小產(chǎn)權(quán)房糾紛案例

天津城里人買村里房買出官司小產(chǎn)權(quán)房糾紛實錄11-03-21來源：未知近年來，隨著房價飆升，部分市民選擇在城市近郊買房，但我國有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，禁止城鎮(zhèn)居民購買宅基地上的農(nóng)村房屋，市民馬文就因為購買了宅基地上的房子成了被告。買農(nóng)村房十多年后被告馬文沒有子女，名下也沒有房產(chǎn)。1994年，他花兩萬多元購買了本市郊區(qū)村民劉志的一套住房，雙方簽訂了房屋買賣合同，但是房屋并未過戶。此后馬文一直居住在此，靠吃低保度日，沒想到住了十幾年，卻被劉志告上了法庭。原來，房屋買賣后一直沒有過戶，而劉志家人口增加需要住房，村委會以劉志有兩套住房為由不予撥給土地。劉志認(rèn)為，馬文是城鎮(zhèn)戶口，現(xiàn)行法規(guī)不準(zhǔn)城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村住房，十多年前的房屋買賣無效，兩人協(xié)調(diào)不成只得打起官司。合同無效原告訴求被駁東麗區(qū)法院認(rèn)為，此案中馬文取得了買賣房屋的所有權(quán)，但未取得須經(jīng)政府審批許可的宅基地使用權(quán)。農(nóng)村房屋買賣中必然涉及宅基地使用權(quán)主體的變更，國務(wù)院辦公廳國辦發(fā)[1999]第39號《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)格土地炒賣的通知》、國務(wù)院2004年《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》、國土資源部2004年《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》中均明確“宅基地使用權(quán)的取得人應(yīng)當(dāng)是取得農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員資格的人，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民購買宅基地上的農(nóng)村房屋”。馬文是城鎮(zhèn)居民，劉志是村民，宅基地屬于村集體所有。馬文的買房行為違反了有關(guān)禁止性規(guī)定，雙方買賣房屋的行為應(yīng)屬無效。但法院不能為劉志故意毀約行為張目，應(yīng)尊重被告于1994年買房的事實，規(guī)范當(dāng)事人交易行為，兼顧誠實信用，維護社會的和諧穩(wěn)定。因此，法院駁回了劉志的訴求。劉志不服向市二中院提起上訴，再次被駁回。大興區(qū)***村村民張先生，為了一套小產(chǎn)權(quán)房已打了兩年多官司。2005年年末，張先生準(zhǔn)備將已出售給李女士的自建房收回，雙方產(chǎn)生分歧繼而對簿公堂。然而在訴訟未了之際，該小產(chǎn)權(quán)房所在地遭遇拆遷。今年1月27日，這棟爭議中的房屋被強拆。當(dāng)?shù)夭疬w辦稱，待買賣雙方訴訟平息后再分配拆遷補償利益。訴訟期間遭遇拆遷張先生售出的房子位于大興區(qū)***村槐福北街一排一號，被拆除前是一個北房8間、西房3間的小院。1999年，張先生將這套自建房賣給李女士。2005年年末，他家又準(zhǔn)備將房屋收回，但李女士家不愿意。2006年，法院判決雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。其后，張先生再訴李女士，要求她返還房屋和集體土地宅基地使用證。法院審理后判決李女士返還房屋和集體土地宅基地使用證，同時張家需支付給李女士購房款、裝修款和宅基地區(qū)位補償價共51萬多元。對于該判決，李女士提起上訴，目前此案仍處于市一中院的審理階段。