房地產(chǎn)全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)精要解析

房地產(chǎn)全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)精要解析房地產(chǎn)全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)精要解析一、全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)的涵義與工作流程二、全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)：房地產(chǎn)業(yè)的核心技術(shù)及其效應(yīng)三、全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)要點(diǎn)1一、全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)的涵義與工作流程貫穿房地產(chǎn)項(xiàng)目投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)與管理的整個(gè)過(guò)程；包括選擇開(kāi)發(fā)地塊，土地價(jià)值研判，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目市場(chǎng)定位與概念設(shè)計(jì)、物業(yè)規(guī)劃與設(shè)計(jì)定位等項(xiàng)目可行性研究，制定物業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，以及品牌設(shè)計(jì)、定價(jià)、促銷(xiāo)、廣告宣傳等整體營(yíng)銷(xiāo)策劃和全面推廣銷(xiāo)售的活動(dòng)；一系列單項(xiàng)技術(shù)和概念的有效整合。工作內(nèi)容：過(guò)程策劃全土地項(xiàng)規(guī)技產(chǎn)市價(jià)值目術(shù)研判定劃場(chǎng)設(shè)地?fù)裾{(diào)位計(jì)設(shè)景運(yùn)查選觀(guān)地計(jì)塊房資本運(yùn)作項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)計(jì)設(shè)筑建作投資決策物業(yè)管理全程營(yíng)銷(xiāo)計(jì)設(shè)牌品劃控制質(zhì)策告制量工廣劃計(jì)定程方廣案推營(yíng)目銷(xiāo)項(xiàng)2圖1 全程精深設(shè)計(jì)的工作內(nèi)容核心結(jié)構(gòu)項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)投資決策全程營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)選擇地塊市場(chǎng)調(diào)查土地價(jià)值研判項(xiàng)目定位規(guī)劃設(shè)計(jì)景觀(guān)設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)品牌設(shè)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃物業(yè)管理資本運(yùn)作網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)是基礎(chǔ)，是基本功，依靠踏實(shí)；核心結(jié)構(gòu)是一種提升，是一次跳躍，憑借感悟。 網(wǎng)絡(luò)3工作流程圖項(xiàng)目全程精深設(shè)計(jì) 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)研市場(chǎng)調(diào)規(guī)劃選究研址國(guó)內(nèi)著名城市考企業(yè)高層訪(fǎng)土地價(jià)值研談察判企業(yè)MI設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)條企業(yè)VI設(shè)計(jì)件建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)劃項(xiàng)目VI設(shè)計(jì)項(xiàng)目命名方案設(shè)計(jì)及審景觀(guān)項(xiàng)目定定位建筑項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)工程建地質(zhì)勘規(guī)劃、景觀(guān)設(shè)計(jì)設(shè)探建議施工圖設(shè)計(jì)審定工程規(guī)劃許可證推廣戰(zhàn)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)工程合略略同質(zhì)量監(jiān)督投資分 竣工驗(yàn)析 收4圖2 全程精深設(shè)計(jì)的工作流程5二、全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)：房地產(chǎn)業(yè)的核心技術(shù)及其效應(yīng)全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)：房地產(chǎn)業(yè)的核心技術(shù)任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)都有其核心技術(shù)，麥當(dāng)勞的核心技術(shù)是她的特有的工作規(guī)程和配方。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資、經(jīng)營(yíng)是一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)的十分復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，涉及眾多行業(yè)和部門(mén)，需要聚集各類(lèi)專(zhuān)業(yè)人士的智慧，利用長(zhǎng)期積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行創(chuàng)造性活動(dòng)。