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?思考過(guò)程從市場(chǎng)看大勢(shì)

——通曉全局,認(rèn)知市場(chǎng),把握大勢(shì)機(jī)遇,洞察需求價(jià)值走向,從而找到市場(chǎng)機(jī)會(huì)動(dòng)則以戰(zhàn)術(shù)為優(yōu)

——策先于行,優(yōu)化整合營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)術(shù),融合項(xiàng)目所承載優(yōu)勢(shì)資源,實(shí)現(xiàn)全面價(jià)值溝通糧草備足方可戰(zhàn)——成大事者,先有自知,再而自信,方能抗大任?目錄CONTENT市場(chǎng):21世紀(jì)中國(guó)第一個(gè)供過(guò)于求的市場(chǎng)板塊:濱江板塊僅此一席項(xiàng)目:知己知彼百戰(zhàn)不殆突圍:突圍的可能性產(chǎn)品需求推廣訴求備戰(zhàn):我們準(zhǔn)備好了嗎????安溪房地產(chǎn)市場(chǎng)主要分為三個(gè)階段:1999年—2005年:房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成熟,在這6年內(nèi)因土地放量少,一度房?jī)r(jià)被推向泉州第一高峰;從2005年后,隨著安溪城市規(guī)劃的加快,郊區(qū)土地放量夠大,房?jī)r(jià)逐步走向平穩(wěn);從2007年初到2009年底一直停步不前,價(jià)格平穩(wěn)不前;2010年以后,因?yàn)榍捌诜帕糠e壓的房量去化90%以上,導(dǎo)致房?jī)r(jià)略有上浮。目前市場(chǎng)存在一個(gè)階段性空白點(diǎn),眾多樓盤(pán)工地都在啟動(dòng)。預(yù)計(jì)未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。最具挑戰(zhàn)性的地方?明珠茶業(yè)城鉆石酒店項(xiàng)目藍(lán)溪國(guó)際3期金龍城市廣場(chǎng)大華綠洲金盾豪苑龍鳳都城世紀(jì)豪庭3期七匹狼百宏濱江花苑永隆國(guó)際城中國(guó)家具城寶龍城市廣場(chǎng)藍(lán)溪明珠2期時(shí)代廣場(chǎng)金沙水岸1鳳城明珠中國(guó)茶博匯安溪樓盤(pán)市場(chǎng)調(diào)查表本案???縣城周邊項(xiàng)目或尾盤(pán)項(xiàng)目君悅?cè)A庭均價(jià):350050-200大華三江豪苑均價(jià):3400120-130鴻業(yè)嘉輝廣場(chǎng)均價(jià):3300御景華庭待定89-113清水巖溫泉度假山莊待定億龍城市花園售罄藍(lán)溪國(guó)際2期均價(jià)3500123-132㎡;140-150㎡售罄龍湖山莊均價(jià):4900117-133;145售罄百宏濱江花苑均價(jià)4500110-142售罄?結(jié)論:未來(lái)3年內(nèi),安溪將有約250萬(wàn)平米以上的總量推向市場(chǎng),安溪房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)第二次高峰期。?安溪2011房地產(chǎn)展望從十幾個(gè)在建項(xiàng)目來(lái)看,安溪2011年將推向市場(chǎng)的總房量將在100萬(wàn)㎡—150萬(wàn)平米㎡,主要集中在5月—10月份推向市場(chǎng)。未來(lái)安溪將迎來(lái)新的一波高峰。濱江板塊項(xiàng)目已屈指可數(shù),主要放量都集中在2環(huán)路附近及龍鳳都城的西部板塊附近。從土地性質(zhì)來(lái)看,商業(yè)的放量環(huán)比更高。從公司品牌來(lái)看,寶龍集團(tuán)、七批狼、新新地產(chǎn)、永隆集團(tuán)都進(jìn)入安溪市場(chǎng)。未來(lái)品牌公司的競(jìng)爭(zhēng)將決定市場(chǎng)的走向。狼來(lái)了?本案案概概況況1、、方方位位::本項(xiàng)項(xiàng)目目地地處處河河濱濱大大道道中中段段,,南南臨臨安安溪溪法法院院、、國(guó)國(guó)稅稅局局;;北依依穎穎如如大大橋橋,,西西靠靠風(fēng)風(fēng)景景秀秀麗麗的的大大龍龍湖湖中中心心湖湖畔畔,,是一一座座以以水水景景、、音音樂(lè)樂(lè)為為主主題題的的高高檔檔園園林林社社區(qū)區(qū),,可就就讀讀鳳鳳城城中中心心((原原安安溪溪一一中中初初中中部部))2、、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指指標(biāo)標(biāo)::二期期((11#樓樓))占占地地2307.50㎡㎡,,規(guī)規(guī)劃劃住住宅宅面面積積50374.85㎡㎡,,商業(yè)業(yè)面面積積1501.15㎡㎡,,架架空空層層面面積積323.53㎡㎡,,容容積積率率3.3,,綠綠化化率率40%以以上上。。住戶戶512戶戶,,車(chē)車(chē)位位149個(gè)個(gè),,高高度度99.04米米。。3、、戶戶型型配配比比?本案案swot分分析析優(yōu)勢(shì)勢(shì)::地處處大大龍龍湖湖地地段段,,前前臨臨湖湖,,后后看看山山;;本案案1期期已已交交房房入入住住,,三三遠(yuǎn)遠(yuǎn)商商城城已已交交付付很很多多年年,,公公司司在在市市場(chǎng)場(chǎng)上上有有較較好好的的口口碑碑;;就讀讀鳳鳳城城中中學(xué)學(xué),,可可吸吸引引大大批批鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)客客戶戶;;戶型型面面積積為為市市場(chǎng)場(chǎng)主主力力需需求求,,將將來(lái)來(lái)具具備備一一定定得得競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì);;本案案1期期景景觀觀面面突突出出。。