某房地產(chǎn)公司營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告

金地名郡營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告代言世界頂級(jí)都市生活

HomeasHotel目錄導(dǎo)航CONTENTSNAVIGATION一、項(xiàng)目盤(pán)點(diǎn)二、目標(biāo)梳理三、市場(chǎng)大勢(shì)四、競(jìng)爭(zhēng)策略五、價(jià)值主張六、營(yíng)銷(xiāo)策略4.1總體營(yíng)銷(xiāo)思路4.2區(qū)域形象概念定位4.3項(xiàng)目主題定位策略4.4推售策略4.5示范展示策略4.6外圍改造策略4.7精裝修策略4.8分階段營(yíng)銷(xiāo)策略一、項(xiàng)目盤(pán)點(diǎn)區(qū)位現(xiàn)狀本項(xiàng)目坐標(biāo)：緊鄰京漢大道，北臨城市主干道“解放大道”；東南側(cè)京漢大道上有目前武漢唯一的城市輕軌，距離最近的輕軌大智路站僅200米之遙；距離武漢第一條過(guò)江隧道入口僅150米；30條公交線路；未來(lái)的地鐵6號(hào)線也在此設(shè)有站點(diǎn)，交通十分便利。京漢大道解放大道項(xiàng)目規(guī)劃主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建筑面積90029m2占地面積14793.91m2容積率4.8住宅面積55479m2配套面積商業(yè)：14832㎡建筑形式超高層主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總建筑面積90029㎡，其中：計(jì)容積率建筑面積：71011㎡，其中：住宅建筑面積：55479㎡商業(yè)建筑面積：14832㎡會(huì)所建筑面積：600㎡其他建筑面積：100㎡容積率：4.8綠地率：10%建筑形式：超高層戶型配比：房型戶型面積戶型性質(zhì)套數(shù)比例一改二90平層11825%二房95平層15833%三房132.5平層7816%三改四175.9平層225%五房228.7平層112%1/2/3改多95復(fù)式4610%2/3改多101-166復(fù)式408%合計(jì)473100%經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本體界定項(xiàng)目屬性關(guān)鍵詞：中心地標(biāo)超高層尊享酒店式服務(wù)星級(jí)公館項(xiàng)目屬性定位：中心地標(biāo)、尊享酒店式服務(wù)、星級(jí)公館二、認(rèn)識(shí)目標(biāo)本報(bào)告解決的問(wèn)題:認(rèn)識(shí)目標(biāo),我們的目標(biāo)是什么？目標(biāo)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)金地集團(tuán)在武漢的名片武漢政府、媒體對(duì)外推介武漢城市形象的名片通過(guò)項(xiàng)目提升金地企業(yè)文化內(nèi)涵打造武漢首個(gè)文化豪宅二、市場(chǎng)大大勢(shì)及競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)研判A、宏觀大大勢(shì)B、武漢市市場(chǎng)C、競(jìng)爭(zhēng)市市場(chǎng)2010年年下半年，，市場(chǎng)不容容樂(lè)觀房?jī)r(jià)持續(xù)上上漲，中央央調(diào)控房地地產(chǎn)過(guò)快上上漲的力度度加大通漲預(yù)期大大，通貨膨膨脹嚴(yán)格控控制的一年年人民幣持續(xù)續(xù)升值的一一年外資進(jìn)入嚴(yán)嚴(yán)控的一年年2011年年，房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)謹(jǐn)慎慎樂(lè)觀地產(chǎn)調(diào)控效效果初顯，，房?jī)r(jià)上漲漲速度趨緩緩?fù)ㄘ浥蛎浗?jīng)經(jīng)過(guò)2010年的控控制，至2011年年得到緩解解貨幣政策有有所放松人民幣升值值預(yù)期繼續(xù)續(xù)存在，投投資固定資資產(chǎn)的保值值效應(yīng)地產(chǎn)相對(duì)股股市的穩(wěn)定定特性A、宏觀大大勢(shì)房地產(chǎn)未來(lái)來(lái)走勢(shì)預(yù)判判①短期來(lái)看，，今年下半半年乃至明明年上半年年房地產(chǎn)，，呈如下特特點(diǎn)：由價(jià)升量跌跌逐漸到價(jià)價(jià)跌量跌，，未來(lái)將出出現(xiàn)價(jià)跌量量升；②中期來(lái)看，，中國(guó)人口口紅利和城城市化進(jìn)程程，需求依依然強(qiáng)勁，，供給洼地地使房?jī)r(jià)上漲得得以繼續(xù)維維持。③長(zhǎng)期來(lái)看，，房地產(chǎn)市市場(chǎng)可能經(jīng)經(jīng)歷緩速區(qū)區(qū)，但未來(lái)來(lái)幾年大的上升趨趨勢(shì)不會(huì)改改變。時(shí)間新增供應(yīng)量（套）銷(xiāo)售量（套）供-銷(xiāo)（套）08年一季度78878916-102908年二季度157289628610008年三季度164228167825508年四季度1699115623136809年一季度524216568-1132609年二季度1742625742-831609年三季度1248622959-1047309年四季度1248621463-897710年一季度1846119056-595合計(jì)123129148122-2499309年以來(lái)來(lái)，武漢市市場(chǎng)累計(jì)消消化存量39687套，從近近年政府熱熱衷出讓大大宗面積土土地的特點(diǎn)點(diǎn)來(lái)看，預(yù)預(yù)計(jì)近兩年供應(yīng)應(yīng)量不會(huì)大大幅提升。。B、武漢市市場(chǎng)-39687注：重點(diǎn)區(qū)區(qū)域包括資料來(lái)源：：武漢市房房地局高端市場(chǎng)定定義依據(jù)武漢市市場(chǎng)特征，，我們將高高端市場(chǎng)定定義為銷(xiāo)售售均價(jià)在9000元元/平方米米的住宅項(xiàng)項(xiàng)目（不含含別墅）。。為保證高端端住宅市場(chǎng)場(chǎng)分析對(duì)名名郡項(xiàng)目的的參考價(jià)值值，特對(duì)武武漢高端樓樓盤(pán)進(jìn)行細(xì)細(xì)分：一類(lèi)高端：：?jiǎn)蝺r(jià)超過(guò)過(guò)13000，總價(jià)價(jià)多超過(guò)150萬(wàn)二類(lèi)高端：：?jiǎn)蝺r(jià)10000-13000，總價(jià)價(jià)超過(guò)100萬(wàn)三類(lèi)高端：：?jiǎn)蝺r(jià)9000-10000，總價(jià)超超過(guò)100萬(wàn)其中，二類(lèi)類(lèi)和三類(lèi)高高端的總價(jià)價(jià)起點(diǎn)基本本相當(dāng)于名名郡項(xiàng)目（（兩房100萬(wàn)），，而在檔次次和主要客客戶群上，，金地名郡郡和一類(lèi)高高端看齊。。C、高端市市場(chǎng)武漢高端項(xiàng)項(xiàng)目年消化化量在42-100萬(wàn)方，其其中二類(lèi)高高端及以上上項(xiàng)目占高高端項(xiàng)目的的成交主體體。消化情況2006年年-2010年5月月武漢高端端項(xiàng)目消化化情況樓盤(pán)名稱06年07年08年09年10年1-5月合計(jì)一類(lèi)高端750003750001345003650001901001139600二類(lèi)高端2540003068882113734243503789001575511三類(lèi)高端15000900008600020800020000419000總消化量3440007718884318739973505890003134111月均消化量28667643243598983113490832611762006年年-2010年5月月武漢一類(lèi)類(lèi)高端項(xiàng)目目消化情況況分析：一類(lèi)高端銷(xiāo)銷(xiāo)售受市場(chǎng)場(chǎng)影響明顯顯。在市場(chǎng)場(chǎng)向上的2007年年和2009年，年年銷(xiāo)售量30-40萬(wàn)方，曾曾出現(xiàn)供應(yīng)應(yīng)不足的跡跡象；在2008和和2010兩個(gè)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)整年，，成交量下下滑明顯。。樓盤(pán)名稱06年07年08年09年10年1-5月目前均價(jià)武漢天地04000023000544002840017500晉合世家010000500046000670016000金都漢宮150008500025000420003000013000武漢時(shí)代廣場(chǎng)（已售完）300009000011500200000復(fù)地東湖國(guó)際

10000796001800013500融科·天城

11000050000530002700014000寶利金中央榮御

7000080000

新世界中心(已售完)30000400001000000消化量合計(jì)75000375000134500365000190100

月均消化量625031250112083041715842

2006年年-2010年5月月武漢二類(lèi)類(lèi)高端項(xiàng)目目消化情況況分析：二類(lèi)高端項(xiàng)項(xiàng)目年消化化量最高可可達(dá)20-40萬(wàn)方方，是高端端項(xiàng)目的主主流，隨著著房?jī)r(jià)的不不斷上漲，，近2年二二類(lèi)高端項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展迅迅猛。錦繡長(zhǎng)江三三期均價(jià)未未超過(guò)8300元/平米，故故未納入二二類(lèi)高端項(xiàng)項(xiàng)目中分析析。樓盤(pán)名稱06年07年08年09年10年1-5月目前均價(jià)葛洲壩國(guó)際廣場(chǎng)

2500011500銀泰大智嘉園

92501900010500萬(wàn)科圓方（裝修）

300001130011500萬(wàn)科城

7000010100菱角湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)

