住房租賃場金融服務方案2018

住房租賃市場金融服務方案今年以來，黨中央、國務院積極構建購租并舉的住房體系，先后出臺多個政策加快推進租賃住房建設，培育和發(fā)展住房租賃市場。為貫徹落實“房子是用來住的、不是用來炒的”市場定位，積極推進我行住房租賃市場整體營銷，提高對住房租賃市場綜合化、精細化金融服務水平，促進銀政、銀企合作，豐富我行新型城鎮(zhèn)化業(yè)務的內涵，特制訂住房租賃市場金融服務方案，具體內容如下：一、住房租賃市場基本情況住房租賃是指由住房的所有者或經營者將其所有或經營的租房交給承租人使用，承租人通過定期交付一定數(shù)額的租金，取得房屋使用權利的行為。培育和發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內容，是實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標的重要途徑。（一）住房租賃市場總量和市場特征。我國住房租賃市場規(guī)模和市場空間較大，鏈家研究院去年底發(fā)布的《租賃崛起》報告認為，目前中國房屋租賃市場規(guī)模已達1.1萬億元，預計2025年可增長至2.9萬億元，2030年有望超過4萬億元。市場交易特征方面下前住房租賃市場90%以上為個人房東，受限于個人房屋信息公開意愿不強、租金收入納入征稅管理難度較大、租賃市場備案機制不完備等因素，住房租賃市場的交易模式目前以線下交易為主。近期，在各地住房租賃交易平臺和互聯(lián)網電商企業(yè)的推動下，部分住房租賃公司已開始涉足線上交易模式，如蘑菇公寓、魔方公寓、小米寓見、蛋殼公寓等已接入支付寶租賃平臺。1/16市場運營特征方面，住房租賃運營根據房源的不同可分為集中式和分布式，其中集中式運營是拿下整棟樓（或一棟樓的幾層），然后對房間進行統(tǒng)一裝修，配備統(tǒng)一服務；分布式運營是指在各個小區(qū)內分散拿下個人房東的房源，對房間進行裝修裝配后，以統(tǒng)一品牌對外出租。目前，以萬科、保利、龍湖為代表的房地產開發(fā)企業(yè)經營的租賃住房普遍采用集中式運營模式；而以自如、YOU+等為代表的住房租賃運營商經營的租賃住房普遍采用分散式運營模式，且多為“二房東”轉租。市場收益特征方面，住房租賃的租金收益率普遍較低根據上海易居房地產研究院2017年7月發(fā)布的《50城租金收益率研究報告》，50個典型城市中僅有哈爾濱、西寧2個城市的租金收益率高于4%，長春、韶關等23個城市的租金收益率位于3%-4%之間，青島、廣州等13個城市的租金收益率低于2%，其中廈門的租金收益率僅為1%。較低的租金收益率導致租賃市場的投資回報期被拉長至25年及以上。（二）住房租賃市場相關政策。今年7月，住房城鄉(xiāng)建設部等九部委聯(lián)合發(fā)布通知，明確從“培育機構化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)”、“建設政府住房租賃交易服務平臺”、“增加租賃住房有效供應”、“創(chuàng)新住房租賃管理和服務體制”四個方面多措并舉，加快發(fā)展住房租賃市場，并確定了首批試點的12個城市1。8月，國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，著力構建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，提高存量土地節(jié)約集約利用水平，增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，并根據自愿原則確定了13個試點城市2。