劣勢(shì)勢(shì)::?jiǎn)紊砩砉⒃⒃谠诎舶蚕惺袌?chǎng)場(chǎng)較較為為難難消消化化;;靠近近火火車(chē)車(chē)道道,,朝朝南南戶戶型型較較為為難難銷(xiāo)銷(xiāo)。。困難難::安溪溪未未來(lái)來(lái)3年年市市場(chǎng)場(chǎng)放放量量太太大大,去去化化速速度度不不快快;;項(xiàng)目目體體量量小小,,市市場(chǎng)場(chǎng)認(rèn)認(rèn)知知力力有有限限。。機(jī)會(huì)會(huì)::1、、臨臨湖湖競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目目較較少少;;2、、整整個(gè)個(gè)板板塊塊配配套套逐逐漸漸完完善善;;3、、品品牌牌公公司司入入駐駐,,市市場(chǎng)場(chǎng)相相對(duì)對(duì)規(guī)規(guī)范范。。?知本本階階層層::有有文文化化、、有有素素養(yǎng)養(yǎng)、、有有錢(qián)錢(qián)要求求::本本科科文文憑憑、、有有身身份份證證、、有有名名片片。。帶““師師””證證::教教師師、、IT技技術(shù)術(shù)師師、、工工程程師師、、會(huì)會(huì)計(jì)計(jì)師師~~我們們的的客客群群茶農(nóng)農(nóng)、、茶茶商商、、教教師師、、公公務(wù)務(wù)員員、、個(gè)個(gè)體體老老板板。。傳統(tǒng)統(tǒng)中中的的客客群群假象的客群?嚴(yán)峻的市場(chǎng)下下,我們?nèi)绾魏瓮粐?營(yíng)銷(xiāo)思路:語(yǔ)語(yǔ)不驚人死不不休點(diǎn)點(diǎn)子不精彩彩就沉默形象導(dǎo)入全全新新形象、高層層居所只為高文憑、、高素質(zhì)人群群訂做品質(zhì)樓樓盤(pán)。價(jià)值體驗(yàn)高高端端物業(yè)、幽美美景觀高端活動(dòng)--大亞灣游、名名畫(huà)會(huì)、名瓷瓷會(huì)、名師會(huì)會(huì)、名花會(huì)。。品質(zhì)提升品品味味樣板、高尚尚會(huì)所田園風(fēng)格、新新古典風(fēng)格、、高端配套。。?項(xiàng)目推盤(pán)節(jié)奏奏本項(xiàng)目主體僅僅為一棟樓,,但是超過(guò)500套,體體量適中。由由于2012年市場(chǎng)難測(cè)測(cè),如果入市市時(shí)整棟推出出,必將造成成營(yíng)銷(xiāo)手段不不靈活,而且且不能持續(xù)的的制造銷(xiāo)售熱熱點(diǎn),這樣的的話將逐漸讓讓客戶對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目心理疲勞勞,造成本項(xiàng)項(xiàng)目銷(xiāo)售不力力的現(xiàn)象,這這樣勢(shì)必會(huì)影影響銷(xiāo)售。所以根據(jù)本項(xiàng)項(xiàng)目的產(chǎn)品功功能定位以及及產(chǎn)品屬性,,本項(xiàng)目的推推盤(pán)策略為::根據(jù)產(chǎn)品的不不同進(jìn)行分批批開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售,,按照自東往往西的順序進(jìn)進(jìn)行銷(xiāo)售。這樣也有利于于本項(xiàng)目?jī)r(jià)格格的不斷遞增增,以及銷(xiāo)售售風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避避。同時(shí)也可可以根據(jù)客戶戶的需求及時(shí)時(shí)調(diào)整項(xiàng)目的的產(chǎn)品功能定定位以及不同同風(fēng)格的產(chǎn)品品裝修范圍。。?項(xiàng)目銷(xiāo)售策略略走“蓄水之路路”通過(guò)正式推廣廣前的有利時(shí)時(shí)機(jī)(開(kāi)盤(pán)前前這段時(shí)間)),提前對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)勢(shì)推廣,根據(jù)據(jù)客戶的有效效積累情況和和反饋結(jié)果對(duì)對(duì)所有計(jì)劃和和決策進(jìn)行調(diào)調(diào)整以達(dá)到更更好的銷(xiāo)售預(yù)預(yù)期,在目標(biāo)標(biāo)客戶可接受受的最長(zhǎng)時(shí)間間段內(nèi)將產(chǎn)品品推入市場(chǎng)。。走“品牌營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)”之路“三遠(yuǎn)地產(chǎn)””是第一家進(jìn)進(jìn)入安溪市場(chǎng)場(chǎng)的成熟開(kāi)發(fā)發(fā)商,在安溪溪有一定的品品牌影響力,,在營(yíng)銷(xiāo)上,,盡量借助老老客戶資源,,以服務(wù)樹(shù)立立產(chǎn)品的品牌牌之一,提升升樓盤(pán)品質(zhì);;同時(shí)憑借銷(xiāo)售售現(xiàn)場(chǎng)的環(huán)境境、樣板房及及產(chǎn)品展示等等眾多銷(xiāo)售工工具的有效組組合來(lái)提升體體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)的的質(zhì)量。走“捆綁營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)”之路與符合產(chǎn)品消消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力力的品牌聯(lián)合合,開(kāi)展相關(guān)關(guān)活動(dòng)。