交房前風(fēng)險管控

量入時間;2011/1/24發(fā):布時間二2011/1/27文件作者:程自龍：王毅:李潔懿所屬部門二集團(tuán)客戶儕值管理中心文檔標(biāo)題:龍湖項目基于客尸視角的交房風(fēng)臉前置管控指引＜NCi：L：L年1月修訂版）知識說明：本文從客戶視角，為集團(tuán)內(nèi)各地區(qū)公司項目交付前風(fēng)院的風(fēng)險管理提供指引.指明項目風(fēng)險點管理的主導(dǎo)思想”處理策蠟-關(guān)鍵環(huán)節(jié)等,以加強(qiáng)鳳險意識并提前碩控,保持并提高客戶滿意度口有模板與處理建議.并輔有案例參考口2D11年1月客服修訂版在原交房前風(fēng)險管理指引的基礎(chǔ)上,增加開盤前風(fēng)險排查，以實現(xiàn)將交房前兩三月的風(fēng)險評估工作前置到開盤前口且交房風(fēng)險管控也需要通過徉板點評與停止點檢查體系,通過過程昔理與階段性回顧的方式因?qū)崿F(xiàn)前控.（注1：紅線內(nèi)不利因素的范圍見€開盤前風(fēng)險評估指引》）u二、本項目紅線外一公里現(xiàn)規(guī)劃有以下設(shè)施，在符合國家標(biāo)準(zhǔn)的前提下，仍可能對相鄰的住宅影響：〃（（注2：以下部位插圖，圖上對上述影響進(jìn)行標(biāo)注）〃1、項目的平面圖為輪廓圖，不體現(xiàn)綠地、水系、房屋位置.”2、用虛線表示項目外一公里."3、不利因素的范圍見《開盤前風(fēng)險評估指引》）〃以下示例：~三、說明〃1、以上信息，基于政府標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃及設(shè)計方案，因規(guī)劃及設(shè)計方案調(diào)整而導(dǎo)致信息變化的，俄最終政府批準(zhǔn)的規(guī)劃及設(shè)計方案為準(zhǔn)。因本公司無法控制的原因，可能存在其他不利因素或上述不利因素發(fā)生變化的，本公司不再另行通知和提不0+J2、本公司在制定鞘售價格時，已充分考慮以上不利因素的影響。口3、水■（特別提示龍沏—項目建設(shè)范圍內(nèi)及項目紅境外可能對業(yè)主生活產(chǎn)生不利影響的環(huán)境因素》旨在枷助客戶了解購房的相關(guān)注意事項，并不構(gòu)成正式的杈利與義務(wù)的承諾與約束，如出現(xiàn)其內(nèi)容與實際狀況等不一致的情形，以實兩情況為準(zhǔn)，，〔注以本不利因素告知范本僅對內(nèi)容有要求，具體的格式、排版日各地區(qū)公司自行決定＞公司年—月—日45凡險有以下特點：客觀1性、偶然性、損害性、不確定性、相對性（或可變性）°凰陵是可防可控的。1、及早發(fā)現(xiàn)、及早預(yù)防、及早處理、及早消化，“將風(fēng)險卷胴在前端，將同題解決衣交付前”是節(jié)約資源、提高效率，保證交付成千、保證客戶滿意和保證項日正常運(yùn)營的球要前提和甫■效手段，禽要高度重視。2、對于未能提前識別的風(fēng)險忌，要牢記“亡羊補(bǔ)牢，為時未唾”。（時間、工期泰成本）凡險有顯性風(fēng)險不隱性風(fēng)險之分口顯性風(fēng)險如合同風(fēng)險、產(chǎn)品風(fēng)險等，隱性風(fēng)險如承諾風(fēng)險、活動組織風(fēng)峻等。為便于理解，本文根據(jù)風(fēng)險的嚴(yán)重程度從重到輕分為。風(fēng)險的嚴(yán)重程度是可以轉(zhuǎn)化的口控制得力，則風(fēng)險可以從重向輕轉(zhuǎn)化以致消滅于無形；不控制或控制不為，風(fēng)陵一旦爆■發(fā)則可能由輕向重轉(zhuǎn)化導(dǎo)致.更大楨失?；穗U管理是指加何在一個肯定有風(fēng)改的環(huán)境里把風(fēng)峻減至最低的管理過存。當(dāng)中包括了對風(fēng)險的蚩度、評怙布應(yīng)變策略口理想的風(fēng)險菅理，是一連串排好優(yōu)先次疔的過程，位去中的可以引致最大扳失及氟可能發(fā)生的事情優(yōu)先處理、而相對鳳院較低的事情則押店處理口但現(xiàn)實情況里，這優(yōu)化的過程往往很難決定，因為風(fēng)歐和發(fā)生的可能性通常并不一致.