江蘇蘇州甬旺商業(yè)街項目策劃方案市場產(chǎn)品定

甬旺商業(yè)街項目策劃方案第三部分產(chǎn)品定位第二部分市場分析第一部分項目概況第四部分營銷策略第五部分銷售計劃第六部分企劃方案第一部分項目概況項目區(qū)位與交通湖東住宅區(qū)斜塘鎮(zhèn)蓮花九區(qū)蓮花八區(qū)蓮花七區(qū)蓮花六區(qū)星湖街機場路蓮花七區(qū)南蓮花五區(qū)東景國際新機場路獨墅湖高教區(qū)本案湖東幸達城·東景路公交站點項目案名：甬旺商業(yè)街(開發(fā)商祖籍寧波，簡稱甬，旺即興旺)地理位置：本案位于蓮花小區(qū)內(nèi)，臨近湖東星湖街，南面為蘇州大學研究生城，北面有動遷小區(qū)。交通：公交站點位于東景路與星湖街的交匯處，218、812、18、118、178、518、27、141路分別通往南門和葑誼工業(yè)區(qū)和古城區(qū)。占地面積10543㎡建筑面積19527.66㎡商鋪面積3939.2㎡容積率1.5建筑密度37%綠化率30%停車位70位基本數(shù)據(jù)商鋪地塊規(guī)劃的菜場第二部分市場分析商圈分析

項目位于園區(qū)斜塘核心商圈與外延商圈的交匯處，該商圈人口的素質(zhì)及居民消費力與臨近的湖東有明顯的區(qū)分，目前現(xiàn)有的商業(yè)項目呈現(xiàn)亂（雜亂）、散（零散）、?。ㄒ?guī)模?。?、少（數(shù)量少）、低（檔次低）、差（形象差）、淡（商業(yè)氛圍淡）的特點。結(jié)論：本項目定位方向為：傳統(tǒng)基礎消費型商業(yè)＋社區(qū)功能性服務型商業(yè)。周邊商業(yè)星湖街機場路新機場路本案東景路區(qū)域內(nèi)已成規(guī)模，且滿足傳統(tǒng)基礎消費型商業(yè)＋社區(qū)功能性服務基礎條件的在售商業(yè)有中新置地開發(fā)的湖東幸達城和園區(qū)聯(lián)合投資企業(yè)開發(fā)的聯(lián)豐中心。湖東幸達城·聯(lián)豐廣場

