江蘇東海雙西湖項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告書(shū)

PAGEPAGE31雙西湖項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告

說(shuō)明本報(bào)告是根據(jù)公司提供的基本材料、報(bào)告完成人從各種途徑收集的盡可能詳細(xì)的資料、實(shí)地考察、交談以及結(jié)合我司項(xiàng)目研究部的理論、經(jīng)驗(yàn)所完成的。我們將盡可能站在公正客觀和中立的立場(chǎng)為投資者提供一個(gè)比較完整的可行性分析，就我司項(xiàng)目研究部的職業(yè)道德，要求不為利益因素驅(qū)動(dòng)而影響評(píng)估的結(jié)論。目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一部分項(xiàng)目概況 3一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介 3二、地理位置 5三、交通及基礎(chǔ)設(shè)施 6四、政府規(guī)劃 6五、小結(jié) 8第二部分資源優(yōu)勢(shì)分析 9一、泉水資源 9二、高爾夫 10三、其它旅游資源 11第三部分規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目建議 13一、戰(zhàn)略規(guī)劃 13二、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目及其設(shè)施要求 15第四部分市場(chǎng)分析、預(yù)測(cè)與營(yíng)銷(xiāo)策劃 20一、房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析 20二、旅游業(yè)分析 22三、營(yíng)銷(xiāo)推廣思路 25第五部分項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析 28一、成本估算 28二、預(yù)測(cè)樓價(jià) 30第六部分投資建議 31一、項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì) 31二、項(xiàng)目的制約力 31三、投資建議 32

第一部分項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介1、區(qū)域介紹雙西湖是一個(gè)以旅游資源為媒介，以濕地、溫泉、水資源自然資源等為特色的，能夠?yàn)閲?guó)內(nèi)外的游客提供健康、休閑、內(nèi)容豐富的“綠色假期”的旅游度假村，同時(shí)為居住者提供便利、休閑健身、生活工作的理想人居環(huán)境。西雙湖在東海素有“小西湖”美稱(chēng)。此在此建立旅游度假村既適合商務(wù)旅游，也適合家居生活。周邊無(wú)任何其他工業(yè)企業(yè)、民居，為項(xiàng)目將來(lái)的發(fā)展提供了廣闊的空間。2、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)西雙湖項(xiàng)目占地8.1km2，計(jì)劃建設(shè)150萬(wàn)m2左右，總投資約20—25億左右。其中水體面積達(dá)到5057畝。它的建成將擴(kuò)大西雙湖的水容積，加強(qiáng)堤案的防洪蓄水功能。該項(xiàng)目首先啟動(dòng)，南湖中心商業(yè)區(qū)(加油站)，現(xiàn)已開(kāi)工建設(shè)的項(xiàng)目中心廣場(chǎng)建設(shè)及水晶塔景觀橋建設(shè)康橋半島回填工程詩(shī)林工程，用一年時(shí)間將主要景區(qū)，基礎(chǔ)配套設(shè)施全部建成，形成良好地湖區(qū)新城環(huán)境?？傮w大約三年可以建成一個(gè)：自然和諧，藍(lán)天、碧水、美居為一體，一流人才云集，一流要素匯聚的新東海。用地面積（M2）建筑占地面積（M2）總建（M2）建筑密度容積率A108021205247593719％0.7B124690236918647219%0.69C1381672901510706521%0.77D130359260729516220%0.73E1685073370112469520%0.74F1816093268911078118%0.61G143410229458489816%0.59H45249611312441855825%0.92綜合別墅區(qū)5131086157220934812%0.4【基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表】

二、地理位置東海位于江蘇省東北部，東瀕黃海，南臨淮安，西連彭城，北界齊魯，境內(nèi)擁有“江蘇第一湖”，“華東第一泉”，“亞洲第一井”是聞名中外的水晶之都?！倦p西湖與城市位置情況】項(xiàng)目位于東?？h城西部，距縣城中心2公里，距離蘇北洗浴療養(yǎng)勝地東海溫泉10公里，游覽區(qū)東西長(zhǎng)3.2公里，南北寬2.65公里【地塊周邊現(xiàn)狀：】城市環(huán)境惡化，由于經(jīng)濟(jì)需要，城市工業(yè)擴(kuò)張，導(dǎo)致在縣城經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，生態(tài)環(huán)境受到破壞擠壓，環(huán)境和綠化對(duì)于城市環(huán)境的平衡問(wèn)題日顯突出。

