商圈調(diào)查報(bào)告范文

商圈調(diào)查報(bào)告范文1、 如果是以居住地居民為主的商圈，了解商圈內(nèi)居民的人口構(gòu)造、男女比例、年齡構(gòu)成、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件、生活態(tài)度及消費(fèi)癖好等；如果是以過(guò)往人群為主的商圈，了解過(guò)往人群的人口要素資料，包括年齡構(gòu)造、性別構(gòu)造、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件、消費(fèi)癖好、不同時(shí)間段人流的變化狀況等，確定是否值得開(kāi)店和開(kāi)什么店；2、 分析商圈的構(gòu)造，是單一商圈還是多層復(fù)合式商圈，有時(shí)候會(huì)有好幾個(gè)不同類(lèi)型的商圈部分穿插重疊在一起，會(huì)使選擇者感到迷惑，在這個(gè)時(shí)候尤其要小心區(qū)別；3、 發(fā)現(xiàn)商圈的優(yōu)勢(shì)和弊病，進(jìn)展分區(qū)考察，考察的主要工程有道路設(shè)施的完善和交通的便利程度、人口流動(dòng)的特點(diǎn)與規(guī)律、不同類(lèi)型店面的集結(jié)度和分布規(guī)律、鋪?zhàn)猓绻倘鐓^(qū)，比方不同區(qū)域歸屬不同的工商、稅務(wù)等部門(mén)管理，還要考慮這些部門(mén)的效勞與費(fèi)用水平，加上對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的考察，對(duì)供應(yīng)商的考察等因素，決定最后的鋪址選擇。在這些因素之外，不要忘了城市建立規(guī)劃導(dǎo)致環(huán)境變化的因素。一是主要商圈，一個(gè)城市通常都會(huì)有幾個(gè)主要商圈，主要商圈以目標(biāo)顧客為劃分，會(huì)有高、中、低的層次區(qū)分，以經(jīng)營(yíng)工程為劃分，會(huì)有不同的重點(diǎn)主打；二，次要商圈，居于主要商圈之外，為主要商圈作補(bǔ)充的二級(jí)商圈，一般規(guī)模會(huì)小于主要商圈，輻射半徑和對(duì)顧客的吸引力亦會(huì)大大小于主要商圈；三，邊緣商圈，一般為社區(qū)商圈，以居民點(diǎn)為中心并以為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┤粘Ｐ跒橹饕?jīng)營(yíng)目標(biāo)和獲利。一般來(lái)說(shuō)，次要商圈的地位會(huì)比較為難，要注意選擇那種有核心點(diǎn)的二級(jí)商圈，比方，此外，我們還可以將商圈分成集中型商圈：功能比較單一，定位十清楚確的商圈；集約型商圈：在一定范圍內(nèi)，由多個(gè)小的不同類(lèi)型的商圈組成。甚至在同一個(gè)小商圈內(nèi)，你也可以根據(jù)不同因素細(xì)分假設(shè)干個(gè)不同的微型商圈，比方，在同一個(gè)商圈內(nèi)，假設(shè)干個(gè)經(jīng)營(yíng)首飾的小店集中在一起，就可能形成一個(gè)商圈內(nèi)部的微型商圈，對(duì)準(zhǔn)備在商圈開(kāi)鋪的朋友來(lái)說(shuō)，考察大商圈的同時(shí)，應(yīng)該特別注意這種大商圈內(nèi)的微型商圈，在大方向確定以后，這種對(duì)細(xì)節(jié)的關(guān)注可能會(huì)決定你經(jīng)營(yíng)的成敗。在進(jìn)展商圈調(diào)查的時(shí)候，我們建議以數(shù)字為中心，切忌憑感覺(jué)，會(huì)畫(huà)圖的朋友，最好能畫(huà)出詳細(xì)的圖紙，并加以細(xì)致的文字說(shuō)明，這對(duì)你最后的選擇會(huì)起到至關(guān)重要的作用。