年江西南豐市某房地產(chǎn)項目整體策劃方案

目錄前言總體市場調(diào)研分析項目市場分析項目市場定位項目規(guī)劃設計建議項目營銷推廣策略總結前言**在接到此案時,立即成立了專項小組,以專業(yè)的市場調(diào)研為基礎,根據(jù)整體市場的現(xiàn)狀和區(qū)域市場的特性,以專業(yè)的眼光發(fā)掘本項目的優(yōu)點并加以最大限度的發(fā)揮,以配合貴公司盡快完成項目的開發(fā)并達到預期的目標。第一部分：總體市場調(diào)研分析1．1南豐縣發(fā)展概況南豐地處贛東，總面積1909平方公里，轄五鄉(xiāng)七鎮(zhèn)一場，總人口28萬，其中縣城人口近8萬。南豐歷史悠久，人杰地靈。建縣已有1700多年，是著名的“蜜桔之鄉(xiāng)”，也是唐宋八大家之一曾鞏的故里。南豐區(qū)位優(yōu)越，交通通訊發(fā)達。位于贛閩兩省八縣要沖，通閩入粵十分便利。昌廈一級公路穿境而過，在建京福高速公路、衡福高等級公路建成后將進一步改善全縣的交通狀況。南豐山清水秀，風光旎麗，境內(nèi)風景名勝遍布，旅游開發(fā)前景廣闊。南豐更為國家電氣化縣，擁有技術先進的電信和郵政網(wǎng)絡。南豐發(fā)展迅速，縣域經(jīng)濟生機勃發(fā)。2002年全縣國民生產(chǎn)總值達13.01億元，實現(xiàn)財政收入8060萬元，農(nóng)民人均收入純收入達2739萬元。農(nóng)業(yè)特色明顯。南豐蜜桔有1300多年的栽培歷史，現(xiàn)如今已發(fā)展到26萬畝，2002年的年產(chǎn)量超過1.5億公斤，2003年更是超過了2.5億公斤。南豐蜜桔不但進入了全國市場，更已進入國外市場。同時，南豐的養(yǎng)殖業(yè)等特色產(chǎn)業(yè)也在不斷發(fā)展壯大。南豐工業(yè)已形成了食品加工、紡織器材、塑料包裝、輕型化工、五金機械、建筑建材等產(chǎn)業(yè)群，先后引進市外企業(yè)近百家，興辦了規(guī)劃面積3平方公里、現(xiàn)已平整1000多畝的富溪工業(yè)園區(qū)。第三產(chǎn)業(yè)日益興旺，已建成10個城鎮(zhèn)集貿(mào)市場和5個專業(yè)市場。個體私營經(jīng)濟發(fā)展迅速，群眾消費水平不斷提高。尤其近幾年來，南豐城市面貌日新月異。新建的環(huán)境優(yōu)美的街心花園商城、倉山路精品街和橘都大道、橘都大市場、美食街、千喜小區(qū)、輕紡城、汽車城、木材農(nóng)資市場、財富廣場、中心廣場等城建重點項目的緊鑼密鼓的進行，東三路開發(fā)、一河兩岸等重點工程也在著手進行興建，必將帶動南豐整個縣城的經(jīng)濟的發(fā)展。為全面建設小康社會，實現(xiàn)南豐發(fā)展新的騰飛，南豐將乘省委第十一屆四次全會的東風，緊緊圍繞“建區(qū)域強縣，創(chuàng)橘都輝煌”目標，落實“四大一優(yōu)”發(fā)展思路，確保今后五年全縣國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長12%以上，財政收入年均增長16%以上，努力建成昌廈公路沿線能夠輻射周邊、帶動一方的明星縣。南豐繼續(xù)以招商引資作為全縣的重點工作，吸引更多的海內(nèi)外客商來投資興業(yè)，著力抓好六大類產(chǎn)業(yè)的擴規(guī)模和上水平，做大做強富溪工業(yè)園區(qū)，推進以民營為主的工業(yè)化；著力做好占地15平方公里、城市人口12萬以上的縣城建設，大力發(fā)展輕紡城等六大類專業(yè)批發(fā)市場；著力抓好面積達30萬畝以上、年總產(chǎn)3億公斤左右的綠色無公害蜜桔生產(chǎn)，進一步優(yōu)化農(nóng)業(yè)結構，推進以蜜桔為主的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程。2004年的“一江兩岸工程”也勢必成為南豐今后城市發(fā)展的重中之重。1．2南豐縣房地產(chǎn)市場概況南豐的房地產(chǎn)業(yè)從2001年起，一直處于一個緩慢上升的勢態(tài)，項目開發(fā)商一般以本地開發(fā)商為主，開發(fā)的項目規(guī)模不大，而且由于市場低迷，供需皆不旺，但是隨著南豐縣的經(jīng)濟發(fā)展及人均收入的提高，市民對居住條件的改善提出了強烈的要求，致使南豐房價持續(xù)攀高，南豐縣的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)復蘇的跡象。據(jù)調(diào)查，今年南豐縣的房地產(chǎn)業(yè)供應量急劇增加，市場開發(fā)總量達到前四年的總和（見下表），而且還有很多的開發(fā)商都有啟動的意向，但是由于自身實力的約束，及在市場需求的挖掘方面不盡人意，至今為止，房地產(chǎn)業(yè)在這個縣級市場表現(xiàn)得并不完善，這為本案提供了一定的市場空白點。2002年建筑項目概況：（表1）建筑公司

名稱稱完成建筑

面積(平平方米)未完成建筑面積

((結轉2003年面積)新宇建筑公司2430042530華廈建筑公司2122015712長紅建筑公司2903016896衡三建筑公司3384877900豐偉建筑公司680014858外地施工隊伍32804400合計1184781722962002年——2003年開發(fā)總量指標對比：（表2）時間總建筑

面積(平方方米)住宅竣工

面積(平平方米)在建

項目數(shù)量全面竣工備注2002年21901859494平方米米53項23項30個項目結轉下下年;

結轉下年建建筑面積:11722966平方米2003年43000063項其中：20%為商商鋪+行政住房；；

80%為商住??；注：2002年總建筑面積：273250平方米（為規(guī)劃局數(shù)據(jù)）；2002年總建筑面積：219018平方米（為實際完成數(shù)據(jù)）；2002年完成建筑住宅面積：78188平方米（為規(guī)劃局數(shù)據(jù)）；2002年完成建筑住宅面積：59494平方米（為實際完成數(shù)據(jù)）；2003年的開發(fā)總量達到前四年的總和.2002年相比2001年開發(fā)產(chǎn)值走勢：（表3）時間指標項目類別與2001年對比

