房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查與

房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查與研究2001-11-23房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查與研究一、市場(chǎng)調(diào)查的意義1、狹義的市場(chǎng)調(diào)查狹義的市場(chǎng)調(diào)查就是指以商品本身的消費(fèi)者為對(duì)象，用科學(xué)方法收集消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)以及使用商品的事實(shí)、意見(jiàn)、動(dòng)機(jī)等有關(guān)資料，并予以分析研究的手段。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，例行而重要的市場(chǎng)調(diào)查就是公開(kāi)的個(gè)案現(xiàn)場(chǎng)做調(diào)查，并手機(jī)資料進(jìn)行銷(xiāo)售及售后情況的總結(jié)和分析。所謂“消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)以及使用商品的事實(shí)”是指去調(diào)查房屋的銷(xiāo)售率，購(gòu)買(mǎi)客戶的來(lái)源分布、購(gòu)買(mǎi)時(shí)間、規(guī)劃偏好以及面積偏好等事實(shí)資料。所謂“消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品的動(dòng)機(jī)以及使用商品的意見(jiàn)”是指去調(diào)查、了解購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)該房屋的原因是居住、還是投資，對(duì)該房屋的滿意程度如何，包括價(jià)格、建材、格局、地點(diǎn)以及環(huán)境等的反應(yīng)資料。2、廣義的市場(chǎng)調(diào)查廣義的市場(chǎng)調(diào)查，其調(diào)查對(duì)象，除了消費(fèi)者，還包括所有一切市場(chǎng)上的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。即以科學(xué)的方法收集商品從生產(chǎn)者轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者間的一切與市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)有關(guān)的問(wèn)題的資料，并予以分析研究的方法。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，除了進(jìn)行公開(kāi)個(gè)案市場(chǎng)的調(diào)查、研究之外，還包括公司營(yíng)銷(xiāo)手段的具體執(zhí)行情況，目標(biāo)市場(chǎng)狀況，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)、傾向、決策等心理過(guò)程的分析，以及廣告策略在目標(biāo)市場(chǎng)中的反應(yīng)和收效如何。收集并充分研究所收集到的資料，就能夠知道公司營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃的執(zhí)行情況，以及公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。這樣，就能夠隨時(shí)糾正營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中的偏差，保證公司在正常的市場(chǎng)軌道中順利地運(yùn)轉(zhuǎn)下去。二、市場(chǎng)調(diào)查的種類(lèi)依照調(diào)查方式的不同，我們將市場(chǎng)調(diào)查分為以下四種類(lèi)型：1、詢問(wèn)調(diào)查法是指將所擬調(diào)查的事項(xiàng)，采用面對(duì)面、電話或書(shū)面的形式，向被調(diào)查者提出詢問(wèn)并獲得所需資料的過(guò)程?？梢杂糜谑聦?shí)、意見(jiàn)和動(dòng)機(jī)的詢問(wèn)。2、觀察調(diào)查法是指由調(diào)查人員或機(jī)器在調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)從旁邊觀察消費(fèi)者的動(dòng)作，而以該動(dòng)作的聚集作為調(diào)查結(jié)果。