本溪房地產(chǎn)市場研究報告

本溪房地產(chǎn)市場研究報告前言本報告由北京上古房地產(chǎn)經(jīng)紀有限責任公司研究完成，由于本溪房地產(chǎn)市場目前發(fā)展的水平較低，加之公共渠道的信息較為有限，因此，在研究過程中，我們廣泛征求當?shù)卣藛T、地產(chǎn)人士、消費者對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的見解，并對眾多新建商品房、商業(yè)物業(yè)進行實地考察，取得較多能夠反映市場實際情況的第一手信息，并總結(jié)為此報告供貴集團參考。本報告主要由三部分內(nèi)容組成：第一部分為本溪市宏觀經(jīng)濟形勢研究，此部分內(nèi)容包括本溪市經(jīng)濟發(fā)展情況、城市發(fā)展藍圖等內(nèi)容；報告第二部分內(nèi)容為房地產(chǎn)市場研究，此部分包括近年來本溪市房地產(chǎn)的發(fā)展情況、市場供應(yīng)情況、商業(yè)物業(yè)市場情況等；報告第三部分為海航集團擬收購的實華項目區(qū)域市場分析及項目投資分析。研究內(nèi)容目錄一. 本溪市概況及宏觀經(jīng)濟發(fā)展情況本溪市房地產(chǎn)市場分析三. 實華項目區(qū)域市場分析及項目投資分析一. 本溪市概況及宏觀經(jīng)濟發(fā)展情況1. 本溪市概況1.本溪市概況【地理位置】本溪位于遼寧東南部(東經(jīng)123°34’～125°46’，北緯40°49’～41°35’)，地處遼東半島腹地，全境總面積8411.3平方公里，呈亞鈴形分布，自然地貌為“八山一水半分田，半分道路和莊園”。北靠沈陽、撫順(距沈陽63.8公里，距撫順64.6公里)，南接丹東(距丹東140公里)，西鄰遼陽、鞍山(距遼陽50公里,距鞍山68.6公里)，東傍吉林(距通化150公里)。內(nèi)陸、多山地，太子河將城市一分為二【氣候條件】本溪屬于中溫帶濕潤氣候區(qū)，春天風和日麗，夏季稍熱多雨，秋季天高氣爽。全地區(qū)年平均氣溫為6.1℃～7.8℃，最熱的七月，月平均氣溫為24.3℃；最冷的一月，平均氣溫為零下14.3℃。雨量比較充足，年平均降水量為800-900毫米，其中一半集中在夏季的七、八月份。綜觀全年，春天風和日麗，夏季稍熱多雨，秋季天高氣爽，冬天冰封雪飄。最佳旅游季節(jié)為秋季?！局饕匀毁Y源】全市已發(fā)現(xiàn)鐵、銅、鋅、石膏、大理石等礦產(chǎn)八大類45種，其中鐵礦石已探明儲量27億噸以上，石灰石礦(水泥)儲量2.1億噸,溶劑石灰(冶金)儲量1.3億噸。南芬露天鐵礦具有低磷低硫低雜質(zhì)等特點，用此鐵礦煉出的鐵被譽為“人參鐵”?！拘姓^(qū)劃】本溪市設(shè)平山、明山、溪湖、南芬4個市轄區(qū)，本溪、桓仁2個滿族自治縣和一個經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。全市共25個街道辦事處（含兩縣各一個）、40個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、229個社區(qū)、289個村民委。全市有漢、滿、回、朝鮮、蒙等26個民族?！救丝凇繐?jù)本溪溪2007年統(tǒng)統(tǒng)計年年鑒顯顯示，，2007年本本溪市市共有有家庭庭555039戶，，人口口總計計1559748人人，非非農(nóng)業(yè)業(yè)人口口1045117人人。平平山區(qū)區(qū)人口口為842200人人，溪溪湖區(qū)區(qū)人口口為319142人人，明明山區(qū)區(qū)184093人，，南芬芬區(qū)53269人。。人口口自然然增長長率為為-0.11‰‰.1.本本溪溪市市概概況況2.本本溪溪市市宏宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟濟分分析析數(shù)據(jù)據(jù)解解讀讀2007年年，，全全市市生生產(chǎn)產(chǎn)總總值值實實現(xiàn)現(xiàn)475.6億億元元，，比比上上年年增增長長15%；；2007年年，，本本溪溪市市GDP位位列列遼遼寧寧省省第第八八位位，，規(guī)規(guī)模模以以上上工工業(yè)業(yè)增增加加值值的的增增加加是是GDP實實現(xiàn)現(xiàn)高高增增長長的的主主要要來來源源。?！綠DP】數(shù)據(jù)據(jù)解解讀讀2007年年，，全全社社會會固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)投投資資實實現(xiàn)現(xiàn)181億億元元，，增增長長20.2%；2007年年，，本本溪溪市市固定定資資產(chǎn)產(chǎn)投投資資額額位位列列遼遼寧寧省省第九九位位，其其中中房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資額額位位列列全全省省第四四位位，可可見見本本溪溪市市在在房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)領(lǐng)領(lǐng)域域具具有有極極高高的的投投資資熱熱度度。。【固定定資資產(chǎn)產(chǎn)投投資資】數(shù)據(jù)據(jù)解解讀讀2007年年，，社社會會消消費費品品零零售售總總額額實實現(xiàn)現(xiàn)116億億元元，，增增長長17.2%；；2007年年，，本本溪溪市市社社會會消消費費品品零零售售價價總總額額位位列列遼遼寧寧省省第第十十一一位位，，排排名名的的靠靠后后顯顯示示本本地地消消費費能能力力一一般般。?！旧鐣M費品品零零售售總總額額】【微觀觀經(jīng)經(jīng)濟濟-國國民民總總產(chǎn)產(chǎn)出出】指標07年總產(chǎn)出（萬元）06年總產(chǎn)出（萬元）增長率第一產(chǎn)業(yè)52476744869617.0%第二產(chǎn)業(yè)9768150788449923.9%其中：采礦業(yè)56558533264970.0%制造業(yè)8199384670139822.4%第三產(chǎn)業(yè)2453156210124216.7%其中：批發(fā)零售業(yè)45215740495811.7%交通運輸、倉儲和郵政業(yè)53906846484016.0%房地產(chǎn)業(yè)1147589933615.5%以重重工工業(yè)業(yè)為為支支柱柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的的經(jīng)經(jīng)濟濟正正以以較較快快的的速速度度蓬蓬勃勃發(fā)發(fā)展展【微觀觀經(jīng)經(jīng)濟濟-規(guī)規(guī)模模以以上上工工業(yè)業(yè)企企業(yè)業(yè)】指標企業(yè)個數(shù)工業(yè)總產(chǎn)值（千元）主營業(yè)務(wù)收入（千元）內(nèi)資企業(yè)3826586434872543850其中：采礦業(yè)10341847134056173黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)505171615158774704有色金屬冶煉及壓延加工業(yè)16729057723858港澳臺投資企業(yè)14458479655853外商投資企業(yè)25956569803302采礦礦業(yè)業(yè)、、金金屬屬冶冶煉煉及及壓壓延延加加工工業(yè)業(yè)為為全全市市的的支支柱柱型型產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)【微觀觀經(jīng)經(jīng)濟濟-就就業(yè)業(yè)人人口口收收入入水水平平】指標工資總額（千元）平均工資（元）總計國有經(jīng)濟集體經(jīng)濟其他經(jīng)濟全市總計5743095499422431288543598616004企業(yè)4266482352678230447743522314477事業(yè)979269970098840876320551機關(guān)497344---------------30149全市市就就業(yè)業(yè)人人口口平平均均工工資資較較低低1.