某地產(chǎn)海上春天房地產(chǎn)市場調(diào)查與

萬科海上春天房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析1-1海上春天項(xiàng)目概況1-1-1、位置及規(guī)劃面積：1、本項(xiàng)目座落于上海春申示范區(qū)總體規(guī)劃中的4號—9號地塊，東西長約800米，南北寬約600米，基地呈長方形，總占地面積66.46公頃，約996.8畝?；匚挥谄治鏖h行區(qū)莘莊站南廣場以南。1-1海上春天項(xiàng)目概況1-1-2、總體規(guī)劃設(shè)想：1、本項(xiàng)目分四期開發(fā)完成，住宅容積率為1.26，總建筑面積48萬平方米，以多層和小高層為主，局部規(guī)劃地低層聯(lián)體住宅和高層住宅。項(xiàng)目一期總占地面積8.37公頃，約125.6畝，住宅容積率為1.31，建筑面積9.5萬平方米。1-1海上春天項(xiàng)目概況1-1-3、一期住宅規(guī)劃：住宅造型錯(cuò)落有致，八層電梯樓與多層住宅、沿湖區(qū)的別墅形成圍合；構(gòu)成豐富的外部空間景觀。建筑單體造型現(xiàn)代，外墻色彩富美國風(fēng)情，屋頂坡型和平型結(jié)合，明快輕松的陽臺，形成現(xiàn)代色彩的立面景觀。建筑朝向以東南向?yàn)橹?，以避免太陽西曬及增加空氣對流?-1海上春天項(xiàng)目概況重點(diǎn)特色是建成集購物休閑娛樂為一體的節(jié)日集會式商業(yè)中心，形成步行街。春申城中的商業(yè)中心和文化中心均位于萬科海上春天住宅小區(qū)內(nèi)，本項(xiàng)目還將擁有文化體育中心、學(xué)校、醫(yī)院、金融郵電、超市系統(tǒng)、農(nóng)茂市場、商業(yè)街、各類社區(qū)服務(wù)中心等，配套設(shè)施一應(yīng)俱全。保留基地原貌，整治區(qū)內(nèi)河流，并形成活水梯形水域。1-1海上春天項(xiàng)目概況1-1海上春天項(xiàng)目概況1-1-4、周邊交通情況：項(xiàng)目地處浦西，為上海新型發(fā)展地區(qū)，自地鐵一號線開通到莘莊，使本住宅項(xiàng)目與市內(nèi)連為一片，特別是方便了徐匯區(qū)及地鐵沿線的人群。距地鐵一號線的莘莊站僅八百米，北臨春申路，南臨春申塘，西邊莘奉公路（南北快速干線），東臨偉業(yè)路，與上海春城接壤。公交車線路繁多，通達(dá)市區(qū)各處，方便快捷。1-2市場環(huán)境分析1-2-1、上海樓市大環(huán)境1-2-1-1、政策利好，逐步升溫世紀(jì)之交的2000年，宏觀經(jīng)濟(jì)在連續(xù)幾年政策的有力拉動下，出現(xiàn)向好走勢。上海房地產(chǎn)業(yè)在此大背景下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)十分活躍的局面：房地產(chǎn)開發(fā)投資強(qiáng)勁回升，商品房銷售及存量房交易量創(chuàng)出歷史新高。1-2市場環(huán)境分析2000年第二季度，上海樓市出現(xiàn)回升之勢，實(shí)現(xiàn)銷售額達(dá)123.02億元，同比增長27億元，增幅28.5%；從2000年第三季度來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)361.51億元，同比增長53億元，增幅17.20%；2000年1-9月，商品房銷售面積達(dá)1054.67萬平方米，同比增長237萬平方米，增幅28.6%；1-2市場環(huán)境分析1-2市場場競競爭爭環(huán)環(huán)境境隨著著住住房房制制度度改改革革的的推推行行，，貨貨幣幣化化分分房房實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，，公公積積金金和和各各大大商商業(yè)業(yè)銀銀行行的的貸貸款款支支持持，，政政府府一一系系列列優(yōu)優(yōu)惠惠政政策策的的出出臺臺，，大大大大提提高高了了居居民的的住住房房購購買買力力。?！笆逦迤谄陂g間””，，日日新新月月異異的的軌軌道道交交通通和和環(huán)環(huán)境境建建設(shè)設(shè)，，也也將將對對本本市市住住宅宅消消費(fèi)費(fèi)起起到到了了積積極極拉拉動動作作用用。。今今年年，，地地鐵鐵二二號號線線的的正正式式通通車車、、明明珠珠線線的的試試通通車車，，以以及及蘇蘇州州河河整整治治一一期期工工程程、、延延中中綠綠地地等等開開工工建建設(shè)設(shè)，，都都對對周周邊邊樓樓市市的的活活躍躍產(chǎn)產(chǎn)生生了了直直接接效效應(yīng)應(yīng)。。1-2-1-2、、土土地地一一級級市市場場控控制制2000年年，，上上海海市市府府繼繼續(xù)續(xù)對對土土地地的的供供給給實(shí)實(shí)施施嚴(yán)嚴(yán)格格控控制制，，有有效效地地抑抑制制了了一一級級市市場場，，今今年年一一季季度度土土地地出出讓讓面面積積為為188萬平平方方米米，，較較去去年年同同期期減減少少6%。