昆明寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)研

昆明寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)查2012.1.17城市分析城市區(qū)位環(huán)境昆明市位于中國(guó)西南地區(qū)云南省的省會(huì)城市城市人口至2008年底約為230萬(wàn)，在全國(guó)排名23位昆明是中國(guó)西南地區(qū)的門(mén)戶(hù)城市西南地區(qū)的交通樞紐城市分析昆明，云南省會(huì)城市，是國(guó)家級(jí)歷史文化名城。作為云南省唯一的特大城市和西部地區(qū)第四大城市（僅次于成都、重慶、西安），它是云南省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、交通中心，是我國(guó)重要的旅游、商貿(mào)城市、西部地區(qū)重要的中心城市，亦是滇中城市群的核心圈！此外，它還是中國(guó)面向東南亞、南亞開(kāi)放的門(mén)戶(hù)樞紐，是中國(guó)唯一面向東盟的大都市。

昆明處于“中國(guó)-東盟”自由貿(mào)易區(qū)與泛珠三角區(qū)域合作的交匯點(diǎn)，是我國(guó)內(nèi)地通往東南亞、南亞的重要門(mén)戶(hù)；也是我國(guó)唯一溝通太平洋、印度洋、鏈接?xùn)|亞、東南亞、南亞的重要前沿。隨著《中國(guó)與東盟交通合作規(guī)劃設(shè)想》的出臺(tái)，昆明已成為中國(guó)與東南亞各國(guó)交往最密切、交流成果最多、最具合作優(yōu)勢(shì)的城市；也成為了東盟、尤其是次區(qū)域五國(guó)國(guó)際間的跨國(guó)經(jīng)濟(jì)交流和技術(shù)交流的重要平臺(tái)。

昆明，正以強(qiáng)大的集結(jié)力量推動(dòng)自身成為輻射“三亞、兩洋”的“泛亞經(jīng)貿(mào)次級(jí)中心”！區(qū)位變化：昆明是在中國(guó)與東南亞跨邊境約240萬(wàn)平方公里區(qū)域上，唯一的、也是最具有中心都會(huì)特征的城市地區(qū)。隨著連接?xùn)|南亞、南亞國(guó)際大通道的建設(shè)和中國(guó)——東盟自由貿(mào)易區(qū)的開(kāi)辟，昆明與周邊國(guó)家和地區(qū)貿(mào)易交流日益增加，將逐漸改變昆明處于國(guó)內(nèi)交通的末端、經(jīng)濟(jì)輻射末端的狀況。昆明市發(fā)展現(xiàn)狀：

——大環(huán)境下，昆明迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇昆明城市分析城市功能定位：按照昆明社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)和《昆明城市總體規(guī)劃》，城市定位為：“歷史文化名城”、“春城”、“中國(guó)面向東南亞、南亞區(qū)域性國(guó)際性商貿(mào)旅游城市，中國(guó)最適于居住與創(chuàng)業(yè)的現(xiàn)代化開(kāi)放城市和山水園林生態(tài)城市”。昆明市功能定位：

——昆明城市商業(yè)需要更大的發(fā)展城市分析（一）商務(wù)體系——承擔(dān)區(qū)域性和國(guó)際性集會(huì)展、辦公、娛樂(lè)于一體的商務(wù)中心區(qū)；（二）貿(mào)易體系——具有面向省內(nèi)外和境外的貿(mào)易功能，包括展覽中心、展銷(xiāo)中心、商品交易中心；（三）物流體系——發(fā)展以倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、信息、服務(wù)于一體的綜合性物流中心；（四）購(gòu)物體系——體現(xiàn)多層次購(gòu)物功能，包括各級(jí)商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)、特色商業(yè)區(qū)和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。昆明市發(fā)展方向：

——第三產(chǎn)業(yè)為主的綜合性商業(yè)體系城市分析市中心基地城市環(huán)線火車(chē)站鐵路線城市主干道長(zhǎng)途汽車(chē)站城市分析交通分析昆明藝術(shù)學(xué)院昆明工學(xué)院云南師范大學(xué)123云南民族學(xué)院云南大學(xué)昆明大學(xué)456昆明醫(yī)學(xué)院云南中醫(yī)學(xué)院78滇池大觀園西寺塔東寺塔金馬碧雞坊翠湖圓通寺1234567城市分析城市歷史文化設(shè)施建立現(xiàn)代化的城市商業(yè)控制指標(biāo)體系。2010年規(guī)劃基本指標(biāo)：2010年規(guī)劃人口：223萬(wàn)，其中戶(hù)籍人口180萬(wàn)，非戶(hù)籍人口43萬(wàn)。社會(huì)消費(fèi)品零售總額計(jì)劃達(dá)到630億元，年平均增長(zhǎng)10%；人均擁有零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積達(dá)到1平方米。至2003年9月，昆明人均擁有商業(yè)營(yíng)業(yè)面積約為0.9平方米，規(guī)劃結(jié)合昆明實(shí)際和發(fā)展，參考國(guó)內(nèi)其它城市的指標(biāo)，確定規(guī)劃人均擁有零售商業(yè)面積為1平方米，零售商業(yè)總面積為223萬(wàn)平方米。2010年昆明市規(guī)劃基本指標(biāo)：

——商業(yè)面積達(dá)到1㎡/人城市分析昆明城市技技術(shù)指標(biāo)-人口經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)城市人口經(jīng)濟(jì)指標(biāo)20062007200820092010人口總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人）615.20619.33623.9628636增長(zhǎng)率（‰）6.476.025.595.85.8市區(qū)人口（萬(wàn)人）362.91366.02375.09383.08400.68增長(zhǎng)率（‰）8.518.5624.721.345.9社會(huì)消費(fèi)品零售總額社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）484.2569.42700.74864.611060.19增長(zhǎng)率（%）16.517.623.123.422.6城市零售總額（億元）427.51503.09614.87759.22933.08增長(zhǎng)率（%）16.817.722.223.522.9GDPGDP（億元）1207.291393.691605.391808.652120.37增長(zhǎng)率（%）13.612.514.212.814.0人均GDP（元）1973022578259212889433550增長(zhǎng)率（%）15.215.3614.811.416.1收入人均收入（元）1076612083144821649618876增長(zhǎng)率（%）12.012.2313.313.014.4城市分析環(huán)境資源能源工業(yè)農(nóng)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)靜脈產(chǎn)業(yè)GDP環(huán)境NPOO末端治理可恢復(fù)可修復(fù)無(wú)害化其它保障措施：政策需求資金需求機(jī)構(gòu)需求創(chuàng)新需求支撐體系：信息平臺(tái)物流系統(tǒng)交易平臺(tái)基礎(chǔ)設(shè)施資金能源生態(tài)影響生態(tài)保育昆明市循環(huán)環(huán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展2008－2020總體規(guī)劃昆明市場(chǎng)環(huán)環(huán)境分析城市分析昆明市場(chǎng)環(huán)環(huán)境分析10月昆明樓市市銷(xiāo)售情況況分析城市分析昆明市場(chǎng)環(huán)環(huán)境分析10月份，成交交量在前三三周呈現(xiàn)平平穩(wěn)上升趨趨勢(shì)，第四四周成交套套數(shù)最高1105套，成交面面積從第二二周開(kāi)始下下降，第三三周成交面面出現(xiàn)本月月最低的5288.44㎡㎡，第四周回回升至本月月最高位，，由此看出出本月成交交面積呈現(xiàn)現(xiàn)“高、低低、高”的的額在本月月前三周漲漲幅波動(dòng)不不大，反而而在第四周周出現(xiàn)大幅幅度上升，，成交金額額上升至本本月最高的的76118.2㎡㎡/萬(wàn)元。