增增長幅度2002年施工總產(chǎn)值66.50%新開工施工產(chǎn)值223.70%實際完成建筑產(chǎn)值值44.90%2001年——2003年南豐縣城GDP及樓盤價格走勢：（表4）時間GDP數(shù)值(元))房產(chǎn)價格居民存款(元)2001年11.16億400元/平方米米7.8億2002年13億500元/平方米米8.4億2003年600元/平方米米1．3南豐現(xiàn)有樓盤概況南豐琴城鎮(zhèn)以北是南豐縣政府所在地，是屬于新開發(fā)區(qū)，桔都大道貫穿南北，政府大部分職能部門分布在該大道兩側，還有醫(yī)院和部分較現(xiàn)代的娛樂場所，該大道約1000多米，有幾處新樓盤在開發(fā)當中或已建成，我公司對這塊區(qū)域的樓盤作了一次深入細致的調(diào)查摸底，在該大道與交通路交匯處東北方向，距交通路約一兩百米處有一片較大的區(qū)域內(nèi)，約有三到四個項目正在開發(fā)當中，開發(fā)商以本地的居多。樓盤有千僖花園、美食街住宅區(qū)、中山公寓、嶼祺公寓等，較大的為千僖花園，約7萬㎡的建筑面積，都是多層建筑（6-7層），戶型以三室兩廳一衛(wèi)、兩室兩廳一衛(wèi)為主，面積為130㎡-160㎡左右，頂樓為復式結構，面積大約為200㎡/套，物業(yè)管理費用26元/戶/月，房價最低為550元左右，沿中心廣場的物業(yè)價格約為700元左右，明年12月底交房，從整個小區(qū)的規(guī)劃設計來看，屬于南豐較高檔的物業(yè)，但房型的設計不甚理想，小區(qū)配套設施嚴重匱乏，據(jù)我們了解該樓盤的銷售情況良好，銷售率已達80%；另一較大的樓盤為美食街住宅區(qū)，建筑面積也達到了60000平方米，此樓盤在當?shù)氐闹冗€是比較好的；周邊的兩三個樓盤規(guī)模比較小，大多數(shù)是幾棟高層建筑，銷售率也已達80%左右，離交通路較遠處（約700米），有一個樓盤—桔秀花園，基本接近封頂，銷售率近60%，該樓盤與千僖花園同屬于一個開發(fā)商，橘都大道中段以西一個桔子市場正在建設當中，市場的西側有一小片已建成別墅，無整體規(guī)劃，多為私人建筑。交通路以南為老城區(qū)，現(xiàn)在政府正在進行拆遷，城區(qū)中心地帶有一處樓盤正在建設當中，項目名稱為街心花園，已建至3-5層，該項目面積不大，整個項目由5棟樓組成，樓間距狹窄，規(guī)劃設計不合理。據(jù)我公司人員調(diào)查，城中心在建或已建成的項目，銷售率基本上都達到70%——80%左右。1．4南豐縣市場需求分析目前南豐縣住房情況比較寬裕，甲魚養(yǎng)殖、蜜橘種植，外出打工、摩托車經(jīng)銷等經(jīng)商者高收入階層住房多在150平方米以上，因為縣政府還允許部分土地私建住房，他們中的一部分已經(jīng)建有別墅。老城區(qū)部分居民收入相對較低，沒有寬裕的經(jīng)濟能力，目前住房面積在70—100平方米左右，短時間沒有能力改變住房條件，住房情況相對緊張。目前縣城住房質(zhì)量不高，老城區(qū)住房很多已經(jīng)經(jīng)歷了相當?shù)哪隁q，早已經(jīng)破舊，還處于建筑的原始階段；新建樓盤房型都集中在2房和3房，面積比較大，但是住宅外觀設計很差，外立面沒有特色，戶型設計落后，配套設施缺乏，小區(qū)的綠化更是稀缺。隨著老城區(qū)城墻路大面積拆遷，目前還有部分居民靠租房住。而當?shù)鼐用裣M指數(shù)相對較高，特別是把住房的消費列在首位。并且有能力的居民都想換房，子女大都希望有自己獨立的住房，同時農(nóng)村經(jīng)濟很好的居民都想進城居住，外出務工人員及出外做生意的群體的二次置業(yè)都給需求市場帶來了無限生機。市場需求調(diào)研結論：市場需求量還是很大的。縣統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：每年的住房需求量在一千套以上。第二部分：項目市場分析2．1南豐縣現(xiàn)有樓盤分析規(guī)模：南豐縣城目前在建及在售樓盤主要集中在縣城北部桔都大道兩側，規(guī)模相對較小地段：這些樓盤所處地段屬于新開發(fā)區(qū)，附近為政府所在地，基本配套設施齊全，交通比較便利建筑規(guī)劃設計：該區(qū)域樓盤多為本地開發(fā)商開發(fā)，總體的規(guī)劃設計比較落后，物業(yè)的布局不合理，社區(qū)配套較少，外立面及戶型設計比較單一景觀設計：沒有突出的景觀設計，人性化的部分考慮不多，難以體現(xiàn)出一個高檔次居住的環(huán)境形象包裝及推廣：沒有系統(tǒng)的形象包裝，包裝及推廣手法陳舊，難以樹立起品牌形象物業(yè)管理：沒有規(guī)范的物業(yè)管理公司管理價格：一般在550元到750元之間房型：以多層為主，私人建有少量別墅銷售狀況：樓盤銷售狀況基本良好，達到60%——80%從我們對樓盤的實地考察和當?shù)鼐用穹从车那闆r來看，南豐縣的房地產(chǎn)開發(fā)和運作還處于發(fā)展初級階段，其現(xiàn)有小區(qū)的配套、園林、戶型、外立面乃至質(zhì)量確實存在較多問題。一部分居民對住房的要求已經(jīng)上升到了追求居住的舒適性，但南豐縣現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場相對滯后，所以存在著“市民想買好房，市場沒有好房”的現(xiàn)狀。2．2項目可行性分析2．2．1項目概況該項目位于盱江西岸，即南豐大橋至南建公路橋以西，長約2300米，寬由河西岸至206國道、總面積近44萬平方米。其中沿江2300米，縱深50米的區(qū)域用于建防洪墻、河堤、道路及綠化，其余皆規(guī)劃為商住區(qū)。該地塊離老城區(qū)較近，土地平整，環(huán)境優(yōu)美，交通便利，是政府重點扶持的開發(fā)項目。2．2．2項目SWOT分析優(yōu)勢分析：（Strongpoint）地段優(yōu)勢：該項目地處縣城老城區(qū)旁，是政府重點開發(fā)區(qū)域，未來將成為縣城的副中心地帶。而且地塊地處江邊，擁有很好的水景優(yōu)勢，如充分利用這點做文章，將會提升整個項目的檔次，使其成為南豐第一座大規(guī)?，F(xiàn)代化的水景星城。交通優(yōu)勢：該項目所處區(qū)域交通便利，西起南豐大橋，東延伸至南建公路橋以西，東靠盱江西岸，并與南豐最重要的交通命脈206國道緊緊相依政策優(yōu)勢：由于該項目為南豐縣重點招商引資項目，政府在政策上給予很多優(yōu)惠，為項目開發(fā)提供了便利。