社區(qū)物業(yè)管理模式探析引言與緒論,物業(yè)管理論文

社區(qū)物業(yè)管理模式探析引言與緒論,物業(yè)管理論文【題目】【第一章】社區(qū)物業(yè)管理形式探析引言與緒論【第二章】【第三章】【第四章】【第五章】【以下為參考文獻】引言物業(yè)管理服務既屬于城市社區(qū)服務的一項重要內(nèi)容又是城市社區(qū)建設的特色任務。物業(yè)管理服務是城市社區(qū)建設的有效助益，今后，在不斷拓展服務項目的同時，還能將職能從生活保障領域拓展到文化領域，既保障小區(qū)居民的基本生活的同時還能將職能從生活保障領域拓展到文化領域，既保障小區(qū)居民的基本生活也能豐富居民的文化生活，提高居民生活質(zhì)量。隨著我們國家房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革，物業(yè)產(chǎn)權(quán)主體呈多元化、私有化，為適應市場經(jīng)濟體制和新型消費形式，物業(yè)管理將構(gòu)成產(chǎn)業(yè)化和社會化的運作格局。然而，物業(yè)服務企業(yè)普遍存在著不僅僅是企業(yè)規(guī)模小，管理項目分散，缺乏專業(yè)物業(yè)服務人才，而且是管理項目達不到規(guī)模，經(jīng)濟效益差，企業(yè)盈利難等問題，難以發(fā)揮物業(yè)服務企業(yè)群體功能和綜合實力。當前物業(yè)服務企業(yè)及業(yè)主中普遍存在的一些問題不僅阻礙了企業(yè)本身的發(fā)展和業(yè)主本身權(quán)益的維護，同時也影響了整個物業(yè)服務行業(yè)的發(fā)展。伴隨著我們國家物業(yè)服務行業(yè)的快速發(fā)展，業(yè)主對物業(yè)服務的消費和維權(quán)意識的提高，物業(yè)服務行業(yè)在高速發(fā)展下存在著物業(yè)公司服務不規(guī)范、業(yè)主拒交服務費等一系列問題，物業(yè)管理行業(yè)存在的深層次問題也逐步暴露了出來，物業(yè)管理行業(yè)必須改革和發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)面臨著挑著新考驗和挑戰(zhàn)。街道辦事處、社區(qū)居委會以及物業(yè)管理部門應該怎樣加快推進城市物業(yè)管理是本文研究的最終目的。本文首先對論題的來歷、研究意義、研究方式方法以及國內(nèi)外在推進城市物業(yè)管理上的形式進行梳理和評述。之后，以較為詳實的數(shù)據(jù)對大榭開發(fā)區(qū)社區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)在狀況進行實證分析，對存在的缺乏及面臨的眾多難題運用公共管理方面的知識從理論上進行較為深切進入的分析，并找出問題存在的根本源頭所在。最后，針對問題和成因，通過借鑒國內(nèi)外的經(jīng)歷體驗，提出了一些可行性建議。1緒論1.1選題背景和意義截止到2020年年底，全國施行物業(yè)管理和服務的寓居類物業(yè)的面積超過100億平方米，提供物業(yè)管理的覆蓋率平均接近50%,沿海經(jīng)濟較發(fā)達城市的覆蓋率已經(jīng)達70%,在深圳、上海已到達90%以上，提供物業(yè)服務房屋的類型已牽涉到住宅、寫字樓、商場、工業(yè)廠房、機關(guān)等等。我們國家現(xiàn)有物業(yè)服務企業(yè)超過3萬家，華而不實物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)等級具有一級的就有300多家，從事物業(yè)服務人員近300萬人，物業(yè)服務已構(gòu)成了龐大的市場基礎。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，物業(yè)的規(guī)模將越來越大，物業(yè)服務的市場將會有更大的市場需求。