某地區(qū)營(yíng)銷推盤戰(zhàn)略管理知識(shí)

去化是第一任務(wù)福建平潭海峽如意城'1地塊辦公樓1#2#3#營(yíng)銷推盤策略綱要①客源分散'不集中②現(xiàn)狀偏遠(yuǎn)'非主流③平潭客戶正被透支本案3大困境無(wú)客群現(xiàn)狀非主流迅速回籠資金目前無(wú)法吸引客群，無(wú)法吸引足夠多的客群政策是主流，前景是主流，發(fā)展是主流有了足夠的人，看到了前景才能出手人是本案關(guān)鍵如何吸引人是本案的核心有足夠的人是本案制勝的前提人在哪里？a平潭的人b八縣及市區(qū)的人c省內(nèi)的人（閩東、南平、三明）不是單一區(qū)域（本案最為棘手的問(wèn)題），在全省，甚至跨省如何挖掘他們？有便宜的出現(xiàn)就能吸引他們能占到便宜撿到便宜就能套住他們本案的去化就能迎刃而解如何占便宜：夠低的價(jià)格！夠高的價(jià)值！如何塑造高的價(jià)值？看*平潭的錢景2009年5月14日，國(guó)務(wù)院正式頒布《關(guān)于支持福建省加快建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的若干意見(jiàn)》，7月底，中共福建省委八屆六次全會(huì)正式做出了設(shè)立福州（平潭）綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)的決定?；谄教毒C合實(shí)驗(yàn)區(qū)的國(guó)策*價(jià)值根據(jù)區(qū)域自然條件、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、生態(tài)環(huán)境，初步確定主島海壇島的功能布局分為以下六大功能區(qū)：國(guó)際旅游發(fā)展區(qū)商貿(mào)合作區(qū)大型物流港區(qū)濱海新城區(qū)科技文化合作區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)*平潭潭的的明明天天將將是是下下一一個(gè)個(gè)小小廈廈門門*平潭潭將將打打造造為為海海西西對(duì)對(duì)臺(tái)臺(tái)展展示示的的重重要要形形象象窗窗口口*平潭潭將將是是投投資資者者的的天天堂堂*平潭潭將將是是未未來(lái)來(lái)企企業(yè)業(yè)總總部部的的聚聚集集地地中國(guó)國(guó)看看海海西西*海西西看看平平潭潭。。平潭潭速速度度*見(jiàn)證證奇奇跡跡。。基于于平平潭潭發(fā)發(fā)展展定定位位*價(jià)值值①探索索兩兩岸岸合合作作新新模模式式的的示示范范區(qū)區(qū)。。積極極探探索索采采取取兩兩岸岸共共建建等等靈靈活活多多樣樣的的合合作作方方式式，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)合合作作規(guī)規(guī)劃劃、、合合作作開開發(fā)發(fā)、、共共同同受受益益，，推推進(jìn)進(jìn)兩兩岸岸經(jīng)經(jīng)貿(mào)貿(mào)緊緊密密合合作作、、融融合合發(fā)發(fā)展展，，構(gòu)構(gòu)建建兩兩岸岸直直接接往往來(lái)來(lái)的的重重要要快快捷捷通通道道，，推推進(jìn)進(jìn)兩兩岸岸教教育育文文化化交交流流合合作作先先行行先先試試，，打造造兩兩岸岸合合作作的的國(guó)國(guó)際際旅旅游游島島和和兩兩岸岸貿(mào)貿(mào)易易特特別別區(qū)區(qū)。。②海峽峽西西岸岸經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)區(qū)科科學(xué)學(xué)發(fā)發(fā)展展的的先先行行區(qū)區(qū)。。加大大改改革革創(chuàng)創(chuàng)新新力力度度，，大大力力推推進(jìn)進(jìn)通通關(guān)關(guān)制制度度、、科科學(xué)學(xué)技技術(shù)術(shù)、、管管理理體體制制和和發(fā)發(fā)展展模模式式創(chuàng)創(chuàng)新新，，為為臺(tái)臺(tái)灣灣人人士士在在平平潭潭就就業(yè)業(yè)、、居居住住和和自自由由往往來(lái)來(lái)提提供供便便利利，，為為海西西““科科學(xué)學(xué)發(fā)發(fā)展展、、先先行行先先試試”創(chuàng)創(chuàng)造造經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)。。