三、交通及基礎(chǔ)設(shè)施【交運(yùn)網(wǎng)絡(luò)暢通完備】水陸空交通兼?zhèn)?，鐵路、公路、航運(yùn)、航空都十分便利。東隴海鐵路橫貫全縣，境內(nèi)有5個(gè)火車(chē)站、4條鐵路專(zhuān)用線(xiàn)。國(guó)道、省道及普通公路構(gòu)成立體交通網(wǎng)絡(luò)，全縣道路總里程1769.4公里，連霍、同三高速，310、204國(guó)道，323、245、236省道等干支線(xiàn)公路38條，境內(nèi)縣鄉(xiāng)村道路全面暢通。連云港民航機(jī)場(chǎng)座落東海境內(nèi)白塔埠鎮(zhèn)，已開(kāi)通廣州、北京、上海等10多條航線(xiàn)。內(nèi)河擁有等級(jí)航道2條、等外級(jí)航道3條、碼頭5個(gè)，航道總長(zhǎng)130多公里，可抵長(zhǎng)江、京杭大運(yùn)河。特殊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，使東海已經(jīng)具有較強(qiáng)的對(duì)外輻射能力。向西，可以新亞歐大陸橋東橋頭堡為依托，向內(nèi)陸地區(qū)縱深輻射；向南，可覆蓋蘇北等廣闊地區(qū)；向北，可向魯南和膠東半島輻射。四、政府規(guī)劃東海城市建設(shè)要往湖邊靠，走入西雙湖時(shí)代，西雙湖畔應(yīng)該成為東海最大的亮點(diǎn)，成為東海匯聚一流人才，一流要素的最大匯聚地的指示精神?！段麟p湖東海新城》項(xiàng)目建設(shè)總體規(guī)劃推出湖濱濕地城市的新理念。兼顧五個(gè)融合：一是歷史與現(xiàn)代的融合；二是自然與人文的融合；三是休閑、旅游與人居的融合；四是商貿(mào)與信息的融合；五是體育健康與現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)的融合。規(guī)劃九大功能區(qū)區(qū)域，十八個(gè)景觀區(qū)。【五個(gè)融合】1、歷史與現(xiàn)代融合：把中心廣場(chǎng)建成東?？h的城市大客廳，以噴泉，圖騰柱，水晶塔展現(xiàn)東海歷史典故的大禹治水，神猴西游，福如東海等結(jié)合中心水晶塔構(gòu)成晶都眺望，把東海歷史與現(xiàn)代以及遠(yuǎn)景眺望有機(jī)結(jié)合起來(lái)，構(gòu)成一道亮麗的人文景觀，成為東海人民的會(huì)客廳。2、自然與人文的融合：整個(gè)新城以西雙湖為依托保護(hù)水域，降低湖底標(biāo)高，將地上湖變?yōu)榈叵潞?，擴(kuò)大容量，增加綠化，布局構(gòu)成世界地圖縮影，組成十八景區(qū)景觀，賦於人文理念，形成不同的城市功能區(qū)域。如詩(shī)林，讓文化名詩(shī)名篇與園林建設(shè)相輝映。3、休閑旅游與度假人居的融合：東海旅游是非常有開(kāi)發(fā)景的一大產(chǎn)業(yè)空間。以西雙湖中堤為軸線(xiàn)，建設(shè)中心廣場(chǎng)一十七孔景觀橋一市民主題業(yè)園一高爾夫球場(chǎng)與溫泉相呼應(yīng)，組成東海旅游觀光帶。以南山路，濱湖路親水休閑、娛樂(lè)區(qū)與湖濱別墅，森林島高級(jí)公寓，南湖高尚住宅區(qū)相融合，讓東海成為連云港的后花園。滬、蘇、浙客，有階層共享的居住天堂和休閑度假勝地。4、商貿(mào)會(huì)務(wù)與信息的融合：以湖濱路與和平路、南湖交匯處作為老城與新城的銜接口，建設(shè)10萬(wàn)m2超市，水晶、百貨三大商業(yè)區(qū)，配以東堤商業(yè)街，構(gòu)成新商業(yè)中心區(qū)域。同時(shí)配以森林島高級(jí)公寓，高爾夫俱樂(lè)部，商務(wù)會(huì)所構(gòu)成一流人才集聚區(qū)域，打造人才信息平臺(tái)，促進(jìn)區(qū)域可持續(xù)發(fā)展。5、體育健康與現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)相融合：充分利用湖區(qū)水源和地形優(yōu)勢(shì)建設(shè)水上漂流帆板，游艇、高爾夫球符合國(guó)際游艇比賽標(biāo)準(zhǔn)的等各項(xiàng)體育運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，所有這類(lèi)項(xiàng)目均采取市場(chǎng)化運(yùn)作，使其與三產(chǎn)現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展有機(jī)結(jié)合起來(lái)，形成東海旅游經(jīng)濟(jì)的新支柱【政府重視】東?？h聘請(qǐng)多學(xué)科的專(zhuān)家對(duì)以雙西湖為中心的東海縣城進(jìn)行全方位規(guī)劃，使“十五”末23平方公里的城區(qū)，擴(kuò)大到“十一五”末40平方公里，城市人口由16萬(wàn)人上升到30萬(wàn)人，逐步將東海建成全國(guó)硅材料產(chǎn)業(yè)基地、生態(tài)旅游型現(xiàn)代化湖濱城市、國(guó)際知名水晶之都，成為連云港市“一體兩翼”T型產(chǎn)業(yè)布局的重要支撐、沿東隴海產(chǎn)業(yè)帶的重要節(jié)點(diǎn)為了確保各級(jí)干部一心一意謀發(fā)展，縣委嚴(yán)格把好會(huì)議關(guān)、發(fā)文關(guān)，實(shí)行干部“三三制”（三分之一干部抓招商引資、三分之一干部抓機(jī)關(guān)業(yè)務(wù)、三分之一干部抓扶貧支農(nóng)）、“五五制”（50%抓招商引資、50%抓日常工作）。五、小結(jié)通過(guò)前面的介紹和分析，我們認(rèn)為：第一、項(xiàng)目立項(xiàng)受到政府極大重視和支持，項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定，是地方政府鼓勵(lì)和優(yōu)先發(fā)展的項(xiàng)目。項(xiàng)目建設(shè)有重要的社會(huì)意義。其次、從當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)投資環(huán)境來(lái)看，投資硬環(huán)境較好，作為旅游、度假、居住也將具有較大的發(fā)展空間。因此，在當(dāng)?shù)亟厝燃俅寰邆漭^好的發(fā)展?jié)摿?。第三、旅游資源豐富，建造濕地生態(tài)生活居住休閑項(xiàng)目具備可操作性?？傊?，雙西湖溫泉度假村具有較好的發(fā)展?jié)摿?。投資此溫泉度假村項(xiàng)目是必要的，也是可行的。

