項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案模板參考范本方案

項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案 項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案 V1.0PAGEPAGE5目 錄第一部分 XX市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 3XX市國民經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行狀況 3承辦奧運(yùn)項(xiàng)目給 XX帶來影響 3區(qū)位優(yōu)勢(shì)和發(fā)展方向 3第二部分 XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析 5供應(yīng)量與需求量 52.1.1XX 市近6年商品房屋竣工面積 52.1.2XX 市歷年商品房銷售面積 5價(jià)格 5近期市場(chǎng)重點(diǎn)及未來發(fā)展預(yù)測(cè) 6第三部分 項(xiàng)目周邊項(xiàng)目及可類比項(xiàng)目調(diào)查結(jié)果 6第四部分 項(xiàng)目所在地板塊市場(chǎng)分析 131...2目前調(diào)查現(xiàn)狀簡(jiǎn)析 3...4.3.1樹立開發(fā)商品牌 154.3.2社會(huì)效益154.3.3經(jīng)濟(jì)效益15第五部分項(xiàng)目SWOT 分析及總體開發(fā)思路擬定 151SWOT（優(yōu)劣勢(shì)）分析.5.1.1 優(yōu)勢(shì)分析 155.1.2 劣勢(shì)分析 165.1.3 市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 175.1.4 威脅分析 192總體策劃思路及核心價(jià)值體系 .5.2.1關(guān)于公寓205.2.2關(guān)于商業(yè)225.2.3商業(yè)物業(yè)前期運(yùn)作方式初探 225.2.4項(xiàng)目總體定位24第六部分項(xiàng)目目標(biāo)客戶群分析 256.1MAHADA 目標(biāo)客戶群定位2商業(yè)客戶群定位 第七部分 項(xiàng)目開發(fā)主題定位及整體概念設(shè)計(jì)建議 2771開發(fā)主題定位...72整體設(shè)計(jì)建議...7.2.1 規(guī)劃設(shè)計(jì) 287.2.2 戶型建議 297.2.3 建筑風(fēng)格 317.2.4 物業(yè)管理 34第八部分 營(yíng)銷策劃 3581 獨(dú)特銷售主張（P）.82 83 第九部分 銷售方案 3691 92 93 第十部分 售樓處及售后服務(wù)中心 3601 售樓處設(shè)計(jì)及裝修..0．2 售樓處銷售物料準(zhǔn)備 .03 售后服務(wù)中心設(shè)置..104 售樓處管理制度第十一部分 開盤 3611 日期12 主題113 邀請(qǐng)人員114 日程安排1．5 媒體計(jì)劃及現(xiàn)場(chǎng)包裝 .第十二部分 結(jié)語 36? 第一部分 XX 市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析XX 市國民經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行狀況“十三五”以來， XX市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)逐年加快態(tài)勢(shì)， 2023年XX市國民生產(chǎn)總值比 2021年增長(zhǎng)。2023年1～5月份工業(yè)總產(chǎn)（現(xiàn)價(jià)億元累計(jì)增長(zhǎng)工業(yè)產(chǎn)品銷售收入 906億元，利稅總額達(dá)57.86億元，社會(huì)商品零售總額為197.6 億元，累計(jì)增長(zhǎng)固定資產(chǎn)投資 128.3億元，增長(zhǎng)外貿(mào)出口額達(dá) 78.75億元，增長(zhǎng)。承辦奧運(yùn)項(xiàng)目給 XX帶來影響作為2008年奧運(yùn)會(huì)帆船賽場(chǎng)，奧運(yùn)會(huì)將給 市經(jīng)濟(jì)帶來巨大力和競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)如環(huán)保、通訊、交通、餐飲等發(fā)展。XX市計(jì)劃總投資780億元全面改造和建設(shè) XX市旅游基礎(chǔ)設(shè)施、交通、比賽場(chǎng)館等設(shè)施。每年將投資60億元建設(shè)生態(tài)環(huán)保城市，擬投資59億元建設(shè)“五大通訊工程投資57.5 億元興建20座立交橋，新增高速公路 1660千米，完成環(huán) XX海岸線“濱海觀光大道”，建設(shè)旅游網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和中央指示導(dǎo)游系統(tǒng)， 實(shí)施綠色奧運(yùn)“七大工程奧運(yùn)會(huì)將為促進(jìn) XX市入境旅游市場(chǎng)提供良好機(jī)遇。 到2008年，海外游客將達(dá)到79.53 萬人，外匯收入將達(dá)到 4.34 億美元，屆時(shí)將在全國重點(diǎn)旅游城市中位次居前。同時(shí)2008年奧運(yùn)會(huì)預(yù)計(jì)會(huì)為 XX市增加2萬個(gè)全日制就業(yè)機(jī)會(huì)。區(qū)位優(yōu)勢(shì)和發(fā)展方向XX市作為環(huán)黃渤海經(jīng)濟(jì)圈和沿黃流域經(jīng)濟(jì)帶主要中心城市，通過區(qū)域經(jīng)濟(jì)分工與合作，將充分發(fā)揮與日、韓朝合作前沿和窗口作用，發(fā)揮經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)互補(bǔ)性，鞏固已有制造業(yè)合作，促進(jìn)技術(shù)合作。隨著保稅區(qū)范圍和功能拓展，逐步實(shí)現(xiàn)向自由貿(mào)易區(qū)轉(zhuǎn)化， 從保稅區(qū)到自由貿(mào)易區(qū)，XX極有希望趕上第一班車，還沒有哪個(gè)保稅區(qū)像 XX這樣早地、系統(tǒng)地做向自由貿(mào)易區(qū)轉(zhuǎn)型研究和準(zhǔn)備。 XX港即將建成北方國際航運(yùn)中心，XX將形成全方位、多層次、寬領(lǐng)域開放型經(jīng)濟(jì)格局。在充滿希望新世紀(jì)里，將圍繞建設(shè)區(qū)域性航運(yùn)中心、貿(mào)易中心金融中心、信息中心和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心目標(biāo)， 加快建設(shè)現(xiàn)代化、國際化城市步伐。方興未艾城市經(jīng)營(yíng)、良好經(jīng)濟(jì)環(huán)境和可期待發(fā)展前景對(duì)本案開發(fā)比較有利。不斷增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力、日益發(fā)展北方大港、獨(dú)具優(yōu)勢(shì)海洋科研，奠定了XX在中國經(jīng)濟(jì)與文化地位。 20多年改革開放，更使 XX煥發(fā)了蓬勃生機(jī)和活力。海爾、青啤、海信、澳柯瑪?shù)葒鴥?nèi)外知名企業(yè)及其產(chǎn)品已成為XX蓬勃發(fā)展象征。近年來， XX市致力于改善投資環(huán)境，不斷擴(kuò)大對(duì)外開放，已有 95家世界500強(qiáng)企業(yè)在XX投資，其中，可口可樂、朗訊、德固薩、雀巢、三菱重工等大財(cái)團(tuán)、大公司在 XX資項(xiàng)目已投產(chǎn)或已開工運(yùn)營(yíng)，并獲得成功。上述情況表明，XX發(fā)展正處于一個(gè)新經(jīng)濟(jì)周期上升階段，加入WT奧運(yùn)會(huì)籌備建設(shè)、對(duì)外開放力度加大等都將會(huì)對(duì) X發(fā)展起到新刺激作用。宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，優(yōu)越發(fā)展環(huán)境給房地產(chǎn)業(yè)帶來了很大發(fā)展空間。社會(huì)、文化環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境均對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)十分有利， 項(xiàng)目面臨良好發(fā)展機(jī)遇。? 第二部分 XX 市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析供應(yīng)量與需求量XX 6年商品房屋竣工面積XX 市商品房竣工面積從 98 年開始呈現(xiàn)出隔年大幅增長(zhǎng)發(fā)展趨勢(shì)，從柱形圖上我們可以看出兩條線：一條是 98年、2000年、2022年構(gòu)成上升線，一條是 99年、2021年、2023年形成上升線，這兩條線所表現(xiàn)出都是穩(wěn)步上升，增幅逐漸變小發(fā)展趨勢(shì)。XX 市歷年商品房銷售面積XX市商品房銷售面積 99年～2023年呈穩(wěn)定增長(zhǎng)勢(shì)頭，從 99年236萬平方米增長(zhǎng)到 2023年453萬平方米；增幅99年～2021年基本保持不變?yōu)?8%左右年～2022年2023年增幅較小為增幅下降較明顯。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，去年商品住宅投資 94億元，施工和新開工面積達(dá)到1417萬平方米和800萬平方米，分別占房地產(chǎn)開發(fā)總量 和經(jīng)濟(jì)適用房占整個(gè)商品住宅 。價(jià)格受供求關(guān)系影響，20231～4XX房屋價(jià)格與2022期相比上漲，僅市內(nèi)四區(qū)商品房平均成交價(jià)格便達(dá)到3151.56元／平方米，同比上漲。XX市商品房銷售額從99年～2023年逐年增長(zhǎng)，從9942.94億元增長(zhǎng)至229年～年穩(wěn)定增長(zhǎng)，分別是 、和2021年～2022年增幅PAGEPAGE6項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案 V1.0有所回落，為 年增幅為。近期市場(chǎng)重點(diǎn)及未來發(fā)展預(yù)測(cè)2022年及2023年XX土地市場(chǎng)空前活躍，土地拍賣市場(chǎng)更是高潮迭起，涌現(xiàn)出兩個(gè)天價(jià)。其一，市南區(qū)芝泉路地塊每平方米樓面地價(jià)創(chuàng)出0元天價(jià)；其二，市南區(qū) 中心區(qū)海門路8號(hào)地塊每平方米樓面地價(jià)拍出 5120元更是創(chuàng)出了每畝一千一百多萬元 XX地市場(chǎng)世紀(jì)天價(jià)。土地價(jià)格攀高勢(shì)必強(qiáng)烈拉動(dòng) XX房?jī)r(jià)繼續(xù)攀升。另外由于 XX作為北京奧運(yùn)會(huì)協(xié)辦城市，其投資潛力巨大，吸引了眾多島城內(nèi)外投資者目光， 作為投資型物業(yè)，將會(huì)吸引大量本地外來投資者眼球。2022XX發(fā)展思路確立、土地制度改革、土地出讓量逐漸增加，XX市區(qū)內(nèi)可開發(fā)土地逐漸減少，讓 XX供不應(yīng)求房地產(chǎn)市場(chǎng)增量發(fā)展。同時(shí)，由于XX土地市場(chǎng)在2023年底首國土資源管理局審查過程中出現(xiàn)一系列問題，造成了很多項(xiàng)目無法正常開工建設(shè)， 因此市場(chǎng)上也留下一塊空白機(jī)會(huì)點(diǎn)。? 第三部分 項(xiàng)目周邊項(xiàng)目及可類比項(xiàng)目調(diào)查結(jié)果物業(yè)名稱 數(shù)碼港開發(fā)商 新世界（XX）置業(yè)有限公司物業(yè)管理公司