4000010500萬(wàn)科金域華府

025000860012600未來(lái)城（裝修）

07000012000華潤(rùn)中央公園

30000880003200011600世茂錦繡長(zhǎng)江（一期）60000100000

天下國(guó)際·紅公館(已售完)18000800040005000

天瑞·國(guó)際(已售完)

16088121732500

中僑觀邸(已售完)3000020000500018000

水岸星城（售罄）140000120000110000176000100000萬(wàn)科金色家園（裝修，售完）

2500050000706003000萬(wàn)科·潤(rùn)園(已售完)6000178002000

消化量合計(jì)254000306888211373424350378900

月均消化量2116725574176143536331575

2006年年-2010年5月月武漢三類(lèi)類(lèi)高端項(xiàng)目目消化情況況分析：三類(lèi)高端項(xiàng)項(xiàng)目相對(duì)較較少，也并并非高端市市場(chǎng)的熱點(diǎn)點(diǎn)，多為本本地開(kāi)發(fā)商商在核心地地段開(kāi)發(fā)的的項(xiàng)目。樓盤(pán)名稱06年07年08年09年10年1-5月目前均價(jià)世茂錦繡長(zhǎng)江（二、三期）30000129000200008300三陽(yáng)金城00060000

9000漢口中心嘉園（售完）0220004800010000

觀湖鉑金公寓（售完）01800060009000

蘭陵·大公館（售完）150005000020000

消化量合計(jì)15000900008600020800020000

月均消化量125075007167173331667

按照以往銷(xiāo)銷(xiāo)售量，預(yù)預(yù)測(cè)未來(lái)兩兩年武漢高高端項(xiàng)目年年均供應(yīng)量量約在120萬(wàn)方左左右，其中中二類(lèi)高端端體量最大大，三類(lèi)高高端體量最最小。供應(yīng)預(yù)計(jì)2010年年-2012年武漢漢高端項(xiàng)目目供應(yīng)預(yù)計(jì)計(jì)備注:1、三類(lèi)高高端項(xiàng)目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)如前，，具體項(xiàng)目目檔次根據(jù)據(jù)土地成本本和對(duì)外宣宣傳預(yù)測(cè)；；2、未來(lái)可可能出現(xiàn)的的新高端項(xiàng)項(xiàng)目未納入入統(tǒng)計(jì)。

2010年入市量（㎡）2011年入市量（㎡）2012年入市量（㎡）一類(lèi)高端470000420000360000二類(lèi)高端435000605000540000三類(lèi)高端250000300000260000合計(jì)115500013250001160000一類(lèi)高端項(xiàng)項(xiàng)目分布2010年年-2012年武漢漢一類(lèi)高端端項(xiàng)目供應(yīng)應(yīng)情況預(yù)計(jì)計(jì)融科天城東湖國(guó)際泛海國(guó)際寶利金武漢天地金都漢宮和黃花樓街街地塊2010年年-2012年武漢漢一類(lèi)高端端項(xiàng)目供應(yīng)應(yīng)情況預(yù)計(jì)計(jì)2010-2012年一類(lèi)高高端項(xiàng)目平平均每年入入市量在42萬(wàn)平米米。項(xiàng)目2010年入市量（㎡）2011年入市量（㎡）2012年入市量（㎡）武漢天地（裝修）500005000050000融科·天城900007000050000復(fù)地東湖國(guó)際800008000080000金都·漢宮6000000泛海國(guó)際居住區(qū)6000080000100000和記黃埔花樓街地塊300008000080000寶利金中央榮御10000060000

合計(jì)470000420000360000月均入市391673500030000二類(lèi)高端項(xiàng)項(xiàng)目分布2010年年-2012年武漢漢二類(lèi)高端端項(xiàng)目供應(yīng)應(yīng)情況預(yù)計(jì)計(jì)華潤(rùn)中央公公園大智嘉園萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)金域華府水岸國(guó)際葛洲壩國(guó)際際中華城橡樹(shù)灣積玉橋萬(wàn)達(dá)達(dá)2010-2012年二類(lèi)高高端項(xiàng)目平平均每年入入市量在53萬(wàn)平米米。項(xiàng)目2010年入市量（㎡）2011年入市量（㎡）2012年入市量（㎡）華潤(rùn)中央公園800008000080000銀泰大智嘉園45000250000葛洲壩國(guó)際廣場(chǎng)6000080000100000中華城300008000080000菱角湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)5000010000050000萬(wàn)科金域華府100000500000福星惠譽(yù)水岸國(guó)際4000080000100000華潤(rùn)橡樹(shù)灣300008000080000積玉橋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)03000050000合計(jì)435000605000540000月均入市3625050417450002010年年-2012年武漢漢二類(lèi)高端端項(xiàng)目供應(yīng)應(yīng)情況預(yù)計(jì)計(jì)三類(lèi)高端項(xiàng)項(xiàng)目分布2010年年-2012年武漢漢三類(lèi)高端端項(xiàng)目供應(yīng)應(yīng)情況預(yù)計(jì)計(jì)美聯(lián)五福路路項(xiàng)目萬(wàn)科城萬(wàn)景國(guó)際聯(lián)發(fā)古田項(xiàng)項(xiàng)目世茂錦繡長(zhǎng)長(zhǎng)江三陽(yáng)金城2010年年-2012年武漢漢三類(lèi)高端端項(xiàng)目供應(yīng)應(yīng)情況預(yù)計(jì)計(jì)2010-2012年三類(lèi)高高端項(xiàng)目平平均每年入入市量在27萬(wàn)平米米。項(xiàng)目2010年入市量（㎡）2011年入市量（㎡）2012年入市量（㎡）美聯(lián)五福路項(xiàng)目0030000萬(wàn)科城500008000050000萬(wàn)景國(guó)際600006000060000聯(lián)發(fā)古田項(xiàng)目04000040000三陽(yáng)金城60000400000世茂錦繡長(zhǎng)江800008000080000合計(jì)250000300000260000月均入市208332500021667從未來(lái)供需需看，預(yù)計(jì)計(jì)2011-2012年銷(xiāo)售售的金地名名郡項(xiàng)目，，目前“一一類(lèi)高端””的定位是是合適的，，能夠較好好的規(guī)避2011-2012年二類(lèi)高高端市場(chǎng)可可能存在的的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。供需分析2010年年-2012年武漢漢高端項(xiàng)目目供需對(duì)比比分析分析:數(shù)據(jù)上看，，2010年高端市市場(chǎng)供大于于求，2011-2012年年供求基本本平衡。具具體來(lái)看，，2011-2012年一類(lèi)類(lèi)高端市場(chǎng)場(chǎng)供略小于于求，二類(lèi)類(lèi)高端市場(chǎng)場(chǎng)2011年供大于于求。單位（萬(wàn)方）2010年2011年2012年入市量預(yù)計(jì)需求入市量預(yù)計(jì)需求入市量預(yù)計(jì)需求一類(lèi)高端47.030.442.047.536.053.6二類(lèi)高端43.560.660.555.254.062.3三類(lèi)高端25.03.230.027.026.030.6合計(jì)115.594.2132.5129.7116.0146.52010年年-2012年武漢漢高端項(xiàng)目目供應(yīng)量分分析2010年年-2012年武漢漢高端項(xiàng)目目供應(yīng)預(yù)計(jì)計(jì)