第二部分資源優(yōu)勢(shì)分析自然資源是我們項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)和立足點(diǎn)支撐，因此我們需要對(duì)項(xiàng)目本身具有的自然景觀優(yōu)勢(shì)有所認(rèn)識(shí)。一、泉水資源對(duì)于溫泉度假村來(lái)講，礦泉資源無(wú)疑是需著重考慮的一環(huán)。礦泉的出水量、水溫、以及泉水所蘊(yùn)含的礦物質(zhì)都將是投資此類(lèi)項(xiàng)目的投資者所需重點(diǎn)考察的對(duì)象。特殊的泉水礦物質(zhì)、及其對(duì)人體的功效將構(gòu)成溫泉度假村的一項(xiàng)重要的資源優(yōu)勢(shì)，不僅可利用它來(lái)開(kāi)發(fā)特色化的溫泉消費(fèi)項(xiàng)目，而且構(gòu)成了此類(lèi)休閑度假的營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)之一?！緶厝?jiǎn)介】溫泉是地下熱水的天然出露點(diǎn)。泉可分為礦泉和淡水泉，礦泉又分為溫泉與地下熱水和冷礦泉，前者主要指醫(yī)用礦泉，后者主要指醫(yī)用礦泉和飲用礦泉。我國(guó)對(duì)醫(yī)用礦泉又進(jìn)行不同的分類(lèi)：依溫度不同分為：依滲透不同劃分為：依PH不同可分為：冷泉：25°低滲：可融性固體在1—8g/L酸性泉：PH2—4微溫泉：25—33°C等滲：可融性固體在8—10g/L中性泉：PH6—7.5溫泉：34—37°C高滲：可融性固體在10g/L以上鹼性泉：PH8.5—10熱泉：38—42°C弱酸性泉：PH4—6高熱泉：43°弱鹼性泉：PH7.5—8.5溫泉對(duì)人體的醫(yī)療作用早已被人們認(rèn)識(shí)，在我國(guó)利用溫泉治病有悠久的歷史。溫泉對(duì)人體的作用可分為：（一）機(jī)械的刺激作用，包括水的浮力作用、水的靜壓作用和水的液體微粒運(yùn)動(dòng)對(duì)機(jī)體的摩擦作用；（二）溫度的刺激作用，溫度相差越大則刺激作用越大。溫度不同則其治療作用不同：低溫?。ǖ陀?4°C）具有促進(jìn)腎上腺能效應(yīng)，興奮交感神經(jīng)，皮膚血管收縮，脈搏緩慢，心搏出量減少，血壓升高，胃腸蠕動(dòng)降低等作用；不感溫浴的療效：礦泉水浴溫度在34-36℃之間時(shí)稱(chēng)為不感溫浴。此溫度對(duì)機(jī)體的刺激性最小，浸浴時(shí)對(duì)心血管和呼吸系統(tǒng)基本上無(wú)任何影響，此溫度長(zhǎng)時(shí)間浴療對(duì)神經(jīng)系統(tǒng)有明顯的鎮(zhèn)靜作用；溫?zé)嵩〉寞熜В旱V泉水溫度在37-39℃之間時(shí)稱(chēng)為溫?zé)嵩　４藴囟却龠M(jìn)膽鹼能的效應(yīng)，能興奮副交感神經(jīng)系統(tǒng)，血管擴(kuò)張，脈搏加速，心搏出量增加，血流加快，心動(dòng)強(qiáng)度增加，血壓下降，皮膚溫度升高，皮膚電阻下降，基礎(chǔ)代謝旺盛，胃腸蠕動(dòng)增強(qiáng)，胃液分泌開(kāi)始由增多逐漸減少。循環(huán)血量增加，呼吸頻率增加；高熱浴對(duì)機(jī)體的刺激比較強(qiáng)烈，機(jī)體反應(yīng)明顯，如強(qiáng)烈發(fā)汗，心臟負(fù)擔(dān)加重，血壓升高等。（三）礦泉的化學(xué)成分的刺激作用是礦泉水所獨(dú)有的特異性作用，并依礦泉水中所含成分的不同，以及礦泉本身的放射性和分離出來(lái)的氣體的放射性、礦化度、膠體性、滲透壓的不同，其作用也不盡相同。礦水浴時(shí)礦水是通過(guò)兩種形式對(duì)機(jī)體產(chǎn)生作用的，即離子狀態(tài)的化學(xué)成分進(jìn)入體內(nèi)與化學(xué)物質(zhì)附著在體表面而產(chǎn)生對(duì)皮膚的刺激作用。二、高爾夫高爾夫球場(chǎng)地理位置緊鄰綜合別墅區(qū)，揉和了優(yōu)美的天然景色和地勢(shì)優(yōu)越性，為球友提供了一處完美的擊球場(chǎng)地，此球場(chǎng)在規(guī)模和面積上也毫不遜色，力爭(zhēng)建成為東海乃至蘇北的最佳天然景觀高爾夫場(chǎng)地，以期成為東海一道亮麗風(fēng)景線(xiàn)。三、其它旅游資源【濕地】1、濕地定義：指無(wú)論其天然或人工、長(zhǎng)久或暫時(shí)性的沼澤地、泥炭地或水域地帶，帶有或靜止或流動(dòng)、或?yàn)榈?、半鹽水、鹽水水體者，包括低潮時(shí)水深不超過(guò)6米的水域。濕地被譽(yù)為“地球之腎”，受到全世界范圍的廣泛關(guān)注，在世界自然保護(hù)大綱中，濕地與森林、海洋一期并稱(chēng)為全球“三大生態(tài)系統(tǒng)”。2、濕地的功能濕地是蓄水、防洪的天然“海綿”濕地是自然生命基因庫(kù)濕地是地球排泄廢物、化解污染的“腎臟器官”濕地的綜合作用，濕地城市是城市規(guī)劃的一種全新形式，建立在濕地過(guò)濾花園基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)資源（水、土、空氣、能源）的更新。在濕地城市中，城市的發(fā)展不再破華環(huán)境，濕地城市是一種體現(xiàn)城市和自然的可持續(xù)和諧關(guān)系的新的城市模式。【功能分區(qū)】從地區(qū)分布及功能而言，我們將整個(gè)西雙湖劃分為九個(gè)大區(qū)域。湖東南面是住宅生活社區(qū)，和其相對(duì)應(yīng)的是湖西北面的綜合別墅區(qū)，此區(qū)域呈包圍之勢(shì)環(huán)繞于西雙湖。西雙湖的中心地帶是一個(gè)匯集商貿(mào)、娛樂(lè)、休閑、運(yùn)動(dòng)及生態(tài)環(huán)境的綜合區(qū)域。而環(huán)境周?chē)禈?lè)娛樂(lè)區(qū)、高爾夫休閑區(qū)等。最北面的是詩(shī)林區(qū)，使之成為著名的文化藝術(shù)交流場(chǎng)所。湖西南面設(shè)立為水上競(jìng)技村?！旧謲u】它以生態(tài)主題公園的形式，島上有繁茂的樟樹(shù)林。這個(gè)島嶼與開(kāi)放空間將會(huì)以全年毒晝夜開(kāi)放的形式面向公眾，并根據(jù)季節(jié)的變化設(shè)計(jì)不同的特色與主題。【十八景點(diǎn)】詩(shī)林水上娛樂(lè)中心湖濱大道水晶搭：西雙湖獨(dú)一無(wú)二的標(biāo)志水上競(jìng)賽中心濕地風(fēng)景區(qū)濕地觀鳥(niǎo)區(qū)：棲息著許多珍貴的鳥(niǎo)類(lèi)森林島南山大道：西雙湖的了望臺(tái)天然泳區(qū)商業(yè)大街：西雙湖的經(jīng)濟(jì)中心沙灘地西雙湖大橋五洲廣場(chǎng)碼頭西雙湖大酒店：是西雙湖的縮版，在此可一覽西雙湖的世界地圖板塊主題公園：位于西雙湖大橋的西端入口處高爾夫球場(chǎng)

