五證兩書(shū)及相關(guān)流程

住宅質(zhì)量保證書(shū)定義：住宅質(zhì)量保證書(shū)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將新建成的房屋出售給購(gòu)買(mǎi)人時(shí)，針對(duì)房屋質(zhì)量向購(gòu)買(mǎi)者做出承諾保證的書(shū)面文件，具有法律效力，開(kāi)發(fā)商應(yīng)依據(jù)《住宅質(zhì)量保證書(shū)》上約定的房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)維修、補(bǔ)修的責(zé)任。意義：鑒于房屋的特殊屬性，為了維護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，國(guó)家對(duì)住宅質(zhì)量進(jìn)行了專(zhuān)項(xiàng)規(guī)定，要求開(kāi)發(fā)商建造的房屋必須達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)，并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)一定期限的保修責(zé)任。 通常房屋保修的事項(xiàng)應(yīng)該由開(kāi)發(fā)商企業(yè)親自負(fù)責(zé)維修和處理，如果，開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)管理公司等其他單位負(fù)責(zé)保修事宜的，必須在《住宅質(zhì)量保證書(shū)》中對(duì)所委托的單位予以明示，保證購(gòu)房者權(quán)益獲得實(shí)際保護(hù)。主要內(nèi)容：（1） 房屋經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)驗(yàn)收后確定的質(zhì)量等級(jí)；（2） 注明房屋基礎(chǔ)構(gòu)造的使用期限和保修責(zé)任；房屋基礎(chǔ)構(gòu)造指房屋的地基基礎(chǔ)和房屋主體結(jié)構(gòu)。（3） 各部位、部件的保修內(nèi)容和保修時(shí)間；國(guó)家對(duì)部分內(nèi)容規(guī)最低保修內(nèi)容和期限，具體有：屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建筑工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。（4） 房屋發(fā)生上述情況時(shí)，負(fù)責(zé)處理購(gòu)房者報(bào)修、答復(fù)和處理等事項(xiàng)的具體單位。保修期規(guī)定：開(kāi)發(fā)商在質(zhì)量保證書(shū)上注明的保修內(nèi)容和保修期限不得低于國(guó)家規(guī)定。保修期從開(kāi)發(fā)商將房屋交付給購(gòu)房者之日起算。在辦理房屋交付和驗(yàn)收時(shí)，必須有購(gòu)房者對(duì)房屋設(shè)施設(shè)備正常使用的簽字確認(rèn)。給付時(shí)間：開(kāi)發(fā)商必須在向購(gòu)房者交付房屋同時(shí)將《住宅質(zhì)量保證書(shū)》一并交付給購(gòu)房者；同時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該將《住宅使用說(shuō)明書(shū)》一并交付給購(gòu)房者。住宅使用說(shuō)明書(shū)《住宅使用說(shuō)明書(shū)》：應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類(lèi)型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說(shuō)明，并提出使用注意事項(xiàng)。內(nèi)容：《住宅使用說(shuō)明書(shū)》應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類(lèi)型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說(shuō)明，并提出使用注意事項(xiàng)，一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：？1、 開(kāi)發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；？2、 結(jié)構(gòu)類(lèi)型；？3、 裝修、裝飾注意事項(xiàng)；？4、 上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說(shuō)明；？5、 有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝注意事項(xiàng)；？6、 門(mén)、窗類(lèi)型，使用注意事項(xiàng)；？7、 配電負(fù)荷；8、 承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)等部位注意事項(xiàng)的說(shuō)明；9、 其他需說(shuō)明的問(wèn)題。？住宅中配置的設(shè)備、設(shè)施，生產(chǎn)廠家另有使用說(shuō)明書(shū)的，應(yīng)附于《住宅使用說(shuō)明書(shū)》中。一般是收房就應(yīng)該領(lǐng)取到的。制度規(guī)定：【實(shí)施時(shí)間】1998-09-01【發(fā)布單位】建設(shè)部建房（1998）102號(hào)關(guān)于印發(fā)《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》的通知各省、自治區(qū)、直轄市建委（建設(shè)廳），計(jì)劃單列市建委，北京市政管委、上海市住宅局，深圳市國(guó)土規(guī)劃局、住宅局：為了保障住房消費(fèi)者的權(quán)益，加強(qiáng)商品住宅售后服務(wù)管理，促進(jìn)住宅銷(xiāo)售，決定在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的商品房銷(xiāo)售中實(shí)行《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度?