某地產(chǎn)營銷策劃提案

營銷策劃提案第一部分

市場概況?價格增幅減緩

?銷量穩(wěn)中有降截至2006年7月底，武漢房屋銷售均價一直在3600元/平方米左右徘徊，銷量與去年同期大致持平。受房產(chǎn)新政影響，上半年全市住宅施工面積1700萬平方米，比去年同期下降4.65%；新開工住宅面積518.5萬平方米，同比下降5.41%。上半年樓市：市場現(xiàn)狀：價格上漲速度減緩，成交量平穩(wěn)中走低武漢別墅市場分析武漢別墅市場經(jīng)歷的三次熱潮：第一次熱潮：上世紀九十年代初的開發(fā)熱第二次熱潮：2000-2002少量別墅成功開發(fā)形成的熱潮第三次熱潮：2003年發(fā)起的山水別墅大盤化

第三次熱潮從開發(fā)規(guī)模、持續(xù)時間而言都大大超過前兩次，并且逐漸顯現(xiàn)出板塊、純粹、獨棟的發(fā)展趨勢2006年武漢別墅市場現(xiàn)狀：用地：一般在200至2000畝之間主力單價：2600元至8000元不等別墅類型：以聯(lián)體、聯(lián)排、獨立式為主分布區(qū)域：湯遜湖、南湖、東湖、金銀湖、后湖、灄口、沌口等武漢目前已開盤的別墅項目主要以混合社區(qū)聯(lián)體別墅和獨立別墅為主，整體表現(xiàn)為全區(qū)域的競爭，但在局部區(qū)域的客戶爭奪表現(xiàn)得更為激烈。把脈武漢別墅市場：

?同質(zhì)化明顯，風格與文化訴求的個體性不突出。

?對各種建筑元素的糅合、移植與創(chuàng)新不具有突出代表性。

?定位容易出現(xiàn)偏差，混淆購買者群體。

?普遍配套落后，居住環(huán)境不成熟應(yīng)運而生，開創(chuàng)武漢別墅市場新局面！第二部部分項項目目定定位位1、項項目解解析抓住市市場要要害，，一擊即即中………同質(zhì)化嚴重定位不明晰別墅用地的停批軟硬件設(shè)施一般化純獨棟別墅項目的稀有別墅市場的不足之處武漢市市現(xiàn)有有60多個個帶別別墅的的住宅宅小區(qū)區(qū)，近近10個純純別墅墅小區(qū)區(qū)，純純別墅墅小區(qū)區(qū)僅占占別墅墅住宅宅區(qū)的的1/7，，純獨獨棟別別墅項項目更更是少少之又又少。。5月29日日，國國土資資源部部宣布布一律律停止止別墅墅類房房地產(chǎn)產(chǎn)項目目的土土地供供應(yīng)和和審批批。6月13日日，國國土資資源部部司長長樊志志全表表示：：對于于已經(jīng)經(jīng)審批批同意意建設(shè)設(shè)的別別墅，，可以以繼續(xù)續(xù)建造造，對對于還還未審審批但但確有有意向向建造造別墅墅的房房產(chǎn)商商，不不予任任何理理由的的審批批。8月1日，，開始始實施施的《《武漢漢市城城市規(guī)規(guī)劃條條例》》中規(guī)規(guī)定，，“兩兩江四四岸””、山山體和和湖泊泊周邊邊“禁禁區(qū)””地帶帶，只只能建建園林林小品品等公公共設(shè)設(shè)施，，禁止止建其其他任任何建建筑。。資料搜搜索………濱湖、、具有有濃郁郁北美美風情情的純純獨棟棟別墅墅項目目———十十二橡橡樹莊莊園在在武武漢具具有絕絕對的的稀缺缺價值值！空前絕絕后………城市的的景觀觀保利地地產(chǎn)雕雕琢出出的藝藝術(shù)品品購房者者手中中的珍珍藏品品武漢金金字塔塔人群群最后后的尊尊貴與與浪漫漫總價提高置業(yè)門檻客戶面狹窄政策變化的不確定性消費者對片區(qū)認同度的挑戰(zhàn)供應(yīng)量導致的消化壓力正視銷售抗性建筑元元素的的創(chuàng)新新更準確確的定定位致力于于以自自然環(huán)環(huán)境、、社區(qū)區(qū)文化化與配配套吸吸引客客戶研究產(chǎn)產(chǎn)品的的細分分市場場保利地地產(chǎn)品品牌的的推力力我們?nèi)缛绾乌A贏得這這場戰(zhàn)戰(zhàn)役？？