③省會(huì)會(huì)中中心心城城市市的的重重要要組組成成部部分分。。按照照產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)做做強(qiáng)強(qiáng)、、規(guī)規(guī)模模做做大大、、功功能能做做優(yōu)優(yōu)、、環(huán)環(huán)境境做做美美的的要要求求，，發(fā)發(fā)展展優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)，，提提升升人人口口和和經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)聚聚集集度度，，使使之之成成為為拓展展海海西西沿沿海海城城市市化化格格局局的的新新增增長(zhǎng)長(zhǎng)點(diǎn)點(diǎn)。。高起起點(diǎn)點(diǎn)、、高高規(guī)規(guī)劃劃、、高高發(fā)發(fā)展展、、高高潛潛力力海西西的的平平潭潭，，世世界界的的平平潭潭看*項(xiàng)目目的優(yōu)勢(shì)勢(shì)項(xiàng)目目部部分分經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指指標(biāo)標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)名稱面積單位總占地面積47825.813平方米總建筑面積212584平方米地上建筑面積174084平方米其中地上計(jì)算容積率建筑面積171374平方米其中辦公建筑面積143391平方米其中1號(hào)樓辦公建筑面積21810平方米2號(hào)樓辦公建筑面積32572平方米3號(hào)樓辦公建筑面積17256平方米4號(hào)樓辦公建筑面積32684平方米5號(hào)樓辦公建筑面積21624平方米6號(hào)樓辦公建筑面積17445平方米商業(yè)建筑面積26790平方米便利店100平方米機(jī)房面積1093平方米地上不計(jì)算容積率建筑面積（架空層）2710平方米地下建筑面積38500平方米機(jī)動(dòng)車停車位（地下一層）926輛非機(jī)動(dòng)車停車位5160輛其中地上100輛地下5060輛*大牌牌開開發(fā)發(fā)商商強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)勢(shì)聯(lián)聯(lián)合合海峽峽如如意意城城由由海海峽峽建建設(shè)設(shè)投投資資（（控控股股））有有限限公公司司傾傾力力打打造造：：其其中中主主要要股股東東包包括括香香港港世世茂茂集集團(tuán)團(tuán)、、恒恒基基兆兆業(yè)業(yè)、、新新鴻鴻基基地地產(chǎn)產(chǎn)以以及及遠(yuǎn)遠(yuǎn)雄雄集集團(tuán)團(tuán)和和臺(tái)臺(tái)灣灣的的東東元元集集團(tuán)團(tuán)等等國(guó)國(guó)際際知知名名企企業(yè)業(yè)，，五五大大華華人人地地產(chǎn)產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)袖袖合合力力打打造造兩兩岸岸首首個(gè)個(gè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)一一體體化化示示范范城城。。*中國(guó)國(guó)第第五五大大特特區(qū)區(qū)背景景平潭潭·海峽峽如如意意城城，，位位于于““中中國(guó)國(guó)第第五五大大特特區(qū)區(qū)””———平潭潭綜綜合合實(shí)實(shí)驗(yàn)驗(yàn)區(qū)區(qū)金金井井灣灣組組團(tuán)團(tuán)的的核核心心區(qū)區(qū)，，是是外外界界進(jìn)進(jìn)入入平平潭潭的的““第第一一站站””。。項(xiàng)項(xiàng)目目總總建建面面積積約約250萬(wàn)m2其中中地地上上總總建建筑筑面面積積1713750平方方米米，，地地下下建建筑筑面面積積748670平方方米米，，總總?cè)萑莘e積率率2.24，綠綠地地31.5%，南南向向天天大大山山、、東東北北靠靠規(guī)規(guī)劃劃行行政政中中心心、、西西北北臨臨如如意意湖湖，，是是金金井井灣灣組組團(tuán)團(tuán)按按照照高高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、、高高水水平平建建設(shè)設(shè)要要求求積積極極啟啟動(dòng)動(dòng)推推進(jìn)進(jìn)的的重重點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目之之一一。。