，F(xiàn)將《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》印發(fā)你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。并就有關(guān)事項(xiàng)通知如下：一、 各級(jí)建設(shè)行政（房地產(chǎn)）主管部門(mén)要認(rèn)真組織實(shí)施《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理，在商品住宅銷(xiāo)售中明確質(zhì)量責(zé)任、確保商品住宅質(zhì)量。二、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要結(jié)合《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》的實(shí)行，建立和完善企業(yè)內(nèi)部的質(zhì)量管理制度，加強(qiáng)對(duì)施工及材料、構(gòu)配件和設(shè)備采購(gòu)的管理，使用優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，并明確與設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、材料、構(gòu)配件、設(shè)備供應(yīng)等相關(guān)單位的質(zhì)量責(zé)任。三、 《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行印制，各地建設(shè)和房地產(chǎn)管理部門(mén)可以根據(jù)實(shí)際情況制定《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的樣本。商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定第一條為加強(qiáng)商品住宅質(zhì)量管理，確保商品住宅售后服務(wù)質(zhì)量和水平，維護(hù)商品住宅消費(fèi)者的合法權(quán)益，制定本規(guī)定。第二條本規(guī)定適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售的商品住宅。第三條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷(xiāo)售的新建商品住宅時(shí)，必須提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》?！蹲≌|(zhì)量保證書(shū)》可以作為商品房購(gòu)銷(xiāo)合同的補(bǔ)充約定。第四條《住宅質(zhì)量保證書(shū)》是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)銷(xiāo)售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。商品住宅售出后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書(shū)》中明示所委托的單位。第五條《住宅質(zhì)量保證書(shū)》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：1、 工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)；2、 地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；3、 正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期；屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂1年；門(mén)窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個(gè)月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開(kāi)關(guān)6個(gè)月；其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。4、 用戶報(bào)修的單位，答復(fù)和處理的時(shí)限；第六條住宅保修期從開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算，保修期限不應(yīng)低于本規(guī)定第五條規(guī)定的期限。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以延長(zhǎng)保修期。國(guó)家對(duì)住宅工程質(zhì)量保修期另有規(guī)定的，保修期限按照國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。第七條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向用戶交付商品住宅時(shí)，應(yīng)當(dāng)有交付驗(yàn)收手續(xù)，并由用戶對(duì)住宅設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行簽字認(rèn)可。用戶驗(yàn)收后自行添置、改動(dòng)的設(shè)施、設(shè)備，由用戶自行承擔(dān)維修責(zé)任。第八條《住宅使用說(shuō)明書(shū)》應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類(lèi)型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說(shuō)明，并提出使用注意事項(xiàng)，一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：1、 開(kāi)發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；2、 結(jié)構(gòu)類(lèi)型；3、 裝修、裝飾注意事項(xiàng)；4、 上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說(shuō)明；5、 有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝注意事項(xiàng)；6、 門(mén)、窗類(lèi)型，使用注意事項(xiàng)；7、 配電負(fù)荷；8、 承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)等部位注意事項(xiàng)的說(shuō)明；9、 其他需說(shuō)明的問(wèn)題。