房地產開發(fā)項目報建敏感點

開發(fā)項目報建4個敏感點一、前言房地產項目開發(fā)是一個系統(tǒng)工程，從土地獲得，到研發(fā)設計、政府報建、工程施工、市場銷售、交房、物業(yè)管理和后期運行，每一個環(huán)節(jié)密切相關。這就需要我們針對公司已經開發(fā)的項目設計在報建工作中出現(xiàn)的一些情況作分享和分析，其目的是為了爭取縮短設計周期和報建周期，確保計劃執(zhí)行；尤其是對工程后期驗收容易出現(xiàn)的問題，以及對可能引起業(yè)主投訴的潛在問題作出警示，避免在今后發(fā)生。對于這些敏感性問題,分五個階段進行介紹：方案、初設、施工圖、施工過程檢查、工程驗收。

二、方案階段1、規(guī)劃

1.1項目名稱的確定

項目名稱應與公司規(guī)定的統(tǒng)一名稱吻合。

銷售的項目名稱在報建完成后，由客戶服務部門辦理預售時自行更改。

如果有條件統(tǒng)一前期報建名稱與銷售名稱則最佳；

但如果達不到（報建時，銷售名稱尚未確定）則在整個報建周期中爭取不改變項目名稱☆案例

如藍湖郡三期在報建前確定的名稱為：“林泉馨賞”，方案報建階段以“林泉馨賞”的名義進行報建，但在過程中公司調整該項目名為“藍湖郡三期”，導致在報建過程中申請修改該項目名稱，產生不必要的時間成本等。而營銷部根據(jù)推廣需要，又改名為“弗萊明戈”，在辦理預售時，房管部門要求預售項目的名稱與建設工程規(guī)劃許可證名稱吻合，否則不能用“弗萊明戈”名稱；如果將建設工程規(guī)劃許可證名稱“藍湖郡三期”改為“弗萊明戈”，規(guī)劃局答復有兩種方式：ａ.從方案更名重新報建；ｂ.更換該項目的選址名稱為“弗萊明戈”。兩種方式耗時太長，公司根本等不了。

1.2核對經濟指標

經濟指標：包括用地面積及性質、地面地下停車位、容積率、綠地率、建筑密度等，用地面積指凈用地面積或出讓用地面積。

對經濟指標的把握，是我們每一個階段的重點，一定要考慮后續(xù)階段的工作，

如方案階段報的經濟指標，一定要考慮施工圖階段的經濟指標如何處理，

規(guī)劃許可證的經濟指標將直接影響預售證的辦理等，同時也會影響規(guī)劃竣工驗收?！畎咐?/p>

觀山水在規(guī)劃竣工驗收前，進行竣工驗收實測，按照經開南區(qū)的要求，以勘測院實地勘測的面積為準，因為觀山水有許多的灰空間，加上修建過程中的部分調整，導致4號樓和商鋪4的實測面積超出規(guī)劃允許的面積誤差（見附圖），與勘測院進行了多次溝通才基本解決。由此，在規(guī)劃驗收實測前，我們事先把握，有哪些地方可能會有問題，該如何前控，如觀山水的灰空間，在實測前我們如何做工作等。

1.3配套是否齊備（如：公廁、居委會、垃圾站或垃圾收集點）

居委會的配套標準為15平方米/100戶，公廁是指對小區(qū)外開放使用的廁所，其余配套設施參考相關規(guī)范和文件（有特殊規(guī)定的除外，如本文第六條：是否滿足控規(guī)要求）。

由于對“垃圾站”和“垃圾收集點”的規(guī)模的理解偏差因人而異，建議公司開發(fā)的項目在設計圖中，一律將“垃圾站”標注為“垃圾收集點”。

1.4是否滿足規(guī)劃選址和設計條件要求？

主要是提醒設計負責人不要漏項。

1.5是否滿足城市設計要求？

案例：西城天街方案進行規(guī)劃報建，內街連廊過多，通透性不夠，與城市設計不吻合，導致兩次修改。

1.6是否滿足控規(guī)要求，技術是否合理？

1.7對總圖深度的關注（制圖標準、標高標注、間距標注、指標表格、建筑名稱的關注）

1.8間距規(guī)定有明確要求的是原則問題

1.9滿足物權法的相關規(guī)定

會所等產權有爭議的建筑以及建筑命名，應規(guī)避今后的權屬爭議。

1.10對綜合管網(wǎng)的關注和環(huán)評工作前置

綜合管網(wǎng)的設計審查：排水接口位置和標高是否可行，給水接口位置是否明確，電力通廊的考慮、電信電話寬帶的通廊銜接、燃氣的接口和走向等，都不能在市政綠化帶內平行布置（可穿越）。