從本本月成交均均價(jià)來(lái)看，，對(duì)比第四四周成交面面積、成交交套數(shù)在本本月排名第第一，反而而第四周成成交均價(jià)本本月最低，，由此可以以看出本月月前三周商商品房成交交大部分以以小面積，，高單價(jià)的的商業(yè)項(xiàng)目目為主，從從第四周開(kāi)開(kāi)始成交主主要以大面面積的住宅宅項(xiàng)目為主主，在政策策嚴(yán)厲的調(diào)調(diào)控下，目目前昆明房房地產(chǎn)住宅宅剛性需求求依然存在在，大面積積的住宅產(chǎn)產(chǎn)品成為目目前限購(gòu)政政策下消費(fèi)費(fèi)者所青睞睞的產(chǎn)品。。10月昆明樓市市銷(xiāo)售情況況分析城市分析昆明各競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤(pán)物業(yè)業(yè)類(lèi)型統(tǒng)計(jì)計(jì)分析在競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)業(yè)類(lèi)型方面面，住宅占占樓市總體體量的26％，商業(yè)占占樓市總體體量的35%，寫(xiě)字樓占占樓市總體體量的21%，別墅類(lèi)占占樓市總體體量的10%，酒店式公公寓占樓市市總體量的的4%，公寓占樓樓市總體量量的4%。從以上數(shù)數(shù)據(jù)可以看看出，在當(dāng)當(dāng)前住宅政政策未見(jiàn)松松動(dòng)的情況況下，開(kāi)發(fā)發(fā)商們開(kāi)始始加快商業(yè)業(yè)樓盤(pán)的推推盤(pán)進(jìn)度，，商業(yè)項(xiàng)目目成為目前前市場(chǎng)關(guān)注注的焦點(diǎn)。。城市分析昆明市場(chǎng)環(huán)環(huán)境分析寫(xiě)字樓市場(chǎng)場(chǎng)研究Part1寫(xiě)字樓市場(chǎng)場(chǎng)概述昆明寫(xiě)字樓樓市場(chǎng)簡(jiǎn)介介20世紀(jì)紀(jì)70——80年代代，，昆昆明明寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓建建設(shè)設(shè)起起步步。。這這一一時(shí)時(shí)期期的的產(chǎn)產(chǎn)品品以以計(jì)計(jì)劃劃經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)體體制制下下的的行行政政辦辦公公樓樓為為核核心心，，單單調(diào)調(diào)、、統(tǒng)統(tǒng)一一的的模模式式奠奠定定了了第第一一代代寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓產(chǎn)產(chǎn)品品的的總總體體基基調(diào)調(diào)。。到了了上上世世紀(jì)紀(jì)90年代代，，受受世世博博會(huì)會(huì)利利好好的的影影響響，，昆昆明明寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓進(jìn)進(jìn)入入了了急急劇劇擴(kuò)擴(kuò)張張的的出出貨貨期期。。作作為為以以市市場(chǎng)場(chǎng)化化產(chǎn)產(chǎn)品品為為核核心心的的第第二二階階段段發(fā)發(fā)展展期期，，如如火火如如荼荼的的盲盲目目開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)，，孕孕育育出出大大批批良良莠莠不不齊齊的的寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓項(xiàng)項(xiàng)目目，，供供大大于于求求的的市市場(chǎng)場(chǎng)放放量量讓讓寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓產(chǎn)產(chǎn)品品在在高高度度““興興奮奮””后后消消化化不不良良。。經(jīng)過(guò)過(guò)數(shù)數(shù)年年的的沉沉寂寂后后，，市市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)對(duì)寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓產(chǎn)產(chǎn)品品的的需需求求重重新新顯顯現(xiàn)現(xiàn)。。借借西西部部大大開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)帶帶來(lái)來(lái)的的機(jī)機(jī)遇遇，，大大湄湄公公河河次次區(qū)區(qū)域域經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)交交流流合合作作的的加加強(qiáng)強(qiáng)，，昆昆明明這這個(gè)個(gè)定定位位為為面面向向南南亞亞、、東東南南亞亞的的橋橋頭頭堡堡，，著著力力開(kāi)開(kāi)啟啟了了新新城城的的建建設(shè)設(shè)。。招招商商引引資資下下，，一一家家家家外外商商獨(dú)獨(dú)資資企企業(yè)業(yè)、、中中外外合合資資企企業(yè)業(yè)、、省省外外財(cái)財(cái)團(tuán)團(tuán)的的入入駐駐，，一一個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)商商業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)、、工工業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)的的誕誕生生，，積積聚聚數(shù)數(shù)年年的的商商務(wù)務(wù)辦辦公公需需求求終終于于爆爆發(fā)發(fā)，，高高檔檔化化、、智智能能化化、、國(guó)國(guó)際際化化、、花花園園式式的的寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓產(chǎn)產(chǎn)品品應(yīng)應(yīng)運(yùn)運(yùn)而而生生，，而而這這些些元元素素也也成成為為第第三三代代寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓產(chǎn)產(chǎn)品品的的特特征征。。近兩年來(lái)，星星都國(guó)際總部部基地、順城城雙塔、俊發(fā)發(fā)中心、怡泰泰領(lǐng)域時(shí)代、、欣都龍城、、中央商務(wù)一一號(hào)、東方首首座、南亞之之門(mén)……這些已建和待待建項(xiàng)目的亮亮相，開(kāi)始填填補(bǔ)昆明寫(xiě)字字樓市場(chǎng)高檔檔產(chǎn)品的缺口口。站在新老老交替的分水水嶺，第三代代寫(xiě)字樓產(chǎn)品品的崛起可謂謂來(lái)勢(shì)洶洶：：城市綜合體體配建的5A甲級(jí)、6E級(jí)智能寫(xiě)字樓樓、CBD范圍內(nèi)規(guī)劃的的超高層寫(xiě)字字樓、以及新新城區(qū)出現(xiàn)的的商務(wù)花園寫(xiě)寫(xiě)字樓，配合合著城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的需求求，商務(wù)樓宇宇建設(shè)駛?cè)肟炜燔?chē)道。寫(xiě)字樓市場(chǎng)概概述昆明寫(xiě)字樓發(fā)發(fā)展歷程------昆明商務(wù)市場(chǎng)場(chǎng)趨于成熟化化寫(xiě)字樓市場(chǎng)概概述昆明寫(xiě)字樓發(fā)發(fā)展趨勢(shì)------由產(chǎn)品功能向向人性化、環(huán)環(huán)?