揚州市老城區(qū)號街坊A地塊設計前期

一個項目的定位必須符合政府規(guī)劃要求以及看準市場競爭環(huán)境結合本項目地塊的優(yōu)劣勢來給項目一個避短揚長的定位。規(guī)劃要求一、《揚州市老城區(qū)4號街坊控制性詳細規(guī)劃文本》要求摘要:（一）規(guī)劃原則1、遵循“整體控制、積極保護、合理保留、全面改善”的方針，體現(xiàn)全面保護老城區(qū)風貌的基本原則與要求。2、遵循保護與發(fā)展并重的原則，盡量保持街坊原有格局和空間形態(tài)，根據(jù)實際需要適時調整用地功能，完善基礎設施，改善居住環(huán)境，方便居民生活。（二）規(guī)劃重點與目標1、合理確定人口密度，降低建筑密度，改善居住條件，提高環(huán)境質量。2、完善街坊的基礎設施和改善交通條件，適應現(xiàn)代化城市功能生活要求。3、完善城市功能，保護歷史文化遺存，實現(xiàn)老城區(qū)功能結構與空間結構的優(yōu)勢。4、保護宋大城雙甕城及瓊花觀周邊環(huán)境，打造古街巷風貌。5、通過老城區(qū)的建筑風貌與歷史文脈的整合，提高老城區(qū)景觀品質，突出城市地方特色。（三）土地使用適建范圍規(guī)定考慮到規(guī)劃的彈性和可操作性，在特定的條件下，用地性質可根據(jù)實際情況需要做適當調整，但應符合《揚州市老城區(qū)街坊土地使用適建范圍規(guī)定表》的規(guī)定。土地使用適建范圍規(guī)定表用別

適建建筑類別居住用地R公共建筑用地C工業(yè)用地M

行政辦公C1金商融業(yè)貿服易務務C2文化娛樂C3體育C4醫(yī)療衛(wèi)生C5教育科研C6

低層住宅

///////商住綜合樓//

/////單身宿舍

//#///

幼托

/////

/派出所、居委會、房房管所

////#/衛(wèi)生所、保健中中心

///

#/小區(qū)配套文體設施施

/

##/小型農貿商品市場場#/

///#/綜合型商場//

/////金融、貿易、保險險業(yè)/

/////小型旅館設施/

/////辦公、商業(yè)寫字樓樓/

/////小型市政公用設施施/######

對環(huán)境無干擾工廠廠////////普通倉庫//#////

社會停車場、庫//#/////注：#/

#/

允許設置不得設置符合有關規(guī)定，取得有關部門允許，可以設置（四）可改造用地：指那些危舊棚戶相對集中或者整體風貌與老城區(qū)很不協(xié)調的地段，如近年來插建新建的多層建筑較集中的地段，納入可改造用地范圍，一般包括四類風貌地段和部分三類風貌地段。要求：對于可改造用地內的建筑，由于基本不具備傳統(tǒng)風貌特征甚至與老城區(qū)有較大的沖突，最終應進行改造以取得與老城區(qū)整體風貌的協(xié)調。質量和環(huán)境很差的地段應逐步進行整體改造，部分大體量建筑物可暫留，留待今后條件成熟時改造；地段內零星的具有歷史價值的傳統(tǒng)建筑物應按相應的保護要求進行保護，周邊的改造建筑應處理好與這些建筑的關系。本規(guī)劃范圍內可改造用地主要分布在鹽阜路南，泰州路西側，市一中，大草小區(qū)，揚大商學院，面積為20.38公頃，占規(guī)劃總用地的84.2%。（五）更新a、翻新：指在具有一定傳統(tǒng)城市肌理特征的地段，建筑體量符合傳統(tǒng)風貌要求，但建筑質量較差，可按傳統(tǒng)建筑的特征要求對建筑進行原地翻建。原則上翻新用地內不得增加任何新的建筑面積和建筑占地，新建建筑必須服從文本中規(guī)定的建筑高度和退讓等要求，同時鼓勵居民合作自建，將分布較散亂的零星建筑整合為一體，在延續(xù)傳統(tǒng)風貌的前提下，逐步改善居住環(huán)境。主要包括：東關街兩側以及新古一巷與羊巷之間的民居。b、改造：針對不具備歷史價值及地方特色的簡易房、危舊房以及與傳統(tǒng)風貌沖突較大的現(xiàn)代建筑，應嚴格控制任何新的建設活動，以保證下一步改造的順利實施。主要包括：揚州大學商學院及周圍建筑以及市一中及周圍建筑。（六）建筑高度規(guī)定1、建筑高度：指檐口至室外地坪的高度。2、建筑高度應按地塊圖則列表中規(guī)定的數(shù)據(jù)進行控制，建筑高度的取值為最大值，實際建設時不應超出該值。建筑高度分區(qū)1、一類高度區(qū)：建筑高度控制在3.6米以內，絕對高度控制在6.5米以內（高度超過3.6米的建筑用地不得超過20%）2、二類高度區(qū)：建筑高度控制在6.5米以內，絕對高度控制在10米以內（高度超過6.5米的建筑用地不得超過20%）3、三類高度區(qū)：建筑高度控制在10米以內。4、四類高度區(qū)：建筑高度以12米為主，絕對控制在16米以內5、五類高度區(qū)：建筑高度以16.0米以內為主，原則控制在20.0米以內，個別地段絕對控制在24.0米以內。（七）建筑退讓道路紅線規(guī)定建筑退讓老城區(qū)城市道路距離根據(jù)道路寬度確定，不得小于標注數(shù)值；街坊內部道路兩側建筑不規(guī)定退讓道路紅線距離（街坊內部道路寬度即建筑紅線寬度），在滿足道路最小距離的前提下，可根據(jù)現(xiàn)狀建筑和用地情況進行一定退讓，要求街道空間曲折和進退有機變化。建筑間距控制規(guī)定1、改造類建筑住宅日照間距不低于1：1.2。街坊內增建的托兒所、幼兒園的日照間距不低于1：1.5，住宅建筑和其它性質建筑其間距應符合消防、抗震、環(huán)境衛(wèi)生、工程管線埋設和文物保護等的規(guī)定、要求。2、翻新類建筑間距可參照執(zhí)行現(xiàn)行民房管理規(guī)定。（八）可改造用地控制指標一般性規(guī)定序號高度分區(qū)容積率建筑密度(%)建筑高度(m)綠地率備注主體極限1一類0.5503.66.5——

