房地產(chǎn)抵押估價報告估價方法估價測算

房地產(chǎn)抵押估價報告（格式部分）成套住宅北京房地產(chǎn)估價師和土地估價師協(xié)會聲明：在使用本文本時，如有疑議或需解釋，請由所在單位向北京房地產(chǎn)估價師和土地估價師協(xié)會提交“釋疑申請”。協(xié)會認為有必要，將以書面形式進行解釋或更正。房地產(chǎn)抵押估價報告估價項目名稱：××（按房產(chǎn)證上的坐落）抵押價值評估委托方：估價方:估價人員：估價報告作業(yè)日期：

估價報告編號：目錄TOC\o"1-2"\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc229365825"目錄致委托方函《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)規(guī)程》【國標標GB/T185088-20011】5、委托方提供的相相關(guān)資料：6、估價人員掌握的的有關(guān)資料以以及實地勘查查所獲取的資資料。七、估價原則⑴遵循合法原則。⑵遵循最高最佳使用用原則。⑶遵循替代原則。⑷遵循估價時點原則則。⑸遵循謹慎原則。八、價值定義抵押價值為估價對對象在估價時時點的市場價價值，等于假假定未設(shè)立法法定優(yōu)先受償償權(quán)利下的市市場價值減去去估價師知悉悉的法定優(yōu)先先受償款。估價對象的市場價價值包括估價價對象占用范范圍內(nèi)的土地地使用權(quán)的價價值與地上建建筑物的市場場價值之和，或或抵押地上建建筑物及其分分攤的土地使使用權(quán)價值之之和。法定優(yōu)先受償款是是指假定在估估價時點實現(xiàn)現(xiàn)抵押權(quán)時，法法律規(guī)定優(yōu)先先于本次抵押押貸款受償?shù)牡目铑~，包括括拖欠建筑工工程價款，已已抵押擔保的的債權(quán)數(shù)額及及其他。九、估價方法居住類在建工程抵抵押應(yīng)選用適適宜的兩種估估價方法進行行估價，即成成本法和假設(shè)設(shè)開發(fā)法（需需簡述每種方方法思路與測測算結(jié)果，最最終取值的依依據(jù)）。十、估價結(jié)果房地產(chǎn)抵押估價結(jié)結(jié)果匯總表幣種：人民幣數(shù)額及說明項目及單位數(shù)額說明1．假定未設(shè)立法定定優(yōu)先受償權(quán)權(quán)利下的價值值總價（元或萬元）單價（元/m2）2．法定優(yōu)先受償款款總額（元或萬元）2.1拖欠建設(shè)工工程價款總額（元或萬元）2.2已抵押擔擔保債權(quán)數(shù)額額總額（元或萬元）2.3其他法定優(yōu)優(yōu)先受償款總額（元或萬元）3．抵押價值總價（元或萬元）單價（元/m2）地上建筑物價值土地價值注：抵押價值＝假假定未設(shè)立法法定優(yōu)先受償償權(quán)利下的價價值－法定優(yōu)優(yōu)先受償款十一、估價報告的的工作日期十二、估價報告的的應(yīng)用有效期期十三、參與本次估估價的工作人人員參加本次估價的注注冊房地產(chǎn)估估價師簽名（至至少有兩名）估價師姓名注冊證書號簽字參與估價人員：單位蓋章年月日估價技術(shù)報告一、估價對象1、項項目坐落及四四至2、權(quán)權(quán)益狀況分析析（1）土地登記和權(quán)利利狀況（權(quán)屬屬證書及登記記情況：包括括證號、權(quán)利利人、使用權(quán)權(quán)類型、權(quán)利利終止日期、他他項權(quán)利狀況況等）。土地使用權(quán)證號土地使用權(quán)人土地使用權(quán)性質(zhì)土地面積(m2))權(quán)利終止日期地價款支付情況他項權(quán)利狀況其它（2）項目核準、規(guī)劃劃文件（建設(shè)設(shè)用地與代征征地、用途、建建筑規(guī)模與密密度、人防情情況），施工工許可文件。（3）法定優(yōu)先受償款款情況（4）銷售許可文件及及預(yù)售情況（5）就權(quán)益的瑕疵對對價格的影響響進行分析3、實物狀況宗地情況（2）地上建筑物的規(guī)規(guī)劃與設(shè)計標標準（3）地上建筑物的建建設(shè)現(xiàn)狀（4）對價格影響的分析析4、估價范圍要明確估價對象是是全部土地使使用權(quán)還是按按地上建筑物物分攤的土地地使用權(quán)，若若抵押的范圍圍只是項目的的一部分，應(yīng)應(yīng)就抵押部位位對應(yīng)用途等等描述清楚。