房地產(chǎn)成本管理制度

第一章房地產(chǎn)成本管理制度一、總則l、為了增強成本控制力度，降低成本費用，提高市場競爭力，根據(jù)國家有關法規(guī)政策，結合成本管理的要求和經(jīng)驗、教訓，制定本制度。2、成本管理的基本原則是：以市場需求為導向、保證質量為前提，過程控制為環(huán)節(jié)、規(guī)范操作為手段，提高經(jīng)濟效益為目的。3、成本監(jiān)控的任務是：遵守國家有關法規(guī)政策，落實成本崗位責任制，完善成本管理基礎，形成有效的成本監(jiān)控系統(tǒng)，努力降低成本，提高經(jīng)濟效益。二、房地產(chǎn)成本管理職責（一）成本管理部的成本管理職責1、制定、修正成本管理制度，督促、指導各開發(fā)企業(yè)建立完善本單位成本管理制度；并跟蹤、檢查執(zhí)行情況，對成本實行制度監(jiān)控。2、進行房地產(chǎn)市場調研，對房地產(chǎn)市場走勢作出分析、判斷，及時提供、反饋給企業(yè)管理層作決策參考；保持對國家有關法規(guī)政策和成本管理環(huán)境的了解，協(xié)助房地產(chǎn)公司爭取優(yōu)惠政策、處理有關政策性問題。3、組織各方面專業(yè)人士對擬建項目進行實地考察、立項聽證，按立項審批程序審查投資估算，把握投資決策，合理配置資源，幫助房地產(chǎn)公司做好項目前期策劃中的成本控制。立項審查的重點是：◆立項資料是否齊全、規(guī)范；◆市場定位是否明確、恰當；◆投資成本估算是否經(jīng)濟、合理；◆投資回報是否符合利潤目標要求；◆投資風險能否有效控制。4、跟蹤、落實各項目成本計劃及其執(zhí)行情況，適時了解各項目成本的實際構成，匯編成本報表；分析、總結項目成本控制情況。協(xié)助、督促各開發(fā)企業(yè)做好項目操作過程中的成本控制工作。5、建立成本信息監(jiān)控中心，及時收集各項目成本動態(tài)資料，為管理層提供充分、有效的決策依據(jù)，并按要求將有關意見反饋給各開發(fā)企業(yè)。6、組織成本管理的信息交流，通過培訓、雙向交流、研修會等方式，增進全員的成本管理意識，推廣內外成本管理經(jīng)驗．尋求降低成本的有效途徑，促進成本管理水平的提高。7、根據(jù)管理的需要，派出審計小組對項目成本進行階段審計和決算審計，對項目成本發(fā)生的合理性、成本管理的規(guī)范性提出審計意見。并結合項目收益情況，考核項目的成本降低率、投入產(chǎn)出率、投資回報率等指標。8、逐步排行成本管理及其信息交流電腦化，搞好成本管理的綜合服務。（二）各執(zhí)行部門的成本管理職責1、認真執(zhí)行成本管理制度，結合實際制定本單位成本管理制度，并自覺接受監(jiān)督。2、根據(jù)本單位業(yè)務發(fā)展規(guī)劃、開發(fā)能力和市場情況，確定項目開發(fā)計劃，組織立項調研、選址和前期策劃，提出立項建議和開發(fā)設想，并按要求提交立項可行性報告，履行立項審批程序。3、規(guī)劃設計階段，應按市場定位和成本估算準確把握設計方案，組織審查設計概算的經(jīng)濟合理性，使規(guī)劃設計既符合規(guī)范，又體現(xiàn)成本控制的意識和要求。4、客觀、認真地進行項目成本費用測算，編制項目成本費用計劃，確定項目及每個單項工程的目標成本，分解成本費用控制指標，落實降低成本技術組織措施．5、遵循基本建設程序，進行項目實際操作，對房地產(chǎn)成本實行項目經(jīng)理負責制和全員全過程控制，對可控成本、變動成本和成本異常偏差實行有效監(jiān)控、保證將成本控制在目標成本范圍內。6、正確處理成本、市場、工程質量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關系，防止和杜絕重大工程質量事故，努力縮短開發(fā)周期，嚴格控制項目的質量成本和期間費用，加速投資回報，提高投資回報率。7、組織項目開發(fā)成本費用核算，及時、全面、準確、動態(tài)地反映項目成本、費用情況，按規(guī)定編報成本會計報表等有關資料。堅持成本報告制度，保證成本信息交流的及時、有效。8、熟悉、掌握國家和當?shù)赜嘘P法規(guī)政策及市場需求、預算定額水平等成本控制因素，用足用活各種政策、資源，提高成本控制的預見性，努力尋求降低成本費用的途徑。9、定期或不定期分析成本結構、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經(jīng)驗教訓，每年至少一次，并將分析報告報財務部。三、房地產(chǎn)成本監(jiān)控（一）成本監(jiān)控系統(tǒng)1、根據(jù)公司的管理體制建立以管理監(jiān)控為中心、以操作監(jiān)控為中心的房地產(chǎn)成本監(jiān)控系統(tǒng)。實行總經(jīng)理領導下、項目經(jīng)理負責、各職能部門具體實施的運行機制。2、各監(jiān)控中心應樹立全員成本意識，對房地產(chǎn)成本實行全過程監(jiān)控．3、各開發(fā)企業(yè)應根據(jù)管理需要和項目實際情況，設置審算部、工程部、財務部等成本管理職能部門或崗位，保證成本控制工作的順利進行。（二）成本監(jiān)控的要求制度建設l、根據(jù)管理的需要，各房地產(chǎn)公司應制訂和完善包括以下幾方面內容的成本管理制度，并備案：成本管理責任制及監(jiān)控程序；計劃管理制度（包括指標、定頒、考核管理辦法）：招、投標管理制度；合同管理制度；工程（質量、進度、監(jiān)理、現(xiàn)場、工程盤點、期工驗收移交）管理制度；預決算（包括概算、設計變更、現(xiàn)場簽證、結算．款項撥付僧理制度．費用控制制度；材料設備管理制度。以上制度，各單位可分別制定也可綜合制定。2、公司應不斷總結成本控制經(jīng)驗，在此基礎上，逐步健全、完善公司的房地產(chǎn)成本管理制度。計劃管理1、各開發(fā)企業(yè)應按根據(jù)項目開發(fā)的節(jié)奏，及時編制成本計劃，并跟蹤、檢查、考核計劃的執(zhí)行情況：開發(fā)產(chǎn)品成本計劃（按完全成本口徑）；期間費用計劃；降低成本技術組織措施什劃。2、成本計劃以設計概算、施工圖預算、成本預測和決策為依據(jù)，綜合考慮各種因素進行編制，做到目標明確、先進、可行，盡量數(shù)據(jù)地、圖表化。3、各開發(fā)企業(yè)應完善成本考核辦法，確立成本降低率、費用節(jié)約額、項目投資回報率等成本考核指標。分析檢查各開發(fā)企業(yè)在成本控制過程中，應定期、按開發(fā)階段對房地產(chǎn)成本的結構、差異及其原因、控制措施及其效果進行分析，以及時總結經(jīng)驗教訓，做好下一步成本控制工作、分析的重點是：計劃及其執(zhí)行盾況；實際成本與預算成本、計劃成本對比差異及其原因；分析棚內控制措施、效果、存在問題及改進意見、對策；評價、結論與揭示。公司根據(jù)管理需要，應按項目就成本控制情況進行分析檢查。信息交流應上報的常規(guī)性成本資料主要包括：項目基本情況；按會計制從規(guī)定應編報的成本核算報表；成本動態(tài)情況及其分析資料；當?shù)卣咝允召M項目、內容、標準、依據(jù)及政策的適用期限、收費部門。2、按例外管理原則．對下列成本異常偏差及其處置辦法．應隨時上報；當?shù)赜嘘P法規(guī)政策的重大調整：成本超降率占單項工程成本總額10％以上、占其本身預算成本或計劃成本30％以上的的項目、事件（包括停工、嚴重南工、重大設計變更、計劃外增減項目、現(xiàn)場簽證、工程質量事故等因素影響造成的成本增、減項目、事件）：合作條件更改．補交地價。3、各開發(fā)企業(yè)應建立成本信息庫，互相交流成本控制的經(jīng)驗教訓。四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制（一）立項環(huán)節(jié)的成本控制1、各單位新項目立項時必須提交《立項價示》和詳細的《可行性研究報告》，并經(jīng)立項聽證會討論通過?！犊尚行匝芯繄蟾妗烦龖邆涞貕K基礎資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設計方案、開發(fā)節(jié)目及市場定位等基礎內容外，還須包括以下內容：成本費用估算和控制目標及措施；投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排；稅務環(huán)境及其影響；資金計劃；《竟投方案》（僅限招標、拍賣項目）；投資風險田信及相應的對策；項目綜合評價意見。2、《可行性研究報告》應至少在立項聽證會前提前一周上交。3、若項目立項后，合作條件或招標、拍賣條件等關鍵因是發(fā)生變化，并將對我方構成重大不利影響時，應重新提交《立項申請》。4、招標或拍賣項目的競價不得突破批準的最高限階；合作建房項目要充分考慮地價款的支平才方式及相應的資金成本；5、招標、拍賣合同或合你開發(fā)合同應經(jīng)律師審核后正式簽署。（二）規(guī)劃設計環(huán)節(jié)的成本控制1、規(guī)劃設計單位的選擇由各開發(fā)單位自行負責，但應遵循以下原則：能由內部完成的規(guī)劃設計工作，應由內部自行完成；需委托設計院進行的規(guī)劃設計工作，應采取地標方式，擇優(yōu)確定。