*千畝濱濱海生生態(tài)城城市綜綜合體體項(xiàng)目將將引進(jìn)進(jìn)國(guó)際際先進(jìn)進(jìn)的創(chuàng)創(chuàng)新型型管理理、技技術(shù)及及人才才等優(yōu)優(yōu)勢(shì)資資源，，規(guī)劃劃建設(shè)設(shè)集五五星級(jí)級(jí)酒店店、國(guó)國(guó)際一一流軟軟件智智能辦辦公區(qū)區(qū)、學(xué)學(xué)校、、風(fēng)情情商業(yè)業(yè)街、、Shoppingmall購(gòu)物中中心，，沿湖湖步行行街及及全功功能智智能生生態(tài)豪豪宅社社區(qū)等等多種種業(yè)態(tài)態(tài)于一一體的的代濱濱海生生態(tài)城城市綜綜合體體。*海峽云云載體海峽如如意城城搭載載“海海峽云云”（（S-loudSystem）系系統(tǒng)落落地平平潭，，整合合國(guó)內(nèi)內(nèi)外及及兩岸岸三地地云產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈鏈優(yōu)勢(shì)勢(shì)資源源，將將云產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與與城市市轉(zhuǎn)型型、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)升升級(jí)相相結(jié)合合，為為中國(guó)國(guó)率先先整合合運(yùn)用用云計(jì)計(jì)算的的國(guó)家家戰(zhàn)略略拓寬寬思路路，為為最終終實(shí)現(xiàn)現(xiàn)云城城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)起起到了了領(lǐng)頭頭效應(yīng)應(yīng)。項(xiàng)項(xiàng)目云云技術(shù)術(shù)匯集集社區(qū)區(qū)云、、健康康云、、安防防云、、教育育云、、家居居云、、商務(wù)務(wù)云六六大系系統(tǒng)于于一體體，提提供全全智能能化豪豪宅生生活解解決方方案。。14.3萬(wàn)純寫寫字樓樓寫字樓樓集群群化效效應(yīng)2.67萬(wàn)精品品商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)926輛機(jī)動(dòng)動(dòng)車位位，5160輛非機(jī)機(jī)動(dòng)車車位5A甲級(jí)寫寫字樓樓品質(zhì)質(zhì){包裝裝地位位}平潭地標(biāo)'福建首首個(gè){云服務(wù)務(wù)}5A寫字字樓關(guān)鍵詞詞解析析平潭地地標(biāo)：平平潭第第五特特區(qū)性性質(zhì)，，發(fā)展展?jié)摿α?。地地?biāo)，，彰顯顯項(xiàng)目目標(biāo)桿桿特點(diǎn)點(diǎn)。5A寫字樓樓：突出出項(xiàng)目目高端端物業(yè)業(yè)定位位，具具有高高成長(zhǎng)長(zhǎng)性。明確物物業(yè)為為辦公公場(chǎng)所所，同同時(shí)體體現(xiàn)成成熟的的服務(wù)務(wù)理念念。與與商住住樓低低端形形象區(qū)區(qū)隔開開體現(xiàn)現(xiàn)辦公公環(huán)境境的純純粹性性及舒舒適性性。為為項(xiàng)目目投資資升值值潛力力做依依托。。云服務(wù)務(wù)：項(xiàng)目云云技術(shù)術(shù)匯集集社區(qū)區(qū)云、、健康康云、、安防防云、、教育育云、、家居居云、、商務(wù)務(wù)云六六大系系統(tǒng)于于一體體，提提供全全智能能化解解決方方案{分案案名}海峽如如意城城<云座>1000畝畝城市市運(yùn)營(yíng)營(yíng)綜合合體*福建建首個(gè)個(gè){云云服務(wù)務(wù)}5A寫寫字樓樓關(guān)鍵詞詞解析析云：地地標(biāo)，，高度度，平平潭的的高度度未來(lái)寫寫字樓樓的高高度同時(shí)結(jié)結(jié)合““云端端科技技”服服務(wù)價(jià)價(jià)值的的產(chǎn)品品屬性性本案推推廣做做足價(jià)價(jià)值基基礎(chǔ)上上，還還要不不斷激激發(fā)賭平潭的的大未未來(lái)大大前景景大發(fā)發(fā)展賭海峽如如意城城的綜綜合優(yōu)優(yōu)勢(shì)目標(biāo)客客群閩閩商的的賭性有膽賭平潭否？?。?0萬(wàn)抄底我省首個(gè){云服務(wù)}'寫字樓??！