1、 目標(biāo)區(qū)域內(nèi)的建筑及分布，建筑內(nèi)人群資料及與交通的關(guān)系；2、 目標(biāo)區(qū)域內(nèi)業(yè)態(tài)的詳細(xì)分布，尤其關(guān)注那些小的商業(yè)氣候，比方假設(shè)干家同類(lèi)型扎堆，分析其為什么要扎堆，其中有無(wú)龍頭店，各自經(jīng)營(yíng)的主要工程有無(wú)沖突，如何解決，觀眾的反響等等，要進(jìn)展詳細(xì)統(tǒng)計(jì)；3、 關(guān)注那些生意好的孤立店，為什么生意好？有無(wú)可能在其旁邊開(kāi)店借勢(shì)？4、關(guān)注規(guī)劃的變化，在一個(gè)成熟商圈內(nèi)，規(guī)劃的變化往往預(yù)示著后來(lái)者的宏大時(shí)機(jī)，因?yàn)槔峡蛻?hù)一般都會(huì)有“戀棧”心理，對(duì)規(guī)劃變化有意無(wú)意進(jìn)展排斥，反響遲鈍，給后業(yè)者奪取和轉(zhuǎn)移前者的優(yōu)勢(shì)帶來(lái)了時(shí)機(jī)；5、 幾個(gè)需要單獨(dú)考慮的因素，比方影響宏大的品牌店，如商圈內(nèi)麥當(dāng)勞、肯德基，一些人氣旺盛的大型商場(chǎng)，這些因素經(jīng)常會(huì)改變商圈氣氛，并形成商圈內(nèi)部分的經(jīng)營(yíng)小環(huán)境，需視情況加以利用；6、 商圈外因素，如戲院、政府機(jī)關(guān)、展覽會(huì)場(chǎng)、學(xué)校、公園等，這些因素看上去好似與商圈無(wú)關(guān)，但卻經(jīng)常會(huì)帶來(lái)對(duì)經(jīng)營(yíng)者意想不到的影響，在調(diào)查中關(guān)注這些因素，然后加以利用或躲避。有一個(gè)需要特別注意的問(wèn)題是，在對(duì)商圈調(diào)查的時(shí)候，或進(jìn)展商鋪選址的時(shí)候，每一個(gè)人都要特別關(guān)注位置，但卻甚少有人注意到，商業(yè)選址要注意的其實(shí)不是地理位置，而是客流位置，所以要特別關(guān)注商圈內(nèi)人潮的流向，關(guān)注其行動(dòng)規(guī)律，并注意考察人潮流向形成背后的各種影響因素，如心理、歷史、環(huán)境等等，這一點(diǎn)非常重要。我們看到有很多朋友一直做得都很不錯(cuò)，但就是因?yàn)槭韬隽诉@一個(gè)“小小的問(wèn)題”，以為選擇了一個(gè)旺鋪，必定發(fā)財(cái)，誰(shuí)知道門(mén)前旺盛的人流都流到了別人店里，自己只是站在門(mén)口看了看熱鬧，最后自己還搞得莫名其妙。其實(shí)原因就在這里：商鋪的選址，選的不是地理位置，而是人流位置；對(duì)人流的考察，首先要考慮的不是人流的多寡，而是人流背后隱藏的購(gòu)置習(xí)慣及形成這種購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣的原因，如果你沒(méi)有方法扭轉(zhuǎn)，那你就應(yīng)該避開(kāi)這個(gè)位置。商圈調(diào)查最重要的方法，第一是觀察，觀察的時(shí)候要選擇多個(gè)時(shí)間點(diǎn)，同一個(gè)時(shí)間點(diǎn)的觀察要反復(fù)進(jìn)展屢次，然后進(jìn)展細(xì)致比較；第二是記錄，必須要量化，有量化才會(huì)有標(biāo)準(zhǔn)，才會(huì)不受感覺(jué)欺騙。商鋪選址的方法是：大商圈找小商圈，小商圈中找微型氣候，微型氣候中找詳細(xì)開(kāi)鋪位置。