2、總體規(guī)劃設計方案（必須包括建造成本控制總體目標），應首先上報領導牽頭組織的“規(guī)劃設計方案聽證會”審查，獲通過后方可進入下一設計階段（如單體設計、擴初設計、施工圖設計）。每一階段都必須要求設計單位出具《設計概（預）算》，并在與上一階段的概（預）算進行認真分析、比較的基礎上編制我方的《建造成本概（預）算》，確定各成本單項的控制目標，并以此控制下一階段的設計。3、施工圖設計合同應具備有關鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設計單位的《施工圖預算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預算》。4、設計、工程、預算人員應會同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對施工圖的技術性、安全性、周密性、經(jīng)濟性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設計單位進行修正，避免或減少設計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。（三）施工招標環(huán)節(jié)的成本控制1、除壟斷性質的工程項目外，其他工程的施工或作業(yè)單位，不得指定．2、主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請招標方式進行。3、應組織設計、工程、預算、財務四大專業(yè)人員聯(lián)臺組成招標工作小組，就招標范圍、招標內容、招標條件等進行進詳細、具體的策劃，擬訂標書，開展招標活動；對投標單位應就其資質、經(jīng)濟實力、技術力量、以往施工項目和施工管理水平等進行現(xiàn)場考讀，提出書面考察意見；對投標情況進行評估，提出書面評估意見。4、同等條件下，應盡量選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費較低的單位。5、凡投資額超過人民幣1，000萬元的工程項目若采取邀請招標方式。應事后提交有關招標、評標等工作的文字備忘。6、零星工程應當在兩個以上的施工單位中，綜合考察其技術力量、報價等進行選擇。7、壟斷性質的工程項目（如水、電、氣等）應盡力進行公關協(xié)調，最大程度降低造價。8、施工合同談判人員至少應包括工程、預算兩方面的專業(yè)人員，合同條件必須符合招標條件，合同條款及內容概念應消晰，不得因工程緊而不簽合同就開工。9．應建立健全施工隊伍檔案，跟蹤評估其資信、技術力量等．10、出包工程應嚴禁擅自轉包．（四）施工過程的成本控制現(xiàn)場簽證1、現(xiàn)場簽證要反復對照合同及有關文件規(guī)定慎重處理。2、現(xiàn)場簽證必須列清事由、工程實物量及其價值量，并由甲方主管工程師和預算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場管理人員共同簽名，其中甲方預算人員必須對工程量、單價、用工量負責把關?，F(xiàn)場簽證的具體審批程序與權限，由各開發(fā)企業(yè)自行制定。3、現(xiàn)場簽證必須按當時發(fā)生當時簽證的原則，在職后五日內辦理完畢，嚴禁事后補簽。簽證內容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復印件不得作為結算依據(jù)。4、凡實行造價大包干的工程和取費系數(shù)中已計取預算包干費或不可預見費的工程項目。在施工過程中不得辦理任何簽證。5、因業(yè)主要求或者因設計不當，確實需要變更設計的，應填寫《設計變更審批表》并編制預算，經(jīng)設計、監(jiān)理單位和我方有關負責人認可后，方可辦理，辦理過程中必須對照有關設計、施工或售樓合同，明確經(jīng)濟責任，杜絕盲目簽證。我方設計變更的審批權限由各開發(fā)單位根據(jù)自身實際情況而定。工程質量與監(jiān)理1、項目開工前，原則上應通過招標方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質等級的監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無利益關系。2、工程質量監(jiān)控人員應要求監(jiān)理單位密切配合，嚴格把關。一旦發(fā)現(xiàn)質量事故，必須組織有關部門詳細調查、分析事故原因，提交事故情況報告及防患措施，明確事故責任并督促責任單位，按照質檢部門認可的書面處理方案予以落實。爭故報告與處理方案應一并存檔備案。3、應特別重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗收。隱蔽工程的驗收．必須由工程、預算人員聯(lián)合施工單位、質檢部門共同參加并辦理書面手續(xù)。凡未經(jīng)驗收簽證的，應要求施工單位不得隱蔽和進入下道工序施工。隱蔽工程驗收記錄按順序進行整理，存入工程技術檔案。工程進度款1、原則上不向施工單位支付備料款．確需支付者應不超過工程造價的15％．并在工程進度款支付到工程造價50％時開始抵扣預付備料款。2、工程進度款的撥付應當按下列程序辦理：◆施工單位按月報送施工進度計劃和工程進度完成月報表．◆工程、預算部門會同監(jiān)理人員對照施工合同及進度計劃，審核工程進度內容和完工部位（主體結構及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質量證明等資料：◆預算部門整理復核工程價值量◆經(jīng)財務部門審核后按有關批準程序付款并登記付款臺帳。3、應要求施工單位在我方開戶銀行開具結算帳戶，以便為我方融洽銀企關系和監(jiān)督工程款項的使用提供便利．4、工程進度款支付達到工程造價85％時原則上應停止付款，預留至少10％工程尾款和5％保修款以便掌握最終結算主動權。（五）工程材料及設備管理1、項目開工前，設計或工程管理部門應及時列出所需材料及設備消單，一般按照下列原則決定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確：1）、甲方能找到一級建材市場的、有進口免稅計劃指標的、有特殊質量要求和價格浮動幅度較大的材料和設備，應實行甲供或甲定乙供，其余實行乙供；2）、實行甲供或甲定已供的材料和設備應盡量不支付采購保管費。3）、應按工程實際進度合理安排采購數(shù)量和具體進貨時間，防止積壓或造成窩工現(xiàn)象．4）、甲供材料、設備的采購必須進行廣泛詢價，貨比三家，也可在主要設備和大宗建材采購上采用招標方式．在質量、價格、供貨時間均能滿足要求的前提下，應比照以下列條件擇優(yōu)確定供貨單位：◆能夠實行賒銷或定金較低的供貨商：◆愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價的供貨商：◆能夠到現(xiàn)場安裝，接受驗收合格后再付款的供貨商；◆售后服務和信譽良好的供貨商。2、工程管理部門對到貨的甲供材料和設備的數(shù)量、質量及規(guī)格，要當場檢查驗收并出具檢驗報告，辦理驗收手續(xù)，妥善保管。對不符臺要求的，應及時退貨并通知財務部拒絕付款．3、《采購合同》中必須載明：因供貨商供貨不及時成質量、數(shù)量等問題對工程進度、工程質量造成影響和損失的，供貨商必須承擔索賠責任．4、各單位必須建立健全材料的詢價、定價、簽約、進貨和驗收保管相分離的內部牽制制度，不得促成由一人完成材料采購全過程的行為．5、對于乙供材料和設備，我方必須按認定的質量及選型．在預算人員控制的價格上限范圍內抽取樣板，進行封樣，并盡量采取我方限價的措施．同時在材料和設備進場時應要求出具檢驗合格證。6、材料的代用應由工程管理部門書面提出，設計單位和監(jiān)理單位通過．審算部門同意領導批準．7、甲供材料、設備的結算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗合格證和我方工程管理部門的驗收檢驗證明以及結算清單．經(jīng)審算、財務部門審核無誤后，方能辦理結算．（六）竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制1、單項工程和項目竣工應經(jīng)過自檢、復查、驗收三個環(huán)節(jié)才能移交．2、設計、工程、審算、銷售和物業(yè)管理部門必須參加工程結構驗收、裝修驗收及總體驗收等。“移交證明書”應由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時簽署．3、凡有影響使用功能和安全及不合設計要求的結構部位、安裝部位、裝飾部位和設備、設施．均應限期整改直到復驗合格。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經(jīng)濟損失的，要按合同追究其責任。4、工程程移交后，應按施工合同有關條條款和物業(yè)管管理規(guī)定及時時與施工單位位簽訂《保修修協(xié)議書》，以明確施工單位位的保修范圍圍、保修責任任（包括驗收收后出現(xiàn)的質質量問題的保保修責任的約約定）及處罰罰措施等。5、采取一次性扣留留保修金、自自行保修的開開發(fā)企業(yè)，應對保修事事項及其費用用有充分的預預計，留足保修費用用。