走“服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)”之路與品牌裝修公公司聯(lián)合,提提供超值服務(wù)務(wù);全權(quán)代辦辦產(chǎn)權(quán)及購(gòu)房房落戶政策手手續(xù),實(shí)行購(gòu)購(gòu)房“一站式式”服務(wù);名牌物業(yè)介入入并提供物業(yè)業(yè)咨詢及服務(wù)務(wù);聯(lián)合相關(guān)關(guān)商家為客戶戶提供真正的的VIP享受受。走“消費(fèi)心理理營(yíng)銷(xiāo)”之路路根據(jù)房地產(chǎn)銷(xiāo)銷(xiāo)售特點(diǎn),推推廣“商品房房反季銷(xiāo)售””,并進(jìn)行相相關(guān)的促銷(xiāo)活活動(dòng)。走“先租后售售”之路對(duì)于商業(yè)部分分,可以根據(jù)據(jù)情況適時(shí)實(shí)實(shí)行先招租后后銷(xiāo)售的策略略進(jìn)行銷(xiāo)售,,讓客戶看到到實(shí)質(zhì)回報(bào)后后進(jìn)行銷(xiāo)售,,可達(dá)事半功功倍之效。?三遠(yuǎn)河濱南888號(hào)案名?8號(hào)公館青云坊29號(hào)號(hào)香榭麗舍大道道30號(hào)貝克街221C…每一個(gè)門(mén)牌號(hào)號(hào),都是一段段傳奇。案名闡述:沒(méi)有一定的高高度,不適合合如此響亮的的門(mén)牌號(hào)。?知本階層聚落落精神廣告語(yǔ)::擇臨而居,是是人類(lèi)的天性性。古有:每因暫出猶思思伴,豈得安安居不擇鄰。。白居易戰(zhàn)國(guó)時(shí)期有孟孟母三遷作為一個(gè)項(xiàng)目目,我們更需需要的是將他他打造成為一一個(gè)有知識(shí)、、有文化、有有涵養(yǎng)的社區(qū)區(qū)。這種社區(qū),在在安溪市場(chǎng)上上是絕無(wú)僅有有的。?每一個(gè)門(mén)牌號(hào)號(hào),都是一段段傳奇。(形形象)安溪沒(méi)有的正正是我們想做做的。(形象象)征集知本階層層—帶“師””證、高文憑憑人士。謝絕其他人士士。(客群))住在這里的人人,決定安溪溪的未來(lái)。((客群)3400米的的河濱公園不不只是一一個(gè)數(shù)字更是承載20000家庭庭的風(fēng)景((地段)這不是希爾頓頓酒店雖雖然有點(diǎn)像((外立面)你的孩子將將來(lái)一定比你你強(qiáng)(就讀鳳鳳城中學(xué))生活如歌只只有這這里才能體驗(yàn)驗(yàn)得到(景觀觀)請(qǐng)有身份的人人帶上身身份證10月1日開(kāi)盤(pán)(開(kāi)開(kāi)盤(pán))對(duì)不起又又賣(mài)完了加推敬請(qǐng)請(qǐng)期待((持銷(xiāo))推廣語(yǔ)集錦::?籌備期我們的工作步步伐形象期強(qiáng)銷(xiāo)期持銷(xiāo)期2011年2月—4月2011年5月—12月月2012年1月—2月2012年2月—5月?銷(xiāo)售道具、物物料1.模型。包包括規(guī)劃沙盤(pán)盤(pán),戶型模型型。2.效效果圖。包括括立面透視效效果,鳥(niǎo)瞰效效果,沿街景景觀效果,單單體透視效果果。3.墨墨線圖。包括括小區(qū)規(guī)劃墨墨線,樓層平平面墨線,家家具配置墨線線等。4.印印刷品。包括括折頁(yè)、戶型型平面圖、海海報(bào)、紙杯、、手提袋等。。籌備期:?1期會(huì)所前景景觀2期沿街商業(yè)業(yè)氛圍會(huì)所配套(乒乒乓球室、閱閱覽室、桌球球室、健身房房等)樣板房看房路線及看看樓通道入戶大堂文化氣息的售售樓部及產(chǎn)品品展示展示面:?安溪市場(chǎng)將逐逐步走進(jìn)品牌牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代,,建議公司加強(qiáng)強(qiáng)1期景觀管管理和整治,,為項(xiàng)目推向向市場(chǎng)提供一一個(gè)良好的展展示環(huán)境,會(huì)所1樓外墻墻重新粉刷,,1樓作為營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)中心,2、3樓辦公公室遷出,做做會(huì)所配套。。做三套樣板板房(單身公公寓、兩房戶戶型、D戶型型),集中在北或南南側(cè);電梯前前室、產(chǎn)品展展示區(qū)等銷(xiāo)售售輔助工具。。從而提升整個(gè)個(gè)項(xiàng)目的在市市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力。建議加快規(guī)劃劃報(bào)批及工程程進(jìn)度,趕在在寶龍、永隆隆拉升價(jià)格后后的第一波,,推向市場(chǎng)。。?音樂(lè)主題花園園1期需要整改的的部分景觀::?1、噴泉部分::射燈、池墻墻2、會(huì)所部分::外墻龜裂,,需要重新粉粉刷3、植栽部分::雜草清除,,枯死、被破破壞重種4、小品部分::整修5、硬景部分::整修6、導(dǎo)視部分::增加一些溫溫馨導(dǎo)視牌7、架空及車(chē)位位:增畫(huà)一些些停放線?2期景觀部分增設(shè)一些音樂(lè)樂(lè)雕塑或小品品?本項(xiàng)目售樓處處為消費(fèi)者認(rèn)認(rèn)知的一個(gè)重重要地點(diǎn),建建議與目前市市場(chǎng)上普通的的售樓處區(qū)別別開(kāi)來(lái),提前前展示一種生生活氛圍給消消費(fèi)者,彰顯顯人文氣息,,大量采用流行行建筑元素,,整體風(fēng)格前前衛(wèi)時(shí)尚。等候:電梯前前室部分應(yīng)較較為寬敞、有有氣勢(shì),正對(duì)對(duì)墻面,突出出展示性。