第九條住宅中配置的設(shè)備、設(shè)施，生產(chǎn)廠家另有使用說(shuō)明書(shū)的，應(yīng)附于《住宅使用說(shuō)明書(shū)》中。第十條《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》應(yīng)在住宅交付用戶的同時(shí)提供給用戶。第十一條《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》以購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)的套（幢）發(fā)放。每套（幢）住宅均應(yīng)附有各自的《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。第十二條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在《住宅使用說(shuō)明書(shū)》中對(duì)住戶合理使用住宅應(yīng)有提示。因用戶使用不當(dāng)或擅自改動(dòng)結(jié)構(gòu)、設(shè)備位置和不當(dāng)裝修等造成的質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)企業(yè)不承擔(dān)保修責(zé)任；因住戶使用不當(dāng)或擅自改動(dòng)結(jié)構(gòu)，造成房屋質(zhì)量受損或其他用戶損失，由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。第十三條其他住宅和非住宅的商品房屋，可參照本規(guī)定執(zhí)行。第十四條本規(guī)定由建設(shè)部負(fù)責(zé)解釋。第十五條本規(guī)定從1998年9月1日起實(shí)施。國(guó)有土地使用證《國(guó)有土地使用證》是證明土地使用者（單位或個(gè)人）使用國(guó)有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。辦理對(duì)象：城鎮(zhèn)住房用地登記發(fā)證的范圍包括城鎮(zhèn)房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房、商品房和其他住房用地，它是房屋所有權(quán)和國(guó)有土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移后的變更土地登記，發(fā)證對(duì)象為擁有房屋所有權(quán)的住房產(chǎn)權(quán)人。房屋和土地是不可分割的整體，只有進(jìn)行發(fā)證登記并且兩者權(quán)利主體一致，房屋產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益才能得到有效保護(hù)。辦理分類(lèi)：房改房和經(jīng)濟(jì)適用房用地“土地使用證”的辦理：由住房戶和原使用土地單位到轄區(qū)國(guó)土資源管理部門(mén)共同申請(qǐng)，國(guó)土資源管理部門(mén)將依法辦理;如原用地單位已不存在，住房戶可和該單位的上級(jí)主管部門(mén)，或現(xiàn)在實(shí)際使用原單位土地的單位，到國(guó)土資源管理部門(mén)共同申請(qǐng)；如果住房由居委會(huì)管理，住戶可和居委會(huì)到國(guó)土資源管理部門(mén)共同申請(qǐng)。商品房住房土地“土地使用證”的辦理：由住房戶和開(kāi)發(fā)商共同到所在轄區(qū)的國(guó)土資源管理部門(mén)辦理。住房戶需要提交的資料包括：房主身份證復(fù)印件、售房合同或單位售房證明或房產(chǎn)證。如果城鎮(zhèn)居民的工作單位或房屋開(kāi)發(fā)商沒(méi)有給房屋產(chǎn)權(quán)人辦理住房“土地使用證”，房屋產(chǎn)權(quán)人可向工作單位或開(kāi)發(fā)商提出要求。仍不辦理的，可向所在轄區(qū)的國(guó)土資源管理部門(mén)舉報(bào)。申辦程序（一） 辦理程序 土地登記申請(qǐng)人（使用者）應(yīng)持有關(guān)土地權(quán)屬來(lái)源證明相關(guān)材料，向國(guó)土資源局提出申請(qǐng)。1、 土地登記申請(qǐng)（1） 有關(guān)宗地來(lái)源的政府批復(fù)及批準(zhǔn)文件，建設(shè)用地許可證。提交國(guó)有土地使用權(quán)通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、協(xié)議等形式進(jìn)行操作程序中有效性的相關(guān)土地權(quán)屬材料。（2） 因買(mǎi)賣(mài)、繼承、贈(zèng)與等形式取得土地使用權(quán)的、提交買(mǎi)賣(mài)、繼承、贈(zèng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)和公證書(shū)，原土地使用的國(guó)有土地使用證書(shū)。（3） 提交土地登記申請(qǐng)人的身份證、戶口薄。企事業(yè)單位的土地使用者應(yīng)提交土地登記法人證明書(shū)和組織機(jī)構(gòu)代碼證、法人身份證。2、地籍調(diào)查對(duì)土地登記申請(qǐng)人的土地采取實(shí)地調(diào)查、核實(shí)、測(cè)量、繪制宗地草圖及紅線圖。查清土地的位置、權(quán)屬性質(zhì)、界線、面積、用途及土地使用者的有關(guān)情況。并要求宗地四至鄰居界線清楚，無(wú)爭(zhēng)議，確認(rèn)后簽字蓋章。3、土地權(quán)屬審核土地登記機(jī)關(guān)對(duì)土地使用者提交的土地登記申請(qǐng)書(shū)、權(quán)屬來(lái)源材料和地籍調(diào)查結(jié)果進(jìn)行審核，決定對(duì)申請(qǐng)土地登記的使用者土地權(quán)屬是否準(zhǔn)予登記的法律程序。