6、甲方方按租售承諾先先行墊付的屬屬保修范圍的的費用應在工程承承包合同中便便明確由乙方承擔．．（七）工程結算管管理1、工程竣工工結算應具備備以下基本條條件；◆符合合同（協(xié)議）有有關結算條款款的規(guī)定：◆具備完整有效的質質量評定結果和符符合規(guī)范要求求的竣工驗收收資料；◆項目設計變更、現(xiàn)現(xiàn)場簽證及其其他有關結算算的原始資料料齊備；◆工程遺留問題已處處理完畢：◆施工單位結算書按按投求編制，所所附資料齊全全。2、工程程結算要以我我方掌握的設設計變更和現(xiàn)場簽證為為準，施工單位位提供的設計計變更和現(xiàn)場場簽證，一般般只能作為參參考．3．“點點工”必須按照定頒價計計取、結算．．4、審算算部門應詳細細核對工程量量．審定價格格、取費標準準．計算工程程總造價．做做到資料完整整．有根有據(jù)據(jù)，數(shù)據(jù)準確，也也可聘請建行行或國家有關關部門進行復復審．5、編制的預、結算算書，應當有工資資、材料、設設備和有關經(jīng)經(jīng)濟指標的計計算過程及詳詳細的編制說說明，扣清甲供材料款款項．6、審算算部門應對主主體工程成本本進行跟蹤分分析管理．進進行“三算”對比找出工程成成本超、降的因因素，并提出改進進措施和意見見．7、在審算部門提供供的結算資料料基礎上，財財務部門應當當結合預付備備料款、代墊款項項費用等債權、債務，對照合同詳詳細審核并編編制工程財務務決算書．（八）其他環(huán)節(jié)的的成本控制1、正式式發(fā)售前，應應組織銷售、設設計、工程和和預算人員擬擬訂詳細的《銷銷售承諾事項清單》．逐項項測算其建設設成本，并對對照原成本預預算逐項審核核．對學校、交交通、水塔等配套，應應測算其運行行成本，并列列入項目完全全成本范圍內內．《銷售承承諾事項清單單》及有關成成本測算，須報各開發(fā)發(fā)單位總經(jīng)理理辦公會審查查通過。2、銷售過程中為增增加“賣點”需增加或調調整綠化、公公建配套等項目目時．應事先編制預算算并報各開發(fā)單單位總經(jīng)理辦辦公會批準后后方可實施。3、應盡盡可能縮短項項目開發(fā)經(jīng)營營周期，減少期間費用。應保證向客客戶承諾的交交工日期，以避免趕工工成本和延期賠償；在在市場和經(jīng)營營條件許可的的情況下，應注意加快快項目開發(fā)節(jié)節(jié)奏：應減少少現(xiàn)房積壓時時間，減少利息費費用等成本．．4、各開發(fā)企業(yè)應按按回避、竟爭爭、平等、服服務、距離、雙雙贏、公正、團團隊合作的原原則，正確處理與合合作伙伴的關關系．五、附則1、本制制度適用于各各房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)．各房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)應根據(jù)本本單位的具體體情況和項目目特點，結合本制度度的要求。制制定本單位的的成本管理制制度或管理辦辦法．在實際際工作中不斷斷完善，并備案．．2、本制制度未涉及到到的內容或未未盡事項．應應按照國家和和房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)成本管管理的有關規(guī)規(guī)定執(zhí)行。本本制度由財務務管理部根據(jù)據(jù)成本管理的的需要進行修修訂和完善．．第二章房地產(chǎn)企企業(yè)成本核算算指導總則1－1為了加強成本管理理，規(guī)范房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)成本核算，正正確計算開發(fā)發(fā)產(chǎn)品成本，便便于成本資料料的比較和分分析，根據(jù)國國家頒布的有有關會計準則則、會計制度度以及制定的的有關規(guī)定的的要求、制定定本指導。1－2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成成本核算的任任務是：建立立和完善成本本核算基礎工工作，合理確確定成本計算算對象，正確確歸集和分配配開發(fā)成本的的費用，及時時、準確、完完整地提供成成本核算資料料，以便及時時發(fā)現(xiàn)成本管管理中存在的的問題，尋求求降低成本的的途徑。1－3各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)，應建立成成本核算責任任制，不斷完完善成本核算算基礎工作，改改進成本核算算方法，嚴格格按照國家以以及公司成本本管理的要求求，正確組織織成本核算工工作，并自覺覺接受公司監(jiān)監(jiān)督。成本核算的基本程程序成本核算的一般步步驟：第一步：根據(jù)成本本核算對象的的確定原則和和項目特點，確確定成本核算算對象。第二步：設置有關關成本核算會會計科目，核核算和歸集開開發(fā)成本費用用。第三步：按受益原原則和配比原原則，確定應應分攤成本費費用在各成本本核算對象之之間的分配方方法、標準。第四步：將歸集的的開發(fā)成本費費用按確定的的方法、標準準在各成本核核算對象之間間進行分配。第五步：編制項目目開發(fā)成本計計算表，計算算各成本核算算對象的開發(fā)發(fā)總成本。第六步：正確劃分分已完工和在在建開發(fā)產(chǎn)品品之間的開發(fā)發(fā)成本，分別別結轉完工開開發(fā)產(chǎn)品成本本。第七步：正確劃分分可售面積、不不可售面積（由由主管部門劃劃分提供），根根據(jù)有關規(guī)定定分別計算可可售面積、不不可售面積應應負擔的成本本，正確結轉轉完工開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的銷售成成本。第八步：編制成本本報表，根據(jù)據(jù)成本核算和和管理要求，總總括反映各成成本核算對象象的成本情況況。成本核算對象的確確定3－1成本的核算對象的的確定原則：：應滿足成本本計算的需要要;便于成本費費用的歸集；；利于成本的的及時結算；；適應成本監(jiān)監(jiān)控的要求。3－2各單位可根據(jù)上述述原則，參照照下列條件，結結合項目開發(fā)發(fā)地點、規(guī)模模、周期、方方式、功能設設計、結構類類型、裝修檔檔次、層高、施施工隊伍等因因素和管理需需要等當?shù)貙崒嶋H情況，確確定具體成本本核算對象。單位開發(fā)項目，一一般以每一對對立編制設計計概算或施工工圖預算所列列的單項開發(fā)發(fā)工程為成本本核算對象。在同一開發(fā)地點、結結構類型相同同、開竣工時時間相近、由由同一施工單單位施工或總總包的群體開開發(fā)項目，可可以合并為一一個成本核算算對象。對于開發(fā)規(guī)模較大大、工期較長長的開發(fā)項目目，可以結合合項目特點和和成本管理的的需要，按開開發(fā)項目的一一定區(qū)域或部部位或周期劃劃分成本核算算對象?！舫善制冢▍^(qū)）開開發(fā)的項目，可可以以各期（區(qū)區(qū)）為成本核核算對象?！粢豁椖坑腥狗?、公公寓、寫字樓樓等不同功能能的，在按期期（區(qū)）劃分分成本核算對對象的基礎上上，還應按功功能劃分成本本核算對象?！敉恍^(qū)、同一期期有高層、多多層、復式等等不同結構的的，還應按結結構劃分成本本核算對象。根據(jù)核算和管理需需要，對獨立立的設計概算算或施工圖預預算的配套設設施，不論其其支出是否攤攤入房屋等開開發(fā)產(chǎn)品成本本，均應單獨獨作為成本核核算對象。對對于只為一個個房屋等開發(fā)發(fā)項目服務的的、應攤入房房屋等開發(fā)項項目成本且造造價較低的配配套設施，可可以不單獨作作為成本核算算對象，發(fā)生生的開發(fā)費用用直接計入房房屋等開發(fā)項項目的成本。成本費用項目及核核算內容4－1開發(fā)產(chǎn)品成本核算算應視開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的具體情情況，按制造造成本法設置置成本項目。成成本項目一般般包括系列六六項：土地獲得價款開發(fā)前期準備費主體建筑工程費主體安裝工程費社區(qū)管網(wǎng)工程費園林環(huán)境工程費配套設施費開發(fā)間接費4－2各成本項目的開支支范圍如下：：土地獲得價款指為取得土地開發(fā)發(fā)使用權而發(fā)發(fā)生的各項費費用，主要包包括以下內容容：政府地價及市政配配套費：支付付的土地出讓讓金、土地開開發(fā)費，向政政府部門交納納的大市政配配套費、交納納的契稅、土土地使用費、耕耕地占用稅，土土地變更用途途和超面積補補交的地價。合作款項：補償合合作方地價、合合作項目建房房轉入分給合合作方的房屋屋成本和相應應稅金等。紅線外市政設施費費：紅線外道道路、水、電電、氣、通訊訊等建造費、管管線鋪設費、接接口補償費。拆遷補償費：有關關地上、地下下建筑物或附附著物的拆遷遷補償凈支出出，安置及動動遷支出，農(nóng)農(nóng)作物補償費費，危房補償償費。開發(fā)前期準備費::指在取得土地開發(fā)發(fā)權之后、項項目開發(fā)前期期的水文地質質勘查、測繪繪、規(guī)劃、設設計、可行性性研究、籌建建、“三通一平”等前期費用用。主要包括括以下內容：：勘查設計費勘測丈量費：包括括初勘、祥勘勘。