項目西面為湖東幸達城（又叫順達商業(yè)廣場），該項目建筑面積50000多平方米，地下一、二層面積3500平方米，定位超市，地上共建六層，其中一—三層定位商鋪，四—六層定位辦公居住，商鋪的面積跨度為50~2000平米。單層一樓小面積商鋪已經(jīng)都已出售，價格最高為10500元/平米（141、142），最低為8100元/平米。一樓加二樓的商鋪由于個別面積偏大，有兩間還沒出售，基本的價格為8500元/平米，最高為8650元/平米（135），最低為8500元/平米，基本均價為8600元/平米。一樓加三樓的商鋪由于樓層問題，有少量沒有銷售出去，價格基本為8000左右，在本種類型商鋪中最高價格為8300元/平米，最低為8000元/平米。其中有一間已經(jīng)由開始的一加三改變?yōu)閱渭円粚?。一樓到三樓一起賣的商鋪中，由于面積比較大，樓層比較高，所以沒有出售的比較多，價格最高的為8500元/平米（191），最低為7800元/平米（109—112），基本均價為：8100元/平米。二樓的基本都已經(jīng)出售，價格為7500元/平米，基本業(yè)態(tài)為服裝，現(xiàn)在入住的有四家，價格上沒有大的變化。二樓加三樓的一共為三間，價格為7000元/平米，由于樓層和面積都比較不理想，有兩間沒出售。三層以上為辦公寫字樓，只有少量已經(jīng)出售，價格6000元/平方米，已經(jīng)出售的業(yè)態(tài)為網(wǎng)吧。湖東幸達城聯(lián)豐廣場是湖東首家以餐飲、購物、娛樂、休閑等為一體的大型一站式商業(yè)中心，該廣場總建筑面積近12萬平方米，設有2.5萬平方米的中央廣場，擁有1000多個停車位，配套設施齊全。聯(lián)豐廣場分為A~E五個區(qū)，其中A區(qū)定位為品牌服飾、鞋帽專賣和小型辦公，其臨街1F商鋪的單價在15000~17000元/平米，2F商鋪的價格為8000元/平米，目前A區(qū)已經(jīng)基本售罄；B區(qū)定位為品牌咖啡和品牌服飾、鞋帽專賣，均價在15000元/平米，進駐的大型業(yè)態(tài)有迪歐咖啡，目前B區(qū)已經(jīng)基本售罄；C區(qū)定位為大型餐飲和休閑娛樂，單層面積在2500平方米左右，共4層，目前C區(qū)正在招商中；D區(qū)1、2F定位為特色餐飲，3、4F定位為酒店，單層面積超過4000平方米，目前D區(qū)正在招商中；E幢目前整體由上海世紀聯(lián)華作為大型超市，局部四層定位為大型書城，目前世紀聯(lián)華二層部分空關(guān)，其余部分正在招商之中。出售：A幢（單一層）18000元/平方米B幢（單二層）11000元/平方米租金：一層2.88元/平米/天二層1.6元/平米/天聯(lián)豐廣場項目湖東·幸達城聯(lián)豐廣場占地面積20000-建筑面積51440120000在售面積300-700㎡左右49-71m2均價7000-8000元/㎡二層11000元/㎡，一層18000元/㎡賣點任意分割搭配，有你喜歡的一款蘇州徐家匯、園區(qū)新觀前客戶情況本地客為主小商鋪以本地客為主商鋪去化情況商鋪少量在售（小面積商鋪已售罄）捂盤待售發(fā)展預測區(qū)位不占優(yōu)，體量大，短期盤活很難遠達不到前期定位的效果結(jié)論：目前市市場上小面積積商鋪比較稀稀缺，價位較較高，供小于于求。在售商業(yè)現(xiàn)狀狀分析Ⅰ蓮花新村婁葑鎮(zhèn)斜塘分分區(qū)最大的動動遷小區(qū)，該該新村占地2864畝，，共有4個社社區(qū)9個小區(qū)區(qū)，建有動遷遷房669幢幢、16584套，皆為為4層磚混結(jié)結(jié)構(gòu)，總建筑筑面積189萬多平方米米，規(guī)劃居住住人口4.5萬人。Ⅱ荷韻新村、、蓮香新村、、敦煌新村荷韻新村和蓮蓮香新村總計計131幢房房子，敦煌新新村四個區(qū)共共45幢房子子，總計居住住人群達12000多人人。Ⅲ蘇州研究生生城位于環(huán)境優(yōu)美美的獨墅湖東東側(cè)，規(guī)劃面面積9.8平平方公里，蘇蘇州研究生城城規(guī)劃人口8萬人，其中中學生3萬，，居民5萬；；目前學生12000人人，預計今年年九月學生人人數(shù)將達到20000人人。計劃至2010年底底，全面完完成高教區(qū)開開發(fā)建設，吸吸引知名教育育機構(gòu)不少于于10家、研研發(fā)機構(gòu)100家，在校校生規(guī)模達到到50000人。Ⅳ星湖路西即即將開工的別別墅等高檔住住宅項目包括湖西通園園路附近和東東景國際工業(yè)業(yè)坊的消費人人群，也有可可能是本項目目的消費群體體之一。結(jié)論：：預計計本項項目周周邊消消費群群體有有10萬人人以上上。周邊消消費人人群從市場場競品品來看看，本本案產(chǎn)產(chǎn)品定定位應應把握握區(qū)域域特性性，搶搶占市市場空空白；；從消費費群體體來看看，本本案不不存在在商業(yè)業(yè)不熱熱的風風險，，只是是需要要我們們在推推廣中中闡述述這一一點；；從競品品銷售售情況況來看看，本本區(qū)域域商鋪鋪售價價并不不是很很高，，具有有較大大的升升值空空間，，也是是需要要我們們在營營銷中中來炒炒作拉拉高的的。市場小小結(jié)第三部部分產(chǎn)產(chǎn)品品定位位◆項目周周邊擁擁有6~8萬人人的生生活小小區(qū)。?！