2二類0.8456.51015

3三類1.0(1.5))35(50)1020(10)括號內數(shù)字為沿街街建筑或小地地塊的指標4四類1.5(1.8))35(60)121625(10)同上5五類2.560162410

注：1、人均公共綠地不小于0.5平方米；2、實際控制指標以圖則為準。（九）重要圖表：地塊SWOT分析優(yōu)勢：1、揚州老城區(qū)成熟旺地；2、緊鄰城市商貿中心；3、鹽埠路逐漸成為揚州集商、游、文、史、景于一體的繁華路段；4、未來政府規(guī)劃建設的重點核心；5、古運河、個園等旅游風光伴于項目左右。劣勢：1、控規(guī)詳細操作靈活性??；2、公共配套基礎設施差。機會：1、揚州社會經濟形勢發(fā)展良好；2、區(qū)域房地產市場發(fā)展狀況較好；3、運河兩岸居住氛圍日漸成熟，生活配套日趨完善；4、萊茵苑、凱運天地等大型樓盤的落成，提升了區(qū)域品味。威脅：1、整體房產市場發(fā)展形式嚴峻；2、揚州房地產發(fā)展已面臨調整期；3、附近凱運天地等樓盤直接競爭造成客源分流；4、購房者購房行為日益理性。項目定位一、開發(fā)經營目標：建設一個融入揚州老城區(qū)風格風貌的主題生活社區(qū)1、文化主題：秉承揚州歷史人文氣息，凸現(xiàn)老城區(qū)深厚文化底蘊，通過建筑外觀、道路流線、人文景觀等表現(xiàn)。與周邊的歷史文化相銜接，街坊的街巷體系及街巷旅游相結合，形成一條線；2、音樂主題：打造揚州一處特色人文社區(qū)。通過小區(qū)背景音樂、音樂幼兒園、古箏形象等塑造。文化與生活相結合，提升生活的內涵和品質；音樂與生活相結合，提升生活的情趣和境界。二、產品定位定位原則：符合《揚州市老城區(qū)4號街坊控制性詳細規(guī)劃文本》要求，體現(xiàn)社區(qū)主題。定位：低層聯(lián)排別墅為主體的高檔社區(qū)特點：建筑外觀古今結合、中心景觀人文化、公共空間社區(qū)化將揚州歷史文化的符號，特征表達出來，使本項目成為一個主題鮮明、適合人居住的高檔住宅社區(qū)。三、市場定位定位原則：凸現(xiàn)特色，找準市場機遇點。定位：體現(xiàn)揚州古城風貌特點的高檔樓盤特點：歷史文化景觀與居住環(huán)境有機結合；既體現(xiàn)歷史又具有時代精神。四、客戶定位定位原則：從人群特征和區(qū)域居住特征以及揚州市的房產活動特征出發(fā)選準目標，穩(wěn)準出擊定位：對老城區(qū)生活習慣有固定情結，又具有較強消費能力的客戶。目標客戶細分：居住在4號街坊范圍內的客戶，包括機關企事業(yè)人員、經商戶、有海外關系的家庭；揚州市區(qū)的其它消費和投資者；揚州市外的潛在對揚州人居環(huán)境認可，愿扎根揚州的消費者。五、地價定位房地產價格是由地價、工程造價，各種稅費、資金利息、銷售費用和開發(fā)商期望利潤等因素構成的。其中，土地價格是影響房價的重要因素。結合揚州目前房價，以及開發(fā)成本預算和產品推出市場后購房者所能接受的定價。該項目地價定位最好在200萬/畝左右。項目策劃書一、策劃理念：超越同質化：潛在價值的發(fā)掘，核心價值的提出引導市場：提煉出創(chuàng)新務實的主題定位，引導市場需求全程顧問與解決：深入跟進開發(fā)的每個環(huán)節(jié)，提出顧問與解決應對的方案提升開發(fā)商的品牌：通過成功的項目操作，打造開發(fā)商在業(yè)界的品牌，為開發(fā)商的后續(xù)發(fā)展開辟道路二、公司運作概念流程圖：開發(fā)要求開發(fā)要求政府規(guī)劃條件市場研究專家建筑師、規(guī)劃師地盤分析及研討項目分析市場調查小組現(xiàn)場調查現(xiàn)場堪察地盤分析提問及研討市場調查一選定調查范圍和提綱（包括供求、物業(yè)類型、檔次、消費特征