；l(fā)展第一代寫(xiě)字樓樓僅滿足基本使使用功能護(hù)國(guó)大廈第二代寫(xiě)字樓樓從純寫(xiě)字樓向向商住樓調(diào)整整美亞大廈第三代寫(xiě)字樓樓產(chǎn)品智能化運(yùn)運(yùn)用紅塔大廈第四代寫(xiě)字樓樓具有5A智能化和初步步的環(huán)保理念念南亞之門(mén)寫(xiě)字樓市場(chǎng)概概述昆明寫(xiě)字樓發(fā)發(fā)展趨勢(shì)-------昆明寫(xiě)字樓分分部一覽昆明寫(xiě)字樓分分布“三橫三縱核核心區(qū)”三橫（東西向）：：-拓風(fēng)路、金碧碧路一線東風(fēng)路、南屏屏街人民路沿線三縱：北京路沿線北塔路沿線青年路沿線銀海SOHO廣福商業(yè)也中心凱旋大廈昆明目前寫(xiě)字字樓主要集中中在傳統(tǒng)的三三橫三縱范圍圍內(nèi)；本案位位于市中心核核心商圈地帶帶，在傳統(tǒng)的的寫(xiě)字樓聚集集區(qū)輻射范圍圍內(nèi)，同時(shí)隨隨著昆明城市市更新改造進(jìn)進(jìn)程的推進(jìn)，，市中心土地地稀缺價(jià)值凸凸顯，本案寫(xiě)寫(xiě)字樓機(jī)會(huì)將將日趨凸顯.寫(xiě)字樓市場(chǎng)概概述目前昆明寫(xiě)字字樓的三種經(jīng)經(jīng)營(yíng)模式-------主要有高端租租務(wù)、中高端端銷(xiāo)售及低端端租務(wù)市場(chǎng)昆明寫(xiě)字樓未未來(lái)將以高檔檔租務(wù)市場(chǎng)為為主>高檔租務(wù)：早早期的華一廣廣場(chǎng)、志遠(yuǎn)大廈及近期的的俊發(fā)中心等等，客戶(hù)多為為中大型企業(yè)業(yè)客戶(hù),檔次高.>中高檔銷(xiāo)售：：以匯都國(guó)際際二期、順城城雙塔、世紀(jì)紀(jì)中心等為代代表，客戶(hù)組組成比較復(fù)雜雜.>中低端租務(wù)：：散步廣，分分布于各區(qū)域域，供應(yīng)量大大，以中小企企業(yè)為主.寫(xiě)字樓市場(chǎng)概概述昆明在售及潛潛在寫(xiě)字樓供供應(yīng)情況——寫(xiě)字樓售價(jià)出出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象象，寫(xiě)字樓價(jià)價(jià)格與住宅相相差無(wú)幾>中心區(qū)：順城城雙塔、世紀(jì)紀(jì)中心、東方方首座等、南南亞之門(mén).>北市區(qū)：北辰辰財(cái)富中心、、俊發(fā)中心、、金領(lǐng)地、志志遠(yuǎn)城市綜合合體、和諧世世紀(jì)；>南市區(qū)：星都都國(guó)際總部基基地、中央金金座、奧宸財(cái)財(cái)富廣場(chǎng)、南南亞風(fēng)情第一一城等.>從售價(jià)上看，，順城雙塔和和俊發(fā)中心均均價(jià)都在13000元/平米，而金領(lǐng)領(lǐng)地均價(jià)僅7000元/平米，寫(xiě)字樓樓售價(jià)出現(xiàn)倒倒掛現(xiàn)象.注：在成熟商商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓樓價(jià)格為住宅宅的2倍，相反則稱(chēng)稱(chēng)為倒掛.寫(xiě)字樓市場(chǎng)概概述昆明在用寫(xiě)字字樓主要分布布——二手寫(xiě)寫(xiě)字樓樓沿主主干道道分布布，主主要集集中在在北路路、人人民路路、青青年路路、東東風(fēng)路路沿線線>從調(diào)查查的寫(xiě)寫(xiě)字樓樓分布布看，，二手手寫(xiě)字字樓主主要分分布在在北京京路、、人民民路、、東風(fēng)風(fēng)路沿沿線.寫(xiě)字樓樓市場(chǎng)場(chǎng)概述述>昆明寫(xiě)寫(xiě)字樓樓發(fā)展展日益益成熟熟，多多元化化發(fā)展展，配配套日日益完完善.>未來(lái)寫(xiě)字字樓向5A智能化、、人性化化、環(huán)保?；l(fā)展展趨勢(shì).>商圈多元元化帶動(dòng)動(dòng)寫(xiě)字樓樓多元化化發(fā)展趨趨勢(shì)，除除中心區(qū)區(qū)外，南南市區(qū)和和北市區(qū)區(qū)是未未來(lái)寫(xiě)字字樓主要要聚集地地.>未來(lái)寫(xiě)字字樓發(fā)展展將以高高檔租務(wù)務(wù)市場(chǎng)為為主.>一手寫(xiě)字字樓售價(jià)價(jià)處于倒倒掛現(xiàn)象象，寫(xiě)字字樓市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展空空間大.>二手寫(xiě)字字樓主要要集中在在北京路路、人民民路、青青年路、、東風(fēng)路路等主干干道沿線線.小結(jié)Part2寫(xiě)字樓市市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀況分分析寫(xiě)字樓市市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀況分分析昆明寫(xiě)字字樓租金金總述——近年來(lái)寫(xiě)寫(xiě)字樓租租金呈現(xiàn)現(xiàn)良性上上漲趨勢(shì)勢(shì)近年來(lái)寫(xiě)寫(xiě)字樓租租金呈良良性上漲漲趨勢(shì)>從昆明純純寫(xiě)字樓樓的市場(chǎng)場(chǎng)平均租租金水平平來(lái)看，，2008年昆明市市平均租租金水平平在35.36元/㎡/月，2009年昆明市市平均租租金水平平為37.97元/㎡/月，上漲漲率為7.4%，2010年昆明市市平均租租金水平平為39.76元/㎡/月，上漲漲率為8.3%，2011年昆明市市平均租租金水平平為45.59元/㎡/月，上漲漲率為9.3%.寫(xiě)字樓市市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀況分分析昆明寫(xiě)字字樓租金金總述——主要集中中在30-50元/平方米，，新興高高端寫(xiě)字字樓進(jìn)入入帶來(lái)租租金兩極極化發(fā)展展趨勢(shì).高端寫(xiě)字字樓進(jìn)入入帶來(lái)租租金兩級(jí)級(jí)分化>從昆明寫(xiě)寫(xiě)字樓租租金分布布圖可以以看出目目前寫(xiě)字字樓租金金主要集集中在30-50元/平方米之之間；>其次可以以看出80元/平米以上上租金仍仍占一定定比例，，主要為為俊發(fā)中中心、紅紅塔大廈廈、順城城雙塔新新興寫(xiě)字字樓.>由此可以以看出，，高端寫(xiě)寫(xiě)字樓的的進(jìn)入帶帶來(lái)租金金兩極化化趨勢(shì)明明顯.寫(xiě)字樓市市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀況分分析昆明寫(xiě)字字樓出租租率——近三年寫(xiě)字樓樓需求增加，，出租率上漲漲明顯.近年來(lái)寫(xiě)字樓樓出租率上漲漲明顯，空置置率低>從出租率來(lái)看看，2008年市場(chǎng)出租率率平均水平在在82.64%，2009年市場(chǎng)出租率率平均水平在在86.64%，上漲率為4.8%；2010年市場(chǎng)出租率率平均水平88.24%，2011年市場(chǎng)出租率率平均水平89.32%.而部分檔次較較高的寫(xiě)字樓樓出租率在90%以上，甚至100%.寫(xiě)字樓市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況分析析中心區(qū)：56%租金低于40元/㎡>從中心區(qū)租金金結(jié)構(gòu)圖看56%樓盤(pán)租金低于于40元/平米，其次40-50元占24%，80元/平方米以上占占4%。北市區(qū)：平均均租金較高，，50%樓盤(pán)于50元>北市區(qū)寫(xiě)字樓樓總量相對(duì)較較少，但整體體租金偏高，，主要由于北北市寫(xiě)字樓發(fā)發(fā)展相對(duì)緩慢慢，新興寫(xiě)字字樓拉升整體體租金價(jià)格。。南市區(qū)：在用用寫(xiě)字樓較少少，檔次參差差不齊>南市二手寫(xiě)字字樓量較少，，檔次參差不不齊，隨著星星都國(guó)際總部部基地、南亞亞風(fēng)情第一城城、中央金座座、奧宸財(cái)富富廣場(chǎng)等寫(xiě)字字樓入市帶來(lái)來(lái)新一輪租金金提升不同區(qū)域下寫(xiě)寫(xiě)字樓租金分分析——中心區(qū)租金穩(wěn)穩(wěn)定，北市整整體租金較高高，南市區(qū)參參差不齊.寫(xiě)字樓市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況分析析不同區(qū)域下寫(xiě)寫(xiě)字樓租金分分析——中心區(qū)寫(xiě)字樓樓租金穩(wěn)定，，集中在30-50元/平方米區(qū)位檔次售價(jià)（元/㎡）寫(xiě)字樓名稱(chēng)租金（㎡/月）電梯數(shù)量電梯品牌車(chē)位數(shù)量物管費(fèi)用（元/月/㎡）市中心高只租不售志遠(yuǎn)大廈40-604三菱地上30個(gè)，地下70個(gè)5市中心高只租不售環(huán)球金融60-754富士通180個(gè)（立體車(chē)庫(kù)）4.6市中心高只租不售紅塔大廈905OTIS90