土地價格優(yōu)勢：由于本地塊土地成本較低，開發(fā)的利潤空間相對較大規(guī)模及成本優(yōu)勢：本項目是南豐縣目前最大規(guī)模的開發(fā)項目，大規(guī)模的開發(fā)必將降低開發(fā)成本，并為項目的整體規(guī)劃，合理布局提供了先決條件。實力優(yōu)勢：較本地開發(fā)商而言，該項目開發(fā)商實力雄厚，為項目的運作提供了強大的資金后盾；同時，開發(fā)商來自房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較成熟的浙江，先進的開發(fā)理念必將在本地市場起新的一輪住宅革命，而且將推動整個南豐房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。劣勢分析：(Weakness)目前南豐當?shù)貨]有住房的居民經(jīng)濟收入普遍較低，并且不具備當?shù)刈》抠J款所需的經(jīng)濟擔保能力。項目規(guī)模很大，規(guī)劃容納居民上萬人，必將導致開發(fā)周期拉長，項目一旦遇到銷售阻力，在某種程度上可能會造成一定的財務壓力。當?shù)氐恼w房價水平偏低，居民在購房時對房價又比較敏感，這對本案的價格定位將是一個考驗當?shù)乜h政府對土地管理不很嚴格，允許私人批地建房，這在一定程度上可能分化掉部分潛在客戶。開發(fā)商剛進入當?shù)厥袌?，對當?shù)氐氖袌霏h(huán)境不太了解，并且尚未被當?shù)鼐用裾J知、認同，這就要求我們?nèi)谌氘數(shù)厥袌?，逐步建立起形象，在當?shù)鼐用裰行纬梢欢ǖ目诒?，為項目的開發(fā)成功聚集人氣。當?shù)鼐用裾J為此地塊地勢較低，存在隱患，信心指數(shù)偏低，需要一個誘導及說服的周期。這對工程的質(zhì)量與市場的推廣策略都提出了挑戰(zhàn)。機會分析：(Opportunity)當?shù)卮嬖诤芏噢r(nóng)村進城置業(yè)者，縣城現(xiàn)在正在大面積搞拆遷，政府以貨幣進行補償，這一切都預示了買方市場將不斷地擴大。南豐縣城目前沒有成熟的小區(qū)，如果我們在前期規(guī)劃設計及在后期宣傳包裝、銷售上下足工夫，該項目成功的周期將會大大縮短。不斷增長的住房需求，（每年一千套的住宅需求量）居民生活質(zhì)量的不斷提高和對新鮮事物的追求，都為該項目樓盤的去化提供了有力的保障。當?shù)氐臉潜P從開發(fā)到銷售基本都由開發(fā)商自行操作，缺乏一個專業(yè)性和整體性；本項目從樓盤建設到宣傳、包裝，再到整體策劃、銷售都由專業(yè)的策劃公司進行操作，就項目本身而言，就已占有先機，為銷售的成功打下基礎。威脅分析：(Threat)1、2001年的大水淹沒了縣城很多建筑，而項目本身就處在河堤旁，和老城區(qū)一樣地處低洼地帶，很多潛在客戶在心理上存在一定的顧慮。2、目前南豐縣的房地產(chǎn)開發(fā)量增幅相對較大，在一定程度上充實了市場供給，同時由于他們的樓盤素質(zhì)不佳，開發(fā)成本相對較低，因此在銷售價格上有較大的調(diào)整空間，這在一定程度上對本項目的銷售產(chǎn)生了一定的價格威脅。3、項目周邊配套設施十分缺乏，現(xiàn)階段在當?shù)鼐用裥闹袑儆谳^偏的區(qū)域，如何蓄積人氣將對該項目后期的推廣工作提出了很高的要求。4、南豐居民居住消費心理不成熟，是否能在較快時間內(nèi)接受項目帶來的全新理念將是考驗。3項目目標市場分析2．3．1目標消費群體細分南豐縣以甲魚和蜜橘聞名，特別是蜜橘已經(jīng)形成一個成熟的市場，整個行業(yè)呈現(xiàn)良好的發(fā)展趨勢，隨之帶動了一系列經(jīng)濟的良好發(fā)展勢頭。我們對當?shù)厥袌鲎魅缦录毞郑哼\輸業(yè)——很多居民早期從事貨運賺了很多錢；養(yǎng)殖業(yè)方面——以養(yǎng)魚為主，特別是以甲魚聞名，有“甲魚之鄉(xiāng)”之稱，從事此行業(yè)的群體收入都很不錯；種植業(yè)方面——有全國文明的南豐蜜橘，溫家寶總理贊譽“南豐蜜橘是金牌”，產(chǎn)生了很大的社會效應，果農(nóng)收入大幅度提高，當?shù)鼐用褚步?jīng)營一系列相關產(chǎn)業(yè)，很多當?shù)卣ぷ魅藛T也參與經(jīng)商并因此受益；同時，當?shù)氐膭趧蛰敵鲆埠芏啵獬龃蚬ふ呤杖胍差H豐；加上南豐居民都很靈活，經(jīng)商者很多，以摩托車經(jīng)銷商為例，在縣城交通路形成了一條專業(yè)街，附近很多縣城的居民都來此購買?？h城的公務員是另一不可忽視的群體，他們工資雖然不高，一般在600—800左右，但基本都從事第二產(chǎn)業(yè)，此項副業(yè)給他們帶來的經(jīng)濟收入是不可估計的。以上這部分群體都有相當?shù)慕?jīng)濟實力，對生活質(zhì)量都有較高的要求，他們對住房的要求已經(jīng)不滿足單純的居住，而對設計美觀、配套設施齊全、管理規(guī)范的大社區(qū)有強烈的追求欲望。針對南豐縣城目前的消費水平結構，可以把目標消費群體鎖定為：農(nóng)村進入城市人員、外出務工人員、出外做生意人員、個體城鄉(xiāng)私營業(yè)主、各城鄉(xiāng)種植及養(yǎng)殖業(yè)主、事業(yè)單位公務員、城鎮(zhèn)拆遷及二次置業(yè)業(yè)主。2．3．2消費群體心理分析調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些潛在購房群體對當前房市的看法及其消費取向主要集中在以下幾方面：面積——喜歡大戶型，面積120㎡以上的戶型受歡迎區(qū)域——喜歡住在人口較集中的地帶價格——總房價能接受的范圍7——10萬元公共設施——比較注重居住地附近的公共設施配備，希望越近越好，越齊全越好環(huán)境、質(zhì)量——對社區(qū)的環(huán)境和樓盤質(zhì)量較重視樓層——4、5層的房子比較好賣，房價也最高，這和當?shù)鼐用裨?jīng)被水淹而產(chǎn)生的想住在稍微高的地方的心理有關動機——自住為主第三部分：項目定位3.1項目主題定位思路本案東臨南豐境內(nèi)的盱江,是不可多得的天然資源,從經(jīng)驗看,水岸樓盤比一般樓盤的價格高出5%——10%，所以如何做好水文章，將是本案成敗的關鍵，我司經(jīng)過嚴密的市場調(diào)研分析，結合當?shù)氐膶嶋H情況，一致認為本案的主題定位應是：純現(xiàn)代自然生態(tài)水景花園住宅小區(qū)。