本本溪溪市市概概況況3.城城市市發(fā)發(fā)展展愿愿景景【城市市發(fā)發(fā)展展總總目目標標】到2020年年，，把把本本溪溪建建設(shè)設(shè)成成經(jīng)經(jīng)濟濟發(fā)發(fā)達達,社社會會和和諧諧，，環(huán)環(huán)境境友友好好,布布局局合合理理，，基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施高高效效,環(huán)環(huán)境境污污染染得得到到嚴嚴格格控控制制和和治治理理的的遼遼東東地地區(qū)區(qū)現(xiàn)現(xiàn)代代化化中中心心城城市市，，促促進進經(jīng)經(jīng)濟濟社社會會全全面面、、協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)和和可可持持續(xù)續(xù)發(fā)發(fā)展展，，實實現(xiàn)現(xiàn)老老工工業(yè)業(yè)基基地地的的全全面面振振興興。?！窘?jīng)濟濟發(fā)發(fā)展展目目標標】到2020年年，，把把本本溪溪建建設(shè)設(shè)成成全全國國重重要要的的鋼鋼鐵鐵和和精精品品板板材材生生產(chǎn)產(chǎn)基基地地、、東東北北地地區(qū)區(qū)重重點點產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的的配配套套加加工工基基地地、、沈沈陽陽等等遼遼寧寧中中部部城城市市休休閑閑、、娛娛樂樂、、度度假假的的““后后花花園園””，，打打造造““鋼鐵鐵城城、、森森林林城城、、中中藥藥城城、、旅旅游游城城””，，促進進本本溪溪經(jīng)經(jīng)濟濟快快速速增增長長。?！境鞘惺锌湛臻g間發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略】本溪溪空空間間結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)采采用用點點軸軸推推進進模模式式，，以以本本溪溪中中心心城城區(qū)區(qū)為為經(jīng)經(jīng)濟濟增增長長極極，，以以沈沈丹丹線線、、本本溪溪－－小小市市－－桓桓仁仁線線為為發(fā)發(fā)展展軸軸，，構(gòu)構(gòu)筑筑本本溪溪市市域域城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)發(fā)發(fā)展展的的“T””型型空空間間結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)。。本溪溪－－小小市市－－桓桓仁仁發(fā)發(fā)展展軸軸沈丹丹發(fā)發(fā)展展軸軸【城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化化戰(zhàn)戰(zhàn)略略】中心心城城市市聚聚集集發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略(右右圖圖標標1)：：重點點支支持持本本溪溪市市中中心心市市區(qū)區(qū)的的發(fā)發(fā)展展1233西部部軸軸線線聚聚集集戰(zhàn)戰(zhàn)略略(右右圖圖標標2)：：支持持歪歪頭頭山山－－本本溪溪－－北北臺臺－－南南芬芬軸軸線線發(fā)發(fā)展展組團發(fā)展展模式(右圖標標3)：：城市次極極的多點點培育【人口發(fā)展展目標】本溪市域域總?cè)丝诳?010年目目標導向向值165～175萬萬人口之之間，2020年目標標導向值值190～200萬人人口之間間。根據(jù)據(jù)城鎮(zhèn)化化水平預(yù)預(yù)測，2010年城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口120萬萬左右，，2020年城城鎮(zhèn)人口口160萬左右右?！局攸c產(chǎn)業(yè)業(yè)空間布布局】鋼鐵冶煉煉與壓延加工工業(yè)醫(yī)藥制造造業(yè)建材與化化工產(chǎn)業(yè)業(yè)建材與化化工產(chǎn)業(yè)業(yè)農(nóng)產(chǎn)品加加工業(yè)物流業(yè)旅游帶鋼材深加加工制品業(yè)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)市中心【本溪市概概況及宏宏觀經(jīng)濟濟發(fā)展情情況總結(jié)結(jié)】本溪市經(jīng)經(jīng)濟正穩(wěn)穩(wěn)健發(fā)展展，給本本地房地地產(chǎn)市場場帶來良良好的預(yù)預(yù)期重工業(yè)是是本溪的的支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，對對城市的的經(jīng)濟影影響巨大大從城市化化進程來來看，東部區(qū)域域是未來房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展的核核心極城市改造造步伐極極快，工工廠及棚棚戶區(qū)將將逐漸從從市區(qū)消消失二.本本溪市房房地產(chǎn)市市場分析析1.本本溪市概概況1.房地地產(chǎn)市場場基本情情況【2007年底本本溪市房房屋狀況況】截至2007年年底，本本溪市市市區(qū)累計計房屋建建筑面積積3433萬平平米，其其中住宅宅1935萬平平米，辦辦公樓206萬萬平米，，商業(yè)營營業(yè)用房房407萬平米米；成套套住宅套套數(shù)245202套，，成套住住宅建筑筑面積1539萬平米米，本年年減少住住宅面積積40萬萬平米；；市區(qū)人人均住宅宅建筑面面積19.96平米。?！?004年-2007年房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)情況】06年，，本溪市市商品房房施工面面積及新新開工面面積達到到近四年年的頂峰峰，07年兩項項指標均均略有下下降。但但整體仍仍處于高高位，顯顯示出了了本溪市市商品房房開發(fā)的的軌跡，，即06年開始始本溪的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場才才真正進進入高潮潮階段。。