包含租金內(nèi)市中心高1.5萬(wàn)-2。2萬(wàn)順城雙塔90-11072002.3市中心高只租不售建工大廈25-306三菱1003市中心中1.5萬(wàn)福林廣場(chǎng)454三菱2003市中心中1.1萬(wàn)-1.8萬(wàn)世紀(jì)廣場(chǎng)40-603（每棟）三菱5502.5市中心中只租不售建業(yè)大廈35－404三菱地上20個(gè)，地下150個(gè)2市中心中只租不售三合商利寫(xiě)字樓45-554三菱無(wú)3市中心中只租不售國(guó)防大廈454三菱522市中心中1.1萬(wàn)-1.3萬(wàn)銀海國(guó)際公寓308三菱2252.8寫(xiě)字樓市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況分析析區(qū)位檔次售價(jià)寫(xiě)字樓名稱(chēng)租金（㎡/月）電梯數(shù)量電梯品牌車(chē)位數(shù)量物管費(fèi)用（元/月/㎡市中心中13000元/㎡鴻城廣場(chǎng)35-404施耐德402.3市中心中10500元/集大廣場(chǎng)30-355三菱200商業(yè)2.5，住宅1.8市中心中只租不售豐園大廈302三菱無(wú)無(wú)市中心中只租不售石油大廈352OTIS401.3市中心中只租不售東來(lái)大廈28－353三菱502.1市中心中只租不售建設(shè)大廈25-302蘇州江南2002.2市中心中只租不售金泰大廈35-408三菱地下137/地上402.5市中心中只租不售柏聯(lián)廣場(chǎng)606立升400市中心中15000元/㎡匯都國(guó)際25-404富士2001.5市中心中只租不售華爾貝大廈45-606三菱2404.8市中心中只租不售華爾頓大廈25-308奧的斯1803市中心中11000元/㎡傲城大廈60-65（含物管費(fèi)）3迅達(dá)230市中心中23000元/㎡世紀(jì)中心不同區(qū)域下寫(xiě)寫(xiě)字樓租金分分析——中心區(qū)寫(xiě)字樓樓租金穩(wěn)定，，集中在30-50元/平方米寫(xiě)字樓市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況分析析基礎(chǔ)指標(biāo)信息項(xiàng)目位置順城雙塔入住時(shí)間2009年8月總建筑面積50000平方米單層面積1240㎡層數(shù)26層層高3.6米，凈層高3米電梯配置6部通力電梯，電梯速度2.5米/秒車(chē)位數(shù)1860個(gè)適用內(nèi)部配套設(shè)施內(nèi)設(shè)會(huì)議中心、咖啡廳、餐廳，另有王府井百貨、銀行、商鋪等開(kāi)發(fā)商塞倫地產(chǎn)管理公司順城物業(yè)管理公司租金水平90-110元/㎡出租率70%中心區(qū)典型樓樓盤(pán)分析——順城雙塔，售售價(jià)高達(dá)15000元，租金90-110元/平方米寫(xiě)字樓市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況分析析基礎(chǔ)指標(biāo)信息項(xiàng)目位置志遠(yuǎn)大廈入住時(shí)間2000年總建筑面積4.6萬(wàn)㎡單層面積1635㎡層數(shù)28層層高凈層高3米電梯配置4部三菱電梯，電梯速度2.5米/秒車(chē)位數(shù)地上30，地下70內(nèi)部配套設(shè)施7-28樓為寫(xiě)字樓，7樓商務(wù)餐廳，1-6樓裙樓電玩、品牌衣服專(zhuān)賣(mài)、眼鏡店開(kāi)發(fā)商志遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司管理公司志遠(yuǎn)物業(yè)租金水平40-60元/㎡出租率90%中心區(qū)典型樓樓盤(pán)分析——志遠(yuǎn)大廈初步步體現(xiàn)智能化化，目前仍受受市場(chǎng)追捧，，入駐率超過(guò)過(guò)90%寫(xiě)字樓市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況分析析基礎(chǔ)指標(biāo)信息項(xiàng)目位置北京路155號(hào)附1號(hào)入住時(shí)間2009年10月總建筑面積55000平方米寫(xiě)字樓面積40000平方米單層面積1600平方米層數(shù)27層層高3.9米電梯配置11部日本原裝純進(jìn)口三菱NexWay-S乘客電梯車(chē)位數(shù)57.6平米/個(gè)車(chē)位智能設(shè)施樓宇監(jiān)控系統(tǒng)、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、消防連動(dòng)系統(tǒng)、衛(wèi)星接收系統(tǒng)及閉路電視系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)開(kāi)發(fā)商俊發(fā)地產(chǎn)管理公司第一太平戴維斯（顧問(wèn)）租售策略只租不售租金水平140元/平方米·月出租率95%典型樓盤(pán)分析析：俊發(fā)中心心為高端租務(wù)務(wù)寫(xiě)字樓，樹(shù)樹(shù)立北市區(qū)租租金標(biāo)桿，但但目前入駐率率并不理想。。寫(xiě)字樓市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況分析析硬件設(shè)施方方面新加坡SAAArchitects擔(dān)綱建筑設(shè)設(shè)計(jì);5A甲級(jí)寫(xiě)字樓樓、6E寫(xiě)字樓立面采用low-e中空玻璃，，現(xiàn)代感極極強(qiáng)、昆明明最漂亮的的外立面效效果；高速進(jìn)口電電梯（三菱菱）11部，11部電梯只為為最40余家企業(yè)服服務(wù)，高峰峰期等待時(shí)時(shí)間不超過(guò)過(guò)90秒；每人每時(shí)35立方米的新新風(fēng)系統(tǒng)；；舒適的商務(wù)務(wù)尺度讓客客戶(hù)隨意自自由的分隔隔空間；800平方米為最最少分割面面積，一層層只容納兩兩家企業(yè)，，純潔的辦辦公環(huán)境，，避免中小小企業(yè)紛雜雜；分層分戶(hù)中中央空調(diào)系系統(tǒng)，健康康、節(jié)能、、舒適、加加濕、消毒毒，自動(dòng)調(diào)調(diào)控室內(nèi)溫溫度，獨(dú)立立計(jì)費(fèi)，全全空氣，變變風(fēng)量；無(wú)線上網(wǎng)系系統(tǒng)；部分單元預(yù)預(yù)留VIP獨(dú)立衛(wèi)生間間；寬帶光纖入入樓；公共區(qū)域及及各走道安安裝攝像機(jī)機(jī)，實(shí)現(xiàn)全全方位監(jiān)控控；配置停車(chē)泊泊位不低于于350個(gè)；全覆蓋移動(dòng)動(dòng)通訊系統(tǒng)統(tǒng)；大樓門(mén)禁系系統(tǒng)多個(gè)巡巡更系統(tǒng)。。軟件設(shè)施方方面第一太平戴戴維斯擔(dān)綱綱物業(yè)管理理顧問(wèn)提供一流水水平的管理理平臺(tái)，服服務(wù)水準(zhǔn)一一流、專(zhuān)業(yè)業(yè)；裙樓設(shè)置商商務(wù)中心一一個(gè)，提供供快遞、打打印、復(fù)印印、票務(wù)等服務(wù)務(wù)；裙樓設(shè)置不不同規(guī)模會(huì)會(huì)議室及會(huì)會(huì)議系統(tǒng),并具全數(shù)碼碼會(huì)議大廳，，具同聲傳傳輸系統(tǒng)、、投影顯示示、視頻系系統(tǒng)等會(huì)議功能能；裙樓設(shè)健身身中心一個(gè)個(gè)，包括：：健身房、、力量室、、溫水游泳泳池，提供供干蒸、濕濕蒸房男女女各一間及及可供多人使用的的男女淋浴浴房各一間間；裙樓里設(shè)商商務(wù)會(huì)所，，為客戶(hù)提提供私密交交談空間。。