所二要杈衡兩者的比童：.漢便作出最合適的決定.本指引所示種種風(fēng)喳.多由項目負(fù)責(zé)人總負(fù)責(zé).客服牽法.在項目建設(shè)、銷售過程中定期回顧，逐步清理解決；最遲要在交房準(zhǔn)備工作中全面回顧清理解決，特別是遠(yuǎn)期房和三辿工程，更需特別注意。各地客服依據(jù)以下各原則項逐項排查后形成《風(fēng)險評估報告》重要問題重要問題分解產(chǎn)重程度風(fēng)險處理策略處理參考風(fēng)險處理時機(jī)案例1字體消息記錄16“變頻”&增加；成號列合同簽署版本錯誤業(yè)態(tài)錯誤、不同批次房源配置不同錯誤★★★預(yù)防答署補(bǔ)充協(xié)議使之符合實際狀態(tài)最佳時機(jī)：簽約后到交房前二三個月最晚時機(jī)：交房前用印刷好的住宅洛式臺“楓香庭商鋪產(chǎn)權(quán)誤簽"成都三千里業(yè)主為宅”的糾纏合同配置標(biāo)準(zhǔn)錯誤—★★★預(yù)防答署補(bǔ)充協(xié)議使之符合實際狀態(tài)最佳時機(jī)：簽約后到交電箭—一小B重慶香樟林銷售合同中6案例，變頻二字帶來成2微滑波“內(nèi)墻內(nèi)保溫”m★★★自保為保誠信按約履行Jr刖——1最晚時機(jī)：交店前房屋面積、層高、物管要標(biāo)準(zhǔn)等數(shù)據(jù)類錯誤—★★★預(yù)防贈送區(qū)域的面積與宣同約定不符—★★★預(yù)防、自保贈送區(qū)域的造型與合同約定不符—★★★預(yù)防、自保收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)錯誤的個案可用筆識導(dǎo)致重大誤解、顯失公允角度換釜臺同；大面積的測繪出問題.迫不得已也可以從重大誤解角度換簽。最佳時機(jī)：知曉后最晚時機(jī)：交房前重慶紫城天街商鋪物管錯誤案例；重慶大城小凈空不足2.2N案例：重'字體消息記錄（寫入合同時考慮到種種因素可能導(dǎo)致現(xiàn)場做不到,應(yīng)作一定扣減；實施過程中除非萬不得已，避免變更：現(xiàn)場盡量找補(bǔ)；做好現(xiàn)場無法找補(bǔ)業(yè)主不接受的準(zhǔn)備。合同也可以約定：“合同約定的贈送區(qū)域以現(xiàn)場為準(zhǔn)”，但溝通壓力較大；也可以約定aZZHn￥口/2-+wHi、1最隹時機(jī)：現(xiàn)場贈送區(qū)域圍合完成，花園邊界放線完成取晚時機(jī)：交房刖一月北京香醍漫步別受、洋的花園面積實際達(dá)不到送，哪些不能送。消售合同中對花園邊框線敝模糊簡化處理，建議不表4藍(lán)湖郡3-14消防回車場累例1;大量墅花園高差案例（告可里氏皓送區(qū)域應(yīng)|強(qiáng)防性說冷）專項嗡收或竣備不能通過導(dǎo)攻達(dá)五到交房條件規(guī)劃瑜收、消防驗收往往是難點★★★預(yù)防、自保其他工程觀感質(zhì)量問題土建觀感與安裝觀感、裝修觀感★★★預(yù)防、自保結(jié)構(gòu)安全、隱蔽工程質(zhì)量1口］題板裂縫、鋼舫外露或鈴迎、模板夾i查、斷樁等★★★自保、轉(zhuǎn)移工序、工藝缺陷—★★★預(yù)防、自保整改，積極有效的溝通；爭取主管部門的理解與支持最隹時機(jī)：內(nèi)部自檢，麗E最旅時機(jī)：交房前重慶好望山竣備案例（響規(guī)劃檢收）；重慶楓（管網(wǎng)導(dǎo)響道踣，道踣進(jìn)而影響竣備.國天假蓋章導(dǎo)致無竣備手段交,字體工程未尚晨組織砌本、安裝、外裝等關(guān)鍵節(jié)點點評；2、狠抓分戶檢驗；嚴(yán)格控制向物業(yè)的移交：3、整改到規(guī)范許可的范圍內(nèi)，滿足行業(yè)基本最佳比理體系最晚用陶燦F機(jī)；工程質(zhì)量管:的質(zhì)量控制前期升入階生質(zhì)量榴查重慶江與城1820101平，整改過程中被業(yè)主戶檢驗表系后補(bǔ)又被業(yè)二消息記錄］胃r.：-j?