因此在實(shí)施調(diào)查時(shí)，被調(diào)查人可能沒(méi)有感覺(jué)到調(diào)查正在進(jìn)行，這樣可以避免被調(diào)查人的主觀意見(jiàn)對(duì)調(diào)查結(jié)果產(chǎn)生影響。3、試驗(yàn)調(diào)查法是通過(guò)調(diào)查某種小規(guī)模的推銷(xiāo)方法是否能夠收到預(yù)期銷(xiāo)售效果的調(diào)查手段。亦即先作某一項(xiàng)推銷(xiāo)方法的小規(guī)模試驗(yàn)，然后再用市場(chǎng)調(diào)查方法分析這種試驗(yàn)型的推銷(xiāo)方法是否值得大規(guī)模進(jìn)行。在執(zhí)行的技術(shù)上，要選擇市場(chǎng)條件相同的實(shí)驗(yàn)市場(chǎng)和比較市場(chǎng)極為困難，問(wèn)題較多，無(wú)法廣泛應(yīng)用。4、統(tǒng)計(jì)分析法依據(jù)公司內(nèi)外的現(xiàn)成資料，利用統(tǒng)計(jì)理論，分析市場(chǎng)及銷(xiāo)售變化情況，提供調(diào)查資料的方法。其主要的研究對(duì)象有：銷(xiāo)售額的增減變化及未來(lái)趨勢(shì)、整體市場(chǎng)變化趨勢(shì)、影響變化的因素等問(wèn)題?？梢宰鲒厔?shì)分析和相關(guān)分析。三、市場(chǎng)調(diào)查的程序一般而言，市場(chǎng)調(diào)查的主要程序、步驟可以分為如下幾個(gè)方面：1、初步調(diào)查2、決定收集資料的方法3、設(shè)計(jì)調(diào)查表4、選樣5、資料整理與分析6、報(bào)告的準(zhǔn)備與提出下面就此程序的每一步驟進(jìn)行討論。房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查與研究(二)1、初步調(diào)查初步調(diào)查是確定問(wèn)題及研究的范圍，并經(jīng)過(guò)研究，擬定出一套計(jì)劃。可以分為三個(gè)步驟：（1）情況分析。在擬定正式調(diào)查計(jì)劃之前，市場(chǎng)調(diào)查人員必須對(duì)公司的歷史、產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)者、分配渠道與方法、消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣、廣告、銷(xiāo)售和促銷(xiāo)方法等情況相加了解。（2）預(yù)備調(diào)查。是對(duì)于目前調(diào)查范圍有關(guān)的資料進(jìn)行分析，分析同業(yè)與政府的資料、專(zhuān)家的意見(jiàn)等，分析調(diào)查本身的問(wèn)題及發(fā)展出來(lái)的假設(shè)，作為正式調(diào)查的基礎(chǔ)。（3）決定研究范圍。經(jīng)過(guò)情況分析與非正式調(diào)查后，可以使假設(shè)減少到幾個(gè)、甚至一個(gè)，從而確定出研究的計(jì)劃與范圍。同時(shí)對(duì)所有的假設(shè)進(jìn)行仔細(xì)且又系統(tǒng)的分析，如果在研究計(jì)劃的初期就能夠確定和解決索要研究的問(wèn)題，可以節(jié)省進(jìn)一步的人力、物力和財(cái)力。2、決定收集資料的方法資料可以分為兩類(lèi)。初級(jí)資料（或原始資料）。指專(zhuān)為某項(xiàng)計(jì)劃而收集或?qū)嶒?yàn)而得的資料；次級(jí)資料（或二手資料），指原始資料經(jīng)過(guò)整理后所形成的可為他人利用的資料。如有適當(dāng)?shù)亩仲Y料并加以利用，可以節(jié)省大量人力、財(cái)力。（1）次級(jí)資料的來(lái)源①政府機(jī)關(guān)、金融機(jī)構(gòu)所統(tǒng)計(jì)、公布的資料。如各級(jí)政府公報(bào)，銀行結(jié)匯統(tǒng)計(jì)等；②同業(yè)公會(huì)、商會(huì)幾個(gè)種職業(yè)團(tuán)體所公布的資料，如建工集團(tuán)、房管機(jī)構(gòu)等；③市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)、自信機(jī)構(gòu)或公民營(yíng)企業(yè)所公布的資料。如各經(jīng)濟(jì)研究所、規(guī)劃研究院等；④廣告代理商及各種廣告媒體所發(fā)布的資料；⑤國(guó)內(nèi)外大學(xué)的出版物；⑥各種基金會(huì)所實(shí)行的研究計(jì)劃及報(bào)告；⑦國(guó)內(nèi)外公共圖書(shū)館所公布的資料；⑧公司本身有的各種資料。