1．純現(xiàn)代：建筑風格倡導現(xiàn)代美學，體現(xiàn)現(xiàn)代建筑文化的精髓，把建筑與藝術有機地融合，以達到完美的統(tǒng)一2．自然生態(tài)：小區(qū)內(nèi)保留原地塊上的部分桔林，不但是小區(qū)內(nèi)一道靚麗的風景3．水景：小區(qū)邊上的盱江以及引入社區(qū)曲折環(huán)繞穿透的水流，使整個小區(qū)住戶都有靠水而居的感覺4．花園住宅：合理的景觀園林設計，讓每一個業(yè)主推窗而望，滿目翠綠花色生香3.2項目的形象定位根據(jù)整個市場及消費群體的分析，我司認為該項目的形象定位是：建筑藝術、人文景觀、自然景觀的完美結合——南豐首座純現(xiàn)代自然生態(tài)水景花園住宅小區(qū)通過上述的形象定位，給本案賦予了高素質(zhì)生活的豐富內(nèi)涵，體現(xiàn)了該項目的特點。3．3項目的價格定位根據(jù)我司調(diào)查，南豐縣城居民的整體素質(zhì)不高，對住房的價格比較敏感，由于市場的總體價格尚處于一個較低的水平，消費者的住房心理未趨成熟，而且本案所處地塊在當?shù)厝诵哪恐休^為偏僻，所以，為了達到該項目能迅速占領市場的目的，前期的市場導入價格不宜過高。我司認為前期的產(chǎn)品包裝及廣告宣傳攻勢，可以大大提升項目的形象，以此方式探求市場心理價格承受的底線，選準入市時機，以低于消費心理底線的價格搶占市場，達到物業(yè)迅速去化的目的。以現(xiàn)在的市場總體價格水平分析，建議本案的前期價格應在600元起，通過市場的引導和宣傳，逐步提高物業(yè)的銷售價格，以期實現(xiàn)整個住宅均價達到800元以上。商鋪前期價格2500元起，均價達到3500元。第四部分：項目規(guī)劃設計建議小區(qū)規(guī)劃設計思路1、規(guī)劃設計目標本小區(qū)占地面積近44萬㎡，項目規(guī)劃建成南豐縣大規(guī)模的居住小區(qū)，該地段交通便利，小區(qū)的建成，必然會為該地段成為南豐未來商業(yè)、居住中心奠定更為堅實的基礎。在進行小區(qū)規(guī)劃時，我們不但從消費者的角度出發(fā)了解市場的發(fā)展動態(tài)，摸清市場上哪類型的住宅需求量最大，人們普遍喜歡哪類型的住宅小區(qū)等問題，同時也從發(fā)展商的角度出發(fā)，總結開發(fā)經(jīng)驗，吸收其他樓盤的成熟經(jīng)驗，力求把小區(qū)規(guī)劃設計做得更好。所以，該小區(qū)的規(guī)劃要達到什么樣的目標，必須要做好市場定位。具體目標如下：1.1、戶型的合理化、多樣化戶型應合理、實用，人性、還要適當超前。1.2、建筑藝術化一方面，本小區(qū)定位的目標客戶群是中等及以上收入的階層，這一部分人群素質(zhì)相對較高，對生活及居住環(huán)境有一定的品位，所以在本小區(qū)規(guī)劃時，要求建筑設計本身和整個小區(qū)的環(huán)境設計均藝術化。1.3質(zhì)量標準化為了增強消費者的信心，樹立項目的品牌，為后續(xù)開發(fā)打下堅實的基礎，小區(qū)整體以優(yōu)良水平向購房者提出“三項承諾”：房屋滲漏，雙倍賠償；面積短缺，缺一賠二;C、質(zhì)量不好，可退可換。1.4、配套完善化由于當?shù)貥I(yè)主比較注重小區(qū)內(nèi)或周邊的公共設施配套，因此配套完善將會成為本小區(qū)一大賣點。建議在小區(qū)內(nèi)設立雙語幼兒園、一到兩個中型超市、乓乒球場、羽毛球場等健身設施等，極大方便小區(qū)住戶。1.5、建筑環(huán)?；F(xiàn)在社會上到處都在講環(huán)保，城市也在創(chuàng)建環(huán)保模范城，本小區(qū)要迎合消費者和政府的要求，所用建材應環(huán)保經(jīng)濟。1.6、文化型社區(qū)由于縣城居民非?？粗刈优奈幕逃?，本小區(qū)應加大文化設施的建設，提高整個小區(qū)的品位，“提供與國際接軌的教育系統(tǒng)，培養(yǎng)參于國際性競爭的人才”。幼兒園內(nèi)實施雙語教學，聘請外籍者教師或國內(nèi)教師為入園的孩子提供英語啟蒙教育，對重視孩子教育的家長具有吸引力。還可建立文化廣場、閱覽室、老年人活動中心，使小區(qū)居民能在一個更好的氛圍中加強交流，并在交流中學習互助，共同建設社區(qū)文化。這需要物業(yè)公司后期的大力引導。規(guī)劃設計要點2．1建筑密度：2．2容積率：2．3綠化率：2．4建筑間距：2．5規(guī)劃道路：小區(qū)內(nèi)主要道路應不少于6米，15米以上道路建筑物退縮后應不少于3米。2．6小區(qū)交通出入口方向：北、東、南2．7停車場配置及停車要求：每4戶住宅配一個機動車位。2．8小區(qū)配套項目要求：文化廣場：㎡會所：㎡物業(yè)管理處：㎡雙語幼兒園㎡儲蓄所：㎡電信營業(yè)廳：㎡社區(qū)超市中心：㎡變電房：按用電負荷設置規(guī)劃構想3.1、功能分區(qū)：分居住、運動、體體閑、娛樂、購購物、學習等等。3.2、環(huán)境結構構本規(guī)劃的環(huán)境結構構是一個有機機的整體，特特點是以綠地地系統(tǒng)為骨架架，以小區(qū)中中心公建群為為整體環(huán)境中中心，配以其其他住宅組團團綠地，形成成層次分明的的綠化系統(tǒng)，另另外小品與節(jié)節(jié)點處布景是是讓行人駐步步，拉近人與與綠地距離的的最合適方式式，小品設計計應動靜結合合，帶狀水面面與小型噴泉泉完美地結合合成一體，色色彩配置中強強調(diào)大片草坪坪，創(chuàng)造以綠綠色為主色調(diào)調(diào)的同時，利利用多種花草草樹木點綴以以不同鮮亮色色彩的夜間燈燈光。井然有有序地結合水水體、植被、色色彩、燈光小小品多種設計計元素，體現(xiàn)現(xiàn)居住區(qū)對生生態(tài)環(huán)境為主主導的規(guī)劃構構想，保證“自然生態(tài)”這一設計意意念的實現(xiàn)。