4、 頒發(fā)國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)。（二） 評(píng)估收費(fèi)根據(jù)行政許可收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取以宗地評(píng)估報(bào)告評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的總額計(jì)算各項(xiàng)費(fèi)用。變更：申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓變更登記時(shí)必備材料一、個(gè)人商品套房：辦理商品套房土地使用證變更手續(xù)須提供以下材料原件：1、 已簽定土地出讓合同或領(lǐng)取土地使用證的，提交合同和土地證。2、 房屋所有權(quán)證3、 契證4、受讓方身份證5、其他材料二、 個(gè)人獨(dú)立私房用地：（一） 、協(xié)議轉(zhuǎn)讓形式：辦理土地使用證變更手續(xù)時(shí)須提供以下材料原件：1、 已簽定土地出讓合同或領(lǐng)取土地使用證的，提交合同和土地證。2、 房屋所有權(quán)證3、 契證或買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)4、 受讓方身份證5、 其他材料（二） 、法院裁定：辦理土地使用證變更手續(xù)時(shí)須提供以下材料原件：1、 已簽定土地出讓合同或領(lǐng)取土地使用證的，提交合同和土地證。2、 法院判決書(shū)或法院裁定文書(shū)或法院調(diào)解文書(shū)3、 受讓方身份證4、 房產(chǎn)已過(guò)戶的，提供房權(quán)證與契證5、 其他材料（三） 、委托拍賣(mài)：辦理土地使用證變更手續(xù)時(shí)須提供以下材料原件：1、 已簽定土地出讓合同或領(lǐng)取土地使用證的，提交合同和土地證。2、 拍賣(mài)公證書(shū)或委托公證書(shū)3、 受讓方身份證4、 房產(chǎn)已過(guò)戶的，提供房權(quán)證與契證5、 其他材料三、 單位用地：（一）、協(xié)議轉(zhuǎn)讓?zhuān)恨k理土地使用證變更手續(xù)時(shí)須提供以下材料原件：1、已簽定土地出讓合同或領(lǐng)取土地使用證的，提交合同和土地證。2、房屋所有權(quán)證3、 契證或買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)4、 受讓方身份證或法定代表人身份證5、 企（事）業(yè)單位證照6、 企業(yè)章程7、 其他材料（二） 、法院裁定：辦理土地使用證變更手續(xù)時(shí)須提供以下材料原件：1、 已簽定土地出讓合同或領(lǐng)取土地使用證的，提交合同和土地證。2、 法院判決書(shū)或法院裁定文書(shū)或法院調(diào)解文書(shū)3、 受讓方身份證或法定代表人身份證4、 房產(chǎn)已過(guò)戶的，提供房權(quán)證與契證5、 企（事）業(yè)單位證照6、 企業(yè)章程7、 其他材料（三） 、委托拍賣(mài)：辦理土地使用證變更手續(xù)時(shí)須提供以下材料原件：1、 已簽定土地出讓合同或領(lǐng)取土地使用證的，提交合同和土地證。2、 拍賣(mài)公證書(shū)或委托公證書(shū)3、 受讓方身份證或法定代表人身份證4、 房產(chǎn)已過(guò)戶的，提供房權(quán)證與契證5、 企（事）業(yè)單位證照6、 企業(yè)章程7、 其他材料（四） 、國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)讓?zhuān)恨k理土地使用證變更手續(xù)時(shí)須提供以下材料原件：1、已簽定土地出讓合同或領(lǐng)取土地使用證的，提交合同和土地證。2、房屋所有權(quán)證3、 契證或買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)4、 受讓方身份證或法定代表人身份證5、 企（事）業(yè)單位證照6、 企業(yè)章程7、 由國(guó)家授權(quán)的機(jī)構(gòu)或部門(mén)同意轉(zhuǎn)讓的批文8、 其他材料（五）、集體企業(yè)轉(zhuǎn)讓?zhuān)恨k理土地使用證變更手續(xù)時(shí)須提供以下材料原件：1、 已簽定土地出讓合同或領(lǐng)取土地使用證的，提交合同和土地證。2、 房屋所有權(quán)證3、 契證或買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)4、 受讓方身份證或法定代表人身份證5、 企（事）業(yè)單位證照6、 企業(yè)章程7、 城市集體性質(zhì)企業(yè)需提供主管部門(mén)認(rèn)可意見(jiàn)，農(nóng)村集體性質(zhì)企業(yè)需提供集體經(jīng)濟(jì)組織決議和主管部門(mén)認(rèn)可意見(jiàn)8、 其他材料重要性： 《土地使用證》是非常重要的物權(quán)，不按合同辦出《土地使用證》就是開(kāi)發(fā)商違約和對(duì)業(yè)主“權(quán)力”的侵犯。 《國(guó)有土地使用證》不僅是住宅不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)的組成部分，而且是更重要的組成部分。1、 缺少《土地使用證》，不動(dòng)產(chǎn)的“物權(quán)”不完整。因?yàn)椤斗康禺a(chǎn)管理法》第五十九條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度'，這說(shuō)明房地產(chǎn)的“物權(quán)”包括房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩方面。業(yè)主買(mǎi)的房地產(chǎn)包括房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，而現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商只把房屋所有權(quán)給了業(yè)主，而土地使用權(quán)沒(méi)有交給業(yè)主。2、 缺少《土地使用證》，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓中涉及土地使用權(quán)的部分不發(fā)生法律效力?！