（2）原始資料的收集方法能拿到適當(dāng)而充分的次級(jí)資料當(dāng)然是最理想而寶貴的。不過(guò)，有時(shí)次級(jí)資料經(jīng)常不完整或不能配合需要，此時(shí)，應(yīng)該設(shè)法搜集原始資料。原始資料的搜集一般最常用的方法如下：①調(diào)查法a．人員調(diào)查法。此方法是目前房地產(chǎn)業(yè)用的最多而且被認(rèn)為最必要與最有效的調(diào)查方法。訪問(wèn)對(duì)象主要是現(xiàn)場(chǎng)售樓處的售樓先生或小姐，他們?cè)阡N(xiāo)售房屋的過(guò)程中扮演了直接而重要的角色，最能了解購(gòu)房者的需要和反應(yīng)，同時(shí)也清楚地了解銷(xiāo)售率變動(dòng)的過(guò)程。對(duì)于有經(jīng)驗(yàn)的市場(chǎng)調(diào)查人員，常能在閑聊和談笑風(fēng)生中了解個(gè)案的銷(xiāo)售情況和有關(guān)資料，給公司提供寶貴的參考。在具體操作過(guò)程中，銷(xiāo)售率時(shí)每一個(gè)公司的最機(jī)密資料，要取得真實(shí)的情報(bào)比較困難。b．電話調(diào)查法。電話調(diào)查在時(shí)間上最為經(jīng)濟(jì)，但大多只能作為調(diào)查人員訪問(wèn)調(diào)查后的輔助辦法。電話調(diào)查可以用來(lái)核實(shí)銷(xiāo)售率的虛實(shí)，假借客戶購(gòu)屋的名義詢問(wèn)，可以得到不少有價(jià)值的資料。c．通訊調(diào)查。給已經(jīng)積累的客戶發(fā)調(diào)查信函，對(duì)某一項(xiàng)事件進(jìn)行調(diào)查，此種方法時(shí)效性較差，沒(méi)有相當(dāng)必要的理由較少用到。②觀察法在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)，敏銳的市場(chǎng)調(diào)查人員通過(guò)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)布置，人潮來(lái)往，現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售氣氛、銷(xiāo)售技巧的運(yùn)用等方面的觀察后，通?？梢詮囊恍┈F(xiàn)象中判斷出該項(xiàng)目的成功與失敗，進(jìn)而得到普通調(diào)查難以得出的有意義的資料。3、設(shè)計(jì)調(diào)查表在調(diào)查中，將調(diào)查表設(shè)計(jì)的周密理想是極為重要的一環(huán)。任何一條問(wèn)題，只要在措辭或語(yǔ)氣上稍有不妥，所得到的結(jié)果往往會(huì)與事實(shí)相去甚遠(yuǎn)。先將設(shè)計(jì)調(diào)查表的程序和應(yīng)注意的問(wèn)題列舉如下：（1）決定調(diào)查方式調(diào)查人員運(yùn)用訪問(wèn)調(diào)查、電話調(diào)查或通訊調(diào)查時(shí)，對(duì)于調(diào)查表內(nèi)容的設(shè)計(jì)不一樣。目前，業(yè)內(nèi)的市場(chǎng)調(diào)查，大部分都忽略了市場(chǎng)調(diào)查表，造成調(diào)查結(jié)果不理想。在調(diào)查時(shí)前，針對(duì)不同的調(diào)查內(nèi)容，采用不同的調(diào)查方式，設(shè)計(jì)不同的調(diào)查表，設(shè)計(jì)有針對(duì)性的調(diào)查問(wèn)題，其結(jié)果會(huì)有很大的使用價(jià)值。（2）決定采用哪一種類(lèi)型的問(wèn)題調(diào)查問(wèn)題的設(shè)計(jì)有很多種，不同的目的有不同的問(wèn)題設(shè)計(jì)方式，常采用的問(wèn)題有以下幾種類(lèi)型：多項(xiàng)選擇問(wèn)題，自由做答問(wèn)題和雙面問(wèn)題。（3）設(shè)計(jì)調(diào)查表問(wèn)題時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)①問(wèn)題要力求簡(jiǎn)單清晰，使被調(diào)查人一看就能明白問(wèn)題的內(nèi)容。②問(wèn)題本身不用模棱兩可的話語(yǔ)，運(yùn)用簡(jiǎn)單通俗的文字。一個(gè)問(wèn)題不能由兩個(gè)以上的主題或內(nèi)容。