第三部分規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目建議一、戰(zhàn)略規(guī)劃在進(jìn)行項(xiàng)目的戰(zhàn)略規(guī)劃時(shí)，應(yīng)該著重解決以下幾個(gè)問(wèn)題：1.項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)初期，如何制定一個(gè)完整的、規(guī)范的、有創(chuàng)意的戰(zhàn)略規(guī)劃？并且這個(gè)規(guī)劃應(yīng)該是經(jīng)過(guò)廣泛論證的；2.在項(xiàng)目的建設(shè)初期，就要體現(xiàn)和服從項(xiàng)目的戰(zhàn)略規(guī)劃；3.戰(zhàn)略規(guī)劃如何體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展？包括溫泉資源的利用與保護(hù)、內(nèi)部環(huán)境建設(shè)與外部環(huán)境的協(xié)調(diào)、短期經(jīng)濟(jì)利益與長(zhǎng)期市場(chǎng)培育等?！疽?guī)劃目標(biāo)】依靠硅、石英等天然資源，重點(diǎn)發(fā)展加工型產(chǎn)業(yè)成為東海城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向。西雙湖規(guī)劃以改善人民環(huán)境、加強(qiáng)稅務(wù)管理、大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)提升城市形象為目標(biāo)。西雙湖時(shí)代概念持續(xù)發(fā)展與良性戶(hù)動(dòng)特質(zhì)，以展現(xiàn)東?？h城市風(fēng)貌，以突出“水晶之都”水晶文化為依托，完善城市規(guī)劃布局。【規(guī)劃主題】我們以濕地中的城市衍生生態(tài)中的城市結(jié)構(gòu)，以現(xiàn)代科學(xué)為手段順應(yīng)未來(lái)城市走向。水景觀為主題原則：整體運(yùn)用與西雙湖區(qū)周邊環(huán)境相關(guān)的各個(gè)景觀要素，建筑、堤岸、橋梁、環(huán)境小品、植被綠化等，構(gòu)筑層次豐富、有序的水景觀風(fēng)貌。生態(tài)的原則：通過(guò)生態(tài)設(shè)計(jì)的規(guī)劃手法，如濕地對(duì)湖水的過(guò)濾、凈化功能等。產(chǎn)業(yè)發(fā)展的原則：東?？h是一個(gè)快速發(fā)展中的中國(guó)小城鎮(zhèn)的縮影，以城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展為目標(biāo)是一個(gè)重要的特征，本城市設(shè)計(jì)的重要意圖是通過(guò)對(duì)西雙湖的改造創(chuàng)造高質(zhì)量、生態(tài)特征明顯的湖區(qū)景觀，營(yíng)造東海縣風(fēng)貌景觀特色，以增加旅游的吸引力，發(fā)展與帶動(dòng)地方第三產(chǎn)業(yè)，跟隨城市向服務(wù)型國(guó)際化都市發(fā)展的步伐。防洪水的原則：東海縣西雙湖水體總面積占5.5平方公里。此次規(guī)劃將充分利用湖泊的灘涂地，重新規(guī)劃開(kāi)挖、改造、營(yíng)造一個(gè)獨(dú)具特色的東?？h風(fēng)族景觀，利用增加平均水深的方法使西雙湖庫(kù)容量在現(xiàn)有基礎(chǔ)上增加20％?！鹃_(kāi)發(fā)西雙湖對(duì)東海的戰(zhàn)略意義】湖泊對(duì)城市的重要性而言，它是調(diào)劑城市和平衡發(fā)展的重要地理資源。西雙湖對(duì)東?？h城來(lái)說(shuō)有著非常重要的戰(zhàn)略發(fā)展意義。西雙湖的發(fā)展可以是東海一大改變。西雙湖的改造成功，將使得連云港整個(gè)西北部的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展得到很大的變化。二、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目及其設(shè)施要求我們建議西雙湖項(xiàng)目主要由溫泉會(huì)所、高爾夫、別墅、康樂(lè)保健療養(yǎng)中心、水上竟技村莊等九大部分組成，相關(guān)的設(shè)施要求具體如下：項(xiàng)目設(shè)施要求溫泉會(huì)所利用資源優(yōu)勢(shì)，由溫泉浴城、康體理療中心、商務(wù)會(huì)議中心和風(fēng)味餐廳四部分組成。溫泉浴城和康復(fù)理療中心要求具有濃厚的溫泉文化氛圍，注重溫泉與中醫(yī)、文化和娛樂(lè)的結(jié)合,借助溫泉的住宿條件優(yōu)勢(shì)，把康復(fù)理療中心朝溫泉療養(yǎng)院方向建設(shè)；商務(wù)會(huì)議中心要求會(huì)議設(shè)備齊全，要能滿(mǎn)足不同類(lèi)別的商務(wù)會(huì)議客人的需求；風(fēng)味餐廳要布置獨(dú)特，體現(xiàn)農(nóng)家氛圍。高爾夫高尚運(yùn)動(dòng)文化，戶(hù)外運(yùn)動(dòng)的休閑娛樂(lè)去處。利用濕地建設(shè)獨(dú)特的濕地高爾夫球場(chǎng)和俱樂(lè)部，為蘇北魯南及周邊地區(qū)外企、外籍人員及企業(yè)家和成功人士提供一個(gè)聚會(huì)、休閑、交流、會(huì)商的高尚社會(huì)交往區(qū)域。酒店以住宿客人為服務(wù)對(duì)象，按照四星級(jí)旅游涉外飯店的標(biāo)準(zhǔn)配套服務(wù)設(shè)施，各座別墅要突出建筑外觀、內(nèi)部裝修風(fēng)格的獨(dú)特性和多樣化，體現(xiàn)各國(guó)、各民族的特色。詩(shī)林博物館突出人文特色文化氛圍。自然與人文的有機(jī)諧和體，使之成為著名的文化藝術(shù)交流場(chǎng)所商務(wù)會(huì)務(wù)中心對(duì)外開(kāi)發(fā)式商務(wù)會(huì)議中心，為商務(wù)談判提供會(huì)議場(chǎng)所，同時(shí)提供附加服務(wù)休憩娛樂(lè)、度假理想勝地水上竟技村多樣化的展示技能的娛樂(lè)休閑水上樂(lè)園，以湖為主題，開(kāi)展水上漂流、劃艇、帆板等體育訓(xùn)練和游樂(lè)，與現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，形成運(yùn)動(dòng)健康新時(shí)尚。康樂(lè)保健療養(yǎng)中心注重療養(yǎng)，體驗(yàn)診療，借助溫泉療養(yǎng)和景觀療養(yǎng)森林島別墅位于西雙湖最佳位置緊靠高爾夫球場(chǎng)，種植有大片森林植物的豪宅綜合別墅區(qū)四高綜合別墅區(qū)，企業(yè)商務(wù)成功人士、高層公務(wù)員的理想棲居地。森林高尚住宅區(qū)、新城住宅生活區(qū)和濕地臨湖別墅區(qū)共同構(gòu)成。環(huán)湖新城風(fēng)格多樣，特色明顯，富有時(shí)代建筑風(fēng)格和現(xiàn)代氣息的建筑群。景觀風(fēng)景區(qū)以現(xiàn)有中堤建造成的新區(qū)廣場(chǎng)一景觀大橋一市民主題公園一高爾夫球場(chǎng)為中心軸線(xiàn)配以濕地風(fēng)景區(qū)，詩(shī)林花卉，使新區(qū)成

