年南昌知名地產(chǎn)某住宅地產(chǎn)項目市場評價報告

南昌市商品住宅市場價格分析(2002年-2007年)近幾年南昌市房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健、可持續(xù)發(fā)展得到了更為廣闊的空間，特別是2007年實現(xiàn)了“跳躍式”發(fā)展。2002-2007年南昌市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及主要特點：商品房和住宅投資額在07年出現(xiàn)額跳躍性的增長07年整體固定資產(chǎn)投資額呈現(xiàn)出穩(wěn)定的增長態(tài)勢，住宅投資額為71.63億元，較06年增長了215%，受其帶動，商品房的投資額也增長42.7%，竣工和施工穩(wěn)步增長02年至2007年，南昌全市施工面積增長了234%，竣工面積增長了144%，截至2007年底，全市商品房施工面積為1525平米，竣工面積371平米。供求穩(wěn)定增長供略小于求2002年以來，供求比始終保持在1.0左右，03年的極端最低值僅0.5，07年底為0.8，市場呈現(xiàn)供略小于求的態(tài)勢，截至07年底，供應(yīng)面積371萬平米，銷售面積478平米。商品房價格穩(wěn)步增長態(tài)勢明顯2007年全市住宅成交均價4677元/平方米，同比上漲23.53%,漲幅下降了4.42％，06年南昌的房價開始大幅上漲，進(jìn)入了第一輪快速發(fā)展期。而07年由于土地價格的上漲，市場的需求旺盛使得房價一路飆升。2002-2007年市區(qū)商品住宅平均價格走勢圖2002年市區(qū)商品房及商品住宅價格走勢圖2007年市區(qū)商品住宅價格走勢圖全市住宅成交均價4677元/平方米。成交均價最高點在12月份，達(dá)到了5883元/平方米，最低點出現(xiàn)在2月，均價為3933元/平方米，從全年走勢看，成交均價在政策的影響下依然穩(wěn)中有升，南昌的房價依然處于理性的狀態(tài)。備注：以上圖表中的數(shù)據(jù)均來源于南昌市政府公布的房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)或依據(jù)上述數(shù)據(jù)計算得出。第二章同區(qū)或同質(zhì)的典型樓盤市場價格分析京東片區(qū)是南昌房地產(chǎn)市場的八大片區(qū)之一，位于南昌市東部。京東片區(qū)依托于高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，主要由高新開發(fā)區(qū)內(nèi)的民營科技園、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)艾溪湖西岸和京東片區(qū)、南鋼及氨廠、艾溪湖東岸以及瑤湖大學(xué)校園區(qū)和瑤湖風(fēng)景區(qū)組成。目前建成的、具有一定規(guī)模的區(qū)域是民營科技園、艾溪湖西岸和京東片區(qū)，區(qū)域成熟度相對較高，道路建設(shè)較完善；南鋼及氨廠、瑤湖大學(xué)校園區(qū)成熟度較低，除道路網(wǎng)較好外，生活和服務(wù)配套較差。隨著本片區(qū)居民生活質(zhì)量的提高，人文景觀資源的進(jìn)一步開發(fā)，其良好的發(fā)展前景已被開發(fā)商和消費(fèi)者所看好。目前，京東片區(qū)的房地產(chǎn)市場已漸成熟，已經(jīng)開發(fā)并入住的樓盤有萬科****、青春家園、金邊瑞香苑、怡蘭苑和廬山花園。在售的樓盤中以世紀(jì)風(fēng)情、萬科****、凱美怡和、榮昌格林晴天、豐源天域為代表，其中世紀(jì)風(fēng)情為南昌園林品質(zhì)引領(lǐng)南昌，萬科以精裝修房從產(chǎn)品上創(chuàng)新區(qū)別其他樓盤，現(xiàn)在京東片區(qū)開發(fā)接近尾聲，艾溪湖東岸以及瑤湖大學(xué)校園區(qū)和瑤湖風(fēng)景區(qū)將是片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展重點方向。