段餀?quán)法》第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力”。沒(méi)有《國(guó)有土地使用證》，業(yè)主不擁有法律意義上的“土地使用權(quán)”。3、 缺少《國(guó)有土地使用證》房地產(chǎn)價(jià)值嚴(yán)重縮水。按照《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”。這一條規(guī)定使原本只有70年壽命的住宅，得到“自動(dòng)”延長(zhǎng)。使'住宅”的傳世私有財(cái)產(chǎn)性質(zhì)，以法律的形式確立下來(lái)。但是如果買(mǎi)的房子沒(méi)有《國(guó)有土地使用證》，就沒(méi)有土地使用權(quán)，更不能“傳世”，這樣的房子還有多少價(jià)值呢？登記意義： 第一，開(kāi)展城鎮(zhèn)住房土地登記發(fā)證是土地行政主管部門(mén)加強(qiáng)城鎮(zhèn)土地管理，依法管地的重要手段。土地登記是確定土地權(quán)屬，加強(qiáng)政府對(duì)土地的有效管理，保護(hù)土地權(quán)利人對(duì)土地的合法權(quán)益的一項(xiàng)重要的法律制度。土地使用證書(shū)是土地使用者合法用地唯一的法律憑證?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第五十九條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度?！薄锻恋毓芾矸▽?shí)施條例》第三條規(guī)定：“國(guó)家依法實(shí)行土地登記發(fā)證制度。依法登記的土地所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯?！弊鳛檎块T(mén)，只有做好城鎮(zhèn)住房土地登記發(fā)證工作，才能保證法律的全面貫徹實(shí)施，達(dá)到“持證管地，憑證用地”的目的。第二，開(kāi)展城鎮(zhèn)住房土地登記發(fā)證工作是保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益的實(shí)際行動(dòng)。隨著住房制度改革的深入，住房私有化進(jìn)程的加快，購(gòu)房己成為城鎮(zhèn)居民一項(xiàng)重要的投資。土地價(jià)值作為住房?jī)r(jià)值的一部分在不同地段的房?jī)r(jià)中顯露無(wú)遺。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)之后都要領(lǐng)取土地使用證，以保證自己在開(kāi)發(fā)期間的合法權(quán)益。土地登記部門(mén)對(duì)最終土地使用者的房地產(chǎn)權(quán)利人頒發(fā)土地使用證，是保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益，為權(quán)利人服務(wù)的實(shí)際行動(dòng)。第三，開(kāi)展城鎮(zhèn)住房土地登記發(fā)證為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范運(yùn)作奠定了基礎(chǔ)。為適應(yīng)城鎮(zhèn)住房制度改革的深化，規(guī)范已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的上市交易，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和存量住房的流通、《己購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》（建設(shè)部69號(hào)令）規(guī)定，上市交易的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，必須同時(shí)提交'房屋所有權(quán)證”和“土地使用證”。土地使用證是住房流通的前提條件、也是城鎮(zhèn)住房拆遷補(bǔ)償不可缺少的要件。第四，開(kāi)展城鎮(zhèn)住房土地登記發(fā)證為征收土地有償使用稅提供了依據(jù)。中國(guó)依法實(shí)行M土地有償使用制度。1988年11月1日開(kāi)證的“城鎮(zhèn)土地使用稅”和1994年1月1日開(kāi)證的“土地增值稅”都是以土地面積、等級(jí)、價(jià)值為基礎(chǔ)計(jì)算出來(lái)的。土地作為不動(dòng)產(chǎn)，其不可移動(dòng)性決定了土地登記的內(nèi)容除權(quán)利人外，還包括土地面積、用途、等級(jí)、價(jià)值等因素，這些因素也是土地有償使用稅的計(jì)稅依據(jù)。因此，開(kāi)展城鎮(zhèn)住房土地登記發(fā)證，不僅可以規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序，也是防止國(guó)有土地資產(chǎn)流失的有效措施。建設(shè)用地規(guī)劃許可證《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。簡(jiǎn)介:《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向七地管理部門(mén)申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。沒(méi)有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。作用：確保土地利用符合城市規(guī)劃，維護(hù)建設(shè)單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權(quán)益。按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)商即使取得建設(shè)用地的批準(zhǔn)文件，但如未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》而占用土地的，其建設(shè)用地批準(zhǔn)文件無(wú)效。