XX雅園物業(yè)管理有限公司地理位置 香港中路和南京路交匯總建筑面積 10萬平方米PAGEPAGE7項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案 V1.0竣工時(shí)間2023年底銷售率銷售價(jià)格95%以上均價(jià)9500元；現(xiàn)二手房市場(chǎng)均價(jià)11000元/平方米物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格

綜合服務(wù)費(fèi)5元/月；電梯費(fèi)0.4元/月；空調(diào)費(fèi)0.25元/月；熱水8.2元/噸租金水平

酒店式公寓2.0—3.0元/平方米·日；寫字樓 3.0—3.5元/平方米·日二手市場(chǎng)掛很多牌情況項(xiàng)目賣點(diǎn)

地理位置優(yōu)越，CBD核心位置；在XX寓概念其中酒店式公寓總建筑面積 13000平方米，全裝修：地備注 板、廚具、碗具、床、桌椅、電器（電視、冰箱等） 主力戶型2平方米（、9平方米（）物業(yè)名稱 百盛大廈開發(fā)商 XX第一百盛有限公司物業(yè)管理公司

百盛物業(yè)地理位置 中山路和曲阜路交匯總建筑面積 13萬平方米PAGEPAGE8項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案 V1.0竣工時(shí)間 1998年目前銷售價(jià)格

13-266000元/28-377300元/平方米物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格

13-26層包括中央空調(diào)，電梯費(fèi)等 10.8元/平方米·月；28-37層不包括空調(diào)費(fèi) 6.5元租金水平

13-262.3元/平方米·28-372.6元/平方米·日項(xiàng)目賣點(diǎn) 中山路地標(biāo)性建筑，南觀棧橋二手市場(chǎng)掛少牌情況共49層其中1-8層購物中心；9-11層集團(tuán)辦公；13-26備注 國際商務(wù)中心；28-37天下君臨（以辦公為主）；38-48美食城；其余為設(shè)備層物業(yè)名稱 發(fā)達(dá)商廈開發(fā)商 山東發(fā)達(dá)集團(tuán)物業(yè)管理公司

發(fā)達(dá)公司保安部代管地理位置 中山路和蘭山路交匯總建筑面積 55000平方米竣工時(shí)間 1996年底PAGEPAGE9項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案 V1.0銷售率目前銷售價(jià)格

6100元/平方米物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格

包括中央空調(diào)，電梯費(fèi)等 5.15元/平方米·月租金水平 平均2元/平方米·日項(xiàng)目賣點(diǎn) 基本上沒有明顯優(yōu)勢(shì)二手市場(chǎng)掛有牌情況現(xiàn)在該物業(yè)部分樓層被南方投資公司買斷分割對(duì)外銷備注售物業(yè)名稱 山東國際貿(mào)易大開發(fā)商物業(yè)管理公司

山東國貿(mào)物業(yè)地理位置 火車站廣場(chǎng)南總建筑面積 40384平方米竣工日期 1993年銷售率 \目前銷售價(jià) \PAGEPAGE10項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案 V1.0格物業(yè)服務(wù)內(nèi)\容及價(jià)格租金水平 按使用面積2.14元/平方米·日（含物業(yè)管理費(fèi)）二手市場(chǎng)掛\牌情況備注 不對(duì)外銷售；目前只剩二樓 230平方一套物業(yè)名稱 如意大廈開發(fā)商 XX悅海置業(yè)有限公司物業(yè)管理公司

XX凱會(huì)物業(yè)管理公司地理位置 火車站廣場(chǎng)北側(cè)主力戶型 140平方米竣工日期 2022年銷售率 90%目前銷售價(jià)格

25層以下均價(jià)5500元/7900元/平方米（新房）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格

2元/平方米·月（含電梯費(fèi)）租金水平 0.8元/平方米·天PAGEPAGE11項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案 V1.0項(xiàng)目賣點(diǎn)

項(xiàng)目銷售時(shí)老城區(qū)高層住宅市場(chǎng)空白（金田公寓售罄，雙星·金色海岸未售）二手市場(chǎng)掛較多牌情況現(xiàn)在由凱會(huì)物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)銷售， 并且其銷售人員不備注知道開發(fā)商是哪一家公司物業(yè)名稱 貝蒙特大廈開發(fā)商 貝蒙特房地產(chǎn)物業(yè)管理公自管司總建筑面積竣工日期銷售率 90%目前銷售價(jià)格

二手市場(chǎng)平均5500元/平方米物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格

含電梯費(fèi)2.3元/平方米·月租金水平 0.8元/平方米二手市場(chǎng)掛有牌情況PAGEPAGE12項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案 V1.0開發(fā)商是美國貝蒙特(XX)油業(yè)有限公司旗下子公司，項(xiàng)備注目主要為自用，未做正式市場(chǎng)推廣其它信息：項(xiàng)目名稱 開發(fā)商

二手市場(chǎng)均價(jià)

租金 備注海富樓 雙星地產(chǎn) 元/平方米

0.8元/平方米·日雙星·金色海岸

雙星地產(chǎn)