典型樓盤(pán)分分析：俊發(fā)發(fā)中心為高高端租務(wù)寫(xiě)寫(xiě)字樓，樹(shù)樹(shù)立北市區(qū)區(qū)租金標(biāo)桿桿，但目前前入駐率并并不理想。。寫(xiě)字樓市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況況分析基礎(chǔ)指標(biāo)信息項(xiàng)目位置北京路155號(hào)附1號(hào)入住時(shí)間2000年年底總建筑面積29,438平方米寫(xiě)字樓面積17,280平方米層數(shù)地上25層、地下3層層高2.4米（凈）電梯配置4部美國(guó)全套進(jìn)口奧的斯電梯，與樓層比為0.16車(chē)位數(shù)57.6平米/個(gè)車(chē)位智能設(shè)施樓宇監(jiān)控系統(tǒng)、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、消防連動(dòng)系統(tǒng)、衛(wèi)星接收系統(tǒng)及閉路電視系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)開(kāi)發(fā)商紅塔集團(tuán)和香港玉成貿(mào)易有限公司管理公司昆明紅塔大廈有限公司租售策略只租不售租金水平120元/平方米·月（按套內(nèi)面積計(jì)算，含空調(diào)費(fèi)和物業(yè)費(fèi)出租率95%入住企業(yè)：：中國(guó)出口口信用保險(xiǎn)險(xiǎn)公司云南南分公司、、澳大利亞亞貿(mào)易委員員會(huì)廣州代代表處、華華為技術(shù)有有限公司、、歐姆龍（（中國(guó)）有有限公司、、摩托羅拉拉（中國(guó)））電子有限限公司分公公司、荷蘭蘭貿(mào)易促進(jìn)進(jìn)委員會(huì)昆昆明代表處處、港龍航航空公司昆昆明辦事處處、愛(ài)立信信（中國(guó)））通信有限限公司、越越南駐昆明明總領(lǐng)事館館等典型樓盤(pán)分分析——紅塔大廈依依托成熟商商圈及完善善的配套實(shí)實(shí)現(xiàn)高租金金高入駐率率寫(xiě)字樓市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況況分析典型樓盤(pán)分分析——紅塔大廈依依托成熟商商圈及完善善的配套實(shí)實(shí)現(xiàn)高租金金高入駐率率寫(xiě)字樓市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況況分析不同管理模模式下寫(xiě)字字樓租金分分析——兩種管理模模式租金下下并無(wú)明顯顯區(qū)別，主主要由于目目前客戶(hù)對(duì)對(duì)物業(yè)管理理敏感度不不高，對(duì)顧顧問(wèn)式物管管缺乏認(rèn)識(shí)識(shí)>目前市場(chǎng)上上大部以直直接管理為為主，僅少少量顧問(wèn)模模式：如俊俊發(fā)中心，，星都國(guó)際際總部基地地；俊發(fā)中中心與順城城雙塔相比比，在租金金上并無(wú)特特別優(yōu)勢(shì)。。主要由于于目前市場(chǎng)場(chǎng)上客戶(hù)對(duì)對(duì)物業(yè)管理理敏感度不不高。另外外除了俊發(fā)發(fā)之外，其其它實(shí)現(xiàn)高高租價(jià)寫(xiě)字字樓無(wú)一例例外是直管管模式。租金：90-110元/㎡物管費(fèi)：5.8元/㎡入駐率：約約75%租金：80-120元/㎡物管費(fèi)：10元/㎡入駐率：不不到25%寫(xiě)字樓市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況況分析不同硬件配配套下寫(xiě)字字樓租金分分析——寫(xiě)字樓電梯梯配比與租租金呈反比比，電梯比比在7500/1以下最佳電梯比與租租金呈反比比關(guān)系>從圖表中可可以看出，，當(dāng)電梯比比小于5000：1時(shí)，其租金金全部高于于50元/平米。當(dāng)其其電梯比超超過(guò)7000-7500：1時(shí)，其租金金低于50元/平米。寫(xiě)字樓市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況況分析不同硬件配配套下寫(xiě)字字樓租金分分析——寫(xiě)字樓車(chē)位位比與租金金呈反比，，車(chē)位比在在200/1以下最佳車(chē)位比主要要集中在200/1-400/1>寫(xiě)字樓車(chē)位位比主要集集中200/1-400/1，車(chē)位比低低于200/1大多為新建建寫(xiě)字樓，，其租金相相對(duì)也較高高，當(dāng)車(chē)位位比高于400/1其租金相對(duì)對(duì)較低。寫(xiě)字樓市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況況分析影響寫(xiě)字樓樓租金關(guān)鍵鍵因素分析析——地段、交通通條件、價(jià)價(jià)位是首要要因素，對(duì)對(duì)開(kāi)發(fā)商品品牌及智能能化關(guān)注度度低，高檔檔寫(xiě)字樓發(fā)發(fā)展空間大大>從左表中可可以看出，，地段、交交通條件、、價(jià)格是客客戶(hù)首要選選擇因素，，其次硬件件設(shè)施、物物業(yè)管理質(zhì)質(zhì)量及人氣氣占比較高高。>相對(duì)而言，，客戶(hù)對(duì)開(kāi)開(kāi)發(fā)商品牌牌、智能化化系統(tǒng)關(guān)注注度較低。。>目前昆明市市所有寫(xiě)字字樓的整體體優(yōu)勢(shì)主要要在于地段段、交通條條件、配套套設(shè)施和物物業(yè)管理。。同時(shí)也可可以看到，，這些選擇擇入住寫(xiě)字字樓的因素素仍處于對(duì)對(duì)寫(xiě)字樓最最初級(jí)的層層次，因此此，我們可可以看到，，在昆明開(kāi)開(kāi)發(fā)高檔寫(xiě)寫(xiě)字樓巨大大的發(fā)展空空間和需求求空間。寫(xiě)字樓市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況況分析>昆明寫(xiě)字樓樓租金主要要集中在30-50元/平方米，新新興高端寫(xiě)寫(xiě)字樓進(jìn)入入帶來(lái)租金金兩極化發(fā)發(fā)展趨勢(shì).>近年來(lái)昆明明寫(xiě)字樓入入駐率及租租金均呈良良性長(zhǎng)漲趨趨勢(shì).>中心區(qū)寫(xiě)字字樓市場(chǎng)租租金較穩(wěn)定定集中在30-50元/平米，北市市區(qū)整體租租金較高普普遍高于50元/平米，南市市區(qū)參差不不齊.>寫(xiě)字樓客戶(hù)戶(hù)對(duì)物業(yè)管管理敏感度度低.>地段、交通通條件、價(jià)價(jià)格及硬件件配套是影影響寫(xiě)字樓樓租金的關(guān)關(guān)系因素；；硬件配套中中車(chē)位比在在200/1以下為最佳佳，電梯比比在5000/1以下最佳；；另外寫(xiě)字字樓外立面面、智能化化、配套設(shè)設(shè)施是影響響租金的重重要因素.小結(jié)Part3寫(xiě)字樓租賃賃客戶(hù)分析析寫(xiě)字樓租賃賃客戶(hù)分析析——從事行業(yè)：：租賃客戶(hù)戶(hù)以IT行業(yè)為主，，其次為文文化廣告類(lèi)類(lèi)及地產(chǎn)類(lèi)類(lèi)行業(yè)分布以以IT為主，其次次為文化廣廣告類(lèi)>上表反映出出客戶(hù)以IT、廣告、貿(mào)貿(mào)易行業(yè)最最多，其次次是電子和和建筑地產(chǎn)產(chǎn)類(lèi),表明昆明受受經(jīng)濟(jì)大環(huán)環(huán)境的影響響下各行業(yè)業(yè)投資呈穩(wěn)穩(wěn)步上升趨趨勢(shì)。寫(xiě)字樓租賃賃客戶(hù)分析析寫(xiě)字樓租賃賃客戶(hù)分析析——行業(yè)性質(zhì)及及規(guī)模：租租賃客戶(hù)私私營(yíng)企業(yè)為為主，55%企業(yè)為小型型企業(yè)租用寫(xiě)字樓樓客戶(hù)中，，以私營(yíng)企企業(yè)占到絕絕大多數(shù)，，占54％的比例；；其次是國(guó)國(guó)營(yíng)企業(yè)和和合資企業(yè)業(yè)，占到37％的比例；；對(duì)外資企企業(yè)吸引力力度不夠。。