主要有：：水文、地質質、文物和地地基勘查費，沉沉降觀測費，日日照測試費、拔拔地釘樁驗線線費、復線費費、定線費、放放線費、建筑筑面積丈量費費等。規(guī)劃設計費：規(guī)劃費：方案招標標費、規(guī)劃設設計模型制作作費、方案評評審費、效果果圖設計費、總總體規(guī)劃設計計費。設計費：施工圖設設計費、修改改設計費等其他：可行性研究究費、制圖、曬曬圖、趕圖費費等。建筑研究用房費：：包括材料及及施工費報建費報批報建費包括安檢費、質檢檢費、標底編編制費、交易易中心手續(xù)費費、人防報建建費、消防配配套設施費、散散裝水泥集資資費、白蟻防防治費、墻改改基金、建筑筑面積丈量費費、路口開設設費等、規(guī)劃劃管理費、新新材料基金（或或墻改專項基基金）、教師師住宅基金（或或中小學教師師住宅補貼費費）、拆遷管管理費、招投投標管理費等等。項目整體性批報建建費：項目報報建時按規(guī)定定向政府有關關部門交納的的報批費。增榮費包括水、電、煤氣氣增榮費三）“三通一平”費：臨時道路：接通紅紅線外施工用用臨時道路的的設計、建造造費用臨時用電：接通紅紅線外施工用用臨時用電規(guī)規(guī)劃設計費、臨臨時管線鋪設設、改造、遷遷移、臨時變變壓器安裝及及拆除費用。臨時用水：接通紅紅線外施工用用臨時給排水水設施的設計計、建造、管管線鋪設、改改造、遷移等等費用。場地平整：場地清清運費、舊房房拆除等費用用。臨時設施費臨時圍墻：包括圍圍墻、圍欄設設計、建造、裝裝飾費用臨時辦公室：租金金、建造及裝裝飾費用臨時場地占用費：：含施工用臨臨時占道費、臨臨時借用空地地租費臨時圍板：包括設設計、建造、裝裝飾費用主體建筑工程費指項目開發(fā)過程中中發(fā)生的主體體內列入土建建預算內的各各項費用。主主要包括：基礎造價包括土石方、樁基基、護壁（坡坡）工程費、基基礎處理費、樁樁基咨詢及檢檢測費、降水水結構及粗裝修造價價結構及粗裝修（含含地下室部分分），如系高高層建筑，有有裙房架空層層及轉換層，原原則上架空層層結構列入裙裙樓，轉換層層結構并入塔塔樓。門窗工程主要包括室外門窗窗、戶門、防防火門的費用用公共部位精裝修費費主要包括大堂、樓樓梯間、屋面面、外立面及及雨蓬的精裝裝修費用戶內精裝修費主要包括廚房、衛(wèi)衛(wèi)生間、廳房房、陽臺、露露臺的精裝修修費用。主體安裝工程費室內水暖氣電管線線設備費：室內給排水系統(tǒng)費費（自來水/排水/直飲水/熱水）；室內采暖系統(tǒng)費（地地板熱/電熱膜/分戶燃氣爐/管道系統(tǒng)/暖氣片）；；室內燃氣系統(tǒng)費：：室內電氣系系統(tǒng)費（強、弱弱電預埋管）室內設備及其安裝裝費空調及安裝費電梯及其安裝費發(fā)電機及其安裝費費高低壓配電及安裝裝費消防通風及安裝費費背景音樂及安裝費費室內智能化系統(tǒng)費費保安監(jiān)控及停車管管理系統(tǒng)費用用電信網(wǎng)絡費用衛(wèi)星電視費用三表遠傳系統(tǒng)費用用家居智能化系統(tǒng)費費用社區(qū)管網(wǎng)工程費室外給排水系統(tǒng)費費主要包括自來水系系統(tǒng)、雨污水水系統(tǒng)、直飲飲水系統(tǒng)、熱熱水系統(tǒng)室外采暖系統(tǒng)費主要包括管道系統(tǒng)統(tǒng)、熱交換站站、鍋爐房費費用室外燃氣系統(tǒng)費主要包括管道系統(tǒng)統(tǒng)、調壓站室外消防系統(tǒng)費主要包括高壓線路路工程、低壓壓線路工程、配配電站、開閉閉站室外智能化系統(tǒng)費費主要包括電信網(wǎng)絡絡系統(tǒng)、小區(qū)區(qū)停車管理系系統(tǒng)、電子巡巡更系統(tǒng)、圍圍墻監(jiān)控照明明系統(tǒng)園林環(huán)境工程費指項目所發(fā)生的園園林環(huán)境造價價，主要包括括：環(huán)境設計費綠化建設費：區(qū)內內、區(qū)外綠化化支出建筑小品：雕塑、噴噴泉、環(huán)廊、假假山等道路、廣場建造費費、道路廣場場鋪設、開設設路口工程及及補償費等圍墻建造費：包括括永久性圍墻墻、圍欄及大大門室外照明：室外照照明電氣工程程，如路燈、草草坪燈室外背景音樂室外零星設施：各各種指示牌、標標識牌、示意意圖等配套設施費指房屋開發(fā)過程中中，根據(jù)有關關法規(guī)，產(chǎn)權權及其受益權權補屬于開發(fā)發(fā)商，開發(fā)商商不能有償轉轉讓也不能轉轉作自留固定定資產(chǎn)的公共共配套設施支支出。主要包包括以下幾類類：在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生生的不會產(chǎn)生生經(jīng)營收入的的不可經(jīng)營性性公共配套設設施支出，居居委會、派出出所、崗亭、兒兒童樂園、自自行車棚等設設施的支出。在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生生的根據(jù)法規(guī)規(guī)或經(jīng)營慣例例，其經(jīng)營收收入歸于經(jīng)營營者或業(yè)委會會的可經(jīng)營性性公共配套設設施的支出，如如建造幼托、郵郵局、圖書館館、閱覽室、健健身房、游泳泳池、球場等等設施的支出出。開發(fā)小區(qū)內城市規(guī)規(guī)劃中規(guī)定的的大配套設施施項目不能有有償轉讓和取取得經(jīng)營收益益權時，發(fā)生生的沒有投資資來源的費用用。對于產(chǎn)權。收入歸歸屬情況較為為復雜的地下下室、車位等等設施，應根根據(jù)當?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)發(fā)商的銷售承承諾等具體情情況確定是否否攤入本成本本項目。如開開發(fā)商通過補補交地價或人人防工程費等等措施，得到到政府部門認認可，取得了了該配套設施施的產(chǎn)權，則則應作為經(jīng)營營性項目獨立立核算。該成本項目下按各各項配套設施施設立明細科科目進行核算算，如“游泳池：土建、設設備、設施2、業(yè)主會所：設計計、裝修費、資資產(chǎn)購置、單單體會所結構構3、幼兒園：建造成成本及配套資資產(chǎn)購置4、學校：建造成本本及配套資產(chǎn)產(chǎn)購置5、兒童游樂設施6、車站建造費：土土建、設備、各各項設施開發(fā)間接費開發(fā)間接費核算與與項目開發(fā)直直接相關、但但不能明確屬屬于特定開發(fā)發(fā)環(huán)節(jié)的成本本費用性支出出；以及與項項目推廣銷售售有關但發(fā)生生在樓盤開盤盤前的費用支支出。工程管理費1）工程監(jiān)理費：支支付給聘請的的項目或工程程監(jiān)理單位的的費用2）預結算編審費：：為編制、審審查施工圖概概算、預算、結結算所支付的的費用3）行政管理費：直直接從事項目目開發(fā)的部門門的人員的工工資、獎金、補補貼等人工費費以及直接從從事項目開發(fā)發(fā)的行政費4）施工合同外獎金金：趕工獎、進進度獎5）質檢費：竣工驗驗收過程中的的有關質檢費費。二）營銷推廣費項目開盤前發(fā)生的的廣告、策劃劃、樣板間、賣賣場建設、售售樓書、模型型等所有營銷銷推廣費用，主主要包括：1）媒介廣告費：電電視、廣播、互互聯(lián)網(wǎng)、報紙紙、雜志、公公交廣告、電電子屏2）廣告設施及發(fā)布布費：車站廣廣告、路牌廣廣告3）現(xiàn)場包裝費：彩彩旗、氣球、條條幅、花架、花花籃、花盆4）促銷活動費：場場租、勞務費費、活動場所所布置、工作作人員餐費5）宣傳資料及禮品品費：售樓書書、各種禮品品6）接待廳裝修、裝裝飾費：設計計、工程、裝裝飾等7）現(xiàn)場銷售器具費費：飲水機、家家私等8）現(xiàn)場銷售人工費費：工資、獎獎金、補貼等等9）賣點增加費：10）看樓交通費：看看樓專車運行行費、修理費費、司機行車車費用11）樣板間：包括臨臨時樣板間的的建造、設計計、裝修等費費用以及維持持清潔、保安安、維修費用用。對于主體體內的樣板間間的設計、裝裝修以及家具具、家私等費費用，可收回回部分從總費費用中扣除。12）銷售模型費13）展銷費：展位費費、布置費、制制作費等14）其他三）資本化利息：：直接用于項項目開發(fā)所借借入資金的利利息支出、匯匯兌損失、減減去利息收入入和匯兌受益益的凈額。四）物業(yè)管理完善善費包括按應撥付給業(yè)業(yè)主管理委員員會的由物業(yè)業(yè)管理公司代代管的物業(yè)管管理基金、公公建維修基金金或其他的專專項基金。期間費用期間費用包括管理理費用、營業(yè)業(yè)費用、財務務費用三類，均均不屬于房地地產(chǎn)的制造成成本范疇，其其科目設置、歸歸集內容、核核算程序詳見見《費用核算算辦法》。三類期間費用與“開發(fā)間接費”均由聯(lián)系和和區(qū)別，詳細細界定與核算算辦法詳見《用用核算辦法》會計科目與帳簿設設置5－1“開發(fā)成本”科目：：核算產(chǎn)品開開發(fā)過程中所所發(fā)生的各項項費用。各級級明細科目的的詳置詳見“房地產(chǎn)成本本核算科目明明細表”在各級明細科目下下，在按各成成本核算對象象設立核算項項目，成本核核算對象可分分層次設立。為了歸集暫時不能能確定特定成成本核算對象象的成本，以以及需要先歸歸集后分配的的成本，在每每個項目的成成本核算對象象中，加設一一條“待分攤成本”進行歸集。**項目在建一期住宅裙樓地下室在建二期·········待開發(fā)土地跨期待分攤成本項目開工前，所有有成本均在成成本核算對象象’待開發(fā)土地“中核算；項項目開工后，將將已開工部分分逐期自”待開工土地“中轉入”在建*期“。