接待:避免客客戶一進(jìn)門(mén)受受到數(shù)雙眼睛睛的直視,建建議入口側(cè)面面設(shè)置小型迎迎賓臺(tái),一到到兩名銷(xiāo)售人人員,其他銷(xiāo)銷(xiāo)售人員等候候在獨(dú)立辦公公室形式的間間隔內(nèi)。展示:入戶門(mén)門(mén)建議用自動(dòng)動(dòng)門(mén),項(xiàng)目模模型等直對(duì)售售樓處入口,,加強(qiáng)空中懸懸掛,相對(duì)隨隨意和簡(jiǎn)潔,,突出質(zhì)感。。項(xiàng)目售樓處內(nèi)內(nèi)部裝修建議議?項(xiàng)目專(zhuān)署品質(zhì)質(zhì)提升建議在競(jìng)爭(zhēng)激烈的的房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)中,不再只只是產(chǎn)品的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng),而是服服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng),,細(xì)節(jié)的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng),我們的這這種多元化,,周到化服務(wù)務(wù)一定要貫穿穿始終,處處處預(yù)先訂制,,處處張顯細(xì)細(xì)節(jié)。項(xiàng)目整整體配套建議議從會(huì)所、精精裝修、物業(yè)業(yè)建議突出量量身訂制的理理念。為了進(jìn)進(jìn)一步完善我我們的量身定定制的國(guó)際化化服務(wù),從而而提升我們產(chǎn)產(chǎn)品的附加值值。特有如下下建議:建議一量量身定定制的會(huì)所建議二量量身訂訂制的精裝修修設(shè)計(jì)方案建議三量量身訂訂制的物業(yè)服服務(wù)體系?量身定制的會(huì)會(huì)所會(huì)所:建議打造養(yǎng)生生會(huì)所的概念念,采取半開(kāi)開(kāi)放式的管理理體系,主要要服務(wù)對(duì)象為為業(yè)主及其高高級(jí)會(huì)員。業(yè)業(yè)主可以通過(guò)過(guò)統(tǒng)一發(fā)放的的“VIP卡卡”,非業(yè)主主通過(guò)加入成成為會(huì)員的方方式,得以享享受我們?yōu)槠淦淞可泶蛟斓牡酿B(yǎng)生服務(wù),,例如:SPA、健身、、香薰、中醫(yī)醫(yī)保健、按摩摩理療等,并并根據(jù)不同會(huì)會(huì)員的實(shí)際需需求,制定出出不同的養(yǎng)生生方案。“管管家式”的服服務(wù):會(huì)所為為安溪高端人人群提供商務(wù)務(wù)、休閑、外外事的場(chǎng)所,,還組織高爾爾夫比賽、戶戶外探險(xiǎn)、健健康講座等活活動(dòng),以滿足足會(huì)員對(duì)高端端消費(fèi)的訴求求。?首層小大堂建筑細(xì)節(jié)建議議?項(xiàng)目發(fā)展建議議量身定制的精精裝修設(shè)計(jì)方方案或者根據(jù)不同同業(yè)主的需要要,為其制定定出符合其個(gè)個(gè)性要求的設(shè)設(shè)計(jì)理念。我我們會(huì)將“量量身定制”的的范圍延伸到到室內(nèi)產(chǎn)品的的選擇、施工工單位的挑選選、甚至裝修修后的綠色服服務(wù)上。樣板房部分::西側(cè)(靠1期3樓A戶戶型、D戶型型、E戶型))中間1房戶型型。采用大亞灣1#、7#樓樓樣板間風(fēng)格格?項(xiàng)目發(fā)展建議議量身訂制的物物業(yè)服務(wù)體系系量身定制式的的物業(yè)服務(wù)是是一種全新的的物業(yè)管理概概念,就是在在基礎(chǔ)服務(wù)方方案不變的前前提下,把有有償服務(wù)融入入其中,按照照不同的取費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定出出幾種不同的的服務(wù)方案。。(例如:黃黃金級(jí)服務(wù)、、白金級(jí)服務(wù)務(wù)、鉆石級(jí)服服務(wù)等方案。。)客戶得到到的是一種可可變的選擇方方案,即我們們?yōu)榭蛻籼峁┕┑氖且环N可可變的服務(wù)方方式。從而引引領(lǐng)國(guó)際化量量身定制式的的服務(wù)潮流。。?看房路線及通通道:商業(yè)街部分硬硬景修改,樹(shù)樹(shù)立導(dǎo)系統(tǒng)入工地增設(shè)看看房通道布置置。?售樓處風(fēng)格?門(mén)禁控制系統(tǒng)統(tǒng)、周界防護(hù)系統(tǒng)統(tǒng)、視頻監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)統(tǒng)、紅外幕幕簾探探測(cè)系系統(tǒng)、、報(bào)警影影像確確認(rèn)系系統(tǒng)。。我們需需要的的安防防:六六重安安防?智能化化系統(tǒng)統(tǒng)私家指指紋識(shí)識(shí)別系系統(tǒng)ID刷卡系系統(tǒng)紅外線線監(jiān)控控系統(tǒng)統(tǒng)無(wú)線網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)系系統(tǒng)智能家家居系系統(tǒng)?項(xiàng)目整整體營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策策略::樹(shù)立項(xiàng)項(xiàng)目富富有個(gè)個(gè)性的的及無(wú)無(wú)法復(fù)復(fù)制的的地域域和品品牌概概念,,強(qiáng)調(diào)調(diào)少數(shù)數(shù)人才才能擁?yè)碛械牡?