③問(wèn)題的文字間不要使用有引導(dǎo)性的問(wèn)句，不要含有暗示。④避免提出涉及私人的問(wèn)題，避免提出不合理問(wèn)題。⑤注意問(wèn)題的排列順序。前幾個(gè)問(wèn)題設(shè)計(jì)的要簡(jiǎn)單有趣，以引起被調(diào)查人的興趣和合作。問(wèn)題的銜接要合理而自然，避免因主題的改變?cè)斐杀徽{(diào)查人理解上的混淆。4、選樣由于消費(fèi)者的數(shù)目龐大，想要調(diào)查全部消費(fèi)者是不現(xiàn)實(shí)、不經(jīng)濟(jì)的。因此要在全部消費(fèi)者中，選擇一部分具有代表性的進(jìn)行調(diào)查，即選樣或抽樣調(diào)查。抽樣調(diào)查方法很多，比較常用的有：（1）隨機(jī)抽樣法隨機(jī)抽樣是指在整個(gè)群體中隨機(jī)抽取若干個(gè)體作為樣本，抽樣者對(duì)于個(gè)體不做任何有目的的選擇，全體中所有個(gè)體均有被抽取的機(jī)會(huì)。常用的抽樣法有等距抽樣、任意抽樣、利用隨機(jī)號(hào)碼表。（2）計(jì)劃抽樣法計(jì)劃抽樣法是按照某種標(biāo)準(zhǔn)，從全體對(duì)象中選取若干數(shù)目作為樣本。所謂標(biāo)準(zhǔn)，多數(shù)情況是指中等形狀，中等程度，中等品質(zhì)或中等數(shù)量而言。例如地況調(diào)查表選取中等價(jià)格不太高也不太低的土地為調(diào)查對(duì)象。（3）分層抽樣法分層抽樣法是將全體按照某種分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)（如性別、職業(yè)、收入、家庭狀況等級(jí)）分為若干組，每一組稱(chēng)為一層。然后從每一組中選取一部分個(gè)體作為樣本。5、資料整理與分析從被調(diào)查者處收集來(lái)的資料千差萬(wàn)別，在編制調(diào)查報(bào)告自前，必須先進(jìn)性資料的整理，這樣做也有利于資料的保存。主要有以下過(guò)程：（1）編輯。編輯的目的在于發(fā)現(xiàn)并剔除調(diào)查資料中的錯(cuò)誤部分，如調(diào)查人員的主觀偏見(jiàn)，答復(fù)者有意敷衍或不精確回答，有矛盾的答復(fù)等。（2）編號(hào)。用數(shù)字符號(hào)代表資料，使資料易于編入適當(dāng)?shù)念?lèi)別，更有利于錄入計(jì)算機(jī)進(jìn)行處理。（3）制表。將已分類(lèi)的資料有系統(tǒng)的制成各種統(tǒng)計(jì)表以便分析和歸納。（4）分析與解釋。因?yàn)榻^大多數(shù)資料的收集均取自樣本，故樣本的可靠性必須測(cè)定。所謂可靠性是指樣本的平均數(shù)與總體群的平均數(shù)可能有多大的差別。通常樣本的平均數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)誤差越小，則樣本平均數(shù)與總體群平均數(shù)的差異就越小，樣本平均數(shù)的可靠性就越大。6、報(bào)告的準(zhǔn)備與提出市場(chǎng)調(diào)查之后，必須制作調(diào)查報(bào)告，供決策參考與應(yīng)用。因此，報(bào)告的準(zhǔn)備必須詳盡，扼要而屬實(shí)。報(bào)告書(shū)內(nèi)容的組織要目標(biāo)明確、有條不紊、重點(diǎn)分明，使讀者在短時(shí)間內(nèi)就能夠得到一個(gè)總體的印象。關(guān)于報(bào)告內(nèi)容的綱要，美國(guó)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)曾經(jīng)擬定了一份市場(chǎng)報(bào)告的標(biāo)準(zhǔn)大綱，可以作為我們的參考：一、導(dǎo)言1、標(biāo)題、扉頁(yè)2、前言（1）報(bào)告根據(jù)（2）調(diào)查的目的與范圍（3）使用的方法（4）致謝3、目錄表二、報(bào)告主體1、詳細(xì)目的2、詳細(xì)的解釋方法3、調(diào)查結(jié)果的描述與解釋4、調(diào)查結(jié)果與結(jié)論的摘要5、建議三、附件1、樣本的分配2、圖表3、附錄7、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告提綱一般而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查人員所擬寫(xiě)的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：（1）前言（2）當(dāng)前市場(chǎng)分析（3）區