房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)研究房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是指土地，建筑物及其固定在土地、建筑物上不可分割的部分。由于房地產(chǎn)具有消費(fèi)、保值、增值和高收益等功能，房地產(chǎn)投資已成為投資領(lǐng)域的一個(gè)熱點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)也成為當(dāng)今世界各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)投資就是將資金投入到房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，以期將來(lái)獲得不確定的收益。房地產(chǎn)投資是在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上，它的結(jié)果是形成新的可用房地產(chǎn)或改造原有的房地產(chǎn)。而在這個(gè)投資活動(dòng)過(guò)程中，收益與風(fēng)險(xiǎn)是同時(shí)存在的，特別是處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期的中國(guó)房地產(chǎn)投資，風(fēng)險(xiǎn)更是在所難免。

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)

二、我國(guó)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的總體狀況及變化趨勢(shì)

三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防策略

改革開(kāi)放以來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，以推行城市綜合開(kāi)發(fā)、房屋商品化、住房制度改革和土地有償使用等制度為契機(jī)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅速恢復(fù)、發(fā)展和壯大，顯示出勃勃生機(jī)和旺盛活力。從1998到現(xiàn)在這段時(shí)期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入了一個(gè)前所未有的新高潮，房地產(chǎn)市場(chǎng)也呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。但是在房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的背后，其所帶的風(fēng)險(xiǎn)也日益增大。

影響房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的不確定因素很多，既有來(lái)自房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)活動(dòng)本身，又有來(lái)自于周圍的環(huán)境條件，甚至還有人們認(rèn)識(shí)的滯后性、財(cái)務(wù)管理可控性的局限性，乃至來(lái)自大自然的災(zāi)害等等。進(jìn)行房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的分析及防范，從根本上講，是要對(duì)影響房地產(chǎn)投資效益的各個(gè)因素變化以及對(duì)投資效益的影響進(jìn)行分析，或者說(shuō)對(duì)房地產(chǎn)投資評(píng)價(jià)結(jié)果的可靠性進(jìn)行檢驗(yàn)，從而測(cè)定項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性。認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，明確導(dǎo)致投資效果明顯變化的因素，并進(jìn)行控制，可以有助于房地產(chǎn)投資效益的提高，減少或避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)損失。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析及防范策略房地產(chǎn)投資就是將資金投入到房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，以期將來(lái)獲得不確定的收益。房地產(chǎn)投資是進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)，它的結(jié)果是形成新的可用房地產(chǎn)或改造原有的房地產(chǎn)。而在這個(gè)投資活動(dòng)過(guò)程中，收益與風(fēng)險(xiǎn)是同時(shí)存在的，特別是處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期的中國(guó)房地產(chǎn)投資，風(fēng)險(xiǎn)更是在所難免。一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)涉及政策風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)等，而這其中對(duì)房地產(chǎn)投資影響較大，同時(shí)又是可以預(yù)測(cè)、可以規(guī)避的主要風(fēng)險(xiǎn)是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要包含市場(chǎng)利率風(fēng)險(xiǎn)、資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)等。1、利率風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的利率變化風(fēng)險(xiǎn)是指利率的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響和可能給投資者帶來(lái)的損失。當(dāng)利率上升時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者的資金成本會(huì)增加，消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望隨之降低。因此，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成一方面生產(chǎn)成本增加；另一方面市場(chǎng)需求降低。這無(wú)疑會(huì)給投資者經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)?yè)p失。2、購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)主要是指市場(chǎng)中因消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)能力變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能按市場(chǎng)消化，造成經(jīng)濟(jì)上的損失。