從技術(shù)和知識(shí)角度看，房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作，不是僅靠單項(xiàng)技術(shù)就能奏效的，而需要一系列先進(jìn)技術(shù)和理念的整合。房地產(chǎn)全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)是房地產(chǎn)業(yè)的一項(xiàng)核心技術(shù)，企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力是由企業(yè)的核心技術(shù)水平和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)力決定的，因而房地產(chǎn)發(fā)展商的全程精深設(shè)計(jì)水平直接關(guān)系到發(fā)展商的核心競(jìng)爭(zhēng)力的大小。核心競(jìng)爭(zhēng)力決定企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)全程精深設(shè)計(jì)=f(單項(xiàng)技術(shù)創(chuàng)新，細(xì)胞優(yōu)選克隆技術(shù)，整合技術(shù) )表1房地產(chǎn)精深設(shè)計(jì)技術(shù)類(lèi)型比較策劃技技術(shù)設(shè)計(jì)人與自然關(guān)功能升值資源整整合術(shù)類(lèi)型體系思路系的處理滿(mǎn)足特征合程度效應(yīng)垃圾單項(xiàng)技術(shù)簡(jiǎn)單破壞性不能貶值簡(jiǎn)單缺乏策劃抄襲滿(mǎn)足拼湊賣(mài)點(diǎn)克隆技術(shù)模仿兼容性基本不穩(wěn)定一般一般策劃為主滿(mǎn)足整合單項(xiàng)技術(shù)創(chuàng)原創(chuàng)創(chuàng)有效功新、細(xì)胞優(yōu)新和整和諧共榮充分超永久最佳顯著能策劃選克隆技合創(chuàng)新值滿(mǎn)足升值整合術(shù)、整合技術(shù)6全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)效應(yīng)木桶效應(yīng)一個(gè)木桶能裝水的最大值取決于最短的一根木板的長(zhǎng)度。同樣，房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作水平的高低也取決于各種專(zhuān)業(yè)中的最低水平。外溢效應(yīng)房地產(chǎn)知識(shí)存量不斷增加并導(dǎo)致外溢效應(yīng)，知識(shí)的外溢效應(yīng)表現(xiàn)為最初的知識(shí)投資使后續(xù)的投資更具生產(chǎn)效率。7知識(shí)作為一種資本，決定了房地產(chǎn)發(fā)展商的產(chǎn)出是自身知識(shí)水平和社會(huì)一般房地產(chǎn)知識(shí)存量的函數(shù)。發(fā)展商關(guān)于房地產(chǎn)的知識(shí)積累越多，水平越高，發(fā)展商的產(chǎn)出就越多；社會(huì)關(guān)于一般房地產(chǎn)知識(shí)的積累越多，技術(shù)的普遍水平越高，發(fā)展商的產(chǎn)出也就越高。Q=f(發(fā)展商自身知識(shí)水平，社會(huì)一般房地產(chǎn)知識(shí)存量 )知識(shí)具有外在性：發(fā)展商不必自身去生產(chǎn)一般性房地產(chǎn)知識(shí)的存量，但卻可以從中獲得好處，由于知識(shí)的邊際生產(chǎn)力是遞增的，知識(shí)存量的增加會(huì)引起一系列的外在效應(yīng)，使生產(chǎn)函數(shù)上移，發(fā)展商的產(chǎn)出水平和產(chǎn)出的增長(zhǎng)率得以“永久性”的提高。房地產(chǎn)全程精深設(shè)計(jì)組織應(yīng)該是一所大學(xué)，是一種學(xué)習(xí)型組織和專(zhuān)家型組織，能不斷進(jìn)行知識(shí)創(chuàng)新。全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)的擁有者是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思想庫(kù)或腦庫(kù)。推行房地產(chǎn)全程精深設(shè)計(jì)，必須聚集一定的人力資本或具有很強(qiáng)的人力資本的積累能力，他們充分利用自身的市場(chǎng)操作經(jīng)驗(yàn)和發(fā)揮專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平優(yōu)勢(shì)，借助于知識(shí)和人力資本大幅度提高項(xiàng)目的附加值和增強(qiáng)其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。8規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)學(xué)習(xí)或經(jīng)驗(yàn)曲線(xiàn)的客觀(guān)存在，產(chǎn)品的單位成本將隨著企業(yè)累積經(jīng)驗(yàn)的增加而下降。房地產(chǎn)全程精深設(shè)計(jì)以專(zhuān)業(yè)化深度分工為前提條件。對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，可以借助于外力在開(kāi)發(fā)成本不變的條件下促進(jìn)物業(yè)整體品質(zhì)提高，從而使個(gè)人投資者得到更多的實(shí)惠。專(zhuān)業(yè)策劃人士進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，利用各類(lèi)專(zhuān)業(yè)人士的累積經(jīng)驗(yàn)或一技之長(zhǎng)，形成組合優(yōu)勢(shì)，在有效分工和合作中提高效率，降低產(chǎn)品開(kāi)