■人m號到，提供E發(fā)現(xiàn)）L辿程點評：2、采用略局標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行加強(qiáng)跚，讓業(yè)主放心,讓主管部□放心口3,必要時請根威第三方出具整改方案，實施完成后做專?"1,，嶼士最佳比理體茅最晚比段物由叵F機(jī)：工程質(zhì)量管出質(zhì)量控制前期六入階三所德商的反1里重慶龍湖西苑楓香庭大量出現(xiàn)板基例，重慶藍(lán)湖郡個別戶位在私挖亂程中暴露隱蔽工程,貴重問題案例（2-15地下管網(wǎng)案例、2-1B底層承重按規(guī)定修復(fù)導(dǎo)軌巨額索唔案例）含理安排工序工期，嚴(yán)格工序交捋制度，加弼質(zhì)量抽查，強(qiáng)化樣板帶路，積極發(fā)最佳時機(jī)：設(shè)計環(huán)節(jié)的成熟設(shè)計、工程質(zhì)量管理悻系的質(zhì)量控制曷晚時機(jī)：前期介入階重慶龍湖西況、觀山水外墻滲水案江與城示范區(qū)涂料外儲流掛嚴(yán)重交二百丁文詞一建,酉FH哺變聞預(yù)售面積與實際測繪確核面制差異血血毆1、實測大于預(yù)住交房時收取面積補(bǔ)差款則弓1起業(yè)主爭議；2、贈送的溢價空間（如花園、閣樓、架空層等）達(dá)不至順富差標(biāo)準(zhǔn)或有爭議★★★預(yù)防、自保、轉(zhuǎn)移精裝房的驗收風(fēng)險對于椅裝房的產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與交付標(biāo)準(zhǔn)，因目前沒有成體系的規(guī)范，在交付時應(yīng)對客戶有引導(dǎo)，不然客戶會放大嗡收標(biāo)準(zhǔn)?！铩铩镱A(yù)防、自保、轉(zhuǎn)移客戶顯性利益不均衡帶來的風(fēng)險客戶時視線所及之處的產(chǎn)品硬件配置標(biāo)準(zhǔn)、景觀配置標(biāo)準(zhǔn)的差異引致心理不平衡所導(dǎo)致的不滿，進(jìn)而引發(fā)風(fēng)險★★預(yù)防、自保、轉(zhuǎn)移1、根少測繪誤差，模糊區(qū)域前后采取相同的處理方法;2、爭取測繪主管部門的理解和支持；3、按照合同約定處理開和業(yè)王政好溝濟(jì)，花:幾1葉叢灶心工g1、嚴(yán)格控制工程質(zhì)量，2.開放或預(yù)垃房時要和客戶溝通驗收標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以管控業(yè)主預(yù)期；3、可能面臨業(yè)主持精裝質(zhì)量不合格的鑒士支爪立說出該32言捫矢［4做好平衡。高溢價戶位配置上要芍慮客戶顯性利益；差異化處理要宣講給客戶知曉，如邊戶型景現(xiàn)和中戶型景觀的差異、不同的苗木配最佳時機(jī)：測繪報告初稿出具后，正式報告出且:前最晚時機(jī)：交房前北京施澗山、香醍漫步免案例■竽體最佳時配：樣板房展示階段做好客戶預(yù)期的控前最晚躋頤：開放日后交房前重慶紫都城和現(xiàn)山水裝可以看出：石材裂紋、色差等都是業(yè)主比較在護(hù)問題、反復(fù)整改不盡滿意度的。1最佳時瓦：圖說階段解決最晚時機(jī)：開放后交房前北京潴澗山、香醍漫步西班牙風(fēng)格業(yè)主木喜歡壑業(yè)主投訴植物品種、有周邊戶位好。消息記錄（1k型，冠幅不胭素的未盡告知住宅的噪音源異味源、塵源、景觀遮擋、車隹周邊、通風(fēng)口與過道、私家花園與公區(qū)辿孔景觀面差異、,安全防護(hù)欠隹,關(guān)犍的節(jié)點景觀消失或縮水、贈齷間的使用、負(fù)一層的采光通風(fēng)1外圍代建地塊的規(guī)劃等；商鋪的交通組織、店招、停車等影響經(jīng)營的彘★★銷售文件臧或缺失同-項目不同時期嘛售資料如廠告、,圖紙、樓書等等缺失，遇到間題無法追微舉證★★獺、自保?，轉(zhuǎn)移嚴(yán)格進(jìn)行不利因素公示,銷講在涉及到負(fù)面的板塊時不有意掩飾或故意削弱,客觀告知讓客戶自行選民要知胤校有十全十美的房孔定期回顧銷講資料以保持準(zhǔn)魄變化點和差異點經(jīng)設(shè)計后可用多種方丈逐步告知業(yè)主而不拖到交忖時等業(yè)主自行發(fā)現(xiàn)，從而限于被動。