1.11對其他部門提出的問題的再關注

內部部門：物業(yè)、工程、造價等；外部部門：市政、排水公司等

1.12滿足物管用房的相關規(guī)定(經開北區(qū)已經實施標準，其余各區(qū)即將按此實施）

建筑規(guī)模（平方米）物業(yè)管理用房提供比例業(yè)主委員用房面積（平方米）

10000～1000005‰30

100001～2000004‰40

200001～3000003.5‰50

300000以上3‰70

1.13是否滿足“9070”小戶型規(guī)定要求

2、消防

2.1對建筑使用性質應明確（如：住宅、商業(yè)、公建、其他等）

ａ.高層建筑：住宅和公建對電梯前室的面積大小要求不一樣

ｂ.商業(yè)建筑的水電收費價格、購房首付比例、稅金等都高于住宅建筑，會增加購房者的費用，直接影響該房屋的銷售

ｃ.非住宅建筑的規(guī)劃綜合費收取高于住宅建筑的規(guī)劃綜合費（住宅：2元/平方米，別墅、度假村：3.5元/平方米，商業(yè)及其他：4.5元/平方米，工業(yè)廠房：1元/平方米）

建議:類似于SOHO的建筑，在滿足土地性質的情況下，盡可能按照住宅進行設計。

2.2對消防道路和撲救面的規(guī)定“高規(guī)”2005版4.1.7條（指撲救場地）與4.3.1條（指消防道路）請不要混淆。

2.3對防火分區(qū)應表達明晰

2.4對消防疏散通道的設置進行復核（疏散通道寬度、疏散距離、疏散位置等）

2.5項目設計中，設計應明確建筑套用何種規(guī)范（如：高規(guī)、坡規(guī)、新建規(guī)等）？

2.6建筑之間的防火間距問題

2.7明確消防站的建設方式

居民住宅小區(qū)住戶1500～4000戶，舊城改造、新開發(fā)區(qū)總建筑面積30萬平方米～40萬平方米，應建微型消防站?？偨ㄖ娣e40萬平方米～80萬平方米，應建小型消防站。80萬平方米以上，應建標準消防站。

3、園林綠化

3.1對綠化指標表的復核,理清計算方式、分塊綠化編號。

3.2對景觀實體計算面積的復核。

見紫都城綠化審批附圖樣本。

3.3對舊有古樹的保護的規(guī)定。

3.4對樹木移植、損毀的規(guī)定。

3.4重點景觀處理建議和意見。

在城市重要道路旁的項目，應特別注意景觀處理，如：觀山水、好望山項目

3.5對集中綠地、市政綠化帶權屬的界定。

應明晰市政綠化帶的權屬方，以及景觀設計、景觀施工的責任部門，牽涉到費用投入問題。4、人防

4.1就地、易地建設經濟成本比較

4.2是否有已建人防工程以及是否會破壞，落實賠償標準

a.由于主管人防賠付的各區(qū)人防辦隸屬于各區(qū)政府管理，公司應直接作各區(qū)長的工作，爭取予以免除賠付（有先例）。

b.損壞舊有人防工程，采取易地建設賠付標準：根據(jù)重慶市人民政府辦公廳文件－－《關于調整我市設防城鎮(zhèn)結合民用建筑修建防空地下室建設標準的通知》新建工程按照4％的比例修建人防工程，如果人防工程易地建設，則按照《重慶市財政局關于調整我市結合民用建筑修建防空地下室易地建設費收費標準的通知》規(guī)定：新建工程的總建筑面積交納易地建設費30元/平方米。如果我司將舊人防工程毀壞后，在易地賠付給區(qū)人防辦，參照以上文件標準賠款：每平方米人防工程單價為100平方米新建工程×30元/平方米÷4平方米新建人防工程＝750元。就不按照6級人防2500元/平方米賠付。（此建議操作起來有一定難度，供各位參考）