2010年入市量（㎡）2011年入市量（㎡）2012年入市量（㎡）一類(lèi)高端47.042.036.0二類(lèi)高端43.560.554.0三類(lèi)高端25.030.026.0合計(jì)115.5132.5116.02010年年-2012年武漢漢高端項(xiàng)目目需求分析析2010年年需求預(yù)測(cè)測(cè)：后七個(gè)個(gè)月需求比比前五月下下降40%，以此推推測(cè)全年需需求。2011年年需求預(yù)測(cè)測(cè)：預(yù)計(jì)2010年年市場(chǎng)回暖暖，同比2009年年上升30%。2012年年需求預(yù)測(cè)測(cè)：高端市市場(chǎng)需求復(fù)復(fù)合年均增增長(zhǎng)約13%，以此此推測(cè)2012年需需求。順市下，需需求年均增增長(zhǎng)約14%（2009年需需求比2007年增增長(zhǎng)約29%）。逆市下，需需求年均增增長(zhǎng)約12%（2008年年需求比2006年年增長(zhǎng)約26%）。。樓盤(pán)名稱06年07年08年09年10年1-5月2010年預(yù)計(jì)2011年預(yù)計(jì)2012年預(yù)計(jì)一類(lèi)高端7.5037.5013.4536.5019.0130.4247.4553.62二類(lèi)高端25.4030.6921.1442.4437.8960.6255.1762.34三類(lèi)高端1.509.008.6020.802.003.2027.0430.56總消化量34.4077.1943.1999.7458.9094.24129.66146.512010年年-2012年武漢漢高端項(xiàng)目目需求預(yù)測(cè)測(cè)四、競(jìng)爭(zhēng)策策略2.1競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)范圍掃描描美聯(lián)五福路路項(xiàng)目萬(wàn)科城萬(wàn)景國(guó)際世茂錦繡長(zhǎng)長(zhǎng)江三陽(yáng)金城華潤(rùn)中央公公園大智嘉園萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)金域華府水岸國(guó)際葛洲壩國(guó)際際中華城橡樹(shù)灣積玉橋萬(wàn)達(dá)達(dá)融科天城東湖國(guó)際泛海國(guó)際寶利金武漢天地金都漢宮和黃花樓街街地塊一類(lèi)高端二類(lèi)高端三類(lèi)高端競(jìng)爭(zhēng)范圍掃掃描：傳統(tǒng)豪宅區(qū)區(qū)域集中在在長(zhǎng)江兩岸岸和漢口中中心區(qū)，以以高層物業(yè)業(yè)為主。其他區(qū)域資資源型個(gè)盤(pán)盤(pán)呈散點(diǎn)供供應(yīng)，相對(duì)對(duì)集中在占占用湖景資資源的片區(qū)區(qū)。華潤(rùn)橡樹(shù)灣灣/19萬(wàn)萬(wàn)/高層武昌漢口注：紅色方方框?yàn)樵谑凼垌?xiàng)目，藍(lán)藍(lán)色方框?yàn)闉槲词垌?xiàng)目目。中華城/19萬(wàn)/高高層2012年年2011年年金都漢宮/0.5萬(wàn)萬(wàn)/505套/剩125套華潤(rùn)中央公公園/24萬(wàn)/2152套四季度一季度二季度三季度一季度二季度三季度葛洲壩國(guó)際際廣場(chǎng)/24萬(wàn)/2045套套武漢天地/15萬(wàn)/1168套寶利金中央央榮御/16萬(wàn)/1551套套/剩余945套融科天城/21萬(wàn)/1764套積玉橋萬(wàn)達(dá)達(dá)廣場(chǎng)/9萬(wàn)/高層層復(fù)地東湖國(guó)國(guó)際/24萬(wàn)/1510套福星惠譽(yù)水水岸國(guó)際/22萬(wàn)/高層菱角湖萬(wàn)達(dá)達(dá)廣場(chǎng)/20萬(wàn)/1768套套2010年年四季度四季度三季度泛海國(guó)際居居住區(qū)/22萬(wàn)/1717套套本項(xiàng)目/6萬(wàn)/超高高層主銷(xiāo)期項(xiàng)目入市期期間高端住住宅供應(yīng)平平穩(wěn)，將主主要與在售售存量項(xiàng)目目共同爭(zhēng)奪奪客戶。和記黃埔花花樓街地塊塊/19萬(wàn)萬(wàn)/高層銀泰大智嘉嘉園/7萬(wàn)萬(wàn)/656套/剩余余458套套萬(wàn)科金域華華府/18.8萬(wàn)/2457套/剩余余1940漢陽(yáng)世茂錦繡長(zhǎng)長(zhǎng)江/24萬(wàn)/1548套2011年年四季度-2012年四季度度武漢在售售和新入市市高端項(xiàng)目目約101.5萬(wàn)，，共計(jì)8482余套套。其中，在售售項(xiàng)目63.5萬(wàn)㎡㎡,約5033套，，新入市項(xiàng)項(xiàng)目38萬(wàn)萬(wàn)㎡，約3449套。。區(qū)域樓盤(pán)名稱預(yù)計(jì)面積（萬(wàn)㎡）套數(shù)預(yù)計(jì)主力戶型現(xiàn)實(shí)點(diǎn)價(jià)格（元/㎡）入市時(shí)間漢口武漢天地5000038995-115㎡二房，120-140㎡三房，150-200㎡三改四175002007年10月融科·天城7000058895㎡二房，110-140㎡三房，160-180㎡四房140002007年5月泛海國(guó)際居住區(qū)8000057295㎡二房，125-150㎡三房，160-190㎡四房130002010年6月寶利金中央榮御1500012380-100㎡二房，110-130㎡三房160002009年12月銀泰大智嘉園100009485-95㎡二房，115-135㎡三房105002009年11月葛洲壩國(guó)際廣場(chǎng)8000068195-105㎡二房，120-140㎡三房115002010年3月菱角湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)7000058991-97二房，130-150㎡三房105002010年3月和黃花樓街地塊8000068780-90㎡二房，101-120㎡三房——預(yù)計(jì)2010年10月中華城8000078738-42㎡一房，75-90㎡二房，110-120㎡三房——預(yù)計(jì)2010年10月武昌復(fù)地東湖國(guó)際8000050390-100㎡二房，135-160㎡三房，160-190㎡四房135002008年11月萬(wàn)科金域華府2000026165-70㎡二房，83-88㎡三房126002009年10月福星惠譽(yù)水岸國(guó)際8000070585-95二房，120-140㎡三房——預(yù)計(jì)2010年9月華潤(rùn)橡樹(shù)灣8000072785-95二房，115-135㎡三房——預(yù)計(jì)2010年8月積玉橋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)6000054390-100二房，120-140㎡三房——預(yù)計(jì)2011年9月漢陽(yáng)華潤(rùn)中央公園8000071785-95二房，120-150㎡三房116002008年12月世茂錦繡長(zhǎng)江8000051690-125㎡二房，160-180㎡三房，180-240㎡四房83002006年10月注：藍(lán)色字字體為新入入市項(xiàng)目。。2.2競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手鎖定定關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手鎖定原原則：※產(chǎn)品類(lèi)類(lèi)似（區(qū)位位、主力戶戶型面積、、建筑形式式）※產(chǎn)品定定位類(lèi)似※入市時(shí)時(shí)段相近※客戶定定位類(lèi)似※總價(jià)或或單價(jià)接近近主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目鎖定2.3競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)分析產(chǎn)品細(xì)分下下競(jìng)爭(zhēng)分析析90-95㎡的二房房是我項(xiàng)目目主力所在在，95-166㎡㎡的少改多多復(fù)式戶型型占接近四四分之一，，因此產(chǎn)品品競(jìng)爭(zhēng)分析析中也需要要著重按產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)分進(jìn)進(jìn)行。全面的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)比路徑徑品牌的對(duì)比比配套資源對(duì)對(duì)比分類(lèi)產(chǎn)品的的對(duì)比分析析房型戶型面積戶型性質(zhì)套數(shù)比例一改二90平層11825%二房95平層15833%三房132.5平層7816%三改四175.9平層225%五房228.7平層112%1/2/3改多95復(fù)式4610%2/3改多101-166復(fù)式408%合計(jì)473100%主力項(xiàng)目名開(kāi)發(fā)商建筑設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)物管公司項(xiàng)目知名度武漢天地瑞安巴馬丹拿巴馬丹拿新昌瑞安融科天城融科置地澳大利亞BBC/武漢建筑設(shè)計(jì)院何顯毅建筑工程師樓中地長(zhǎng)泰泛海國(guó)際居住區(qū)王家墩CBD建設(shè)投資股份有限公司CCDI貝爾高林泛海物業(yè)復(fù)地東湖國(guó)際復(fù)地房地產(chǎn)深圳筑博工程/意格環(huán)境設(shè)計(jì)上海意格環(huán)境設(shè)計(jì)咨詢世邦魏理仕華潤(rùn)中央公園華潤(rùn)置地上海天華建筑設(shè)計(jì)上海天華建筑設(shè)計(jì)華潤(rùn)置地物業(yè)本項(xiàng)目金地CCDI--競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目多多為品牌地地產(chǎn)發(fā)展商商開(kāi)發(fā)，本本項(xiàng)目知名名度及設(shè)計(jì)計(jì)單位品牌牌優(yōu)勢(shì)不明明顯。物管品牌尚尚有突破及及超越空間間。項(xiàng)目品牌對(duì)對(duì)比兩房產(chǎn)品品細(xì)致對(duì)對(duì)比樓盤(pán)名稱面積區(qū)間戶型特點(diǎn)產(chǎn)品附加值武漢天地95-115㎡一梯兩戶，多層，南北通透，雙陽(yáng)臺(tái)，方正實(shí)用廚衛(wèi)豪華精裝修，其他一般裝修，周邊商業(yè)配套資源泛海國(guó)際居住區(qū)95㎡中規(guī)中矩，方正實(shí)用，雙陽(yáng)臺(tái)武漢建設(shè)中的CBD復(fù)地東湖國(guó)際90-100㎡帶入戶花園或空中庭園較大贈(zèng)送面積華潤(rùn)中央公園85-95㎡帶入戶花園或空中庭園較大贈(zèng)送面積本項(xiàng)目90-95㎡三陽(yáng)臺(tái)，帶花池商業(yè)配套、江景、頂級(jí)物業(yè)、較大贈(zèng)送面積我項(xiàng)目較較大的贈(zèng)贈(zèng)送空間間，以及及自身高高端商業(yè)業(yè)配套和和頂級(jí)的的物業(yè)服服務(wù)，使使得該戶戶型對(duì)自自住及高高端投資資客均具具有極大大吸引力力。