小小區(qū)底層采用用架空設計，不不但可以作為為自行車停放放處，還可增增加休閑活動動區(qū)域，在規(guī)規(guī)劃布局上，嚴嚴格按照“公共空間（中中心綠地）—半公共空間間（組團綠地地）---私有空間（住住宅）”的體系設計計，形成良好好的居住生活活空間層次，使使區(qū)域性休憩憩活動與近域域休憩活動有有明顯的界限限，有利于社社區(qū)的安全防防衛(wèi)功能，又又不失社區(qū)的的整體性，將將商業(yè)設施和和服務性設施施沿街布置，對對內(nèi)對外，可可避免了對居居住寧靜生活活的干擾。3.3、規(guī)劃特點點本規(guī)劃以整體效益益、經(jīng)濟效益益與環(huán)境效益益三者為統(tǒng)一一點，著重刻刻畫優(yōu)質(zhì)生態(tài)態(tài)環(huán)境，為居居民塑造都市市中自然優(yōu)美美、舒適便捷捷、衛(wèi)生安全全的居住用地地，營造詩情情畫意的人居居環(huán)境，強調(diào)調(diào)前區(qū)建設的的整體性，包包括功能分區(qū)區(qū)、分期開發(fā)發(fā)、住宅分布布、道路系統(tǒng)統(tǒng)、綠化系統(tǒng)統(tǒng)、活動空間間與市政基礎礎設施、統(tǒng)一一規(guī)劃、形成成統(tǒng)一整體。、體現(xiàn)與眾不同的的居住氛圍，創(chuàng)創(chuàng)造既有歐式式氛圍又有現(xiàn)現(xiàn)代氣息的居居住文化。、強調(diào)人車分流，確確保車行與步步行系統(tǒng)的利利用率，避免免交叉干擾。3.4、道路系統(tǒng)統(tǒng)規(guī)劃、小區(qū)入口本項目地塊為長條條型，三條公公路環(huán)繞，考考慮到小區(qū)的的人車分流，且且方便居民的的出入，可在在小區(qū)設置多多個人行出入入口，每隔8800米設置一個車車行出入口與與外圍路網(wǎng)連連通。、道路系統(tǒng)小區(qū)道路規(guī)劃采用用一種自由的的、具有藝術術特色的曲直直相結合設計計，其設計注注重對景觀的的處理，力求求達到移步換換景，同時又又要考慮方便便住戶。本小區(qū)道路系統(tǒng)分分為三級路網(wǎng)網(wǎng)：第一級為為小區(qū)級道路路，路面寬為為7米，雙軌道，第第二級為小區(qū)區(qū)次干道，路路面寬為4米，第三級為為宅間小路，分分別進入各住住宅，路面寬寬為2米。、步行系統(tǒng)居住區(qū)步行系統(tǒng)的的大部分與綠綠化園林系統(tǒng)統(tǒng)疊合，平均均寬度為2米，分專用步步行道和機動動車道的人行行道共同構成成。局部可拓拓寬為居民停停留、回旋的的空間，以滿滿足居民散步步時走走停停停的需求；在在適當位置設設置休閑坐椅椅、遮雨廊、標標志和公共設設施等；植兩兩排以上行道道樹，以形成成林蔭覆蓋的的步行道。3.5、停車場規(guī)規(guī)劃本居住小區(qū)定位以以中高收入家家庭為主，按按每5戶就配置2個30平方米的車位位，本小區(qū)的的居住總戶數(shù)數(shù)按處戶計算，也也就是說，我我們至少要有有個車位，大大約平方米的停停車場面積，考考慮摩托車和和自行車，把把停車場面積積增加到平方米，就就能滿足需求求。3.6、綠化系統(tǒng)統(tǒng)規(guī)劃本小區(qū)綠地系統(tǒng)規(guī)規(guī)劃緊密結合合建筑布局和和場地內(nèi)部、外外部的自然環(huán)環(huán)境，充分考考慮南豐縣的的氣候、人文文特點，切合合地塊的自身身條件和規(guī)劃劃設計要求，又又要考慮東邊邊盱江的特點點，分析現(xiàn)代代人居住特點點和對環(huán)境重重視，引入當當今園林設計計潮流，采用用多景點布局局而又重點突突出，既有寬寬闊的小區(qū)級級綠地，又有有精細組團綠綠地和住宅庭庭院綠化，空空中花園和平平臺花園，從從而形成了一一個點、線、面面相結合的層層次分明的、全全方位的整體體綠化系統(tǒng)，其其具體層次劃劃分為：小區(qū)區(qū)級綠化地---組團綠地---住宅庭院綠綠化---道路綠化。3.7、公建設施施規(guī)劃為了形成令人有歸歸屬感而且適適合消費者居居住的康居小小區(qū)，公建配配套設施的規(guī)規(guī)劃至關重要要。本小區(qū)規(guī)規(guī)劃應在沿街街一層內(nèi)布置置商業(yè)購物設設施，結合環(huán)環(huán)境設計將文文娛、體育設設施與園林綠綠化地復合設設置。、豐富的體育康樂樂設施本小區(qū)的規(guī)劃在注注重環(huán)境規(guī)劃劃的同時，應應配備多種體體育及康樂設設施，游泳池池、籃球場等等各種運動場場地，位于宅宅旁綠地內(nèi)的的單、雙杠等等運動設施，可可為住戶提供供鍛煉身體和和體閑娛樂的的好地方，同同時為小區(qū)舉舉行一些體育育比賽，游園園活動提供了了場地。、中型商業(yè)購物中中心集中設置置為了提升本小區(qū)的的品牌形象，在在本小區(qū)內(nèi)規(guī)規(guī)劃一到兩個個中型的超市市是有必要的的，考慮到本本項目地域跨跨度較大，可可將商業(yè)服務務設施平均設設置于地塊沿沿街，因為該該地段增加必必要的商業(yè)服服務設施，不不僅極大的方方便了這里的的居民，而且且將會有效地地促成該區(qū)域域成為南豐縣縣城又一繁華華地帶。、各種文化教育公公建集中于小小區(qū)本小區(qū)規(guī)劃將社區(qū)區(qū)文化中心（會會所）設在小小區(qū)內(nèi)，其它它的公建也設設在小區(qū)的公公建地帶，不不僅方便了居居民使用，同同時又和中心心綠地連成一一片，使小的的中心綠地變變得更加廣闊闊，內(nèi)容變得得更加豐富，提提升了空間素素質(zhì)，令整個個小區(qū)的住宅宅建筑緊緊圍圍繞著這個中中心，集中的的體現(xiàn)了小區(qū)區(qū)濃厚的文化化氛圍及團結結友愛的精神神。、日常生活配套于于裙樓內(nèi)集中中布置本小區(qū)內(nèi)各種日常常生活配套如如小型醫(yī)院、小小型菜市場、儲儲蓄所等集沿沿街布置，既既極大地方便便小區(qū)住戶，又又不影響小區(qū)區(qū)幽靜清雅的的生活環(huán)境。、一些有危險性，不不常用的設施施疏遠布置4、樓型設計建議為了更好地突出本本小區(qū)的主題題定位，我司司認為在樓型型處理上應追追求簡約真實實的風格，通通過簡潔明快快的線條，色色塊來反映時時代特征，體體現(xiàn)現(xiàn)代風情情；小區(qū)以全全多層推出，各各單元樓結合合綠地、水景景為組團，交交錯分布，并并采用了底部部架空的方式式，用以延伸伸綠化，增加加休閑活動場場所，使建筑筑與水景相融融，利用環(huán)境境中曲曲折折折的水系，使使小區(qū)家家戶戶戶都能足不不出戶即可享享受親水新樂樂趣。