最佳時機(jī)：開盤前公示最晚時機(jī)簽約陸交房前重慶藍(lán)湖郡5-1-4三米房例;重慶弗萊明媚加王群訴案例；成都翠微翻'字體I預(yù)防建立相關(guān)銷售文件對外正式發(fā)布前的審核1存襠的管理機(jī)制以備查。最隹時機(jī):開盤認(rèn)購前公示最晚時機(jī)：簽狗時而售證號與實際銷售樓1消息記錄林一致開盤、開放日等大型活動期間的人身安全風(fēng)險或意外傷害大群擁擠；迪、撐、般、拌導(dǎo)致受傷害；所謂的弱勢群體在此種情況下往往過渡維權(quán)，高額索贓且容易博取同情.陷我司干被動★預(yù)防、自保交房交證類儀式帶來的潛在風(fēng)險此類政績工程的總結(jié)表彰現(xiàn)場，給予客戶現(xiàn)場投訴的渠道和負(fù)面向預(yù)嚓光的機(jī)會★★預(yù)防、自保、轉(zhuǎn)移關(guān)鍵文件未公示加竣備資料、面積實測資料、質(zhì)保書、交房抽獎活動中的獲獎?wù)呙麊蔚任募??！镱A(yù)防秩序維護(hù)5免責(zé)警示I工作人員帶領(lǐng)而非讓客戶自行出入；做好必要的安全訪護(hù)?，F(xiàn)場工作人員需要特別關(guān)注老入和小孩。畏住時孔，活動前的布防、周密準(zhǔn)備、蛆致培訓(xùn)最晚時機(jī)：發(fā)生時及時有效的跟蹤處理重慶睿城商鋪開盤期間案例；房交會期間弗萊車受傷案例；重慶悠山傷案例銷講說安排時間趕早；活動過程緊奏高效；問題客戶另外邀約到訪時間；與主管部門、媒體達(dá)成一致,應(yīng)急處理預(yù)案與現(xiàn)場的有效溝通。最佳時瓦：活動前的布防、周空準(zhǔn)備、細(xì)欽培訓(xùn)最晚時機(jī)：發(fā)生時及時有效的跟蹤處理與公關(guān)協(xié)調(diào)消息記錄，重慶弗萊明戈、現(xiàn)山水交房交證儀現(xiàn)場有效控制案例公示：公證：業(yè)主有理由要求出示原件，可禮貌約客戶另找時間看原件。最佳時凱，活動前準(zhǔn)確公示最晚時機(jī)：交房時提供香氣業(yè)主只噓房未赴流程但投訴我公示質(zhì)保書案例工地意外事故預(yù)防、自保積極酉己合處理；整改，控制消息不外傳，以免引起無踹的負(fù)面猜疑最隹時機(jī)：發(fā)生前預(yù)防最晚時機(jī)：發(fā)生后及時處理重天西城天街工地火災(zāi)舍火火案例J字體行業(yè)相關(guān)政策變化導(dǎo)致的國陵★預(yù)防、自保積極應(yīng)殳；聯(lián)臺行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)統(tǒng)一步調(diào)，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用，爭取主管部門的理解與支持最住時機(jī)；限蹤、導(dǎo)口向相關(guān)政策，最晚時機(jī)，有效的及時應(yīng)對成都2。典年度戶表政府考消息記錄市場變化導(dǎo)致客戶心態(tài)變化引起的風(fēng)險任何杓依據(jù)的1司題點★★★預(yù)防、自保、轉(zhuǎn)移同理心：高標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品和眠務(wù);嚕配；協(xié)助轉(zhuǎn)讓幫業(yè)主退出最隹時機(jī)，發(fā)生后就開始價值感的空制處理；最晚時機(jī)：交房前花圈香醍降價風(fēng)波業(yè)主檔案資料外泄業(yè)主電話、通訊地址被泄，頻繁被裝修公同等騷擾，瓢向工作和生活★★★預(yù)防、自保、轉(zhuǎn)移表明和業(yè)主站在一起的立場，說明業(yè)主受至!1矚擾的種種可能性而非開發(fā)商一個渠道，和相關(guān)裝修公司做交涉，側(cè)面輔助業(yè)主維權(quán)：內(nèi)部檢查，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)懲