5、區(qū)位狀況分析6、市場背景分析二、評估方法選用用依據(jù)根據(jù)估價對象的特特點，簡要說說明選用成本本法、假設(shè)開開發(fā)法進行評評估的理由。三、最高最佳使用用分析遵循最高最佳使用用原則，應(yīng)以以估價對象的的最高最佳使使用為前提估估價。四、估價測算過程程（一）成本法運用成本法估價應(yīng)應(yīng)按下列步驟驟進行：1.搜集有關(guān)成本、稅稅費、開發(fā)利利潤等資料；；2.估算重置價格或重重建價格重置價格或重建價價格，應(yīng)是重重新取得或重重新開發(fā)、重重新建造全新新狀態(tài)的估價價對象所需的的各項必要成成本費用和應(yīng)應(yīng)納稅金、正正常開發(fā)利潤潤之和，其構(gòu)構(gòu)成包括下列列內(nèi)容：⑴土地取得成本⑵開發(fā)成本⑶管理費用⑷銷售費用⑸投資利息⑹銷售稅費⑺投資利潤3.求取估價對象價格格測算公式在建工程價值=土土地取得成本本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+投資利潤土地取得成本=土土地使用權(quán)購購買價格+買方應(yīng)當繳繳納的稅費土地使用權(quán)購買價價格應(yīng)考慮估估價對象土地地使用權(quán)的年年限。新開發(fā)土地和新建建房地產(chǎn)，一一般不應(yīng)扣除除折舊。成本法估價測算匯匯總表單位數(shù)額說明一、重新購建價格格元（一）土地取得成成本元購買價格元取得稅費元或：征收集體土地地費用元征地補償安置費用用元土地補償費元安置補助費元地上附著物補償費費元青苗補償費元安排被征地農(nóng)民的的社會保障費費用元相關(guān)稅費元征地管理費元耕地占用稅元耕地開墾費元新菜地開發(fā)建設(shè)基基金元出讓金等費用元管理費用元土地開發(fā)費元利息元利潤元或：城市房屋拆遷遷費用元房屋拆遷補償安置置費用元被拆遷房屋的房地地產(chǎn)市場價格格元被拆遷房屋室內(nèi)自自行裝飾裝修修的補償金額額元搬遷補助費元安置補助費元拆遷非住宅房屋造造成停產(chǎn)停業(yè)業(yè)的補償費元相關(guān)稅費元房屋拆遷管理費元房屋拆遷服務(wù)費元房屋拆遷估價費元房屋拆除和渣土清清運費元出讓金等費用元管理費用元土地開發(fā)費元利息元利潤元（二）開發(fā)成本元⑴勘察設(shè)計和前期工工程費元⑵建筑安裝工程費元基礎(chǔ)工程費用元結(jié)構(gòu)工程費用元設(shè)備安裝和裝飾工工程費用元⑶室外工程費元a.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費元道路工程元給排水工程元給水工程元雨水工程元污水工程元中水工程元電力工程元電信工程元燃氣工程元熱力工程元有線電視工程元b.公共配套設(shè)施建設(shè)設(shè)費元（三）管理費用元（四）銷售費用元（五）投資利息元（六）銷售稅費元銷售稅金及附加元其他銷售稅費元（七）投資利潤元投資利潤率％二、在建工程折舊舊元物質(zhì)折舊元功能折舊元經(jīng)濟折舊元三、測算結(jié)果總價元或萬元單價元/m2（二）假設(shè)開發(fā)法法運用假設(shè)開發(fā)法估估價應(yīng)按下列列步驟進行：：調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)的狀況；選擇最佳的開發(fā)利利用方式，確確定開發(fā)完成成后的房地產(chǎn)產(chǎn)狀況；估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營營期；預(yù)測開發(fā)完成后的的房地產(chǎn)價值值；預(yù)測后續(xù)開發(fā)建設(shè)設(shè)的必要支出出和應(yīng)得利潤潤,后續(xù)開發(fā)建建設(shè)的必要支支出是指取得得稅費、續(xù)建建成本、投資資利息、管理理費用、銷售售稅費。⑴取得稅費指取得在在建工程應(yīng)支支出的稅費⑵續(xù)建成本續(xù)建成本包括建筑筑安裝工程費費、室外工程程費、工程勘勘察設(shè)計和前前期工程費、不不可預(yù)見費，其其中建筑安裝裝工程費包括括基礎(chǔ)工程、結(jié)結(jié)構(gòu)工程、設(shè)設(shè)備安裝和裝裝飾工程，室室外工程費指指基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)費和公共共配套設(shè)施建建設(shè)費，具體體取項與取值值需根據(jù)估價價對象的實際際情況確定。 ⑶與續(xù)建成本相對應(yīng)應(yīng)的管理費用用⑷尚需投入的銷售稅稅費⑸續(xù)建成本的投資利利息⑹尚需支付的銷售稅稅費(7)續(xù)建成本的的投資利潤6.進行具體計算算，求出估價價對象現(xiàn)狀價價格；測算公式：在建工程價值＝開開發(fā)完成后的的房地產(chǎn)價值值-取得在建工工程的稅費-續(xù)建成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-投資利潤假設(shè)開發(fā)法估價測測算匯總表單位數(shù)額說明1．后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期期月或季2．開發(fā)完成后的價價值總價元或萬元單價元/m23．后續(xù)必要支出元或萬元3.1取得稅費元或萬元3.2續(xù)建成本元或萬元3.3管理費用元或萬元3.4銷售費用元或萬元3.5投資利息元或萬元利息率％/年3.6銷售稅費元或萬元4．后續(xù)應(yīng)得利潤元或萬元投資利潤率％或％/年5．測算結(jié)果總價元或萬元單價元/m2五、估價結(jié)果確定定1.確定估價對對象的市場價價值詳細說明估價結(jié)果果及其確定的的理由，如不不同估價方法法結(jié)果的合理理性分析、權(quán)權(quán)重確定及理理由、加權(quán)結(jié)結(jié)果。2.確定估價對對象的法定優(yōu)優(yōu)先受償款(1)委托方拖欠欠施工隊的建建筑工程價款款，已抵押擔擔保的債權(quán)數(shù)數(shù)額(2)地價款（土土地出讓金）的的欠繳情況(3)其他法定優(yōu)優(yōu)先受償款3.抵押價值抵押價值=市場價價值-優(yōu)先受償款款4.地上建筑物價值和和土地價值的的分割分割辦法：按成本本法評估的土土地價值，作作為分割后的的土地價值。地地上建筑物的的評估價值為為最終評估的的在建工程價價值減去土地地價值。地上建筑物價值：：土地價值：變現(xiàn)能力分析1.估價對象房地產(chǎn)的的通用性、獨獨立使用性或或者可分割轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓性。2.變賣時最可能實現(xiàn)現(xiàn)的價格與評評估的市場價價值的差異程程度。3.變現(xiàn)的時間長短以以及費用、稅稅金的種類、數(shù)數(shù)額和清償順順序。附件委托方的營業(yè)執(zhí)照照委托方的委托函估價對象的位置圖圖估價對象四至和周周圍環(huán)境照片片（應(yīng)有估價價師在勘查現(xiàn)現(xiàn)場的照片）估價對象形象進度度照片項目有關(guān)批準文件件、權(quán)屬證明明文件法定優(yōu)先受償權(quán)利利等情況的查查詢資料和調(diào)調(diào)查記錄估價中引用的其他他專用文件資資料估價人員和估價機機構(gòu)的資格證證明等房地產(chǎn)抵押估價報報告（參數(shù)部分）（居住類在建工程程成本法）成本法體系參數(shù)成本法參數(shù)體系及及取值區(qū)間表表項目名稱相關(guān)系數(shù)備注1土地取得成本1.1土地使用權(quán)購買價價格-根據(jù)土地使用權(quán)的的實際取得成成本，參照土土地市場情況況確定1.2買方購買時應(yīng)繳納納稅費3%取費基數(shù)為土地使使用權(quán)購買價價格2開發(fā)成本2.1建筑安裝工程費基礎(chǔ)工程-按照不同的結(jié)構(gòu)，根根據(jù)工程進度度確定，詳見見工程造價構(gòu)構(gòu)成表結(jié)構(gòu)工程設(shè)備安裝及裝飾工工程2.2工程勘察設(shè)計和前前期工程費5-8%以建安工程費為基基數(shù)2.3室外工程費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費5-15%根據(jù)實際發(fā)生情況況，按建安工工程費用的一一定比例確定定，對于別墅墅類等室外工工程費用占比比較大的項目目，可以不受受此指標的限限制。