繇椖績?nèi)內(nèi)將建建成小小區(qū)內(nèi)內(nèi)唯一一的農(nóng)農(nóng)貿(mào)市市場，，保證證了人人流量量。◆周邊南南面將將來有有8萬萬人的的蘇州州研究究生城城?！粑鱾?cè)的的農(nóng)貿(mào)貿(mào)市場場影響響項目目的整整體形形象。。本案的的主要要服務務人群群和商商品去去化人人群均均為本本地居居民。。項目SWOT分分析◆項目體體量不不大，，盤活活時間間周期期短。。◆周邊小小區(qū)配配套商商業(yè)的的缺乏乏?！糁苓吺У剞r(nóng)農(nóng)民的的閑散散資金金苦于于無投投資方方向。。◆本案樓樓板價價較高高（3500元元/平平方米米），，成本回回收周周期長長。在保證證開發(fā)發(fā)商利利潤的的前提提下最最短時時間盤盤活產(chǎn)產(chǎn)品。。項目SWOT分分析產(chǎn)品定定位結(jié)論：：項目目初步步定位位為小小面積積商鋪鋪為主主體的的產(chǎn)品品，主主要滿滿足周周邊人人群的的消費費需求求。我公司司在湖湖東幸幸達城城項目目開盤盤當天天做過過問卷卷調(diào)查查，累累計有有效問問卷129組，，對象象以本本地區(qū)區(qū)與客客戶為為主。。初步判判斷，，我們們應以以區(qū)域域客戶戶為主主，將將主要要力量量集中中在斜斜塘。。問卷調(diào)調(diào)研客戶需需求主主要以以70平米米以下下的為為主。?？蛻裘婷娣e需需求蔞葑周周邊有有閑散散資金金但缺缺乏投投資方方向的的居住住人群群。有穩(wěn)定定的高高收入入，自自有資資金在在100萬萬以上上的人人士。。投資的的意識識很強強，看看重房房產(chǎn)保保值和和升值值的投投資者者。擁有戰(zhàn)戰(zhàn)略眼眼光的的“品品牌商商務連連鎖酒酒店””的經(jīng)經(jīng)營者者?？蛻舳ǘㄎ坏谌坎糠譅I營銷銷策略略項目營營銷推推廣節(jié)節(jié)奏4月20日日前現(xiàn)場接接待點點進駐駐，意意向客客戶回回訪，，落實實到點點；宣宣傳推推廣園園區(qū)稀稀有小小面積積上鋪鋪少量量上市市概念念5月中中旬第一批批房源源開盤盤低價價入市市；開開盤公公告6月最優(yōu)房房源高高價推推出；；加推推宣傳傳首次開開盤再次加加推蓄勢/蓄水水5月下下旬根據(jù)開開盤銷銷售情情況，，大幅幅度提提升價價格加加推第第二批批房源源上市市；加加推宣宣傳加推4月下下旬向客戶戶收取取誠意意金，，篩選選忠誠誠客戶戶，意意向房房源確確定客戶篩篩選07年年4月月20日前前蓄蓄勢/蓄水水項目形形象出出街分眾渠渠道推推廣現(xiàn)場接接待點點進駐駐戶外媒媒體（（斜塘塘道旗旗）出出街（（也可可起導導示作作用））現(xiàn)場接接待點點選址址，裝裝飾包包裝后后，銷銷售人人員進進駐，，設計計制作作銷海海，進進行客客戶積積累設計制制作DM，，商業(yè)業(yè)群體體（斜斜塘各各小區(qū)區(qū)）DM直投投、區(qū)區(qū)域短短信07年年4月月下旬旬客客戶篩篩選意向排排摸根據(jù)客客戶意意向調(diào)調(diào)整各各不同同商鋪鋪的售售價，，盡量量使各各商鋪鋪都與與強烈烈意向向客戶戶一一一對應應誠意金金收取取向意向向客戶戶收取取誠意意金，，發(fā)放放順序序號07年年5月月中旬旬首首次開開盤商鋪上上市信信息出出街分眾渠渠道推推廣最終定定價大眾媒媒體（（報紙紙）出出街，，戶外外媒體體更換換信息息向來訪訪、來來電的的意向向客戶戶即老老客戶戶進行行DM信息息告知知、區(qū)區(qū)域短短信信信息告告知根據(jù)繳繳納誠誠意金金客戶戶的意意向最最終調(diào)調(diào)整各各不同同商鋪鋪的售售價簽訂合合同與客戶戶簽訂訂合同同07年年5月月下旬旬加加推分眾渠渠道推推廣意向排排摸向來訪訪、來來電的的意向向客戶戶即老老客戶戶進行行DM信息息告知知、區(qū)區(qū)域短短信信信息告告知根據(jù)客客戶意意向調(diào)調(diào)整各各不同同商鋪鋪的售售價，，盡量量使各各商鋪鋪都與與強烈烈意向向客戶戶一一一對應應簽訂合合同與客戶戶簽訂訂合同同07年年6月月再再次加加推分眾渠渠道推推廣意向排排摸向來訪訪、來來電的的意向向客戶戶即老老客戶戶進行行DM信息息告知知、區(qū)區(qū)域短短信信信息告告知根據(jù)客客戶意意向調(diào)調(diào)整各各不同同商鋪鋪的售售價，，盡量量使各各商鋪鋪都與與強烈烈意向向客戶戶一一一對應應簽訂合合同與客戶戶簽訂訂合同同商鋪上上市信信息出出街大眾眾媒媒體體（（報報紙紙））出出街街，，戶戶外外媒媒體體更更換換信信息息第四四部部分分銷銷售售計計劃劃商鋪鋪分分級級二級商鋪一級級商商鋪鋪五級級商商鋪鋪三級商鋪四級級商商鋪鋪我們們根根據(jù)據(jù)各各個個商商鋪鋪的的位位置置，，以以及及人人流流動動線線將將商商鋪鋪按按價價值值高高低低分分成成5個個級級別別。。我們們將將各各級級商商鋪鋪設設定定不不同同的的系系數(shù)數(shù)：：一級級：：1.2二級級：：1.1三級級：：1四級級：：0.9五級級：：0.8沿街街系系數(shù)數(shù)我們們對對每每一一級級別別的的商商鋪鋪根根據(jù)據(jù)沿沿街街情情況況（（即即消消費費者者動動線線））將將各各商商鋪鋪設設定定不不同同的的沿沿街街系系數(shù)數(shù)。。