等的初步調查）開發(fā)要求政府規(guī)劃條件市場調查一選定調查范圍和提綱（包括供求、物業(yè)類型、檔次、消費特征等的初步調查）開發(fā)要求政府規(guī)劃條件核心內容基本假設草圖檢驗肯定/否定市場調查二更深入的調查開發(fā)要求政府規(guī)劃條件提出市場報告市場定位草圖修正檢驗肯定/否定相關銷售手續(xù)辦理工程建設相關銷售手續(xù)辦理工程建設營銷推廣提出方案執(zhí)行方案銷售控制竣工驗收物業(yè)管理入住案場的設置市場調查四客戶的跟蹤調查物管制度的建立開發(fā)要求政府規(guī)劃條件提出更為具體的產品建議書產品定位形成設計任務書檢驗肯定/否定市場調查三更為深入的調查深化設計施工圖設計相關開發(fā)手續(xù)辦理策劃書大綱第一部分揚州市房地產市場發(fā)展宏觀環(huán)境目的：房地產業(yè)是一個風險與機會并存的行業(yè)，受宏觀政策的影響比較大，通過較為詳實的市場調研，了解和認識揚州房地產市場發(fā)展的宏觀環(huán)境。有利于開發(fā)商準確的審時度勢，做出正確的判斷和決策。內容：一、城市特征包括揚州市的地理、物產、面積人口、行政、歷史、人文、風景、交通等各個方面特征，全面認識揚州、了解揚州。二、經濟發(fā)展03年經濟發(fā)展是揚州歷年來發(fā)展最迅速和顯著的一年，認清揚州的經濟發(fā)展狀況，有利與房產的下一步開發(fā)。三、城市建設主要認識了解到揚州未來幾年內的規(guī)劃發(fā)展，明確政府決心，城市發(fā)展方向。要求：全面了解我國房地產行業(yè)目前的方針大政，深刻理會揚州市老城區(qū)規(guī)劃建設的要求。及時把握現(xiàn)階段的發(fā)展動態(tài)信息。第二部分揚州市房地產市場概況目的：全面掌握揚州房地產市場的資料與情報，便于我們在項目進程中做到知己知彼。內容：一、整體市場狀況1、開發(fā)保持了快速增長的勢頭2、二手房市場日趨活躍3、房地產業(yè)成為城市經濟新的增長點4、房價上漲較快5、土地市場活躍6、產品類型多樣7、外地有實力的開發(fā)商紛紛進入8、專業(yè)代理理念及代理公司的介入9、房地產發(fā)展過程中的不足二、分區(qū)房地產市場特征1、樓盤區(qū)域分布分析2、現(xiàn)行價格特點分析3、現(xiàn)行供求關系分析4、現(xiàn)行建筑形態(tài)分析5、賣點分析三、揚州市場各類產品分析四、揚州房地產市場近期發(fā)展形勢分析1、揚州房地產市場發(fā)展動態(tài)2、近期房地產場發(fā)展宏觀政策分析五、揚州房地產市場發(fā)展展望要求：內容詳實，信息和數(shù)據(jù)獲取的方法正確。對數(shù)據(jù)的分析和處理客觀。第三部分項目分析目的：為項目定位和項目設計提供切實可行的依據(jù)。內容：一、項目概況二、項目SWOT分析三、項目產品分析要求：通過專業(yè)認證和多方案分析比較，找出在現(xiàn)階段開發(fā)形勢下相對優(yōu)化的產品方案。第四部分項目定位及形象設計目的：在市場中準確樹立項目的公眾形象，為后期的項目設計和營銷打下基礎。內容：一、項目定位1、市場定位2、產品定位3、客戶定位二、項目建設概念設計在初步調研的基礎礎上，根據(jù)項項目的定位，用用地的特點，有有關技術規(guī)范范初步進行總總平面布置，確確定建筑面積積、停車面積積、綠化面積積、道路面積積及主次入口口等功能布局局等。三、項目形象設計計要求：定位既要考考慮目前市場場和政府規(guī)劃劃的要求，又又要具有一定定的前瞻性。形形象設計要能能夠體現(xiàn)項目目的高品質，項項目形象和企企業(yè)形象相呼呼應。第五部分項項目推廣策略略目的：是為了充分整合各各方有利資源源，做到房地地產營銷推廣廣具有計劃性性、系統(tǒng)性、及及時性