起價(jià)5280元/平方米（網(wǎng)上樓） 8~9層平均5650元/平方米

新項(xiàng)目金田公寓 金田城建

5900元/平方米（2層6500元/平方米（20層）魯邦·新天地

魯邦地產(chǎn)

9樓 5200元平方米 15樓 5680元/平方米

主力戶型54.5~140平方米火車站周圍飯店標(biāo)準(zhǔn)件價(jià)格及折扣率酒店名 星 當(dāng)前掛牌價(jià)格稱 級(jí) 扣率總間數(shù)裝修標(biāo)準(zhǔn)金海大168288 8折酒店三星鐵道大 二 460；260； 6.5折130PAGEPAGE13廈星680貝蒙特廈星680貝蒙特2605折三星酒店碧海賓280；300；4.5折館220五星賓3805折全海景館泛海名四960780960 6折人星不看海298；398；100棧橋賓498；598；5折館698；1400華能賓4366折館國風(fēng)大3086折三星酒店旅行社調(diào)查結(jié)果，周邊二星級(jí)酒店對(duì)旅行社價(jià)格平均在低價(jià)80元/天/間，高價(jià)160元/天/間。酒店經(jīng)營(yíng)旺季為41112月至次年3月。測(cè)算地塊周邊年平均酒店消費(fèi)價(jià)格在126元天/間，酒店消費(fèi)總量超過6000萬元。?第四部分項(xiàng)目所在地板塊市場(chǎng)分析版塊綜述項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案 項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案 V1.0PAGEPAGE26項(xiàng)目所在地塊屬于 XX市區(qū)西部，可以稱作中心西區(qū)，即該地既有市中心各種優(yōu)勢(shì)和特征，又在地理位置上偏于西部。從未來發(fā)展來看，隨著沿海三大區(qū)域建設(shè)逐漸成型， XX市沿海一線將成為一個(gè)集商務(wù)辦公、文化休閑、旅游等多種功能于一身整體，環(huán)政府區(qū)域?qū)⒊蔀檎麄€(gè)沿海中心， 東為中央商務(wù)區(qū)，西為旅游休閑地，其位置優(yōu)勢(shì)可見一斑。該板塊屬于 XX市老居住和商業(yè)中心，在城市改造過程中，該板塊又起著極其重要銜接作用，是和下一步XX經(jīng)濟(jì)中心--黃島連跳板，同時(shí)由于緊靠火車站、輪渡碼頭、中山路、棧橋等標(biāo)志性景點(diǎn)建筑和重要交通口岸，板塊所在地升值空間較大。由于目前該板塊各項(xiàng)目定位和建筑設(shè)計(jì)等存在著各種缺陷，造成了許多項(xiàng)目銷售不力，同時(shí)也為市場(chǎng)化運(yùn)作留下了機(jī)會(huì)和空白。目前調(diào)查現(xiàn)狀簡(jiǎn)析單純大戶型住宅在周邊銷售價(jià)格平均在元左右，商住樓價(jià)格在7500元/平方米左右，總價(jià)均在 50萬以上，銷售情況不理想競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多。因此我們要避開大戶型純住宅市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)， 必須采取小戶型、精設(shè)計(jì)。結(jié)合目前周圍項(xiàng)目情況來分析，該地塊距離火車站僅 100米距離在動(dòng)靜分區(qū)性能上講，屬于動(dòng)區(qū)，不利于營(yíng)造大戶型高檔住宅項(xiàng)目。從如意大廈（主力戶型 140平方米）目前普遍被一些公司企業(yè)租賃作為辦公用房，但其租金收益率就非常低，也可以看出， 所在塊不適合作大戶型高檔住宅項(xiàng)目。地塊價(jià)值發(fā)現(xiàn)樹立開發(fā)商品牌進(jìn)出XX重要門戶，人流量大，順利打造開發(fā)商強(qiáng)勢(shì)品牌；地塊獨(dú)特，社會(huì)關(guān)注率高，容易塑造開發(fā)商高端品牌。該項(xiàng)目也是華藝集團(tuán)進(jìn)駐XX第一個(gè)項(xiàng)目，給進(jìn)駐XX市場(chǎng)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。社會(huì)效益將建筑當(dāng)作雕塑建設(shè)，做成市標(biāo)志性建筑甚至是 XX一個(gè)獨(dú)名片工程，只要提起 XX就可以想到本項(xiàng)目，一方面獲得了較大社會(huì)效益，更重要是可以促進(jìn)開發(fā)商品牌樹立。經(jīng)濟(jì)效益銷售價(jià)格按保守估計(jì) 7000元/平方米就可以創(chuàng)造接近 投資回報(bào)率，買家輕松置業(yè)，開發(fā)商順利掙錢。同時(shí)通過項(xiàng)目概念、建筑品質(zhì)、戶型設(shè)計(jì)和物業(yè)服務(wù)等方面提升， 售價(jià)可以達(dá)到10000元/平方米，投資回報(bào)率可以達(dá)到 。? 第五部分 項(xiàng)目SWO分析及總體開發(fā)思路擬定SWOT（優(yōu)劣勢(shì)）分析優(yōu)勢(shì)分析景觀優(yōu)勢(shì)：三面環(huán)海，一面觀中山路，擁有360度無障礙景觀，適合推廣海景休閑度假高級(jí)酒店式公寓；同時(shí)由于項(xiàng)目緊鄰XX市標(biāo)志性景點(diǎn)—棧橋，其景觀優(yōu)勢(shì)更加突出。商業(yè)優(yōu)勢(shì)：位于傳統(tǒng)商圈中山路商業(yè)圈內(nèi)，商業(yè)價(jià)值高；特別是中山路改造工程啟動(dòng)，中山路將建成以旅游為核心， 其它輔助功能相結(jié)合多種規(guī)模和類型度假賓館區(qū)， 同時(shí)具備旅游相關(guān)信息服務(wù)、 餐娛樂和旅游商業(yè)，充分發(fā)揮和利用濱海土地和旅游資源。人流優(yōu)勢(shì)：緊靠火車站，是進(jìn)出 XX重要通道，人流量大，人氣旺，商業(yè)價(jià)值高；交通優(yōu)勢(shì)：交通樞紐，適合推廣站前物業(yè)。行業(yè)優(yōu)勢(shì)：中山路附近老城區(qū)土地資源稀缺，現(xiàn)有高層住宅項(xiàng)目大多數(shù)為爛尾樓改建，在戶型及配套設(shè)施上局限很大。 本項(xiàng)目新開發(fā)優(yōu)勢(shì)讓我們有無限空間，將產(chǎn)品從規(guī)劃到設(shè)計(jì)做到盡善盡美， 從邊項(xiàng)目中脫穎而出。劣勢(shì)分析1、市場(chǎng)對(duì)該地塊熟悉程度此項(xiàng)目擱置已久，會(huì)有部分市場(chǎng)成見和顧慮存在， 在項(xiàng)目重新市定位和包裝上投入要大一些。2、未來市場(chǎng)放量競(jìng)爭(zhēng)由于XX市2023年開工總量和正在施工總量共2200多萬平方米，其中市內(nèi)四區(qū)共占約20%，共計(jì)430多萬平方米，再加上今年即將開工經(jīng)濟(jì)適用房，2004年和2005年竣工總量預(yù)計(jì)要比2023年有大幅增長(zhǎng)，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來一定銷售壓力。