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查與分析（4）主要個(gè)案分析與比較（5）本案基地與環(huán)境分析（6）規(guī)劃分析建議（7）價(jià)格與貸款政策（8）推出時(shí)機(jī)分析（9）結(jié)論房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查與研究(三)四、市場(chǎng)研究的類(lèi)型市場(chǎng)研究的主要類(lèi)型可以作如下劃分：1、消費(fèi)者研究買(mǎi)方市場(chǎng)，消費(fèi)者導(dǎo)向是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的主流。如何滿足消費(fèi)者的需求，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者能否生存的理由與迫切的需求。一般而言，消費(fèi)者研究就是回答5W，即何人（Who）、什么（What）、何地（Where）、與如何（How）。在房地產(chǎn)市場(chǎng)里即分析誰(shuí)是使用者與購(gòu)買(mǎi)者，其購(gòu)買(mǎi)與使用什么類(lèi)型的房產(chǎn)，購(gòu)買(mǎi)使用的動(dòng)機(jī)是什么，何時(shí)、何地以及如何購(gòu)買(mǎi)。（1）何人（Who）人口數(shù)量性別比例年齡分布教育程度職業(yè)收入居住形態(tài)社會(huì)階層誰(shuí)是使用者誰(shuí)是購(gòu)買(mǎi)者（誰(shuí)決定購(gòu)買(mǎi)）（2）何地（Where）購(gòu)買(mǎi)者地域分布（區(qū)域差別）購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)購(gòu)買(mǎi)理由購(gòu)買(mǎi)用途（3）什么（What）產(chǎn)品規(guī)劃外觀造型面積環(huán)境地點(diǎn)格局（陽(yáng)光、通風(fēng)、朝向）建材公共設(shè)施價(jià)格貸款付款方式（4）何時(shí)（When）購(gòu)買(mǎi)時(shí)時(shí)機(jī)購(gòu)買(mǎi)時(shí)時(shí)間購(gòu)買(mǎi)季季節(jié)性（周期期性）（5）如何（How）客戶反反應(yīng)（價(jià)格、規(guī)規(guī)劃、地點(diǎn)等等）銷(xiāo)售順順序購(gòu)買(mǎi)頻頻度（購(gòu)買(mǎi)者者及銷(xiāo)售的反反復(fù)次數(shù)）2、動(dòng)機(jī)研究動(dòng)機(jī)研研究室應(yīng)用社社會(huì)科學(xué)的技技術(shù)，發(fā)掘與與評(píng)價(jià)市場(chǎng)造造成某種行為為的力量，包包括對(duì)消費(fèi)者者思想與態(tài)度度的深入分析析，從而發(fā)現(xiàn)現(xiàn)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)特定產(chǎn)品與與品牌的下意意識(shí)原因。真正的的行為動(dòng)機(jī)，優(yōu)優(yōu)勢(shì)因?yàn)椴桓陡逗仙鐣?huì)規(guī)范范而不愿依據(jù)據(jù)是回答，有有時(shí)本人的真真正動(dòng)機(jī)就連連他自己也沒(méi)沒(méi)有充分意識(shí)識(shí)到，因此，一一個(gè)人的真正正動(dòng)機(jī)，常常常難以運(yùn)用普普通的詢問(wèn)調(diào)調(diào)查法。目前，最最常應(yīng)用的動(dòng)動(dòng)機(jī)研究方法法包括：聯(lián)句句試驗(yàn)、完句句試驗(yàn)、深度度面談、集體體面談與主題題知覺(jué)實(shí)驗(yàn)法法等。3、市場(chǎng)研究市場(chǎng)研研究通過(guò)研究究潛在市場(chǎng)與與潛在銷(xiāo)售量量，從而決定定某種商品的的市場(chǎng)需要量量，或者計(jì)算算每一個(gè)都市市或交易地區(qū)區(qū)的市場(chǎng)占有有率，進(jìn)而擬擬定各地區(qū)的的銷(xiāo)售配額，并并以此確定銷(xiāo)銷(xiāo)售區(qū)域。通通過(guò)市場(chǎng)分析析，我們可以以明了應(yīng)在那那些地區(qū)加強(qiáng)強(qiáng)廣告語(yǔ)促銷(xiāo)銷(xiāo)，并且能夠夠分析未來(lái)的的趨勢(shì)。市場(chǎng)場(chǎng)分析包括消消費(fèi)者需求的的各種因素的的調(diào)查，如總總需求，相對(duì)對(duì)需求，重度度需求，市場(chǎng)場(chǎng)飽和點(diǎn)及消消費(fèi)率的調(diào)查查等。