持續(xù)兩年年新增施施工量在在360萬平米米以上【2004年-2007年房地地產(chǎn)市場場銷售情情況】04年-07年年，銷售售量呈現(xiàn)現(xiàn)兩種趨趨勢，首首先是自自05年年始，銷銷售量迅迅猛增長長，并連連續(xù)三年年大幅上上升，而而增長率率在06及07年分別別為14%和23.6%。銷銷售量的的連續(xù)上上升與增增長率的的下滑顯顯示：本溪市商商品房年年消化量量增幅在在逐步放放緩。2007年，本本溪市商商品房銷銷售均價價2508元，，較06年增長長10.6%.結(jié)合銷銷售面積積來看，，2006年，，本溪房房地產(chǎn)市市場經(jīng)歷歷了一個個盤整期期，2007年年得以重重新雙雙雙增長。。2008年，，從調(diào)查查來看，，房價仍仍將處于于高位，，但銷售售量下滑滑已不可可避免。。2007年消化化124萬平米米2007年均價價2508元【經(jīng)濟適用用房建設(shè)設(shè)情況】2007年，經(jīng)經(jīng)濟適用用房新開開工面積積976382平米，，施工面面積1729208平平米，竣竣工面積積595267平米，，共8224套套，銷售售面積537414平平米，共共7551套.本市經(jīng)濟濟適用房房的供應(yīng)應(yīng)特點有有如下幾幾點：供應(yīng)量大大。如上上所述，，2007年施施工面積積及新開開工面積積均在百百萬平米米數(shù)量級級，占全全市住宅宅總供應(yīng)應(yīng)的三分分之一；；需求量大大。2007年年，經(jīng)濟濟適用房房銷售面面積53萬平米米，占全全市住宅宅銷售量量的近五五成，但但具體到到銷售速速度，則則很難與與其他城城市的經(jīng)經(jīng)適房相相比；價格較高高。同區(qū)區(qū)域商品品住宅與與經(jīng)濟適適用房差差價較小小，甚至至持平，，不屬于于典型的的經(jīng)濟適適用房范范疇，而而似乎更更應(yīng)將其其歸為低低檔商品品房一類類；產(chǎn)品品質(zhì)一一般。在供供應(yīng)經(jīng)濟適適用房普遍遍在產(chǎn)品設(shè)設(shè)計方面，，材料施工工等方面存存在問題，，以下是選選取的兩個個項目的照照片。百合新城東億瑞磬佳佳園【客戶消費特特征】本地居民的的消費意識識存在一定定局限性，，往往認為為帶電梯住住宅是塔樓樓，多層才才是板樓；；東北部新區(qū)區(qū)是置業(yè)熱熱點區(qū)域，，客戶多認認為此區(qū)域域物業(yè)升值值價值較大大；置業(yè)客戶無無論是購買買住宅或是是商業(yè)物業(yè)業(yè)多選擇一一次性付款款，2007年房屋屋貸款余額額為149725萬萬元，只相相當于當年年商品房銷銷售額的二二分之一。。在戶型方面面，90-110平平米的兩居居銷售狀況況最好；商業(yè)物業(yè)方方面，消費費者經(jīng)歷了了投資的熱熱潮期，具具有代表性性的銀座百百貨，散售售受到追捧捧，目前經(jīng)經(jīng)營狀況較較差，在售售中的世佳佳購物中心心，以年返返租10%吸引投資資，目前銷銷售率已超超過50%.1. 本溪溪市概況2.區(qū)域市市場研究【本溪市三個個房地產(chǎn)區(qū)區(qū)塊】工業(yè)及延伸區(qū)新興及延伸區(qū)老城區(qū)【本溪市三個個房地產(chǎn)區(qū)區(qū)塊---老城區(qū)域域】城市的原始始發(fā)展中心心，具備當當?shù)刈顑?yōu)良良的教育、、商業(yè)資源源，但陳舊舊的面貌無無法在短時時間內(nèi)改變變，生活品品質(zhì)受到影影響。住宅整體房房價在4000元/平米以上上，處于全全市最高水水平，以小小體量新盤盤供應(yīng)為主主，南部有有中型項目目將進入供供應(yīng)。新老商業(yè)物物業(yè)大量供供應(yīng)，購物物方便，但但受制于普普遍消費能能力限制，，經(jīng)營同質(zhì)質(zhì)化越發(fā)嚴嚴重。區(qū)域內(nèi)二手房交易易市場較為為活躍。【本溪市三個個房地產(chǎn)區(qū)區(qū)塊---新興及延伸伸區(qū)】位于地工路路以東，沈沈丹高速兩兩側(cè)。交通通較為便利利，自然環(huán)環(huán)境優(yōu)越，，城市配套套設(shè)施將逐逐漸完善。。住宅整體房房價在3000元/平米以上上，別墅項項目均價達達到5000元/平平米以上。。目前缺乏充足的的商業(yè)、學學校及醫(yī)療療配套，生生活便利程程度不高。本溪市重點點發(fā)展區(qū)域域，未來市市政府將遷遷至東部，，熱點項目目多集中于于此，目前前以姚家區(qū)區(qū)域周邊為為開發(fā)熱點點區(qū)域，將將繼續(xù)向東東的發(fā)展趨趨勢。代表項目有有銀億家園園、富虹太太子城等、、名士華庭庭、碧水云云天等，經(jīng)經(jīng)濟適用房房有百合家家園。該片區(qū)吸引引了本溪市市及臨近城城市的高端端客戶群。?！颈鞠腥齻€個房地產(chǎn)區(qū)區(qū)塊---工業(yè)及延伸伸區(qū)】主要指溪湖湖區(qū)，位于于太子河以以北，工廠廠及礦區(qū)集集中地區(qū)，，背山面水水，有較好好的自然資資源，但受受工廠污染染較為嚴重重，且為主主要沉陷區(qū)區(qū)。新建住住宅多分布布于北部區(qū)區(qū)政府周邊邊。房價水平在在1400-2000元/平平米，政府府補貼的經(jīng)經(jīng)濟適用房房供應(yīng)較多多。房屋大多依依山而建，，交通及各各類生活配配套有待完完善。1. 本溪溪市概況3.主要在在售項目分分析【住宅在售項項目分析---供應(yīng)應(yīng)分析】項目名稱開發(fā)商地理位置供應(yīng)銷售情況市場定位面積/主力面積戶型特點價格豐華新城本鋼明山區(qū)地工路5號1600套月均銷售30套城市坐標品質(zhì)名城93-170/80-90廚房設(shè)工作間，有暗室2788東億瑞磬佳園東億本溪湖公園8萬最具居住價值的中式園林純住宅小區(qū)46-120/60-70戶型設(shè)計不合理，客廳存采光差1400-1900銀億家園銀億明山區(qū)地工路88號23萬銷售60%新奢華主義建筑37-142/90戶型設(shè)計較合理，采光充足，功能空間豐富2780-3680成德嘉園成德商貿(mào)明山區(qū)峪明路小堡占地32公頃本溪尚層建筑87-140戶型方正、設(shè)計合理2580-3600鑫兆豪園鳳歧環(huán)保局3萬全新3萬平米雙子塔高層觀景樓王62-127戶型設(shè)計中規(guī)中矩3580甲秀新苑本鋼平山路38萬未開盤超大規(guī)模高檔生活園區(qū)80-120南領(lǐng)名筑華成明山區(qū)文化路現(xiàn)房珍藏版中小戶型住宅66-120戶型設(shè)計一般，格局差2680-2930金地廣場花園本鋼大商超市未開盤居城市中心享金地榮華119-145格局較差4000如意家園北方明山區(qū)高峪獨一無二六層框剪75-96戶型設(shè)計中規(guī)中矩2480-2660龍鳳花園南宮明山區(qū)大峪一中800套中檔價位尊享富人區(qū)生活90-130/90-100戶型設(shè)計優(yōu)秀2660-3600百合新城金城高峪榮山街坊多層銷售基本完畢，高層尚余60%北美風情森林之城43-107/70-80經(jīng)適房，戶型中規(guī)中矩2280-2960錦程磬苑錦程明山區(qū)唐家路50-126格局及功能性考慮較少，存在黑室2400-2580金龍泉200套銷售80%領(lǐng)居上游擁享天成62-149/90-1003580起太子城一期富虹姚家32萬月均銷售50套1152700-4800碧水云天東川明山區(qū)峪明路16萬銷售率50%親水宜居岸邸44-177戶型設(shè)計充分考慮采光、功能性等因素2380-3480金色年華本鋼技校958套月均銷售60套70-270/9280-90平米需求較旺盛2800【住宅在售項項目分析---供應(yīng)應(yīng)分析】太子城。