購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)是一種需求風(fēng)險(xiǎn)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中，需求是一個(gè)非常不定的因素。由于消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等影響，如果整體市場(chǎng)上需求下降，將會(huì)給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)?yè)p失。3、資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，就是將非貨幣的資產(chǎn)或有價(jià)證券兌換成貨幣。不同性質(zhì)的資產(chǎn)或證券其變成貨幣的難易程度是不同的，一般來(lái)說(shuō)，儲(chǔ)蓄存款、支票等的變現(xiàn)性能最好，股票外匯、期貨和債券投資等的變現(xiàn)性能次之，房地產(chǎn)投資的變現(xiàn)性能較差。房地產(chǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)主要是指在交易過(guò)程中可能因變現(xiàn)的進(jìn)間和方式變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能變成貨幣或延遲變成貨幣，從而給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)?yè)p失。二、我國(guó)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的總體狀況及變化趨勢(shì)近年來(lái)，伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制的逐步轉(zhuǎn)軌和國(guó)家一系列寄存觀經(jīng)濟(jì)政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)總體上呈現(xiàn)出下列變化態(tài)勢(shì)。1、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)降低，技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)增加房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指一系列與經(jīng)濟(jì)不至于產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷改善房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)將有所降低。首先，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使們收入增加，實(shí)際購(gòu)買(mǎi)能力提高，特點(diǎn)是中國(guó)加入WTO后，經(jīng)濟(jì)實(shí)力將有一個(gè)飛躍，普通居民改善居住環(huán)境的要求將十分迫切，再加上境外人員和機(jī)構(gòu)的大量涌入都使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)擁有一個(gè)更加優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，同時(shí)存貸款利率下調(diào)以及按揭貸款形式的多樣化、期限的放寬，否則激了需要、降低了融資成本。房地產(chǎn)投資技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋戶型設(shè)計(jì)、功能要求、智能科技含量的掌握上，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化深入，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將面臨多元化的消費(fèi)群體，它要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有雄厚技術(shù)實(shí)力，能夠及時(shí)掌握先進(jìn)行業(yè)科技，同時(shí)又能準(zhǔn)確判斷不同層次房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)科技今是的要求，及時(shí)滿足更加苛刻和消費(fèi)者需求變化。房地產(chǎn)投資的政策風(fēng)險(xiǎn)主要指中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的政策行為，特別是現(xiàn)階段，部分房地產(chǎn)投資商所要求的政策“救市”行為。這種行為的實(shí)質(zhì)是增加了那此經(jīng)營(yíng)狀況尚屬良好的房地產(chǎn)投資商的政策風(fēng)險(xiǎn)，并不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)上的“優(yōu)勝劣汰”。2、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)地域性差異減小房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)地域性差異的縮小主要是指我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的東部調(diào)整、中部升溫、西部啟動(dòng)。理由有：（1）前幾年我國(guó)出現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱主要集中在東部沿海地區(qū)，樓盤(pán)積奪空置也主要集中于東部沿海地區(qū)。而與東部沿海地區(qū)相比，中西部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為滯后，商品房屋空置率也相對(duì)較低，因此消化調(diào)整的時(shí)間比東部短。（2）由于實(shí)行西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“雁性原理”而導(dǎo)致的中西部趕超現(xiàn)象已初露端倪，中西部地區(qū)的投資回報(bào)率并不低于東部地區(qū)，甚至部分行業(yè)要比東部高。因此，中西部與東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)差距的縮小將會(huì)引起房地產(chǎn)發(fā)展差距的縮小。（3）隨著住宅業(yè)作為新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)政策的出臺(tái)和我國(guó)正式加入世貿(mào)組織日期的臨近，我國(guó)將進(jìn)一步縮小各地區(qū)在房地產(chǎn)政策上的差異，逐步實(shí)行全方便多層次開(kāi)放政策，從而逐步?jīng)_淡房地產(chǎn)投資的地域性風(fēng)險(xiǎn)。