3、噪音劣勢(shì)，靠近火車站，噪音污染比較嚴(yán)重，不適合開發(fā)高檔住宅；4、規(guī)模劣勢(shì)，土地規(guī)模小，不能發(fā)揮房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模效益；市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析1、市場(chǎng)空白點(diǎn)XX5050萬元小戶型物業(yè)是市南區(qū)市場(chǎng)空白，更是海景公寓市場(chǎng)空白。該地塊所在中心西區(qū)板塊現(xiàn)有項(xiàng)目包括百盛大廈、 發(fā)達(dá)商廈均由于定位不明確，一直在住宅和寫字樓之間徘徊， 以至于現(xiàn)在商業(yè)辦公和居住任意劃分銷售，給項(xiàng)目美譽(yù)度造成了嚴(yán)重影響，同時(shí)，也使其項(xiàng)目在市場(chǎng)中難于立腳。因此，從版塊市場(chǎng)來講， 小戶型酒店式公寓是市場(chǎng)空白點(diǎn)，機(jī)會(huì)較多。投資空白點(diǎn)：由于XX房地產(chǎn)市場(chǎng)中，真正提出來酒店式公寓概念應(yīng)當(dāng)是數(shù)碼港三度空間， 但是由于該項(xiàng)目后期管理空白， 使該目大打折扣，失去酒店式公寓根本優(yōu)勢(shì)，使得這種在市場(chǎng)上低投資高回報(bào)酒店式公寓整體稀缺。另外，由于中山路改造工程龐大，估計(jì)需要較長(zhǎng)時(shí)間，因此，由于中山路改造形成拆遷戶客戶以及暫時(shí)撤離中山路投資客戶大量產(chǎn)生，我項(xiàng)目正好可以彌補(bǔ)這個(gè)空白點(diǎn)， 搶占市場(chǎng)制高點(diǎn)。戶型設(shè)計(jì)上空白點(diǎn)：XX房地產(chǎn)項(xiàng)目由于缺乏前瞻性規(guī)劃設(shè)計(jì)，造成了許多項(xiàng)目平庸低俗，完全無法融入美麗海濱城市 XX。特別XX 戶型設(shè)計(jì)，片面追求面積大造成了許多功能結(jié)構(gòu)不合理項(xiàng)目。如果我項(xiàng)目能夠從戶型設(shè)計(jì)采用復(fù)式、 躍式、三錯(cuò)層、入戶花園等設(shè)計(jì)上創(chuàng)新，則存在著較大市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。材料，新型節(jié)能技術(shù)，能有效解決項(xiàng)目所存在劣勢(shì)，增加層高（甚至增加層數(shù)、隔絕噪音、提高出房率，在降低成本基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提升產(chǎn)品品質(zhì)。2、火車提速大巴、飛機(jī)等出行人士轉(zhuǎn)乘火車，因此，該項(xiàng)目位置預(yù)期商業(yè)價(jià)值將大大提升。隨著火車提速，該地塊旅游接待優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步顯現(xiàn)?；疖囌局車e館旅店普遍檔次較低，星級(jí)不高，服務(wù)不佳，由于未來火車提速，必將產(chǎn)生一批高層次消費(fèi)群體乘坐火車， 而該板塊缺乏一個(gè)高檔次接待酒店，如果我項(xiàng)目引入星級(jí)酒店物業(yè)管理， 必可以搶占該板塊市場(chǎng)空白點(diǎn)。3、中山路改造百年中山路改造工程，全力打造 XX市旅游商業(yè)和休閑商業(yè)心，給項(xiàng)目提供了無限增值空間和想象力。4、以奧運(yùn)為契機(jī)城市配套日新月異為了迎接2008年奧運(yùn)會(huì)，濱海步行道、濱海大道、東西快速路一期、二期、延吉路打通、鞍山路、南京路綜合整治、 29 條沙土改造等等，整個(gè)城市交通功能正在悄然之間進(jìn)行著革命性提升。垃圾全部無害處理、加速開發(fā)清潔能源；到 2008年，全市基實(shí)現(xiàn)衛(wèi)星、光纜等多種形式立體式通訊。 在搞好浮山灣地區(qū)建設(shè)和中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃建設(shè)基礎(chǔ)上，將充分利用海濱旅游資源優(yōu)勢(shì)， 嚴(yán)格控制前海一線用地以及開發(fā)建設(shè)，以前海一線原有旅游海濱通道為基礎(chǔ)，補(bǔ)充完善配套設(shè)施。爭(zhēng)取用兩年時(shí)間完成渤海天然氣引進(jìn)項(xiàng)目， 并快本地天然氣市場(chǎng)開發(fā)。城市配套全面提升、前海一線用地嚴(yán)格控制，都為本項(xiàng)目帶來了福音。威脅分析1、競(jìng)爭(zhēng)者威脅：XX 市各大開發(fā)商開發(fā)各種住宅物業(yè)和商鋪業(yè)都會(huì)稀釋整個(gè)市場(chǎng)消費(fèi)總量，給項(xiàng)目帶來一定威脅。、選擇運(yùn)營(yíng)公司威脅：如果開發(fā)酒店式公寓，后期物業(yè)管理和運(yùn)營(yíng)公司非常重要，否則很容易做成簡(jiǎn)單小戶型住宅項(xiàng)目， 失去其有投資價(jià)值?？傮w策劃思路及核心價(jià)值體系規(guī)劃限定本項(xiàng)目為住宅、商業(yè)型項(xiàng)目， 如何在市場(chǎng)上以差異化優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品脫穎而出，綜合各種內(nèi)外部資源條件，我們總體策劃思路定位于以酒店式公寓為主體，突出星級(jí)酒店服務(wù)內(nèi)涵、全新錯(cuò)、躍層小型設(shè)計(jì)內(nèi)涵、XX首個(gè)全方位口岸物業(yè)（地鐵、火車站、輪渡、公共交通）投資內(nèi)涵、XX首個(gè)全方位海洋物業(yè)文化內(nèi)涵 。在整體規(guī)劃設(shè)計(jì)、局部細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)、設(shè)備與配套乃至前期營(yíng)銷與后期物業(yè)管理等各方面，突出項(xiàng)目整體優(yōu)勢(shì)，在具有可能出現(xiàn)共性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)之外，賦予項(xiàng)目決勝千里個(gè)性化優(yōu)勢(shì)，能夠數(shù)年內(nèi)領(lǐng)先于行業(yè)，成為市場(chǎng)標(biāo)桿，以規(guī)避當(dāng)前以及今后潛在競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)， 差異+ 領(lǐng)先成為我們核心價(jià)值所在。關(guān)于公寓隨著申奧成功、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、及招商引資園區(qū)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，國際及區(qū)域型經(jīng)濟(jì)以及商務(wù)活動(dòng)越來越頻繁， 越來越多境內(nèi)外駐青構(gòu)傾向購置或租賃市區(qū)區(qū)位優(yōu)越、交通方便、價(jià)格僅為酒店房租七、八分之一“酒店式公寓”，而如海天、香格里拉、環(huán)海凱萊等商務(wù)套房出租率基本在 以上。所謂酒店式公寓是一種新住宅形態(tài)，是指提供酒店式管理服務(wù)公寓，酒店式公寓一般分布在城市商圈或次級(jí)商圈。 