三房產(chǎn)品品細(xì)致對(duì)對(duì)比我項(xiàng)目較較大的贈(zèng)贈(zèng)送空間間、超寬寬橫廳，，以及自自身高端端商業(yè)配配套和頂頂級(jí)的物物業(yè)服務(wù)務(wù)，使得得該戶型型對(duì)自住住及高端端投資客客均具有有極大吸吸引力。。樓盤(pán)名稱面積區(qū)間戶型特點(diǎn)產(chǎn)品附加值武漢天地120-140㎡一梯兩戶，多層，南北通透，雙陽(yáng)臺(tái)，方正實(shí)用廚衛(wèi)豪華精裝修，其他一般裝修，周邊商業(yè)配套資源融科·天城110-140㎡7.9㎡橫廳，帶入戶花園，南北通透，主臥帶衣帽間間周邊商業(yè)配套資源泛海國(guó)際居住區(qū)125-150㎡中規(guī)中矩，方正實(shí)用，雙陽(yáng)臺(tái)武漢建設(shè)中的CBD華潤(rùn)中央公園120-150㎡南北通透，送空中花園，含套間，雙陽(yáng)臺(tái)湖景、較大贈(zèng)送面積本項(xiàng)目132㎡6.6㎡橫廳，送空中花園商業(yè)配套、江景、頂級(jí)物業(yè)、較大贈(zèng)送面積其他產(chǎn)品品競(jìng)爭(zhēng)分分析產(chǎn)品特點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)分析復(fù)式（占套數(shù)比為18%）多維贈(zèng)送空間（一房變?nèi)浚?房變四房），超高附加值區(qū)域無(wú)競(jìng)爭(zhēng)大平層（A、B棟44-48層）10米超寬橫廳，10米長(zhǎng)陽(yáng)臺(tái)主臥套間，超高樓層，鳥(niǎo)瞰繁華都市，江景一覽無(wú)余區(qū)域無(wú)競(jìng)爭(zhēng)復(fù)式和高高區(qū)大平平層區(qū)域域內(nèi)無(wú)供供應(yīng)，屬屬于市場(chǎng)場(chǎng)空缺。。資源配套套對(duì)比分分析資源御江苑：：一線江景景、長(zhǎng)江江二橋、、輕軌融科天城城：解放大道道與京漢漢大道輕輕軌。泛海國(guó)際際居住區(qū)區(qū)：王家墩CBD復(fù)地東湖湖國(guó)際：：東湖華潤(rùn)中央央公園：漢江、、月湖橋橋、張之之洞公園園地段御江苑：：漢口中心心城區(qū)融科天城城：漢口中心心城區(qū)泛海國(guó)際際居住區(qū)區(qū)：新興CBD復(fù)地東湖湖國(guó)際：：武昌中心心城區(qū)華潤(rùn)中央央公園：：漢陽(yáng)中心心城區(qū)我們的資資源1、輕軌軌和地鐵鐵2、部分分樓層觀觀江景我們的配配套1、近武武廣、江江漢路等等商圈2、地鐵鐵、輕軌軌在此設(shè)設(shè)有站點(diǎn)點(diǎn)3、自身身個(gè)性商商業(yè)、主主題會(huì)所所配套我們的地地段1、城市市核心成成熟區(qū)域域2、金融融及娛樂(lè)樂(lè)休閑中中心配套御江苑：：自建“武武漢天地地”商圈圈、永清清商圈融科天城城：近武廣商商圈成熟熟教育生生活配套套泛海國(guó)際際：王家墩CBD東湖國(guó)際際：近徐東商商圈、百百安居、、國(guó)美華潤(rùn)中央央公園：：近鐘家村村商圈、、古琴臺(tái)臺(tái)本項(xiàng)目自自然景觀觀資源不不占優(yōu)勢(shì)勢(shì)，區(qū)位位前景利利好亦各各有千秋秋，但成成熟便利利的核心心位置及及高端會(huì)會(huì)所和商商業(yè)街所所賦予的的頂級(jí)商商務(wù)及娛娛樂(lè)休閑閑配套資資源，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目無(wú)法超超越。配套產(chǎn)品地段形象景觀發(fā)展商品品牌武漢天地地融科天城城泛海國(guó)際際居住區(qū)區(qū)產(chǎn)品滿足足高尚物物業(yè)舒適適度需求求，高附附加值競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)明顯。。地段價(jià)值值各有千千秋：項(xiàng)項(xiàng)目處傳傳統(tǒng)豪宅宅區(qū)域，，但不具具備明顯顯優(yōu)勢(shì)自身配套套資源具具備唯一一性，優(yōu)優(yōu)勢(shì)非常常突出。。需要全方方位打造造高端項(xiàng)項(xiàng)目形象象開(kāi)發(fā)商品品牌方面面，金地地置業(yè)在在武漢尚尚無(wú)豪宅宅開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)驗(yàn),但但金地集集團(tuán)作為為上市公公司擁有有品牌優(yōu)優(yōu)勢(shì).本項(xiàng)目屬屬于城市市資源項(xiàng)項(xiàng)目，自自然景觀觀不占優(yōu)優(yōu)勢(shì)。復(fù)地東湖湖國(guó)際華潤(rùn)中央央公園本項(xiàng)目競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)必須須顛覆原原有的價(jià)價(jià)值評(píng)判判體系與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手相比比，區(qū)位位、景觀觀上無(wú)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì),本項(xiàng)項(xiàng)目在戶戶型產(chǎn)品品極有差差異化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)空間間。競(jìng)爭(zhēng)分析析結(jié)論通過(guò)對(duì)配配套、資資源、影影響力等等因素的的綜合分分析，金金地名郡郡里項(xiàng)目目均無(wú)明明顯的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，但產(chǎn)品、、高端商商業(yè)商務(wù)務(wù)配套上上沒(méi)有直直面競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的強(qiáng)勁勁對(duì)手，，具備絕絕對(duì)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，可形成成不可逾逾越的差差異點(diǎn)；；延展時(shí)間間和空間間，隨著著市場(chǎng)的的供應(yīng)加加強(qiáng)，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目將會(huì)造造成本項(xiàng)項(xiàng)目的高高低端客客戶分流流，需在在營(yíng)銷(xiāo)階階段不斷斷強(qiáng)化項(xiàng)目目差異點(diǎn)點(diǎn)，樹(shù)立立新的價(jià)價(jià)值體系系使得項(xiàng)目目與競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手脫脫離同一一競(jìng)爭(zhēng)水水準(zhǔn)。2.4競(jìng)爭(zhēng)策策略領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷價(jià)格—產(chǎn)品有不可可重復(fù)性—過(guò)河拆橋追隨者—搭便車(chē)，借借勢(shì)—以小博大，，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價(jià)格戰(zhàn)的制制造者補(bǔ)缺者—目標(biāo)明確，，挖掘客戶—瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫縫隙—?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品和和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)規(guī)則—強(qiáng)調(diào)新的評(píng)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的的特色和價(jià)值值行業(yè)老大非行業(yè)老大，，中大規(guī)模市市場(chǎng)次/非主流市市場(chǎng)敏銳的機(jī)會(huì)主主義者競(jìng)爭(zhēng)策略競(jìng)爭(zhēng)策略：打造稀缺自自主定義義評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。。形象上的領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者，策略上上的挑戰(zhàn)者。。顛覆原有價(jià)值值體系，改變變游戲規(guī)則，，自我發(fā)力，，打造極至，，建立新的物物業(yè)類(lèi)型，自自主定義評(píng)價(jià)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。競(jìng)爭(zhēng)，因稀缺缺，而無(wú)界限限……我們唯有與市市場(chǎng)和客戶賽賽跑五、價(jià)值主張張憑何競(jìng)爭(zhēng)？客戶取向的研研究案例研究及項(xiàng)項(xiàng)目解析全國(guó)高端項(xiàng)目目案例研究1尋找與本項(xiàng)目目在“沒(méi)有景觀資源源支撐條件下下”的高端項(xiàng)目目案例價(jià)值提提升模式進(jìn)行行借鑒與參考考。深圳華潤(rùn)幸福福里三棟49層的的超高層住宅宅組成主要依托商業(yè)（萬(wàn)象城城）裝修酒店式服務(wù)（（君悅酒店物物業(yè)管理服務(wù)務(wù)）重慶協(xié)信丹楓楓白露商業(yè)裙樓與三三棟高層主要依托五星級(jí)裝修五星級(jí)酒店管管理（深圳丹丹楓白露五星星級(jí)精品酒店店“homemorethanhome”的服務(wù)理理念）武漢晉合世世家三棟29層高高層主要依托裝修（精裝成成品房）地暖成都城市理理想28層高層，，37層超高高層主要依托裝修在裙樓的頂部部，打造了一一個(gè)約5300平方米的的雙層交割式式立體城市空空中花園，在在空間的營(yíng)造造上分別設(shè)置置了商務(wù)泳池池，兒童游樂(lè)樂(lè)區(qū)，全民健健身區(qū)，商務(wù)務(wù)休閑，綜合合活動(dòng)區(qū)等。。成都正成·凌凌俊45層、47層超高層住住宅主要依托附加面積贈(zèng)送送成都遠(yuǎn)大朗朗朗風(fēng)景33層高層主要依托贈(zèng)送面積：超超大露臺(tái)和空空中花園，全全贈(zèng)送的露臺(tái)臺(tái)面積多達(dá)40多平米高科技無(wú)錫茂業(yè)城3棟44層超超高層主要依托商業(yè)（茂業(yè)百百貨）裝修酒店式管理（（萬(wàn)豪國(guó)際酒酒店）偷面積（主要要特色入戶花花園，入戶花花園算一半面面積）項(xiàng)目物業(yè)依托賣(mài)點(diǎn)深圳華潤(rùn)幸福里三棟49層的超高層商業(yè)（萬(wàn)象城）裝修酒店式服務(wù)（君悅酒店物業(yè)管理服務(wù)）重慶協(xié)信丹楓白露三棟高層五星級(jí)裝修