外墻采采用藝術石貼貼與柔性涂料料結合，使建建筑的整體形形象更趨和諧諧。5、戶型設計計建議小區(qū)戶型結構宜多多樣化且合理理，面積適中中，功能齊全全，主要房間間全部朝南，并并采用了低凸凸窗臺和陽光光八角窗，提提高了居室的的通風透光能能力和居住的的舒適性。平平面設計中，采采用玄關和儲儲藏室相結合合的方式；錯錯層的處理可可使房間干濕濕動靜分隔明明了，復式結結構讓空間更更加開闊。6、戶型面積和戶型型統(tǒng)計據(jù)我司調(diào)查大戶型型在當?shù)剌^受受歡迎，建議議主力戶型以以兩房兩廳一一衛(wèi)（比例為為）、三房兩兩廳兩衛(wèi)（比比例為）為主，主主力戶型面積積為80㎡——130㎡。7、沿江防洪大堤景景觀設計建議議沿江防洪大堤景觀觀的建設，是是整個項目開開發(fā)中的重要要部分，由于于本項目的性性質(zhì)屬于防洪洪工程開發(fā)建建設項目，所所以防洪大堤堤及其周邊的的景觀的建設設，直接關系系到小區(qū)的整整體形象，因因為本項目沿沿盱江西岸縱縱深50米的地帶，主主要用于建防防洪墻、河堤堤、綠化帶及及道路，為了了提升整個小小區(qū)的人氣，使使其成為南豐豐縣城的另一一繁華地帶，我我們認為道路路應按干道標標準建設，路路寬25米，設計為4車道，車道道兩側為各33米寬的非機動動車道。考慮慮沿街未來的的商業(yè)氛圍及及人流量，我我們建議靠小小區(qū)沿街的人人行道可適當當拓寬為3米，車道與沿沿江河堤間的的區(qū)域劃分應應該是沿江河河堤及江邊游游步道、綠化化帶、人行道道；規(guī)劃建議議寬各為3米、10米和3米，考慮到防防洪要求，沿沿江綠化不能能種植深根性性植物，應以以灌木草坪為為主，穿插花花壇、小品于于其中，原地地塊上的部分分桔樹，可移移栽到此，即即保護了原有有的資源，又又體現(xiàn)了南豐豐“桔都”的特色，在在多個景觀節(jié)節(jié)點處，可建建簡易花架，種種植紫薇或凌凌霄等爬藤植植物，內(nèi)設坐坐凳，為游人人提供一個休休憩和觀景的的區(qū)域；正對對小區(qū)主人行行出入口開放放型半圓廣場場的對面以同同心圓，遙相相呼應建一個個半圓型休閑閑廣場，可適適當設幾根文文化柱，使其成為為整體規(guī)劃中中的一個靚點點，綠化帶間間隔安置景觀觀燈、草坪燈燈，以不同的的組景構成沿沿江的一道風風景線，人性性化的設計、合合理的布局必必將使本區(qū)域域成為南豐新新興的商住中中心。企業(yè)理念：創(chuàng)造建建筑與藝術的的和諧統(tǒng)一，實實現(xiàn)理想與現(xiàn)現(xiàn)實的完美結結合第五部分：項目營營銷推廣策略略1、營銷概念構想思考方向：以企業(yè)理念為基本本出發(fā)點，在在建筑藝術、人人文景觀、自自然景觀上探探求產(chǎn)品的支支撐點，結合合實際情況，抓抓住重點，尋尋求突破與創(chuàng)創(chuàng)新。2、項目命名構想：：在思考方向的基礎礎上，我們對對案名建議如如下：重點推薦案名：****參考案名：*****、***、****、****3、總體推廣戰(zhàn)略方針一、推廣主導方針針：整體包裝裝，全方位推推廣。二、只做物業(yè)形象象，用物業(yè)形形象的確立帶帶動企業(yè)形象象的提升；三、塑造嶄新的社社區(qū)形象以帶帶動銷售；四、品牌先導，銷銷售跟進；五、物業(yè)標志是該該物業(yè)的眼目目與靈魂，是是一切訴求和和延展的原點點，全部推廣廣活動的支點和所有賣賣點的邏輯起起點，因此務務求更新和重重新確立。六、‘短平快’之推廣戰(zhàn)戰(zhàn)略。“短”----市場情況況瞬息萬變，應應抓住時機及及時出擊；“平”----即價格要要平，搶占先先機，快速套套現(xiàn)，以利滾滾動發(fā)展；“快”----即建設進進度，銷售進進度都要快，盡盡量避開競爭爭對手的鋒芒芒，打一個時時間差。4、物業(yè)內(nèi)外包裝實實施計劃4．１、標志根據(jù)****的內(nèi)內(nèi)涵及定位設設計。設計要點：個性鮮鮮明，特點突突出，清晰易易記，端莊大大氣。4．２、物業(yè)內(nèi)外包包裝實施:[1]大門口一個物業(yè)的大門口口，猶如人之之臉面，內(nèi)涵涵、氣質(zhì)、神神韻、建筑品品格，都首先先通過它表現(xiàn)出來。它它向全社會傳傳達出該物業(yè)業(yè)的第一直觀觀印象。所以以大門口的設設計和裝璜，是是關乎全局成成敗的大問題題，務必傾盡盡全力，按頂頂級設計和施施工進行建造造。而且必須先先做，不能后后做。[2]工地圍板工地圍板顯示發(fā)展展商實力，態(tài)態(tài)度和責任心心，同時表現(xiàn)現(xiàn)建筑規(guī)模、檔檔次和水平。因因此，要用好工、好好料、好的宣宣傳（企業(yè)標標志），插掛掛精工制作的的彩旗。（可可建成藝術圍圍墻）[3]樣板房是未來房屋成形之之后的模擬，是是整體建筑水水平之代表，是是現(xiàn)實生活的的切入點，也也是發(fā)展商企企業(yè)理念之窗窗口和聯(lián)系消消費者的橋梁梁。精明的發(fā)發(fā)展商懂得，只只有好的樣板板房才能推動動和刺激人們們最終下決心心購買。[4]室內(nèi)展板制作精良的室內(nèi)展展板，可以予予人賞心悅目目的愉快感受受，同時暗示示出發(fā)展商一一絲不茍的敬敬業(yè)精神，親親切有禮的服服務態(tài)度和上上乘的水準。因因此必須要用用電腦噴繪等等手段來精工工制作。[5]電動燈光模模型精心設計和精工制制作的模型，是是開盤必備條條件之一。模模型是小區(qū)規(guī)規(guī)劃設計的樣樣板，是最直直觀立體的范范形，它可以以給客戶第一一次強烈的視視覺刺激，讓讓客戶對小區(qū)區(qū)的整體規(guī)劃劃有詳盡全面面的了解和認認識，從而激激發(fā)客戶的購購買欲。[6]大門外路牌牌路牌是一種版面最最大的媒體，按按傳播原理來來說，面積是是和效果成正正比的，面積積越大，效果果越好。而對對于樓宇這種種特殊產(chǎn)品來來說，路牌是是塑造品牌形形象最強有力力的工具，也最能打動動人心、最有有氣勢的媒體體。因此必須須采用。（縣城其他地方也也需要采用，形形成網(wǎng)絡。見見后面媒體策策略）5、營銷策略及組合5．1售樓處設計布置要點-------交通方便，建筑式式樣典雅、美美觀，外觀醒醒目。一般建建在地盤的前前部。強調(diào)建筑的文化品品位。室內(nèi)布置高雅、清清新、宜人、寬寬敞。