理念：：和諧生生活，，自然然舒適適路線：：樹立高高端別別墅標標桿形象：：尊貴、、浪漫漫、和和諧、、舒適適核心賣賣點：：保利品品牌、、臨湖湖、獨獨棟、、北美美風格格2、項項目定定位湯遜湖湖精致致獨棟棟別墅墅市場/產(chǎn)品品定位位：客戶群群分析析家庭年年收入入：20萬萬元以以上職業(yè)：：以大學教教授、、科研研機構(gòu)構(gòu)高知知、民民營企企業(yè)家家、律律師、、文化化界、、外企企高級級管理理層等等為主主年齡：：以30-50歲歲的中中青年年為主主學歷：：80%以上上大專專學歷歷客源構(gòu)構(gòu)成：：u個性性鮮明明、獨獨立；；u健康康、家家庭、、事業(yè)業(yè)、享享受并并重；；u高知知人群群，具具有文文化和和藝術(shù)術(shù)的鑒鑒賞力力；u具有有自己己的風風格偏偏好，，不隨隨大流流；u兼具具文化化性和和生活活方式式引領(lǐng)領(lǐng)性的的特征征，追追求個個性的的享受受方式式；U購置置物業(yè)業(yè)時有有強烈烈的理理財意意識，，兼顧顧實用用性與與增值值性。?？蛻籼靥卣鳎海簝r格建建議：：銷售均均價：：約8000元/平方方米價格區(qū)區(qū)間建建議：：6000-12000元元/平平方米米第三部部分營營銷銷推廣廣建議議推廣思思路：：延續(xù)輝輝煌，，因地地制宜宜在項目目推廣廣形象象上繼繼承上上海經(jīng)經(jīng)驗，，延續(xù)續(xù)沉穩(wěn)穩(wěn)、尊尊貴、、浪漫漫等特特征，，同時時根據(jù)據(jù)武漢漢項目目的實實際情情況及及市場場現(xiàn)狀狀加入入新的的元素素，如如水景景、稀稀有純純獨棟棟等，，在推推廣中中更符符合本本地水水土。。推廣路路線：：三頭并進市場營銷聯(lián)動營銷社會營銷推廣目目標：：提升保保利品品牌在在武漢漢的知知名度度與質(zhì)質(zhì)感化銷售售壓力力于無無形，，整盤盤順利利推售售推廣主主題建建議炒作點點：保利地地產(chǎn)掛掛牌上上市受政策策影響響，別別墅項項目的的稀缺缺性純別墅墅項目目的尊尊貴質(zhì)質(zhì)感保利?十二橡橡樹，，迎面面吹來來北美美風保利?十二橡橡樹莊莊園，，武漢漢最后后的尊尊貴領(lǐng)領(lǐng)地階段：：預熱熱期（（2006年9至2007年年2月月）階段：：強銷銷期（（2007年3月至至2008年2月））炒作點點：保利?十二橡橡樹莊莊園開開盤，，武漢漢開啟啟莊園園時代代武漢唯唯一北北美風風格的的濱湖湖純獨獨棟別別墅項項目誕誕生莊園之之夢：：浪漫漫的濱濱湖領(lǐng)領(lǐng)地莊園之之旅：：和諧諧生活活、自自然舒舒適莊園之之魂：：北美美風情情，淡淡味人人生階段：：延續(xù)續(xù)期（（2008年3月………））炒作點點：保利?十二橡橡樹莊莊園，，成就就一種種人生生尊貴，，不可可復制制收藏一一座莊莊園推廣側(cè)側(cè)重點點：公司品品牌：：保利地地產(chǎn)成成功上上市稀缺性性：停批別別墅用用地、、開始始禁止止在湖湖泊邊邊開發(fā)發(fā)房地地產(chǎn)唯一性性：武漢唯唯一臨臨湖純純獨棟棟北美美風格格別墅墅項目目自然環(huán)環(huán)境：：臨湯遜遜湖，，自然然條件件優(yōu)越越區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢：：距離武武漢市市區(qū)最最近的的純別別墅項項目推廣口口號：：濱湖··獨獨棟棟··北北美風風第四部部分廣廣告告執(zhí)行行建議議案名緣緣自以以美國國南北北戰(zhàn)爭爭為背背景的的著名名小說說《飄飄》及及其改改編的的電影影《亂亂世佳佳人》》，帶帶有深深深緬緬懷貴貴族生生活榮榮光的的烙印印，具具有深深深的的尊貴貴感，，代表表著優(yōu)優(yōu)雅、、沉穩(wěn)穩(wěn)、大大氣的的生活活氣度度?！