4.3如果就地建設人防工程，應落實新建人防工程面積、等級（報建組落實）

按照渝辦發(fā)《關于調整我市設防城鎮(zhèn)結合民用建筑修建防空地下室建設標準的通知》核實相關內容。

5、教育

5.1對配套建設學校、幼兒園的關注

按照控規(guī)要求和相關規(guī)范規(guī)定，合理設置學校、幼兒園的班級數(shù)量。

5.2對不配套建設學校的項目，落實項目業(yè)主子女入學的劃片統(tǒng)籌問題。

6、社發(fā)

6.1對配套居委會的關注，要求：15㎡/百戶

7、環(huán)保

7.1對項目環(huán)評報告審批的規(guī)定

7.2目前設置餐飲的相關規(guī)定

設計中應考慮減少餐飲對項目影響的措施，如：隔油池、排煙設施等

7.3生產污水在滿足排污標準前提下可以直排市政污水管網(wǎng)

8、節(jié)能

盡管在方案階段不審查節(jié)能設計，但考慮到節(jié)能的因素（體型系數(shù)、朝向、外窗、圍護結構等）和方案設計緊密相關，故方案設計不能僅僅考慮戶型、外立面等方面，應權衡方案設計與節(jié)能的關系，否則，對實施節(jié)能投入的經濟成本和時間成本會增加。

二、初設階段

1、消防

（初設消防審查目前查是消防審查的最后一關，重點把控）

1.1對項目指標、總戶數(shù)的關注

1.2高層建筑應形成環(huán)行車道或沿兩個長邊形成消防車道。

1.3消防配套設施的關注（如：消防站等）

1.4對不同類別建筑的消防定性的界定有無爭議（如：多層、高層、一類還是二類消防）

1.5建筑之間的防火間距問題

1.6在商業(yè)項目設計時，盡可能運用《重慶市大型商業(yè)建筑設計防火規(guī)范》

2、園林

2.1對配套指標的審核（重點關注綠化指標）、總表、植物配置表（可行性）

2.2綠化指標計算結論復核和計算方式的關注

2.3對配套集中綠地、市政綠地的審核和監(jiān)控

3、防雷

3.1對建筑防雷等級的定性

3.2是否應作防雷風險評估（5萬平方米以上的項目，或建筑高度超過50米的項目）

3.3盡可能控制防雷引下線的數(shù)量（減少），減少防雷審核費支出。

4、人防

4.1易地建設只需提供人防方案批復

4.2是否有已建人防工程以及是否會破壞，落實賠償標準

4.3如果就地建設，對新建人防工程面積、等級進行審核5、建委

5.1對初設文件與已審批方案的指標核對、關注

初步設計文件中，與各專業(yè)對應的方案批復（消防、園林、規(guī)劃、人防等）的定性、指標等應吻合

5.2對總圖的關注

總圖的深度（無障礙設計、道路寬度、坡度等）、表達方式、與市政道路的關系。

5.3節(jié)能審核：熱工計算書、節(jié)能建模光盤

隨著國家的重視，節(jié)能越來越成為一個不可逾越的審批流程，因此在規(guī)劃方案階段，一定要充分考慮節(jié)能的因素（體型系數(shù)、朝向、外窗、維護結構等），盡可能不僅僅考慮戶型等，而給后期節(jié)能帶來意想不到的困難。尤其是節(jié)能辦要求審核節(jié)能的建模電子文件，非常關鍵。