東東部新城大大盤，產(chǎn)品品表現(xiàn)模仿仿北京星河河灣，銷售售表現(xiàn)良好好，建筑品品質(zhì)一般，，一期交房房已出現(xiàn)業(yè)業(yè)主退房風風波。【住宅在售項項目分析---供應(yīng)應(yīng)分析】碧水云天。。東部新城城德式風格格高端新盤盤，建筑品品質(zhì)、園林林、戶型均均處于區(qū)域域領(lǐng)先地位位?！咀≌谑垌楉椖糠治?--供應(yīng)應(yīng)分析】銀億家園。。東部新城城德式風格格大盤，周周邊環(huán)境仍仍有待改善善，現(xiàn)房品品質(zhì)、綠化化等屬于區(qū)區(qū)域中等行行列，戶型型設(shè)計較為為優(yōu)秀。【住宅在售項項目分析---供應(yīng)應(yīng)分析】成德嘉園。。城區(qū)東北北部大盤，，在東部市市場，以其其德式洋房房占據(jù)一席席之地，戶戶型設(shè)計優(yōu)優(yōu)秀?！咀≌谑垌楉椖糠治?--銷售售情況】豐華新城銀億家園百合新城金龍泉太子城一期碧水云天金色年華銷售率------60%多層95%高層40%80%-----50%-----銷售速度（月均）30套---------------50套-----60套在本次調(diào)查查中涉及到到的項目，，普遍受到到市場觀望望情緒的影影響，銷售售量較以往往有所下降降，但從銷銷售數(shù)據(jù)來來看，放盤盤期月均30-60套的消化化速度仍說說明市場形形勢較為樂樂觀?！咀≌谑垌楉椖糠治?--價格格情況】工廠及延伸伸區(qū)的經(jīng)濟濟適用房價價格為全市市最低水平平，僅在1400-1900元之間，，新區(qū)及老老區(qū)的經(jīng)濟濟適用房均均價與商品品住宅起價價持平，分分別是新區(qū)區(qū)2800元左右，，老區(qū)2400-3000元元之間。老老區(qū)核心區(qū)區(qū)商品住宅宅價格為全全市最高，，達到4000元/平米左右右，新區(qū)及及老區(qū)大部部區(qū)域均價價在3000元/平平米左右。。廠礦區(qū)新區(qū)（東區(qū)）老區(qū)經(jīng)濟適用房1400-190028002400-3000商品住宅-----2600-37003500-4000價格差小【住宅在售項項目分析---戶型型設(shè)計】在戶型設(shè)計計方面，整整體水平不不高。調(diào)查查的項目中中大部分都都存在設(shè)計計上的缺憾憾，異型房房間，暗室室等大量存存在，設(shè)計計較好的項項目有銀億億家園，成成德嘉園，，龍鳳花園園，碧水云云天。較差中規(guī)中矩較好豐華新城∨東億瑞磬佳園∨銀億家園∨成德嘉園∨鑫兆豪園∨南領(lǐng)名筑∨金地廣場花園∨如意家園∨龍鳳花園∨百合新城∨錦程磬苑∨碧水云天∨戶型設(shè)計整整體水平不不高【住宅在售項項目分析---戶型型面積】在售項目的的戶型面積積范圍以60-140平米面面積段居多多，總的來來說面積中中等或偏小小，超大戶戶型很少。。主力戶型型則以90平米左右右為主。主力戶型以以90平米米左右為主主中等偏小戶戶型為主【商業(yè)物業(yè)市市場---商業(yè)物業(yè)業(yè)分布】傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)區(qū)。目前本本溪市主要要商業(yè)區(qū)為為老區(qū)火車車站周邊，，百貨類包包括大商百百貨、華聯(lián)聯(lián)百貨及新新興的銀座座百貨，超超商類包括括大商超市市、世紀聯(lián)聯(lián)華超市；；專業(yè)市場場包括宏宇宇電器、國國美電器及及小型零售售批發(fā)市場場。新興商業(yè)。。新區(qū)預(yù)計計未來十年年內(nèi)將達到到50萬人人入住，目目前多個大大型商業(yè)正正在建設(shè)中中，代表項項目包括太太子城15000平平米超市，，實華集團團橫亙2000米長長街的唐人人街步行商商業(yè)街。公司名稱營業(yè)面積（m2）實現(xiàn)零售額（億元）營業(yè)利潤（億元）本溪商業(yè)大廈300005.524525華聯(lián)商廈766004.4-6570東方新天地18003.04211世紀聯(lián)華超市171893.78-6473環(huán)球副食30002.53-746宏宇電器40003.29103國美電器36604.591562銀座百貨30000無統(tǒng)計資料無統(tǒng)計資料世佳購物中心40000未營業(yè)未營業(yè)唐人街47500未營業(yè)未營業(yè)【商業(yè)物業(yè)市市場---商業(yè)物業(yè)業(yè)分布】全市和主主要項目的的社區(qū)型商商業(yè)的價格格在5000元/平平米左右；；老區(qū)核心心區(qū)位商業(yè)業(yè)價格在10000元左右在售大型型商業(yè)項目目包括唐人人街，世佳佳購物中心心及實華新新世界；唐人街項項目位于新新老區(qū)交界界位置，南南北長2000米，，最小鋪位位39平米米，平均130平米米，最大4000平平米獨棟。。銷售對象象以投資人人群為主，，多采用一一次性付款款方式購買買;世佳購物物中心位于于老區(qū)核心心區(qū)，以返返租方式銷銷售，前五五年10%，6-8年12%，9-10年15%，銷售售情況良好好。項目存存在較多問問題，可能能會在招商商期及經(jīng)營營期爆發(fā),首先，為為劃分小面面積銷售鋪鋪面，內(nèi)部部人流動線線不合理，，其次，返返租計劃過過于樂觀，，開發(fā)商的的現(xiàn)金流控控制能力尚尚為未知數(shù)數(shù)。項目名稱面積（m2）銷售價格（元/平米）銷售情況唐人街475005000（平層）10000（復式）已銷售50%世佳購物中心2116040000（使用面積）20000（建筑面積）已銷售60%【本溪市房地地產(chǎn)發(fā)展總總體現(xiàn)狀總總結(jié)】供應(yīng)向東年新開工360萬平平本地開發(fā)經(jīng)適房占總總供應(yīng)三分分之一價格大幅上上漲需求向東年購買100﹢萬平本地消化需求外流經(jīng)適房占總總消化量五五成收入水平低低郊區(qū)開發(fā)市內(nèi)二手房房火爆供嚴重大于于求東部價值認認同度高向大城市的的外流不可可阻擋經(jīng)適房沖擊擊商品房且且供應(yīng)過大大價格接近居居民承受力力的臨界點點城市發(fā)展尚尚未到郊區(qū)區(qū)化階段從宏觀市場場及區(qū)域市市場的調(diào)研研結(jié)果來看看：本溪市在遼遼寧省內(nèi)的的綜合排名名較為靠后后，而房地地產(chǎn)開發(fā)排排名卻相對對靠前，顯顯示了目前前本溪市的的房地產(chǎn)開開發(fā)有過熱傾向通過分析供應(yīng)應(yīng)及吸納的狀狀況，可以看看出，目前本本溪市的供應(yīng)應(yīng)遠大于吸納納，僅考慮過過去三年的供供應(yīng)量，以