C1C2C3C4C5C6C7C8C9C10C11蓮塘

路

1.151.111111111.051.05D1

次入口1.15

D2

B7B8B9B10B11B12F11.1

1.05111111.05D3

B1B2B3B4B5B6F21.1

1111111.05D4

1.2

主

入

口

A11A12A13A14A15A16A17A18A19A20

195

A1A2A3A4A5A6A7A8A9A10

1.31.051.051.0511111.051.2東延路

戶型/房間編號

沿街系數(shù)

靜態(tài)態(tài)單單價價表表我們們將將商商鋪鋪均均價價定定為為1.1萬萬元元/m2，，我我們們設設定定此此均均價價為為三三級級商商鋪鋪均均價價，，則則各各級級商商鋪鋪均均價價如如下下：：0.880.8五級商鋪0.990.9四級商鋪1.11三級商鋪1.211.1二級商鋪1.321.2一級商鋪均價（萬元/m2）級別系數(shù)二級商鋪靜態(tài)態(tài)單單價價表表二級商鋪

C1C2C3C4C5C6C7C8C9C10C11蓮塘

路

1.110671.062380.869220.869220.869220.869220.869220.869220.869220.912681.1155

106.491100.23682.010982.010982.010982.010982.010982.010982.010986.1115106.954D1

次入口1.1107

173.69

D2

B7B8B9B10B11B12F11.0624

0.912680.869220.869220.869220.869220.869221.115499166.13

56.312452.761752.761752.761752.761752.761786.58503238D3

B1B2B3B4B5B6F21.0624

0.80.772640.772640.772640.772640.772641.115499166.13

47.671946.899246.899246.899246.899246.8992103.4290673D4

1.159

224.87

主

入

口

A11A12A13A14A15A16A17A18A19A20

1.110670.96580.772640.772640.772640.772640.772640.772640.772641.00926

68.528358.624146.899246.899246.899246.899246.899246.899246.899262.2714

A1A2A3A4A5A6A7A8A9A10

1.506651.216911.216911.216911.158961.158961.158961.158961.216911.39075

110.72487.982487.982487.982483.792883.792883.792883.792887.9824102.206東延路

戶型/房間編號

單價（萬元/m2）

總價（萬元）

則銷銷售售總總金金額額為為：：3914.75萬萬元元工作作思思路路我們們的的目目標標是是什什么么？？更高高的的溢溢價價那么么如如何何在在營營銷銷中中爭爭取取溢溢價價呢呢？？推案案節(jié)節(jié)奏奏我們們根根據(jù)據(jù)地地開開高高走走的的原原則則，，推推案案節(jié)節(jié)奏奏如如右右圖圖，，我我們們設設定定商商鋪鋪的的分分批批推推出出的的推推案案系系數(shù)數(shù)：：第一一批批推推出出第三三批批推推出出第二二批批推推出出