然而就在官司未了之際，去年12月，瀛海鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)項目開建，作為舊村改造工程一部分，這套小院也在拆遷之列。房子要回補償未得今年1月11日，張家將需要支付給李女士的51萬余元補償全數(shù)交付給了大興法院。第二天，李女士騰房，張家重搬回小院。此后張家要求與開發(fā)商簽訂拆遷補償協(xié)議，但遭到了開發(fā)商的拒絕?！八麄冋f房子現(xiàn)在是他們的，而我們是非法入住。”張家之后了解到，此前開發(fā)商已與李女士簽訂了拆遷補償協(xié)議。張先生說，按照可以預(yù)見的結(jié)果，法院將會要求李女士返還房屋和權(quán)屬證明，張家才應(yīng)該是拆遷的受益人?，F(xiàn)在開發(fā)商與李女士簽訂協(xié)議，造成了兩個麻煩。一是李女士不會站在張家的立場上考慮利益，二是補償款如果發(fā)給了李女士，張家追討起來就成了大麻煩。就在張家頭疼之際，1月27日，拆遷工人突然走進小院，將張先生的家人勸出，挖掘機隨后開動。這一天，這個官司未了的小院變成了廢墟。開發(fā)商凍結(jié)補償款小院被拆除之后，余波未了。張先生家更為關(guān)心拆遷補償款的歸屬問題。1月28日，瀛海鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)項目拆遷辦公室政策解答組的工作人員稱，開發(fā)商已凍結(jié)了這筆補償款。工作人員稱，開發(fā)商已獲悉房屋買賣雙方的訴訟情況，但因等到訴訟完結(jié)可能需很長時間，而開發(fā)、拆遷的期限固定，如果等爭訟塵埃落定時再進行拆遷，會給開發(fā)商帶來巨額損失。考慮到在爭訟期間房屋的實際居住人和集體土地宅基地使用證所有人還都是買房人李女士，開發(fā)商就與李女士簽訂了拆遷協(xié)議，并在她騰房后將房屋拆除。兩人表示，拆遷辦其實照顧到了雙方的利益。因考慮到拆遷的最終受益人法院還未最終裁定，開發(fā)商因此暫時凍結(jié)了這筆補償款?！拔覀儨?zhǔn)備等到雙方官司打完后，按照生效的法院判決把這筆錢支付給法定的受益人，張家完全不必?fù)?dān)心這筆錢會被拿走”。瀛海鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長孟憲增稱，此一處理方案是多部門協(xié)商后形成的。孟憲增說，在得到張家的反映后，鎮(zhèn)政府召集了開發(fā)商和大興法院的領(lǐng)導(dǎo)進行協(xié)商，之后形成了這個方案，既保證了開發(fā)的順利進行，也有利于保護爭訟雙方的利益。房價一上漲，小產(chǎn)權(quán)房往往就會受到熱捧。目前不少地方的樓市有了回暖的跡象，小產(chǎn)權(quán)房也隨之又開始受人青睞起來。6月2日，深圳市公布了《深圳市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》，被不少人解讀為將對小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”。一石激起千層浪，《決定》的出臺，立刻助推了小產(chǎn)權(quán)房話題的熱度。雖然深圳市人大有關(guān)負(fù)責(zé)人迅速出來澄清：“轉(zhuǎn)正”一說屬于誤讀，但小產(chǎn)權(quán)房的問題卻在百姓的生活中繼續(xù)存在。事實上，在我國現(xiàn)有的法律中，“小產(chǎn)權(quán)房”只是一個民間的說法，而非一個真正的法律概念。目前，我國法律尚沒有對小產(chǎn)權(quán)房的統(tǒng)一規(guī)定，經(jīng)常被大家作為依據(jù)援引的，往往都是相關(guān)部門的一些政策。然而，盡管如此，與小產(chǎn)權(quán)房有關(guān)的糾紛卻頻頻出現(xiàn)在訴訟領(lǐng)域。