房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素摘要：房地產(chǎn)是一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)，它是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合，因而房地產(chǎn)的價(jià)格也要考慮三者。換句話說，房地產(chǎn)是由土地、建筑物及其上附著物三部分組成。房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素主要由以下三方面構(gòu)成：一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素，本文就圍繞以上三方面展開。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格影響因素1前言隨著城市的發(fā)展，越來越多的人涌入城市，這就需要有更多的住房來滿足這些外來人口。因此，房地產(chǎn)行業(yè)變得就很火爆，許多人就來研究房地產(chǎn)，究竟是什么原因?qū)е缕鋬r(jià)格在變化。本文講的房地產(chǎn)是狹義上的房地產(chǎn)，也就是土地、建筑物及其他附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體的各種權(quán)益。按照效用價(jià)值論的觀點(diǎn)房地產(chǎn)價(jià)格可表述為：房地產(chǎn)的效用、房地產(chǎn)的相對(duì)稀少性及房地產(chǎn)的有效需求三者共同作用而產(chǎn)生的對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。這種解釋看似復(fù)雜，其實(shí)也不難理解，意思是房地產(chǎn)有自己的用途，這種不動(dòng)產(chǎn)本能本能就供不應(yīng)求，而且人們需要它，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)的價(jià)格隨時(shí)就波動(dòng)，國(guó)家也就出臺(tái)許多政策、方針來調(diào)控。按照勞動(dòng)價(jià)值論的觀點(diǎn)，房地產(chǎn)價(jià)格可表述為：在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)的過程中，所耗費(fèi)的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)形成的價(jià)值與土地所有權(quán)價(jià)格的綜合的貨幣表現(xiàn)[1]。這種定義就是說在房地產(chǎn)的整個(gè)過程中發(fā)生的人、材、機(jī)的總和加上土地所有權(quán)的價(jià)格，這種定義更直觀一點(diǎn)。=2\*Arabic2房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素多而復(fù)雜，學(xué)術(shù)界有兩種分類：一種分類是將影響因素分為自然因素，社會(huì)因素，經(jīng)濟(jì)因素，行政因素四類。另一種分類是將影響因素分為個(gè)別因素，區(qū)域因素，和一般因素三個(gè)層次。在后一種分類中，所謂個(gè)別因素，是由于具體房地產(chǎn)本身的條件對(duì)其價(jià)格水平有影響的因素；區(qū)域因素，是對(duì)某地區(qū)的房地價(jià)格有影響的因素；一般因素，是對(duì)廣泛地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平有影響的因素。下面將具體從一般因素，區(qū)域因素，和個(gè)別因素，三方面對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的影視進(jìn)行分析。2.1一般因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素指對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格水平高低及其變動(dòng)具有普遍性的，一般性和共同影響的因素。一般因素包括社會(huì)因素經(jīng)濟(jì)因素和制度因素三大項(xiàng)。社會(huì)因素社會(huì)因素只要是指社會(huì)狀態(tài)，人文，心理狀態(tài)和一般社會(huì)行為等對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響因素，它們從多方面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。主要包括：人口狀況。首相，當(dāng)一個(gè)城市的人口突飛猛進(jìn)的增長(zhǎng)，就需要有更多的住房滿足，這就導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格上漲。但是從另一個(gè)方面講，人口一增長(zhǎng)就使這個(gè)地區(qū)的環(huán)境受到破壞，生活和居住環(huán)境惡化，買房的人不買這個(gè)地方的，又會(huì)導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格降低。其次，人口素質(zhì)也會(huì)影響住宅價(jià)格。