5－2“開發(fā)間接費“科目目：歸集和分分配與項目開開發(fā)直接相關關、但不能明明確屬于特定定開發(fā)環(huán)節(jié)的的成本費用性性支出；以及及與樓盤推廣廣銷售有關并并發(fā)生在開盤盤前費用支出出。這類費用先歸集，再再并按一定標標準分配計入入各成本核算算對象。各級級明細科目的的設置詳見“房地產(chǎn)成本本核算科目明明細表“。5－3“預提費用“科目：：核算按權責責發(fā)生制原則則計提的，應應由本受益期期、受益對象象承擔的已經(jīng)經(jīng)發(fā)生或將要要發(fā)生、但尚尚未結算或支支付的成本、費費用。費用預提的時間：：一般在結轉轉房屋等開發(fā)發(fā)產(chǎn)品時預提提。費用預提金額的確確定：以電算算化成本信息息系統(tǒng)中的動動態(tài)成本總額額減帳面已列列入成本總額額的差額計提提。對于預提費用，也也可不作帳務務處理。在自自定義資產(chǎn)負負債表中，預預提費用直接接取帳套中“開發(fā)成本····各成本核算算對象的貸款款余額“，存貨取帳帳套”開發(fā)成本····各成本核算算對象的借方方余額“。5－4“待攤費用“科目：：按權責發(fā)生生制原則核算算在本期發(fā)生生但應由本期期及以后各期期共同負擔的的、分攤期限限在一年以內內的費用。5－5“開發(fā)產(chǎn)品“科目：：核算已開發(fā)發(fā)完成并驗收收合格的開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的實際際成本。各單位在進行“開開發(fā)產(chǎn)品“核算的同時時，應收集、整整理具體到每每戶的可售面面積構成、銷銷售及其回款款情況的詳細細資料。六、房地產(chǎn)成本核核算科目明細細表一級科目二級科目三級科目四級科目核算項目備注開發(fā)成本土地獲得價款按前述明細各成本核算對象成本核算對象可分分層次設立開發(fā)前期準備費按前述明細按前述明細各成本核算對象主體建筑工程費按前述明細按前述明細各成本核算對象主體安裝工程費按前述項目按前述項目各成本核算對象社區(qū)管網(wǎng)工程費按前述項目按前述項目各成本核算對象園林環(huán)境工程費按前述項目各成本核算對象配套設施費按前述項目各成本核算對象開發(fā)間接費按前述項目按前述項目各成本核算對象自一級科目開發(fā)間間接費轉入開發(fā)間接費項目名稱工程管理費按前述明細定期轉入開發(fā)成本本營銷費用按前述明細資本化利息物業(yè)管理完善費其他開發(fā)產(chǎn)品項目名稱成本核算對象設置面積或套數(shù)的的數(shù)量金額帳帳七、成本費用的歸歸集與分配土地獲得價款一般能分清成本核核算對象的，可可直接將土地地成本計入特特定的成本核核算對象中；；如果分不清清成本核算對對象，可先在在“土地獲得價價款”之“待分攤成本”的核算項目目進行歸集，然然后再在有關關成本核算對對象間分配；；也可以不進進行歸集而直直接通過設定定分攤方法分分配計入有關關成本核算對對象。有關分分配方法為：：按占地面積計征地地價、進行補補償、繳納市市政配套費時時：方法一:先按小小區(qū)的占地面面積將土地成成本分配到小小區(qū);再將分配到到小區(qū)內的土土的成本,按小區(qū)內房房屋等成本核核算對象和道道路,廣場等共用用場所的占地地面積進行直直接分配,然后將分配配到小區(qū)內道道路,廣場等共用用場所的占地地面積的土地地成本,按房屋等成成本核算對象象的占地面積積進行間接分分配,計入房屋等等成本核算的的開發(fā)成本;房屋等成本本核算對象的的直接分配數(shù)數(shù)加間接分配配數(shù),即為該房屋屋等成本核算算對象應承擔擔的土地成本本.方法二;也可將將共用占地面面積分攤到房房屋等成本核核算對象的占占地面積上,房屋等成本本核算對象自自身的占地面面積加分攤的的公用占地面面積,再乘以單位位面積的土地地成本來分配配?！舭唇ㄖ娣e征（或或補償）時：：按成本核算算對象的建筑筑面積來分攤攤。開發(fā)前期準備費，主主體建筑工程程費，社區(qū)管管網(wǎng)工程費，園園林環(huán)境工程程費，配套設設施費。能夠分清成本核算算對象的，可可直接計入成成本核算對象象的相應成本本項目；應由由兩個或兩個個以上的成本本核算對象負負擔的費用，可可通過各成本本項目下的“待分攤成本”之核算項目目進行歸集，再再按一定標準準分配計入各各成本核算對對象。開發(fā)間接費◆應先通過“開發(fā)間間接費”科目分項目目歸集開發(fā)間間接費的實際際開發(fā)數(shù)，在在每月末，根根據(jù)實際發(fā)生生數(shù)按一定標標準分配計入入各開發(fā)項目目的各成本核核算對象。◆不能有償轉讓的配配套設施，留留作自用的固固定資產(chǎn)，均均不分配開發(fā)發(fā)間接費。關于借貸費用資本本化◆借貸費用資本化的的期限：自開開發(fā)投入起至至完工交付日日止的貸款費費用可資本化化，其間開發(fā)發(fā)商主動實施施的停工其間間不包括在內內；◆可資本化的借款費費用包括：與與開發(fā)項目直直接相關的借借款利息支出出，匯兌損失失等借款費用用，但不包括括借款手續(xù)費費及傭金；◆可確定借款用途并并?？顚Ｓ糜谟谀程囟ㄩ_發(fā)發(fā)項目的，可可將貸款費用用直接計入受受益的開發(fā)項項目；不能分分清、具體用用途的借款費費用，可采用用各項累計投投資額，各項項目缺口資金金等標準在受受益的各開發(fā)發(fā)項目間分攤攤。八、附：“開發(fā)成成本”科目編號一一覽表科目名稱編號（略）開發(fā)成本土地獲得價款政府地價及市政配配套費合作款項紅線外市政配套費費拆遷補償費開發(fā)前期準備費勘察設計費勘查丈量費規(guī)劃設計費建筑研究用房報批報建費政府報批報建費增容費三通一平費臨時道路臨時用電臨時用水場地平整費臨時設施費臨時圍墻臨時辦公室臨時場地占用費臨時圍板主體建筑工程費基礎工程土方護壁(坡)樁基樁基檢測降水結構及粗裝工程門窗工程室外門窗戶門防火門公共部位精裝修大堂精裝修樓梯間精裝修屋面精裝修外立面精裝修室內裝修廚房精裝修衛(wèi)生間精裝修廳房精裝修陽臺、露臺精裝修修主體安裝工程費室內水暖氣電管線線設備費室內供排水系統(tǒng)費費室內采暖系統(tǒng)費室內燃氣系統(tǒng)費室內電氣系統(tǒng)費室內設備及其安裝裝費空調及其安裝費電梯及其安裝費發(fā)電機及其安裝費費高低壓配電及其安安裝費消防通風及其安裝裝費背景音樂及其安裝裝費室內智能化系統(tǒng)費費保安監(jiān)控及停車管管理費用電信網(wǎng)絡費用衛(wèi)星電視費用三表遠傳費用家居智能化費用社區(qū)管網(wǎng)工程費室外給排水系統(tǒng)費費自來水系統(tǒng)雨污水系統(tǒng)直飲水系統(tǒng)熱水系統(tǒng)室外采暖系統(tǒng)費管道系統(tǒng)熱交換站鍋爐房室外燃氣系統(tǒng)管道系統(tǒng)調壓站室外高低壓系統(tǒng)費費高壓線路工程低壓線路工程配電室開閉站室外消防系統(tǒng)費室外智能化系統(tǒng)費費電信網(wǎng)絡系統(tǒng)費小區(qū)停車管理系統(tǒng)統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)圍墻監(jiān)控照明系統(tǒng)統(tǒng)園林環(huán)境工程費環(huán)境設計綠化建設費建筑小品道路及廣場建設費費圍墻建造費室外照明室外背景音樂室外零星設施配套設施費游泳池會所幼兒園學校網(wǎng)球場開發(fā)間接費工程管理費工程監(jiān)理費預結算編審費行政管理費施工合同外獎金質檢費利息營銷費用媒介廣告費廣告設施及發(fā)布費費物業(yè)完善費第三章責任成本管管理體系目的為提高公司成本管管理水平形成成分工負責、有有機協(xié)調的成成體系特制定定本管理指引引。二、方法與過程控控制4.1責任成本本體系釋義4.1.1地產(chǎn)業(yè)務操作過程程是程序性很很強的專業(yè)合合作過程．各各個專業(yè)過程程所確定，形形成的經(jīng)濟支支出的迭加構構成了房地產(chǎn)產(chǎn)成本。4.1.2房地產(chǎn)成本管理效效果依賴于各各環(huán)節(jié)自身的的良好運作．．房地產(chǎn)成本本管理依賴于于各環(huán)節(jié)之間間有機協(xié)調與與配合．4.1.3責任成本體系旨在在明確專業(yè)職職能部門的成成本管理職責責，并借助技術經(jīng)經(jīng)濟指標反饋饋、考核評價價其職責履行行情況．4.1.4責任成本體系目在加加強不同專業(yè)業(yè)．不同流程程之間的合作作和溝通．形形成分工負責責、有機協(xié)調調的責任成本本體系．4.2責任成本體體系組成要素素4.2.1責任主體：以公司設計、工程程、項目經(jīng)理理部、銷售等等職能部門為為責任主體．在在各業(yè)務環(huán)節(jié)節(jié)區(qū)分主導部部門和配合部部門。4.2.2責任范圍；建造成成本核發(fā)生程程序劃分責任任部門，建造造成本以外按按成本項目劃劃分責任范用用．4.2.3責任目標：按公司成成本管理宗旨旨，以經(jīng)濟合理理性最大的成成本提升產(chǎn)品品的競爭力，并形成行業(yè)成成本優(yōu)勢．