最佳時機(jī)：時外開始報送資料時就開始控制；最晚時機(jī)：交房前重慶成都北京多個項a出現(xiàn)類似怪引起業(yè)主投訴關(guān)注類別關(guān)注重意常見法律風(fēng)險行動指南1、律續(xù)題-法底間同款合條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同合同中規(guī)定的建設(shè)指標(biāo)（容枳率、綠化率等）以及配套建設(shè)指標(biāo)（如會所、居委會用房、物業(yè)管理用房、民警室、教育配套等，公司是否按其規(guī)定報批及逑設(shè)（有無漏留或分布在不同期交房的標(biāo)段中）如果合同對配套指標(biāo)及設(shè)施進(jìn)行（約定，交付的時候不能達(dá)到合同約定的條件，則要承擔(dān)違約責(zé)任。具體要看合同條款的約定容積率、綠化率等以及會所、居委會用房、物業(yè)隹否按此配備買賣合同及具補(bǔ)充條款是否采用集團(tuán)統(tǒng)一合同版本各地區(qū)公司應(yīng)使用集團(tuán)范本（可依各地情況修改）.并經(jīng)過集團(tuán)法務(wù)中心審批。不同項目在條文上有修改的也需要通過C我審批才能侔中檢查各尸型、不同批次合同是否祎不同版本，是Z本對合同條款有異議是否可以更改合同條款，合同附加條款是否經(jīng)過審核，由此產(chǎn)生的法律后果是否進(jìn)行評估已經(jīng)審定的條款原則上不得修改，如需修改要通過0A審批，并添加集團(tuán)法務(wù)中心會簽。參見集團(tuán)法務(wù)中心的統(tǒng)一合同補(bǔ)充條款：,字體語言表達(dá)是否存在歧義，可能得出對我方不利的結(jié)論（法務(wù)目核）關(guān)于會所、學(xué)校、幼兒園、車位的所有權(quán)約定我司的補(bǔ)充協(xié)議里已有相應(yīng)的條款核實是否準(zhǔn)確關(guān)于庭院、露臺、地下室等部位的權(quán)益約定是否準(zhǔn)確分期建設(shè)的，對于配套等的分期交付是否有補(bǔ)充約定（法務(wù)目核）核實是臺在相應(yīng)的銷售說辭和宣苻資料中有說明消息記錄前期宣傳有誤的，補(bǔ)充條款是否有更正說明1、是否清晰相應(yīng)變更；2、是否已時變更有更正說明或通知；合同附圖商品房買賣合同附圖涉及使用功能的，名稱標(biāo)識及圖例是否準(zhǔn)確合同附圖如臬和交付現(xiàn)狀不符，我司將會承擔(dān)法律責(zé)任。Is保彩各地要瓶忌建區(qū)要在酣圖里面與港楚僮甬用途，盅推薦單線圖；2、核又於目關(guān)圖例與樣板間和設(shè)計施工圖是否匹配；附圖是否全都為商品房買賣合同配置的相關(guān)項內(nèi)容；核實是否準(zhǔn)確

是否和宣傳、設(shè)計、施工標(biāo)準(zhǔn)一致核對合司附圖與銷售用的戶型單頁及施工附圖是三現(xiàn)場是否一致是否與修飾用詞是否恰當(dāng)交付標(biāo)準(zhǔn)加過于嚴(yán)格，則可能構(gòu)成逾期交付1、查看是否有不準(zhǔn)確或過于苛刻的措辭；o/、口2J白匚旦膽Tk田4日人?口口J陣止.LjtuAHJkA頭合同配置現(xiàn)場樣板與施涉及保修期的，保修期的約定是否有依據(jù)核對是否保修期有明確裱據(jù)工一致是否和宣傳、設(shè)計、施工標(biāo)準(zhǔn)一致交付標(biāo)準(zhǔn)的一致性排查物業(yè)服務(wù)用房及物業(yè)管理服務(wù)是否清晰一些地方法規(guī)，如北京，要求把物業(yè)用房的位置、大小寫在合同里，大部分地區(qū)沒有要求，沒有要求的，就不要寫在合同里了，否則達(dá)不到的話，會構(gòu)成違妁。物業(yè)用房如果未達(dá)到國家及地方的要求，那么可能會受到相應(yīng)的行政處罰.規(guī)劃批復(fù)如未E月確魚積的，規(guī)劃設(shè)計有無考慮此月合國家及地方法規(guī)規(guī)定。