前言：俗話(huà)說(shuō)，好的選址是成功的一半。便利店開(kāi)店選址的問(wèn)題可以說(shuō)是令許多便利店企業(yè)頭痛的一件大事。而目前眾多關(guān)于選址的文章根本很少針對(duì)便利店這種業(yè)態(tài)的。很多對(duì)于大賣(mài)場(chǎng)的商圈的分析方法和細(xì)節(jié)不適用于便利店。基于此，筆者選擇了這個(gè)課題，希望能夠給各位在便利店從事相關(guān)工作的朋友一些啟示。當(dāng)然，商圈其實(shí)是動(dòng)態(tài)的，并非總是一成不變，故許多結(jié)論也是需要經(jīng)歷的。由于筆者從事相關(guān)調(diào)研工作時(shí)間不算長(zhǎng)，如有不對(duì)之處，希望批評(píng)指正。要學(xué)會(huì)商圈調(diào)查，第一步是明確店鋪類(lèi)型。店鋪類(lèi)型的劃分對(duì)便利店的商圈的分析具有決定性的意義。隨著店鋪類(lèi)型的變化，商圈的考察指標(biāo)也在變化。因此，商圈分析其實(shí)是由店鋪類(lèi)型來(lái)決定的，每一種類(lèi)型的考察指標(biāo)和角度都不盡相同，店鋪類(lèi)型的劃分在每個(gè)公司也不盡相同，但為了便于商圈調(diào)研，筆者把它分為以下兩種類(lèi)型：1、 結(jié)點(diǎn)型店鋪：依靠一個(gè)或幾個(gè)重要的結(jié)點(diǎn)來(lái)開(kāi)設(shè)的便利店，一般來(lái)說(shuō)，顧客是相對(duì)固定的。所謂結(jié)點(diǎn)，就是能夠集結(jié)人群的地點(diǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、社區(qū)、加油站等。結(jié)點(diǎn)對(duì)于便利店商圈調(diào)查具有普遍意義。例如社區(qū)店：以社區(qū)居民為主要消費(fèi)群體，主要為社區(qū)居民效勞，而商務(wù)便利店又以商務(wù)辦公的群體為主要顧客，這些都屬于結(jié)點(diǎn)型店鋪。2、 中心商業(yè)區(qū)店鋪：不需要依靠結(jié)點(diǎn)的中心商業(yè)區(qū)及鬧市區(qū)的店鋪。這類(lèi)店鋪的考察和結(jié)點(diǎn)型店鋪有所區(qū)別。因?yàn)樗恢锰厥猓缒暇┎叫薪珠_(kāi)店，它既沒(méi)有居民、學(xué)校，也沒(méi)有醫(yī)院、辦公樓，但其實(shí)從商圈來(lái)說(shuō)是適合開(kāi)設(shè)便利店的。（其實(shí)很多便利店企業(yè)稱(chēng)之為“客流店”）分類(lèi)方法不盡相同，但國(guó)內(nèi)便利店大體就以上兩類(lèi)，根本所有的便利店都可以對(duì)號(hào)入座。特別強(qiáng)調(diào)的，結(jié)點(diǎn)型店鋪應(yīng)該是重點(diǎn)研究對(duì)象，因?yàn)樗拈_(kāi)展空間大，是一種戰(zhàn)略資源店鋪。在分析商圈前，除了解釋結(jié)點(diǎn)概念的同時(shí)，還需要解決門(mén)前有效客流（R）的測(cè)量。門(mén)前有效客流是指從店門(mén)口步行經(jīng)過(guò)的潛在目標(biāo)顧客。24小時(shí)的實(shí)測(cè)在便利店商圈調(diào)查中沒(méi)有意義。眾所周知，我們測(cè)量R值是因?yàn)槲覀冎溃N(xiāo)售額二客單價(jià)*客流量，客單價(jià)可以由歷史數(shù)據(jù)得出一一各種不同類(lèi)型店鋪的客單價(jià)不同，但差異不大一一那么只要確定客流量就能大致預(yù)測(cè)銷(xiāo)售了。