五星級(jí)酒店管理（深圳丹楓白露五星級(jí)精品酒店服務(wù)）成都城市理想28層高層，37層超高層裝修在裙樓的頂部，打造了一個(gè)約5300平方米的雙層交割式立體城市空中花園，在空間的營(yíng)造上分別設(shè)置了商務(wù)泳池，兒童游樂(lè)區(qū)，全民健身區(qū)，商務(wù)休閑，綜合活動(dòng)區(qū)等。成都正成凌俊45層、47層超高層贈(zèng)送面積成都遠(yuǎn)大朗朗風(fēng)景33層高層贈(zèng)送面積：超大露臺(tái)和空中花園，全贈(zèng)送的露臺(tái)面積多達(dá)40多平米高科技無(wú)錫茂業(yè)城3棟44層超高層商業(yè)（茂業(yè)百貨）裝修酒店式管理（萬(wàn)豪國(guó)際酒店）偷面積（主要特色入戶花園，入戶花園算一半面積）武漢晉合世家三棟29層高層裝修（精裝成品房）地暖在沒(méi)有景觀資資源支撐的條條件下，各項(xiàng)項(xiàng)目依托賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)主要體現(xiàn)在在：裝修酒店式服務(wù)贈(zèng)送面積高端會(huì)所成功案例選取取選擇：城市高尚住宅宅實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售售在區(qū)域平臺(tái)價(jià)價(jià)格基礎(chǔ)之上上實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)溢溢價(jià)成功塑造/提提升項(xiàng)目（開(kāi)開(kāi)發(fā)商）品牌牌全國(guó)營(yíng)銷(xiāo)案例例借鑒2位置燕莎區(qū)域南鄰亮馬河?xùn)|臨昆侖飯店規(guī)模總建面29000平米公寓約11000平米商業(yè)約10000平米23套地下一層至地上三層戶型以393平方米和720平方米為主地上五層至十七層價(jià)格6-8萬(wàn)元/平米成功案例1：：昆侖公寓我有我最我是燕莎區(qū)域；南臨亮馬河，，東臨昆侖飯飯店；戶型面積390、720平米加拿大阿瑟··埃里克森設(shè)設(shè)計(jì)；1梯1戶，360度全景景觀；僅23套；7000元/m2裝修標(biāo)準(zhǔn)，專專署設(shè)計(jì)師設(shè)設(shè)計(jì)，天國(guó)之之水淋浴系統(tǒng)統(tǒng)，12mm手工貼制制馬賽克波浪浪型浴缸；靜脈安防系統(tǒng)統(tǒng)、觀光電梯梯、家居智能能化、恒溫恒恒濕系統(tǒng)、軟軟化水系統(tǒng)、、藍(lán)牙操作系系統(tǒng)物管：錦江國(guó)國(guó)際集團(tuán)…尊崇、神秘銷(xiāo)售結(jié)果：銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格6-8萬(wàn)元/平平米，銷(xiāo)售率率超過(guò)50%位置國(guó)貿(mào)橋西南角，CBD金十字長(zhǎng)安街第一排規(guī)?？偨?5萬(wàn)平米公寓部分7.3萬(wàn)平米柏悅居216套柏悅府28套戶型柏悅居1居132、134、138平米；2居240、242平米柏悅府400-1600平米價(jià)格70000元/平米成功案例2：：柏悅居我有我最我是CBD金十字字長(zhǎng)安街第一排排國(guó)貿(mào)正對(duì)面戶型面積：140、240平米約翰波特曼建建筑設(shè)計(jì)事務(wù)務(wù)所設(shè)計(jì)；249.9米米地標(biāo)建筑；；引入凱悅旗下下頂級(jí)酒店品品牌柏悅；柏悅酒店“御御用”28家世界頂級(jí)級(jí)的國(guó)際化專專業(yè)團(tuán)隊(duì)；tonychiandassociates室內(nèi)設(shè)計(jì)計(jì)；位于頂層60層的、最高高的酒店大堂堂集中中央空調(diào)調(diào)全套Miele廚房電器器…尊貴銷(xiāo)售結(jié)果：均均價(jià)47500元/m2，月均銷(xiāo)售售20-30套，銷(xiāo)售率率超過(guò)85%位置東直門(mén)國(guó)門(mén)商圈規(guī)模總建面22萬(wàn)平米800套戶型140-200平米200平米以上價(jià)格30000-50000元/平米成功案例3：：當(dāng)代MOMA我有我最我是東直門(mén)國(guó)門(mén)商圈戶型面積：140-200平米，200平米以以上建筑設(shè)計(jì)：斯斯蒂芬?霍爾爾；空中連廊式建建筑；建筑外立面：：鋁鈦合金；；園林設(shè)計(jì)：日日本景觀大師師秋山寬；空間錯(cuò)落立體體園林；恒溫恒濕科技技系統(tǒng)，天棚棚采暖、獨(dú)立立新風(fēng)、600mm優(yōu)質(zhì)質(zhì)外維護(hù)、地地源熱泵體系系；室內(nèi)空間靈動(dòng)動(dòng)分割空中會(huì)所科技、現(xiàn)代銷(xiāo)售結(jié)果：月月均銷(xiāo)售40套，銷(xiāo)售均均價(jià)45000元/平米米項(xiàng)目形象(引人注目）核心價(jià)值載體(促進(jìn)成交）昆侖公寓尊崇使館區(qū)+極度稀缺的頂級(jí)品質(zhì)柏悅居尊貴柏悅酒店MOMA現(xiàn)代恒溫恒濕，高科技系統(tǒng)成功案例營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)模式———建筑筑可以復(fù)制，，精神無(wú)法超超越極致形象引人人注目，核心價(jià)值載體體促進(jìn)成交。。尋找“與眾不不同”的金地地名郡——項(xiàng)目核心心優(yōu)勢(shì)界定本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)方向在何處處？我有我最我是漢口RBD商商務(wù)中心高品質(zhì)精裝修修住宅戶型面積：2居95平；；3居140-180平平建筑設(shè)計(jì)：CCDI園林設(shè)計(jì)酒店標(biāo)準(zhǔn)公共共空間設(shè)計(jì)4大堂設(shè)計(jì)國(guó)際高端公寓寓標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)空空間設(shè)計(jì)藝術(shù)會(huì)所裝修設(shè)計(jì)室內(nèi)裝修，公公共空間酒店店裝修標(biāo)準(zhǔn)多用環(huán)保材料料開(kāi)發(fā)商精神形象從何何而來(lái)?客戶為何買(mǎi)單單？住宅產(chǎn)品物質(zhì)質(zhì)基礎(chǔ)應(yīng)滿足足平臺(tái)要求，，并且具備差差異化的極致致。會(huì)所系統(tǒng)頂級(jí)藝術(shù)館名車(chē)俱樂(lè)部Mini影院院頂尖健身美容容會(huì)所豪華宴會(huì)廳品酒館、雪茄茄館藝術(shù)少年宮搜羅了逾300件來(lái)自全全球拍賣(mài)行、、藝術(shù)館及私私人收藏家的的藝術(shù)名作，，住戶只需憑憑簽帳積分，，即可將藝術(shù)術(shù)品租借回家家放置欣賞。。此外，會(huì)所所更會(huì)定期安安排藝術(shù)展覽覽及講座特別提供名貴貴房車(chē)如勞斯斯萊斯、法拉拉利及保時(shí)捷捷的接載及租租用服務(wù)會(huì)所定期邀請(qǐng)請(qǐng)世界級(jí)音樂(lè)樂(lè)大師為住戶戶舉辦各類(lèi)型型的藝術(shù)表演演，還不時(shí)舉舉辦著名時(shí)裝裝品牌最新系系列的時(shí)裝表表演香港頂尖美發(fā)發(fā)美容集團(tuán)ILColpo開(kāi)設(shè)其首首間位于豪宅宅內(nèi)的美發(fā)美美容形像設(shè)計(jì)計(jì)廊。法國(guó)奢奢侈品牌“嬌嬌蘭”亦進(jìn)駐駐會(huì)所提供星星級(jí)水療護(hù)理理服務(wù)。豪華宴會(huì)廳面面積和裝潢媲媲美五星級(jí)酒酒店由著名酒評(píng)家家定期舉辦試試酒會(huì)和雪茄茄品嘗會(huì)，以以供住客及專專家互相交流流心得。貝沙沙灣亦曾邀請(qǐng)請(qǐng)?zhí)K富比的首首席品酒家SerenaSutcliffe，M.W.在貝沙灣Wine&CigarClub舉行試酒酒大會(huì)特邀著名國(guó)際際級(jí)小提琴家家西崎崇子進(jìn)進(jìn)駐，教授項(xiàng)項(xiàng)目的小朋友友拉奏小提琴琴按照世界最優(yōu)優(yōu)質(zhì)的設(shè)施及及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為為業(yè)主服務(wù)的的7大頂級(jí)會(huì)會(huì)所，滿足富富人從出行、、宴請(qǐng)、品味味生活(藝術(shù)術(shù)收藏、品酒酒…)、藝術(shù)術(shù)教育等方面面的私享需求求。