澳阆裣裎乙灰粯訍蹛凼饦錁鋱@嗎嗎？””“是的的，我我愛它它，它它不僅僅是一一座莊莊園，，它是是一個個優(yōu)美、、典雅雅的完完整世世界。?！苯ㄗh繼繼承上上海項項目的的形象象包裝裝：廣告風風格：：基本移移植上海保保利?十二橡橡樹莊莊園的廣告告風格格，如如LOGO延用用，用用色仍仍以楓楓葉黃黃、酒酒紅為為主，，著重重體現(xiàn)現(xiàn)尊貴貴、浪浪漫的的氣質(zhì)質(zhì)廣告內(nèi)內(nèi)容：：在上海海項目目的內(nèi)內(nèi)容基基礎(chǔ)上上，根根據(jù)武武漢市市場的的實際際情況況加以以適當當調(diào)整整，如如增加加保利利地產(chǎn)產(chǎn)成功功上市市、濱濱湖特特色、、稀缺缺性等等內(nèi)容容。秀稿稿展展示示說明：：因本項項目是是臨水水純獨獨棟別別墅，，面對對的客客戶層層面十十分高高端，，為此此我司司將原原上海項項目LOGO進進行了了延深深，使使其更更具立立體感感，賦賦予更更加尊尊貴、、大氣氣的氣氣質(zhì)。。LOGO延深系列一一系列二二廣告通通路建建議：：主導媒媒體戶外媒媒體報紙媒媒體長江日日報楚天都都市報報燈箱廣廣告江夏大大道路路旗交通要要道廣廣告牌牌輔助媒體網(wǎng)絡(luò)DM直投酒店、商場、寫字樓億房網(wǎng)、搜房網(wǎng)時間媒體區(qū)域及版式主題2006.10戶外立柱長江二橋品牌價值5強兩湖大道與江夏大道交匯處保利地產(chǎn)全新力作即將登場2006.10路旗兩湖大道項目形象展示（LOGO）2006.10億房網(wǎng)首頁頂部大旗幅項目形象及主題推廣語2006.10網(wǎng)站建立項目網(wǎng)站鏈接到億房廣告上公司形象宣傳、項目概況介紹及信息發(fā)布2006.10工地現(xiàn)場工地現(xiàn)場包裝（圍板等）地產(chǎn)品牌及項目高品質(zhì)形象展示2006.12車身581、536路線/公司看房專車主形象畫面+主題廣告語2007.1形象展示中心國貿(mào)新世界及武昌新世界周圍項目形象展示及信息解答2007.1長報、楚報、晚報軟文武漢迎來北美風2007.2分眾傳媒樓宇電廣寫字樓、酒店、購物中心電梯地產(chǎn)品牌及項目形象廣告2007.3長報、楚報半版項目營銷中心剪彩成立2007.4長江日報半版硬廣+半版軟文保利地產(chǎn)全新力作即將登場2007.4長江日報全版保利人物訪談（楊總）2007.4長報、楚報、晚報全版十二橡樹莊園正式開盤2007.4長江日報、楚報半版硬廣+半版軟文項目形象廣告及項目總體規(guī)劃2007.4長江日報、楚報全版總體規(guī)劃、建筑特色、園林環(huán)境等2007.5長報、楚報、晚報全版五一看房大行動市場預預熱期期及開開盤期期媒體體計劃劃神圣的工作在在每個人的日日常事務(wù)里，，理想的前途途在于一點一一滴做起。創(chuàng)造性模仿不不是人云亦云云，而是超越越和再創(chuàng)造。。逆境給人寶貴貴的磨練機會會。只有經(jīng)得得起環(huán)境考驗驗的人，才能能算是真正的的強者。22:3522:3522:35:4522:35:45所謂天才，只只不過是把別別人喝咖啡的的功夫都用在在工作上了。。強烈的欲望也也是非常重要要的。人需要要有強大的動動力才能在好好的職業(yè)中獲獲得成功。你你必須在心中中有非分之想想，你必須盡盡力抓住那個個機會?