1字體消息記錄（配套（公益配套；教育配套；商業(yè)配套；交通配套等）這比配套如果在前期音傳材料中明確約定1、小區(qū)會所、公共娛樂健身場所，老人活動中心要復(fù)建批項規(guī)、圖劃批公套、總圖W規(guī)點、配復(fù)目劃建過，或者寫在合同里，則應(yīng)當(dāng)荷足這些承港O否則會構(gòu)成違約，客戶可以要求按照承諾履行或者賠償損失。理用房等的面積、位苣，是否是業(yè)主專用等信息柩2、主要指學(xué)校、幼兒園、托兒所，有沒有、有多、入學(xué)資格、何時交付等。3、小區(qū)商業(yè)文體配套：主要有商場、醫(yī)院、郵局.圖書誼,體育館、公園、自港景現(xiàn)等。是否與內(nèi)承諾，對所在位置，經(jīng)營王體，經(jīng)營業(yè)態(tài)，經(jīng)營同4、交通配套：交通車】免費(fèi)巴士、地鐵、輕軌、2對；大、惦經(jīng)營洗衣店、Q劃一致，4習(xí)限是否有*公汽車位、停車場，對車位數(shù)、車位比冽、位置等,寫'在合同中或者銷售承諾、宣傳資料中給過客戶承諾的.應(yīng)當(dāng)滿丹.否則應(yīng)承擔(dān)瑋溝音任.贈注核對車位額、車位比例、車位分布，車位的數(shù)量、車位配置上價格、是否方便停車（離家遠(yuǎn)近，車位旁邊是否閆水管、排?生的氏W）等.

銷售道具樓盤或小區(qū)的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，包括占地面積、建筑面積、容積率、總戶數(shù)'主要戶型等能不在合同中體現(xiàn)的指標(biāo)盡篦不要體現(xiàn)，避免不符合后引致違約責(zé)任。1、核對各種關(guān)鍵數(shù)據(jù)指標(biāo)是否與實際相符；2、字體/位篁是否腥目；―4字體《消息記錄。綠化指標(biāo)，包括綠地率、綠化率、綠地面積（總綠地面積、人均/戶均綠地面積）、水面面積等數(shù)據(jù)庫沙盤、模型建筑物的朝向/T用距、綠地、景觀、后期開發(fā)用地、周邊道路所境閽套等標(biāo)識是否準(zhǔn)確沙盤模型會被認(rèn)為是銷售宣傳的一部分，如果所表達(dá)的信息具體確定又時購房者購后或房屋價格有彩響的，屬于開發(fā)商的要約，對開發(fā)曲而約束力，不能達(dá)到的，要承擔(dān)序約責(zé)任。1、核對在合同條款是否釋義渚楚，鍬感條款是否2、核對相關(guān)的數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確；配套標(biāo)識是否準(zhǔn)確3、是否有特另J提示或免責(zé)說明；4、對其進(jìn)行各種形式的存檔后期備查,對后期開發(fā)用地、市政規(guī)劃道路、市政規(guī)劃設(shè)施的提示或介紹這些設(shè)施、道珞寺的標(biāo)以如具對客尸購買的房子有影響，一定要準(zhǔn)溫，否則交房后發(fā)現(xiàn)不一致，客戶會要求我司承擔(dān)責(zé)任公共設(shè)備及周邊配套等在沙盆以及總平面圖上標(biāo)注或相關(guān)說明對變電室、配電房、水矣房、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、中央空調(diào)冷凝塔、機(jī)動車出人口;通訊發(fā)射裝置「高壓絲路、孝人〃L童活動場所、一社康塞古含有房產(chǎn)界宿、葆著最疲資茴短的木雪訐?！镤N售宣傳，如臬所表達(dá)的信息具體確定又對購厲著購房或房屋價格有影響的，屬于開發(fā)商的要約，對開發(fā)/自約樂力，不能達(dá)到的，要承擔(dān)違約責(zé)任。