<首期均價(jià)價(jià)8000入市，50平總價(jià)價(jià)40萬(wàn)，，首付50%>*平潭要大發(fā)發(fā)展力賭平潭就是是·賭·*投資平潭的的時(shí)間差*平潭寫字樓樓商業(yè)升值值潛力*千畝城市綜綜合體海峽峽如意城將將立起平潭潭力*發(fā)展眼光賭賭平潭的發(fā)發(fā)展，賭海海峽如意城城的潛力基于對(duì)目標(biāo)標(biāo)客戶的研研判賭平潭的未未來(lái)就是賭平潭潭投資回報(bào)報(bào)率賭平潭投資資潛力賭平潭投資資保障賭項(xiàng)目形象象及配套規(guī)規(guī)劃賭發(fā)展商實(shí)實(shí)力與信譽(yù)譽(yù)這是一場(chǎng)眼眼光敏銳者者的賭局這是一場(chǎng)注注定會(huì)贏得得賭局這只是一場(chǎng)場(chǎng)贏大還是是贏小的賭賭局贏策略的關(guān)鍵鍵點(diǎn)足夠多的客客戶主動(dòng)的局面面1:撿便宜2:立形象（大大平潭世界界級(jí)形象））3:樹價(jià)值（規(guī)規(guī)模價(jià)值、、產(chǎn)品價(jià)值值）先引人再做值饑餓營(yíng)銷托關(guān)系找人人開盤即收盤盤執(zhí)行的關(guān)鍵鍵點(diǎn)全省落地拓拓客平潭、八縣縣及市區(qū)、、省內(nèi)（閩閩東、南平平、三明））主要三點(diǎn)：1落地戶外2落地派報(bào)3落地活動(dòng)落定區(qū)域的的短周期所有空擋戶戶外整合打打包全城轟炸上街上門監(jiān)督執(zhí)行與活動(dòng)及利利益互動(dòng)落地推介會(huì)會(huì)與區(qū)域內(nèi)各各地聯(lián)動(dòng)造成影響力力敢賭大平潭潭？！抄底大海西西！20萬(wàn)抄底我省首個(gè){云服務(wù)}'寫字樓?。∪÷涞赝赝乜?接客1新增平潭主城接接待點(diǎn)2新增福州主城接接待點(diǎn)?推案策略第一階段：：寫字樓銷銷售控制銷售節(jié)節(jié)奏，低區(qū)區(qū)房源較低低價(jià)格入市市，以試探探市場(chǎng)接受受度，合理理制定價(jià)格格策略，保保證整盤去去化。第二階段：：商業(yè)銷售售從投資角度度分析，商商業(yè)接受度度較寫字樓樓更具有投投資吸引力力，且本案案商業(yè)均為為獨(dú)立店鋪鋪，更能創(chuàng)創(chuàng)造銷售氛氛圍，產(chǎn)生生市場(chǎng)投資資熱點(diǎn)。因因此在寫字樓推推出后一定定時(shí)期商業(yè)業(yè)可適時(shí)推推出市場(chǎng)，，將投資熱熱點(diǎn)推向高高潮，以推推動(dòng)寫字樓樓的再次火火爆銷售。?推案次序?qū)懽謽莾r(jià)值值排序就一期三棟棟樓價(jià)值看看3號(hào)樓產(chǎn)品相相對(duì)處于劣劣勢(shì)，2號(hào)樓產(chǎn)品在在區(qū)位上有有一定的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，因此此三棟樓產(chǎn)產(chǎn)品排序?yàn)闉椋?#>1#>3#?銷售手段商業(yè)銷售通通過(guò)前期宣宣傳一次性性推出市場(chǎng)場(chǎng)，達(dá)到快快速去化目目的。寫字樓針對(duì)對(duì)不同客群群采用整棟、半棟棟、整層、、半層以及及單戶銷售售方式進(jìn)行。。寫字樓針對(duì)對(duì)不同客群群采用整棟棟、半棟、、整層、半半層以及單單戶銷售方方式進(jìn)行。。3#樓前期期推出市場(chǎng)場(chǎng)可設(shè)置為為低層散戶銷銷售、中間間樓層半層層銷售、高高樓層整層層銷售的模模式進(jìn)行，，在操作過(guò)過(guò)程中散戶戶買以拼團(tuán)團(tuán)的方式購(gòu)購(gòu)買半層及及整層。1#、2#樓銷售模式式以整層銷售作為銷售手手段，主要要通過(guò)前期期3#樓的推出引引爆市場(chǎng)后后吸引高端投資客客及自用型型客戶。商業(yè)在寫字字樓首次開開盤后一次次性推出市市場(chǎng)，與余余下寫字樓樓客戶交替替促進(jìn)，達(dá)達(dá)到快速去去化目的。。?銷售節(jié)奏階段性銷售期去化面積備注第一階段寫字樓、商鋪形象推廣------

引爆市場(chǎng)第二階段開盤期寫字樓

（35%）引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，價(jià)格試探第三階段持續(xù)銷售期寫字樓