另外，在客客戶(hù)總量中中，小型企企業(yè)占有相相當(dāng)?shù)谋戎刂?，其次是是中、大型型企業(yè)，從從客觀反映映出進(jìn)駐昆昆明的有規(guī)規(guī)模、實(shí)力力的大、中中型企業(yè)相相對(duì)于其他他省會(huì)城市市較少。寫(xiě)字樓租賃賃客戶(hù)分析析寫(xiě)字樓租賃賃客戶(hù)分析析——租賃客戶(hù)面面積需求：：41%租賃客戶(hù)面面積需求在在100平米以下，，其次為100-150平米占28%此次調(diào)查的的樓盤(pán)中進(jìn)進(jìn)駐企業(yè)的的辦公面積積基本都在在150平方米以下下，其租用用面積主要要以小型戶(hù)戶(hù)型為主流流，以小型型企業(yè)為主主；介于150-250平米之間，，占19％比例，以以中型企業(yè)業(yè)為主；而而辦公面積積超過(guò)250平方米的企企業(yè)比例相相對(duì)較少，，占總數(shù)量量的12％左右，這這主要還是是與目前昆昆明市的經(jīng)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境境有關(guān)。寫(xiě)字樓租賃賃客戶(hù)分析析寫(xiě)字樓客戶(hù)戶(hù)關(guān)鍵敏感感點(diǎn)分析——大部分客戶(hù)戶(hù)選擇以租租為主，寫(xiě)寫(xiě)字樓售價(jià)價(jià)與租金最最佳比例為為7在未來(lái)的兩兩到三年，，有超過(guò)90％的客戶(hù)還還是希望以以租為主，，他們認(rèn)為為寫(xiě)字樓的的價(jià)格仍然然過(guò)高，寫(xiě)寫(xiě)字樓的售售價(jià)和年租租金之間的的比例在7左右可以接接受；低于于7，客戶(hù)傾向向于以租為為主；高于于7，達(dá)到8或10，客戶(hù)傾向向于投資自自己的寫(xiě)字字樓。即可客觀說(shuō)說(shuō)明昆明寫(xiě)寫(xiě)字樓未來(lái)來(lái)的發(fā)展還還是將從以以銷(xiāo)售為主主逐漸向以以持有性物物業(yè)為主。。以位于昆明明中心區(qū)域域的新興寫(xiě)寫(xiě)字樓環(huán)球球金融為例例，其均價(jià)價(jià)約為6800元／M。年租金約約為900元／M，兩者比例例在7．5左右，仍處處于客戶(hù)希希望以租為為主的象限限。由于環(huán)環(huán)球金融從從各種外部部因素及內(nèi)內(nèi)部環(huán)境看看，可以將將其歸類(lèi)到到昆明的甲甲級(jí)寫(xiě)字樓樓，因此以以環(huán)球金融融在昆明寫(xiě)寫(xiě)字樓市場(chǎng)場(chǎng)的地位，，其售價(jià)與與年租金間間的比例仍仍處于以租租為主的象象限。超過(guò)過(guò)90%的客客戶(hù)戶(hù)希希望望以以租租賃賃為為主主寫(xiě)字字樓樓租租賃賃客客戶(hù)戶(hù)分分析析>從客客戶(hù)戶(hù)性性質(zhì)質(zhì)看看，，大大部部分分為為中中小小型型私私企企；；租租賃賃客客戶(hù)戶(hù)以以IT行業(yè)業(yè)為為主主，，其其次次為為文文化化廣廣告告類(lèi)類(lèi)及及地地產(chǎn)產(chǎn)類(lèi)類(lèi)；；>購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)寫(xiě)字樓樓個(gè)人人客戶(hù)戶(hù)中75%為投資資，企企業(yè)客客戶(hù)以以國(guó)企企和私私企為為主；；>價(jià)格、、地段段、硬硬件設(shè)設(shè)施檔檔次及及物管管是寫(xiě)寫(xiě)字樓樓客戶(hù)戶(hù)首選選幾大大關(guān)鍵鍵因素素；>購(gòu)買(mǎi)客客戶(hù)以以常規(guī)規(guī)投資資者需需求面面積在在200平米左左右。。小結(jié)Part4寫(xiě)字樓樓客戶(hù)戶(hù)消費(fèi)費(fèi)情況況分析析寫(xiě)字樓樓需求求狀況況—消費(fèi)行行為分分析分布合合理的的寫(xiě)字字樓一一般都都有低低區(qū)、、中區(qū)區(qū)、和和高區(qū)區(qū)之分分，部部分寫(xiě)寫(xiě)字樓樓有超超高區(qū)區(qū)。我我們針針對(duì)不不同類(lèi)類(lèi)型的的公司司進(jìn)行行分析析：針對(duì)性性客戶(hù)戶(hù)群及及需求求面積積區(qū)間間創(chuàng)業(yè)型型成長(zhǎng)長(zhǎng)型型拓展展型型成熟熟型型一般般選選擇擇低低區(qū)區(qū)，，面面積積在在200㎡㎡以下下一般般選選擇擇中中區(qū)區(qū)，，面面積積在在200--600㎡㎡之間間一般般選選擇擇中中區(qū)區(qū)，，面面積積在在600--1000㎡㎡一般般選選擇擇高高區(qū)區(qū)或或者者超超高高區(qū)區(qū)，，面面積積在在1000㎡㎡以上上寫(xiě)字字樓樓客客戶(hù)戶(hù)消消費(fèi)費(fèi)情情況況分分析析消費(fèi)費(fèi)者者對(duì)對(duì)寫(xiě)寫(xiě)字字辦辦公公物物業(yè)業(yè)的的需需求求情情況況六成成左左右右的的單單位位未未來(lái)來(lái)喜喜歡歡選選擇擇市市中中心心區(qū)區(qū)相相對(duì)對(duì)純純一一些些的的寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓。。消消費(fèi)費(fèi)者者對(duì)對(duì)于于新新辦辦公公環(huán)環(huán)境境的的選選擇擇，，59%的喜喜歡歡市市中中心心區(qū)區(qū)的的寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓，，有有63％的的希希望望是是““像像華華爾爾頓頓大大廈廈一一樣樣的的純純寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓””。。寫(xiě)字字樓樓客客戶(hù)戶(hù)消消費(fèi)費(fèi)情情況況分分析析消費(fèi)費(fèi)者者對(duì)對(duì)寫(xiě)寫(xiě)字字辦辦公公物物業(yè)業(yè)的的需需求求情情況況消費(fèi)費(fèi)者者希希望望的的寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓形形式式寫(xiě)字字樓樓客客戶(hù)戶(hù)消消費(fèi)費(fèi)情情況況分分析析消費(fèi)費(fèi)者者對(duì)對(duì)寫(xiě)寫(xiě)字字辦辦公公物物業(yè)業(yè)的的滿滿意意度度情情況況49%的消消費(fèi)費(fèi)者者認(rèn)認(rèn)為為目目前前辦辦公公環(huán)環(huán)境境的的使使用用滿滿意意情情況況為為一一般般，，接接近近4分之一的的消費(fèi)者者表示不不滿意。。

消費(fèi)費(fèi)者對(duì)于于目前的的辦公使使用的滿滿意度評(píng)評(píng)分為60.6，屬基本本滿意狀狀況。其其中，不不滿意的的原因主主要是““目前的的辦公面面積太小小”、““隨著人人員的增增多，越越來(lái)越不不夠用””；滿意意的原因因有“目目前環(huán)境境還不錯(cuò)錯(cuò)，不想想換”、、“已經(jīng)經(jīng)夠用了了”等等等。認(rèn)為為寫(xiě)字樓樓一般的的消費(fèi)者者比例將將近50％。寫(xiě)字樓客客戶(hù)消費(fèi)費(fèi)情況分分析46%的消費(fèi)者者對(duì)辦公公寫(xiě)字樓樓的附屬屬配套不不滿意，，不滿意意的主要要原因是是電梯和和車(chē)位太太少；消消費(fèi)者對(duì)對(duì)于目前前的辦公公配套設(shè)設(shè)施（如如電梯、、停車(chē)位位、娛樂(lè)樂(lè)休閑配配套等））表示不不滿意的的比例高高達(dá)44％，是最最高的，，還有2%的表示非非常不滿滿意，經(jīng)經(jīng)過(guò)測(cè)算算，綜合合滿意度度評(píng)分為為55.6，屬整體體不滿意意狀況。。不滿意的集中原因滿意的集中原因辦公的配套設(shè)施不齊全,停車(chē)不方便一般對(duì)物業(yè)管理比較滿意.本樓電梯太少,車(chē)位太少

電梯故障泰多,商務(wù)配套不齊全