酒店式公寓是目前在上海、北京、廣州等沿海發(fā)達(dá)城市逐漸走紅一種新型物業(yè)形態(tài)，它集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體，具有 自用和投資兩大功效。與傳統(tǒng)酒店或公寓相比，它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓長(zhǎng)處， 酒店公寓在硬件配套設(shè)施上毫不遜色， 而服務(wù)更勝一籌：除了提供傳統(tǒng)酒店各項(xiàng)服務(wù)外，更重要是向住客提供家庭式居住布局、家居式服務(wù)。并且在國際上，酒店式公寓又逐漸向著更高層次住宅形式 MAHADA轉(zhuǎn)移。本案公寓人群與普通公寓市場(chǎng)輻射是完全不同。我們目標(biāo)客戶群體，他們受過高等教育，擁有不菲收入和超前觀念，他們追求高品質(zhì)生活，不愿被生活瑣事纏住，而酒店式公寓適時(shí)推出，正好滿足了這部分人需求。從國內(nèi)幾個(gè)已出現(xiàn)酒店式公寓城市來看， 這一形態(tài)住受到極其熱烈推崇。酒店式公寓因其獨(dú)特優(yōu)點(diǎn)，符合了市場(chǎng)需求，相信在不久將來，這一概念必將在 XX房地產(chǎn)舞臺(tái)占據(jù)非常重要位置。目前，酒店式公寓在 XX 房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然屬于一種新概念，包括“新世界數(shù)碼港”“天泰國際精英公寓”在內(nèi)，還沒有一個(gè)達(dá)到國際標(biāo)準(zhǔn)酒店式公寓。有只是借用“酒店式公寓”這一概念進(jìn)行炒作；亦或本著酒店式公寓想法運(yùn)營(yíng)，最后卻做成了商住兩用樓或 SOLO就XX而言，除建筑本身缺陷外，目前最讓業(yè)主頭疼和準(zhǔn)業(yè)主擔(dān)心就是物業(yè)服務(wù)問題，業(yè)主們普遍得不到稱心物業(yè)服務(wù)， 如本案能提供真正意義上酒店式物業(yè)服務(wù)， 使業(yè)主真正擁有了上帝感覺， 加之理位置等優(yōu)越客觀條件，則可使本案成為 XX市含金量最高經(jīng)典物業(yè)項(xiàng)目，扮演國際化都市先行倡導(dǎo)者而成為本市標(biāo)志性項(xiàng)目。首先，硬件方面朝國際上流行酒店公寓看齊，甚至向 MAHADA看齊，配置中央空調(diào)、集中熱水以及噴淋到戶，整體精裝修，用料考究，舒適豪華，高檔家用設(shè)施應(yīng)有盡有；從外墻磚到室內(nèi)門窗，從地板到浴缸、家具，甚至水泵、閥門等都會(huì)選用高級(jí)產(chǎn)品，這些表面上看不到東西對(duì)于業(yè)主入住之后生活來說發(fā)揮著重要作用， 而且將對(duì)物業(yè)維護(hù)費(fèi)高低產(chǎn)生巨大影響，在這些部件上使用國際知名品牌可使住戶真正享受到星級(jí)酒店硬件設(shè)施， 是開發(fā)商對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)良苦用心； 次軟件即服務(wù)管理方面聘請(qǐng)境外知名管理公司實(shí)現(xiàn)體貼入微酒店式管理提供包括24小時(shí)保安、24小時(shí)便利店、24小時(shí)自助型洗衣店24 小時(shí)自助式健身房等；五類線入戶，集寬帶、傳真、電話、閉路休閑需求。附：數(shù)碼港三度空間部分裝修配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)（供參考）東陶衛(wèi)浴設(shè)備圣象木地板奧迪斯電梯有線衛(wèi)星電視系統(tǒng)每戶25吋海信電視美微波爐喬吉抽油煙機(jī)關(guān)于商業(yè)該項(xiàng)目商業(yè)部分由于其緊鄰火車站和風(fēng)景名勝棧橋，其旅游商業(yè)和旅行商業(yè)可操作性和空間較大。 旅游商業(yè)主要指是結(jié)合當(dāng)?shù)芈糜螆?chǎng)特色推出專門針對(duì)外地游客采購本地或世界各地相關(guān)旅游特色產(chǎn)品一種商業(yè)形態(tài)。而旅行商業(yè)則屬于主要為旅行外出人士提供各種生活日常用品商業(yè)性質(zhì)，目前該項(xiàng)目周圍華聯(lián)商廈就屬于該類物業(yè)。通過上述分析，由于該地獨(dú)特地理位置，其商業(yè)應(yīng)該是獨(dú)立于社區(qū)型商圈和地域型商圈一種更高形態(tài)商圈形式。通過旅游商圈將其輻射半徑放大為國內(nèi)各地。因此，市場(chǎng)機(jī)會(huì)增大，可以采取產(chǎn)權(quán)式商鋪方式進(jìn)行運(yùn)作。商業(yè)物業(yè)前期運(yùn)作方式初探結(jié)合現(xiàn)有商業(yè)布局和國內(nèi)外各種商業(yè)物業(yè)操作模式來看，商業(yè)物業(yè)前期運(yùn)作主要采取以下幾種方式：1、 整體出售：開發(fā)商只負(fù)責(zé)規(guī)劃、建設(shè)，后期將物業(yè)整體銷售給一家專營(yíng)公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。 這種方式一般要定向生產(chǎn)建設(shè)， 根據(jù)家需求，進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)，然后建設(shè)。該方式操作屬于短平快操作方式，開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)較小，項(xiàng)目操作周期較短，資金回收速度較快，當(dāng)然利潤(rùn)相對(duì)也較低。這種操作一般能夠比較成功地進(jìn)行后期經(jīng)營(yíng)。2、 整體出租：開發(fā)商建設(shè)完成后，將物業(yè)整體出租給一家專通過專家論證進(jìn)行設(shè)計(jì)、建設(shè)、開發(fā)，完成后整體出租，承租方自主經(jīng)營(yíng)或者進(jìn)行二次招商。該操作方式要求開發(fā)商對(duì)商業(yè)物業(yè)有一定操作經(jīng)驗(yàn)，并且這種方式開發(fā)商對(duì)物業(yè)有長(zhǎng)期收益，屬于回報(bào)速度慢，但是比較持久方式。這種操作方式風(fēng)險(xiǎn)不大，但是對(duì)于整個(gè)商業(yè)物業(yè)可持續(xù)性發(fā)展會(huì)有一定影響。3、 自主招商經(jīng)營(yíng)：一般是開發(fā)商建設(shè)完成后，成立專門經(jīng)營(yíng)公司或部門對(duì)物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。 這種操作方式回報(bào)期比較長(zhǎng)， 同時(shí)也是對(duì)開發(fā)商商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)能力嚴(yán)重考驗(yàn)。 如果前期招商經(jīng)營(yíng)不善，會(huì)整個(gè)物業(yè)可持續(xù)性經(jīng)營(yíng)造成嚴(yán)重傷害，因此有一定風(fēng)險(xiǎn)。4、 分割出售，自主經(jīng)營(yíng)：將物業(yè)分割成為獨(dú)立商鋪，進(jìn)行產(chǎn)權(quán)銷售，銷售后有業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)，或者出租。