發(fā)軔于英國的物業(yè)管理，歷經(jīng)百余年的發(fā)展，現(xiàn)已成為西方發(fā)達國家的朝陽產(chǎn)業(yè)，是其當代城市管理和房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分，而在我們國家則是1981年才開場出現(xiàn)并發(fā)展起來的。鑒于此，我們國家的物業(yè)管理無論是理論建設還是實踐探尋求索，都遠遠落后于城市的建設與發(fā)展，尤其是老舊住宅區(qū)的物業(yè)管理更處于探索階段。怎樣從服務型治理的新思維并借鑒西方管理理論以及物業(yè)管理實踐的成熟經(jīng)歷體驗，對以大榭開發(fā)區(qū)社區(qū)為例的老舊住宅區(qū)物業(yè)管理實際情況進行分析，找出存在的問題及原因，并提出相應的對策，為、企業(yè)以及相關(guān)部門提供一些參考，對研究在老舊住宅區(qū)物業(yè)管理中怎樣準確定位，提高公共政策制定和執(zhí)行能力，健全管理體制，有效發(fā)揮作用具有一定的理論價值；對我們國家推進老舊住宅區(qū)物業(yè)管理、重視老舊住宅區(qū)建設和管理創(chuàng)新、構(gòu)建和諧城區(qū)具有一定的現(xiàn)實意義；對其他城市也具有示范效應和借鑒意義。根據(jù)(城市新建住宅小區(qū)管理辦法〕的規(guī)定，我們國家城市新建寓居物業(yè)實行業(yè)主自治管理與物業(yè)服務企業(yè)統(tǒng)一專業(yè)化管理相結(jié)合的管理形式。本文主要分析我們國家寓居物業(yè)管理形式〔業(yè)主自治管理形式與專業(yè)化物業(yè)管理形式〕，以大榭開發(fā)區(qū)社區(qū)為例，分析其組織運作、存在的問題、原因并提出完善寓居物業(yè)管理形式的對策，把解決寓居物業(yè)管理行業(yè)的問題提升到寓居物業(yè)管理形式的層面上業(yè)，對我們國家寓居物業(yè)管理理論研究尤其是物業(yè)管理形式選擇研究有一定的指導意義和理論價值。1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)在狀況1.2.1國外研究現(xiàn)在狀況皮特？巴瑞特等提出了物業(yè)管理體系理論。他指出物業(yè)管理的目的在于適宜的寓居環(huán)境，以業(yè)主為核心，以此來推動管理機制的革新。同時，他還非常重視信息處理在物業(yè)管理中的作用，以信息化和機制化為研究對象，將信息化、機制化融合到物業(yè)管理之中，建立新的管理模型。新模型將物業(yè)管理與外界環(huán)境條件有機結(jié)合起來，在物業(yè)管理發(fā)展趨勢之中，將可操作性和戰(zhàn)略可持續(xù)性融入華而不實。格里姆肖赫指出，物業(yè)管理遭到來自外界環(huán)境的影響，其內(nèi)部一些因子發(fā)生了宏大的變化，所以，物業(yè)管理企業(yè)一定要對這些變化因子予以關(guān)注，由于這一系列因子將直接決定著物業(yè)管理趨勢的發(fā)展和變化。格里姆肖和凱恩斯從重構(gòu)支持物業(yè)管理發(fā)展的構(gòu)造出發(fā)，提出建立物業(yè)管理的知識生產(chǎn)體系，以及一個能夠整合研究與實踐的新的知識模型。亞歷山大等人從公司、戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)和運作這四個層面對物業(yè)管理發(fā)展中產(chǎn)生的問題和爭議進行分析和研究。