推案系數(shù)第一批1第二批1.05第三批1.1動態(tài)態(tài)單單價價表表第一批編號B1B2B3B4B5B6F2A13A14127126125124123122121113114面積（m2）61.760.760.760.760.760.792.7260.760.7單價（元/m2）7726.47726.47726.47726.47726.47726.4111557726.47726.4總價（萬元）47.746.946.946.946.946.9103.446.946.9編號A15A16A17A18A19A20D1D2小計115116117118119120146147

面積（m2）60.760.760.760.760.761.7156.38156.381257.3單價（元/m2）7726.47726.47726.47726.47726.410092.6111107106248876總價（萬元）46.946.946.946.946.962.3173.7166.11116動態(tài)態(tài)單單價價表表第二批編號C1C2C3C4C5C6C7C8C9145144143142141140139138137面積（m2）95.8894.3594.3594.3594.3594.3594.3594.3594.35靜態(tài)單價（元/m2）11106.710623.88692.28692.28692.28692.28692.28692.28692.2動態(tài)單價（元/m3）11662.0411154.999126.819126.819126.819126.819126.89126.89126.8總價（萬元）111.8105.286.186.186.186.186.186.186.1編號B7B8B9B10B11B12D3D4小計128129130131132133148149

面積（m2）61.760.760.760.760.760.7156.38194.031566.3靜態(tài)單價（元/m2）9126.818692.28692.28692.28692.28692.21062411590

動態(tài)單價（元/m3）9583.1519126.819126.819126.819126.819126.81111551216910002總價（萬元）59.155.455.455.455.455.4174.4236.11567動態(tài)態(tài)單單價價表表第三批編號A1A2A3A4A5A6A7A8A9110109108107106105104103102面積（m2）73.4972.372.372.372.372.372.372.372.3靜態(tài)單價（元/m2）15066.4812169.0812169.0812169.0811589.611589.6115901159012169動態(tài)單價（元/m3）15217.1412290.77112290.77112290.77111705.49611705.496117051170512291總價（萬元）111.888.988.988.984.684.684.684.688.9編號A10A11A12C10C11F1

小計101111112136135134

面積（m2）73.4961.760.794.3595.8877.62

1115.6靜態(tài)單價（元/m2）13907.5211106.796589126.8111154.9911154.99

動態(tài)單價（元/m3）14046.611217.7679754.589218.078111266.5411266.54

11831總價（萬元）103.269.259.287.0108.087.5

1320合計面積3939.2均價10160金額4002

價格格微微調(diào)調(diào)：：根據(jù)據(jù)意意向向客客戶戶蓄蓄積積情情況況和和誠誠意意金金客客戶戶意意向向房房源源擬擬定定情情況況，，開開盤盤前前進進行行價價格格調(diào)調(diào)整整。。第五五部部分分企企劃劃方方案案LOGO方案案一門頭頭室外外導導示示前臺臺背背景景（（LOGO墻墻））接待待臺臺室內(nèi)內(nèi)展展板板室內(nèi)內(nèi)展展板板報紙紙廣廣告告折頁頁（（銷銷海海））折頁頁（（銷銷海海））直投投單單頁頁（（DM）方案案二二前臺臺背背景景（（LOGO墻墻））室內(nèi)內(nèi)展展板板室內(nèi)內(nèi)展展板板室內(nèi)內(nèi)展展板板報紙紙廣廣告告折頁頁（（銷銷海海））折頁頁（（銷銷海海））謝謝謝??！Thankyou9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。23:21:5023:21:5023:211/5/202311:21:50PM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。1月-2323:21:5023:21Jan-2305-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。23:21:5023:21:5023:21Thursday,January5,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。1月月-231月月-2323:21:5023:21:50January5,202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。05一一月202311:21:50下下午23:21:501月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月2311:21下下午1月-2323:21January5,202316、行動動出成成果，，工作作出財財富。。。2023/1/523:21:5023:21:5005January202317、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時時，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點的的射線向前前。。11:21:50下下午11:21下午23:21:501月-239、沒有失敗，，只有暫時停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。23:21:5023:21:5023:211/5/202311:21:50PM11、成功功就是是日復復一日日那一一點點點小小小努力力的積積累。。。1月-2323:21:5023:21Jan-2305-Jan-2312、世世間間成成事事，，不不求求其其絕絕對對圓圓滿滿，，留留一一份份不不足足，，可可得得無無限限完完美美。。。。23:21:5123:21:5123:21Thursday,January5,202