3、投資風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)日趨豐富目前，中國(guó)每月經(jīng)濟(jì)景氣分析報(bào)告的推出，已經(jīng)成為把我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)投資決策的重要參考；同時(shí)中房指數(shù)的推出，幫助房地產(chǎn)投資商直接了解當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)各地城市之間的差異有利于實(shí)行空間組合的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避決策；各地房地產(chǎn)交易中心的建立，減少了房地產(chǎn)的私下交易，也提高了房地產(chǎn)市場(chǎng)信號(hào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性，使房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的量測(cè)和控制逐步趨于可行。業(yè)內(nèi)專家者的精辟分析與預(yù)測(cè)也為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了多渠道的科學(xué)的判斷依據(jù)。這些都為開(kāi)發(fā)商投資房地產(chǎn)市場(chǎng)奠定了良好的基礎(chǔ)。三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防策略房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與處理是針對(duì)不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風(fēng)險(xiǎn)，采取相應(yīng)的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)或使房地產(chǎn)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)減到最低程度。1、投資分散策略房地產(chǎn)投資分散是通過(guò)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)的分散，達(dá)到減少風(fēng)險(xiǎn)的目的，一般包括投資區(qū)域分散、投資時(shí)間分散和共同投資等方式。房地產(chǎn)投資區(qū)域分散是將房地產(chǎn)投資分散到不同區(qū)域，從而避免某一特定地區(qū)經(jīng)濟(jì)不景氣投資的影響，達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。而房地產(chǎn)投資時(shí)間分散則是要確定一個(gè)合理的投資時(shí)間間隔，從而避免免因市場(chǎng)變化而帶來(lái)的損失。例如，當(dāng)房地產(chǎn)先導(dǎo)指標(biāo)發(fā)生明顯變化時(shí)，如經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率，人均收入、含蓄額從周期谷底開(kāi)始回升，貸款利率從高峰開(kāi)始下降，而國(guó)家出讓土地使用權(quán)從周期波谷開(kāi)始回升，預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)周期將進(jìn)入擴(kuò)張階段，此時(shí)應(yīng)為投資最佳時(shí)機(jī)，可以集中力量進(jìn)行投資。共同投資也是一咱常用的風(fēng)險(xiǎn)分散方式。共同投資開(kāi)要求全作者共同對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)上進(jìn)行投資，利益共享，風(fēng)險(xiǎn)同擔(dān)，充分調(diào)動(dòng)投資各方的積極性，最大的限度發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)避免風(fēng)險(xiǎn)。例如與金融部門(mén)、大財(cái)團(tuán)合作，可利用其資金優(yōu)勢(shì)，消除房地產(chǎn)籌資風(fēng)險(xiǎn)；與外商聯(lián)盟，即可引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，又能獲得房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)政策優(yōu)惠。2、投資組合策略房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)程度和年獲利能力，按照一定的原則進(jìn)行恰當(dāng)?shù)幕A(chǔ)上造反搭配投資各種不同類型的房地產(chǎn)以降低投資風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)投資策略。例如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以投入一部分資金在普通住宅，投資一部分在高檔寫(xiě)字樓等等。因?yàn)楦鞣N不同類型的房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)大小不一，收益高低不同。風(fēng)險(xiǎn)大的投資基礎(chǔ)上回報(bào)率相對(duì)較高，回報(bào)率低的投資基礎(chǔ)上相對(duì)地風(fēng)險(xiǎn)就低些，如果資金分別投入不同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)上整體投資風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)降低，其實(shí)質(zhì)就是用個(gè)別房地產(chǎn)投資的記收益支彌補(bǔ)低收益的房地產(chǎn)的損失，最終得到一個(gè)較為平均的收益。房地產(chǎn)投資組合的關(guān)鍵是如何科學(xué)確定投入不同類型房地產(chǎn)合理的資金比例。3、保險(xiǎn)策略對(duì)于房地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)是十分必要的，它是轉(zhuǎn)移或減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要途徑之一。保險(xiǎn)對(duì)于減輕或彌補(bǔ)房地產(chǎn)投資者的損失，實(shí)現(xiàn)資金循環(huán)運(yùn)動(dòng)，保證房地產(chǎn)投資者的利潤(rùn)等方面具有十分重要的意義，尤其對(duì)于嗇房地產(chǎn)投資者的信譽(yù)，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的發(fā)展具有積極作用。