動用一一切手段渲染染出旺氣、人人氣、平和之之氣（燈光、色色彩、音樂、擺擺設、植物、展展板等）要有精美建建筑模型，通通過立體效果果，制造銷售售氣氛。畫有銷售圖表，顯顯示銷售實績績，激發(fā)購買買者決心。選用較好建材，調(diào)調(diào)高屋頂高度度，暢亮通透透，強調(diào)綜合合視覺美感。要有銷售專車，方方便客戶參觀觀樣板房。銷售人員必須經(jīng)過過專業(yè)培訓，方方式靈活多變變，服務態(tài)度度要好，服務務質(zhì)量到位。設立熱線電話。設置購樓客戶聯(lián)絡絡卡。5．2公關活動(包括新新聞運作)在南豐舉辦有獎征征文活動一次次，標題為“我的理想家家園”，邀請當?shù)氐匚幕俗髯鳛樵u委利用節(jié)假日進行主主題促銷，召召開二次聯(lián)誼誼會：1）2）在地盤前組織‘耍耍龍’、‘舞獅’民俗活動一一次。5．3、營業(yè)推廣（ＳＰＰ）建立導購組織，導導購小姐要上上街，披綬帶帶，散發(fā)傳單單，制造氣氛氛。設置‘購樓推薦獎’。在各商場柜臺設置置精美宣傳卡卡片，利用別別人的營業(yè)場場所為自己宣宣傳。5．4、人員推廣利用親朋好友幫助助宣傳和促銷銷（有償服務務）各種直銷方式的活活用。5．5、事件推廣請省內(nèi)著名人士來來****參觀觀題詞并贈一一套住房，然然后讓他（她她）把此套住住房拍賣，拍拍賣的錢捐給給‘希望工程’，此一連環(huán)環(huán)作法，已越越出廣告宣傳傳的界線，成成為社會新聞聞，可謂一箭箭三雕之善舉舉。（具體實施施方案另作，費費用單列）找信息臺，在同一一時間向本地地每一手機用用戶傳達一個個信息：“玉帶花都恭祝您生生意興隆，家家庭幸?！?。只傳達一一個簡短的信信息，這樣，只只花很少的錢錢，卻可撒出出上萬個信息息點。其他可資利用的事事件。（以上費用單列）6、廣告宣傳策略6．1、廣告目標造市：制造銷售熱熱點。造勢：多種媒體一一起上，掀起起立體廣告攻攻勢。大范圍、全方位、高高密度傳播售售樓信息，激激發(fā)購買欲望望。擴大‘****’的知名名度、識別度度和美譽度。提升企業(yè)形象。一年之內(nèi)銷售量達達到80%以上。6．2、推廣手法密集轟炸與長線滲滲透相結合。前重后輕，前密后后疏，前緊后后松，前短后后長。6．3、廣告主題讓您住上真正的好好房。純現(xiàn)代自然生態(tài)水水景花園住宅宅。一覽盱江美景，共共享現(xiàn)代生活活6．4、廣告句****，夢想“都”成真以愛心造屋，圓安安居夢想與眾不同，方顯大大家風范6．5、廣告內(nèi)容[1]賣實力標榜發(fā)展商，小區(qū)區(qū)規(guī)模，投資資總額，讓客客戶安心入市市，消除爛尾尾憂慮；一體化開發(fā)/專業(yè)經(jīng)營管管理/有實力和規(guī)規(guī)模的地產(chǎn)公公司（企業(yè)形形象）[2]賣綠地生態(tài)園林/自然水水景/低密度建筑/綠色色園林/置身于大自自然的懷抱；；[3]賣景觀好的景觀，即使處處于偏遠，也也寧可放棄鬧鬧市的車水馬馬龍；小區(qū)規(guī)劃/建筑風格/中央花園/人車分流/綠化道路；[4]賣設計美觀的外立面、賞賞心悅目的平平面布局。戶型、低檔、中檔檔、高檔、面面積、布局;6．6、創(chuàng)意策略通過建筑物表現(xiàn)企企業(yè)理念，形形成關聯(lián)性強強，虛實結合合的創(chuàng)意效果果。結合中華民族傳統(tǒng)統(tǒng)文化塑造企企業(yè)創(chuàng)造建筑筑新文化的新新形象。以天人合一，從追追求自然生態(tài)態(tài)園景、水景景的角度為切切入點。6．7、具體文案生活不再是日出而而作日落而息息，生活是晨晨曦中掛在枝枝頭晶瑩剔透透的露珠，生生活是晚霞里里繪在天際姹姹紫嫣紅的霞霞光，生活是是身邊的那一一片蔥綠，生生活是在休憩憩時的那份閑閑情，*****，生活從從此改變?。ɡ砝砟睿┙】怠⑿蓍e、和睦睦，讓生活與與環(huán)境同步呼呼吸！（環(huán)境境訴求）從****看現(xiàn)代生生活的發(fā)展趨趨勢（新聞運運作）建筑也能奏出林園園交響詩（自自然風光）回到家，就是渡假假的開始（建建筑新文化，配配套設施）環(huán)境影響觀念，藝藝術改變生活活，*****，環(huán)境與藝藝術的完美結結合，生活從從此改變?。ńńㄖ囆g，景景觀藝術）播下一顆種子，收收獲一擔果實實。*****一期精致商商鋪，限量超超值發(fā)售?。ㄍ顿Y商鋪鋪）今天我們在這里放放飛希望，明明天我們從這這里收獲夢想想！*****一期精致商商鋪，黃金商商機限量搶購購（投資商鋪鋪）都市里的明珠-----“****”（交通環(huán)境境、地理位置置）其實建筑也能收藏藏（親情、回回憶、憂思、快快樂、成功喜喜悅）成功人士的理想歸歸宿（同類物物業(yè)之比較和和選擇）‘根’的思念，‘土’的的眷戀（傳統(tǒng)統(tǒng)觀念）仁者樂山，智者樂樂水（傳統(tǒng)觀觀念）追求生活品質(zhì)，締締造完美人生生（建筑質(zhì)量量）一個全家幸福的快快樂天堂（家家庭置業(yè)）釋放尊貴性靈，兌兌現(xiàn)終極夢想想（安居樂業(yè)業(yè)）與大都市接軌，入入住*****，演繹生活活新觀念（生生活質(zhì)量）有風景的人生，才才美滿幸福（景景觀訴求）如果理想與現(xiàn)實注注定今生只相相逢一次（買買家心理）高質(zhì)低價奇跡相逢逢（質(zhì)量與價價格）實現(xiàn)夢想的黃金機機會（目標對對象）超大規(guī)模景觀花園園讓你癡情擁擁抱（自然環(huán)環(huán)境）家，園，水，一旦旦擁有，夫復復何求？（景景觀，環(huán)境）三成款買一輩子幸幸福人生（價價格訴求）在風景最多的地方方安個家（風風光環(huán)境）綠與靜，心動，就就去擁有！（環(huán)環(huán)境）生命與自然真誠對對話（目標對對象）6．8、廣告分期策略根據(jù)市場行情和物物業(yè)特點，擬擬將廣告分為為四期進行推推廣；第一期：試銷階段段（三個月）行為方式------------新聞運作、廣廣告、營銷時間-----------年月——月新聞運作是利用新新聞媒介替我我們作宣傳。這這種方式近年年來被明智的的地產(chǎn)商所采采用。新聞的力量量遠遠在于廣廣告的影響，而而且少花錢，多多辦事，容易易形成口碑，引引起廣泛注意意。大造聲勢。利用江江堤建設開工工的大好時機機，利用新聞聞媒體報道“為民造福工工程”擴大項目的的知名度，配配合媒體宣傳傳，再推出“****”———捐助“希望工程”，一波未平平，一波又起起的造勢手法法，讓物業(yè)在在群眾中迅速速提升形象，同同時塑造發(fā)展展商的良好公公眾形象。