消費(fèi)者對(duì)對(duì)寫(xiě)字辦辦公物業(yè)業(yè)的滿意意度情況況寫(xiě)字樓客客戶(hù)消費(fèi)費(fèi)情況分分析>目前使用用寫(xiě)字樓樓的用戶(hù)戶(hù)、都偏偏好在中中心區(qū)或或中心區(qū)區(qū)附近辦辦公。>喜歡在純純寫(xiě)字樓樓內(nèi)辦公公。>對(duì)目前寫(xiě)寫(xiě)字樓的的用戶(hù)對(duì)對(duì)附屬配配套設(shè)施施不滿??！小結(jié)Part5寫(xiě)字樓市市場(chǎng)需求求特征項(xiàng)目寫(xiě)字字樓需求求特征購(gòu)買(mǎi)意向向：有17.4%的受訪群群體愿意意購(gòu)買(mǎi)本本項(xiàng)目寫(xiě)寫(xiě)字樓，，31%受訪者表表示視具具體情況況定。總體而言言，項(xiàng)目目周邊區(qū)區(qū)域消費(fèi)費(fèi)者對(duì)本本項(xiàng)目寫(xiě)寫(xiě)字樓的的需求度度約為48.4分。意向面積積：需求求群體對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目寫(xiě)字樓樓的意向向面積主主要集中中在60-100㎡㎡和150-200㎡區(qū)間，平平均需求求面積約約為110.4㎡。寫(xiě)字樓市市場(chǎng)需求求特征項(xiàng)目寫(xiě)字字樓需求求特征意向單價(jià)價(jià)：大部部分需求求群體的的意向單單價(jià)在10001-15000元/㎡。平均需需求單價(jià)價(jià)約為13000元/㎡。意向租金金：大部部分需求求群體的的意向租租金在45-60元/㎡/月，平均均意向租租金約為為67.3元/㎡/月。寫(xiě)字樓市市場(chǎng)需求求特征項(xiàng)目寫(xiě)字字樓需求求特征影響因素素：大部部分需求求群體認(rèn)認(rèn)為入住住寫(xiě)字樓樓的首要要因素是是寫(xiě)字樓樓的品質(zhì)質(zhì)，交通通和未來(lái)來(lái)是否有有大型品品牌企業(yè)業(yè)入住也也是考慮慮的重要要因素。。寫(xiě)字樓市市場(chǎng)需求求特征生產(chǎn)型公公司總部部國(guó)際貿(mào)貿(mào)易房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)咨詢(xún)科科技等行行業(yè)是昆昆明寫(xiě)字字樓的主主要客戶(hù)戶(hù)；隨著昆明明城市形形象的提提升，特特別是昆昆明在面面向東南南亞地區(qū)區(qū)重要的的戰(zhàn)略位位置以及及西部大大開(kāi)發(fā)的的深入，，國(guó)內(nèi)外外企業(yè)將將逐漸進(jìn)進(jìn)駐。另外，作作為云南南省唯一一的中心心城市，，州市企企業(yè)在昆昆明設(shè)立立總部的的需求，，昆明本本地私營(yíng)營(yíng)企成長(zhǎng)長(zhǎng)的需要要，都加加大了對(duì)對(duì)甲級(jí)高高檔寫(xiě)字字樓的消消費(fèi)支撐撐。寫(xiě)字樓市市場(chǎng)需求求特征區(qū)域內(nèi)居居民對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊區(qū)域認(rèn)認(rèn)同度一一般；購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字字樓意向向面積呈呈現(xiàn)兩個(gè)個(gè)極端，，建議本本案做大大層平面面，優(yōu)化化分割形形式，利利于銷(xiāo)售售。寫(xiě)字樓平平均需求求面積在在110㎡㎡左右，平平均意向向單價(jià)為為1.3萬(wàn)元/㎡，預(yù)計(jì)到到本案入入市之時(shí)時(shí)，物業(yè)業(yè)價(jià)值還還將有所所增長(zhǎng)。。>對(duì)寫(xiě)字樓樓的品質(zhì)質(zhì)及大公公司品牌牌效應(yīng)是是投資者者較為關(guān)關(guān)心的兩兩個(gè)因素素。小結(jié)Part5昆明寫(xiě)字字樓供應(yīng)應(yīng)情況項(xiàng)目功能配比體量配比世紀(jì)廣場(chǎng)一期工程為B、C兩區(qū)，共22層，B、C區(qū)一至五層為裙樓，將五幢塔樓連接為一體，B、C區(qū)均為地上20層。其中一至五層為商場(chǎng)，6層以上為住宅和公寓，地下二層，為車(chē)庫(kù)，設(shè)備機(jī)房，庫(kù)房和管理用房商住兩用，設(shè)計(jì)為住宅戶(hù)型，但基本為辦公為主。柏聯(lián)廣場(chǎng)1—6層大型商業(yè)，7層會(huì)所，地上8-15層A座寫(xiě)字樓，B座住宅商業(yè)、住宅、寫(xiě)字樓都有，不過(guò)住宅仍有大部分用作辦公佳華酒店廣場(chǎng)雙塔樓大型高層建筑綜合體，分為A座、B座和C座。A座為五星級(jí)酒店，37層，147米高；B座為5A級(jí)寫(xiě)字樓，27層；C座為商業(yè)配套，7層。酒店、寫(xiě)字樓和商業(yè)的結(jié)合。三者互相作用，功能及客戶(hù)互補(bǔ)。環(huán)球金融19層，全部為寫(xiě)字樓純寫(xiě)字樓，下商業(yè)上寫(xiě)字樓北辰財(cái)富中心這個(gè)項(xiàng)目有住宅、商業(yè)及寫(xiě)字樓。寫(xiě)字樓部分1層商業(yè)，2層物管中心，3-29層為辦公用住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓結(jié)合，但功能區(qū)分。順城順城雙塔、住宅、商業(yè)、公寓公寓、商業(yè)、寫(xiě)字樓之間功能區(qū)分但互惠性明顯。隨著寫(xiě)字字樓的發(fā)發(fā)展，其其功能配配比發(fā)生生較大變變化，功能能間逐漸漸豐富且且配套互互利性增增強(qiáng)。寫(xiě)字樓供供應(yīng)情況況序號(hào)寫(xiě)字樓名稱(chēng)地址等級(jí)類(lèi)型開(kāi)發(fā)商建成時(shí)間租/售價(jià)格總層數(shù)建筑層高總建筑面積(㎡)電梯數(shù)量品牌車(chē)位數(shù)量車(chē)位租金物管公司物管費(fèi)用其他配套情況1志遠(yuǎn)大廈青年路389號(hào)高寫(xiě)字樓云南志遠(yuǎn)房地產(chǎn)2000年40-60元/㎡28層3.3——4三菱地上30個(gè)，地下70個(gè)500元/月志遠(yuǎn)物管5元/月/㎡7樓設(shè)有員工餐廳2環(huán)球金融五華區(qū)武成路25號(hào)藝術(shù)劇院旁高寫(xiě)字樓城建股份、永安地產(chǎn)2006年60-75元/㎡19層3.5229554富士通180個(gè)（立體車(chē)庫(kù)）包月500元城建物管4.26元/㎡智能化寫(xiě)字樓3丹彤現(xiàn)代城白云路548號(hào)中寫(xiě)字樓云南丹彤集團(tuán)2002年30元/㎡25層330003—320120元/月白家盛物管2.6元/㎡——4頤高數(shù)碼廣場(chǎng)北京路延長(zhǎng)線高寫(xiě)字樓頤高集團(tuán)2005年45元/㎡21層4.2210004富士通150（地下）300元/月從眾物業(yè)3.5元/月/㎡智能化寫(xiě)字樓5福林廣場(chǎng)寶善街中商住昆明福林房地產(chǎn)2003年45元/㎡28（6-26層）4.2552144三菱1685元/小時(shí)每輛，室外超時(shí)加5元/小時(shí)，室內(nèi)超時(shí)加1元/小時(shí)福林創(chuàng)世物業(yè)管理3元/月/㎡地上1－5層為群樓商場(chǎng)，四層為餐飲娛樂(lè)場(chǎng)所，五層為會(huì)所，設(shè)新聞發(fā)布中心及大、中、小型會(huì)議室6世紀(jì)廣場(chǎng)南屏街88號(hào)中商住盤(pán)通屋業(yè)有限公司2000年35-40元/㎡22層（4棟）3.51750003（每棟）三菱550500元/月世紀(jì)物業(yè)管理公司2.5/㎡設(shè)有公共會(huì)議室（可容納60－80人）、健身中心、羽毛球室、乒乓球室，群樓為商業(yè)廣場(chǎng)7弛宇大廈北京路605號(hào)低寫(xiě)字樓立龍地產(chǎn)1998年35－38元/㎡23層3.5250002三菱38個(gè)無(wú)鵬盛物業(yè)2.0元/㎡無(wú)8建設(shè)大廈北京路與金碧路交匯處低寫(xiě)字樓城