我有：頂級(jí)定定制長(zhǎng)期以來(lái)，推推動(dòng)社會(huì)政治治、經(jīng)濟(jì)、文文化全部進(jìn)步步的是什么？？決定建筑的風(fēng)風(fēng)格、材料、、技術(shù)甚至思思想內(nèi)涵的是是什么？我們營(yíng)造的產(chǎn)產(chǎn)品、品質(zhì)、、氣質(zhì)最終的的決定取決于于什么？當(dāng)前市場(chǎng)上以以自然資源、、產(chǎn)品打天下下的營(yíng)銷(xiāo)傳播播手法是唯一一標(biāo)準(zhǔn)嗎？最后，誰(shuí)真正正決定著品牌牌價(jià)值和市場(chǎng)場(chǎng)（社會(huì)）導(dǎo)導(dǎo)向？我們的觀點(diǎn)是是：人。簡(jiǎn)單地說(shuō)，空空間功能的設(shè)設(shè)置和思考，，是以人的意意志為基礎(chǔ)的的，也是為人人服務(wù)的。決定項(xiàng)目?jī)r(jià)值值的，不是單單一方面的產(chǎn)產(chǎn)品、地段……而是“均稀稀缺性”價(jià)值值，也是購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)人群的價(jià)值值和價(jià)值觀。。什么人會(huì)為這這些物業(yè)買(mǎi)單單？思考客戶定位：城城市動(dòng)物.財(cái)財(cái)富新貴從事行業(yè)：公司高管、、私企業(yè)主、、貿(mào)易、IT界、金融融、地產(chǎn)、設(shè)設(shè)計(jì)及國(guó)際高高端商務(wù)人士士等。多具有國(guó)際視視野。具有多次置業(yè)經(jīng)歷歷。對(duì)投資具有敏敏銳的眼光，，看中宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)對(duì)于整體體區(qū)域的價(jià)值值。帶動(dòng)作用（看到土地增值值保值而非短期投資資回報(bào)率）。。生活方式：有有錢(qián)無(wú)閑，習(xí)習(xí)慣于國(guó)際化化的生活方式式，熱愛(ài)都市市生活,追求求時(shí)尚，對(duì)生生活品質(zhì)要求求高。購(gòu)買(mǎi)目的：居住兼長(zhǎng)期投投資，距離自己的的生活圈子較較近。消費(fèi)行為特征征：客戶經(jīng)常常入住頂級(jí)酒酒店，強(qiáng)調(diào)酒酒店的服務(wù)、、品牌、安全全性等；消費(fèi)行為特征征：喜歡的的汽車(chē)品牌：：寶馬〉奔馳馳〉奧迪；客戶喜歡的手手表品牌：勞勞力士〉歐米米茄〉江詩(shī)丹丹頓；客戶喜歡的服服裝品牌：路路易威登〉夏夏奈爾〉古奇奇。關(guān)注“符號(hào)””意向客戶1客戶姓名：丁女士年齡：43歲職業(yè)：武漢知名房地地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)公司司總經(jīng)理（浙浙商投資背景景）訪談地點(diǎn)：武漢漢口長(zhǎng)航航大廈22樓樓辦公室客戶描述：個(gè)人辦公區(qū)很很大，喜歡觀觀武漢兩江的的氣勢(shì)，講究究面子?？蛻粢轮鴺闼厮?，為人健談?wù)?，思維清晰晰跳躍，很知知性，對(duì)房地地產(chǎn)非常熟悉悉；生活和生生意都在漢口口，小孩上高高一，一直忙忙于生意，無(wú)無(wú)暇家務(wù)，平平常休閑時(shí)間間去書(shū)店買(mǎi)書(shū)書(shū)，喜歡閱讀讀寫(xiě)作和看電電影；已有多多套住房，鑫鑫城國(guó)際、觀觀湖鉑金公寓寓等等，郊區(qū)區(qū)已有大房子子，希望回歸歸城市，回歸歸中心。購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目主主要是自住住+商務(wù)兼兼投資，為為階段性暫暫時(shí)居所。。在城市忙忙于工作，，看重時(shí)間間，希望居居所配套、、會(huì)客、物物業(yè)家政服服務(wù)方便，，整體配置置滿足商務(wù)務(wù)需求上的的功能。買(mǎi)2房希望望房子客廳廳大和主臥臥大而功能能全，因?yàn)闉榭蛷d是講講面子（會(huì)會(huì)客）和自自我享受的的地方；主主臥室是自自我享受和和自我展示示的區(qū)域，，房子私密密性要求高高。認(rèn)為150萬(wàn)在在別的地方方買(mǎi)的是面面積，這里里賣(mài)的是身身份、是生生活方式，，豪華體現(xiàn)現(xiàn)不一定在在面積上，，家庭部分分功能可以以轉(zhuǎn)換到會(huì)會(huì)所、園林林、商業(yè)街街上。項(xiàng)目的地段段、配套是是不言而喻喻的，認(rèn)為為項(xiàng)目應(yīng)該該是不流俗俗高高在上上的，讓全全武漢人都都想享受這這樣的生活活。有句話一直直是不完整整的：“住住酒店香格格里拉、租租寫(xiě)字樓新新世界國(guó)貿(mào)貿(mào)、住房子子xxx？？”，認(rèn)為為武漢市場(chǎng)場(chǎng)需要這樣樣一個(gè)產(chǎn)品品，到最后后能夠成為為“因名字字而住”，，項(xiàng)目是武武漢居住首首選代言。。價(jià)格考慮不不是第一因因素，關(guān)鍵鍵是有沒(méi)有有獨(dú)一無(wú)二二的產(chǎn)品，，認(rèn)為項(xiàng)目生生活方式在在市場(chǎng)上應(yīng)應(yīng)該是獨(dú)一一無(wú)二的，，能成為象象征身份（（自豪、榮榮譽(yù)）的居居住標(biāo)簽、、符號(hào)或logo。。項(xiàng)目本身就就是國(guó)際化化的，所以以寫(xiě)書(shū)作者者能體現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目的國(guó)際際化，應(yīng)具具有國(guó)際背背景；案名名歐式洋味味，厭惡香香港的xxx豪、xxx庭之之類(lèi)的俗；；自我總結(jié)結(jié)是崇洋媚媚外，認(rèn)為為沾點(diǎn)洋就就高貴。朋友買(mǎi)房都都是征求其其意見(jiàn)，具具有非常強(qiáng)強(qiáng)的引導(dǎo)性性?？蛻籼卣鳎海河绣X(qián)（資產(chǎn)產(chǎn)500萬(wàn)萬(wàn)以上）、、繁忙（奔奔波于生意意場(chǎng)上）、、珍視時(shí)間間（無(wú)空暇暇打理家務(wù)務(wù)）、對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目非常有有信心。意向客戶2客戶姓名：：高女士年年齡：40歲左右職職業(yè)：某信信息資源產(chǎn)產(chǎn)業(yè)公司總總經(jīng)理（土土地資源管管理中心背背景）訪談地點(diǎn)：：漢口青年年路同成廣廣場(chǎng)客戶描述：：客戶工作生生活都在漢漢口，為人人感性，處處事靈活。。對(duì)房地產(chǎn)投投資比較感感興趣，投投資多套住住房，目前前住在富豪豪花園，260平方方米，主要要是方便家家人生活。。另外，在在武漢天地地已購(gòu)買(mǎi)180平方方米江景房房一套，其其它物業(yè)情情況不詳。。購(gòu)房的主要要目的是““商務(wù)+投投資”，希希望能提供供快捷、方方便、優(yōu)秀秀周到的管管理服務(wù)。。對(duì)房屋的私私密與功能能性有一定定的要求，，希望能有有“小空間間大享受””的感覺(jué)。。平時(shí)工作很很忙，通常常會(huì)去高檔檔的美容會(huì)會(huì)所放松和和休閑，對(duì)對(duì)其服務(wù)和和細(xì)節(jié)要求求都比較挑挑剔?？蛻籼卣鳎海航?jīng)濟(jì)實(shí)力力強(qiáng)，不張張揚(yáng)，注重重生活品質(zhì)質(zhì)，講究細(xì)細(xì)節(jié)，容易易接受新事事物，對(duì)金金地名郡的的產(chǎn)品很期期待。意向客戶3客戶姓名：：朱先生年年齡：33歲職職業(yè)：：武漢某印印刷廠廠長(zhǎng)長(zhǎng)（土生土土長(zhǎng)的漢口口人）訪談地點(diǎn)：：武漢科技技館附近（（印刷廠辦辦公室）客戶描述：：企業(yè)為家族族式企業(yè)，，客戶非常常年輕，是是未來(lái)企業(yè)業(yè)的接班人人。在金色華府府、萬(wàn)科金金色（3套套）、圣淘淘沙有多處處房產(chǎn)。很認(rèn)同本項(xiàng)項(xiàng)目的定位位，會(huì)考慮慮“商務(wù)+短期居家家+長(zhǎng)期投投資”。