依據(jù)及適用范圍：為保證城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用符合城市規(guī)劃，依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》第三十一條規(guī)定，由城市規(guī)劃行政主管部門(mén)核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，作為建設(shè)單位向土地主管部門(mén)申請(qǐng)征用、劃撥和有償使用土地的法律憑證。已取得《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》的建設(shè)項(xiàng)目，通過(guò)國(guó)有土地招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)且，需辦理規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審查、核定規(guī)劃用地位置和界限，應(yīng)申請(qǐng)辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》申辦程序及材料《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》申辦程序：1、 建設(shè)單位在每個(gè)工作日（周一至周六，以下同）持有關(guān)材料到規(guī)劃局窗口（以下簡(jiǎn)稱窗口）申報(bào)。2、 窗口工作人員在核收申報(bào)材料時(shí)，如發(fā)現(xiàn)有可以當(dāng)場(chǎng)更正的錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)允許就人當(dāng)場(chǎng)更正；如發(fā)現(xiàn)材料不齊全或不符合要求，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)告知申請(qǐng)人需補(bǔ)正的全部?jī)?nèi)容。3、 窗口工作人員在核收申報(bào)材料時(shí)，應(yīng)進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)報(bào)件登記并注明收件內(nèi)容及日期。4、 申報(bào)材料經(jīng)窗口工作人員核收后，將申報(bào)材料轉(zhuǎn)項(xiàng)目經(jīng)辦人。5、 項(xiàng)目經(jīng)辦人接到窗口轉(zhuǎn)來(lái)的申報(bào)材料，經(jīng)審核認(rèn)為需補(bǔ)正相關(guān)文件，一次性書(shū)面告知申請(qǐng)人需補(bǔ)正的全部?jī)?nèi)容轉(zhuǎn)窗旦，通知申請(qǐng)人補(bǔ)正材料后重新申報(bào)。6、 經(jīng)審核申報(bào)材料合格后，項(xiàng)目經(jīng)辦人進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏查，符合規(guī)劃要求的項(xiàng)目，由項(xiàng)目經(jīng)辦人完成會(huì)簽工作并轉(zhuǎn)設(shè)計(jì)科核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，經(jīng)窗口發(fā)給項(xiàng)目單位；經(jīng)研究不符合規(guī)劃要求的報(bào)件，由項(xiàng)目經(jīng)辦人填寫(xiě)“退件通知”經(jīng)窗口回復(fù)建設(shè)單位。7、 如在辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)該建設(shè)項(xiàng)目直接關(guān)系他人重大利益的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知申請(qǐng)人、利害關(guān)系人；申請(qǐng)人、利害關(guān)系人有權(quán)進(jìn)行陳述和申辯。8、 如申請(qǐng)人、利害關(guān)系人提出需要聽(tīng)證的，應(yīng)當(dāng)舉行聽(tīng)證（聽(tīng)證程序按《長(zhǎng)春市規(guī)劃局規(guī)劃行政許可聽(tīng)證工作規(guī)定》執(zhí)行）。9、 申請(qǐng)人要求變更《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》內(nèi)容的，應(yīng)重新提出申請(qǐng)，按照規(guī)定程序換領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。注：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》有效期限為六個(gè)月，逾期未申請(qǐng)辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的，該《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》自行失效。申請(qǐng)人需要延續(xù)依法取得的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》有效期限的，應(yīng)當(dāng)在《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》有效期限屆滿0日前提出申請(qǐng)。申辦《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》申請(qǐng)人須提交建設(shè)用地規(guī)劃許可申請(qǐng)，并按要求提供所規(guī)定的文件、圖紙、資料進(jìn)行申報(bào)。1、 建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請(qǐng)表（單位公章）；2、 凈月開(kāi)發(fā)區(qū)立項(xiàng)批復(fù)；3、 《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》及附?。◤?fù)印件）；4、 項(xiàng)目合同（復(fù)印件）。5、 經(jīng)國(guó)土資源部門(mén)確認(rèn)的、具有測(cè)繪資質(zhì)的單位測(cè)繪1：500或1:1000勘測(cè)定界圖3張（藍(lán)曬圖，現(xiàn)狀地形，長(zhǎng)春市統(tǒng)一坐標(biāo)、統(tǒng)一高程，包括各類(lèi)地上、地下管線、建典物位置），同時(shí)提供一份電子材料；6、 關(guān)于辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的法人授權(quán)委托書(shū)及經(jīng)辦人身份證復(fù)印件（出示原件）。