★《最高人民法院關(guān)于苗理商品房買賣合同糾紛案件適用法徉若干問題的解釋》第三銷售說辭及銷售道具清理時密切關(guān)注；對房屋本身的介紹是否準(zhǔn)確：主體結(jié)構(gòu)（造混還是框架）、尺寸（進(jìn)深、開間寬度、層高）以及其它賣點（景觀、的向、間距、花園、閣樓,露臺、陽臺、飄窗等）1、關(guān)注王要賣點的說辭是否荏確，是否有夸大或與事實差距2、關(guān)注對房屋主體結(jié)構(gòu)、尺寸等業(yè)主關(guān)心數(shù)據(jù)的核對，對銷售價格的介紹是否一欽清晰：均價、起價、旻套房屋的具體價格以及飾格優(yōu)惠條件、價格有效期等L與營銷經(jīng)理密切核對情況；2、了解德售說薛；3、把控具是否有變通處理，優(yōu)惠特殊情況；4、貝雷海優(yōu)惠等是否有完-銷承及售具、售諾銷道各種印利品及廣告（含接書、戶型圖、宣傳單頁、報刊廣告、戶外廣告、探體廣告等）對本項§蹌?wù)麄€小區(qū)的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的表述關(guān)于小區(qū)綠地率、綠化率、爆地面積：（落綠地面積、人埼/戶均綠地面積）、水面面積等指標(biāo)的宣傳與規(guī)劃是否一致）小區(qū)配套的表述；小區(qū)車位庫庫的面積、數(shù)量、車位比例：是否與規(guī)劃一致，處理方案（出租、銷售、可租可售）和價格是否確定小區(qū)燃?xì)?供暖服務(wù)商、采暖方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：是否確定有關(guān)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容：是否恰當(dāng)，包括：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名稱、資質(zhì)（不得偷換概念）是否真實、管理方式（開放式;或者封閉式）是否確定,服務(wù)內(nèi)容是否有承諾風(fēng)險（如244封保安巡邏、代收，決建、安全配障等）服務(wù)的額收貧標(biāo)準(zhǔn)是否確定明確.電梯、室內(nèi)潔具、櫥柜、門窈、燃?xì)庠睢⒊橛蜔煓C(jī)、電器、暖氣片、插頭沛座、燈具等的品牌及性能等說明是否提示有替代的可能，交通配套是否有不當(dāng)承諾：是否有不當(dāng)承諾：對業(yè)主班車、直達(dá)巴十早否百年落格連的承諾.導(dǎo)否有抑隆;云營風(fēng)院的程示1、宣傳的應(yīng)用材料和設(shè)施設(shè)備核對是否與實際交2、如有后期采用同等標(biāo)準(zhǔn)其他材質(zhì)或品牌的設(shè)施1、技油各項第售道具而密科是者一致；C日不亡4：也住;洶隹"RR71+N；t<fc-r+RZr核實是否準(zhǔn)確1、教育設(shè)施與規(guī)劃是否一致，是否有不當(dāng)承諾，兒所是否有，何種辦學(xué)模式，規(guī)模有多大，誰經(jīng)？入學(xué)資招，何時交付使用等，2、娛樂、康體謾施在房屋交付時^否兌現(xiàn)，會所、球場/館等的名稱、數(shù)鰭或面積、功能；是否為用■字體消息記考核實是否確定核實是否確定與物業(yè)公司核實是否確定準(zhǔn)確核實是否確定交通配叁是否有不當(dāng)承諾：是否自不當(dāng)承諾：對業(yè)主班車、直達(dá)巴士是否有免費(fèi)接送的承諾，是否有規(guī)避運(yùn)營風(fēng)險的提示核實是否確定有關(guān)本項日周邊市政配套：（地鐵、輕軌、公交、公園綠地、景現(xiàn)、學(xué)校、銀行、商場、體育館、書店）的介紹核對是否注明信息的來源和現(xiàn)狀截止時間，是否用證的提示語，對尚在規(guī)劃建設(shè)中的配套設(shè)施是否不大型的分期開放的項目關(guān)注1、銷講宣傳口役前后期要一致，內(nèi)容要產(chǎn)謹(jǐn)；2、現(xiàn)場展示信息要準(zhǔn)確度示內(nèi)容要完備；2箭曲屁左的巾％一胃期明毋垂克泅軌Prt垂西環(huán)建筑物的整體布局、朝向、間距、外立面、窗戶、陽臺、花園、地平標(biāo)高等標(biāo)注是否準(zhǔn)確1、核對是否標(biāo)注比例尺32、提示吾是否有，內(nèi)容是否準(zhǔn)確，字體、位置是3、是否標(biāo)明用地紅線；4、標(biāo)識早否與身標(biāo)—致二,字d紅線范圍內(nèi)的道路、綠地、景觀、后期開發(fā)用地等標(biāo)識1消息%對紅線范圍外環(huán)境公示對后期開發(fā)用地、市政規(guī)劃道路、市政規(guī)劃設(shè)施等可能有變動是否芍特別提示樣板間樣板示范單位對裝修示范單位、交付標(biāo)準(zhǔn)示范方位是否分別進(jìn)行提示，提示語是否準(zhǔn)確，字體、位置是否醒目如未明確表明示范單位是否與交付的房屋相符，是應(yīng)該相符的。