一般來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)主要有房屋保險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)、房屋抵押保險(xiǎn)和房地產(chǎn)委托保險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資者在購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)分考慮造反房地產(chǎn)投資者所需要的保險(xiǎn)險(xiǎn)種，確定適當(dāng)?shù)谋ｋU(xiǎn)金額，合理劃分風(fēng)險(xiǎn)單位和厘定費(fèi)率以及選擇信譽(yù)良好的保險(xiǎn)公司等幾方面的因素。[/1.1通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)也稱為購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)。是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比購(gòu)買(mǎi)力降低給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。由于所有的投資要求有一定的時(shí)間周期，尤其房地產(chǎn)投資周期較長(zhǎng)，因此只要通貨膨脹的因素存在，投資者就要面臨通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)不僅僅對(duì)一個(gè)投資者所不能避免或消除的。通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)直接降低投資的實(shí)際收益率，因此應(yīng)該引起房地產(chǎn)投資者的高度重視。投資者在進(jìn)行投資決策時(shí)，要充分考慮到通貨膨脹的影響，適當(dāng)調(diào)整其要求的最低收益率。1.2市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是指投資所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)是不斷運(yùn)動(dòng)變化的，房地產(chǎn)的供給和需求也是不斷變化的。供求關(guān)系的變化必然造成房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)本身價(jià)格的變化，這種變化會(huì)使房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益率發(fā)生偏離。更為嚴(yán)重的情況是，當(dāng)市場(chǎng)內(nèi)某種房地產(chǎn)的供給大于需求達(dá)到一定程度時(shí)，房地產(chǎn)投資者將面臨房地產(chǎn)商品積壓的局面，即找不到買(mǎi)主或租戶，由此會(huì)進(jìn)一步引發(fā)更為嚴(yán)重的問(wèn)題：資金收不回來(lái)，無(wú)力償還貸款，這很容易導(dǎo)致投資者的破產(chǎn)。1.3周期風(fēng)險(xiǎn)周期風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)業(yè)的周期波動(dòng)給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。正如經(jīng)濟(jì)周期的存在一樣，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也有周期性的循環(huán)。房地產(chǎn)業(yè)的周期可分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機(jī)與衰退、蕭條四個(gè)階段。有人統(tǒng)計(jì)，美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的周期大約為18-20年，香港約為7-8年，日本約為7年。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)從繁榮階段進(jìn)入危機(jī)與衰退階段，進(jìn)而進(jìn)入蕭條階段時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)的房地產(chǎn)價(jià)格下降、交易量銳減、新開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模收縮等情況，給房地產(chǎn)投資者造成損失。例如，美國(guó)1991-1992年的房地產(chǎn)蕭條期中，房地產(chǎn)成交價(jià)一般只有原價(jià)的1/4甚至更低，其中商業(yè)房地產(chǎn)總體市場(chǎng)價(jià)值從1989年的三萬(wàn)五千億美元跌到1991年的一萬(wàn)五千億美元。房地產(chǎn)價(jià)格的大幅下跌和市場(chǎng)成交量的萎縮，使一些實(shí)力不強(qiáng)、抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的投資者因資金債務(wù)等問(wèn)題而破產(chǎn)。1.4變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致的資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，銷售過(guò)程復(fù)雜，屬于非貨幣性資產(chǎn)，流動(dòng)性很差，其擁有者很難在短時(shí)期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。因此，當(dāng)投資者由于償債或其他原因急于將房地產(chǎn)兌現(xiàn)時(shí)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完備，必然使投資者蒙受折價(jià)的損失。1.5政策性風(fēng)險(xiǎn)由于房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)家經(jīng)濟(jì)緊密相關(guān)，因此在很大程度上受到政府的控制。政府對(duì)租金、售價(jià)的限制政策，對(duì)材料、設(shè)備的限制政策，對(duì)土地出讓、使用的政策，對(duì)環(huán)境保護(hù)的政策，尤其對(duì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模的宏觀調(diào)控政策和金融方面的政策以及新的稅務(wù)政策，都給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)很不完善、房地產(chǎn)制度尚不健全的情況下，政策性風(fēng)險(xiǎn)尤其需要引起房地產(chǎn)投資者的關(guān)住。例如，我國(guó)1993年的對(duì)房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控政策和1994年出臺(tái)的土地增值稅征收條例等都對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了顯著的影響。