7、 經(jīng)土地招標(biāo)、拍賣(mài)方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目還需提供：（1） 《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》（復(fù)印件）；（2） 《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》中的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及附圖（復(fù)印件）；（3） 法人資格證明（工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)法人代碼證）（復(fù)印件）；（4） 如屬于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，還需提供開(kāi)發(fā)公司資質(zhì)證明（復(fù)印件）。注：1、復(fù)印件需出示原件； 2、除特殊說(shuō)明外報(bào)審材料均為一份；以下以云南省為例說(shuō)明：行政許可條件：（一） 建設(shè)項(xiàng)目符合城鄉(xiāng)規(guī)劃（二） 以劃撥方式供地的建設(shè)項(xiàng)目，取得《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》（有效期內(nèi)）和有國(guó)有主管部門(mén)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目用地的預(yù)審意見(jiàn)或其他相關(guān)文件；（三） 以出讓方式供地的建設(shè)項(xiàng)目，取得《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》；（四） 取得發(fā)展改革等項(xiàng)目審批部門(mén)批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案的建設(shè)項(xiàng)目；（五） 建設(shè)項(xiàng)目涉及環(huán)保、滇管、國(guó)家安全、消防、文物保護(hù)等部門(mén)的，需提供各相關(guān)行政主管部門(mén)的書(shū)面意見(jiàn)；法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三十七條、第三十八條、第三十九條、第四十二條；《云南省城市規(guī)劃管理?xiàng)l例》第二十四條、第二十六條；《昆明市城市規(guī)劃管理?xiàng)l例》第十二條、第二十二條。申請(qǐng)表格及申請(qǐng)書(shū)：申請(qǐng)人需填寫(xiě)建設(shè)用地規(guī)劃許可證《申報(bào)表》、《項(xiàng)目立卷表》（項(xiàng)目首次申報(bào)時(shí)需提交）。以上申請(qǐng)表格需在《電子報(bào)件系統(tǒng)》中填寫(xiě)并皿，《電子報(bào)件系統(tǒng)》可在昆明市人民政府便民服務(wù)中心市規(guī)劃局窗口及各分局免費(fèi)拷貝或昆明市規(guī)劃局網(wǎng)站下載。行政許可辦理時(shí)限： 自受理之日起三個(gè)工作日內(nèi)（不含公示及繳費(fèi)時(shí)間）。法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)行政許可法》第四十二條；《云南省城市規(guī)劃管理?xiàng)l例》第二十四條；《昆明市城市規(guī)劃管理?xiàng)l例》第十二條。有效期限：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖，有效期限一年。以劃撥方式供地的建設(shè)項(xiàng)目，還包括以規(guī)劃條件為主要內(nèi)容的附件。在有效期內(nèi)取得《國(guó)有土地使用證》的，有效期與《國(guó)有土地使用證》相同。逾期未辦理土地使用手續(xù)或在有效期屆滿三十日前未申請(qǐng)辦理延期手續(xù)的，上述證件及附圖自行失效。法律依據(jù)：《云南省城市規(guī)劃管理?xiàng)l例》第二十八條；《昆明市城市規(guī)劃管理?xiàng)l例》第十九條。建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證buildingpermit,城市規(guī)劃行政主管部門(mén)依法核發(fā)的，確認(rèn)有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。建設(shè)工程規(guī)劃許可證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。沒(méi)有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。簡(jiǎn)介：建設(shè)工程規(guī)劃許可證buildingpermit 城市規(guī)劃行政主管部門(mén)依法核發(fā)的，確認(rèn)有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證?！督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證》包括下列內(nèi)容： （1）許可證編號(hào)； （2）發(fā)證機(jī)關(guān)名稱和發(fā)證日期；（3）用地單位； （4）用地項(xiàng)目名稱、位置、宗地號(hào)以及子項(xiàng)目名稱、建筑性質(zhì)、棟數(shù)、層數(shù)、結(jié)構(gòu)類(lèi)型； （5）計(jì)容積率面積及各分類(lèi)面積；（6）附件包括總平面圖、各層建筑平面圖、各向立面圖和剖面圖。建設(shè)工程規(guī)劃許可證-法律依據(jù)：中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三章第四十條： 在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，應(yīng)當(dāng)提交使用土地的有關(guān)證明文件、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案等材料。