這種方式資金回收較快，銷售控制在前期經(jīng)營(yíng)中比較重要。 交付后由于業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)，沒有一性很難將整個(gè)物業(yè)價(jià)值充分利用起來，很容易造成物業(yè)后期頹廢。因此，這種方式雖然對(duì)開發(fā)商而言風(fēng)險(xiǎn)不大， 但對(duì)于該物業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來看存在著較大風(fēng)險(xiǎn)。5、 產(chǎn)權(quán)商鋪，分割出售，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)：將物業(yè)從空間上分割開，每一部分都有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，銷售同時(shí)簽訂統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)協(xié)議， 業(yè)主不可以主經(jīng)營(yíng)，必須要專門經(jīng)營(yíng)公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)或者招商。 這種方式一面可以使購買產(chǎn)權(quán)業(yè)務(wù)對(duì)投資回報(bào)放心， 另一方面也可以使經(jīng)營(yíng)者不用投入太多資金（如果購買商鋪，投資額將會(huì)大增）既可以入住比較繁華商業(yè)地段，同時(shí)由于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，容易形成統(tǒng)一品牌力。這種方式對(duì)于開發(fā)商、投資業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者三方面來說，風(fēng)險(xiǎn)都比較小，能夠形成共贏局面。綜合以上五種運(yùn)作方式，對(duì)于該項(xiàng)目地段來說，最好運(yùn)作方式應(yīng)該是采取第、第、第5種方式比較理想。但是由于第一種方式，需要開發(fā)商有較大前期投入， 另外由于該地段業(yè)態(tài)選擇面較窄， 因此這種方式雖好，但很難操作成功（即：難于成交） 。對(duì)于第2種方式投資回收周期較長(zhǎng)，并且需要選擇一家比較理想、 志同道合專營(yíng)公司介入，也存在著一定不可預(yù)見性。而第 5種方式投資回收速度較快，另外由于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，對(duì)于該物業(yè)可持續(xù)性發(fā)展比較有利。項(xiàng)目總體定位關(guān)鍵詞：投資、MAHADA 、產(chǎn)權(quán)式商鋪要點(diǎn)：為了避開由于數(shù)碼港可能給酒店式公寓帶來不良影響， 我們提出MAHADA 概念，避而不談酒店式公寓，從概念上造成區(qū)隔 。同不管是塔樓部分 MAHADA 還是裙樓商業(yè)部分，其主要購買群體應(yīng)該集中于投資性客戶，因此強(qiáng)調(diào)其產(chǎn)品投資回報(bào)率和低風(fēng)險(xiǎn)尤為重要。? 第六部分 項(xiàng)目目標(biāo)客戶群分析MAHADA 目標(biāo)客戶群定位“金領(lǐng)階級(jí)”比如外國金融保險(xiǎn)貿(mào)易機(jī)構(gòu)、跨國公司駐青公司高管等；對(duì)于來自于另外文化這一群體，與異域文化融合最佳結(jié)合點(diǎn)就是生活在同胞或朋友聚集區(qū)域，且購物、休閑方便，則他們?cè)谌魏螄叶紩?huì)首選頂級(jí)物業(yè)，這里有他們相對(duì)熟悉文化小環(huán)境和社交圈， 有助于其生意利開展和對(duì)市場(chǎng)逐步了解和接軌?！爸挟a(chǎn)階級(jí)”外企高管、企業(yè)主、歸國創(chuàng)業(yè)人員?！百Y產(chǎn)階級(jí)”在XX投資及置業(yè)本地外地甚至外籍之二、三次置業(yè)富裕人群和投資者。XX 得天獨(dú)厚地理及氣候優(yōu)勢(shì)、沿海美麗山海風(fēng)光及提供優(yōu)越生活居家條件，其稀缺性又保證了其良好升值保值效應(yīng)。 而隨著海地段開發(fā)和投資逐漸飽和、物業(yè)素質(zhì)提高與價(jià)格提升之間不同步，許多XX本地二、三次置業(yè)富裕人群和投資者將熱情轉(zhuǎn)向同樣擁有景觀資源、而功能和品質(zhì)逐漸完善物業(yè)，閑置資金得到有效利用，而物業(yè)在二級(jí)市場(chǎng)接受程度，決定其投資導(dǎo)向。據(jù) XX 統(tǒng)計(jì)部門數(shù)據(jù)，近幾年此區(qū)域房?jī)r(jià)近兩年漲幅以 左右速度遞增！外來置業(yè)者許多外地置業(yè)XX 人群，主要目就是選擇一處海景房，由于我項(xiàng)目獨(dú)特地理位置，可以說是戶戶有景，東、南、西可以觀海聽濤，北面可以看到改造后中山路， 選擇我們項(xiàng)目就是選擇棧橋、選擇大海選擇百年中山路，也就是等于選擇 XX！5、個(gè)體旅行社經(jīng)營(yíng)者本項(xiàng)目無可替代位置優(yōu)勢(shì)及獨(dú)有星級(jí)酒店服務(wù)體系，為私營(yíng)旅行社經(jīng)營(yíng)者提供了一個(gè)可投資購買用于酒店接待，將原本交給酒店費(fèi)用變?yōu)樽约豪麧?rùn)大好機(jī)會(huì)。此類人群將成為我們一個(gè)特殊購買群體，同時(shí)可為酒店式公寓后期運(yùn)作經(jīng)營(yíng)帶來廣闊商業(yè)機(jī)會(huì)。另外，還有一批游離于城際線之間投資客，他們主要置業(yè)方向就是投資，因此，更容易被我項(xiàng)目獨(dú)特優(yōu)勢(shì)所吸引。商業(yè)客戶群定位根據(jù)以上分析，該商業(yè)物業(yè)應(yīng)當(dāng)采取產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售比較有利，因此其客戶群體應(yīng)當(dāng)如下界定：1、大買家也就是大型連鎖商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)者，他們一般對(duì)各地商業(yè)布局和商業(yè)規(guī)劃有著比較敏感和獨(dú)特認(rèn)識(shí)，一般情況下針對(duì)這類買家應(yīng)當(dāng)采取按單定做比較切實(shí)可行。2、投資者主要是一些中小投資者，其投資總額度在300我們商業(yè)部分主要目標(biāo)客戶群體。3、具體經(jīng)營(yíng)者PAGEPAGE27項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案 V1.0購買后用于自主經(jīng)營(yíng)投資者，一般情況下這部分客戶現(xiàn)在已經(jīng)在其它地方擁有正在營(yíng)業(yè)物業(yè)。? 第七部分 項(xiàng)目開發(fā)主題定位及整體概念設(shè)計(jì)建議1開發(fā)主題定位宜家宜商·A際公寓A大生活準(zhǔn)則都市 一定是繁華都市，城市必須是現(xiàn)代化具備國際水準(zhǔn)年輕