為水景交融、風(fēng)景秀麗、相得益彰的亮麗風(fēng)景線(xiàn)圖示：【溫泉會(huì)所】溫泉會(huì)所是溫泉度假村的標(biāo)志工程，主要服務(wù)項(xiàng)目由溫泉浴城、康體理療中心、商務(wù)會(huì)議中心和風(fēng)味餐廳四部分組成。1、溫泉浴城：這是溫泉會(huì)所的基礎(chǔ)設(shè)施，包括經(jīng)典浴池和特色浴池兩類(lèi)。經(jīng)典浴池除了要保持普通溫泉浴池的一般功能外，更要突破傳統(tǒng)的溫泉洗浴觀念，突出“男女分浴”的健康洗浴觀念，在傳統(tǒng)洗浴設(shè)施功能的前提下增加和引進(jìn)先進(jìn)的洗浴服務(wù)設(shè)施和服務(wù)項(xiàng)目，提高服務(wù)檔次和設(shè)施水平。設(shè)置水幕電影等水上娛樂(lè)設(shè)施，開(kāi)發(fā)一些適合青少年旅客參加或家庭旅客共同參加的水上活動(dòng)和岸邊活動(dòng)。而特色浴池，則要成為溫泉浴城的精華所在。該服務(wù)區(qū)要注重突出溫泉文化，重點(diǎn)吸納東、西方的溫泉泡湯文化，出集眾家之長(zhǎng)，集健身、休閑、文化享受于一體的精品服務(wù)項(xiàng)目，一改傳統(tǒng)的溫泉單純“洗澡”和“治病”觀念。要設(shè)計(jì)建造各式各樣的溫泉湯池，重點(diǎn)突出回歸自然的形式。如各個(gè)湯池有的取山野意味，有的取園林意識(shí)，有的處于花叢環(huán)抱，有的處于巨樹(shù)濃蔭，有的為山環(huán)繞與水洞相連。各個(gè)湯池有大有小，大者可容納幾十人，小的鴛鴦湯池僅供二人，但主要是可供三五人或十人以下同時(shí)使用的“家庭池”、“友情池”?？煽紤]設(shè)置氣泡浴、差別浴、藥浴、花草浴、酒浴、香熏浴、泥砂浴、情調(diào)浴、陽(yáng)光浴等特色項(xiàng)目，在強(qiáng)調(diào)各種項(xiàng)目的特殊療效的同時(shí)突出享受、與大自然溶為一體的氛圍。2、康體理療中心：這是溫泉會(huì)所的主要配套服務(wù)設(shè)施。溫泉的水溫高，含有多種對(duì)身體有益的礦物質(zhì)。要在充分發(fā)揮溫泉這種固有功效的基礎(chǔ)上，針對(duì)治病和健身的需要，聘請(qǐng)專(zhuān)職醫(yī)師指導(dǎo)，配合純中草藥及中醫(yī)針灸、按摩、推拿、刮痧等治療形式及其他康體設(shè)施達(dá)到“有病治病，無(wú)病健身”的目的，使之成為省內(nèi)有名的溫泉康體理療之地。除此以外，還可以增設(shè)溫泉桑拿、溫泉美容美發(fā)等項(xiàng)目，從而豐富康體理療中心的服務(wù)項(xiàng)目，讓旅客有更多的選擇。3、商務(wù)會(huì)議中心：要有能夠容納200人左右的一個(gè)多功能廳，這個(gè)多功能廳除了要配備電腦、互聯(lián)網(wǎng)、投影儀、寬屏幕、高級(jí)音響各種等各種先進(jìn)的會(huì)議設(shè)施外，還應(yīng)配齊其他設(shè)備，以供客戶(hù)舉辦大型宴會(huì)和歌舞晚會(huì)。為了提高場(chǎng)地的綜合利用率，多功能廳應(yīng)采用可間隔式的裝修，以便服務(wù)人員按照客戶(hù)的需求把整個(gè)大廳間隔成幾個(gè)大小不一的小廳。除了多功能廳外，還要有三到五個(gè)裝修豪華、功能齊全的中小型會(huì)議室，以滿(mǎn)足客戶(hù)高檔次的需求。溫泉會(huì)所內(nèi)要設(shè)立一個(gè)商務(wù)中心，提供打字、復(fù)印、傳真、上網(wǎng)等服務(wù)，以及移動(dòng)電話(huà)和筆記本電腦的出租、維修、會(huì)議過(guò)程中的記錄、錄音等高級(jí)文秘服務(wù)。4、風(fēng)味餐廳：風(fēng)味餐廳內(nèi)的裝修不能太豪華，要與整個(gè)度假村的生態(tài)、環(huán)保風(fēng)格一致，采用木、竹、藤等天然材料，在整體布局、菜單設(shè)計(jì)、員工服裝等方面都突出一種在城市里無(wú)法享受到的農(nóng)家氛圍。依托度假村內(nèi)的生態(tài)農(nóng)莊，出品的原材料要以生態(tài)農(nóng)莊內(nèi)種植的無(wú)公害瓜果、蔬菜及其按照傳統(tǒng)農(nóng)家方法養(yǎng)殖的無(wú)公害的家禽、塘魚(yú)為主，并突出當(dāng)?shù)氐暮ｕr特色。制作要標(biāo)榜正宗的客家菜系做法，以著名的東江鹽火局雞、梅菜扣肉、東江釀豆腐等美味佳肴來(lái)吸引客人。還為客人免費(fèi)加工從生態(tài)農(nóng)莊和荷花池里采摘的瓜果蔬菜和從垂釣場(chǎng)釣到的塘魚(yú)，讓客人充分享受“娛樂(lè)的成果”?！靖郀柗蚯驁?chǎng)】戶(hù)外運(yùn)動(dòng)，高尚運(yùn)動(dòng)文化，提升這個(gè)新城的品質(zhì)和知名度，打造成為東海乃至連云港最好的天然景觀高爾夫球場(chǎng)，為球友提供完美的擊球場(chǎng)地，結(jié)合新城規(guī)劃的酒店，可以考慮建造高爾夫酒店。同時(shí)其他娛樂(lè)設(shè)施，各種室外活動(dòng)項(xiàng)目主要根據(jù)室外地形和湖光山色來(lái)開(kāi)發(fā)，整個(gè)區(qū)域要努力追求自然風(fēng)格。根據(jù)國(guó)際室外娛樂(lè)的潮流，將建造垂釣場(chǎng)、射箭場(chǎng)、滑草場(chǎng)、攀巖壁、野戰(zhàn)場(chǎng)、定向越野園、露營(yíng)區(qū)等多種室外活動(dòng)設(shè)施。垂釣場(chǎng)要打破傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)模式，形成設(shè)計(jì)獨(dú)特，魚(yú)類(lèi)眾多，自然情趣風(fēng)味較濃，配套服務(wù)設(shè)施完善，一年四季皆宜釣魚(yú)的場(chǎng)所。而射箭場(chǎng)、滑草場(chǎng)、攀巖壁、野戰(zhàn)場(chǎng)、定向越野園、露營(yíng)區(qū)等設(shè)施的建造要考慮以青年人為消費(fèi)主體。各種室外娛樂(lè)活動(dòng)都有一定的挑戰(zhàn)性，因此要注重各種設(shè)施的安全性，以及服務(wù)過(guò)程中的安全保護(hù)工作，讓旅客真正玩得盡興。所開(kāi)發(fā)的人工湖泊，除了用于垂釣場(chǎng)外，還可以用來(lái)開(kāi)發(fā)荷花池等項(xiàng)目，讓游客能在優(yōu)美的荷花池上泛舟、欣賞蓮花、摘采蓮蓬、品嘗蓮子，享受真正的自然風(fēng)情。【別墅區(qū)】北美風(fēng)格為主，由于溫泉?jiǎng)e墅采用開(kāi)放式的建筑布局，配有大面積的山坡、草地等公共區(qū)域，住宿、活動(dòng)場(chǎng)所較為分散，為了確保客人的生命和財(cái)產(chǎn)安全，溫泉度假村在加派保安人手、提高保衛(wèi)技能的同時(shí)還應(yīng)該要配置先進(jìn)的閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)、緊急報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)滅火系統(tǒng)和廣播系統(tǒng)等安全保衛(wèi)設(shè)施。除了要在室內(nèi)配置這些設(shè)施以外，在戶(hù)外也需要配置較多的安全保衛(wèi)設(shè)施。除此之外，還需要配備一些輕便、多用途的代步工具，如電瓶車(chē)等，以便事故發(fā)生時(shí)可以集合保衛(wèi)力量及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，從而提高安全保衛(wèi)工作的時(shí)效性。在溫泉?jiǎng)e墅的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，可以借用目前國(guó)際流行的分時(shí)度假概念來(lái)開(kāi)發(fā)：將別墅客房分割為單間產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般每年獲得一定時(shí)間的免費(fèi)入住權(quán)，其他時(shí)間委托溫泉度假村統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)，在年終獲得客房利潤(rùn)的一定比例收取投資回報(bào)?！揪C合別墅區(qū)】在別墅區(qū)植物的配置上要考慮品種的多樣性和新奇行。每棟建筑之間點(diǎn)綴高大的喬木組成綠色屏障，是每組建筑都置身于綠色的空間之中，形成一個(gè)較為靜謐的環(huán)境。在各建筑的主要入口處，用色彩鮮艷的花卉組成花莖與綠籬。草坪的品種也富于變化，不同的色彩，不同的質(zhì)感，形成不同氣氛的綠色空間在確保各建筑單元的私密性以外，在較大的空間處適當(dāng)?shù)狞c(diǎn)綴亭、廊、花架、活動(dòng)廣場(chǎng)的園林建筑及小品，為人們提供了觀賞活動(dòng)。交流的場(chǎng)地，增加了人與人之間的互動(dòng)性?！酒渌嚎禈?lè)保健療養(yǎng)中心、水上竟技村、商務(wù)會(huì)務(wù)中心、詩(shī)林博物館】康樂(lè)保健療養(yǎng)中心是整個(gè)新城不可或缺的必需配套，可以打造成兼顧旅游度假休閑的療養(yǎng)圣地，不僅針對(duì)新城業(yè)主，同時(shí)也對(duì)外營(yíng)業(yè)；水上竟技村容易吸引旅游度假人群的關(guān)注，也是東海乃至連云港市新穎的娛樂(lè)運(yùn)動(dòng)；商務(wù)會(huì)務(wù)中心是政商人士研討開(kāi)會(huì)的清靜場(chǎng)所，同時(shí)由于附加特色服務(wù)，成為這類(lèi)人群光顧的主要驅(qū)動(dòng)力；獨(dú)特景觀資源優(yōu)勢(shì)加上詩(shī)林博物館集聚的人文氛圍，使新城的居住環(huán)境更是優(yōu)上加優(yōu)。