一、同區(qū)域樓盤分析豐源天域簡介基本資料物業(yè)名稱豐源天域所屬板塊京東板塊物業(yè)地址南昌青山湖區(qū)艾溪溪湖與南京東東路交匯口總建筑面積106000開盤時間2005-01--28交房時間2009-02--28建筑形態(tài)1棟29層高層;1棟111層小高層6棟4-5層多層;8棟12-18層小高層;總戶數(shù)532戶均價4600綠化率42％營銷代理南昌紅江威龍房地地產(chǎn)投資咨詢詢有限公司物業(yè)管理江西豐安物業(yè)有限限公司開發(fā)商江西豐源房地產(chǎn)開開發(fā)有限公司司建筑設(shè)計上海同濟(jì)建筑設(shè)計計院2.基本規(guī)劃豐源·天域位于南京東路，艾溪湖畔，京東規(guī)劃布局中心，市政府投資數(shù)十億打造艾溪湖十二大景區(qū)的黃金景觀帶上。豐源·天域規(guī)劃為7.5萬平方米現(xiàn)代建筑，由6棟多層，8棟板式小高層，中庭廣場，景觀花園，停車場，以及臨湖3000平米大會所組成。項目分三期開發(fā)，一二期以基本售磬且交房，三期總用地面積10567.06㎡,小區(qū)由一棟11層的小高層和一棟29層的高層住宅組成，坐北朝南。項目三期07年1月開盤。高層小高層3、2007年價格走勢圖：高層小高層項目在07年主要銷售的是三期的一棟小高層和一棟高層，前期小高層的價格在3500元左右，而9月份推出的高層由于觀湖更好，價格均在4500左右。凱美怡和基本資料物業(yè)名稱凱美怡和所屬板塊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)發(fā)區(qū)物業(yè)地址南昌青山湖區(qū)南京京東路.艾溪湖畔總建筑面積70000開盤時間2006-12--23交房時間2008-07--30建筑形態(tài)9棟小高層，2棟高高層，11棟雙拼，22棟聯(lián)排總戶數(shù)850戶均價5400綠化率46％營銷代理江西新德安房地產(chǎn)產(chǎn)顧問有限公公司物業(yè)管理深圳萬廈居業(yè)有限限公司開發(fā)商江西凱美實業(yè)發(fā)展展有限公司廣告策劃南昌共讀地產(chǎn)策略略顧問有限公公司2．基本規(guī)劃凱美怡和花園是以湖景美宅為開發(fā)主題的。小區(qū)有大約500米的臨湖風(fēng)景線，業(yè)主能方便地觀賞美景，屬親水住宅。小區(qū)內(nèi)主要以125平米至138平米的中偏大戶型為主。小區(qū)主要分三期開發(fā)，一期為7棟小高層，既06年12月開始銷售，07年全年銷售的皆為小高層。3、2007年價格走勢項目在07年6月隨著市場大潮，成交價格突破4000，并持續(xù)保持這樣的水平。世紀(jì)風(fēng)情基本資料物業(yè)名稱世紀(jì)風(fēng)情所屬板塊京東板塊物業(yè)地址南昌市北京東路11588號總建筑面積520000㎡建筑形態(tài)6棟16-17層小高高層;6棟8-9層小高層（二二期）總戶數(shù)700戶（二期）均價5600元/平方方米綠化率50%

容積率1.7物業(yè)管理深圳萬廈居業(yè)物業(yè)業(yè)有限公司開發(fā)商江西世紀(jì)風(fēng)情實業(yè)業(yè)公司景觀設(shè)計美國貝爾高林園林林設(shè)計公司規(guī)劃：世紀(jì)風(fēng)情是由江西世紀(jì)風(fēng)情實業(yè)有限公司開發(fā)的大型綜合房地產(chǎn)項目，規(guī)劃建筑面積52萬平方米，總規(guī)劃戶數(shù)3800戶。目前一期已基本售罄，二期在售，三期花鏡即將推出，四期尚在規(guī)劃當(dāng)中三期花境地處京東大道與西安路交界處，位于世紀(jì)風(fēng)情二期東面，占地面積約13萬平方米（另外還有25畝教育預(yù)留用地被打造成大型運(yùn)動場），建筑面積約25萬平方米，主要由多層、花園洋房、高層、小高層構(gòu)成，共45棟。Mini小戶型公寓（07年4月15日開始銷售）二期小高層住宅同時銷售中小高層住宅3、2007年價格走勢Mini小戶型公寓（07年4月15日開始銷售）二期小高層住宅同時銷售中小高層住宅綜述：2007年周邊樓盤均只有小高層在售，公寓、洋房物業(yè)形態(tài)價格則無法與之對比。在2007年4月以前，萬科****小高層價格明顯低于周邊樓盤價格。2007年5月以后，萬科小高層由于精裝修，若裝修成本500元/平米左右，去除裝修成本，則高于周邊樓盤價格。但是價格漲幅明顯低于周邊樓盤，價格上漲空間被壓縮。萬科的平均價格漲幅，高于片區(qū)其他樓盤。二、同質(zhì)樓盤香溢花城基本資料物業(yè)名稱香溢花城所屬板塊青山湖板塊物業(yè)地址南昌市青山湖區(qū)湖湖濱東路1269號燕鳴島公公園北側(cè)總建筑面積500000㎡建筑形態(tài)1棟11層的小高層;200棟6層的多層;5棟18-30層的高層;雙拼:15棟;聯(lián)體:3棟（二期）總戶數(shù)1132戶（二期期）均價6000元/平方方米（小高層層）綠化率45%