公共配套設(shè)施建設(shè)設(shè)費-根據(jù)實際發(fā)生情況況測算3管理費用2-5%按表中1-2項之之和為基數(shù)4銷售費用2-4%按表中1、2、33三項之和為為基數(shù)5投資利息-按當期人民銀行公公布基準利率率計算，按表表中1、2、3、4四項之和為為基數(shù)，6銷售稅金5.5%主要指營業(yè)稅、城城市維護建設(shè)設(shè)稅和教育費費附加，按房房地產(chǎn)評估價價值為基數(shù)計計算7投資利潤率≤40%根據(jù)北京市居住類類房地產(chǎn)市場場開發(fā)情況，結(jié)結(jié)合項目所處處位置與工程程形象進度等等情況，按表表中1、2、3、4四項費用之之和為基數(shù)參數(shù)體系說明1.土地取得成本1.１期日修正系數(shù)期日修正系數(shù)根據(jù)據(jù)估價對象所所在區(qū)位及北北京市土地市市場情況確定定。1.２買方購買時應(yīng)繳繳納稅費根據(jù)北京市情況，契契稅按土地取取得成本3%。2.開發(fā)成本2.1建筑安裝工工程費包括基礎(chǔ)工程、結(jié)結(jié)構(gòu)工程、設(shè)設(shè)備安裝及裝裝飾工程費用用等。根據(jù)勘察確定的實實際工程進展展程度及各工工程的比重，估估算在建工程程的建筑安裝裝工程費。其其計算公式為：：建筑安裝工程費==∑[各項工程完成進進度（%）×各項建筑工程預(yù)預(yù)算]不同結(jié)構(gòu)工程中主主要工程項目目比例結(jié)構(gòu)分類項目名稱建筑結(jié)構(gòu)類型磚混一等、二等鋼砼結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)工程152535結(jié)構(gòu)工程506055設(shè)備安裝及裝飾工工程351510備注：為毛坯房標標準的價格構(gòu)構(gòu)成上表中的比例為參考考比例，應(yīng)按按照不同結(jié)構(gòu)構(gòu)、設(shè)計標準準等，結(jié)合實實際完工情況況進行測算，調(diào)調(diào)整幅度在±10%為宜。2.2工程勘察察設(shè)計和前期期工程費包括市場調(diào)查、可可行性研究、工工程勘察、環(huán)環(huán)境影響評價價、規(guī)劃及建建筑設(shè)計、建建設(shè)工程招投投標、施工的的通水、通電電、通路、場場地平整及臨臨時用房等開開發(fā)項目前期期工作所必要要的費用。2.3室外工程費費2.3.1基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，為為經(jīng)規(guī)劃部門門批準建設(shè)的的居住小區(qū)用用地規(guī)劃紅線線以內(nèi)的道路路、供水、供供電、供氣、通通訊、照明、園園林、綠化、環(huán)環(huán)衛(wèi)、排污、排排洪等工程費費用和居住小區(qū)紅紅線以外專門門為本居住小小區(qū)建設(shè)的基基礎(chǔ)設(shè)施費用用。應(yīng)按照市政府的城市市規(guī)劃定額指指標，依據(jù)批批準的詳細規(guī)規(guī)劃和施工圖圖預(yù)（決）算算造價按居住住面積和營業(yè)業(yè)性面積所占占比例分攤計計入?？闪腥牖A(chǔ)設(shè)施建建設(shè)費的項目目有：基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施工程費，供供用電建設(shè)承承發(fā)包管理費費，居住小區(qū)區(qū)路燈維護費費，地下水資資源費，人防空地下室室易地建設(shè)費費，供電貼費費，建設(shè)項目目共用電力設(shè)設(shè)施代維護費費，綠化補償償費等。2.3.2公共配配套設(shè)施建設(shè)設(shè)費公共配套設(shè)施建設(shè)設(shè)費，主要為居住小小區(qū)服務(wù)的、非非經(jīng)營性公共共設(shè)施和生活活服務(wù)設(shè)施的的建設(shè)費用，包包括非經(jīng)營性性等教育、醫(yī)醫(yī)療衛(wèi)生、文文化體育、郵郵電、社區(qū)服服務(wù)、行政管管理、市政公公用設(shè)施等。應(yīng)依據(jù)詳詳細規(guī)劃和施施工圖預(yù)（決決）算造價按按居住面積和和營業(yè)性面積積所占比例分分攤計入。3.管理費用管理費用，為企業(yè)業(yè)行政管理部部門為管理和和組織經(jīng)營活活動而發(fā)生的的各項費用。管管理費用按照照房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)財務(wù)會會計制度核算算，并據(jù)實列列入開發(fā)成本本，通常按土土地取得成本本與開發(fā)成本本之和一定比比例測算，根根據(jù)北京市房房地產(chǎn)情況一一般取2-5%。