一般文章中說(shuō)到，客流量二R*進(jìn)店比率，但進(jìn)店比率不是一成不變的，舉例來(lái)說(shuō)，早上的進(jìn)店比率和頂峰期、深夜進(jìn)店比率區(qū)別是很大的，如果用一個(gè)固定的10%或8%來(lái)評(píng)價(jià)都是沒(méi)有意義。對(duì)于一個(gè)小便利店來(lái)說(shuō)，這個(gè)測(cè)量客流量的方法是值得商榷的。更好的方法是根據(jù)各類(lèi)型已開(kāi)店鋪的時(shí)段客流量或銷(xiāo)售額來(lái)預(yù)測(cè)門(mén)前客流R，這里不詳細(xì)討論細(xì)節(jié)。總之，這個(gè)門(mén)前有效客流R的測(cè)量方法是有講究的，不應(yīng)該根據(jù)實(shí)測(cè)數(shù)來(lái)確定。結(jié)點(diǎn)型店鋪的考察指標(biāo)從大的方面來(lái)說(shuō)有三點(diǎn)，依次為周邊環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、立地立位。對(duì)后兩項(xiàng)指標(biāo)只需要定性評(píng)價(jià)即可。首先說(shuō)立地立位，指的是店鋪所在地理位置本身的優(yōu)劣。如面寬（6米以上為佳）、是否有臺(tái)階、顯眼度、店鋪形狀等因素。這些指標(biāo)根本無(wú)需量化，只要符合便利店開(kāi)設(shè)根本條件即可。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的考察也是一樣，例如同業(yè)態(tài)店鋪?zhàn)詈贸^(guò)50米，對(duì)手的價(jià)格、營(yíng)業(yè)時(shí)間、商品、效勞等均在考察之列。（這里暫不考慮商圈飽和度問(wèn)題，因?yàn)槟壳昂芏嘟Y(jié)點(diǎn)型商圈都沒(méi)有到達(dá)飽和），需要提醒的是，如果該商圈的零售店鋪數(shù)量較多，一般來(lái)說(shuō)，這個(gè)商圈的周邊環(huán)境是適合開(kāi)店的，這時(shí)候競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的考察就變得非常重要了。最后是周邊環(huán)境，這也是唯一需要量化的指標(biāo)。這里的周邊環(huán)境指社區(qū)、醫(yī)院、學(xué)校等各種人群聚集的點(diǎn)。按商圈范圍分層來(lái)測(cè)定結(jié)點(diǎn)的人群。一般來(lái)說(shuō)，把商圈劃為三層是很有必要的，以半徑50、150、300米為單位劃為第一、第二、第三商圈。（當(dāng)然不能形而上學(xué)，如有柵欄或小區(qū)出口在300米以外等情況，不能算在有效商圈里）居民總體資料可從居民住宅區(qū)的居委會(huì)獲得（現(xiàn)在小區(qū)根本都有介紹圖），結(jié)合問(wèn)訊小區(qū)的清潔工、小攤販可以得到更詳細(xì)的信息。第一商圈的居民購(gòu)物可能性：第二商圈購(gòu)物可能性：第三商圈購(gòu)物可能性=7：2：舉例：某社區(qū)店位于小區(qū)主干道，除社區(qū)外沒(méi)有明顯結(jié)點(diǎn)。第一商圈的居民300戶(hù)，第二商圈的居民700戶(hù)，第三商圈的居民1000戶(hù)，該店門(mén)前有效客流R=3000人那么銷(xiāo)售額預(yù)測(cè)如下：商圈有效總戶(hù)數(shù)二300+700X2：7+1000：7=650戶(hù)，也就是說(shuō)現(xiàn)在商圈的情況轉(zhuǎn)化成50米內(nèi)有650戶(hù)，而50—300米沒(méi)有居民。