（30%）商鋪（65%）持續(xù)供應(yīng)，在保證市場(chǎng)接受度的情況下，加大推出力度第四階段尾盤銷售期寫字樓(25%)商鋪（25%）項(xiàng)目趨于成熟，品質(zhì)制勝媒體渠道分配比率推廣費(fèi)用（單位：萬(wàn)元）戶外25%258.8網(wǎng)絡(luò)10%103.5報(bào)紙15%155.3活動(dòng)25%258.8小眾10%103.5雜志5%51.7物料5%51.7其他5%51.7總計(jì)100%1035推廣預(yù)算安安排：按照我項(xiàng)目目6.9億億的總銷額額，1.5%的的推廣比例例進(jìn)行計(jì)算算，2012———2013年總推推廣費(fèi)用為為1035萬(wàn)。具體分配比比例按照各各媒體的預(yù)預(yù)期作用展展開。9、靜夜夜四無(wú)無(wú)鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。22:37:4522:37:4522:371/5/202310:37:45PM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見(jiàn)頻。。。1月-2322:37:4522:37Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。22:37:4522:37:4522:37Thursday,January5,202313、乍見(jiàn)翻疑疑夢(mèng)，相悲悲各問(wèn)年。。。1月-231月-2322:37:4522:37:45January5,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國(guó)國(guó)見(jiàn)見(jiàn)青青山山。。。。05一一月月202310:37:45下下午午22:37:451月月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月2310:37下下午1月-2322:37January5,202316、行動(dòng)動(dòng)出成成果，，工作作出財(cái)財(cái)富。。。2023/1/522:37:4522:37:4505January202317、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時(shí)時(shí)，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點(diǎn)的的射線向前前。。10:37:45下下午10:37下午22:37:451月-239、沒(méi)有失失敗，只只有暫時(shí)時(shí)停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒(méi)有。。。22:37:4522:37:4522:371/5/202310:37:45PM11、成成功功就就是是日日復(fù)復(fù)一一日日那那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小小努努力力的的積積累累。。。。1月月-2322:37:4522:37Jan-2305-Jan-2312、世間間成事事，不不求其其絕對(duì)對(duì)圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無(wú)無(wú)限完完美。。。22:37:4522:37:4522:37Thursday,January5,202313、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。1月-231月-2322:37:4522:37:45January5,202314、意志堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的人能把把世界放在在手中像泥泥塊一樣任任意揉捏。。05一月月202310:37:45下下午22:37:451月-2315、楚塞塞三湘湘接，，荊門門九派派通。。。。一月2310:37下下午1月-2322:37January5,202316、少年年十五五二十十時(shí)，，步行行奪得得胡馬馬騎。。。2023/1/522:37:4522:37:4505January202317、空山新雨雨后，天氣氣晚來(lái)秋。。。10:37:45下下午10:37下午22:37:451月-239、楊柳散散和風(fēng)，，青