第四部分市場(chǎng)分析、預(yù)測(cè)與營(yíng)銷(xiāo)策劃一、房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析【整體市場(chǎng)現(xiàn)狀與趨勢(shì)研判－供求情況】小結(jié)：2002年起東海城市化進(jìn)程發(fā)展，鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民開(kāi)始進(jìn)城購(gòu)置房產(chǎn)，市場(chǎng)走向繁榮。2003年、2004年市場(chǎng)銷(xiāo)售火爆，新建商品房供應(yīng)略顯不足。2005年由于前期累計(jì)開(kāi)發(fā)量較大，加上國(guó)家宏觀調(diào)控，客戶(hù)場(chǎng)外持幣觀望以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客源集中于2003年、2004年集中消化，使得2005年商品房消化放緩。東海房產(chǎn)市場(chǎng)明顯出現(xiàn)供大于求的狀況，銷(xiāo)售速度放慢、價(jià)格走勢(shì)趨于平穩(wěn)。市中心和郊縣成交狀況將出現(xiàn)分化，新一輪住宅對(duì)品質(zhì)要求的時(shí)代即將到來(lái)。小結(jié)：由于房產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，東海商品住宅價(jià)格在2002年處于較低水平，隨著房產(chǎn)投資大幅度增加、鄉(xiāng)鎮(zhèn)購(gòu)買(mǎi)力釋放，2003年起商品住宅價(jià)格一路走高。受?chē)?guó)家宏觀政策影響以及房產(chǎn)上市量短期內(nèi)放大，2004年-2005年商品住宅價(jià)格漲幅放緩。當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨皆鲩L(zhǎng)，投資意識(shí)加強(qiáng)，市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)不足、開(kāi)發(fā)品質(zhì)的提升，物業(yè)形態(tài)的豐富，成為了近年來(lái)東海商品房?jī)r(jià)格上漲的主要因素?！緟^(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)現(xiàn)狀】區(qū)域名稱(chēng)：西雙湖區(qū)域產(chǎn)品類(lèi)型：多層、別墅典型案例：西雙湖花苑、怡安公寓、福?；▓@價(jià)格區(qū)間：多層1450-1800元/平方米別墅1600-2300元/平方米【區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)】1、房產(chǎn)處于發(fā)展起步階段，未來(lái)發(fā)展空間大。西雙湖周邊區(qū)域?qū)儆谂Ｉ芥?zhèn)，近郊概念。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)始于2003年，起步較晚。加之交通配套不完善，該區(qū)域地段認(rèn)知度不強(qiáng)。隨著政府確定西遷，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)西雙湖房地產(chǎn)、旅游及配套產(chǎn)業(yè)，未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大。2、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)以別墅項(xiàng)目為龍頭，提升品位與檔次，未來(lái)將以中高檔產(chǎn)品為主。3、目前房產(chǎn)消費(fèi)以區(qū)域消費(fèi)群體為主，隨著政府西遷，區(qū)域?qū)肴丝谒刭|(zhì)不斷提高，未來(lái)房產(chǎn)消費(fèi)需求將不斷提升。4、圍繞西雙湖獨(dú)特的自然景觀，未來(lái)將發(fā)展為東海高尚人文、低密度居住社區(qū)。二、旅游業(yè)分析【旅游業(yè)發(fā)展前景誘人】學(xué)者的分析表明：21世紀(jì)是旅游業(yè)騰飛的世紀(jì)，未來(lái)5年，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和游戲規(guī)則的變化，旅游業(yè)在快速發(fā)展的過(guò)程中將出現(xiàn)大的變化：首先、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)是品牌價(jià)值增加，整個(gè)行業(yè)將出現(xiàn)大并購(gòu)。未來(lái)5年中國(guó)旅游行業(yè)必將出現(xiàn)類(lèi)似BassHotel&Resorts、Accor、Starwood、Marriott類(lèi)型的旅游業(yè)集團(tuán)。其次，中檔連鎖酒店將出現(xiàn)大發(fā)展，豪華連鎖酒店在豪華酒店市場(chǎng)中所占的市場(chǎng)份額也將大幅度提高。第三、服務(wù)國(guó)內(nèi)消費(fèi)者的休閑娛樂(lè)業(yè)將出現(xiàn)大發(fā)展。這是隨著國(guó)內(nèi)中產(chǎn)階層的壯大所必然出現(xiàn)的歷史潮流。第四、旅游景點(diǎn)類(lèi)的上市公司將得到良好的發(fā)展?！緰|海溫泉簡(jiǎn)介】東海溫泉位于東海縣西北20公里處羽山南，這里泉水灼熱，冬夏如湯，屬于噴泉式熱泉，泉水清澈透明，富含多種元素，有極重要的醫(yī)療價(jià)值。溫泉發(fā)現(xiàn)于唐代，相傳"唐王馬陷淤泥河，薛禮救駕"的故事就發(fā)生于此。明《隆慶海州志》載此泉曰："冬夏如湯"，清代《海州直隸州志》也有載"此泉有兩池，冬猶溫"。泉的地下水范圍很廣，東到糧站--農(nóng)機(jī)站一線(xiàn)，南到食品站一線(xiàn)，南北長(zhǎng)約900米，東西寬約750米，面積0.7平方公里。地下水溫達(dá)到94攝氏度，流出地面水溫82攝氏度，且流量達(dá)900余噸。以溫泉賓館浴室一帶最高，地下熱水出水量和溫度最高，并向外圍逐漸降低。泉水外觀透明、味咸，水質(zhì)量屬鈉鈣型，內(nèi)含有多種對(duì)人體有益和必須的微量元素，其中鍶、鋰、鋅、鋁等含量較高，氡、氟和溶解二氧化硅含量均達(dá)到礦泉水標(biāo)準(zhǔn)。可治多種皮膚病，對(duì)細(xì)胞再生和協(xié)調(diào)內(nèi)分泌有較好的效應(yīng)?！镜湫蜏厝?xiàng)目特點(diǎn)簡(jiǎn)介】華興池