通過法院裁判的三個案例，我們可以看出，在目前沒有法律統(tǒng)一規(guī)定的情況下，對于小產(chǎn)權(quán)房的問題，司法實踐中是區(qū)別對待的，一律說買小產(chǎn)權(quán)房有效或無效似乎都有失偏頗；而在能否成為小產(chǎn)權(quán)房主的過程中，是否具有小產(chǎn)權(quán)房所在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的身份是個至關(guān)重要的問題。希望我們約請法官精心采寫的以下案例，能夠為大家提供一些關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的法律知識。——編者賣小產(chǎn)權(quán)房給城里人

房價上漲想毀約被駁回舊村改造得房兩套

賣房后悔主張合同無效2009年4月3日，一紙終審判決讓王強(化名)想收回房子再賺錢的“好夢”碎了。事情還要從2005年說起。這年12月，王強所在的村進行舊村改造，村委會跟王強簽了房屋拆遷貨幣補償協(xié)議和房屋拆遷安置合同。隨后，王強得到兩套二居室樓房。王強妻子曾經(jīng)的同事孫林(化名)，聽說王強拆遷得了兩套房子，就與王強協(xié)商購買其中的一套。王強一想，反正也住不了這么多房子，賣了還能賺點錢。雖然王強是農(nóng)村戶口，孫林是城鎮(zhèn)戶口，但王強所在的村村委會、黨支部兩委班子對于村民出售拆遷所得的小產(chǎn)權(quán)樓房并沒有做出禁止性規(guī)定，對王強賣房的事情也表示不予干涉。2006年1月，王強與孫林簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，約定：王強為原房屋產(chǎn)權(quán)人(小產(chǎn)權(quán))。經(jīng)雙方協(xié)商，產(chǎn)權(quán)人王強愿將本套房屋的所有權(quán)賣給孫林。本房屋的出售價格為135000元。本房屋屬于小產(chǎn)權(quán)房屋，買受人應(yīng)遵守當(dāng)?shù)卮逦瘯挠嘘P(guān)制度和規(guī)定。隨后，王強與孫林履行了該合同，房款兩清。哪知天有不測風(fēng)云。房子賣了以后，當(dāng)?shù)氐姆績r卻一路飆升。2008年4月，王強以國家禁止城市居民購買農(nóng)民房屋，且孫林是城市居民，故房屋轉(zhuǎn)讓合同屬于無效合同為由，起訴要求法院確認(rèn)雙方簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同無效，讓孫林騰房。孫林對于被訴一事認(rèn)為，簽訂合同時，雙方明知該樓房是小產(chǎn)權(quán)房。而且，雙方簽訂合同時是完全自愿的，房屋已經(jīng)交付完畢；經(jīng)過兩年的時間，該房子已經(jīng)有很大的升值。孫林辯稱：“王強是受利益驅(qū)動才起訴我。法律不應(yīng)支持這種見利忘義、背信毀約的行為。我保留進一步追究王強的濫用訴權(quán)的行為給我造成的經(jīng)濟損失的權(quán)利?！蓖徶?，法官問孫林房屋的現(xiàn)狀如何，孫林氣憤地說：“我買房后進行了簡單裝修就把房子出租了。王強想把房子要回去，我不同意，他就騷擾租房的人，說他才是真正的房東，要把租我房的人趕走?，F(xiàn)在，租房的人都不交房租了?！弊栽纲I賣小產(chǎn)權(quán)房被法院認(rèn)可法院經(jīng)審理后認(rèn)為，公民合法的民事權(quán)益受法律保護，王強與孫林在簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓合同》時，已經(jīng)明知該房屋為小產(chǎn)權(quán)樓房；對小產(chǎn)權(quán)樓房是否可以轉(zhuǎn)讓，當(dāng)?shù)卮迕裎瘑T會并沒有具體的限制性規(guī)定。