國外的研究者還通過對物業(yè)管理的研究，探尋求索物業(yè)管理的將來發(fā)展趨勢：瓦克通過對物業(yè)實踐的調(diào)查，得出了物業(yè)領域的變革趨勢，他還試圖利用這些發(fā)現(xiàn)來辨別這些變化是怎樣引領物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)進一步發(fā)展的；納特探尋求索了四種面向?qū)淼奈飿I(yè)管理軌跡，他通過對資金、人力、物資以及知識這四種構(gòu)成物業(yè)管理功能基礎的資源軌跡的考察，提出了物業(yè)管理賴以發(fā)展的戰(zhàn)略建議；亨克斯通過對電子商務的研究與考察，得出了將來發(fā)展中物業(yè)管理領域?qū)⒚媾R電子商務的沖擊與挑戰(zhàn)。除此之外，還有學者分別從物業(yè)管理內(nèi)涵的界定、物業(yè)管理發(fā)展形式、物業(yè)管理主體的共同特性等方面進行了研究。1.2.2國內(nèi)研究現(xiàn)在狀況我們國家大陸從十九世紀八十年代初才成立第一家物業(yè)服務企業(yè)，發(fā)展至今三十余年，經(jīng)歷了從無到有、從小到大，但和國外物業(yè)管理百年多的發(fā)展歷史相比，無論是理論還是實踐都有不小的差距。而相比擬之下，國內(nèi)物業(yè)管理的理論研究比實踐起步更晚，研究狀況和研究成果并不多，概括起來主要具體表現(xiàn)出在：對物業(yè)管理的基本概念和特點等進行歸納總結(jié)；對新、舊管理體制和管理效果進行比照；對物業(yè)行業(yè)基本狀況和行業(yè)發(fā)展面臨的問題的調(diào)查研究等。還有從物業(yè)管理的法律問題、組織體系、管理形式、公眾介入、稅收政策、服務鏈、環(huán)境心理學、市場化等不同的角度來分析研究物業(yè)管理?？偟膩碇v，這些理論研究大多滯后于實踐發(fā)展，不具有前瞻性和指導性。而從管理角度，對物業(yè)管理進行研究的則更少，主要集中在下面幾個方面：1.關(guān)于物業(yè)管理公共產(chǎn)品性質(zhì)的研究。林鳳祥在(城市社區(qū)物業(yè)管理公共產(chǎn)品的生產(chǎn)--社區(qū)公共產(chǎn)品系列研究之一〕中提出物業(yè)管理提供的服務都是公共產(chǎn)品，并以為有形的公共性質(zhì)的物業(yè)和維持其使用的無形的服務均具有經(jīng)濟學所稱的公共產(chǎn)品的性質(zhì)崔宏軼在(中國城市社區(qū)公共產(chǎn)品供應體制改革考慮〕中提出社區(qū)作為一個消費平臺，包括、私人企業(yè)和社區(qū)氣力在內(nèi)的多種主體為其提供公共產(chǎn)品。根據(jù)各自的特點，不同的主體擅于供應的公共產(chǎn)品不同,同時，他還指出經(jīng)過一個時期的探尋求索，私人企業(yè)在社區(qū)內(nèi)準公共產(chǎn)品供應方面的靈敏有效性越來越被各方認可。像物業(yè)管理、健身、幼托等公共產(chǎn)品，當前在很多城市社區(qū)就是由私人企業(yè)提供的胡俊成在(物業(yè)管理：準公共物品--淺論在物業(yè)管理中的職能邊界〕中以為：物業(yè)管理是一種典型的準公共產(chǎn)品,不能單純依靠市場機制發(fā)展，必須由和市場來共同提供李羚在(物業(yè)管理中公共性創(chuàng)新研究〕中從公共選擇理論出發(fā)，以為由于社區(qū)物業(yè)存在市場失靈,因而并不能完全退出社區(qū)物業(yè)，小區(qū)物業(yè)管理必須輔之以公共職能轉(zhuǎn)型的跟進,但她同時指出，公共職能轉(zhuǎn)型的跟進是以促進社會自治為保障楊承志在(按物業(yè)服務的公共產(chǎn)品屬性處理物業(yè)管理糾紛〕中以為物業(yè)管理糾紛的產(chǎn)生，是由于人們對現(xiàn)行物業(yè)服務公共產(chǎn)品屬性的認識出現(xiàn)了偏差，他以為如今住宅區(qū)的物業(yè)服務應該屬于純公共產(chǎn)品和準公共產(chǎn)品，因而解決方式方法在于，從技術(shù)操作的設計上將免費搭車的現(xiàn)象排除在外，并提出了四種詳細形式。2.關(guān)于物業(yè)管理與社區(qū)管理關(guān)系的研究。