華興池是最大的溫泉池，細(xì)心地看，你會(huì)發(fā)現(xiàn)"華興池"是仿中華版圖建成，依中國(guó)西高東低地勢(shì)不同、深淺不一，分低溫區(qū)和高溫區(qū)（青藏高原池），適應(yīng)不同游客的需求。池邊設(shè)有飲吧，可免費(fèi)供游客享用，可供300人同浴共游。三合風(fēng)呂此池呈獨(dú)特的三角形設(shè)計(jì)，祝福每位游客健康、快樂(lè)、長(zhǎng)壽。六福湯

大補(bǔ)元?dú)獾娜藚?，?fù)脈固脫的靈芝，補(bǔ)血活血的當(dāng)歸，清利頭目的薄荷，美容美發(fā)的蘆薈，清熱解毒的艾葉和三丫苦，與溫泉水雙效合一，相得益彰，其功效之神奇自然就不言而喻了。忽然一泉

在溫泉池的頂棚上設(shè)有若干個(gè)機(jī)關(guān)，在人毫不知情的情況下，毫無(wú)規(guī)律地噴酒冰水，使游客享受新鮮、刺激、浪漫之樂(lè)趣。木溫泉

御溫泉特設(shè)的木溫泉，運(yùn)用五行原理，全部采用芬蘭白木松木質(zhì)結(jié)構(gòu)，優(yōu)質(zhì)的白木松在溫泉水的滋潤(rùn)下，雙效合一，健脾行氣，護(hù)胃益臀。酒溫泉

"天若不愛(ài)酒，天上無(wú)酒仙；地若不愛(ài)酒，地上無(wú)酒泉"。在溫泉水中不斷滴入小米酒，米酒合溫泉水的雙效合一，相得益彰，既可解乏，又可加快血液循環(huán)，促進(jìn)新陳代謝，浴后令人精神振奮，經(jīng)常沐浴，能讓人在不知不覺(jué)中留住青春。紅酒泉