王強與孫林在雙方自愿基礎(chǔ)上簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，內(nèi)容并未損害國家、集體及第三方的合法權(quán)益，且雙方在合同簽訂后，已各自履行了支付房屋價款和交付房屋的義務(wù)，該合同所約定的內(nèi)容已實際履行完畢。在此情況下，王強要求確認(rèn)其與孫林簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》無效、孫林退房的請求，理由不充分，對其訴訟請求，法院不予支持。法院依據(jù)《民法通則》第五條之規(guī)定，判決駁回原告王強的訴訟請求。一審宣判后，王強不服判決，提出上訴。二審法院經(jīng)審理后，判決駁回上訴，維持原判。法官釋法——城里人買農(nóng)民的小產(chǎn)權(quán)房在一定條件下有效近幾年來，隨著舊村改造、小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐的加快，以及國家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地的需求猛增，征房占地現(xiàn)象較為普遍，由此導(dǎo)致的城市郊區(qū)小產(chǎn)權(quán)樓房層出不窮。其中很大一部分是農(nóng)村村民拆遷后以優(yōu)惠價款購買的自住樓。這些小產(chǎn)權(quán)樓房中的一部分通過買賣等方式被城鎮(zhèn)居民購買。隨著小產(chǎn)權(quán)樓房的升值，部分賣房人在利益的驅(qū)使下，起訴要求確認(rèn)雙方的買賣合同無效，讓買房人退房。對于城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)民小產(chǎn)權(quán)樓房的效力問題，目前尚沒有任何一部法律對此作出明確的規(guī)定。鑒于法官不得拒絕裁判的法理精神，法院在沒有明文規(guī)定的情況下，仍然必須作出裁判。一般而言，法官在裁判此類案件時需要綜合考慮以下幾個因素：一、當(dāng)事人之間的行為是否符合民法的基本原則：平等原則、自愿原則、公平原則、誠實信用原則、公序良俗原則；二、是否存在導(dǎo)致合同無效或者可撤銷的法定情形，即能否適用合同法第52條至第54條的內(nèi)容；三、基層組織比如村委會、黨支部的意見。由于我國實行村民自治，因此，村民委員會的意見至關(guān)重要。在本案中，王強與孫林在簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》中明確寫明“本房屋屬于小產(chǎn)權(quán)房屋”，因此，對于這一事實，雙方均明知，不存在欺詐或者重大誤解的情形。另外，雙方對于買賣房屋一事，也是自愿進行的，沒有任何脅迫或者乘人之危的情形。而且，王強從村委會買房時花費11.6萬元，而幾天后王強就以13.5萬元價格將房屋轉(zhuǎn)賣給孫林，王強獲利近2萬元。因此，雙方之間的交易也是公平的。最后，該村村委會、黨支部兩委班子對于村民出售拆遷所得的小產(chǎn)權(quán)樓房并沒有作出禁止性規(guī)定，表示不予干涉。也就是說，雙方買賣房屋的行為沒有損害國家、集體或者第三人的利益。值得一提的是，農(nóng)民在其宅基地上建設(shè)的房屋與農(nóng)民通過舊村改造、拆遷安置而得到的小產(chǎn)權(quán)樓房不可同日而語，二者之間存在比較明顯的差別。農(nóng)民在其宅基地上建設(shè)的房屋與宅基地使用權(quán)緊密聯(lián)系，宅基地使用權(quán)是土地管理法、物權(quán)法明確規(guī)定的由農(nóng)村村民專享的一項用益物權(quán)。而農(nóng)民通過舊村改造、拆遷安置而得到的小產(chǎn)權(quán)樓房并不是建設(shè)在自己家宅基地上的，因為舊村改造后宅基地使用權(quán)消滅，小產(chǎn)權(quán)樓房是建設(shè)在該村集體土地上的。父母將小產(chǎn)權(quán)房贈兒子被確認(rèn)有效老兩口拆遷得房兩套