假設(shè)戶(hù)均消費(fèi)每天為5元，那么銷(xiāo)售額二5*650=3250元注明：假設(shè)戶(hù)均消費(fèi)是有直接意義的，準(zhǔn)確與否有一定經(jīng)歷，是綜合年齡特征、收入水平等因素來(lái)確定的。這里假設(shè)的是每戶(hù)一周入店4次（每人1-2次左右），每次消費(fèi)9元左右。只有大賣(mài)場(chǎng)和便利店集群開(kāi)店時(shí)才計(jì)算居民可支配收入來(lái)確定銷(xiāo)售：可支配收入一般是一個(gè)城區(qū)的平均數(shù)，對(duì)一個(gè)單獨(dú)小區(qū)來(lái)說(shuō)，參照系數(shù)難確定；就算居民購(gòu)置力確定，如每月支出1000元購(gòu)置食品和生活必需品，那么他到便利店來(lái)購(gòu)置的比率也是無(wú)法確定的。因此，認(rèn)為經(jīng)歷的得出戶(hù)均消費(fèi)是更為直觀的方法。那么，人均可支配收入是不是沒(méi)有意義呢？下一步我們討論便利店集群開(kāi)店時(shí)，人均可支配收入就變得尤為重要了?；氐角懊?，我們已經(jīng)預(yù)測(cè)出銷(xiāo)售額=5*650=3250元，這時(shí)候，我們結(jié)合門(mén)前人流預(yù)測(cè)法來(lái)比照銷(xiāo)售。假設(shè)該店門(mén)前有效客流R為3000人（社區(qū)店的進(jìn)店比率為10%，客單為10元，每個(gè)公司的進(jìn)店比率，客單都不同，由MIS系統(tǒng)的社區(qū)店資料分析得出），那么我們可以得到銷(xiāo)售額=300*10=3000元。好的，那么可以假設(shè)開(kāi)店后，由于店鋪的吸引力門(mén)前人流會(huì)有一定增加，這樣，我們就印證了銷(xiāo)售額應(yīng)該在3250左右。結(jié)點(diǎn)店預(yù)測(cè)大概方法就是這樣，如果商圈范圍內(nèi)還有其它結(jié)點(diǎn)或有其它明顯競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，那么應(yīng)相應(yīng)增減，但浮動(dòng)范圍一般不超過(guò)500元。下面再舉一個(gè)學(xué)校店的例子。舉例：一學(xué)院師生共3500人，店鋪位于結(jié)點(diǎn)的主出入口。200米處有一醫(yī)院（300人左右），100米處有一社區(qū)（200戶(hù)）。門(mén)前客流預(yù)測(cè)為5000人。結(jié)點(diǎn)銷(xiāo)售額=3800X10%X客單價(jià)（8元）+（200X2^7）X5元目前，在國(guó)內(nèi)各中心城市與沿海城市，便利店作為繼大賣(mài)場(chǎng)及超市之后出現(xiàn)的又一新興的零售業(yè)態(tài)，24小時(shí)連鎖便利店前景廣闊。便利店一般是位于居民區(qū)附近，以經(jīng)營(yíng)即時(shí)性商品為主，以滿(mǎn)足便利性需求為第一宗旨，采取自選式購(gòu)物方式的小型零售店。所以，此次我們對(duì)便利店展開(kāi)了一系列的調(diào)查研究。蘇果便利店：周邊附近有各種小店聚集，路兩邊有居民區(qū)，并坐落在南京財(cái)經(jīng)大學(xué)的周邊，顧客源多。以此點(diǎn)位中心，此店往前還有家悅福超市，各種包子店，蛋糕店，小雜貨商店，附近有三牌樓大街，其街中各種形形色色的商品店鋪布滿(mǎn)。此店后面有著學(xué)生需要的小商鋪，吃飯的小店。