、限限量的的置業(yè)業(yè)條件件;不直接接、簡(jiǎn)簡(jiǎn)單地地賣(mài)硬硬件,,擯棄棄叫囂囂、喧喧鬧地地廣告告格調(diào)調(diào),而而是挖挖掘硬硬件能能給予予目標(biāo)標(biāo)群體體的利利益點(diǎn)點(diǎn),使使之形形成對(duì)對(duì)產(chǎn)品品認(rèn)同同;要通過(guò)過(guò)廣告告本身身蘊(yùn)涵涵的人人文氣氣息來(lái)來(lái)塑造造項(xiàng)目目的品品質(zhì),,同時(shí)時(shí)又體體現(xiàn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商商穩(wěn)健健而又又內(nèi)斂斂的大大家風(fēng)風(fēng)范;;要體現(xiàn)現(xiàn)周到到細(xì)致致,處處處為為業(yè)主主著想想的服服務(wù)理理念;;不失時(shí)時(shí)機(jī)地地根據(jù)據(jù)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)的銷(xiāo)銷(xiāo)售情情況對(duì)對(duì)目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群體體進(jìn)行行打壓壓式的的刺激激,促促進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)目的的銷(xiāo)售售;活動(dòng)的的策劃劃和實(shí)實(shí)施,,從認(rèn)認(rèn)知角角度來(lái)來(lái)進(jìn)一一步刺刺激目目標(biāo)消消費(fèi)群群體。。營(yíng)銷(xiāo)策策略提提示?全新形形象、、高層層居所所只為少少數(shù)人人量身身打造造形象期期打造安安溪前前所未未有的的產(chǎn)品品導(dǎo)向向、高高端物物業(yè)?需要的的工作作項(xiàng)目推推廣手手法軟文轟轟炸---撬撬動(dòng)市市場(chǎng)廣告投投放---雙雙管齊齊下現(xiàn)場(chǎng)支支持---強(qiáng)強(qiáng)化形形象活動(dòng)配配合---客客戶維維護(hù)?本項(xiàng)目目在營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)手手法上上在銷(xiāo)銷(xiāo)售策策略上上采取取有序序積累累、集集中消消化的的策略略進(jìn)行行,進(jìn)進(jìn)行客客戶積積累,,然后后進(jìn)行行集中中消化化,盡盡可能能地最最大限限度地地抓住住客戶戶,促促成銷(xiāo)銷(xiāo)售。。將從從推廣廣線、、團(tuán)購(gòu)購(gòu)線同同時(shí)推推進(jìn),,有序序而緊緊密地地實(shí)施施各階階段計(jì)計(jì)劃。。推廣線線——積極拓拓展?fàn)I營(yíng)銷(xiāo)推推廣渠渠道,,以大大營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)戰(zhàn)略略實(shí)施施營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)步驟驟為了使使該項(xiàng)項(xiàng)目甫甫一面面市,,就能能迅速速形成成市場(chǎng)場(chǎng)認(rèn)知知,加加快銷(xiāo)銷(xiāo)售節(jié)節(jié)奏,,提高高資金金回籠籠速度度。針針對(duì)本本項(xiàng)目目的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)渠渠道采采取多多渠道道同時(shí)時(shí)推進(jìn)進(jìn)的策策略::渠道組組合上上以““現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)展示示”++“戶戶外廣廣告””++“樣樣板強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)引引導(dǎo)””+““媒體體廣告告”++“推推介活活動(dòng)””+““事件件營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)”的的形形式開(kāi)開(kāi)展?fàn)I營(yíng)銷(xiāo),,具體體為::?現(xiàn)場(chǎng)昭昭示::充分分利用用項(xiàng)目目現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)的昭昭示作作用,,在銷(xiāo)銷(xiāo)售現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)和和工地地現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包裝裝進(jìn)行行形象象昭示示;戶外廣廣告::在2環(huán)路路以及及廈門(mén)門(mén)進(jìn)出出安溪溪的重重要路路段進(jìn)進(jìn)行戶戶外廣廣告發(fā)發(fā)布;;推介活活動(dòng)::以產(chǎn)產(chǎn)品推推介會(huì)會(huì)以及及新聞聞發(fā)布布會(huì)的的形式式對(duì)社社會(huì)以以及團(tuán)團(tuán)購(gòu)單單位進(jìn)進(jìn)行項(xiàng)項(xiàng)目展展示;;事件營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)::保持持敏銳銳的市市場(chǎng)敏敏感度度,結(jié)結(jié)合重重大節(jié)節(jié)日以以及事事件進(jìn)進(jìn)行事事件營(yíng)營(yíng)銷(xiāo);;因此,,在推推廣時(shí)時(shí),可加強(qiáng)強(qiáng)對(duì)這這一部部分客客戶的的宣傳傳力度度,重重點(diǎn)突突出該該區(qū)域域的發(fā)發(fā)張潛潛力,,及目目前狀狀態(tài)。。?