認(rèn)為本項(xiàng)目目規(guī)模小，，綠化沒(méi)有有優(yōu)勢(shì)，建建議項(xiàng)目打打造成“公公館”概念念，有錢(qián)人人一般都會(huì)會(huì)在郊區(qū)有有套別墅，，但市中心心也會(huì)需要要購(gòu)買(mǎi)一套套方便工作作和生活的的管家式服服務(wù)小區(qū)。。對(duì)酒店式物物業(yè)服務(wù)非非常認(rèn)可，，而且感觸觸很深，認(rèn)認(rèn)為圣淘沙沙大堂檔次次很高，層層層保潔做做的很干凈凈，每層考考慮垃圾桶桶，細(xì)節(jié)做做得很好。。單價(jià)12000元/平方米可可以接受，，認(rèn)為本項(xiàng)項(xiàng)目一定要要與周邊項(xiàng)項(xiàng)目形成差差異，例如如：馬可波波羅酒店行行政層與普普通樓層差差異性（行行政層提供供紅酒廊、、自助早餐餐與普通層層分開(kāi)、有有專人負(fù)責(zé)責(zé)結(jié)賬），，雖然價(jià)格格貴一倍，，但提供服服務(wù)不一樣樣，感覺(jué)就就完全不一一樣。如果我們可可以提供這這些服務(wù)，，我會(huì)考慮慮購(gòu)買(mǎi)，平平時(shí)工作比比較忙，休休息時(shí)候可可以享受品品質(zhì)生活。。很注重家庭庭因素。現(xiàn)已經(jīng)結(jié)婚婚，小孩2-3歲。。認(rèn)為現(xiàn)在在最大的煩煩惱就是家家庭煩惱。。所以，認(rèn)認(rèn)為我們?cè)谠陂_(kāi)發(fā)小區(qū)區(qū)的時(shí)候要要考慮小孩孩和女人的的活動(dòng)空間間。例如：：前段時(shí)間間買(mǎi)個(gè)鍋花花了6000多塊錢(qián)錢(qián)，但終身身免費(fèi)提供供增值服務(wù)務(wù)（炒菜、、廚藝等））。對(duì)陽(yáng)臺(tái)不是是很重要的的，夠用就就行。認(rèn)為項(xiàng)目本本身就是超超高層，而而且沒(méi)有自自然景觀，，每天在陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)上呆的的時(shí)間不會(huì)會(huì)很長(zhǎng)，呆呆久了在心心理上沒(méi)有有安全感。。不喜歡毛坯坯，討厭自自己裝修，，認(rèn)為晉合合世家裝修修可以，如如果能提供供菜單式裝裝修就更好好了?？蛻籼卣鳎海河绣X(qián)（1000萬(wàn)萬(wàn)以上）、、注重細(xì)節(jié)節(jié)、講究品品質(zhì)、工作作繁忙、重重視家庭。。意向客戶4客戶姓名：：張女士年年齡：31歲職職業(yè)：：武漢大學(xué)學(xué)教師（家家庭背景優(yōu)優(yōu)越，父母母均為國(guó)家家高知，享享受特殊津津貼）訪談地點(diǎn)：：漢口名典典咖啡廳客戶描述張女士性格格開(kāi)朗，老老公是臺(tái)灣灣人，在武武漢有生意意投資，夫夫妻兩人愛(ài)愛(ài)好多種體體育運(yùn)動(dòng)，，經(jīng)常出去去旅游。目目前居住在在武昌東湖湖邊上，一一直都想在在漢口購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)到高品質(zhì)質(zhì)的小區(qū)，，因?yàn)楹芏喽嘣蚨紱](méi)沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)。。對(duì)武漢的發(fā)發(fā)展抱樂(lè)觀觀態(tài)度，但但對(duì)武漢的的樓市感覺(jué)覺(jué)并不太好好，認(rèn)為宣宣傳與實(shí)際際差距很大大。如果買(mǎi)房?jī)r(jià)價(jià)格因素不不會(huì)放在首首位，但交交通方便與與否和小區(qū)區(qū)服務(wù)才是是首選。購(gòu)購(gòu)房的目的的主要是““偶爾居住住+投資””。在訪談?wù)勥^(guò)程中多多次提到武武漢的天然然景觀和市市政規(guī)劃，，對(duì)武漢新新天地印象象很深。對(duì)美食很在在行，喜歡歡自己下廚廚烹飪和享享受生活，，認(rèn)為人不不能活的太太累，凡事事喜歡自我我總結(jié)，邏邏輯思維很很強(qiáng)。訪談過(guò)程中中，張女士士提到有一一位外國(guó)朋朋友，對(duì)武武漢的歷史史和文化非非常感興趣趣，對(duì)金地地名郡項(xiàng)目目中提到的的商務(wù)配套套服務(wù)表現(xiàn)現(xiàn)出很大的的興趣，認(rèn)認(rèn)為如何能能提供這么么好的酒店店式服務(wù)會(huì)會(huì)吸引他和和他的很多多朋友?？蛻籼卣鳎海汉駥?shí)的家家庭背景、、經(jīng)濟(jì)實(shí)力力強(qiáng)、注重重生活品質(zhì)質(zhì)、講究細(xì)細(xì)節(jié)、容易易接受新事事物、對(duì)金金地名郡的的產(chǎn)品很期期待。意向客戶5客戶姓名：：陳先生年年齡：38歲職職業(yè)：：深圳某知知名廣告公公司總經(jīng)理理訪談地點(diǎn)：：武漢漢口口天下國(guó)際際公館8F辦公室客戶描述：：自購(gòu)寫(xiě)字樓樓，做辦公公兼投資用用，客戶非非常強(qiáng)勢(shì)，，能言善辯辯，喜歡掌掌控話語(yǔ)權(quán)權(quán)。喜歡炫耀，，例如房子子的門(mén)帶指指紋密碼鎖鎖在武漢都都沒(méi)見(jiàn)過(guò)、、房子有入入戶花園和和大陽(yáng)臺(tái)，，一邊觀湖湖一邊觀小小區(qū)景觀、、這么好的的位置才7千多買(mǎi)的的認(rèn)為自己己投資很有有眼光、手手機(jī)9千多多什么功能能都有、廣廣告公司開(kāi)開(kāi)寶馬就我我一個(gè)。很理性，認(rèn)認(rèn)為付出代代價(jià)的東西西客戶是需需要思考的的、買(mǎi)房注注重性（功功能）價(jià)（（價(jià)格）比比（附加值值）、看經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、、重視承諾諾和實(shí)際的的結(jié)果。認(rèn)為項(xiàng)目要要做就做姚姚明（身高高高=價(jià)格格高）或者者做杰克遜遜（個(gè)子低低=價(jià)格低低）不要做做易建聯(lián)（（不高不低低），武漢漢一直沒(méi)有有好房子，，要做就做做武漢最好好。武漢人分界界不明顯，，吃熱干面面學(xué)生吃、、開(kāi)奔馳的的也吃?？蛻籼卣鳎海号时刃睦砝?、追求細(xì)細(xì)節(jié)、投資資謹(jǐn)慎。投資趨向：不再一味追追求短期回回報(bào)，而是是將物業(yè)作作為一種資產(chǎn)長(zhǎng)期持持有，更看重物物業(yè)復(fù)合特特性以及自自身的升值值與保值特特性，在很很大程度上上是對(duì)于城市資資源的占有有。支付趨向：擁有較強(qiáng)強(qiáng)的的支支付付能能力力，能能夠夠承承受受較較高高的的單單價(jià)價(jià)與與總總價(jià)價(jià)，，愿為為服服務(wù)務(wù)買(mǎi)買(mǎi)單單。。產(chǎn)品品要要求求：原料料獨(dú)獨(dú)特特，，外外觀觀（（表表現(xiàn)現(xiàn)形形式式））獨(dú)獨(dú)具具個(gè)個(gè)性性，，包包裝裝有有品品質(zhì)質(zhì)和和使使用用價(jià)價(jià)值值良良好好，，質(zhì)質(zhì)量量和和工工藝藝獨(dú)獨(dú)特特，，情情感感附附加加值值高高。。在在滿滿足足日日常常生生活活的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上需需要要足足夠夠舒舒適適，，能能夠夠體體現(xiàn)現(xiàn)身身份份，，希希望望得得到到合合理理的的空空間間，，而而不不是是單單純純的的面面積積。。服務(wù)務(wù)要要求求：體現(xiàn)現(xiàn)尊尊貴貴舒舒適適的的都都市市生生活活，，要要求求提提供供的的服服務(wù)務(wù)在在高高品品質(zhì)質(zhì)的的同同時(shí)時(shí)，，盡盡可可能能的的復(fù)合合與與完完善善。同同時(shí)時(shí)保保證證自自身身生生活活的的私私密密。。購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)特特征征：注重重圈圈層層感感與與標(biāo)標(biāo)簽簽感感，看看中中居居住住在在周周邊邊人人群群，，更更愿愿意意居居住住在在朋朋友友認(rèn)認(rèn)同同的的居居所所。。他們們?cè)谠诟鞲髯宰缘牡呢?cái)財(cái)富富階階層層尋尋找找著著標(biāo)標(biāo)桿桿物物業(yè)業(yè)客戶戶置置業(yè)業(yè)趨趨向向分分析析