容積率1.5物業(yè)管理深圳恒基物業(yè)有限限公司開發(fā)商浙江煙草南昌中溢溢置業(yè)有限公公司景觀設(shè)計深圳奧斯本環(huán)境藝藝術(shù)設(shè)計有限限公司青山湖香溢花城位于青山湖東大門廣場南、北兩側(cè)，開發(fā)用地483畝，總建筑面積達(dá)50萬平方米，由浙江煙草集團(tuán)投資13億元建設(shè)，主要由多層、小高層、高層、花園洋房、別墅構(gòu)成。一期已經(jīng)售罄，二期在售，三區(qū)小高層5月17日已開盤。3、2007年價格走勢07年香溢花城花園洋房一直處于銷售中，其中穿插普通住宅和別墅的銷售，07年1月到5月以花園洋房和小高層住宅的銷售為主，6月-12月以花園洋房和別墅的銷售為主，2007年11月24日推出多層房源，現(xiàn)已去化大半。萬達(dá)星城1.基本資料物業(yè)名稱萬達(dá)華府所屬板塊紅谷灘板塊物業(yè)地址南昌市紅谷灘區(qū)贛贛江中大道總建筑面積1000000㎡㎡建筑形態(tài)10棟31-33層高層層總戶數(shù)2300戶均價6800元/平方方米綠化率49%

容積率4物業(yè)管理南昌萬達(dá)物業(yè)管理理有限公司開發(fā)商南昌萬達(dá)房地產(chǎn)開開發(fā)有限公司司景觀設(shè)計深圳大學(xué)建筑設(shè)計計研究院/英力捷國際際工程策劃設(shè)設(shè)計顧問（香香港）有限公公司規(guī)劃：萬達(dá)星城2003年開盤，一期多層，二期一區(qū)高層，三期一區(qū)多層，小高層，三期二區(qū)小高層，二期二區(qū)、三區(qū)（即萬達(dá)華府）高層，三期三區(qū)在規(guī)劃中?，F(xiàn)正在銷售萬達(dá)華府臨江住宅，均價6800元/平方米。萬達(dá)華府07年12月2日開盤，實現(xiàn)了成交均價的快速跳躍，主要為江景高層3、2007年價格走勢萬達(dá)華府萬達(dá)華府綜述：可以看出，同質(zhì)樓盤中，香溢花城由于部分別墅的銷售，價格上漲幅度起伏最大；萬科與萬達(dá)產(chǎn)品類別相近，上漲幅度也類似，從月平均上漲幅度看，萬科略低于萬達(dá)，但是只有0.74%的差別，尚在合理范圍內(nèi)。萬科****項目市場價格分析第一節(jié)萬科****項目簡介南昌萬科****，位于南昌市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)火炬大道東艾溪湖畔。分南北兩區(qū)進(jìn)行開發(fā)，總占地面積910.74畝，是一個超大規(guī)模的成熟社區(qū)。采用簡潔現(xiàn)代的歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情與南昌特有的居住習(xí)俗相結(jié)合的開發(fā)理念。南區(qū)410畝已經(jīng)開發(fā)完成，萬科****北區(qū)500余畝正在開發(fā)中。****南區(qū)采用歐洲建筑風(fēng)格，****北區(qū)倡導(dǎo)新都市主義。****共有三大主題會所：南區(qū)以運(yùn)動為主題的假日會所和以景觀為主題的湖濱會所，北區(qū)以休閑為主題的藍(lán)岸會所。三大會所設(shè)施包括：游泳池、健身房、體操房、沙弧球館、放映廳、室內(nèi)籃球場、羽毛球館、兵乓球室、臺球室、影音室、棋牌室、閱覽室、咖啡座等。江西萬科**房地產(chǎn)發(fā)展有限公司是由萬科企業(yè)股份有限公司與江西**投資發(fā)展有限公司共同出資組建的，成立于2001年9月。萬科****銷售價格一覽表（公寓）時間價格（非臨湖毛坯坯）時間（非臨湖精裝裝）價格2007.0136482007.01-----2007.0237012007.02-----2007.0338212007.03-----2007.0439482007.04-----2007.0539632007.05-----2007.0642652007.0652472007.0743402007.0751432007.0846852007.0851112007.0949392007.0957022007.1054202007.1059832007.1153562007.1159152007.1256932007.1257812007年均價4131.35-----5550.39萬科****銷售價格一覽表（洋房）