(二))團(tuán)購(gòu)購(gòu)線團(tuán)購(gòu)是是目前前市場(chǎng)場(chǎng)情況況下不不可忽忽視的的重要要渠道道之一一,本項(xiàng)目目將抓抓住一一切可可以利利用的的資源源進(jìn)行行項(xiàng)目目的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)達(dá)達(dá)成。。可以適適當(dāng)?shù)牡慕o與與團(tuán)購(gòu)購(gòu)客戶戶一定定的優(yōu)優(yōu)惠。。團(tuán)購(gòu)目目標(biāo)設(shè)設(shè)定市場(chǎng)自自發(fā)組組織的的團(tuán)購(gòu)購(gòu)團(tuán)((購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)5套套(包包括5套)以上上);;目標(biāo)單單位((鄉(xiāng)下下團(tuán)隊(duì)隊(duì)、中中小企企業(yè)、、教育育系統(tǒng)統(tǒng));;通過(guò)電電視媒媒體、、平面面媒體體、房房展會(huì)會(huì)組織織的團(tuán)團(tuán)購(gòu)團(tuán)團(tuán);其他符合團(tuán)團(tuán)購(gòu)(購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)5套(包包括5套)以上)條條件,并于于規(guī)定時(shí)間間內(nèi)同時(shí)到到場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)者者。?強(qiáng)銷(xiāo)期、促促銷(xiāo)期根據(jù)開(kāi)盤(pán)后后的銷(xiāo)售情情況及集團(tuán)團(tuán)給予的銷(xiāo)銷(xiāo)售目標(biāo)確確定。?團(tuán)隊(duì)組建?均價(jià)4500住住宅2.2億商商業(yè)0.3億車(chē)車(chē)位0.075億總銷(xiāo)約2.6億。推廣費(fèi)用2.6億*1.5%=390萬(wàn)。3名資深安安溪市場(chǎng)銷(xiāo)銷(xiāo)售人員1名資深安安溪市場(chǎng)銷(xiāo)銷(xiāo)售主管((經(jīng)理助理理)1名項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理營(yíng)銷(xiāo)管理中中心策劃支支持需要的軍力力?客戶管理線線產(chǎn)品價(jià)格管理線認(rèn)購(gòu)釋放價(jià)格區(qū)區(qū)間填寫(xiě)意向登登記卡釋放價(jià)格預(yù)熱認(rèn)籌選房順序確確定引導(dǎo)釋放價(jià)格區(qū)區(qū)間,同時(shí)時(shí)填寫(xiě)意向向登記卡,,進(jìn)一步對(duì)對(duì)客戶需求求篩選和引引導(dǎo)對(duì)價(jià)格進(jìn)行行進(jìn)一步調(diào)調(diào)整釋放價(jià)格,,同時(shí)根據(jù)據(jù)客戶意向向?qū)蛻暨M(jìn)進(jìn)行三順位位引導(dǎo)并裝裝戶確定選房順順序后,根根據(jù)最終購(gòu)購(gòu)房順序?qū)?duì)客戶進(jìn)行行整體引導(dǎo)導(dǎo)、并裝戶戶,同時(shí)挖挖掘不穩(wěn)定定客戶資源源精確引導(dǎo)客客戶需求,,針對(duì)性制制定不同產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格,,最大程度度去化產(chǎn)品品需求價(jià)格動(dòng)動(dòng)態(tài)控制制定價(jià)格區(qū)區(qū)間結(jié)合銷(xiāo)售任任務(wù),通過(guò)過(guò)需求價(jià)格格動(dòng)態(tài)控制制表制定產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格區(qū)區(qū)間在價(jià)格區(qū)間間的基礎(chǔ)上上,結(jié)合客客戶意向需需求,制定定最終價(jià)格格填寫(xiě)資源需需求單通過(guò)資源需需求單初步步了解客戶戶對(duì)不同產(chǎn)產(chǎn)品及戶型型區(qū)間的需需求,從而而為價(jià)格制制定提供初初步支撐根據(jù)銷(xiāo)售資資源的產(chǎn)品品共性及差差異性對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行有有效分類(lèi),,從而制定定資源需求求單產(chǎn)品分類(lèi)需求價(jià)格動(dòng)動(dòng)態(tài)控制制定最終價(jià)價(jià)格認(rèn)購(gòu)“精確制導(dǎo)導(dǎo)”管理線線精確引導(dǎo)客客戶需求,,有效把控控客戶信息息,最大程程度去化產(chǎn)產(chǎn)品?標(biāo)準(zhǔn)化體系系建立1、明細(xì)團(tuán)團(tuán)隊(duì)分工,,進(jìn)一步實(shí)實(shí)現(xiàn)團(tuán)隊(duì)融融合,強(qiáng)化化執(zhí)行力建設(shè)和諧高高效的團(tuán)隊(duì)隊(duì),強(qiáng)化已已有的合作作精神與合合作意識(shí);;總部策劃支支持,項(xiàng)目目營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)隊(duì)的高度配配合,建立立明確的部部門(mén)人員明明細(xì)分工,,制定通暢暢的信息分分享機(jī)制,,實(shí)現(xiàn)人員員職責(zé)與工工作流程標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化;迎合2011年底產(chǎn)產(chǎn)品的推出出,凝聚團(tuán)團(tuán)隊(duì)合力,,在明細(xì)責(zé)責(zé)任前提下下,強(qiáng)化個(gè)個(gè)人職責(zé)范范圍內(nèi)的執(zhí)執(zhí)行力與單單兵作戰(zhàn)能能力,工作作保質(zhì)高效效完成。?