FABF(features/fact)項(xiàng)目本身的性質(zhì)/屬性本項(xiàng)目城市核心（金融貿(mào)易娛樂(lè)休閑中心、交通便利、配套成熟）、超高層、城市景觀、住宅天際線、高品質(zhì)精裝修、四大堂設(shè)計(jì)、國(guó)際頂級(jí)品牌、環(huán)保用材、優(yōu)秀設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)、藝術(shù)會(huì)所……A(advantages)相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目城市核心、超高層、頂級(jí)配套功能B(benefit/value)項(xiàng)目給用戶的利益（價(jià)值）本項(xiàng)目具有標(biāo)簽性的資源聚合的頂級(jí)都市生活體驗(yàn)核心心價(jià)價(jià)值值梳梳理理北京京柏柏悅悅居居香港港會(huì)會(huì)展展紐約約洛洛克克菲菲勒勒項(xiàng)目目定定位位每一一個(gè)個(gè)世世界界頂頂級(jí)級(jí)都都市市核核心心，，都都有有一一個(gè)個(gè)知知名名的的都都市市頂頂級(jí)級(jí)產(chǎn)產(chǎn)品品。。金地地名名郡郡————在在城城市市全全球球化化的的浪浪潮潮中中,引引領(lǐng)領(lǐng)武武漢漢走走向向都都市市中中心心化化的的領(lǐng)領(lǐng)跑跑者者，，都都市市文文化化重重要要試試點(diǎn)點(diǎn)。。金地地名名郡郡————依依托托中中心心價(jià)價(jià)值值,集集設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)、、創(chuàng)創(chuàng)意意、、奢奢華華、、精精致致于于一一身身,正正欲欲打打造造超超五五星星酒酒店店般般的的資資源源平平臺(tái)臺(tái)、、配配置置和和人人性性化化服服務(wù)務(wù).讓讓武武漢漢人人感感受受精精華華匯匯粹粹的的頂頂級(jí)級(jí)都都市市中中超超五五星星級(jí)級(jí)酒酒店店般般的的生生活活體體驗(yàn)驗(yàn)。。它將將代代言言武武漢漢21世世紀(jì)紀(jì)的的國(guó)國(guó)際際高高度度。。他們們?nèi)缛缤?深圳圳華華潤(rùn)潤(rùn)幸幸福福里里代言言世世界界頂頂級(jí)級(jí)都都市市生生活活HomeasHotel項(xiàng)目目?jī)r(jià)價(jià)值值主主張張定定位位建立立超超越越競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的的，，極極致致化化的的差差異異性性項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位。。改變變游游戲戲規(guī)規(guī)則則，，全全面面建建立立都都市市精精華華薈薈萃萃的的高高尚尚物物業(yè)業(yè)評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。。六、、總總體體營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策策略略A、、營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策策略略思思考考B、、成成功功案案例例借借鑒鑒C、、營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策策略略思思路路項(xiàng)目目面面臨臨的的問(wèn)問(wèn)題題１１：：片區(qū)區(qū)不不屬屬于于漢漢口口傳傳統(tǒng)統(tǒng)的的豪豪宅宅區(qū)區(qū)，，須須重重新新包包裝裝定定位位。。A、、營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策策略略思思考考項(xiàng)目景觀資源目前現(xiàn)狀武漢天地一線江景特色商業(yè)街園林景觀（少量亮點(diǎn)小品）已建成、展示使用融科天城社區(qū)規(guī)模已建成錦繡長(zhǎng)江一線江景社區(qū)規(guī)模已有中央公園張之洞公園月湖濕地漢江濱江公園漢水景觀距離項(xiàng)目有一定距離的月湖濕地已建成，；漢江濱江公園、漢水景觀目前只是一紙規(guī)劃，園林景觀項(xiàng)目目面面臨臨的的問(wèn)問(wèn)題題2：：本項(xiàng)項(xiàng)目目外外部部資資源源條條件件不不佳佳，，與與武武漢漢其其他他資資源源型型高高端端項(xiàng)項(xiàng)目目有有一一定定的的差差距距。。項(xiàng)目面臨臨的問(wèn)題題3：項(xiàng)目開(kāi)售售時(shí)，產(chǎn)產(chǎn)品的硬硬件展示示要足，，體現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)感。項(xiàng)目展示條件武漢天地一期已經(jīng)成型、一期商業(yè)已開(kāi)始運(yùn)營(yíng)、外立面、園林、地下會(huì)所、大堂等全部投入使用；周邊生活配套齊全。融科天城一期已經(jīng)建成入伙，幼兒園、中南劇場(chǎng)已開(kāi)始運(yùn)營(yíng)，外立面、園林、大堂等全部投入使用；周邊生活配套齊全。錦繡長(zhǎng)江一期已經(jīng)建成入會(huì)，斥資1億元建成的豪華會(huì)所也請(qǐng)威爾士管理運(yùn)營(yíng)，外立面、園林、大堂等全部投入使用，周邊生活配套齊全。華潤(rùn)中央公園一期基本成形，張之洞公園，濕地公園建成，濱江景觀修建中。項(xiàng)目面臨臨的問(wèn)題題4：項(xiàng)目?jī)r(jià)值值需要有有更多的的附加值值支撐。。本項(xiàng)目片區(qū)認(rèn)知知度一般般資源條件件不足硬件展示示？要進(jìn)軍武武漢第一一陣營(yíng)尚需較多多補(bǔ)缺動(dòng)動(dòng)作……B、成功功案例借借鑒位置：北京市朝朝陽(yáng)區(qū)農(nóng)農(nóng)展館南南路與西西大望路路交匯處處；規(guī)模：占地：70000m平平米；總總建面：：320000平米；；容積率：：4.57；綠化率：：50%；；戶型：面積區(qū)間間134平方米米——640平平方米；；建筑形式式：2幢板樓樓、9棟棟塔樓；；開(kāi)發(fā)商：：北京世紀(jì)紀(jì)朝陽(yáng)房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)有限限公司；；園林設(shè)計(jì)計(jì)：貝爾高林林香港有有限公司司；資源條件件：朝陽(yáng)公園園自然景景觀，CBD、、燕莎商商務(wù)圈。。1.營(yíng)銷(xiāo)方向向確定與與執(zhí)行-區(qū)域抄抄作重新定義義朝陽(yáng)公公園及整整體區(qū)域域價(jià)值，對(duì)比紐紐約中央央公園、、倫敦海海德公園園及附近近精致建建筑，引引入中央公園園區(qū)概念，通通過(guò)類(lèi)比比快速提提升區(qū)域域價(jià)值；；區(qū)域價(jià)值值的重新新定義大大幅度提升了項(xiàng)項(xiàng)目整體體形象及及知名度度；項(xiàng)目形象象確立：：中央公園園區(qū)的頂頂級(jí)豪宅宅。紐約中央公園園倫敦海德公園園北京朝陽(yáng)公園園區(qū)域特征區(qū)域發(fā)展階段豪宅成功營(yíng)銷(xiāo)方向朝陽(yáng)公園區(qū)域周邊環(huán)境尚不成熟，配套不夠完善，區(qū)域印象差區(qū)域“嬰兒”期重新定義區(qū)域價(jià)值，提升形象2.營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作作–打打造身份份感、稀稀缺感贊助承辦辦國(guó)際女子子網(wǎng)球挑挑戰(zhàn)賽，宣揚(yáng)了了本項(xiàng)目目時(shí)尚、健健康的生活方方式。時(shí)尚感身份感邀請(qǐng)美國(guó)小姐姐在來(lái)華訪訪問(wèn)期間間，到本本項(xiàng)目參參觀，并并參加客客戶活動(dòng)動(dòng)，與本本項(xiàng)目國(guó)際化、、時(shí)尚前前沿的形象相相符。舉辦印度珠寶寶展，展現(xiàn)了了財(cái)富階階層的時(shí)尚主張張。聘請(qǐng)?jiān)?jīng)經(jīng)設(shè)計(jì)國(guó)國(guó)際俱樂(lè)樂(lè)部的名師，對(duì)10000平米會(huì)會(huì)所進(jìn)行行設(shè)計(jì)。。會(huì)所內(nèi)飾飾設(shè)計(jì)具具備國(guó)際水準(zhǔn)準(zhǔn)，軟硬件件設(shè)備與與國(guó)際接軌軌。前所未有有的在私人人小區(qū)公公寓內(nèi)，，大膽創(chuàng)創(chuàng)造出一一所超10000平平方米的多功能能超五星星的豪華華會(huì)所。。世界市中中心宣傳推廣廣上，強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)凸顯顯本項(xiàng)目目所在區(qū)區(qū)域的稀缺地位位。身份感社區(qū)內(nèi)地面墊高高，與外部部形成高差差；社區(qū)圍墻墻及主入入口處設(shè)設(shè)計(jì)顯示示出尊貴的氣氣勢(shì)；Logo設(shè)計(jì)采用用貴氣的的紫紅色色和獅子子頭形象象，張揚(yáng)身份份。美國(guó)總統(tǒng)統(tǒng)小布什來(lái)華訪問(wèn)問(wèn)期間，，受邀來(lái)本項(xiàng)目目參觀，給項(xiàng)目目及客戶戶均帶來(lái)來(lái)很強(qiáng)的的面子感。稀缺感營(yíng)銷(xiāo)方向向營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作作時(shí)尚感身份感稀缺感定義區(qū)域域定義產(chǎn)品品細(xì)節(jié)放大大朝陽(yáng)公公園區(qū)區(qū)域周周邊環(huán)環(huán)境尚尚不成成熟，，配套套不夠夠完善善，區(qū)區(qū)域印印象較較差名師設(shè)設(shè)計(jì)會(huì)會(huì)所印度珠珠寶展展美國(guó)小小姐來(lái)來(lái)訪國(guó)際女女子網(wǎng)網(wǎng)球賽賽炒作區(qū)區(qū)域稀稀缺價(jià)價(jià)值五星級(jí)級(jí)超大大會(huì)所所高貴形形象logo社區(qū)內(nèi)內(nèi)部地地面墊墊高小布什什來(lái)訪訪有氣勢(shì)勢(shì)的社社區(qū)入入口引入““中央央公園園區(qū)””概念念3.案案例營(yíng)銷(xiāo)總總結(jié)1.項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)方方向確確定與與執(zhí)行行紅樹(shù)灣灣區(qū)域域擁有有良好好的自自然環(huán)環(huán)境資資源，，但配配套不不完善善，區(qū)區(qū)域尚尚未開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)域特特征區(qū)域發(fā)發(fā)展階階段成功營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)方方向區(qū)域““嬰兒兒”期期重新定定義區(qū)區(qū)域價(jià)價(jià)值，，提升升形象象重新定定義片片區(qū)，，提出““灣區(qū)區(qū)”的的概念念，并抓抓住深深圳一一直以以來(lái)濱濱海不不看海海的遺遺憾進(jìn)進(jìn)行炒炒作，，明確確區(qū)域價(jià)價(jià)值>個(gè)盤(pán)盤(pán)價(jià)值值；尋找國(guó)國(guó)外同同類(lèi)型型可借借鑒案案例模模式，，創(chuàng)建建一種種全新新的物物業(yè)類(lèi)