當(dāng)一個(gè)小區(qū)的人口素質(zhì)普遍高，居民文明禮貌，鄰里和諧，那么人們就喜歡來這里住，導(dǎo)致價(jià)格上漲。最后，家庭因素也會(huì)影響房屋價(jià)格。以前是三世，四世，同堂，現(xiàn)在一般夫妻兩人一套，甚至有的一人一套，這就導(dǎo)致需求急劇增長(zhǎng)，價(jià)格也跟著增長(zhǎng)。城市化及公共設(shè)施條件。城市的發(fā)展受城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施條件的限制。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，就業(yè)機(jī)會(huì)多，城市化進(jìn)程快，因此地價(jià)漲幅往往高于其他城市。隨著城市化的推進(jìn)，大量的外來人員和民工以暫住人口，流動(dòng)人口的形式涌入城市，因而也造成了一些城市用地緊張和地價(jià)上漲。教育和社會(huì)福利狀況。這與人的價(jià)值觀有關(guān)系，我覺得“人往高處爬”，總喜歡到教育和福利狀況好的地方來生活，還有家長(zhǎng)把孩子的教育放在第一位，寧可花很貴的錢在北京，上海這些購(gòu)房，以至于讓孩子能受到良好的教育。不動(dòng)產(chǎn)交易慣例。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家市場(chǎng)比較公開有序，不容易出現(xiàn)投機(jī)倒把，這樣的話房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)來說比較穩(wěn)定。生活方式等狀況。隨著信息時(shí)代的推進(jìn)，網(wǎng)絡(luò)不斷普及中國(guó)家庭加上現(xiàn)在的人生活要求更高，旅游，休閑度假也逐漸成為時(shí)尚，這樣極大的影響到城市土地利用與布局，道路交通設(shè)施建設(shè)及不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格。心理因素。心理因素是影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的重要因素。人們急于出售和購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)的心理，往往會(huì)導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)成交價(jià)格偏離其正常價(jià)格。國(guó)內(nèi)政治狀態(tài)。政局穩(wěn)定，則投資運(yùn)轉(zhuǎn)渠道正常，風(fēng)險(xiǎn)易于估計(jì)，投資回報(bào)目的容易實(shí)現(xiàn)，從而增加人們對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資和置業(yè)的需求，帶動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格上漲，反之，投資者會(huì)抽走資金，拋售物業(yè)，使不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格下降。社會(huì)治安狀況。社會(huì)秩序好，則人們具有安全感，愿意置業(yè)和消費(fèi)，從而帶動(dòng)不定產(chǎn)價(jià)格上漲；反之會(huì)造成不動(dòng)產(chǎn)下降。國(guó)際政治狀態(tài)。國(guó)際政治狀態(tài)會(huì)直接影響到國(guó)與國(guó)之間的經(jīng)濟(jì)往來，一方面影響國(guó)家之間的外貿(mào)出口，從而影響外向型企業(yè)的供求關(guān)系及投資趨向，另一方面，也影響到國(guó)家之間人員往來和機(jī)構(gòu)設(shè)置，以及資金流向，其結(jié)果也必然影響到對(duì)房地產(chǎn)的需求。2.1.2經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)因素主要是指經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，儲(chǔ)蓄，消費(fèi)，投資水平，財(cái)政收支及金融狀況，物業(yè)，居民實(shí)際收入，國(guó)際經(jīng)濟(jì)狀況等對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響因素。經(jīng)濟(jì)因素對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響更加直接。主要包括下面幾點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。經(jīng)濟(jì)發(fā)展意味著財(cái)政，金融狀況景氣，經(jīng)濟(jì)繁榮，生產(chǎn)和投資活動(dòng)活躍，就業(yè)機(jī)會(huì)增加，對(duì)廠房，辦公樓，住宅，商業(yè)服務(wù)，和文娛體育設(shè)施等的各種需求也會(huì)不斷增加，從而引起不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格上漲。儲(chǔ)蓄，消費(fèi)及投資水平。一般而言，儲(chǔ)蓄水平與投資水平是正相關(guān)的。我國(guó)居民的購(gòu)買力主要參考國(guó)民儲(chǔ)蓄率。