時間價格（非臨湖毛坯坯）時間（臨湖精裝）價格2007.0140742007.01-----2007.0239592007.0244822007.03-----2007.0343552007.04-----2007.0450452007.05-----2007.0557032007.066613.22007.0660232007.07-----2007.0759402007.08-----2007.0859692007.09-----2007.0955262007.10-----2007.10-----2007.11-----2007.11-----2007.12-----2007.12-----2007年均價5365.79萬科****銷售價格一覽表（小高層）時間價格（非臨湖毛坯坯）時間（臨湖精裝）價格2007.0132092007.01-----2007.0231852007.02-----2007.0333382007.03-----2007.0438612007.04-----2007.05-----2007.0550182007.06-----2007.0650052007.07-----2007.0748072007.08-----2007.0848612007.09-----2007.0951892007.10-----2007.1051452007.11-----2007.1151032007.12-----2007.12-----2007年均價3387.78萬科****價格走勢圖第二節(jié)萬科****實際價格與比準(zhǔn)價格比較分析比較定價法是將估價對象與近期的相似樓盤進(jìn)行比較進(jìn)行修正得出估價對象的價格的一種方法。考慮的主要是項目的市場供求關(guān)系和市場接受程度。其參照的對象主要是同區(qū)域或同質(zhì)房地產(chǎn)；比較的因素有：地域因素，如地段、環(huán)境、交通、公共配套設(shè)施；樓盤本體質(zhì)素，如規(guī)模、設(shè)計、裝修、建筑選材、景觀、外觀車位、承建商、房地產(chǎn)開發(fā)商實力；物業(yè)管理，如物業(yè)公司品牌、物業(yè)收費(fèi)；營銷，如市場時機(jī)、營銷包裝；工程形象進(jìn)度等方面。本報告是以萬科****為標(biāo)準(zhǔn)，將其與同區(qū)域樓盤凱美怡和、世紀(jì)風(fēng)情、豐源天域和香溢花城萬達(dá)星城同質(zhì)的樓盤在同一時段進(jìn)行比較，并根據(jù)修正因素進(jìn)行調(diào)整，從而得出這幾個樓盤的得分，然后根據(jù)公式計算得出萬科****的價格。公式：V=V’×1/（1+K%）V：萬科****的價格V’：比較樓盤的價格K：比較樓盤相對于****的得分根據(jù)比較定價法，可以得出萬科****在各個時間段的比準(zhǔn)價格。見下表：豐源天域修正表時間價格得分比準(zhǔn)價格2007.33530-9.7%3187.62007.53611-9.7%3260.72007.94352-9.6%3934.22007.114725-9.6%4271.4世紀(jì)風(fēng)情修正表時間價格得分比準(zhǔn)價格2007.240485.8%4282.82007.439328.6%4270.22007.641823.9%4345.12007.1248258.2%5220.7凱美怡和修正表時間價格得分比準(zhǔn)價格2007.33765-4.6%3591.82007.53978-8.4%3643.82007.74327-5.4%4093.32007.104488-3.4%4335.4萬達(dá)星城修正表時間價格得分比準(zhǔn)價格2007.13791-2.7%3688.62007.34016-2.7%3907.62007.64274-2.7%4158.62007.94446-2.7%4325.9****小高層比準(zhǔn)價格表時間比較樓盤小高層比準(zhǔn)價格小高層實際價格萬達(dá)星城凱美怡和豐源天域世紀(jì)風(fēng)情2007.1-443907.43591.83187.64270.23739.33386.942007.5-884158.64093.33260.74345.13964.44977.422007.9-1124325.94335.43934.25220.74454.15149.8說明：以上各個樓盤的價格為根據(jù)這些樓盤的價格修正得出的****的比準(zhǔn)價格。****價格比較表時間小高層比準(zhǔn)價格小高層實際價格小高層比準(zhǔn)