；茧y可以試驗驗一個人的品品格，非常的的境遇方才可可以顯出非常常的氣節(jié);風平浪靜的海海面，所有的的船只都可以以并驅(qū)競勝。。命運的鐵拳拳擊中要害的的時候，只有有大勇大智的的人才能夠處處之泰然。不放過任任何細節(jié)節(jié)。1月-231月-231月-231月-23惟一持久久的競爭爭優(yōu)勢，，就是比比你的競競爭對手手學習得得更快的的能力。。把你的競競爭對手手視為對對手而非非敵人，，將會更更有益。。一旦做出出決定就就不要拖拖延。任任何事情情想到就就去做!立即行動動!如果通用用公司不不能在某某一個領(lǐng)領(lǐng)域坐到到第一或或者第二二把交椅椅，通用用公司就就會把它它在這個個領(lǐng)域的的生意買買掉或退退出這個個領(lǐng)域。。我的宗旨一向向是逐步穩(wěn)健健發(fā)展，既不不要靠聳人聽聽聞的利潤，，也不要在市市場不景氣時時，突然有資資金周轉(zhuǎn)不靈靈的威脅。05-1月-2322:35:45在艱難時期，，企業(yè)要想獲獲得生存下去去的機會，唯唯一的辦法就就是保持一種種始終面向外外界的姿態(tài)。。若想長期生生存，僅有的的途徑就是要要使人人竭盡盡全力，千方方百計讓下一一代產(chǎn)品進入入用戶家中。。時間是一個偉偉大的作者，，它會給每個個人寫出完美美的結(jié)局來。。自始自終把人人放在第一位位，尊重員工工是成功的關(guān)關(guān)鍵。讓流程說話話，流程是是將說轉(zhuǎn)化化為做的惟惟一出路。。1月-231月-2322:35:45在一個崇高高的目的支支持下，不不停地工作作，即使慢慢，也一定定會獲得成成功。微軟離破產(chǎn)產(chǎn)永遠只有有18個月。堅持持是是一一種種智智慧慧，，固固執(zhí)執(zhí)是是一一種種死死板板。。1月月-231月月-23命運運是是一一件件很很不不可可思思議議的的東東西西。。雖雖人人各各有有志志，，但但往往往往在在實實現(xiàn)現(xiàn)理理想想時時，，會會遭遭遇遇到到許許多多困困難難，，反反而而會會使使自自己己走走向向與與志志趣趣相相反反的的路路，，而而一一舉舉成成功功。。一個個管管理理者者如如果果不不了了解解其其下下屬屬的的工工作作，，那那他他就就無無法法有有效效地地管管理理他他們們。。人們們所所認認識識到到的的是是成成功功者者往往往往經(jīng)經(jīng)歷歷了了更更多多的的失失敗敗，，只只是是他他們們從從失失敗敗中中站站起起來來并并繼繼續(xù)續(xù)向向前前。。22:35:4522:351月月-23等待待。。我我將將要要在在這這三三塊塊基基石石上上建建立立我我成成功功的的金金字字塔塔。。千方方百百計計請請一一個個高高招招的的專專家家醫(yī)醫(yī)生生，，還還不不如如請請一一個個隨隨叫叫隨隨到到且且價價格格便便宜宜的的江江湖湖郎郎中中。。是員工養(yǎng)養(yǎng)活了公公司。2023/1/522:35能用他人人智慧去去完成自自己工作作的人是是偉大的的。不滿足讓讓客戶滿滿意，要要追求讓讓客戶感感動，創(chuàng)創(chuàng)造客戶戶終身價價值。新經(jīng)濟時時代，不不是大魚魚吃小魚魚，而是是快魚吃吃慢魚。。路是腳腳踏出出來的的，歷歷史是是人寫寫出來來的。。人的的每一一步行行動都都在書書寫自自己的的歷史史。05一一月月202310:35下下午1月-23差錯發(fā)發(fā)生在在細節(jié)節(jié)，成成功取取決于于系統(tǒng)統(tǒng)。速度就就是一一切，，它是是競爭爭不可可或缺缺的因因素。。管得少少，就就是管管得好好。05一一月月2023命運本本來就就不公公平所所以我我要改改變命命運。。投機取取巧的的人。。