目目前的吸納水水平，尚需3-5年才能能吸納完畢，，可以預(yù)見，，本溪市未來三至五年年的市場競爭爭將更加激烈烈從價格水平來來看，高至三三、四千元/平米的價格格，已是本溪溪這類城市的的價格門檻，，價格上升空間間非常有限而從各板塊來來看，老市區(qū)供應(yīng)最最少，銷售應(yīng)應(yīng)不成問題，，但存在著大大量的難度極極大的拆遷；而新市區(qū)雖無拆拆遷難度，但但供應(yīng)量過大大，市場競爭爭異常激烈；溪湖區(qū)充斥斥著大量的經(jīng)經(jīng)濟適用房項項目，整體供供應(yīng)達上百萬萬平米，而本溪市的經(jīng)濟濟適用房不同同于其他城市市，具有銷售售速度慢、客客戶選擇度大大、價格優(yōu)勢勢不明顯等特特點，因此，，其本質(zhì)應(yīng)屬屬于有政府補補貼的低檔商商品房，如海航集團團選擇收購經(jīng)經(jīng)濟適用房項項目，則原本經(jīng)濟適用用房資金周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)快、資金利利潤高的特點點就無從發(fā)揮揮【本溪市房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展總體現(xiàn)現(xiàn)狀總結(jié)】三. 實華項目目區(qū)域市場分分析及項目投投資分析1. 本溪市市概況1.區(qū)域劃分分【區(qū)域劃分】】根據(jù)海航集團團提供的項目目收購資料，，我們選取項項目所在的三三個區(qū)域作為為主要競爭區(qū)區(qū)域分析，分分別為溪湖區(qū)區(qū)板塊、南部部板塊、本溪溪縣板塊溪湖區(qū)南部本溪縣和諧佳園東方新湖儷城城山水儷城興華儷城擬收購項目【區(qū)域概述】】板塊地理位置供應(yīng)特點需求特點價格水平擬收購項目溪湖區(qū)板塊溪湖區(qū)，主要為后石、后湖、柳塘三個亞區(qū)域棚戶區(qū)改造區(qū)經(jīng)適房主要供應(yīng)區(qū)低收入家庭的首選1400-1900和諧佳園東方新湖儷城本溪縣板塊本溪縣城區(qū)自然資源最為豐富商品房供應(yīng)為主子女就學購房需求強烈1600-2020（經(jīng)適）2100-3400（商品）山水儷城南部板塊解放南路以東平山路以南地工路以西城市新區(qū)高容積率產(chǎn)品較多關(guān)注項目品質(zhì)2800-3300（商品）1900-2500（經(jīng)適）興華儷城2.溪湖區(qū)板塊溪湖區(qū)板塊主主要為后湖、、后石、柳塘塘區(qū)域，又可可劃分為后湖湖板塊后后石板塊柳柳塘板塊塊【溪湖區(qū)板塊】本溪湖公園柳塘路溪湖西路溪湖東路溪湖東路太子河天橋二街至市區(qū)東方新湖儷城城和諧佳園東億瑞馨佳園園錦程改造項目目一鐵山地山地后山板塊后湖板塊柳塘板塊市重點棚戶改改造區(qū)域東億項目及實實華項目共90萬平米的的供應(yīng)，其中中經(jīng)適房60萬平米左右右未來無土地供供應(yīng)【總體供應(yīng)】后湖板塊后石板塊柳塘板塊僅實華東方新新湖儷城供應(yīng)應(yīng)未來無土地供供應(yīng)為棚戶改造區(qū)區(qū)，山地，無無大片平整土土地，交通極極為不便目前只有錦程程公司開發(fā)的的一個項目可銷售住宅存存量達百萬平平米級【需求特征】礦區(qū)板塊房價價為本溪市最最低的區(qū)域，，購房客戶基基本為城市低低收入家庭后湖板塊后湖板塊主要要以低收入客客戶為主，但但周邊配套設(shè)設(shè)施亟待改善善后石板塊城區(qū)區(qū)發(fā)展較快，，逐漸吸引中中端客戶的購購買需求柳塘板塊主要要是回遷戶為為主后石板塊柳塘板塊短期內(nèi)溪湖區(qū)區(qū)板塊升級的的可能性不大大總需求特征【在供應(yīng)項目基基本情況】板塊項目項目類型總建筑面積存量價格后湖板塊東億瑞馨佳園經(jīng)適房28萬6萬1400-1900和諧佳園經(jīng)適房62萬62萬1300-1700后石板塊東方新湖儷城經(jīng)適房45.6萬20萬1668-1940柳塘板塊錦程改造項目回遷樓----------------東億瑞馨佳園園地理位置后后湖河西天橋橋橋頭距市市中心（火車車站）5.5公里交通條件溪溪湖西路通達達市區(qū)主要干干道，兩條公公交線路通過過生活配套周周邊缺乏必要要生活配套，，未來主要依依靠一公里外外的溪湖區(qū)區(qū)區(qū)政府周邊建筑面積28萬平米，，其中回遷18萬平米產(chǎn)品類型多多層小高層層高層戶型面積53-86平米價格1400-1900開發(fā)程度一一期4萬平米米年底前全部部入住，二期期6萬平米已已開工銷售情況一一期銷售完畢畢，二期內(nèi)部部認購中推廣主題環(huán)環(huán)境境客戶特征低低收入家庭東億瑞磬家園園經(jīng)適房東億瑞磬家園園回遷樓【東億瑞馨佳園園】地塊北高南低低，視線較好好臨河高層，附附加值較高東為山地南為河西為空曠坡地地北為小學及山山地【周邊環(huán)境】【規(guī)劃】地塊內(nèi)外兩條河流經(jīng)過，臨河高層水景價值較高【戶型設(shè)計】南北通透戶型部分戶型客廳不采光主力戶型53-86平米3.本溪縣板塊本溪縣板塊房房地產(chǎn)開發(fā)主主要集中于縣縣城東部沿太太子河區(qū)域，，可劃分為迎迎賓西路板塊塊、政府路板板塊、迎賓廣廣場板塊【本溪縣板塊】濱河西路太子河中興路過境路迎賓路長江路長江路至本溪至桓仁山水儷城錦繡濱江正佳花園佳鑫國際燕東新天地豐澤園慧澤園迎賓廣場板塊塊迎賓西路板塊塊政府路板塊本溪縣主要供供應(yīng)區(qū)域北區(qū)開發(fā)已近近完成，南線線山水儷城項項目供應(yīng)最大大未來將向山水水儷城以南繼繼續(xù)發(fā)展，目目前尚無具體體規(guī)劃【總體供應(yīng)】政府路板塊迎賓廣場板塊塊迎賓西路板塊塊本溪縣核心區(qū)區(qū)，為房價最最高區(qū)域在供應(yīng)樓盤均均為小規(guī)模項項目，在售面面積在15萬萬平米左右僅有一個經(jīng)適適房項目供應(yīng)應(yīng)，為棚戶改改造區(qū)未來亦無大規(guī)規(guī)模供應(yīng)項目目本溪縣未來供供應(yīng)依然較大大【需求特征】近年，本溪縣縣最重要的客客戶來自于周周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，主主要為解決子子女就學問題題迎賓西路板塊塊集中了當?shù)氐刂懈叨丝蛻魬簦纳凭幼∽l件及子女女就學是最大大需求來源政府路板塊主主要以中高端端客戶為主，，居住升級為為主迎賓廣場板塊塊以低端客戶戶為主，方便便的就學條件件及價格是吸吸引需求的動動力本地需求多來來自子女就學學及居住條件件升級板塊項目項目類型總建筑面積存量價格迎賓西路板塊山水儷城商品房36萬36萬2100-2580佳鑫國際商品房8萬無2890-3390錦繡濱江商品房8萬4萬2300-2500政府路板塊燕東新天地商品房4.5萬4.5萬2780-3300豐澤園商品房5萬3萬2600-3300迎賓廣場板塊惠澤園經(jīng)適房20萬20萬1600-2020【供應(yīng)項目基本本情況】慧澤園地理位置迎迎賓廣場、汽汽車站西側(cè)生活配套近近距學校、醫(yī)醫(yī)院、購物場場所建筑面積20萬平米容積率1.27綠化率50%項目類型經(jīng)經(jīng)適房產(chǎn)品類型多多層小高層層