需要建設(shè)單位編制修建性詳細(xì)規(guī)劃的建設(shè)項(xiàng)目，還應(yīng)當(dāng)提交修建性詳細(xì)規(guī)劃。對(duì)符合控制性詳細(xì)規(guī)劃和規(guī)劃條件的，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)依法將經(jīng)審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的總平面圖予以公布。建設(shè)工程規(guī)劃許可證-內(nèi)容：《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》包括下列內(nèi)容： （1）許可證編號(hào)； （2）發(fā)證機(jī)關(guān)名稱和發(fā)證日期； （3）用地單位；（4）用地項(xiàng)目名稱、位置、宗地號(hào)以及子項(xiàng)目名稱、建筑性質(zhì)、棟數(shù)、層數(shù)、結(jié)構(gòu)類(lèi)型； （5）計(jì)容積率面積及各分類(lèi)面積； （6）附件包括總平面圖、各層建筑平面圖、各向立面圖和剖面圖。建設(shè)工程規(guī)劃許可證?申報(bào)范圍： 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)各類(lèi)建設(shè)項(xiàng)目（包括住宅、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、市政交通基礎(chǔ)設(shè)施等）的新建、改建、擴(kuò)建、翻建，均需依法辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。建設(shè)工程規(guī)劃許可證是建設(shè)工程辦理施工許可證，進(jìn)行規(guī)劃驗(yàn)線和驗(yàn)收，商品房銷(xiāo)（預(yù)）售，房屋產(chǎn)權(quán)登記等的法定要件。建設(shè)工程規(guī)劃許可證■目的：確認(rèn)有關(guān)建設(shè)活動(dòng)的合法地位，保證有關(guān)建設(shè)單位和個(gè)人的合法權(quán)益。建設(shè)工程規(guī)劃許可證■申報(bào)條件：1、新建、改建、擴(kuò)建建筑工程。 2、各類(lèi)市政工程、管線工程、道路工程等。 3、文物保護(hù)單位和優(yōu)秀近代建筑的大修工程以及改變?cè)型饷病⒔Y(jié)構(gòu)、平面的裝修工程。 4、沿城市道路或者在廣場(chǎng)設(shè)置的城市雕塑等美化工程。 5、戶外廣告設(shè)施。6、各類(lèi)臨時(shí)性建筑物、構(gòu)筑物。建設(shè)工程規(guī)劃許可證?申報(bào)資料：1.建設(shè)工程類(lèi)2.①《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》申請(qǐng)表1份，并加蓋申請(qǐng)人印章 3.②有關(guān)計(jì)劃批準(zhǔn)文件、設(shè)計(jì)條件或規(guī)劃方案審批意見(jiàn) 4.③土地使用權(quán)屬證件及附圖 5.；④1/500或1/1000地形圖兩份，地形圖上應(yīng)由設(shè)計(jì)單位用HB鉛筆標(biāo)明下列內(nèi)容：建筑基地用地界限、建筑物外輪廓及層數(shù)、新建建筑物與基地用地界限、道路規(guī)劃紅線及相關(guān)控制線、相鄰建筑物間距尺寸軸線標(biāo)號(hào)；（作圖格式見(jiàn)《報(bào)送建筑工程設(shè)計(jì)方案、建設(shè)工程規(guī)劃許可證地形圖示意圖》）； 6.⑤符合出圖標(biāo)準(zhǔn)并加蓋建筑設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)出圖章的1/500或1/1000總平面設(shè)計(jì)圖兩份 7.⑥建筑施工圖一套，圖紙須加蓋設(shè)計(jì)單位圖章；⑦分層面積表（應(yīng)按國(guó)家有關(guān)建筑面積規(guī)定計(jì)算）；分層面積表（應(yīng)按國(guó)家有關(guān)建筑面積規(guī)定計(jì)算） 9.⑧建筑工程預(yù)算書(shū) 10.⑨相關(guān)單位部門(mén)審核意見(jiàn) 11.⑩旦照分析文件一份（可選） 12.規(guī)劃部門(mén)要求提供的其他材料。 13.涉及拆遷的，應(yīng)附送拆遷文件 14.市政工程類(lèi) 15.①《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》申請(qǐng)表1份，并加蓋申請(qǐng)人印章 16.②有關(guān)計(jì)劃批準(zhǔn)文件、設(shè)計(jì)條件或規(guī)劃方案審批意見(jiàn) 17.③土地使用權(quán)屬證件及附圖（可選） 18.④1/500或1/1000地形圖兩份； 19.⑤符合出圖標(biāo)準(zhǔn)并加蓋市政府工程設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)出圖章的1/500或1/1000總平面設(shè)計(jì)圖兩份 20.⑥施工圖2套，圖紙須加蓋設(shè)計(jì)單位出圖章； 21.⑦工程預(yù)算書(shū) 22.涉及拆遷的，應(yīng)附送拆遷文件 23.相關(guān)部門(mén)書(shū)面意見(jiàn) 24.規(guī)劃部門(mén)要求提供的其他材料建設(shè)工程規(guī)劃許可證-辦理程序：1、規(guī)劃窗口根據(jù)項(xiàng)目業(yè)主的申請(qǐng)，組織建筑設(shè)計(jì)方案技術(shù)審查，當(dāng)日向并聯(lián)審批部門(mén)發(fā)放《建筑設(shè)計(jì)方案并聯(lián)審批辦理通知書(shū)》。2、各并聯(lián)審批部門(mén)收到《建筑設(shè)計(jì)方案并聯(lián)審批辦理通知書(shū)》后，3個(gè)工作日內(nèi)提出審查意見(jiàn)，簽署《建筑設(shè)計(jì)方案并聯(lián)審批審核意見(jiàn)書(shū)》反饋市規(guī)劃局。3、中心規(guī)劃窗口收到并聯(lián)審批部