此外，住建部部長王蒙徽在十112個城市分別為廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶。213個城市分別為北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都。2/16九大中央國家機關代表團開放日活動上公開表示，住建部正在研究制定住房租賃管理條例。同時，將綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段推進房地產長效機制的建立。繼部委發(fā)文選取12個人口凈流入的大中城市開展租賃市場試點工作后，試點城市緊緊圍繞住房租賃企業(yè)、住房租賃服務平臺、增加租賃房源、鼓勵租賃消費、加大稅費支持、加強市場監(jiān)管等多個方面制定實施細則或試點方案。目前多數(shù)城市已在土地拍賣過程中引入“競自持比例”或“競配建比例，規(guī)則，其中，自持是指土地及其地上建筑在指定期限內不得出售；配建是指房地產開發(fā)商配套建設保障性住房。截至2017年10月10日，北京、天津、杭州、廣州、佛山、上海、成都、蘇州等城市共計成交具有自持和租賃用地性質的土地超100宗，可提供約400萬方租賃面積，其中，北京、上海、佛山等地區(qū)已有企業(yè)競拍得到自持年限達70年的土地。此外，為強化租賃市場管理，杭州、成都、北京、深圳、武漢、廣州均相繼開發(fā)住房租賃信息平臺，其中成都、廣州兩地已投入試運行。（三）住房租賃市場參與主體。住房租賃市場的參與主體眾多，結合各主體的職能定位和實際情況，可大致分為兩大類：一類是房屋管理局等政府部門，主要承擔制定政策、規(guī)范市場、提供基礎性服務（如租賃交易平臺）等職能；另一類是租賃住房的建設和運營主體，根據企業(yè)性質和職能的不同，該類又可細分為國有住房租賃平臺公司、房地產開發(fā)企業(yè)和住房租賃運營商。.房管局：創(chuàng)新管理和服務體制，做好市場發(fā)展引導，為智慧城市提供信息支撐。房管局作為政府職能部門，承擔著創(chuàng)新住房租賃管理和服務體制、引導住房租賃市場規(guī)范健3/16康發(fā)展、提供社會管理工作的信息支撐等職責。創(chuàng)新管理和引導發(fā)展方面，主要是通過建立一套便捷、透明、規(guī)范、可監(jiān)控的住房租賃交易系統(tǒng)，同時配套征信評價體系、交易結算體系等服務，為住房租賃市場的發(fā)展提供基礎性系統(tǒng)平臺支持，并引導住房租賃交易行為逐步由線下轉到線上。信息支撐方面，通過租賃信息的收集和處理，在促進租賃市場發(fā)展的同時，協(xié)助其他政府部門做好社會管理工作，如住房公積金部門的個人租金提用、公安局的流動人口管理等。.國有住房租賃平臺公司：盤活存量、管好增量，依托金融支持，做好對租賃住房房源的管理工作。目前國有住房租賃平臺公司主要承擔著住房租賃市場規(guī)范化引導、存量租賃住房盤活、增加租賃住房房源供給等職能。規(guī)范化引導方面，主要是通過國有企業(yè)的信譽背書，在租賃市場中不隨意漲租、不隨意趕客、不騙租，發(fā)揮規(guī)范和穩(wěn)定市場的作用；存量盤活方面，主要是通過對國有住房租賃公司原有的公租房、廉租房及辦公樓改建的公寓，盤活存量可租賃的住房房源；增加供給方面，主要是通過代政府管理（或改建、裝修等）房地產開發(fā)商配建的租賃住房，向市場提供增量優(yōu)質租賃住房房源。.