銷(xiāo)售指指數(shù)是市場(chǎng)分分析的最基本本工具，從銷(xiāo)銷(xiāo)售指數(shù)中，我我們可以了解解每一銷(xiāo)售區(qū)區(qū)域的市場(chǎng)潛潛在需求量的的百分比，將將其余公司的的總百分比進(jìn)進(jìn)行比較和分分析后，就能能夠發(fā)現(xiàn)公司司市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的的薄弱環(huán)節(jié)，作作為改進(jìn)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)決策的參考考。估計(jì)市市場(chǎng)潛力的方方法有直接資資料法、必然然結(jié)果資料法法、因素法等等。4、銷(xiāo)售分析與與控制企業(yè)組組織銷(xiāo)售活動(dòng)動(dòng)的研究是市市場(chǎng)研究中應(yīng)應(yīng)用最廣泛的的部分。銷(xiāo)售售分析與控制制包括銷(xiāo)售記記錄、市場(chǎng)與與消費(fèi)者研究究的評(píng)價(jià)、幫幫助建立有效效的銷(xiāo)售方案案與銷(xiāo)售組織織。即在建立立銷(xiāo)售路線、分分析產(chǎn)品與營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的成成績(jī)、測(cè)度市市場(chǎng)占有率、分分析產(chǎn)品與銷(xiāo)銷(xiāo)售人員的利利潤(rùn)、以及決決定顧客、銷(xiāo)銷(xiāo)售商與銷(xiāo)售售人員的銷(xiāo)售售傾向。除此此之外，銷(xiāo)售售分析還包括括下述問(wèn)題：：（1）與顧客聯(lián)系系次數(shù)的多少少（2）與潛在市場(chǎng)場(chǎng)比較，銷(xiāo)售售努力是否已已發(fā)揮到最大大極限（3）按照顧客階階層、地區(qū)與與產(chǎn)品分析銷(xiāo)銷(xiāo)售成本（4）第一線推銷(xiāo)銷(xiāo)活動(dòng)的深度度通過(guò)銷(xiāo)銷(xiāo)售分析與控控制的研究，可可以是浪費(fèi)降降至最低限度度，避免錯(cuò)誤誤方向，同時(shí)時(shí)，還能夠降降低銷(xiāo)售成本本，增加利潤(rùn)潤(rùn)。因此，銷(xiāo)銷(xiāo)售分析與控控制應(yīng)推廣到到銷(xiāo)售組織中中的每一成員員，使大家都都能充分重視視它。5、產(chǎn)品研究產(chǎn)品研研究對(duì)于現(xiàn)代代的企業(yè)而言言，是相當(dāng)重重要的一環(huán)。只只有通過(guò)對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品不斷的研研究改進(jìn)，才才能切合與滿滿足消費(fèi)者的的需要。產(chǎn)品品研究包括消消費(fèi)者的使用用與購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣慣、對(duì)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)的偏好等等問(wèn)題的研究究。發(fā)展商越越能切合與滿滿足消費(fèi)者的的需要，產(chǎn)品品越容易大量量銷(xiāo)售?，F(xiàn)在房房地產(chǎn)業(yè)極為為重視產(chǎn)品的的研究，也就就是我們說(shuō)的的產(chǎn)品規(guī)劃。以以何種形態(tài)設(shè)設(shè)計(jì)（住宅、辦辦公樓等），面面積分配比例例、外觀形勢(shì)勢(shì)處理方法（防防潮、復(fù)古、線線條處理、建建材選擇與效效果差異等）、格格局與朝向如如何、公共設(shè)設(shè)施的安排等等問(wèn)題。房地地產(chǎn)規(guī)劃與研研究應(yīng)按如下下原則：（1）規(guī)劃依據(jù)符合地地段特性適合當(dāng)當(dāng)前市場(chǎng)創(chuàng)造土土地價(jià)值（2）規(guī)劃特征使建筑筑物的使用合合理化完成企企業(yè)的經(jīng)濟(jì)目目的滿足非非特定多數(shù)人人的投資意向向使用有有效的空間，設(shè)設(shè)計(jì)最有效的的應(yīng)用考慮居居住者生活上上的各種機(jī)能能房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查查與研究(四)五、市市場(chǎng)研究的制制約在房地地產(chǎn)的市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)中，市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查與研究究占有極其重重要的地位。