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)公司1995年28－35元/㎡21層3.5212203三菱50個(gè)無(wú)春苑物管有限公司2.1元/㎡·月三樓建設(shè)銀行食堂（不對(duì)外）/21樓設(shè)快餐店；建設(shè)銀行9集大廣場(chǎng)人民東路延安醫(yī)院旁中商住云南融瑞房地產(chǎn)2000年30-35元/㎡32層3235605三菱200300元/個(gè)·月恒美佳物業(yè)商業(yè)2.5元/㎡，住宅1.8元/㎡群樓為沃爾瑪超市10銀海國(guó)際公寓北京路高商住銀海地產(chǎn)2003年30元/㎡32層3446008三菱225個(gè)地下車(chē)位已全部出售（約20萬(wàn)/個(gè)），地上150元/月銀海物管2.8元/㎡·月中信銀行、建設(shè)銀行；負(fù)一層設(shè)有餐廳及休息區(qū)11北辰財(cái)富中心北京路延長(zhǎng)線高寫(xiě)字樓城建股份2007年60元/㎡29層3.3293224富士通580個(gè)滿半小時(shí)3元，以后每增加1小時(shí)加收1元城建物管3.5元/㎡·月設(shè)有商業(yè)廣場(chǎng)12銀座office北京路延長(zhǎng)線中寫(xiě)字樓住佳房地產(chǎn)2002年35元/㎡；5000元/㎡11層3——2富士通約100個(gè)200元/個(gè)·月住佳物業(yè)2元/㎡·月多媒體國(guó)際會(huì)議廳；商務(wù)中心配備高精度彩色激光打印、復(fù)印繪圖儀。代辦車(chē)票、機(jī)票、出國(guó)手續(xù)、代聘員工，提供MBA課程培訓(xùn)、商務(wù)信息咨詢(xún)等服務(wù)；頂樓設(shè)有室內(nèi)網(wǎng)球場(chǎng)、健身房、棋牌室、員工食堂；13紅塔大廈北京路155號(hào)附1號(hào)高寫(xiě)字樓云南紅塔集團(tuán)2000年90元/月/㎡25層（地上）3層（地下）3——5OTIS90400元/月/個(gè)紅塔物業(yè)已含在房租中負(fù)一層為餐廳、一樓有商業(yè)餐廳；5A智能化設(shè)施14國(guó)際友聯(lián)大廈北京路延長(zhǎng)線高寫(xiě)字樓江東集團(tuán)2007年53元/㎡·月29層4.2——5施奈德150150-200元/月江東物管2.6元/㎡·月三樓設(shè)公共會(huì)議廳6個(gè)（大型：200人、中型：120人、小型：20人）；新聞發(fā)布中心一個(gè)（支持8國(guó)語(yǔ)言同聲翻譯）；多功能廳報(bào)告一個(gè)（可容納約300人），6樓為餐廳及貴賓室；5A智能化寫(xiě)字樓15石油大廈青年路中寫(xiě)字樓中國(guó)石化滇黔桂石油勘探局1992年30元/㎡25層3——2三菱無(wú)——石油物管無(wú)設(shè)有員工食堂16建工大廈東風(fēng)東路（市政府對(duì)面）高寫(xiě)字樓建工集團(tuán)1995年25-30元/㎡·月29層3——6三菱100個(gè)不包月，4元（4小時(shí)內(nèi)），超出每小時(shí)加收1元建工物管3元/㎡·月5樓設(shè)有公共會(huì)議室可容納約500人，設(shè)有乒乓球室，群樓部分設(shè)有建設(shè)銀行17建業(yè)大廈東風(fēng)東路47號(hào)中寫(xiě)字樓城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)公司、建安房地產(chǎn)2003年35－40元/㎡28層3.8320004三菱地上20個(gè)，地下150個(gè)包月250元/個(gè)，包年2500元/個(gè)春苑物管2元/㎡·月無(wú)18金泰大廈東風(fēng)東路低寫(xiě)字樓云南鑫泰物業(yè)公司2002年30元/㎡26層3.3——2蘇州江南200個(gè)地上175元/月,地下500元/月誠(chéng)鑫物管2.2元/㎡·月無(wú)19三合商利寫(xiě)字樓東風(fēng)西路123號(hào)中寫(xiě)字樓云南大朝房地產(chǎn)1999年45-55元/㎡27層3.5340004三菱無(wú)無(wú)大潮物業(yè)3元/㎡·月商業(yè)銀行柜員機(jī)、休閑茶吧20國(guó)防大廈五一路與國(guó)防路交叉口附近中寫(xiě)字樓恒安地產(chǎn)1999年45元/㎡18層4——4三菱5219點(diǎn)以前5元/天，19點(diǎn)以后10元/天麥各斯姆物業(yè)2元/㎡·月健身中心，招商證券21東來(lái)大廈東站環(huán)城南路108號(hào)低寫(xiě)字樓宇聯(lián)房產(chǎn)2000年35元/㎡；6000元/㎡26層3——2OTIS40350元/個(gè)·月東來(lái)物管1.3元/㎡·月員工餐廳，健身房，茶室，棋牌室22萬(wàn)裕國(guó)際商務(wù)大廈關(guān)上二環(huán)南路與民航路交叉口高寫(xiě)字樓——2005年45元/㎡；4600元/㎡16層3.2139313三菱100個(gè)地上200元/個(gè)·月，地下250元/個(gè)·月萬(wàn)裕物業(yè)2.6元/㎡·月16層設(shè)有會(huì)議廳、報(bào)告廳；設(shè)豪華會(huì)所提供完善的商務(wù)服務(wù)；娛樂(lè)設(shè)施有棋牌室及多功能廳23云南城投大廈老民航路與二環(huán)南路交匯處高寫(xiě)字樓云南城投——5500元/㎡19層3.2200007三菱460個(gè)（地上200個(gè)，地下260個(gè)）9萬(wàn)元/個(gè)城投物業(yè)未定智能化寫(xiě)字樓，提供完善的商務(wù)服務(wù)，群樓部分為集中商業(yè)，設(shè)有網(wǎng)球場(chǎng)、水療館、KTV等24華域大廈南屏街與護(hù)國(guó)路交叉口中寫(xiě)字樓云南華域建設(shè)發(fā)展股份有限公司1996年35-45元/㎡39層2.856000㎡3三菱無(wú)無(wú)華域物管3元/㎡·月25鴻城廣場(chǎng)人民路與青年路交匯處中商住鴻城房地產(chǎn)2001年35-40元/㎡·月21層4.5460004施耐德40個(gè)500元/月/個(gè)鴻豐物業(yè)2.3元/月/㎡7樓為金海馬健身中心，負(fù)一層為臺(tái)球城，1-4層裙樓為品牌服裝專(zhuān)賣(mài)26豐園大廈小西門(mén)中寫(xiě)字樓城投公司1994年40元/㎡·月30層3.3——3三菱350個(gè)（立體停車(chē)場(chǎng)）380元/月/個(gè)瑞家物業(yè)2元/月/㎡設(shè)有公共會(huì)議室（可容納500人），員工餐廳，9樓設(shè)網(wǎng)球場(chǎng),28樓設(shè)乒乓球室27社科春城國(guó)際環(huán)城西路577號(hào)廣東發(fā)展銀行旁高寫(xiě)字樓中浩房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2007年38元/㎡·月19層3.35——6壹日牌————和泰物業(yè)2.3元/㎡·月中國(guó)銀行小結(jié)：?昆明商商業(yè)將逐逐漸改變變以市中中心為核核心的城城市商業(yè)業(yè)發(fā)展格格局，形形成組團(tuán)團(tuán)式區(qū)域域商業(yè)中中心，市市中心區(qū)區(qū)商業(yè)功功能逐步步改變，各區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)特征越越發(fā)明顯顯。?昆明市市辦公物物業(yè)的供供給量、、成交量量和成交交價(jià)格均均呈現(xiàn)出出逐年遞遞增的趨趨勢(shì)。?昆明市市辦公物物業(yè)的成成交均價(jià)價(jià)近三年年呈現(xiàn)上上漲勢(shì)頭頭。?寫(xiě)字字樓項(xiàng)項(xiàng)目主主要集集中在在市中中心區(qū)區(qū)，近近期北北市區(qū)區(qū)的寫(xiě)寫(xiě)字樓樓物業(yè)業(yè)發(fā)展展勢(shì)頭頭強(qiáng)勁勁。寫(xiě)字樓樓供應(yīng)應(yīng)情況況昆明一環(huán)內(nèi)高檔寫(xiě)字樓不多，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，部分核心地段辦公樓多為商住兩用；目前寫(xiě)字樓售價(jià)約為12000－25000元/平米不等，整體檔次參差不齊