若其高，則表示居民的購(gòu)買能力強(qiáng)，但同時(shí)居民還必須有夠置不動(dòng)產(chǎn)的強(qiáng)烈意愿，才會(huì)真正對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。財(cái)政與金融狀況。一般而言，如果經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)，財(cái)政收支平衡，則貨幣供應(yīng)量及金融秩序穩(wěn)定正常，銀行比較寬松，存，貸利率也會(huì)下降，因此能刺激市場(chǎng)購(gòu)買率和投資欲望，尤其能增加對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的需求，從而引起不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格正常上漲。物價(jià)居民收入及就業(yè)水平。一般而言當(dāng)物價(jià)普遍波動(dòng)時(shí)，表明流通中的貨幣價(jià)值在發(fā)生波動(dòng)，及通貨膨脹或緊縮，作為物價(jià)的一種，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格也會(huì)呈現(xiàn)出相同的波動(dòng)趨勢(shì)。稅收負(fù)擔(dān)狀況。稅收負(fù)擔(dān)高，有利于增加國(guó)家財(cái)政收入，便于國(guó)際集中資金進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和發(fā)展經(jīng)濟(jì)，改善投資環(huán)境和區(qū)位條件，使不動(dòng)產(chǎn)在投資的輻射作用下而發(fā)生增值。技術(shù)革新及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況。新技術(shù)的發(fā)展，除了可以降低開發(fā)成本，提高不動(dòng)產(chǎn)的功能和質(zhì)量外，更重要的是，它會(huì)導(dǎo)致人們對(duì)各種不動(dòng)產(chǎn)類型的需求變化，從而影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格。城市交通體系狀況。交通設(shè)施是否完備和便利是衡量城市區(qū)位條件和投資硬環(huán)境的重要指標(biāo)，直接影響到不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的整體水平。國(guó)際化狀況。國(guó)家化的城市有利于國(guó)際間的交往以及旅游和服務(wù)業(yè)的發(fā)展，國(guó)際政治和金融中心更是國(guó)外使團(tuán)和各種機(jī)構(gòu)設(shè)置的場(chǎng)所。這些都會(huì)促進(jìn)國(guó)家化城市中不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且這些不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格水平往往也很高。制度因素制度因素是指國(guó)家經(jīng)濟(jì)制度，行政法規(guī)以及政策對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響因素。國(guó)家可以運(yùn)用多種手段配置土地資源，因而對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生很大影響。主要包括：土地制度。土地制度主要包括土地所有制和土地使用制度。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，并不涉及土地所有權(quán)，只是使用土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。國(guó)家有關(guān)制度對(duì)土地使用權(quán)的規(guī)定，是確定該項(xiàng)權(quán)利交換價(jià)值的依據(jù)。因而直接影響到不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格住房制度。住房制度主要是指住房供給，分配及相應(yīng)的配套制度。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家，住房由開發(fā)商或業(yè)主供給，居民市場(chǎng)上購(gòu)買或租用房屋。政府則對(duì)低收入家庭實(shí)行稅收減免，低息貸款或貨幣補(bǔ)貼等政策。土地利用規(guī)劃及城市規(guī)劃。土地利用規(guī)劃影響土地利用結(jié)構(gòu)和土地供給，從而影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格。比如一個(gè)城市的某個(gè)地方設(shè)計(jì)成商業(yè)街，則這一地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格往往會(huì)很高。建筑規(guī)劃。建筑規(guī)劃是指對(duì)建筑結(jié)構(gòu)，強(qiáng)度，抗震，建筑外形，產(chǎn)型，內(nèi)部格局，施工，驗(yàn)收等所制定的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定。