悄悄贈一套給兒子老賈夫婦早年生育一兒一女，2002年秋天，老賈因冠心病住院做了手術(shù)。此時，老賈所在的村莊正在拆遷。老賈用拆遷款購買了兩套兩居室村民自住樓房。村委會給老賈頒發(fā)了兩本《房屋所有權(quán)證》。該《房屋所有權(quán)證》的注意事項第三條規(guī)定：“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓變更(如買賣、轉(zhuǎn)讓、繼承等)，房屋狀況變動應(yīng)及時向發(fā)證單位申請登記，經(jīng)批準(zhǔn)后方可有效。2003年秋天，老賈的兒子小賈結(jié)婚，老賈就讓小賈夫婦住進了自己購買的一套房子里。后來，老賈夫婦商量后決定將房本的名字變更為小賈。事后小賈也沒提反對意見。由于老賈住院時醫(yī)療費多是借來的，老賈長期不還，債主們就找上門來了。老賈夫婦商量后，決定將他們自己居住的那套樓房賣掉，以解燃眉之急。賣房后的老賈夫婦只好租房居住。由于小賈堅決反對賣房還債，他與其父母之間產(chǎn)生了矛盾。2007年，老賈夫婦以小賈得到贈與房產(chǎn)后將二老趕出家門、不履行贍養(yǎng)義務(wù)為由要求法院撤銷房屋贈與合同。庭審中，法官問老賈夫婦為什么要把房本的名字變更為小賈，老賈說：“當(dāng)時，我的外債不少，怕債主們把我告上法院，法院再把我的房子給拍賣了，所以就決定把房本的名字改成兒子的名字。改名時，他不知情。后來，他知道這件事就把房本要走了?！毙≠Z則說：“賣房前，我已經(jīng)東拼西湊了七八萬元，想替他們還債。我反對賣房，可他們不聽，非要賣。雙方為此大吵一架?，F(xiàn)在沒房了，又來找我要，我當(dāng)然不同意?！标P(guān)于贍養(yǎng)問題，小賈說：“我每月的工資只有1000元，妻子沒有固定職業(yè)，還要照顧小孩，因此，我的收入除了養(yǎng)家糊口外所剩無幾。而且，2004年至2006年，村委會發(fā)給我個人的每月200元生活費已經(jīng)由我父母領(lǐng)取。這就可以視為我履行了贍養(yǎng)義務(wù)?！?/p>

對于小賈的辯解意見，法庭查明確實屬實。不符合法定條件

撤銷贈與被駁回法院經(jīng)審理后認(rèn)為，依法成立的合同，具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。老賈夫婦將拆遷所得的兩套樓房中的一套所有權(quán)人變更為小賈，應(yīng)視為老賈夫婦對小賈的贈與行為。該行為并不違反相關(guān)法律法規(guī)，且小賈表示接受，故贈與合同成立并生效。村委會發(fā)給小賈的每月200元生活費已經(jīng)由老賈夫婦連續(xù)領(lǐng)取2年，故老賈夫婦所述小賈不履行贍養(yǎng)義務(wù)，沒有事實根據(jù)。老賈夫婦在贈與房屋時也沒有與小賈另行約定其他附帶義務(wù)，故對二原告要求撤銷房屋贈與合同的訴訟請求，法院不予支持。法院一審判決駁回原告老賈夫婦的訴訟請求。老賈夫婦不服判決，提出上訴。二審法院經(jīng)審理判決駁回上訴，維持原判。法官釋法——悄悄贈與小產(chǎn)權(quán)房

想撤銷須符合法定情形我國合同法規(guī)定了贈與人的任意撤銷權(quán)和法定撤銷權(quán)兩種手段以保障贈與人的合法權(quán)益。贈與人的任意撤銷權(quán)，是指贈與合同成立后，贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前，贈與人可以根據(jù)自己的意思不再為贈與行為。這是贈與合同與其他有償合同的顯著區(qū)別。但是，本案中的老賈夫婦作為原房屋所有權(quán)人不僅已經(jīng)將訴爭樓房所有權(quán)人的姓名變更為小賈，而且，小賈也早已實際占有、使用該樓房，因此，在該樓房的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移的情況下，老賈夫婦欲行使贈與人的任意撤銷權(quán)，已經(jīng)于法無據(jù)。