4.銷售費用銷售費用，企業(yè)在在銷售產(chǎn)品或或者提供勞務(wù)務(wù)等過程中發(fā)發(fā)生的各項費費用，以及專專設(shè)銷售機構(gòu)構(gòu)的各項費用用。按評估對對象土地取得得成本、開發(fā)發(fā)成本和管理理費用的一定定比例計算，一一般取2-4%。5.投資利息投資利息，為開發(fā)發(fā)經(jīng)營者為籌籌措資金而發(fā)發(fā)生的各項費費用，包括企企業(yè)經(jīng)營期間間發(fā)生的利息息凈支出、匯匯兌凈損益、調(diào)調(diào)劑外匯手續(xù)續(xù)費、金融機機構(gòu)手續(xù)費，以以及企業(yè)籌資資發(fā)生的其它它財務(wù)費用。其中土地取得成本本計息期為形形象工程的客客觀開發(fā)周期期；建安費、工工程勘察設(shè)計計和前期工程程費、室外工工程費的計息息期為形象工工程的客觀開開發(fā)周期的一一半，貸款利利率按當期人人民銀行公布布基準利率。開開發(fā)周期一年年以內(nèi)按單利利測算，一年年以上按復(fù)利利測算。6.銷售稅金根據(jù)北京市相關(guān)規(guī)規(guī)定，按評估估值的5.5%或5.4%（遠郊區(qū)縣縣）測算。稅稅率的差別是是根據(jù)估價對對象所在位置置的不同確定定的。7.投資利潤率根據(jù)北京市居住類類房地產(chǎn)市場場開發(fā)情況，根根據(jù)開發(fā)利潤潤率計算基數(shù)數(shù)不同，可以以有不同合理理取值區(qū)間。根根據(jù)北京市居居住類房地產(chǎn)產(chǎn)市場開發(fā)情情況，結(jié)合項項目所處位置置、項目定位位、工程進度度，投資利潤潤率不超過土土地取得成本本、開發(fā)成本本、管理費用用和銷售費用用之和的40%。在建工程折舊新開發(fā)土地和新建建房地產(chǎn)，一一般不應(yīng)扣除除折舊。房地產(chǎn)抵押估價報報告（參數(shù)部分）（居住類在建工程程假設(shè)開發(fā)法法）假設(shè)開發(fā)法估價中中的參數(shù)指標標取值區(qū)間序號項目名稱取費標準備注1開發(fā)完成后的房地地產(chǎn)價值售價依據(jù)《市場比較法法中的參數(shù)指指標（成套住住宅）》采用用市場比較法法與長期趨勢勢法相結(jié)合預(yù)預(yù)測開發(fā)完成成后售價2取得在建工程的稅稅費3.05%3續(xù)建成本3.1建筑安裝工程費基礎(chǔ)工程根據(jù)估價對象設(shè)計計標準，估算算續(xù)建成本結(jié)構(gòu)工程設(shè)備安裝及裝飾工工程3.2工程勘察設(shè)計和前前期工程費5%－8%以建安工程費為基基數(shù)3.3室外工程費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費5-15%以建安工程費為基基數(shù)，對于別別墅類等室外外工程費用占占比較大的項項目，可以不不受此指標的的限制公共配套設(shè)施建設(shè)設(shè)費根據(jù)實際情況分攤攤確定3.4不可預(yù)見費2%－3%以建筑安裝工程費費、室外工程程費、工程勘勘察設(shè)計和前前期工程費為為基數(shù)4管理費用2%－5%以續(xù)建成本為基數(shù)數(shù)5銷售費用2%－4%以開發(fā)完成后的房房地產(chǎn)價值為為基數(shù)6續(xù)建成本的投資利利息-以續(xù)建投資期為建建設(shè)期7銷售稅金-以開發(fā)完成后的房房地產(chǎn)價值為為基數(shù)，城八八區(qū)取5.55%，遠郊區(qū)縣縣取5.4%8續(xù)建投資利潤率≤40%以續(xù)建成本、管理理費用和銷售售費用為基數(shù)數(shù)二、參數(shù)體系說明明完成后的房地產(chǎn)價價值采用市場比較法與與長期趨勢法法相結(jié)合預(yù)測測開發(fā)完成后后的售價。取得在建工程的稅稅費取得在建工程的稅稅費包括契稅稅和印花稅，按3.05%計算。續(xù)建成本根據(jù)估價對象設(shè)計計標準、工程程實際進展程程度，估算實實際續(xù)建成本本。3.1建筑安裝工工程費包括基礎(chǔ)工程、結(jié)結(jié)構(gòu)工程、設(shè)設(shè)備安裝及裝裝飾工程，根根據(jù)不同結(jié)構(gòu)構(gòu)測算續(xù)建費費用。不同結(jié)構(gòu)工