房地產開發(fā)企業(yè)：瞄準未來稀缺資源，著力布局住房租賃市場。目前，萬科、保利、龍湖等知名房地產開發(fā)企業(yè)，均已著力布局住房租賃市場，并通過設立長租公寓品牌，拓展住房租賃業(yè)務，主要原因是新市民的月薪負荷難以支撐購房月供，住房觀念逐漸轉變?yōu)椤白∮兴狻?，住房租賃市場將持續(xù)擴大；并且，重點城市土地是稀缺資源，新建商品房的數(shù)量將越來越少，房地產市場也將由新房交易為主逐步過渡4/16到存量房交易為主，二手房交易市場將逐步擴大且資源將逐漸集中到租賃運營主體手中。.住房租賃運營商：市場參與活躍度較高，著重快速擴張或提供增值服務。住房租賃運營商是目前租賃市場較為活躍的主體，但市場分散度較高，單個運營商的規(guī)模不大。該類主體主要依托房屋交易中介等渠道獲取二手房源，同時通過開發(fā)互聯(lián)網系統(tǒng)提升租賃交易的便捷性。但鑒于租賃市場利潤過薄，運營商主要通過兩種方式提升自身的盈利水平：一是通過快速擴張，以規(guī)?；淖饨鹧航鹚纬傻馁Y金沉淀，來支撐房源取得時一次性裝修投入的資金需求；二是通過提供多方位的增值服務，如管家服務、保潔服務、配套餐飲等，以客流量為基礎提高收益率。二、住房租賃市場金融服務方案目前，全國住房租賃市場正處于快速發(fā)展的初期階段，我行總體策略為：密切跟蹤住房租賃市場及同業(yè)動態(tài)，挖掘市場需求，積極推進業(yè)務發(fā)展，并針對不同市場主體采取差異化策略：一是積極支持房管部門金融需求，著力搭建系統(tǒng)平臺；二是適度支持國有住房租賃平臺企業(yè)和房地產開發(fā)企業(yè)的金融需求，擇優(yōu)介入“部分自持租賃+部分可售”項目的開發(fā)融資；三是謹慎支持住房租賃運營商的金融需求，以負債業(yè)務合作為主，審慎介入資產項目。同時，結合市場階段性特征，以系統(tǒng)平臺搭建先行、主推交易結算服務，深入研究資產業(yè)務開展模式，通過信貸、類信貸、ABS、REITs等多種產品支持住房租賃市場發(fā)展，并整合集團各類金融資源，為市場參與主體提供“定制式”、“一攬子”、“一站式”的綜合化金融服務，滿足市場多層次、多元化的金融需求。5/16（一）房管部門：針對住房租賃系統(tǒng)平臺搭建需求的服務方案。住房租賃系統(tǒng)平臺搭建是目前政府主管部門高度重視的工作之一，完善的系統(tǒng)平臺一方面有利于住房租賃市場信息的公開化、透明化；另一方面也有利于政府主管部門提高市場監(jiān)管的有效性。金融支持系統(tǒng)平臺搭建，應著重體現(xiàn)在匹配支付結算、資金監(jiān)管等功能上，實現(xiàn)傳統(tǒng)線下交易向線上電子化便捷交易的轉型，達到信息公開透明和管理質效提升的目的。各分行應主動對接房管部門的系統(tǒng)平臺搭建需求，重點匹配支付結算、線上交易資金監(jiān)管、現(xiàn)金管理等金融服務，主抓渠道資源，實現(xiàn)住房租賃資金在我行體系內留存。住房租賃系統(tǒng)平臺的功能包含但不限于以下幾方面：.支付結算功能。該功能主要實現(xiàn)押金、租金、生活費用等資金的在線支付結算，通過互聯(lián)網和電子化方式，簡化住房租賃交易。.押金和資金監(jiān)管功能。該功能主要實現(xiàn)房管部門對租戶支付的押金、租金、生活費用等資金的監(jiān)管，以便于房管部門掌握住房租賃市場的發(fā)展情況，防范違規(guī)、詐騙等租賃風險。.現(xiàn)金管理功能。