標(biāo)準(zhǔn)化流程程體系建立立,保障部部門(mén)工作穩(wěn)穩(wěn)步高效銷(xiāo)售管理標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化:強(qiáng)強(qiáng)化偉業(yè)的的銷(xiāo)售管理理標(biāo)準(zhǔn)化模模式,從一一對(duì)一全程程服務(wù)、說(shuō)說(shuō)辭至對(duì)客客戶——售前、售中中及售后的的滿意度服服務(wù),得到到客戶的充充分認(rèn)可,,爭(zhēng)取較高高的客戶滿滿意度;銷(xiāo)售執(zhí)行標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化:及及時(shí)調(diào)整銷(xiāo)銷(xiāo)售與推盤(pán)盤(pán)策略,制制定靈活的的價(jià)格體系系與銷(xiāo)控措措施,案場(chǎng)場(chǎng)管理、客客戶把握能能力不斷強(qiáng)強(qiáng)化;客戶管理標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化:實(shí)實(shí)現(xiàn)客戶全全程掌控,,把握需求求,不斷提提高客戶回回訪率、成成交率,積積極發(fā)揮成成交客戶介介質(zhì)作用,,積累忠誠(chéng)誠(chéng)客戶資源源;簽約流程標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化:建建立分工明明細(xì)的簽約約管理流程程,建立科科學(xué)的流水水線作業(yè)模模式,反映映及時(shí)分工工明確,實(shí)實(shí)現(xiàn)高效,,避免無(wú)謂謂錯(cuò)誤發(fā)生生開(kāi)盤(pán)標(biāo)準(zhǔn)流流程化:在在產(chǎn)品資源源與客戶資資源不同比比例關(guān)系的的情況下,,制定簡(jiǎn)潔潔、高效的的開(kāi)盤(pán)流程程方式與分分工體系,,降低客戶戶流失率,,保障客戶戶滿意度;;?成體系的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化流程程管理,滿滿足了軟性性的工作智智能化管理理體系需要要,由制度度化、流程程標(biāo)準(zhǔn)化的的操作方式式代替一種種人盯人的的傳統(tǒng)模式式化方式。。只要人在體體系之中,,在流程化化操作規(guī)范范下,可以以有步驟、、有效率的的完成各個(gè)個(gè)節(jié)點(diǎn)與內(nèi)內(nèi)容的工作作,對(duì)接上上級(jí)只需關(guān)關(guān)注時(shí)間節(jié)節(jié)點(diǎn)與階段段性成果,,節(jié)約了大大量的管理理成本和溝溝通成本。。制度化流程程體系建設(shè)設(shè)高效化團(tuán)團(tuán)隊(duì)?最為命命運(yùn)所所屈辱辱的人人,只只要還還抱有有希望望,便便無(wú)所所怨懼懼。這個(gè)世界界并不在在乎你的的自尊,,只在乎乎你做出出來(lái)的成成績(jī),然然后再去去強(qiáng)調(diào)你你的感受受。1月-231月-2323:13以愛(ài)為凝凝聚力的的公司比比靠畏懼懼維系的的公司要要穩(wěn)固得得多。珍惜今天天的擁有有,明天天才會(huì)富富有。一個(gè)公司司要發(fā)展展迅速得得力于聘聘用好的的人才,,尤其是是需要聰聰明的人人才。3歲前后嚴(yán)格管管理,做孩子子的家長(zhǎng);13歲前后逐步放放手,做孩子子的朋友。有有效的教育是是先嚴(yán)后松,,無(wú)效的教育育是先松后嚴(yán)嚴(yán)。有效的激激勵(lì)是朝五晚晚九,無(wú)效的的激勵(lì)是朝九九晚五。1月-231月-2323:131月-23懷疑和否定定之海,圍圍繞著人們們小小的島島嶼,而信信念則鞭策策人,使人人勇敢面對(duì)對(duì)未知的前前途。1月-231月-231月-231月-23對(duì)人才的運(yùn)運(yùn)用,僅僅僅限于收羅羅是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不不夠的,重重要的是對(duì)對(duì)人才不僅僅要善于識(shí)識(shí)別其長(zhǎng)處處,而且要要敢于大膽膽地使用,,以讓其充充分顯示自自己的才能能。微軟公司在在用人上所所表現(xiàn)出的的膽略與氣氣魄是別的的公司無(wú)可可比擬的。。因?yàn)橛辛烁懈兄x之心,,才能引發(fā)發(fā)惜物及謙謙虛之心,,使生活充充滿歡樂(lè),,心理保持持平衡,在在待人接物物時(shí)自然能能免去許多多無(wú)謂的對(duì)對(duì)抗與爭(zhēng)執(zhí)執(zhí)。只有有一一條條路路不不能能選選擇擇23:13:3623:13:36一個(gè)個(gè)人人在在科科學(xué)學(xué)探探索索的的道道路路上上,,走走過(guò)過(guò)彎彎路路,,犯犯過(guò)過(guò)錯(cuò)錯(cuò)誤誤,,并并不不是是壞壞事事,,更更不不是是什什么么恥恥辱辱,,要要在在實(shí)實(shí)踐踐中中勇勇于于承承認(rèn)認(rèn)和和改改正正錯(cuò)錯(cuò)誤誤。。業(yè)精于勤勤,荒于于嬉。1月-231月-235223:13:361月-23合作是一一切團(tuán)隊(duì)隊(duì)繁榮的的根本。。我知道什什么是勞勞動(dòng):勞動(dòng)是世世界上一一切歡樂(lè)樂(lè)和一切切美好事事情的源源泉。世間沒(méi)沒(méi)有一一種具具有真真正價(jià)價(jià)值的的東西西,可可以不不經(jīng)過(guò)過(guò)艱苦苦辛勤勤勞動(dòng)動(dòng)而能能夠得得到的的。