世紀(jì)聯(lián)華：位于新民路的一家并不是很起眼的便利店，以此店為中心，此店對(duì)面新民路特色街區(qū)管理辦公室，周邊有假設(shè)干的火鍋店，阿瓦山寨，瓦罐湯館等飯店，在大約200米左右有一家較大的百家超市，在右方50米左右有一家小型的萬(wàn)購(gòu)超市，其附近還有南京工業(yè)大學(xué)電光原材料研究所等等各種大大小小的商業(yè)店鋪。并在附近有著雅芳居民樓等。易捷便利店：此店是中石化易捷大橋南路店，以此店為中心，對(duì)面有一個(gè)海軍部，后面有家屬樓，坐落在江蘇石油一樓，旁邊還有今人水果超市，江聯(lián)煙酒店，艾尼蜜雪兒等各種小商鋪等，其附近還有海之源等各種飯店和賓館，并在周?chē)?00米左右設(shè)有大型超市家樂(lè)福。總結(jié)：每一家的便利店有著各不相同的商圈，蘇果便利最大的商圈就是學(xué)校附近，而世紀(jì)聯(lián)華最大的商圈是居民樓。易捷最大的是流動(dòng)性人口小區(qū)。其三家便利店周?chē)加懈鞣N商鋪布滿(mǎn)。蘇果便利：主要的顧客群體是學(xué)生和居民。世紀(jì)聯(lián)華：主要的顧客群體是附近的居民和少量的流動(dòng)性顧客。易捷：主要的群體是需要及時(shí)買(mǎi)東西的顧客群體和流動(dòng)性群體。易捷便利店是中石化內(nèi)部的便利店，它主要是在加油站設(shè)立的便利店，個(gè)別設(shè)在中石化附近，與蘇果便利和世紀(jì)聯(lián)華有著本質(zhì)的不同。蘇果便利和世紀(jì)聯(lián)華的作用更普遍的是便于周?chē)巳悍奖?。從三家?lái)分析，假設(shè)以我校為觀測(cè)點(diǎn)，那么最具有優(yōu)勢(shì)的蘇果便利，因?yàn)樗鄬W(xué)校人群最近，而世紀(jì)聯(lián)華在去的途中有其他大型超市，易捷更為遙遠(yuǎn)，因此，間隔來(lái)看，其三家的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系蘇果略勝。其三家的周邊環(huán)境也大有不同，蘇果和世紀(jì)聯(lián)華的人群較多，而易捷此店的位置周?chē)O(shè)有大型家樂(lè)福超市，因此，從周邊環(huán)境看來(lái)，易捷略差。（1） 、蘇果便利店周?chē)母?jìng)爭(zhēng)對(duì)手優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)分析：最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手——家悅福在面積，商品種類(lèi)，價(jià)格等方面比蘇果便利更有優(yōu)勢(shì)；學(xué)校旁邊的小店的價(jià)格低，位置上離學(xué)校門(mén)口近，小區(qū)近，學(xué)生和居民買(mǎi)東西更方便；左右旁邊是宇航百貨，這家店主要賣(mài)的是日用百貨，小五金，小工具等，沒(méi)有食品。蘇果便利的產(chǎn)品質(zhì)量有保證，而且它的知名度較好，顧客信賴(lài)度比較高，并且它是24小時(shí)營(yíng)業(yè)的，相比周?chē)痰旮?jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)。（2） 、世紀(jì)華聯(lián)周?chē)母?jìng)爭(zhēng)對(duì)手優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)分析：萬(wàn)購(gòu)超市在面積，東西種類(lèi)，店內(nèi)環(huán)境上比世紀(jì)華聯(lián)更有優(yōu)勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)比較大；世紀(jì)聯(lián)