該功能主要實現(xiàn)租賃主體的資金歸集，以便于資金統(tǒng)籌規(guī)劃和使用。.公積金及住房補貼委托提取功能。該功能主要通過與公積金和住房補貼系統(tǒng)的對接，實現(xiàn)承租人便捷提取公積金及住房補貼用于支付租賃住房的租金及其他費用。.房源信息匹配校驗功能。該功能主要通過與房管部門的租賃住房信息系統(tǒng)對接，實現(xiàn)在線校驗租賃住房房源真實性、租賃狀態(tài)、房屋性質及相關信息的功能。6/16.出租人和承租人身份核實功能。該功能主要通過銀行后臺系統(tǒng)與公安系統(tǒng)對接，在住房租賃信息發(fā)布、租賃交易發(fā)生時，調用后臺數(shù)據對出租人和承租人的身份信息進行核實，保障市場交易雙方的合法權益。.對接銀聯(lián)系統(tǒng)功能。銀聯(lián)總部目前正在開發(fā)住房租賃底層金融系統(tǒng)，該功能主要是通過銀聯(lián)系統(tǒng)的對接，實現(xiàn)我行金融產品在銀聯(lián)系統(tǒng)上的應用和推廣。.其他地方特色功能。各分行還可根據當?shù)刈》孔赓U市場的個性化需求，開發(fā)地方特色功能。（二）政府住房租賃平臺公司和房地產開發(fā)企業(yè)：針對住房租賃產業(yè)鏈條各階段需求的服務方案。住房租賃市場產業(yè)鏈條包括租賃住房開發(fā)建設、投資孵化、持有運營及后期退出等，產業(yè)鏈條參與主體以政府住房租賃平臺公司（以下簡稱“平臺公司”）和房地產開發(fā)企業(yè)（以下簡稱“房企”）為主，針對上述主體不同階段的金融需求，交行可匹配不同類型的金融產品，在全鏈條實現(xiàn)“一攬子”整體業(yè)務合作。1.住房租賃開發(fā)建設階段該階段是指平臺公司和房企獲取租賃住房房源的階段，房源獲取方式主要包括以下兩類：一是通過土地招拍掛方式拍得租賃性質土地進行開發(fā)建設，或通過兼并收購獲取增量房源；二是通過改建改造盤活存量房源。針對增量房源獲取，我行可匹配房地產開發(fā)貸款、信托貸款、債券承銷、并購融資、財務顧問等產品；針對存量房源盤活，我行可匹配流動資金貸款、固定資產融資、并購融資等產品。具體如下：（1）房地產開發(fā)貸款7/16房地產開發(fā)貸款是指向借款人發(fā)放的用于開發(fā)、建造向市場銷售、出租等用途的房地產項目的貸款。主要適用于：具備房地產開發(fā)資質的平臺公司或房企，在其獲得租賃性質土地且已全額支付土地款項后，用于項目開發(fā)建設的資金需求。需要指出的是，在該產品的期限設定上根據項目現(xiàn)金流情況合理設置業(yè)務期限，從而更好匹配企業(yè)資金需求。（2）信托融資房地產信托融資是指委托人將資金委托交銀國信，交銀國信以受讓房地產企業(yè)（融資方）股權受益權、項目收益權、未來租金收入或信托貸款等形式向房地產建設項目融資，融資方以股權質押（轉讓股權受益權時必需）、房地產（含在建工程）抵押及第三方擔保等形式向信托計劃擔保；信托到期時，融資方回購股權受益權或償還貸款，同時解除各種擔保。適用情況與房地產開發(fā)貸款類似，但信托融資產品設計和資金用途更加靈活，可滿足客戶個性化需求。（3）債券承銷產品平臺公司或房企可通過發(fā)行各類債券票據等債務融資工具進行租賃住房開發(fā)建設融資，我行可提供債券承銷產品該產品是指我行作為客戶的主承銷商，采用代銷、余額包銷、全額包銷方式，協(xié)助企業(yè)在境內外債券市場發(fā)行中長期債券或優(yōu)先級權證等產品，通過公開市場籌集住房租賃建設所需資金。（4）并購融資并購融資是指，在企業(yè)通過并購或重組3等方式進入租賃住房市場、獲取房源時，提供相應資金支持的金融產品。