價格1600-2020建筑風格開發(fā)程度地地塊平整中，，分一二期開開發(fā)，東區(qū)先先行開發(fā)銷售情況未未正式銷售，，客戶積累推廣主題環(huán)環(huán)境客戶特征本本縣低收入人人群，周邊鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)子女就學學客戶【慧澤園】地塊處于兩山山之間地塊中心地勢勢最低利用地勢高差差，層層造景景，規(guī)劃合理理二期一期一期【規(guī)劃】南北均為山地地東為客運站西為坡地-----自自然環(huán)境良好好，視野受到到局限【周邊環(huán)境】錦繡濱江地理位置濱濱河西路G區(qū)區(qū)山水儷城城北側(cè)生活配套距距離中小學校校較近、醫(yī)院院、購物不便便建筑面積8萬平米容積率1.3項目類型商商品房產(chǎn)品類型小小高層主力戶型60-80平米價格2300-2500開發(fā)程度共共8萬平米，，一期開發(fā)六六棟，近期交交房，二期開開發(fā)未定銷售情況一一期銷售60%推廣主題環(huán)環(huán)境【錦繡濱江】【戶型】設(shè)計合理，但從功能方面講附加值較低88平米兩居居43平米一居居93平米兩居居106平米三三居項目品質(zhì)落后后于周邊其它它項目，不具具備同等競爭爭力一期銷售出現(xiàn)現(xiàn)問題，開發(fā)發(fā)商迫于壓力力打出超低價價特價房的廣廣告吸引客戶戶二期開發(fā)尚無無具體規(guī)劃，，拆遷已經(jīng)完完成銷售問題來自自地段（較偏偏）、價格（（無競爭力））、品質(zhì)（一一般）【項目評價】佳鑫國際地理位置濱濱河西路縣縣高級中學學對面生活配套中中小學校、醫(yī)醫(yī)院、購物等等生活配套條條件較好建筑面積8萬平米容積率2.05項目類型商商品房產(chǎn)品類型多多層、小高層層、高層主力戶型80-120平米價格2890-3390開發(fā)程度住住宅共7萬平平米，18棟棟，一期開發(fā)發(fā)16棟，已已交房，二期期2棟，已封封頂銷售情況一一期已余閣樓樓未售完，二二期銷售85%推廣主題豪豪宅客戶特征本本地高端客戶戶【佳鑫國際】【戶型】全明戶型設(shè)計，南北通透，布局合理與實華集團正正佳花園為同同期項目，兩兩者前期競爭爭激烈，后期期客戶分化，，佳鑫國際成成為高檔住宅宅代表，而正正佳花園則淪淪為普通項目目小高層框架剪剪力墻結(jié)構(gòu)，，與其它項目目形成差異化化競爭，受到到追捧建筑材質(zhì)選用用、硬件設(shè)施施標準、物業(yè)業(yè)管理水平均均達到高品質(zhì)質(zhì)社區(qū)要求頂層帶大面積積閣樓產(chǎn)品銷銷售不暢【項目評價】燕東新天地地理位置財財富廣場南生活配套本本溪縣商業(yè)核核心區(qū)，距醫(yī)醫(yī)院、醫(yī)院較較近建筑面積4.5萬平米米，其中商品品住宅130套，約11000平米米容積率2.64項目類型商商品房產(chǎn)品類型商商業(yè)上蓋商品品住宅及回遷遷住宅主力戶型56-83平平米價格2780-3300開發(fā)程度約約2009年年6月交房，，目前主體施施工中銷售情況未未正式銷售推廣主題港港式生活社社區(qū)客戶特征咨咨詢客戶以縣縣城內(nèi)居民為為主【燕東新天地】大型超市及購購物廣場上蓋蓋住宅物業(yè)本溪縣核心地地段，具備便便利的生活條條件小戶型產(chǎn)品為為主，部分戶戶型采光效果果較差商業(yè)與住宅共共用通道，住住宅私密性受受到影響本項目住宅適適合投資【項目評價】豐澤園地理位置財財政局對面生活配套中中小學校、醫(yī)醫(yī)院、購物等等生活配套條條件較好建筑面積5萬平米容積率2.4項目類型商商品房產(chǎn)品類型小小高層、高層層主力戶型130-176平米價格2600-3300開發(fā)程度住住宅共5萬平平米，9棟，，高層6棟，，小高層3棟棟，2009年10月入入住銷售情況銷銷售40%推廣主題豪豪宅客戶特征本本地高端客戶戶【豐澤園】4.南部板塊南部板塊指解解放南路以東東、平山路以以南、地工路路以西區(qū)域南部板塊大致致可分為南地地板塊、技校校板塊?！灸喜堪鍓K】豐澤隆園解放南路平山路平山路地工路文化路廣裕路轉(zhuǎn)山路北光路東明路振平路和平新村興華儷城天華新家園新家源實華新興家園甲秀新苑博林金色年華觀山悅平東園南地板塊技校板塊棚戶區(qū)改造為為主供應(yīng)項目少，，近年各類住住宅供應(yīng)量在在60萬平米米左右未來在本鋼周周邊預(yù)計可陸陸續(xù)整理出40萬平米的的開發(fā)用地【總體供應(yīng)】廠區(qū)拆遷區(qū)近年有較多項項目供應(yīng)，多多數(shù)項目已進進入尾盤期可供整理開發(fā)發(fā)土地較少，，預(yù)計未來每每年供應(yīng)不會會超過15萬萬平米新建住住宅南地板塊技校板塊南地板塊中高高檔商品房發(fā)發(fā)展起步較晚晚，未來潛力力巨大看重南地區(qū)域域地理位置上上的優(yōu)勢【客戶需求特特征】看重區(qū)域方便便的子女就學學條件周邊廠區(qū)改造造完成狀況好好，生活環(huán)境境整潔客戶對居住品品質(zhì)非?？粗刂啬系匕鍓K客戶對居住品品質(zhì)非?？粗刂丶夹０鍓K中高端客戶對對品質(zhì)感、居居住環(huán)境的需需求較大板塊項目項目類型總建筑面積存量價格南地板塊天華新家園經(jīng)適房8萬無2400-2500新家源經(jīng)適房40萬無2100-2200和平新村商品房------無2800-3500（二手）豐澤隆園商品房3萬無3000-4000（二手）技校板塊實華新興家園商品房------無3300（二手）博林金色年華商品房11萬（二期）無2800-3300平東園經(jīng)適房14萬無2500（二手）甲秀新苑經(jīng)適房28萬28萬1900起觀山悅商品房45萬45萬未定【供應(yīng)項目情況況】新家源地理位置南南地，二十五五中對面生活配套生生活配套設(shè)施施較缺乏，但但周邊就學條條件較好建筑面積40萬平米容積率1.47綠化率35%項目類型經(jīng)經(jīng)適房產(chǎn)品類型多多層、小高層層、高層主力戶型49-78平米價格2100-2200開發(fā)程度共共40萬平米米，共6000余套，回回遷房5000余套，已已開發(fā)五年，，僅余部分未未入住銷售情況銷銷售完畢推廣主題地地段、價格格客戶特征本本鋼工人、其其它低收入人人群【新家源】【規(guī)劃】以小高層、高層產(chǎn)品為主規(guī)劃大型社區(qū)入口園林天華新家園地理位置南南地，二十五五中對面生活配套生生活配套設(shè)施施較缺乏，但但周邊就學條條件較好建筑面積住住宅8萬平米項目類型經(jīng)經(jīng)適房產(chǎn)品類型多多層、小高層層主力戶型60-80平米價格2400-2500建筑風格開發(fā)程度已已入住銷售情況尚尚有40套左左右未售推廣主題地地段客戶特征低低收入人群【天華新家園】和平新村，興興華儷城地塊塊北側(cè)，主力力戶型100平米左右，，多層住宅二二手價格最高高達到3500元豐澤隆園位位于解放南路路，建筑面積積3萬平米，，戶型60-130平米米，目前二手手房價格最高高達到4000元【其它項目目】博林金色色年華地理位置置地地工號號7號，，技校對對面生活配套套生生活配配套設(shè)施施較缺乏乏建筑面積積二二期期11萬萬平米容積率：：2.1綠化率：：35%項目類型型商商品房房產(chǎn)品類型型多多層、、小高層層、高層層主力戶型型110-130平平米價格2800-3300（（尾盤））開發(fā)程度度已已入住住銷售情況況尚尚有少少數(shù)大戶戶型未銷銷售推廣主題題戶戶型型、物業(yè)業(yè)管理客戶特征征看看重居居住品質(zhì)質(zhì)的中高高端客戶戶【博林金色色年華】觀山悅地理位置置地地工路路，技校校南生活配套套生生活配配套設(shè)施施較缺乏乏建筑面積積45萬平米米容積率：：1.7綠化率：：33%項目類型型商商品房房產(chǎn)品類型型多多層、、小高層層、高層層主力戶型型80-130平米價格未未定開發(fā)程度度一一期5萬平米米地基施施工中銷售情況況預(yù)預(yù)計2008年10月中旬旬開盤銷銷售推廣主題題中中式式風格、、自然環(huán)環(huán)境【觀山悅】5.