我們已經(jīng)在買賣合同中約定了，示范單位僅作為參考，不作為交付標(biāo)準(zhǔn)，可以起到免責(zé)的作用，叵是建議現(xiàn)場也提示一下。交樓標(biāo)準(zhǔn)清單與交樓標(biāo)退房內(nèi)容核對對室內(nèi)結(jié)構(gòu)與交付標(biāo)準(zhǔn)顯者不一致之處；檢查核對樣板房三其對應(yīng)戶型是否做明確提示喈送物品或不屬十交付范圍的物品是否有特別提不參觀區(qū)內(nèi)敏感區(qū)或提不標(biāo)牌設(shè)置是臺到位，內(nèi)容港確；現(xiàn)場是否有安全防范措施及提示

售辭銷說苴業(yè)顧間的銷講資料核對是否有不恰當(dāng)訐諾和夸大脫崗實際的說辭；說辭表述是否清晰準(zhǔn)確沒有歧義；—1、向購房者提供優(yōu)惠條件或贈送禮品的許諾2、對商品房外墻或共用部分裝修標(biāo)準(zhǔn)的告示3、對商品房各組成部分或共用部分使用功能質(zhì)量4、對商品房周圍環(huán)境質(zhì)量和周邊發(fā)展作出的具體5、其他指標(biāo)或數(shù)據(jù)；、動三活類銷售活動開盤流程安拄認(rèn)購辦法、認(rèn)購文件、銷售辦法是否符言集團(tuán)要求、法律規(guī)范，是否進(jìn)行銷售承家銷售活動的流程、組織計劃1、流程是否流暢：命位預(yù)演；2、是否制定特殊或緊急情況應(yīng)變計劃；3、是否對客尸現(xiàn)場投訴進(jìn)行客群預(yù)控；,字體彳開盤前核查開盤前營銷、客服、法務(wù)現(xiàn)場核對工作開展；消息記錄公示牌的標(biāo)題確實會對客戶產(chǎn)生彩響的不利因素，應(yīng)該告知，否則我司將可能要賠償業(yè)主損失°1、標(biāo)題：是否正確;2、公下的位置：是否辨目；公示牌是否設(shè)置公示內(nèi)容含有：變配電房、水泵房、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、員工值班宿舍、公共廁所位置、大小、有無（業(yè)主不太喜歡等等）對有影響的臨近業(yè)主：1、是否公示可能產(chǎn)生噪聲污染的因素；2、是否公示可能產(chǎn)生異味的因素：如公共廁所、垃圾站、、3、是否公示可能產(chǎn)生電磁輻射的因素；如信號基站4、是否公示可能影響環(huán)境或正常生活的因素；5、如變配電房（所）、幼J咽、車庫出入口、化糞池、超亓口、公廁、垃圾站、物管用房、燃?xì)庹{(diào)壓箱、集中排風(fēng)井、，中央廠場、后期公寓、商業(yè)配套、臨時停車位、居委會、集、后期規(guī)劃建設(shè)用地等是否全部進(jìn)行影響評估并告知笈4小1、集中排風(fēng)井、垃圾站位置?與園區(qū)相鄰商業(yè)、車庫出入口；2、幼兒園、超市收貨場、垃圾站住置；3、分期開發(fā)的土地規(guī)劃，如別塞區(qū)后期可能周邊出現(xiàn)高層；是否在公示所附的平面圖或示意圖上準(zhǔn)確標(biāo)識；公不的重大的顯性不利因素及價格有關(guān)的特定因素，是否列入買賣合同附件中，是否有存檔等紅線外不利因素公示是否有對外公示牌；是否公示可能產(chǎn)生噪音的因素：機(jī)場、佚路、公路、立交橋、工廠、.隼市、學(xué)校、車站、貨場等是否公不可能產(chǎn)生的異味的因素：垃圾場、刃水河/塘、屠宰場、皮革廠，養(yǎng)禽，畜場、動物園等是否公示可能污染環(huán)境的因素：造紙廠、.化工廠、橡膠廠、廢品廠、衣牛友④的場所等不利因素公示、引客投的點題直查四易發(fā)戶訴重間前拄1s核對現(xiàn)場和銷售道具是否標(biāo)注；2、限銷售賣房過程，核對銷情是否對影晌戶有所4字體@1、標(biāo)題：是否正確；2、公示的位置：是否醒目；恰當(dāng)1、與價珞有關(guān)的特