在溫泉中不斷加入高檔紅葡萄酒，酒香怡人，浴后可使人精神振奮，美容護(hù)膚效果佳，特別適合女士浸泡?；ú轀厝?/p>

溫泉中置入40多種中草藥，在溫泉的作用下，藥香四溢，對(duì)腰、肩痛有奇效，經(jīng)常沐浴可以養(yǎng)顏?zhàn)o(hù)膚咖啡溫泉

溫泉中加入適量咖啡提取液，因而濃香四溢，浴后能令人精神煥發(fā)，皮膚潤(rùn)澤，常浴能容顏永駐。浴足池

"樹(shù)老根先絕，人老足先衰"。御溫泉按照足部反射區(qū)按摩的原理，特設(shè)浴足池溫泉，泉底采用凹凸不平的鵝卵石，對(duì)腳起按摩作用，水中置入十幾種對(duì)足部保健有益的中草藥，可促進(jìn)血液循環(huán)，增強(qiáng)免疫力，促進(jìn)新陳代謝，并對(duì)腳氣等疾病有諸多良效。三、營(yíng)銷(xiāo)推廣思路思考：市場(chǎng)定位準(zhǔn)確（賣(mài)什么？賣(mài)給誰(shuí)？）特色挖掘至關(guān)重要（項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)的把握）軟件和硬件的協(xié)調(diào)（自然資源和人力資源的整合）該項(xiàng)目具有優(yōu)越的自然景觀優(yōu)勢(shì)，同時(shí)規(guī)模效應(yīng)決定了該項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和客戶(hù)定位是多層次的?！臼袌?chǎng)定位】以旅游地產(chǎn)為核心競(jìng)爭(zhēng)力（賣(mài)旅游資源更是賣(mài)我們的項(xiàng)目）區(qū)域大型高檔別墅社區(qū)結(jié)合花園景觀住宅旅游休閑度假、商業(yè)娛樂(lè)等服務(wù)功能的綜合地產(chǎn)項(xiàng)目【客源分析】類(lèi)型區(qū)域特征購(gòu)房動(dòng)機(jī)客群重視度自住客當(dāng)?shù)?、連云港等地企業(yè)主、公務(wù)員、企業(yè)團(tuán)購(gòu)等生活居住、養(yǎng)老、療養(yǎng)等*****投資客范圍擴(kuò)大至華東區(qū)域充足資金，具有投資經(jīng)歷，華東區(qū)域?yàn)橹鳚M(mǎn)足自身旅游、休閑度假、商務(wù)需求，兼顧委托管理獲取投資利潤(rùn)****其它當(dāng)?shù)亍⑦B云港或其它外來(lái)人口工作經(jīng)商、當(dāng)?shù)厝硕沃脴I(yè)等外來(lái)經(jīng)商、工作等***【營(yíng)銷(xiāo)推廣思路】該項(xiàng)目如何成為市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)，如何引發(fā)消費(fèi)欲望，除了要有正確的市場(chǎng)定位外，還必須加大營(yíng)銷(xiāo)推廣的力度。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一開(kāi)始就設(shè)立專(zhuān)職的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)，全面負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)調(diào)研、制定營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃、設(shè)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)組合、開(kāi)展促銷(xiāo)活動(dòng)、與其他部門(mén)溝通協(xié)調(diào)等營(yíng)銷(xiāo)行為。該項(xiàng)目由于內(nèi)設(shè)服務(wù)項(xiàng)目多，工程量大，開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)，因此整體的營(yíng)銷(xiāo)推廣活動(dòng)在開(kāi)發(fā)建設(shè)期和實(shí)際運(yùn)營(yíng)期各有側(cè)重。1、開(kāi)發(fā)建設(shè)期的營(yíng)銷(xiāo)推廣重點(diǎn)在開(kāi)發(fā)建設(shè)期間，營(yíng)銷(xiāo)推廣重點(diǎn)在于迅速提高知名度，創(chuàng)建品牌。借助政府的免費(fèi)對(duì)外宣傳機(jī)會(huì)來(lái)提高知名度。通過(guò)報(bào)紙電視等可視媒體對(duì)當(dāng)?shù)丶斑B云港市宣傳造勢(shì)，集中突出項(xiàng)目的自然景觀賣(mài)點(diǎn)，引發(fā)受眾人群對(duì)該項(xiàng)目的初步感性認(rèn)識(shí)。項(xiàng)目正式開(kāi)工建設(shè)階段需要撒網(wǎng)式廣告轟炸，廣而告之，擴(kuò)大受眾人群范圍；項(xiàng)目出地面階段集中投放特定消費(fèi)人群。公開(kāi)階段，邀請(qǐng)記者前來(lái)游玩，以獲得有利的，甚至免費(fèi)的媒體報(bào)道；印制各種宣傳手冊(cè)供旅行社向旅客介紹度假村；承攬政府部門(mén)的一些重大接待任務(wù)等等。通過(guò)各種促銷(xiāo)手段在短時(shí)間內(nèi)迅速打開(kāi)市場(chǎng)，給到過(guò)雙西湖的旅客和本地的居民都留下良好的印象，讓他們成為該項(xiàng)目的免費(fèi)宣傳者。引爆現(xiàn)場(chǎng)，儲(chǔ)備客戶(hù)；開(kāi)盤(pán)階段，集中簽約，銷(xiāo)控把握。當(dāng)項(xiàng)目工程全部完成，開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)入尾聲，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)就要加大促銷(xiāo)力度：在電視、報(bào)紙等媒體上發(fā)布廣告，提供能增加知名度和增強(qiáng)聲譽(yù)的新聞稿。2、實(shí)際運(yùn)營(yíng)期的營(yíng)銷(xiāo)推廣重點(diǎn)當(dāng)該項(xiàng)目初步打開(kāi)市場(chǎng)，進(jìn)入實(shí)際運(yùn)營(yíng)期后，營(yíng)銷(xiāo)推廣的重點(diǎn)就由迅速提高知名度轉(zhuǎn)向吸引新顧客，爭(zhēng)取回頭客。溫泉度假村要與旅行社建立良好的合作伙伴關(guān)系，執(zhí)行雙贏的利益分配方案；與附近的旅游景點(diǎn)簽訂合作協(xié)議，相互提供優(yōu)惠，為對(duì)方爭(zhēng)取客源；建立客戶(hù)檔案，與商務(wù)會(huì)議客人和企業(yè)客戶(hù)搞好關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)工作。此外，還要定期舉辦各種特色活動(dòng)，滿(mǎn)足旅游求新求異的心理需求。贊助一些當(dāng)?shù)卣男蜗笮麄鞴ぷ鳎约芭c度假村內(nèi)各種服務(wù)項(xiàng)目相關(guān)的公益活動(dòng)，如生態(tài)農(nóng)業(yè)、高爾夫友誼賽、水上竟技體育事業(yè)等，從而增強(qiáng)項(xiàng)目品牌力。

第五部分項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析說(shuō)明：項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析是建立在前面的資源分析、市場(chǎng)分析和經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目建議等內(nèi)容基礎(chǔ)上，以盡可能合理的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)，其中的數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)和估計(jì)多參考了行業(yè)內(nèi)運(yùn)作的專(zhuān)業(yè)數(shù)據(jù)或相關(guān)行業(yè)和地區(qū)的普遍水平，因此有一定代表性和參考價(jià)值。但由于實(shí)際的基建規(guī)劃和開(kāi)支等具體事宜需由開(kāi)發(fā)方和專(zhuān)門(mén)的工程承包隊(duì)進(jìn)一步詳細(xì)商討，計(jì)劃投資與實(shí)際投資的內(nèi)容差別較大，因此預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)和投入運(yùn)營(yíng)后的實(shí)際數(shù)據(jù)必須進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。雙西湖項(xiàng)目是集居住、度假、娛樂(lè)、休閑、健身、理療為一體的綜合服務(wù)項(xiàng)目，且處于準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)階段，工程量比較大，需要較多資金。一、成本估算本項(xiàng)目占地面積196037萬(wàn)平方米，地上總建筑面積1312916平方米，約合2943畝，土地出讓金88290萬(wàn)元。注釋?zhuān)焊鶕?jù)《東?？h牛山鎮(zhèn)土地定級(jí)估價(jià)報(bào)告》，牛山鎮(zhèn)四級(jí)地住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)為220元/平方米，該基準(zhǔn)地價(jià)是指宗地“四通一平”條件下，住宅用地法定最高年限70年期的地價(jià)，其中包括了土地取得費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、宗地紅線(xiàn)內(nèi)開(kāi)發(fā)費(fèi)、利息、利潤(rùn)和土地增值收益。依據(jù)以下基準(zhǔn)地價(jià)基本公式：V=Vlb×(1+Σki)×Kj式中：V土地價(jià)格；Vlb某一用途土地在某一級(jí)別上的基準(zhǔn)地價(jià)；Σki宗地地價(jià)修正系數(shù)；Kj估價(jià)期日、容積率、土地使用年期等其他修正系數(shù)。此外，待估宗地所在區(qū)域2003年1月至今地價(jià)有較大上升，故在此應(yīng)作期日修正。根據(jù)2003年《江蘇省東?？h城區(qū)土地分等定級(jí)估價(jià)報(bào)告》，經(jīng)分析影響待估宗地