我國合同法第一百九十二條規(guī)定了贈與人的法定撤銷權(quán)：“受贈人有下列情形之一的，贈與人可以撤銷贈與：(一)嚴(yán)重侵害贈與人或者贈與人的近親屬；(二)對贈與人有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行；(三)不履行贈與合同約定的義務(wù)。從本案案情來看，小賈顯然沒有嚴(yán)重侵害贈與人或者贈與人的近親屬，而老賈夫婦作為贈與人也沒有從這一點上來提出他們的起訴意見。老賈夫婦著重強調(diào)了第二種情形，即小賈作為受贈人不履行贍養(yǎng)義務(wù)。小賈作為已婚成年人，對其父母負(fù)有贍養(yǎng)的法定義務(wù)，同時，他也有贍養(yǎng)的客觀能力。庭審中查明，村委會給付老賈夫婦每人每年4800元。另外，村委會給付小賈的每年2400元也已經(jīng)由老賈夫婦領(lǐng)取，對此，小賈沒有提出異議，也沒有要求老賈夫婦返還。這完全應(yīng)視為小賈履行了自己的贍養(yǎng)義務(wù)。而且，小賈每月工資僅有1000元，不應(yīng)當(dāng)讓小賈負(fù)擔(dān)過高的贍養(yǎng)費。他把自己應(yīng)得的村內(nèi)補助讓給父母，合情合理。由此，老賈夫婦要求行使法定撤銷權(quán)的第二項理由亦不成立。至于合同法規(guī)定的第三項約定的義務(wù)，雙方當(dāng)事人均稱沒有在贈與房產(chǎn)時約定附帶義務(wù)。故第三項理由亦不存在法律事實依據(jù)。因此，老賈夫婦既把房屋變更在小賈名下，并完成物權(quán)的公示、公信，小賈也實際占有、使用該房屋，老賈夫婦要求行使法定撤銷權(quán)的理由均不成立，故其訴訟請求不能得到法院的支持。值得注意的是，該案爭議的標(biāo)的物是一套小產(chǎn)權(quán)房屋，由于該案的當(dāng)事人雙方都是該小產(chǎn)權(quán)房所在地村集體的成員，只要不違反該集體的相關(guān)規(guī)定，老賈和小賈都可以依法成為該村集體小產(chǎn)權(quán)房屋的所有人。因此，老賈將房屋產(chǎn)權(quán)更改為小賈后，小賈就可以成為該房屋的實際所有人。城里人買農(nóng)村房引來6次訴訟

法院判退房退款“兩敗俱傷”為賺錢出賣宅基地上的房子2009年3月9日，北京市第二中級人民法院的一紙終審判決終結(jié)了王、田兩家圍繞一所房子的糾紛。用一句話來概括這件事，就是“城里人”買了農(nóng)村房，房子漲價后原來的房主就想反悔，結(jié)果兩家都“很受傷”。1985年，北京市通州區(qū)村民王鵬(化名)夫婦將其祖屋翻建為正房5間、西廂房3間。1991年，王鵬取得了鎮(zhèn)政府頒發(fā)的宅基地使用證。2001年，王鵬夫婦打算賣掉房屋，賺點錢。就在這時，家住北京朝陽區(qū)的田女士兒子準(zhǔn)備結(jié)婚，田女士的哥嫂一家人又從新疆回京居住，房屋問題顯得非常急迫，田女士想在郊區(qū)農(nóng)村買一所房子以便安置兩家人。經(jīng)多方打聽，田女士與王鵬夫婦取得聯(lián)系并協(xié)商買房事宜。2001年11月，王鵬夫婦與田女士簽訂房屋買賣協(xié)議，約定將上述房屋賣給田女士，價款56000元。在田女士付了錢后，田女士一家以及田女士的哥哥一家人都搬到了這所房子里居住。然而，讓王鵬沒有想到的是，從2002年到2006年，北京的房價接連上漲。看著翻了好幾倍的房價，王鵬坐不住了，越來越后悔當(dāng)初賣房的舉動。2006年，王鵬夫婦以田女士是城鎮(zhèn)居民戶口、無權(quán)購買農(nóng)民宅基地房屋為由向法院起訴要求確認(rèn)雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。