針對平臺公司或房企的并購融資需求，我行可提供的并購融資3重組業(yè)務包括：劃撥、合資、托管、委托經營、以資產為紐帶的戰(zhàn)略合作等手段在內的方案設計和協(xié)助執(zhí)行。8/16產品包括：并購貸款/并購銀團貸款、并購基金等，用于緩解平臺公司或房企并購業(yè)務中的資金壓力、降低財務成本，并助力企業(yè)實現(xiàn)住房租賃業(yè)務的快速擴張、提高市場份額、提升行業(yè)地位。具體產品如下：①并購貸款/并購銀團貸款。該產品是指我行就企業(yè)通過受讓現(xiàn)有股權、認購新增股權、收購資產、承接債務等方式達成并購交易并需要支付并購對價時提供人民幣或外幣貸款；或我行作為并購銀團貸款的牽頭行，聯(lián)合若干家境內外銀行或非銀行金融機構，基于相同跨境貸款條件，依據同一跨境貸款協(xié)議，按約定的時間和比例，通過我行向企業(yè)提供的本外幣貸款業(yè)務，以實現(xiàn)統(tǒng)一融資條件、保證資金供應。②并購基金。該產品是指我行通過交銀國信等子公司，與企業(yè)共同成立產業(yè)基金，為企業(yè)并購提供股權投資或者債權融資，助力企業(yè)在體外快速培育優(yōu)良資產、同時進入多個不同領域不同區(qū)域的項目、優(yōu)化財務報表結構。根據產業(yè)基金設立結構的不同，其又包括公司制產業(yè)基金、有限合伙制產業(yè)基金等。并購基金交易結構示意圖如下：人）有限公司制基金:9/16B)有限合伙制基金:理財資金單歸托計.刖? 利購或者擔?；仃躄P GP 企業(yè)客戶有限合伙基金增資T收購 ?并購對象(5)財務顧問。我行可利用境內外分行、全牌照經營、全球戰(zhàn)略合作伙伴、全球客戶基礎等優(yōu)勢資源，協(xié)助企業(yè)獲取租賃土地招拍掛信息、優(yōu)質并購標的信息，提供合作伙伴、法律財務等三方機構服務，在企業(yè)發(fā)展住房租賃業(yè)務時獲取全方位服務和支持。10/16.住房租賃投資孵化階段該階段平臺公司和房企的主要需求為拓展租賃客戶、回籠資金等，針對上述需求，我行可提供：一是系統(tǒng)平臺支持，依托我行電子渠道和客戶群優(yōu)勢，協(xié)助企業(yè)發(fā)布住房租賃信息；二是股權投資產品，通過信托計劃與平臺公司或房企設立住房租賃聯(lián)營公司，向企業(yè)提供投資孵化階段的股權資金支持；三是通過向承租人提供個人貸款產品，加快企業(yè)資金回籠。具體如下：（1）系統(tǒng)平臺對接。通過對接平臺公司或房企的住房租賃系統(tǒng)，或協(xié)助企業(yè)開發(fā)住房租賃系統(tǒng)，有效利用我行電子渠道（網上銀行、手機APP、買單吧等）優(yōu)勢，向廣大客戶群發(fā)布租賃住房信息，并通過系統(tǒng)大數(shù)據分析，向潛在租賃客戶自動推送租賃房源，從而實現(xiàn)精準營銷。（2）股權投資產品。通過專項信托計劃，設立住房租賃SPV公司，并通過SPV公司與平臺公司或房企共同出資成立住房租賃運營公司，形成對新設公司的股權資金支持，并依托商業(yè)銀行的市場影響和客戶群，助力企業(yè)獲取租賃房源，招攬租賃客戶。該產品可引入回購或第三方增信條款，也可采取市場化方式。（3）個人貸款產品。該產品是指經過企業(yè)確認后，承租人可向我行申請個人貸款支付租金，針對租約期內租金一次性繳納的需求，可通過個人消費貸款匹配需求；針對按期（如按季或半年）繳納租金的需求，可通過小額貸款實現(xiàn)“押零付一”或“先租后付”的租金支付，從而緩解承租人的資金壓力，從而既滿足承租人的資金需求，同時協(xié)助企業(yè)加快資金回籠。