各各個責任范圍圍內成本管理理目標應以經(jīng)經(jīng)濟合理性、產(chǎn)產(chǎn)品競爭力、行行業(yè)成本優(yōu)勢勢為追求目標標．4.2.4反饋指標：以定量量指標為主．．反饋指標的的系列數(shù)值反反映項目成本本特性．單一一反饋高低并并不能如實反反映成本理性性．4.2.5評價部門：及及時討書并提提供反饋指標標．在各部門門發(fā)表自我評評價的基礎上上，就各責任任成本管理結結果是否經(jīng)濟濟合理是否符符合成本管理理宗旨發(fā)表評評價意見．并并形成系統(tǒng)的的項目責任成成本分析報告．第四章目標成本管管理實施細則則方法與控制目標成本釋義1、目標成本是公司司基于市場狀狀況，并結合合公司的經(jīng)營營計劃，根據(jù)據(jù)預期售價和和目標利潤進進行預先確定定的，經(jīng)過努努力所要實現(xiàn)現(xiàn)的成本指標標。應體現(xiàn)“以經(jīng)濟合理理性最大的成成本提升產(chǎn)品品的競爭力，并并形成行業(yè)成成本優(yōu)勢”的成本管理理宗旨。2、目標成本文件分分為三個部分分：《目標成成本測算表》《目目標成本控制制責任書》《動動態(tài)成本月評評估》。3、《目標成本測算算表》是反應應項目的總目目標成本和分分項目標成本本的金額。建建設項目的總總目標成本是是建設項目成成本的控制線線，由各分項項目標成本組組成。各分項項目標成本包包括各專業(yè)工工程造價指標標及各種費用用指標。4、《目標成本控制制責任書》是是對各項目費費用的責任部部門及其主要要職責的說明明，包括控制制內容、控制制要點和手段段，需要注意意的已完工程程的失敗教訓訓。5、《動態(tài)成本月評評估》反映各各成本項目的的動態(tài)變化情情況，分析原原因，提出成成本控制建議議。目標成本管理原則則市場導向原則：目目標成本管理理以市場為導導向，確保目目標利潤的實實現(xiàn)。準確嚴謹原則：目目標成本指標標應科學準確確，每項來源源都要有充分分依據(jù)，保證證目標成本的的權威性。事前控制原則：目目標成本管理理貫穿于建設設項目的每一一階段，凡事事做到事先控控制為主，事事中事后控制制為輔，在立立項、設計、施施工之前發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題，減少少無效成本。動態(tài)管理原則：建建設項目的動動態(tài)成本要及及時與目標成成本進行比較較并糾偏，確確保建設項目目總成本在目目標成本控制制范圍內。目標成本文件制訂訂的步驟及時時間要求項目定位階段：在在投資分析和和概念設計階階段，根據(jù)可可行性研究報報告，以及營營銷、設計、成成本、工程、財財務等相關部部門互動討論論確定的項目目定位，完成成“項目定位階階段的全成本本測算“。確定各項項費用的計劃劃金額，包括括設計、報建建、環(huán)境配套套、營銷費等等，并向各費費用的負責部部門交底達成成一致，作為為各部門的工工作目標。主主體建安費以以設計部編制制的《建設項項目綜合經(jīng)濟濟技術指標表表》為依據(jù)，在在五個工作日日內完成，并并根據(jù)測算基基礎，提出實實施方案設計計階段的成本本控制目標、措措施或建議，形形成《方案設設計階段的成成本控制建議議》，以此指指導實施方案案的造價控制制。實施方案階段：實實施方案確定定后五個工作作日內，對《項項目成本測算算表》進行細細化和修訂。根根據(jù)各相關部部門的工作現(xiàn)現(xiàn)狀和計劃，對對設計、報建建、營銷等費費用進行分析析或修正。建建安費的控制制在主要材料料設備選型確確定后，需增增加主要材料料設備的目標標成本分析。結結合設計院的的承諾明確各各產(chǎn)品類型的的限額設計指指標（如鋼筋筋、砼含量等等），形成《施施工圖設計階階段的成本控控制建議》，作作為《設計任任務指導書》的的一部分發(fā)給給設計院作為為施工圖設計計階段造價控控制的依據(jù)。施工圖預算階段：：施工圖完成成后十五個工工作日內，對對《目標成本本測算表》全全面進行細化化和修訂，作作為最終的目目標成本。并并按已完成的的經(jīng)驗和“責任成本體體系”的要求，編編制正式的《目目標成本控制制責任書》，并并以此指導招招標、施工、采采購等業(yè)務活活動中的成本本費用使用與與管理。各階段的成本測算算的相關資料料（成本測算算表、目標成成本控制指導導書）在定稿稿后即時報財財務管理部成成本審算中心心，相關數(shù)據(jù)據(jù)錄入成本管管理軟件。目標成本測算表的的編制1、目標成本測算必必須應用統(tǒng)一一測算表格（見見附件），并并體現(xiàn)量價分分離的原則。2、目標成本的制訂訂以項目的規(guī)規(guī)劃指標、建建造標準以及及各部門共同同確定的銷售售交樓標準為為基礎，目標標成本測算表表必須附詳細細的產(chǎn)品建造造標準及部品品標準（施工工圖預算階段段）說明書。3、成本測算表中各各成本項目的的工程量，應應根據(jù)已竣工工的相似工程程的結算分析析得出的關聯(lián)聯(lián)系數(shù)，由項項目規(guī)劃的基基本指標（如如建筑面積、基基底面積、戶戶數(shù)、單元等等）推算得出出，如按“窗地比”推算門窗面面積，按基底底面積推算屋屋面面積。施施工圖預算完完成后《成本本測算表》中中的工程量，應應是按圖實際際計算的結果果。4、成本測算表中的的單價應根據(jù)據(jù)產(chǎn)品定位、交交樓標準、圖圖紙要求按當當?shù)毓こ淘靸r價計算依據(jù)、市市場行情計算算得出，如是是參照已結算算工程的單價價，需注明參參考數(shù)據(jù)的來來源和依據(jù)。5、產(chǎn)品定位和目標標成本測算是是一個互動的的決策過程，需需要設計、營營銷、工程、成成本反復溝通通，標準是“滿足品質要要求的性價比比最大化”。在本過程程中可使用價價值功能分析析法得到最優(yōu)優(yōu)的方案。6、施工圖預算完成成后《目標成成本測算表》中中的材料設備備，對其品質質應有準確有有描述，且應應與樓盤的定定位相適應，能能提供品牌和和圖片說明為為最佳。7、投資分析和實施施方案階段的的成本測算的的量價分析標標準不明確時時，可以根據(jù)據(jù)已結算工程程的經(jīng)驗直接接填寫可售面面積單方成本本或總金額，但但需注明參考考依據(jù)。8、各階段的成本測測算應有明顯顯的可對比性性，即后階段段的測算與原原則不一致的的地方應有充充分的依據(jù)和和說明，原則則是偏差不應應太大。《目標成本控制責責任書》的編編制1、目標成本控制責責任書是目標標成本管理的的指導性文件件，與設計任任務管理指導導書、工程管管理指導書等等，互相補充充，共同構成成項目經(jīng)營指指導書內容。2、目標成本控制責責任書的制定定，應按照《責責任成本管理理體系》要求求，明確成本本發(fā)生各階段段的控制內容容、控制原則則、責任部門門等。3、《目標成本控制制責任書》應應包含以下內內容：eq\o\ac(○,1)項目概概況：總規(guī)劃劃指標，分期期規(guī)劃指標，工工程概況，入入伙時間。eq\o\ac(○○,2)地價成成本控制：目目標、責任部部門、控制手手段和要點。eq\o\ac(○,3)開發(fā)前期準備費用控制：目標、責任部門、控制指標、控制手段和要點。eq\o\ac(○,4)主體建安、社區(qū)管網(wǎng)、配套設施費的控制：目標、責任部門、控制指標、控制要點，應避免的已完工程的失敗教訓總結；還應包括材料的供應方式及供應商的選擇要求。eq\o\ac(○,5)園林環(huán)境工程及樣板間、賣場裝修費用的控制：目標、責任部門、控制要點。eq\o\ac(○,6)開發(fā)間接費的控制：目標、責任部門、控制指標、控制手段和要點；包括營銷費、資本化利息、物業(yè)基金等的控制。（各成本項目的具體控制指標詳見責任成本管理體系指引）4、營銷費的控制包包括開發(fā)間接接費中的“營銷設施建建造費”和期間費用用中的“銷售費用”?！盃I銷設計建建造費”額度的確定定及實施過程程，均需要設設計、營銷部部門的密切配配合，兼顧效效果與成本的的平衡；特別別是賣場和樣樣板間裝修，在在總額確定后后，由設計部部負主要控制制責任，并將將樣板房裝修修費用的銷售售收回率作為為成本控制的的考核指標之之一?！颁N售費用”應結合推盤盤計劃，于項項目定位完成成后制定投放放時間和費用用額度計劃。5、《目標成本控制制責任書》由由成本管理部部負責編寫，初初稿完成后反反饋到設計、工工程、營銷、項項目經(jīng)理部、項項目發(fā)展部、財財務部等各職職能部門討論論、修改，達達成一致后由由各部門第一一負責人簽字字確認，總經(jīng)經(jīng)理簽發(fā)執(zhí)行行。目標成本的執(zhí)行1、在項目實施過程程中，應及時時反映項目成成本的動態(tài)情情況，由成本本管理部每月月出一份《項項目動態(tài)成本本月評估》，包包括各成本項項目的變化情情況表，并說說明原因，提提出成本控制制的建議。2、《項目動態(tài)成本本月評估》應應包括“變更簽證統(tǒng)統(tǒng)計表”和“項目動態(tài)成成本信息表”，并作為《成成本信息月報報》的部分內內容，在完成成后的三個日日內報財務部部成本審算中中心。（可在在成本管理軟軟件中完成）3、成本管理部應根根據(jù)合同簽訂訂情況、預算算核對情況、結結算編制情況況、及變更簽簽證金額，每每月在“成本管理軟軟件”中對各項目目的待發(fā)生成成本進行評估估，在軟件中中生成“項目動態(tài)成成本信息表”。