尤紅潔在(城市社區(qū)的物業(yè)管理與社區(qū)管理互相關(guān)系的研究現(xiàn)在狀況及對策研究〕中以為假如把物業(yè)管理單純地作為一個物權(quán)問題來處理，最終是不可能解決物業(yè)管理中的矛盾的。只要把物業(yè)管理納入到社區(qū)管理之中，才能最終解決這個問題宋梅在(論物業(yè)管理在社區(qū)治理中的作用〕中提出物業(yè)管理所采取的市場手段和治理所采取的行政手段都是資源配置的手段,并以為開放式的物業(yè)管理形式利用市場本身的氣力以及社區(qū)民主介入的形式，開啟了我們國家社區(qū)治理經(jīng)過中市場、、社區(qū)居民三方有效合作的現(xiàn)代.總體而言，國內(nèi)外學者們在社區(qū)物業(yè)管理這一課題上對社區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)涵與外延、實際操作中社區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)涵與外延、社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)在狀況、社區(qū)物業(yè)管理的功能與運行、制約社區(qū)物業(yè)管理全覆蓋的主要因素等進行了研討，但在這里經(jīng)過中怎樣破解面臨的體制改革、機構(gòu)重組、形式創(chuàng)新、流程再造等難題還需要進一步地研究和討論，這也將成為后一時期學者們研究的趨勢。1.3研究內(nèi)容及方式方法本文主要分為五個部分，大致章節(jié)布置如下：第一部分闡述了選題背景和意義、國內(nèi)外研究現(xiàn)在狀況、研究內(nèi)容及方式方法、研究創(chuàng)新點及缺乏；第二部分，介紹了物業(yè)管理的概念及特點，社區(qū)物業(yè)管理的概念、特點、目的，重點歸納了我們國家現(xiàn)有的五種社區(qū)物業(yè)管理形式；第三部分，以案例研究法，研究了大榭開發(fā)區(qū)社區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)在狀況及存在的問題，總結(jié)了大榭開發(fā)區(qū)社區(qū)物業(yè)管理問題產(chǎn)生的原因；第四部分，闡釋了國內(nèi)外較為成功的社區(qū)物業(yè)管理形式及綜合特點，以及對我們國家社區(qū)物業(yè)管理的借鑒意義；第五部分，歸納了大榭開發(fā)區(qū)社區(qū)物業(yè)管理策略選擇及保障策略。本文的重點在于對國內(nèi)外社區(qū)物業(yè)管理的形式歸納及比照研究，研究其組織運作經(jīng)過及介入主體的責任、權(quán)利及義務，分析各種形式在管理內(nèi)容、范疇、與業(yè)主的關(guān)系及其特點上的不同。本文的難點在于通過對大榭開發(fā)區(qū)社區(qū)的詳細實際情況的實地調(diào)查，分析大榭開發(fā)區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)在狀況、問題及原因，以提出合適大榭開發(fā)區(qū)社區(qū)物業(yè)管理的新形式。主要研究方式方法有：1.文獻資料法：利用圖書、雜志、報刊、網(wǎng)絡等查閱與課題有關(guān)的文獻，通過整理與歸納對有關(guān)論點進行分析梳理，為本研究提供理論支撐。2.個案分析法：以大榭開發(fā)區(qū)社區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)在狀況為樣本，通過相關(guān)數(shù)據(jù)資料分析當前存在問題，在這里基礎上提出有建設性的措施。3.訪談調(diào)查法：采用走訪、座談等方式方法，了解社區(qū)對本身物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)在狀況的