23:1323:13:361月-2323:13靠制訂訂和管管理標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)吃吃飯的的,有有什么么樣的的判斷斷就會(huì)會(huì)有什什么樣樣的產(chǎn)產(chǎn)品,,有什什么樣樣的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)就就會(huì)有有什么么樣的的人才才。講到國(guó)國(guó)家的的政治治,根根本上上要人人民有有權(quán);;至于于管理理政府府的人人,便便要付付之于于有能能的專(zhuān)專(zhuān)家們們。只要有有堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的持持久心心,一一個(gè)庸庸俗平平凡的的人也也會(huì)有有成功功的一一天,,否則則即使使是一一個(gè)才才識(shí)卓卓越的的人,,也只只能遭遭遇失失敗的的命運(yùn)運(yùn)。有信念不一一定成功,,沒(méi)信念一一定會(huì)失敗敗。1月-231月-231月-231月-23我這一生生基本上上只是辛辛苦工作作,我可可以說(shuō),,我活了了七十五五歲,沒(méi)沒(méi)有那一一個(gè)月過(guò)過(guò)的是舒舒服生活活,就好好象推一一塊石頭頭上山,,石頭不不停地滾滾下來(lái)又又推上去去。2023/1/523:1323:1323:13:36一次良好好的撤退退,應(yīng)和和一次偉偉大的勝勝利一樣樣受到獎(jiǎng)獎(jiǎng)賞。有非凡志向,,才有非凡成成就。11:13:36下午午1月-2323:13:36我的人生哲學(xué)學(xué)是工作,我我要揭示大自自然的奧秘,,并以此為人人類(lèi)服務(wù)。我我們?cè)谑赖亩潭虝旱囊簧兄?,我不知道道還有什么比比這種服務(wù)更更好的了。抓住時(shí)機(jī)并快快速?zèng)Q策是現(xiàn)現(xiàn)代企業(yè)成功功的關(guān)鍵。最有希望的成成功者,并不不是才華最出出眾的人,而而是那些最善善于利用每一一時(shí)機(jī)發(fā)掘開(kāi)開(kāi)拓的人。05一月202305-1月-23一個(gè)偉大的企企業(yè),對(duì)待成成就永遠(yuǎn)都要要戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢,,如覆薄冰。。如果強(qiáng)調(diào)什么么,你就檢查查什么;你不不檢查,就等等于不重視。。為了能能擬定定目標(biāo)標(biāo)和方方針,,一個(gè)個(gè)管理理者必必須對(duì)對(duì)公司司內(nèi)部部作業(yè)業(yè)情況況以及及外在在市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境境相當(dāng)當(dāng)了解解才行行。23:1323:13:36一月23誠(chéng)懇待待人是是邁向向成功功的唯唯一途途徑。。這與與沒(méi)有有嘗過(guò)過(guò)辛苦苦,而而獲得得成功功的滋滋味迥迥然不不同。。不下下功夫夫,卻卻能成成功,,根本本是不不可能能的事事情。。管理關(guān)關(guān)系就就是人人的關(guān)關(guān)系。。23:132023/1/523:13創(chuàng)新是是惟一一的出出路,,淘汰汰自己己,否否則競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)將將淘汰汰我們們。危機(jī)不不僅帶帶來(lái)麻麻煩,,也蘊(yùn)蘊(yùn)藏著著無(wú)限限商機(jī)機(jī)。人生是是尊貴貴的。。大家家重新新勵(lì)志志,努努力奮奮斗,,為時(shí)時(shí)應(yīng)猶猶未晚晚。觀念念決決定定思思路路,,思思路路決決定定出出路路。。1月月-232023/1/523:13:36謝謝謝各各位位??!9、靜靜夜夜四四無(wú)無(wú)鄰鄰,,荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹(shù)樹(shù),燈下白頭頭人。。23:13:3723:13:3723:131/5/202311:13:37PM11、以我獨(dú)沈沈久,愧君君相見(jiàn)頻。。。1月-2323:13:3723:13Jan-2305-Jan-2312、故人江江海別,,幾度隔隔山川。。。23:13:3723:13:3723:13Thursday,January5,202313、乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)夢(mèng),相悲各問(wèn)問(wèn)年。。1月-231月-2323:13:3723:13:37January5,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā),舊國(guó)國(guó)見(jiàn)青山。。。05一月月202311:13:37下下午23:13:371月-2315、比不了了得就不不比,得得不到的的就不要要。。。一月2311:13下下午1月-2323:13January5,202316、行動(dòng)出出成果,,工作出出財(cái)富。。。2023/1/523:13:3723:13:3705January202317、做前前,能能夠環(huán)環(huán)視四四周;;做時(shí)時(shí),你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點(diǎn)的的射線線向前前。。。11:13:37下下午午11:13下下午23:13:371月-239、沒(méi)沒(méi)有有失失敗敗,,只只有有暫暫時(shí)時(shí)停停止止成成功功?。?。。1月

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