11/16.住房租賃持有運營階段該階段是指平臺公司和房企所持物業(yè)的穩(wěn)定運營階段，我行可提供的金融產品主要為：包含支付結算、資金監(jiān)管功能的電子化交易信息系統(tǒng)；針對租賃客戶的個人金融服務及日常經營周轉的流動資產貸款等。具體如下：（1）電子化交易信息系統(tǒng)。該系統(tǒng)主要包括以下功能：①支付結算功能，是指通過我行電子渠道實現(xiàn)租金、押金及電費、燃氣費、物業(yè)費等租賃期各項費用的線上支付和結算。②租金代扣費用代繳，是指通過綁定我行銀行卡，實現(xiàn)租金及各項費用的按期代扣代繳。③押金及資金監(jiān)管，是指企業(yè)通過我行賬戶實現(xiàn)對房屋租金及第三方資金的實時監(jiān)管。④房屋報修及維護，是指承租人通過我行系統(tǒng)可直接發(fā)起對租賃房屋的報修及維護申請。⑤銀企直連功能，是指在平臺公司或房企財務軟件系統(tǒng)或ERP系統(tǒng)開發(fā)過程中，直接嵌入或接入我行資金結算系統(tǒng)（如蘊通賬戶），實現(xiàn)賬戶信息查詢和下載、轉賬、投資、工資代發(fā)和資金歸集等業(yè)務操作，有利于其提高資金管理效率，節(jié)約人力成本。⑥其他特色功能。（2）個人金融服務。我行可提供個人理財產品，通過申請我行活期富、高收益定制化理財?shù)犬a品，提高資金收益率。.住房租賃后期退出階段住房租賃后期退出階段是指平臺公司或房企為盤活資產，在租賃住房穩(wěn)定運營后，通過中長期固定資產貸款、資12/16

產證券化、房地產信托投資基金等方式實現(xiàn)資金回籠或資產出表。我行可提供的金融產品包括：固定資產支持融資、租金收入資產證券化（ABS）、未來應收租金資產支持票據（ABN）、地產抵押貸款資產證券化（CMBS）、地產抵押貸款資產支持票據（CMBN卜房地產信托投資基金（REITs）等產品。需要特別說明的是，目前我國主要REITs產品多采用“3+3+3……”的期限安排+回售選擇權，或包含回購或第三方增信條款系類REITs產品，而非完全市場化的公募REITs產品，因此尚不能實現(xiàn)真正出表，但隨著國家頂層設計的不斷完善，配套政策的相繼出臺，未來公募REITs或將成為住房租賃后期退出的重要渠道之一。具體產品如下：（1）定資產支持融資（1）定資產支持融資固定資產支持融資是指以借款人自有的特定資產未來經營所產生的持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流（如租金收入、運營收入等）作為第一還款來源，為滿足借款人在正常生產經營中產生的多樣化融資需求而發(fā)放的貸款。主要適用于：平臺公司和房企以自身所持有的租賃住房資產作為特定資產，以租賃住房未來的租金收入作為還款來源，用于租賃住房日常維護、改造、裝修或置換企業(yè)前期開發(fā)建設期所形成的各類負債性資金的需求。（2）ABN:未來應收租金資產支持票據該產品適用于擁有租賃住房的公司，在公司實現(xiàn)穩(wěn)定運營后，可將特定化的租金收入作為未來現(xiàn)金流設計租金收益型資產證券化產品ABN，通過優(yōu)先級/次級分級、內外部增信等手段獲得較高的債項評級在銀行間市場發(fā)行。（3）ABS:租金收入資產證券化13/16

該產品主要適用于：無租賃物業(yè)物權無法辦理物業(yè)抵押，但與物業(yè)持有方簽署相關協(xié)議負