正如一家房地產(chǎn)公司的總結(jié)報(bào)告所說(shuō)，“自1993年下半年實(shí)施的宏觀調(diào)控政策將蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)拋入低谷，1994年初開(kāi)征的土地增值稅又使慘淡經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)業(yè)雪上加霜”。可見(jiàn)政策性因素對(duì)房地產(chǎn)投資的影響之大。1.6利率風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整利率是國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要手段之一。國(guó)家通過(guò)調(diào)整利率可以引導(dǎo)資金的走向，從而起到宏觀調(diào)控的作用。利率的升高會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面影響：一是對(duì)房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折減。利用升高的利率對(duì)現(xiàn)金流折現(xiàn)，會(huì)使凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負(fù)的凈現(xiàn)值；二是利率的升高會(huì)加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，引起還貸的困難。利率提高還會(huì)抑制對(duì)房地產(chǎn)的需求，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降，而且會(huì)使房地產(chǎn)投資者面臨資金短缺的困境。1.7政治風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)的不動(dòng)性使房地產(chǎn)投資者要承擔(dān)相當(dāng)程度的政治風(fēng)險(xiǎn)。政治風(fēng)險(xiǎn)主要由以下因素造成：政變、戰(zhàn)爭(zhēng)、經(jīng)濟(jì)制裁、外來(lái)侵略、騷亂等。政治風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，不僅會(huì)直接給建筑物造成損害，而且會(huì)引起一系列其它風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風(fēng)險(xiǎn)。例如1992年伊拉克入侵科威特事件，不僅給在科威特的包括中國(guó)在內(nèi)的各國(guó)承包商造成了巨大的損失，而且給投資者（業(yè)主）造成了更為嚴(yán)重的損失。2非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)2.1經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)投資者經(jīng)營(yíng)管理不善而造成損失的風(fēng)險(xiǎn)。所謂經(jīng)營(yíng)管理不善，主要包括：投資者不能勝任經(jīng)營(yíng)管理工作；信息匱乏；決策失誤；不能處理好各種合同關(guān)系；違章或違法等。2.2財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于投資者舉債經(jīng)營(yíng)而產(chǎn)生的不能履行債務(wù)義務(wù)或不能及時(shí)獲得貸款的風(fēng)險(xiǎn)。通常投資者負(fù)債比率越大，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就越高。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可以進(jìn)一步分為內(nèi)部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和外部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：內(nèi)部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指項(xiàng)目不能夠產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金流以按月或按年償還債務(wù)本息的風(fēng)險(xiǎn)；外部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指投資者不能從資金市場(chǎng)或其它機(jī)構(gòu)獲得投資所需資金的風(fēng)險(xiǎn)。2.3其它個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)自然風(fēng)險(xiǎn)、近鄰地區(qū)環(huán)境變化風(fēng)險(xiǎn)、類似地區(qū)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)等都屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。上述各種風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)投資中比較常見(jiàn)的主要風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際上，由于房地產(chǎn)投資的復(fù)雜性，其中的風(fēng)險(xiǎn)是多種多樣、紛繁復(fù)雜的。一種風(fēng)險(xiǎn)是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)還是非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，并不是絕對(duì)的、一成不變的。例如變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)市場(chǎng)上所有房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，它是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槿魏畏康禺a(chǎn)都有流動(dòng)性差即變現(xiàn)性差的特點(diǎn)，但是，對(duì)于某個(gè)具體的投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，可能由于該項(xiàng)房地產(chǎn)的用途、功能、位置等具體情況使該項(xiàng)房地產(chǎn)更難于在短時(shí)間內(nèi)兌現(xiàn)，這種變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)別房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，屬于非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)