法院查明田女士確系城鎮(zhèn)居民戶口，而王鵬夫婦是農(nóng)村戶口，該房屋是在宅基地上建設(shè)的房屋。法院審理認(rèn)為，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份相聯(lián)系，不允許隨意轉(zhuǎn)讓。目前，農(nóng)村私有房屋買賣中，買房人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的權(quán)益。因此，法院確認(rèn)雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。田女士不服判決，提出上訴，后經(jīng)過二審法官的辯法析理，田女士撤回上訴。房屋增值買賣雙方要“利益均沾”一波未平，一波又起。協(xié)議無效的案件審結(jié)后，王鵬夫婦又起訴田女士及其哥哥一家人要求他們返還房屋。由于田女士等入住后對房屋進行了內(nèi)部裝修，并增建西廂房三間、東廂房三間，安裝了供暖設(shè)施，在院內(nèi)種植樹木。因此，法院委托評估公司對房屋等地上物的現(xiàn)值進行評估，結(jié)果為12萬多元。據(jù)此，法院判決田女士及其哥哥嫂子一家人將房屋院落騰退給王鵬夫婦，王鵬夫婦給付田女士財產(chǎn)補償款12萬多元。判決后，田女士又不服，提出上訴，二審法院判決駁回上訴、維持原判。打敗了官司的田女士一家認(rèn)為自己在買房這件事上吃了個大虧，賣房的時候王鵬夫婦明明也知道城里人不能買農(nóng)村人在其宅基地上建的房子，可依然賣給了自己。等房價上漲，就通過訴訟“要”回自己的房子，“便宜都被王鵬夫婦占了”。田女士一家的心里很不是滋味。而且，看著已經(jīng)漲起來的房價，田女士一家更加無力買房，也想通過訴訟的方式為自己討回點利益。2008年4月，田女士以房屋賣買協(xié)議被確認(rèn)無效的主要責(zé)任在王鵬夫婦一方，要求他們賠償締約過失損失款36萬余元。田女士要求的締約過失損失指的是宅基地區(qū)位價，故法院委托評估公司依法進行了評估。法院經(jīng)審理后認(rèn)為，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。王鵬夫婦與田女士所簽的房屋買賣協(xié)議已依法被認(rèn)定無效?？紤]到王鵬夫婦作為出賣人在出賣時即明知其所出賣的房屋及宅基地屬于法律禁止流轉(zhuǎn)范圍，其在出賣房屋多年后又以違法出售房屋為由主張合同無效，故其應(yīng)對合同無效承擔(dān)主要責(zé)任。因此，田女士要求王鵬夫婦賠償締約過失損失的訴訟請求，理由正當(dāng)。對于田女士作為買受人信賴?yán)鎿p失的賠償，應(yīng)全面考慮出賣人因土地升值或拆遷補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異所造成損失兩方面因素予以確定。就本案而言，田女士要求王鵬夫婦賠償其締約過失損失，由于房屋等地上物的損失已依法解決，故僅考慮出賣人因土地升值或拆遷補償所獲利益的因素，參照王鵬夫婦出售房屋的宅基地區(qū)位價予以確定。因此，法院對其合理部分予以支持——即王鵬夫婦依據(jù)評估結(jié)果給付田女士宅基地區(qū)位價的百分之七十。法院依法判決王鵬夫婦賠償田女士信賴?yán)鎿p失25萬余元。判決后，王鵬夫婦提出上訴，二審法院判決駁回上訴，維持原判。法官釋法——城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)民在宅基地上建設(shè)的房屋無效這起因城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)民在其宅基地上建設(shè)的房屋買賣合同糾紛案，有兩個焦點問題：一是城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)民宅基地房屋的效力問題；二是如果房屋買賣合同無效，農(nóng)民