4、如在月內出現(xiàn)影影響成本50萬元以上的的重大事項，變變化發(fā)生的責責任部門應及及時向成本部部提供相關資資料，成本部部及時計算相相應成本變化化金額和原因因，向公司總總經(jīng)理和分管管領導匯報。5、在合同審批時，即即時揭示施工工合同和材料料采同的合同同造價與目標標造價的對比比概況；反映映營銷廣告合合同、園林環(huán)環(huán)境合同的額額度使用情況況；設計變更更和現(xiàn)場簽證證應做到一單單一算，月結結月清，并錄錄入成本管理理軟件。6、項目結算完成后后或者年度成成本管理工作作總結時，應應按照《目標標成本控制責責任書》對相相關責任部門門進行評估，并并提交公司管管理層作為業(yè)業(yè)績考核的依依據(jù)之一。7、工程項目結算后后，應按目標標成本科目分分類，總結各各成本項目的的造價指標和和技術經(jīng)濟指指標，并按照照“成本數(shù)據(jù)庫”的格式要求求，錄入數(shù)據(jù)據(jù)庫或整理成成標準格式的的Excel數(shù)據(jù)表作為為新項目測算算、結算初步步審核的依據(jù)據(jù)。8、項目結算完成后后，應分析項項目的主要材材料用量，為為相似工程的的限額設計提提供經(jīng)驗數(shù)據(jù)據(jù)。目標成本的修訂1、施工圖確定后的的測算稿為最最終目標成本本，除規(guī)劃條條件、政府政政策、市場環(huán)環(huán)境有重大改改變外不得修修訂。一般改改變作為正常常的成本動態(tài)態(tài)變化在《項項目動態(tài)成本本月評估》中中反映即可。2、工程施工和銷售售過程中，如如果售價、成成本發(fā)生較大大變化時（對對利潤影響達達2%），應對目目標成本進行行修訂，并報報公司總經(jīng)理理批準，同時時報以財務部部成本審算中中心備案。目標成本科目分類類成本科目主要包含內容一土地獲得價款1政府地價及市政配配套費土地出讓金、土地地開發(fā)費、大大市政配套費費、契稅、土土地使用費、耕耕地占用稅、土土地變更用途途和超面積補補交的地價等等2合作款項補償合作方地價、合合作項目建房房轉入分給合合作方的房屋屋成本和相應應稅金等3紅外線市政設施費費紅外線道路、水、電電、氣、通訊訊等建造費、管管線鋪設費、接接口補償費4拆遷補償費地上、地下建筑物物或附著物的的拆遷補償凈凈支出，安置置及動遷支出出，農(nóng)作物補補償費，危房房補償費等二開發(fā)前期準備費1勘查設計費勘測丈量費水文、地質、文物物和地基勘查查費，沉降觀觀測費，日照照測試費、撥撥地釘樁驗線線費、復線費費、釘線費、施施工放線費、竣竣工面積丈量量費等規(guī)劃設計費規(guī)劃費：方案招標標費、規(guī)劃設設計模型制作作費、方案評評審費、效果果圖設計費、總總體規(guī)劃設計計費。設設計費：施工工圖設計費、修修改設計費、環(huán)環(huán)境景觀設計計費等。其他他：可行性研研究費、制圖圖、曬圖費、樣樣品制作費等等建筑研究用房材料及施工費2報建費報批報建費1.項目報批報建建費：報建時時按規(guī)定向政政府有關部門門交納的報批批費2.交易易中心手續(xù)費費、人防保健健費、消防配配套設施費、散散裝水泥集資資費、白蟻防防治費、墻改改基金、路口口開設費等、規(guī)規(guī)劃管理費、環(huán)環(huán)境評測費、費費新材料基金金（或墻改專專項基金）、教教師住宅基金金（或中小學學教師住宅補補貼費）、拆拆遷管理費、招招投標管理費費等增容費水、電、煤氣增容容費3三通一平費臨時道路施工用的臨時道路路設計、建造造費用臨時用電施工用的臨時用電電規(guī)劃設計費費、臨時管線線鋪設、改造造、遷移、臨臨時變壓器安安裝及拆除費費用臨時用水施工用臨時給排水水設施設計、建建造、管線鋪鋪設、改造、遷遷移等費用場地平整基礎開挖前的場地地平整、場地地清運、舊房房拆除等費用用4臨時設施費臨時圍墻圍墻、圍欄設計、建建造、裝飾費費用臨時辦公室租金、建造及裝飾飾費用臨時場地占用費施工用臨時占道費費、臨時借用用空地租費臨時圍板臨時圍板的設計、建建造、裝飾費費用三主體建筑工程費1基礎造價土石方、樁基、護護壁（坡）工工程費、樁基基咨檢測費、降降水2結構及粗裝修砼框架（含獨立柱柱基和條基等等淺基礎）、砌砌體、找平及及抹灰、防水水、垂直運輸輸、腳手架、超超高補貼、散散水、沉降縫縫、伸縮縫、底底層花園砌體體（高層建筑筑的裙樓有架架空層，原則則上架空層結結構列入裙樓樓、有轉換層層結構并入塔塔樓）3門窗工程單元門、入戶門、戶戶內門、外墻墻門窗、防火火門等工程費費用4公共部位精裝修大堂、電梯廳、樓樓梯間、屋面面、外立面及及雨蓬、欄桿桿等精裝修費費用5戶內精裝修廚房、衛(wèi)生間、廳廳房、陽臺、露露臺的精裝修修費用四主體安裝工程費1室內水暖氣電室內給排水◆給排水自來水、排水◆直飲水系統(tǒng)◆熱水系統(tǒng)室內采暖地板熱、電熱膜、分分戶燃氣爐、管管道系統(tǒng)、暖暖氣片室內燃氣室內電氣工程樓棟及單元配電箱箱、電表箱、戶戶配電箱、管管線敷設、燈燈具、開關插插座、含弱電電工程管盒預預埋2設備及安裝通風空調系統(tǒng)空調設備及安裝費費用、空調管管道、通風系系統(tǒng)電梯供貨及安裝發(fā)電機供貨及安裝裝發(fā)電機供貨、安裝裝、機房降噪噪消防系統(tǒng)含消防水、電、防防排煙◆水消防系統(tǒng)自動噴淋、主體內內消火栓箱、獨獨立的室外消消火栓系統(tǒng)◆電消防系統(tǒng)煙感、溫感、報警警、消防廣播播◆氣體滅火系統(tǒng)◆防排煙工程人防設備及安裝密閉門、氣體過濾濾裝置3弱電系統(tǒng)居家防盜系統(tǒng)陽臺及室內紅外探探測防盜、門門磁、緊急按按鈕對講系統(tǒng)包括可視及非可是是對講三表遠傳水、電、氣遠程抄抄表有線電視有線電視、衛(wèi)星電電視主體內外外布線及終端端插座電話主體內外布線及終終端插座寬帶網(wǎng)主體內外布線及終終端插座五社區(qū)管網(wǎng)工程費1室外給排水系統(tǒng)室外給水系統(tǒng)小區(qū)內給水管道、檢檢查井、水泵泵房設備、以以及外接的消消火栓雨污水系統(tǒng)2室外采暖系統(tǒng)3室外燃氣系統(tǒng)4室外電氣及高低壓壓設備高低壓配電設備及及安裝紅線到配電房的高高壓線、高壓壓柜、變壓器器、低壓柜；；箱式變壓設設備室外強電管道及電電纜敷設室外強電總平線路路部分室外弱電管道埋設設用于電視、電話、寬寬代網(wǎng)、智能能化布線的管管道預埋、檢檢查井5室外智能化系統(tǒng)停車管理系統(tǒng)露天停車場管理系系統(tǒng)、地下室室或架空層停停車場管理系系統(tǒng)小區(qū)閉路監(jiān)控攝像頭、顯示屏及及電氣統(tǒng)安裝裝周界紅外防越紅外對掃小區(qū)門禁系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)電子公告屏六園林環(huán)境工程費1綠化建設費公共綠化、組團宅宅間綠化、一一樓私家花園園、小區(qū)周邊邊綠化2建筑小品雕塑、水景、環(huán)廊廊、假山等到到3道路、廣場建造費費道路廣場鋪設、開開設路口工程程及補償費等等車行道廣場、人行道4圍墻建造費永久圍墻、圍欄及及大門5室外照明室外燈光照明工程程6室外背景音樂7室外零星設施兒童游樂設施、指指示牌、標識識牌、示意圖圖、垃圾桶、座座椅、陽傘七配套設施費1游泳池建造成本及配套資資產(chǎn)購置2業(yè)主會所建造成本及配套資資產(chǎn)購置3幼兒園建造成本及配套資資產(chǎn)購置4學校建造成本及配套資資產(chǎn)購置5網(wǎng)球場6設備用房配電房、水泵房土土建及裝修費費7車站建造費建造成本及配套資資產(chǎn)購置8……八開發(fā)間接費1工程管理費工程監(jiān)理費支付給聘請的項目目或工程建立立單位的費用用預結算編審費支付給造價咨詢公公司的預結算算的編制、審審核費用行政管理費直接從事項目開發(fā)發(fā)的部門的人人員工資、獎獎金、補貼等等人工及行政政費施工合同外獎金趕工獎、進度獎工程質量監(jiān)督費建設主管部門的質質監(jiān)費安全監(jiān)督費建設主管部門的安安監(jiān)費工程保險費2營銷設施建造費廣告設施及發(fā)布費費車站廣告、路牌廣廣告現(xiàn)場包裝費彩旗、氣球、條幅幅、花架、花花籃、花盆接待廳裝修、裝飾飾費設計、工程、裝飾飾等樣板間包括樣板間設計、裝裝修、家具、飾飾品以及保潔潔、保安、維維修費。主體體外搭設的樣樣板間還包括括建造費用；；主體內樣板板間銷售后回回收的設計、裝裝修、家具、家家私等費用，可可從總費用中中扣除。銷售模型費售樓沙盤、戶型模模型等其他3資本化利息直接用于項目開發(fā)發(fā)所借入資金金的利息支出出、匯兌損失失，減去利息息收入和匯兌兌收益的凈額額。4物業(yè)管理完善費開發(fā)商承擔的由物物業(yè)管理公司司代管的大修修基金、物業(yè)業(yè)管理基金或或其他專項基基金，以及小小區(qū)入住前投投入的物業(yè)管管理費九期間費用目標成本編制可不不包括此項費費用，本表列列明供參考，詳詳見《費用核核算辦法》1管理費用人工費用行政費用財產(chǎn)費用其它2銷售費用詳見《費用核算辦辦法》媒介廣告費電視、廣播、互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)、報紙、雜雜志、公交廣廣告、電子屏屏等廣告費用用展銷費展位費、布置費、制制作費等促銷活動費設備租賃費、勞務務費、活動場場所布置、工工作人員餐費費宣傳資料及禮品費費售樓書、各種禮品品現(xiàn)場銷售器具費飲水機、家私等銷售人工費工資、獎金、補貼貼等看樓交通費看樓專車運行費、修修理費、司機機行車費用客戶會費用銷售代理費及傭金金支付專業(yè)銷售代理理機構或物業(yè)業(yè)公司的代理理銷售和傭金金中介策劃及咨詢費費支付的中介機構進進行市場調研研、銷售策劃劃及相應的咨咨詢等費用總產(chǎn)權登記費政府收費分戶產(chǎn)權轉移登記記費政府收費房屋交易費政府收費其他第五章工程程招標管理辦辦法一、總則1.1為規(guī)范集集團工程招標標管理，維護護招標單位的的權益，在保保證項目質量量、工期等要要求的前提下下，以合理低低價選擇最佳佳投標單位，制制定本辦法。