在首期宣傳中，讓讓4０％的目標標客戶知道*****的基基本情況，并并在心目中留留下深刻印象象。以內(nèi)部認購為先聲聲，以優(yōu)惠的的價格和條件件進行首輪銷銷售，銷售量量達到20%。吸引目標對象注意意，誘導3０％的目標標顧客采取購購買行動。及時總結經(jīng)驗和教教訓，對第二二期銷售計劃劃進行補充，調(diào)調(diào)整和完善。第二期：擴銷階段段（三個月）行為方式-------------新聞、廣告告、營銷乘第一期廣告之余余威，保持其其熱度不要降降下來，繼續(xù)續(xù)采取寬正面面立體推廣，鞏鞏固已有成績績，吸引目標標受眾更多的的注意，變潛潛在客戶為準準備購買群。一期的承諾已經(jīng)兌兌現(xiàn)，要倍加加珍惜已有的的市場口碑，在在藝術、文化化、景觀的大大主題下，煽煽風點火，鼓鼓勵和引導更更多的人來買買****。此時前來看房和參參觀售樓處的的人相應增多多，此時廣告告投其所好，不不失時機地擴擴大市場占有有率。銷售服服務一定要跟跟上去。繼續(xù)吸引目標受眾眾，使注目率率已達6０％左右，并并形成一定之之口碑。合力促進銷售，引引導3０％的目標標顧客采取購購買行為，并并繼續(xù)產(chǎn)生邊邊際效應。第三期：強銷階段段（四個月）行為方式---------------新聞、廣告告、營銷充分利用新聞的巨巨大效應，變變廣告行為為為新聞行為，讓讓報紙、廣播播、電視以新新聞方式跟蹤蹤報道*****的建設及及銷售情況，各各種評論、專專訪、報道、特特寫等新聞手手法要充分加加以利用，以以期達到在一一定范圍內(nèi)產(chǎn)產(chǎn)生“****”的社會效應應。部分客戶進行現(xiàn)身身說法，談*****的好好處，增加可可信性。市場口碑已逐步建建立，老客戶戶會引來新客客戶。讓‘****’傳為美談，變變成公眾的社社會話題。宣傳方面加大投入入量，在廣度度和深度上做做足文章。加強管理和服務，讓讓售樓現(xiàn)場服服務的軟功變變成硬功，抓抓住后效應不不放。調(diào)動新聞的一切可可以調(diào)動的手手法和載體，進進行深入宣傳傳。合力吸引目標客戶戶，引導３００％目標顧客客購買。第四期：鞏固階段段（三個月）行為方式---------------營銷、廣告消化剩余樓盤，基基本完成銷售售計劃。對前三期廣告運動動進行檢驗，對對不足之處加加以彌補和改改進。細水長流，滲透式式的廣告行為為。加強物業(yè)管理，貫貫徹始終的良良好服務，樹樹立住戶的主主人公觀念。注意后效益和市場場消費心理貫貫性。完善各項法律手續(xù)續(xù)和文書文件件，規(guī)范，科科學，嚴謹?shù)氐乇ＷC客戶各各項權益。7、媒體策略１、報紙策略：根據(jù)整體推廣計劃劃，前三期擬擬采用報紙為為主要信息載載體之一。第一期多用大中版版面（半版或或三分之一版版）密集發(fā)布布；第二期采用中小版版面，逐漸拉拉大發(fā)布周期期；第三，四期采用小小版面；長線線滲透。２、電視制作目的：塑造品品牌形象市場目的：造市，促促銷。播出媒體：3、路牌位置：4、售樓書內(nèi)容：：前言小區(qū)效果圖園林規(guī)劃地理環(huán)境、交通狀狀況周邊配套設施會所自然景觀沿江美景中央花園雕塑小品綠地道路戶型介紹車輛管理保安裝飾材料物業(yè)管理及社區(qū)服服務遠景展望。5、其他印刷品和制制作精美三折頁售樓推薦獎卡單張傳單POP掛旗指示牌導向牌男女廁牌胸卡姓名卡禮品袋禮品合同書正副文本銷售形勢表格法律文書所有物料開盤前必必須到位。6、發(fā)布周期配合銷售周期與各各種促銷活動動，*****的廣告推廣廣時間安排如如附表。報紙1）時間：。周期：從‘****’在項目目開工前一周周開始連續(xù)推推出一個月，形形成第一個高高潮；2）配合新聞運作，以以新聞運作為為主；3）項目預售期開始始強勢推出，形形成*****廣告發(fā)布的的第二個高潮潮。電視形象廣告片：，自自‘****’公開發(fā)售期期前一周開始始連續(xù)推出。發(fā)布密度為：第一一個月一天兩兩次第二個月一天一次次第三個月兩天一次次；第四個月到第六個個月，三天至至四天一次；；專題片（需要與否否與發(fā)展商商商榷）自‘****’公開發(fā)發(fā)售期開始在在售樓處，電電視臺、廣播播電臺同時播播出。路牌發(fā)布時間為期一年年，從開盤日日起至止。售樓相關資料公開開發(fā)售日前到到位。8．銷售策略建議8．1．市場氣氛培養(yǎng)**建議在現(xiàn)階段段利用項目一一切的條件，營營造濃烈的市市場氣氛，吸吸引買家的關關注，為項目目推出時的銷銷售打下良好好的市場基礎礎，具體操作作內(nèi)容包括：：1.硬件塑造⑴告知性工地展示應利用樓盤入口圍圍墻包裝，樹樹立項目形象象，營造市場場氣氛。并可可通過橫幅，彩彩旗等工具將將項目信息傳傳達給市場，吸吸引買家。⑵戶外廣告設置戶外廣告設置能增增強項目的認認知能力，可可以有效提升升項目的知名名度。在廣告告牌設置上可可以考慮，公公交車站燈箱箱、車身廣告告等其它戶外外媒體。⑶設置精美的示范單單位和樣板房房通過對示范單位和和樣板房的包包裝設計，可可有效掩飾平平面中的弱點點，引起客戶戶購買沖動，促促進成交。2.軟性宣傳（1）為區(qū)域造勢通過報紙軟性文章章，詳述盱江江大堤建成后后為該區(qū)域帶帶來的種種優(yōu)優(yōu)越之處，以以完善的社區(qū)區(qū)配套、理想想的生活環(huán)境境打動買家的的心，爭取潛潛在的客源。（2）為本案住宅造勢勢目的：把市場的注注意力拉至本本案住宅，突突出項目形象象，以本案住住宅環(huán)境好，交交通便利的優(yōu)優(yōu)點吸引買家家。（3）為本案的商鋪造造勢目的：通過宣傳，為為商鋪蓄積人人氣，營造一一個良好的商商業(yè)氛圍，（4）為樓盤造勢形式一：軟性廣告告宣傳；把‘一江兩岸工工程’，城市新布布局、沿江大大堤及其景觀觀帶的建設等等所帶來的利利好因素向市市場傳達。形式二：置業(yè)調(diào)查查問卷，以抽抽獎的形式向向中獎買家提提供額外折扣扣或現(xiàn)金獎勵勵。同時，留留住部分準備備置業(yè)的買家家。8．2．促銷手段建議1.增加銷售點**建議本項目銷銷售點除現(xiàn)場場售樓部外，可可考慮節(jié)假日日在老城中心心地帶設促銷銷點，并設專專車接送看樓樓，以加強樓樓盤銷售網(wǎng)點點的聯(lián)合促銷銷力。2.中型展銷會選