5.4對相關部門初設審批意見的關注（消防、防雷、環(huán)保）

各部門的審批意見（消防、園林、防雷、人防等）相互之間應吻合（指標、建筑定性等）

三、施工圖階段

1、消防

1.1設計負責人確認審圖報告的內容、定性、指標等

1.2對施工圖審圖機構出具的審查合格書的重點關注（合格書編制標注、審查機構印章、設計單位印章的關注）

1.3對施工圖消防備案資料裝訂的關注

1.4非住宅裝修工程應報消防部門單獨審批

2、防雷

2.1對建筑物防雷等級的定性

2.2盡可能控制防雷引下線的數(shù)量（減少），減少防雷審核費支出。

2.3別墅的屋頂避雷帶的敷設方式（明敷、暗敷或明暗結合）應滿足防雷要求

3、規(guī)劃

3.1提供國土證或用地批準書，如果被抵押計財部應提供銀行的同意辦理建設工程規(guī)劃許可證的書面說明

3.2檢查審圖公司出具的審圖報告內容、性質

3.3復核施工圖是否和方案、初設批復意見吻合

3.4就地建設的人防施工圖審核意見應齊備

3.5復核放線成果是否準確、建筑間距是否滿足規(guī)劃技術規(guī)定

由于放線偏差和節(jié)能保溫施工等原因，建議建筑間距在滿足規(guī)劃技術規(guī)定的基礎上再增加5厘米

3.6對節(jié)能復核結果的關注

3.7對規(guī)劃局信息中心提供的面積指標核算結果的關注

a.施工圖階段的面積總指標與方案階段的總指標允許偏差1％；

b.確認報建內容中的各種性質建筑的面積與施工圖是否吻合；

c.檢查規(guī)劃局核算的各單體建筑指標與施工圖是否吻合。以上工作是為了確保工程順利驗收和按時交房給業(yè)主。

3.8外立面審查

4、人防

4.1人防工程易地建設只需完善人防繳費手續(xù)。

4.2如果人防工程就地建設，對新建人防工程面積、等級、設計深度進行審核，并獲得市人防辦對施工圖審核的書面意見。

四、工程施工過程中的規(guī)劃勘測檢查

1、主體±0檢查：由規(guī)劃局委托重慶市勘測院進行，主要復核主體各大角點的座標、高程與規(guī)劃報建施工圖是否吻合。

2、裙樓封頂檢查：由規(guī)劃局委托重慶市勘測院進行，主要復核裙樓高度、外形尺寸等與規(guī)劃報建施工圖是否吻合。

3、塔樓封頂檢查：由規(guī)劃局委托重慶市勘測院進行，主要復核塔樓高度、外形尺寸等與規(guī)劃報建施工圖是否吻合。五、工程驗收階段

1、消防驗收

1.1工程驗收范圍、面積、建筑名稱應明晰

工程消防驗收容易出現(xiàn)問題的原因：

a.施工中出現(xiàn)設計變更；

b.對建筑名稱、面積統(tǒng)計口徑不一致（設計、工程、規(guī)劃、房管等部門）；

c.報建圖版本與施工版本不同；

d.非公開原因。

措施：

（1）.在主體施工至正負零前，研發(fā)部組織向項目部作全面設計、報建交底，并移交一套完整報建資料給項目部；

（2）.在驗收前3個月，由項目負責人牽頭組織項目部、設計、報建、銷支組等核對報建圖與工程實體的差異，找到原因，協(xié)商解決方法。

1.2對建筑使用性質應與初設圖（或施工圖）消防批復一致（如：住宅、商業(yè)、公建、其他等）

關系到工程竣工驗收和今后的使用

1.3消防道路和撲救面是否滿足審批的規(guī)定

復核消防道路的寬度、數(shù)量、位置、距建筑物的距離等，復核撲救場的荷載、長寬尺寸或直徑等，是否有變通處理（如：隱形場地），撲救場周邊不能種植高大樹木遮擋消防撲救工作。

1.4對完工后的消防疏散通道的凈寬進行復核

ａ.復核高層建筑的疏散樓梯的凈寬是否滿足消防規(guī)定。

ｂ.復核公共走道（住宅、非住宅）的疏散凈寬度是否在允許誤差范圍內。

1.5落實是否配置了消防站，如有消防站則應落實建設方式（就地建設或易地建設）。

1.6工程施工進度是否達到驗收條件。

建筑防火分隔及封堵施工完成；

防火門及閉門器、順序器安裝完成；

功能系統(tǒng)安裝調試應完成；

消防道路和消防撲救場地應完成。

2、防雷驗收

2.1建筑物防雷工程地阻測試應合格；

2.2避雷帶的設置方式是否有爭議？

2.3盡可能避免防雷檢測費增加

3、規(guī)劃驗收

3.1工程驗收范圍、建筑名稱、經濟指標（用地面積及性質、地面地下停車位、容積率、綠地率、建筑密度等）應明晰，容易混淆的原因：

施工中發(fā)生了設計變更；對建筑名稱、面積統(tǒng)計口徑不一致（設計、工程、規(guī)劃、銷售、房管等部門）；

報建圖版本與施工版本不同；

非公開原因。

措施：

（1）.在主體施工至正負零前，研發(fā)部組織向工程部作全面設計、報建交底，并移交一套完整報建資料給工程部；

（2）.在驗