1.2本辦法適適用于集團內內所屬房地產(chǎn)產(chǎn)公司工程項項目的施工、監(jiān)監(jiān)理、造價咨咨詢招標，其其中金額在5萬元以上（含含5萬元）工程程施工項目、工工程監(jiān)理、工工程造價咨詢詢必須實行招招標選擇合作作單位。工程程招標應采用用公開招標或或邀請招標的的方式，但無無論采取何種種方式，都須須有三家以上上投標單位參參與競標。但下列情況除外：：（1）金額在5萬元以下的的工程可按照照貨比三家、合合理低價的原原則，經(jīng)詳細細填寫《考察察承包人結果果審批表》，報報公司招標工工作小組批準準后確定承包包人；（2）某項工程程已經(jīng)過集團團審批確定了了長期合作伙伙伴關系；（3）某些政府府壟斷工程。1.3招標應遵遵循以下基本本原則：全面招標原則：凡凡是符合招標標條件的工程程項目都要以以招標方式確確定承包人；；整體招標原則：禁禁止將項目肢肢解或化整為為零，規(guī)避招招標；事前預算原則：施施工類招標應應先根據(jù)施工工圖預算編制制標底，限制制無標底根據(jù)據(jù)費率招標；；資質審查原則：所所有投標單位位都要經(jīng)過資資質預審，符符合項目要求求的投標單位位才能參加項項目投標；合理低價中標原則則：選擇的中中標單位應是是在滿足各項項要求的前提提下，報價低低且合理；透明公正原則：整整個招標過程程務必有充分分的透明度，各各部門間積極極配合、加強強溝通、信息息共享，杜絕絕暗箱操作；；保密原則：要做好好標底、投標標文件、評標標、定標等內內容的保密工工作，以防影影響招標的公公正與效果。1.4招標管理機機構及職能劃劃分招標管理機構.1公司設立招標工作作小組，招標標工作小組是是公司招標工工作的決策機機構，小組成成員至少包括括：總經(jīng)理、副副總經(jīng)理或總總監(jiān)、成本管管理部經(jīng)理、工工程管理部經(jīng)經(jīng)理、項目部部經(jīng)理，由總總經(jīng)理擔任組組長，副總經(jīng)經(jīng)理或總監(jiān)擔擔任副組長；；招標小組對對定標起集體體決策的作用用。.2工程招標的執(zhí)行部部門包括工程程管理部與成成本管理部，兩兩部門應分設設招標職能崗崗位，負責招招標工作的具具體操作。]職能劃分.1工程管理部職能：：投標單位資資質預審，建建立合格承包包人數(shù)據(jù)庫，編編制招標文件件，發(fā)標，參參與開標，評評技術標，參參與談判，控控制整個招標標工作進度，并并負責組織安安排全過程的的招標小組的的會務，在上上述各階段的的招標小組會會議上，以工工程部為會議議主持人；.2成本管理部職能：：編制標底，接接標，主持開開標，評經(jīng)濟濟標，主持談談判以及負責責招標資料的的收集、整理理、歸檔，在在上述各階段段的招標小組組會議上，以以成本管理部部為會議主持持人；.3項目部職能：編制制招標計劃，全全過程參與招招標工作（主主要是會審工工作）并督促促檢查招標工工和的進展。二、合格承包人數(shù)數(shù)據(jù)庫2.1合格承包包人是經(jīng)各相相關部門推薦薦并經(jīng)公司招招標工作小組組審查合格的的工程施工、監(jiān)監(jiān)理、造價咨咨詢單位，工工程管理部主主持合格承包包人相關資料料的收集、整整理，并建立立合格承包人人數(shù)據(jù)庫，所所有項目招標標都須從合格格承包人數(shù)據(jù)據(jù)庫中選擇投投標單位。2.2合格承包包人符合以下下要求：證照齊全、守法經(jīng)經(jīng)營、管理規(guī)規(guī)范；技術力量和資金實實力雄厚，在在本行業(yè)中有有一定的知名名度；重合同、守信用，信信譽良好；近三年無重大質量量、安全事故故；近三年與公司無訴訴訟。2.3對未列入合合格承包人數(shù)數(shù)據(jù)庫中的投投標單位，應應由招標工作作小組組織進進行考察，考考察人員不得得少于三人（且且分屬不同部部門），考察察結束后填寫寫《承包人考考察結果審批批表》，經(jīng)公公司招標工作作小組審查合合格后列入合合格承包人數(shù)數(shù)據(jù)庫中。2.4合格承包人人資格評審合格承包人資格（并并非終身制），每每隔一定時間間應對其進行行重新評審。對于簽署承包合同同的承包人，成成本管理部應應對其履約情情況進行評審審，評審主要要內容為承包包人工作質量量、進度、配配合情況等，評評審結果經(jīng)招招標小組審查查后作為該承承包人綜合記記錄。招標工作小組根據(jù)據(jù)承包人的評評審情況決定定該承包人是是否在合格承承包人數(shù)據(jù)庫庫中保留。三、招標工作程序序部門程序成本管理部工程管理部項目部1、制定招標計劃參與并提出意見主持開標會議，根根據(jù)項目情況況制定招標詳詳細計劃提出招標項目、時時間計劃、技技術交底等要要求2、編制招標文件編制標底、審查修修改標書中經(jīng)經(jīng)濟條款等工工作主持編制招標文件件參與并提出意見3、發(fā)布招標信息或或投標邀請函函選擇投標單位并提提出意見主持信息發(fā)布及選選擇投標單位位選擇投標單位并提提出意見4、發(fā)標、答疑參與并負責經(jīng)濟標標部分的答疑疑主持發(fā)標、答疑會會議，審本投投標單位資質質參與并負責有關技技術交底、答答疑5、開標主持接標工作，主主持開標會議議參與會議并提出意意見參與并提出意見6、評標主持評標會議、負負責評審經(jīng)濟濟標、談判評審技術標并與投投標單位談判判提出意見并根據(jù)情情況參與談判判7、定標、發(fā)中標通通知招標工作小組副組組長主持，集集體表決定標標，并發(fā)出中中標通知8、資料管理成本管理部主持招招標資料的收收集、整理、歸歸檔工作（應應指定專人負負責資料管理理）；工程管管理部進一步步完善合格承承包人數(shù)據(jù)庫庫3.1招標文件件標準(示范)招標文件標準(示范)招標文件由工程管管理部組織成成本管理部、財財務部及法律律人員共同起起草，經(jīng)公司司招標工作小小組審核后，作作為公司該類類招標的標準準示范文本。施工招標文件內容容施工招標文件應包包括正文和附附件。正文包包括：招標內內容、招標范范圍、項目簡簡介、工期、質質量要求、造造價要求、投投標須知、投投標截止日期期、開標時間間和地點、評評標辦法、違違約責任及特特別約定、相相關規(guī)范、投投標文件格式式；附件包括括：施工圖紙紙、擬簽標準準合同（合同同中應明確發(fā)發(fā)包人要求的的所有內容）。其中施工招標文件件的造價要求求應包括：定額及計價文件約約定；合同價包含范圍，甲甲方分包的范范圍；工程款支付方式；；主材價格在標書中中詳細明確；；甲供材料和限價材材料的范圍及及其價格結算算辦法；簽證、變更的處理理及費用確定定的原則；材料、設備調差；；報價明細表；開辦費、施工組織織措施費、文文明現(xiàn)場施工工費、趕工費費、擾民費等等費用明確的的計取方式；；總價結算方式。施工類項目招標，正正常情況下，應應根據(jù)施工圖圖編制標底。標標底做為評標標的重要依據(jù)據(jù)，應力求準準確、全面，不不得漏項。施工類項目限制采采用費率招標標。如確因施施工圖不能及及時提供但經(jīng)經(jīng)營需要而采采用費率招標標，則工程第第一期應嚴格格按《公司工工程評標、定定標評審表》會會審，經(jīng)分公公司第一負責責人簽字批準準，并及時報報總部財務部部成本管理組組備案；后期期相似工程如如仍采用費率率招標，則應應經(jīng)分公司第第一負責人和和集團主管副副總簽字批準準，并報總部部財務部成本本管理組備案案；在有詳細細施工圖的情情況下，嚴禁禁采用費率招招標?？偛控斬攧詹砍杀竟芄芾斫M對各分分公司費率招招標情況進行行跟蹤監(jiān)控，定定期檢查。采用費率招標的項項目，特別要要求投標單位位按招標文件件規(guī)定對以下下費用作出詳詳細、明確的的說明（是否否計取，如何何計?。?，這這類費用包括括：開辦費、施施工組織措施施費、擾民費費、文明現(xiàn)場場施工費、趕趕工費用、總總承包配合管管理費等。3.2招標信息發(fā)發(fā)布及投標邀邀請公司招標的項目在在當?shù)刂饕獔髨蠹埳匣蚪ㄔO設交易服務中中心發(fā)布招標標信息，并按按政府有關部部門規(guī)定辦理理手續(xù)。實行邀請招標，選選擇投標單位位的工作由工工程管理部主主持；工程管管理部、成本本管理部、項項目部等共同同參與并分別別從合格承包包商承包人數(shù)數(shù)據(jù)庫中選擇擇等數(shù)量的投投標單位進行行邀請招標。如合格承包人數(shù)據(jù)據(jù)庫中沒有合合適的投標單單位，應由招招標工作小組組組織進行考考察確定（考考察人員不得得少于三人且且分屬不同部部門），補充充、完善該數(shù)數(shù)據(jù)庫。3.3發(fā)標招標文件的發(fā)放和和答疑由工程程管理部組織織。公開