擬投投資項目目分析【擬投資項項目選取取原則】開發(fā)風險險小，以以本溪中中高端客客戶為主主要客戶戶群；利潤最大大化；高品質(zhì)開開發(fā)，多多附加值值，高收收益；客戶認同同；地塊無大大量拆遷遷，或拆拆遷難度度不大區(qū)域選取取原則應(yīng)規(guī)避風風險產(chǎn)品開發(fā)發(fā)原則生活配套套設(shè)施成成熟；價值增長長空間大大；消費者認認可；利潤空間間大；競爭風險險可降低低；序號項目名稱地理位置規(guī)劃用地面積(㎡)建筑面積(㎡)開發(fā)進度(㎡)1和諧佳園溪湖區(qū)河西40310066萬（住宅：63萬，公建：3萬）1800002東方新湖儷城溪湖區(qū)河東298500456696(回遷房104014;商品房352682)1214313山水儷城本溪縣1689003738204興華儷城平山區(qū)解放南路92200291534動遷階段【擬投資資項目】】資源來源源：海航航和諧佳園園地理位置置溪溪湖西西路距距市中心心（火車車站）五五公里交通條件件溪溪湖西西路通達達市區(qū)主主要干道道，兩條條公交線線路通過過生活配套套周周邊缺缺乏必要要生活配配套，未未來主要要依靠一一公里里外外的溪湖湖區(qū)區(qū)政政府周邊邊建筑面積積62萬萬平米容積率1.63產(chǎn)品類型型多多層小小高層層高高層價格1300-1700開發(fā)程度度無無拆遷遷，在建建回遷房房，封頂頂，已停工三個個月，經(jīng)適房房部分尚尚未動工工銷售情況況經(jīng)經(jīng)適房已已銷售12套推廣主題題環(huán)環(huán)境客戶特征征收收入水平平較低包包括括工人、、單收入入家庭、、新婚尚尚無穩(wěn)定定收入的的年輕人人外地地常住務(wù)務(wù)工人員員【和諧佳園園】【地塊情況況】回遷房地形高差溪湖西路淺山地塊西高東低、北高南低，便于組團規(guī)劃地塊間存在較大高差，將提高開發(fā)成本臨河面較長，已規(guī)劃臨河觀景高層住宅地塊臨近近沉陷區(qū)區(qū)，或有有部分地地塊位于于沉陷區(qū)區(qū)地塊東南南一公里里為一鐵鐵廠區(qū)，，污染嚴嚴重西、南均均為矮山山地塊西南南方向為為老煤礦礦及抗日日時期萬萬人坑東有鐵路路線，視視野內(nèi)為為東方新新湖儷城城北為社區(qū)區(qū)及溪湖湖西路【周邊環(huán)境境】黑廳三居二居戶型面積積48-101平米主力戶型型60-80平平米優(yōu)點小小戶戶型多居居室，滿滿足多代代居住需需求缺點客客廳廳、衛(wèi)生生間不采采光------戶戶型型設(shè)計計可優(yōu)優(yōu)化【戶型】【產(chǎn)品】外立面帶有回族建筑元素【SWOT】地塊面面山臨臨水，，可借借助的的景觀觀因素素較豐豐富交通相相對更更為便便利項目尚尚無正正式面面對市市場，，市場場策略略可調(diào)調(diào)整空空間大大相對于于競爭爭項目目，本本項目目開發(fā)發(fā)時間間較晚晚，將將流失失大量量客戶戶水系沒沒有流流經(jīng)地地塊，，東億億瑞馨馨佳園園占有有優(yōu)勢勢項目容容積率率較高高，導導致開開發(fā)成成本加加大主要污污染源源一鐵鐵的搬搬遷將將改變變區(qū)域域的環(huán)環(huán)境質(zhì)質(zhì)量；；主要競競爭對對手瑞瑞馨佳佳園大大規(guī)模模供應(yīng)應(yīng)將提提前消消化大大量需需求市場需需求很很可能能已經(jīng)經(jīng)受到到擠壓壓，且且一個個區(qū)域域不可可能吸吸引所所有的的購買買需求求優(yōu)勢劣勢機會威脅【市場預(yù)預(yù)期】鑒于以以下情情況：：區(qū)域經(jīng)經(jīng)適房房存量量巨大大，客客戶可可選擇擇空間間非常常大過去一一年區(qū)區(qū)域經(jīng)經(jīng)適房房銷售售量在在十萬萬平米米左右右政府對對價格格的管管制非非常嚴嚴格本項目目目前前無拆拆遷等等影響響項目目開發(fā)發(fā)的潛潛在風風險本項目目預(yù)計計年銷銷售量量預(yù)計計可在在50000-60000平平米左左右我們認認為本本項目目的投投資評評估應(yīng)應(yīng)著重重關(guān)注注以下下幾點點：高企的的開發(fā)發(fā)成本本。地地形高高差需需要大大量的的改造造費用用，過過高容容積率率下的的小高高層為為主的的產(chǎn)品品結(jié)構(gòu)構(gòu)勢必必大幅幅增加加開發(fā)發(fā)成本本；投資回回收慢慢。本本溪市市經(jīng)適適房區(qū)區(qū)別于于其它它城市市，其其實際際是廉廉價的的商品品房，，銷售售速度度慢，，投資資回收收期長長，現(xiàn)現(xiàn)金回回收慢慢，且且供應(yīng)應(yīng)量巨巨大；；政府補補貼、、優(yōu)惠惠及土土地成成本。。東億億瑞馨馨佳園園獲得得政府府補貼貼四億億元，，本項項目是是否能能夠獲獲得足足夠的的政府府支持持也是是決定定本項項目投投資價價值的的關(guān)鍵鍵因素素。。東方新新湖儷儷城地理位位置溪溪湖站站對面面原原溪湖湖百貨貨對面面交通條條件溪溪湖西西路通通達市市區(qū)主主要干干道，，距市市中心心（火火車站站）四四公里里，四四條公公交線線路通通過生活配配套新新營業(yè)業(yè)大商商超市市距本本項目目四百百米，，其它它配套套設(shè)施施齊全全建筑面面積45.66萬萬容積率率1.53綠化率率33%價格1668-1940產(chǎn)品類類型多多層小小高高層高高層開發(fā)程程度一一期回回遷房房1000套，，經(jīng)適適房572套，，已全全部封封頂，，二期期均為為經(jīng)適適房，，尚有有拆遷遷銷售情情況06年9月開開始銷銷售，，目前前一期期尚余余50余套套未售售，二二期已已積累累客戶戶500余余組推廣主主題環(huán)環(huán)境境客戶特特征多多為為收入入水平平較低低人群群，由由于周周邊環(huán)環(huán)境大大為改改觀，，后期期吸引引部分分公務(wù)務(wù)員等等中等等收入入人群群【東方新新湖儷儷城】新湖儷儷城一一期西西區(qū)新湖儷儷城一一期東東區(qū)及及二期期（黃黃色區(qū)區(qū)域））新湖儷儷城東東西區(qū)區(qū)之間間寺廟廟-藏藏龍寺寺【規(guī)劃】經(jīng)適房房回遷房房回遷房房二期地塊為坡地地形，產(chǎn)品延續(xù)了一期風格新湖儷儷城南南部大大商超超市新湖儷儷城南南側(cè)街街道老老社區(qū)區(qū)新湖儷儷城西西眺和和諧佳佳園新湖儷儷城南南側(cè)社社區(qū)【周邊環(huán)環(huán)境】大商超市填補了區(qū)域配套的缺乏地塊南側(cè)社區(qū)環(