10:35:45下下午午22:35:45質(zhì)量是是維護護顧客客忠誠誠的最最好保保證。。最好的CEO是構(gòu)建他們們的團隊來來達成夢想想，即便是是邁克爾·喬丹也需要要隊友來一一起打比賽賽。2023/1/522:351月-23在這個世界界上，沒有有人能使你你倒下。如如果你自己己的信念還還站立的話話。一個人要發(fā)發(fā)現(xiàn)卓有成成效的真理理，需要千千百萬個人人在失敗的的探索和悲悲慘的錯誤誤中毀掉自自己的生命命。1月-2322:35:45感情投資是是在所有投投資中，花花費最少，，回報率最最高的投資資。壯士臨陣決決死哪管些些許傷痕，，向千年老老魔作戰(zhàn)，，為百代新新風斗爭。。慷慨擲此此身。2023/1/522:35:4522:351月月-23謝謝謝各各位位??！9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。22:35:4522:35:4522:351/5/202310:35:45PM11、以以我我獨獨沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。1月月-2322:35:4522:35Jan-2305-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。22:35:4522:35:4522:35Thursday,January5,202313、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。1月-231月-2322:35:4522:35:45January5,202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。05一一月月202310:35:45下下午午22:35:451月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月2310:35下下午1月-2322:35January5,202316、行動出出成果，，工作出出財富。。。2023/1/522:35:4522:35:4505January202317、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點的射線線向前。。10:35:45下午午10:35下下午22:35:451月-239、沒有失敗，，只有暫時停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。22:35:4522:35:4522:351/5/202310:35:45PM11、成功就是日日復一日那一一點點小小努努力的積累。。。1月-2322:35:4522:35Jan-2305-Jan-2312、世間間成事事，不不求其其絕對對圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無無限完完美。。。22:35:4522:35:4522:35Thursday,January5,202313、不不知知香香積積寺寺，，數(shù)數(shù)里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2322:35:4522:35:45January5,202314、意志堅堅強的人人能把世世界放在在手中像像泥塊一一樣任意意揉捏。。05一一月202310:35:45下下午22:35:451月-2315、楚塞三湘接接，荊門九派派通。。。一月2310:35下下午1月-2322:35January5,202316、少年十五二二十時，步行行奪得胡馬騎騎。。2023/1