同同時(shí)也受到一一下因素的限限制和制約：：1、費(fèi)用的限制所有的的研究報(bào)告都都尤其固定的的預(yù)算。市場(chǎng)場(chǎng)研究者只能能在其預(yù)算范范圍內(nèi)作調(diào)查查與研究，因因此，經(jīng)常會(huì)會(huì)感到無(wú)法充充裕地執(zhí)行其其研究計(jì)劃，造造成研究成果果受到多方面面的限制。目前，中中國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的歷史史很短，業(yè)界界對(duì)于市場(chǎng)調(diào)調(diào)查與研究的的認(rèn)識(shí)與理解解尚處于初級(jí)級(jí)階段，在這這方面投入的的費(fèi)用較少，需需要引起發(fā)展展商足夠的重重視。2、時(shí)間的限制市場(chǎng)研研究是極費(fèi)時(shí)時(shí)間的，而提提供給市場(chǎng)調(diào)調(diào)查人員的時(shí)時(shí)間一般很短短，在短的時(shí)時(shí)間內(nèi)提出一一份客觀詳實(shí)實(shí)的市場(chǎng)報(bào)告告比較困難。這這需要市場(chǎng)調(diào)調(diào)查人員做好好充分的籌備備工作，包括括和發(fā)展商的的聯(lián)系，明確確調(diào)查的目的的和流程，并并爭(zhēng)取發(fā)展商商最有力的支支持。3、技能的限制有經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)、經(jīng)驗(yàn)豐富富的市場(chǎng)調(diào)查查人員和沒(méi)有有經(jīng)驗(yàn)的市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查人員的的技巧與能力力會(huì)相差很遠(yuǎn)遠(yuǎn)，這種個(gè)人人的市場(chǎng)分析析能力和技能能對(duì)其研究報(bào)報(bào)告的可信度度有直接的影影響。一個(gè)優(yōu)優(yōu)秀的市場(chǎng)研研究人員應(yīng)當(dāng)當(dāng)具備多方面面的機(jī)能，包包括統(tǒng)計(jì)技術(shù)術(shù)的理解、思思維邏輯的方方法、歸納與與推定的領(lǐng)悟悟以及資料整整理與取舍的的機(jī)能等。4、偏見(jiàn)的限制沒(méi)一個(gè)個(gè)人都會(huì)有其其主觀意識(shí)，或或多或少先入入為主的成見(jiàn)見(jiàn)，這些都將將滲入其研究究成果之中。因因此，遇事不不冷靜、容易易激動(dòng)以及情情緒話的人都都不是合作市市場(chǎng)的調(diào)查與與研究工作。市場(chǎng)研研究的目的在在于提供重要要的資料與客客觀的報(bào)告供供決策當(dāng)局參參考，決不能能主觀代替決決策，精密客客觀的市場(chǎng)研研究可以幫助助管理當(dāng)局做做出完善的決決策。5、廣告研究廣告是是營(yíng)銷(xiāo)強(qiáng)有力力的工具，在在房地產(chǎn)的市市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中，廣廣告預(yù)算總是是占據(jù)了整個(gè)個(gè)營(yíng)銷(xiāo)成本的的大部分，這這些大量的投投資是否能達(dá)達(dá)到預(yù)計(jì)的效效果是發(fā)展商商最為關(guān)心的的事情。廣告研研究的目的就就是為了了解解廣告能否正正確地引起顧顧客的購(gòu)買(mǎi)欲欲望，研究吸吸引顧客的廣廣告方法，選選求適當(dāng)?shù)拿矫襟w，決定應(yīng)應(yīng)該在那一個(gè)個(gè)市場(chǎng)中加強(qiáng)強(qiáng)廣告，創(chuàng)造造產(chǎn)品需要等等。因此，應(yīng)應(yīng)該在事先就就調(diào)查廣告計(jì)計(jì)劃是否適當(dāng)當(dāng)，刊登哪一一種媒體最為為有效，以及及刊登后的廣廣告效果的測(cè)測(cè)定等問(wèn)題。廣告研研究所使用的的方法有意見(jiàn)見(jiàn)試驗(yàn)法、銷(xiāo)銷(xiāo)售調(diào)查法、認(rèn)認(rèn)識(shí)及回憶法法等。六、市場(chǎng)調(diào)查人人員的條件與與素質(zhì)在房地地產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)調(diào)查中，最長(zhǎng)長(zhǎng)運(yùn)