年輕人精神樂園，各種各樣性格可以兼容、不拒絕另類一定是在城市核心區(qū)域，又與核心區(qū)域保持一個(gè)恰到好核心處距離，工作和生活兩不誤小尺度

私密空間，快樂空間無限延伸陽光、景觀 最大限度享受陽光和景觀，青春因此而飛揚(yáng)軌道上

對(duì)于匆匆都市年輕一族，交通是最重要生活標(biāo)準(zhǔn)，交通方便節(jié)約時(shí)間成本依存于社會(huì)配套，周邊有完善生活配套，享受才能理所便利當(dāng)然有一個(gè)豐富社區(qū)共享空間，參與和分享，快樂才可以倍共享增A義MAHAA自國外，全稱為 MAHADAminiu中文可譯為“共管式項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案 項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案 V1.0PAGEPAGE38獨(dú)立產(chǎn)權(quán)公寓”，專指具備臥室、起居室、浴室、廚房等常用房屋功能配備生活必備全套家具電器及住戶可共享完備酒店式配套和休閑設(shè)施，并由統(tǒng)一管理公司提供酒店式服務(wù)公寓式住房。 MAHAD產(chǎn)一般歸個(gè)人所有，但其內(nèi)外設(shè)施維護(hù)、維修及管理則由專門公司統(tǒng)一負(fù)責(zé)，公寓所有者按月交納一定管理費(fèi)。 MAHAD公共部分一般附有功能齊備酒店配套設(shè)施，包括運(yùn)動(dòng)健身、養(yǎng)生體檢、娛樂休閑、商務(wù)交流等項(xiàng)目，并可為住客提供比較完善周到軟性服務(wù)， 從而使住客享受到一種簡(jiǎn)易方便、輕松自如生活。 作為一種房屋形態(tài)，A源于上世紀(jì)八十年代美國。如今作為一種高檔物業(yè)， MAHAD普遍行于歐美及東南亞地區(qū)，是酒店式公寓升級(jí)換代產(chǎn)品。 在其發(fā)展歷程中，MAHAD還表現(xiàn)出一種地域上自然取向， MAHAA要集中在風(fēng)景優(yōu)美、自然環(huán)境良好、交通方便、距離城市中心較近地方。MAHAD出現(xiàn)，從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度來考慮，是由于第三產(chǎn)業(yè)服細(xì)分目標(biāo)客戶，對(duì)未來房地產(chǎn)開發(fā)走向有著深刻借鑒意義。2整體設(shè)計(jì)建議規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃是房地產(chǎn)項(xiàng)目第一生產(chǎn)力， 只有做到這一點(diǎn)，才能充分發(fā)土地價(jià)值，把房地產(chǎn)價(jià)值最大化；規(guī)劃設(shè)計(jì)重要性一方面是供給推動(dòng)結(jié)果，另一方面更是需求拉動(dòng)產(chǎn)物。具體規(guī)劃上講求如下幾點(diǎn)：建筑項(xiàng)目，我們必須在規(guī)劃上考慮其對(duì)整個(gè) XX中心西區(qū)地標(biāo)性，立絕版地塊絕版建筑雕塑品牌。人文性：建筑除了其藝術(shù)性以外，更重要是其功能，只有被高效率使用才能體現(xiàn)其最根本價(jià)值，在人居、時(shí)間上要具有兼容性，充分考慮人居舒適性、人與建筑兼容性，具有前瞻性，充分考慮住戶長(zhǎng)遠(yuǎn)要求。充分利用所有公共空間進(jìn)行景觀建設(shè)， 彌補(bǔ)項(xiàng)目受面積制外圍環(huán)境建設(shè)不足缺憾。和諧性：由于地處火車站和 XX 標(biāo)志性景點(diǎn)棧橋，另外，考慮緊靠中山路，我們?cè)谝?guī)劃過程中要參考所在地塊這些特點(diǎn)， 做到周圍環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一而又能夠獨(dú)立成景。戶型建議宜家宜商·MAHADA 國際公寓戶型是公寓核心組成部分，包括標(biāo)準(zhǔn)層、復(fù)式、躍層式等，其中內(nèi)部躍層因其布局及功能上均好型很受 XX市場(chǎng)歡迎；挑高兩層，內(nèi)空4.9米層高客廳；大角度、寬視野觀景陽臺(tái)；解決小戶型黑走廊樓層空間花園等關(guān)鍵要素。（1）戶型設(shè)計(jì)上要講究功能分區(qū)公私分區(qū)：公共活動(dòng)空間（廳、廚房）和個(gè)人活動(dòng)空間（臥室等）分開、不交叉。干濕分區(qū)：需保持干燥空間（廳、臥室等）和常常被水浸潤(rùn)空間（廚房、衛(wèi)生間、浴室等）分開，不混雜。動(dòng)靜分區(qū)：動(dòng)區(qū)（客、飯廳等）和靜區(qū)（臥室、書房）隔離，不干擾。潔污分區(qū)：臥室、廳與衛(wèi)生間、廚房等分開，不沖突。當(dāng)然，一套房特別是面積較小房子， 要做到如上所述功能分區(qū)十分格、十全十美也是不可能，關(guān)鍵是總體格局要合理。）當(dāng)前較好戶型功能分區(qū)表現(xiàn)在：廳房方正好用，尤其本案是高層公寓更應(yīng)十分注意這一點(diǎn)。多面采光，明亮大方。整個(gè)戶型間隔顯得流暢、通透，空間領(lǐng)域感強(qiáng)。）注重舒適性：率，增強(qiáng)采光通風(fēng)效果。因?yàn)楦邔庸⑼扇∫惶?10戶平面形式，戶數(shù)密集，每一戶采光通風(fēng)效果都大受局限。常常是客餐廳不分，而且有“鉆石廳” 不方正，實(shí)用率不高。本案可調(diào)整平面布局形式，改變房間位置，滿足最需要采光、通風(fēng)，觀景房間（廳、主臥）需要。輔助用功能間種類應(yīng)多一些，設(shè)計(jì)也應(yīng)更加人性化，使公寓功能更加完備，如儲(chǔ)藏間、走入式衣柜等。廚房在位置上傾向于放置在外側(cè)靠進(jìn)門處；衛(wèi)生間和浴室往往同置一室?？稍O(shè)置玄關(guān)、書房、吧臺(tái)、儲(chǔ)物間等?？淳皯粜妥鳛楸景冈O(shè)計(jì)重大特征之一： 三面環(huán)海、一面觀中山路遠(yuǎn)眺小近觀棧橋！為了看景，戶型上有兩方面處理：其一，平面形式常用“蝶翅”往往是有一定進(jìn)深一條走道將主要房（廳、臥）和廚、衛(wèi)分開，前者在外側(cè)，后者在內(nèi)側(cè)，充分考慮主要房采光、通風(fēng)及觀景需要，而且往往把臥室放在觀景最佳部位，充分照顧一家之主需要。戶型面積因受本案功能檔次定位，及特定消費(fèi)群家庭人口數(shù)量和人員結(jié)構(gòu)、購買目和消費(fèi)偏好等不同，可設(shè)置多種面積，以滿足不同消費(fèi)者需要。但總面積應(yīng)該集中在25—80平方米之間。立體戶型，簡(jiǎn)單生活：戶型面積雖小，但是通過合理設(shè)計(jì)可以做出躍層甚至復(fù)式，不僅僅在市場(chǎng)是屬于空白，也會(huì)增加生活便利性。商業(yè)商業(yè)裙樓戶型講求易于分割組合，可大可小，結(jié)合經(jīng)營(yíng)定位，設(shè)置相應(yīng)配套設(shè)施設(shè)計(jì)。如果作為產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售，可以從空間上分割，建筑上一體/建筑風(fēng)格1、立面作為表現(xiàn)外部形象立面，在表現(xiàn)風(fēng)格方面起著至關(guān)重要作用。立面設(shè)計(jì)突出XX局部鏤空，做景觀或做成觀光之處，創(chuàng)造出“景中有樓，樓中有景”效果。除在陽臺(tái)上做傳統(tǒng)綠化外，輔以分層主題綠化小品，首開 XX態(tài)大樓先河。同一立面上施以不同色彩，形成對(duì)比，增強(qiáng)動(dòng)態(tài)感。將立面從直線變?yōu)榍€。2、重點(diǎn)和細(xì)部處理窗：設(shè)外飄凸窗、角窗或落地窗。陽臺(tái)：采取隱蔽式或外露式，應(yīng)從封閉走向通透，與觀景緊密結(jié)合。屋頂：設(shè)坡屋頂、挑板或鋼柱等。電梯間：分層以不同主題（音樂、繪畫、雕塑）裝飾公共空間使電梯間變成MAHADA 立體藝術(shù)長(zhǎng)廊。墻面：施以不同顏色或配以圖案（、浮雕。形狀：如角形、V字形、圓形、半圓形、菱形、三角形、十字形、波浪形等。3、材質(zhì)在表現(xiàn)風(fēng)格時(shí)，主要用到下面一些建筑材料，如：各種漆料、砂漿、馬賽克、瓷磚、玻璃幕墻（有普通玻璃、彩色玻璃或隔音玻璃） 塑料、鋼材、鋁型（管）材、石材、木材以及混凝土格柵等。4、色彩顏色是表現(xiàn)風(fēng)格重要輔助手段，尤其在調(diào)動(dòng)人情感方面它具有重要作用，可以彌補(bǔ)建筑材料原始質(zhì)感和自然肌理在調(diào)動(dòng)人感官方面不足。當(dāng)然，在XX5、空間及其組合本案在風(fēng)格設(shè)定上，應(yīng)處理好各部件空間位置及其組合關(guān)系，無論從水平方向、縱深方向還是垂直方向，其空間形態(tài)、大小、方向、明暗、闊狹等都應(yīng)產(chǎn)生最佳視覺效果。