它直接影響房屋建筑和工程造價(jià)，也影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格。房地產(chǎn)有關(guān)稅制。目前我國(guó)房地產(chǎn)交易中價(jià)內(nèi)稅只要是“兩稅一費(fèi)”，即營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和具體稅收性質(zhì)的教育附加。對(duì)房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)增加稅負(fù)，會(huì)抑制人們的購(gòu)買意愿，使房地產(chǎn)價(jià)格下降。對(duì)持有房地產(chǎn)增加稅負(fù)，會(huì)減少利用房地產(chǎn)獲得的實(shí)際利益，并促使房地產(chǎn)持有者轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，因而也會(huì)降低房地產(chǎn)價(jià)格；反之房地產(chǎn)價(jià)格上漲。地價(jià)政策，一般而言，高地價(jià)政策指政府放開地價(jià)管制，或采取某些措施引導(dǎo)地價(jià)上漲；低地價(jià)政策是指政府采取各種手段抑制地價(jià)上漲，如調(diào)整土地供給，實(shí)行限價(jià)，控制貸款，稅收調(diào)節(jié)等，使地價(jià)水平下降。交通管制。實(shí)行交通管制以后，這一街道比較安靜，人們就喜歡到這里買房，因?yàn)樽≌h(huán)境的質(zhì)量和安全水平高，提高住宅區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格行政隸屬變更。行政隸屬變更一般分為兩種情況。一是級(jí)別上升，如將某個(gè)非建制鎮(zhèn)改為建制鎮(zhèn)，或?qū)⒖h級(jí)市開為地級(jí)市，省轄市開為直轄市，無疑會(huì)擴(kuò)大城市用地規(guī)模，加快城市化進(jìn)程，增加不動(dòng)產(chǎn)需求，從而使該地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格上漲。2.2區(qū)域因素區(qū)域因素是指不動(dòng)產(chǎn)在區(qū)域本身特性而對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響因素。區(qū)域因素包括兩方面。一是不動(dòng)產(chǎn)所在區(qū)域的自然條件及經(jīng)濟(jì)地理位置與前述一般因素結(jié)合而形成的社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位及由此決定的不動(dòng)產(chǎn)供求狀況對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響；二是城市內(nèi)各種不同類別用地地域由于本身特性而對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響的因素。對(duì)于第一方面的區(qū)域因素而言，主要表現(xiàn)在不同地區(qū)間社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況的差異，并由此體現(xiàn)在不同區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格水平上。如我國(guó)從沿海地區(qū)到中部?jī)?nèi)陸省份到西部地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格呈遞減特性。此外，不同城市的規(guī)模及重要程度，也影響到各城市的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格水平。對(duì)于第二方面的區(qū)域因素而言，主要表現(xiàn)在城市內(nèi)各類用地的適用性及稀缺程度對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響。2.3個(gè)別因素個(gè)別因素指不動(dòng)產(chǎn)由于各自條件的差異而影響其價(jià)格的因素。這是由于不動(dòng)產(chǎn)的個(gè)別性質(zhì)所決定的，并由此影響同類不動(dòng)產(chǎn)的不同價(jià)格。個(gè)別因素可細(xì)分為宗地條件和建筑物類別的影響。宗地條件與土地有關(guān)的因素有宗地的自然條件，局部條件和環(huán)境狀況。自然條件包括宗地的地形，地勢(shì)地質(zhì)狀況，宗地及道路街面的方位關(guān)系。用作住宅的宗地更側(cè)重于日照，通風(fēng)，干濕條件，興建住宅的合適朝向等。局部區(qū)位條件及環(huán)境狀況包括宗地所處地段位置，離街面的距離，連接街面的道路系統(tǒng)，街面的寬幅，構(gòu)造等狀態(tài)，交通設(shè)施狀況，相鄰不動(dòng)產(chǎn)及周圍情況，上下水道，電力，燃料設(shè)施狀況，景觀綠化狀況，噪聲及污染程度，對(duì)宗地利用的若干限制條件等。建筑類別的影響與建筑物有關(guān)的因素包括建筑物用途類別，建筑結(jié)構(gòu)，層數(shù)及質(zhì)量等。從用途類別上看，建筑物可劃分