huán)境較為嘈雜西向視野遼闊【項目面面臨的的主要要問題題】二期地塊尚有三百余戶未拆遷住戶【SWOT】地塊較較為平平坦，，只有有少數(shù)數(shù)緩坡坡交通最最為便便利周邊生生活配配套最最為便便利項目周周邊為為老式式社區(qū)區(qū)，較較為嘈嘈雜二期地地塊存存在較較大量量的拆拆遷周邊生活配配套設(shè)施的的完善，將將吸引更大大范圍的客客戶前來置置業(yè)市場需求很很可能已經(jīng)經(jīng)受到擠壓壓，且一個個區(qū)域不可可能吸引所所有的購買買需求優(yōu)勢劣勢機會威脅【市場預(yù)期】鑒于以下情情況：同區(qū)域內(nèi)經(jīng)經(jīng)適房存量量巨大過去一年區(qū)區(qū)域經(jīng)適房房銷售量在在十萬平米米左右政府對價格格的管制非非常嚴格本項目二期期開發(fā)地塊塊仍存在拆拆遷問題本項目具備備一定的地地段競爭優(yōu)優(yōu)勢本項目已為為二期積累累了五百余余組意向客客戶，初期期銷售方面面應(yīng)不存在在太大壓力力我們認為本本項目的投投資評估應(yīng)應(yīng)著重關(guān)注注以下幾點點：開發(fā)成本。。地塊容積率率高，拆遷遷成本高都將大幅增增加本項目目的開發(fā)成成本。利潤測算。。需根據(jù)政政府給予的的優(yōu)惠政策及及土地成本本等，結(jié)合高高容積率、、拆遷成本本測算利潤潤。山水儷城地理位置張張家堡堡太子河河邊生活配套距距離中中小學校較較近、醫(yī)院院、購物不不便建筑面積36萬萬平米容積率2.21項目類型商商品房房產(chǎn)品類型多多層小小高層高高層價格2100-2580開發(fā)程度一一期18萬平米米，多層主主體結(jié)構(gòu)施施工中，二二期拆遷中中銷售情況未未正式式銷售，客客戶積累500余組組推廣主題環(huán)環(huán)境境客戶特征周周邊鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)子女就就學客戶、、鄉(xiāng)鎮(zhèn)廠礦礦經(jīng)營者等等收入較高高人群【山水儷城】南為遠山北為錦繡濱濱江項目西為紡織廠廠及學校東為太子河河——自然環(huán)境良良好，視野野開闊，市市容整潔【周邊環(huán)境】長方形地塊塊，南北跨跨度大，占占據(jù)太子河河發(fā)源地的的寶貴資源源組團團規(guī)規(guī)劃劃，，營營造造了了豐豐富富的的天天際際線線及及社社區(qū)區(qū)景景觀觀帶帶沿河河高高層層產(chǎn)產(chǎn)品品充充分分利利用用了了河河景景、、山山景景優(yōu)優(yōu)勢勢-----整體體規(guī)規(guī)劃劃較較為為合合理理【規(guī)劃劃】一期期二期期最小小戶戶型型48平平米米，，最最大大戶戶型型141平平米米主力力戶戶型型90.8米米至至106.9平平米米戶型型設(shè)設(shè)計計合合理理，，功功能能布布局局、、功功能能性性、、采采光光性性均均較較佳佳-----戶型型設(shè)設(shè)計計具具有有一一定定的的競競爭爭力力【戶型型】【存在在的的問問題題】二期地塊拆遷量較大，估計尚有五百戶待拆遷，拆遷阻力較大地塊位于本溪縣城東南角，在本地人心目中偏遠區(qū)域一期在建樓為磚混結(jié)構(gòu)，而本地人對框架的安全性認識度較高，是一劣勢【SWOT】項目目面面山山依依水水，，環(huán)環(huán)境境非非常常優(yōu)優(yōu)越越項目目地地塊塊巨巨大大，，可可依依市市場場需需求求調(diào)調(diào)整整產(chǎn)產(chǎn)品品結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)及及類類型型項目目周周邊邊就就學學條條件件非非常常便便利利項目目位位置置距距城城中中心心有有一一定定心心理理距距離離項目目周周邊邊生生活活配配套套亟亟待待完完善善周邊邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)并并校校帶來來大大量量為為解解決決就就學學問問題題的的置置業(yè)業(yè)需需求求項目目周周邊邊項項目目供供應(yīng)應(yīng)已已接接近近完完畢畢，，競爭爭減減小小市場場面面臨臨飽飽和和風風險險拆遷遷問問題題可可能能影影響響后后續(xù)續(xù)開開發(fā)發(fā)進進程程優(yōu)勢勢劣勢機會威脅【市場預(yù)期】鑒于以下情況況：周邊已無直接接競爭項目往年各供應(yīng)項項目平均年銷銷售量在40000平米米至60000平米之間間區(qū)域高檔商品品房均價已達達到3000元/平米受周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)并并校影響，帶帶來大量新增增需求項目具備優(yōu)越越的景觀優(yōu)勢勢本項目地塊仍仍存在拆遷問問題預(yù)計本項目可可實現(xiàn)2800-3000元/平米米的整體銷售售均價我們認為本項項目的投資評評估應(yīng)著重關(guān)關(guān)注以下幾點點：拆遷成本及難難度。地塊尚尚有五百余戶戶待拆遷，據(jù)據(jù)現(xiàn)場調(diào)查了了解，拆遷難度較大大，其導致的成成本增加，對對開發(fā)進程的的影響需謹慎慎評估。一期產(chǎn)品已無無調(diào)整空間。。一期產(chǎn)品18萬平米已已動工，已無無對產(chǎn)品的調(diào)調(diào)整的可能。。吸納能力。本本溪縣人口少少，往年供應(yīng)量已吸納納大部分需求求，本項目規(guī)規(guī)模較大，預(yù)預(yù)計將有可能能面臨市場飽飽和的風險?！九d華儷城】地理位置解解放南路路與轉(zhuǎn)山路交交界處附近交通條件項項目距市市中心1.5公里，解放放南路、廣裕裕路為城市主主干道規(guī)劃用地面積積92200平方方米規(guī)劃建筑面積積291534平方米周邊配套周周邊購物物、就醫(yī)、子子女就學等生生活設(shè)施較為為齊全發(fā)展前景本本溪市受受到廣泛認可可的新興區(qū)域域，特別受到到高端客戶的的青睞地塊現(xiàn)況目目前正正在動遷中轉(zhuǎn)山路廣裕路解放南路本鋼青年公寓寓興華地塊2市場興華地塊3興華地塊1第四高中二十五中和平新城豐澤隆園老式社區(qū)本鋼南地醫(yī)院院門診老式社區(qū)老式社區(qū)小學【周邊環(huán)境及配配套情況】周邊就學條件優(yōu)越周邊環(huán)境略顯嘈雜【存在的問題】地塊尚有2500個待拆遷戶，拆遷難度大項目由三個地塊組成，不利于統(tǒng)一規(guī)劃周邊老社區(qū)非常多，環(huán)境嘈雜【SWOT】地勢平坦，便便于規(guī)劃產(chǎn)品品交通非常便利利項目緊鄰市屬屬重點學校，，子女就學非非常方便項目周邊為老老式社區(qū)，較較為雜亂項目周邊有較較多低端娛樂樂場所，對區(qū)區(qū)域安全和品品味有較大影影響地塊拆遷問題題極大本區(qū)域?qū)⒊蔀闉槌鞘行滦椭兄行膮^(qū)，各類類配套設(shè)施將將更加齊全，，將吸引更多多中高端客戶戶本鋼大量棚戶戶區(qū)的改造將將成為本項目目最大的競爭爭對手大量拆遷戶的的補償及回遷遷問題可能影影響本項目的的開發(fā)進程優(yōu)勢劣勢機會威脅【市場預(yù)期】鑒于以下情況況：項目所在區(qū)域域發(fā)展?jié)摿^較大，市場前前景相對樂觀觀項目所處區(qū)域域市場吸納