6、外部環(huán)境建筑物本身不能孤零零存在，必須與環(huán)境協(xié)調(diào)相處。所以在設(shè)定風(fēng)格上，一方面要與周邊大海、火車站、中山路協(xié)調(diào)一致；另一方面要設(shè)法改造環(huán)境，比如假山、噴泉、燈光、雕塑等。7、配套人們對(duì)生活配套關(guān)心不亞于對(duì)價(jià)格、位置和交通等因素關(guān)心。人們不但要求住得安全、舒適，也要求過得有家情調(diào)、居住品位和一定文化內(nèi)涵。當(dāng)前許多發(fā)展商大打“會(huì)所牌”，爭(zhēng)相把“豪華會(huì)所”“五星級(jí)會(huì)所“多功能會(huì)所”等作為賣點(diǎn)之一，但經(jīng)營(yíng)大多存在華而不實(shí)問題。我們建議，本案會(huì)所重在配套完善且實(shí)用、不重形式、室內(nèi)外結(jié)合“會(huì)所”概念，除健身房、桑拿室、臺(tái)球室、游泳池、美容美發(fā)室、影音室、閱覽室、洗熨衣物、代購票物等常規(guī)室內(nèi)設(shè)施，還有空中花園觀海茶餐廳、閱讀室、百鳥籠等，另外可考慮保健、旅游等概念，例如深圳新浩城花園，其會(huì)所號(hào)稱“中會(huì)保健園” ，為每位業(yè)主建立健康檔案，業(yè)主可享優(yōu)惠享受藥浴、推拿、運(yùn)動(dòng)健身，美容及心理咨詢等服務(wù)項(xiàng)目，現(xiàn)在人們工作生活壓力較大， 易產(chǎn)生各種心理和精神疾病，若有此保健，則無異為健康創(chuàng)造成了后勤保障；再如深圳中港旅集團(tuán)在期開發(fā)項(xiàng)目中提出了“旅游房地產(chǎn)”這一概念，業(yè)主可以享受定期免費(fèi)旅游，業(yè)主子女還可參加國際夏令營(yíng)等旅游活動(dòng)服務(wù)。 這做法推出后，引起不少人士關(guān)注，據(jù)說一些購樓者就是沖著這些特色服務(wù)買了樓。我們認(rèn)為這些概念可作為本案參考借鑒。并且由多位高級(jí)廚師制作各款中西菜式，并提供送餐服務(wù)。以上服務(wù)內(nèi)容及經(jīng)營(yíng)可以有機(jī)融合于本項(xiàng)目商業(yè)部分銷售與經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，由我們?cè)谡猩踢^程中控制經(jīng)營(yíng)種類與檔次， 在滿足業(yè)主高品要求前提下，減輕后期物業(yè)管理成本。大廈還需從多方面考慮節(jié)能與環(huán)保措施，如生活給水二次消毒、中水系統(tǒng)采用、空調(diào)制冷煤質(zhì)采用對(duì)大氣無污染溴化鋰等。物業(yè)管理建議物業(yè)除傳統(tǒng)服務(wù)項(xiàng)目外，提供以下服務(wù)：1、商務(wù)服務(wù)項(xiàng)目：? 郵件處理? 打字、翻譯服務(wù)? 影印及傳真服務(wù)? 代訂飯店、機(jī)票2、酒店式服務(wù)項(xiàng)目：? 換洗床單? 代理經(jīng)營(yíng)? 公共餐廳? 第八部分 營(yíng)銷策劃維多利亞廣場(chǎng)位于 XX 火車站廣場(chǎng)對(duì)面，是一座 360度全景建筑俯首看去，她南望XX市標(biāo)志性旅游景點(diǎn)棧橋和美麗黃海海濱，第六海水浴場(chǎng)和海上皇宮近在咫尺； 東南向波光粼粼，匯泉灣和第一海水浴場(chǎng)盡收眼底；美麗XX山在東面和她遙相呼應(yīng)；改造后中山路休閑商貿(mào)旅游區(qū)靜靜環(huán)繞在維多利亞廣場(chǎng)周圍； 西邊就是膠州灣和與其隔海相望XX浦東—XX 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。建成后維多利亞廣場(chǎng)總計(jì) 30層，造型時(shí)尚、空間布局合理，通過科學(xué)規(guī)劃、應(yīng)用空間蒙太奇手法，將XX 市中心西區(qū)裝扮得靚麗姿。戶型設(shè)計(jì)采用超現(xiàn)實(shí)主義印象派手法，將不可能實(shí)現(xiàn)空間布局，在幾十個(gè)平方一室內(nèi)發(fā)揮得淋漓盡致。維多利亞廣場(chǎng)定位于 MAHADA 高級(jí)時(shí)尚公寓，定將成為XX一座標(biāo)志性建筑！1 獨(dú)特銷售主張（USP）360度無敵海景！ 361度滿意服務(wù)！[印象·空間]MAHADA 公寓 現(xiàn)實(shí)中夢(mèng)想家園！2 廣告策劃1 廣告表現(xiàn)形式2 廣告媒體選擇3 廣告主題4 廣告計(jì)劃3 展會(huì)? 第九部分 銷售方案1 定價(jià)策略2 銷售控制3 銷售管理1 人員要求及結(jié)構(gòu)2 培訓(xùn)3管理制度4考核辦法及激勵(lì)措施? 第十部分 售樓處及售后服務(wù)中心101 售樓處設(shè)計(jì)及裝修102 售樓處銷售物料準(zhǔn)備103 售后服務(wù)中心設(shè)置104 售樓處管理制度? 第十一部分 開盤1 日期2 主題3 邀請(qǐng)人員4 日程安排5 媒體計(jì)劃及現(xiàn)場(chǎng)包裝? 第十二部分 結(jié)語被譽(yù)為東方瑞士XX地處山東半島東南、膠州灣畔，是中國重要沿海開放城市之一和華東地區(qū)僅次于上海第二大經(jīng)濟(jì)中心城市。 XX依山傍海，風(fēng)光秀麗，氣候宜人。紅瓦、綠樹、碧海、藍(lán)天交相映出XX 美麗身姿；赤礁、細(xì)浪、彩帆、金色沙灘構(gòu)成 XX 美麗風(fēng)景線歷史、宗教、民俗、風(fēng)土人情、節(jié)日慶典賦予了 XX 旅游豐富文化內(nèi)涵。濃縮近代歷史文化名人故居；具有典型歐式風(fēng)格各國建筑，形成了中西合璧特色。美麗XX 將乘著奧運(yùn)帆船，踏上更加輝煌征程。為 XX 留下百年術(shù)和使用價(jià)值完美結(jié)合。這使我們作為城市雕塑者中一員，深感肩上擔(dān)子重量，同時(shí)，也為能夠參與城市運(yùn)營(yíng)而感到興奮和激動(dòng)。作為商人我們又必須保證在社會(huì)利益得到實(shí)現(xiàn)同時(shí)，使企業(yè)投資能夠增值，因此，我們必將結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際，用前瞻、唯美眼光去認(rèn)真耕耘。項(xiàng)目所在地塊絕版位置，必將助我們打造一副屬于自己絕版品牌！這是一種挑戰(zhàn)，更是一種機(jī)遇！也希望貴公司能夠乘上這艘帆船，順利駛向美好未來！收獲名譽(yù)同時(shí)收獲財(cái)富！衛(wèi)生管理制度1 總則1.1 為了加強(qiáng)公司的環(huán)境衛(wèi)生管理，創(chuàng)造一個(gè)整潔、文明、溫馨的購物、辦公環(huán)境，根據(jù)《公共場(chǎng)所衛(wèi)生管理?xiàng)l例》的要求，特制定本制度。1.2 集團(tuán)公司的衛(wèi)生管理部門設(shè)在企管部，并負(fù)責(zé)將集團(tuán)公司的衛(wèi)生區(qū)域詳細(xì)劃分到各部室，各分公司所轄區(qū)域衛(wèi)生由分公司客服部負(fù)責(zé)劃分，確保無遺漏。2 衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)2.1 室內(nèi)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)2.1.1 地面、墻面：無灰塵、無紙屑、無痰跡、無泡泡糖等粘合物、無積水，墻角無灰吊、無蜘蛛網(wǎng)。2.1.2 門、窗、玻璃、鏡子、柱子、電梯、樓梯、燈具等，做到明亮、無灰塵、無污跡、無粘合物，特別是玻璃，要求兩面明亮。2.1.3 柜臺(tái)、貨架：清潔干凈，貨架、柜臺(tái)底層及周圍無亂堆亂放現(xiàn)象、無灰塵、無粘合物，貨架頂部、背部和底部干凈，不存放雜物和私人物品。2.1.4 購物車（筐）、直接接觸食品的售貨工具（包括刀、叉等）：做到內(nèi)外潔凈，無污垢和粘合物等。購物車（筐）要求每天營(yíng)業(yè)前簡(jiǎn)單清理，周五全面清理消毒；售貨工具要求每天消毒，并做好記錄。2.1.5 商品及包裝：商品及外包裝清潔無灰塵（外包裝破損的或破舊的不得陳列）。2.1.6 收款臺(tái)、服務(wù)臺(tái)、辦公櫥、存包柜：保持清潔、無灰塵，臺(tái)面和側(cè)面無灰塵、無灰吊和蜘蛛網(wǎng)。桌面上不得亂貼、亂畫、亂堆放物品，用具擺放有序且干凈，除當(dāng)班的購物小票收款聯(lián)外，其它單據(jù)不得存放在桌面上。2.1.7 垃圾桶：桶內(nèi)外干凈，要求營(yíng)業(yè)時(shí)間隨時(shí)清理，不得溢出，每天下班前徹底清理，不得留有垃圾過夜。2.1.8 窗簾：定期進(jìn)行清理，要求干凈、無污漬。2.1.9 吊飾：屋頂?shù)牡躏椧鬅o灰塵、無蜘蛛網(wǎng)，短期內(nèi)不適用的吊飾及時(shí)清理徹底。2.1.1