其其中中，，內(nèi)內(nèi)銷銷商商品品房房出出讓讓面面積積占占總總量量的的49%，較去去年同同期減減少27%，外銷銷商品品房出出讓面面積中中98%是工業(yè)業(yè)用地地，扣扣除這這一因因素，，外銷銷商品品房出出讓面面積僅僅1.68萬平方方米，，比去去年同同期減減少76%。土地地一級級市場場供應(yīng)應(yīng)開始始回落落。1-2市場環(huán)環(huán)境分分析1-2-1-3、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資資下降降在房地地產(chǎn)供供求矛矛盾一一時(shí)難難以緩緩解的的情況況下，，投資資逐漸漸趨向向理性性，房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資資額減減少。。1999年一一季度度房地地產(chǎn)開開發(fā)投投資額額48.57億億元，，與1998年年同期期相比比，減減少28%，完完成土土地開開發(fā)面面積為為14.62萬萬平方方米，，比1998年年同期期下降降36%，，商品品房竣竣工面面積和和商品品房開開發(fā)面面積分分別比比98年一一季度度相比比減少少19%和和4%，商商品房房竣工工面積積首次次出現(xiàn)現(xiàn)回落落，形形成了了上海海房地地產(chǎn)開開發(fā)商商穩(wěn)健健經(jīng)營營的觀觀念。。1-2市場環(huán)環(huán)境分分析1-2-1-4、個(gè)人購購房比比重不不斷提提高1999年一季季度個(gè)個(gè)人購購買商商品房房的比比重繼繼續(xù)上上升。。外銷銷商品品房中中銷售售屬個(gè)個(gè)人購購買583套，占占68.7%；預(yù)售售中屬屬個(gè)人人購買買22790套，占占預(yù)售售總額額的95.9%。內(nèi)銷銷商品品房中中銷售售屬個(gè)個(gè)人購購買22772套，占占91.34%；預(yù)售售中屬屬個(gè)人人購買買20862套，占占預(yù)售售總額額96.9%。去年年同期期上升升2.5個(gè)百分分點(diǎn)。。這表表明，，上海海房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)購房房主要要以個(gè)個(gè)人購購房行行為為為主房房地產(chǎn)產(chǎn)消費(fèi)費(fèi)觀念念形成成。1-2市場環(huán)環(huán)境分分析1-2-1-5、個(gè)人購購房比比重不不斷提提高三級市市場的的活躍躍對二二級市市場也也具有有較大大的推推動作作用，，一定定程度度上拉拉動了了住宅宅潛在在市場場的需需求，，舊公房房上市市平均均出售售價(jià)為為11.24萬萬元/套，，平均均建筑筑面積積為51.1平平方米米，新新購房房平均均購房房價(jià)25.53萬元元/套套，平平均建建筑面面積為為92.39平平方米米?？煽煽闯龀鐾ㄟ^過已售售公房房上市市再購購進(jìn)新新房來來改善善居住住條件件的市市民是是一個(gè)個(gè)較大大的潛潛在市市場。。1-2市場環(huán)環(huán)境分分析1-2-2、閔閔行區(qū)區(qū)房地地產(chǎn)市市場環(huán)環(huán)境1-2-2-1、道道路和和交通通構(gòu)成成了閔閔行區(qū)區(qū)的新新動脈脈，作作為率率先交交通設(shè)設(shè)施改改造的的新興興城區(qū)區(qū)，高高架、、地鐵鐵和公公交形形成了了地面面、地地下的的多層層次立立體交交通體體系。。出行行的方方便讓讓閔行行與市市中心心的距距離縮縮短，，且各各區(qū)到到閔行行的道道路交交通均均不設(shè)設(shè)過橋橋費(fèi)用用。1-2市場環(huán)環(huán)境分分析1-2-2-2、當(dāng)當(dāng)年一一號線線的開開通曾曾使眾眾多閔閔行業(yè)業(yè)主在在購房房時(shí)獲獲得房房產(chǎn)投投資的的回報(bào)報(bào)，據(jù)據(jù)物業(yè)業(yè)調(diào)查查記錄錄顯示示，地地鐵一一號線線開通通至今今，沿沿線物物業(yè)的的價(jià)格格已上上升15個(gè)百分分點(diǎn)。。以1995年每平平方米米2200元購進(jìn)進(jìn)新梅梅花園園為例例，一一年后后每平平方米米的收收益為為600元，現(xiàn)現(xiàn)在越越來越越多的的人認(rèn)認(rèn)識到到這一一點(diǎn)，，把居居住閔閔行作作為投投資置置業(yè)的的新時(shí)時(shí)尚。。1-2市場環(huán)環(huán)境分分析1-2-2-3、閔閔行區(qū)區(qū)綠意意盎然然的居居住區(qū)區(qū)和街街道，，讓眾眾多精精明的的上海海人為為之心心動。。綠化化面積積從1992年年的不不足80萬萬平方方米，，猛增增到目目前3690萬萬平方方米，，綠化化普及及率達(dá)達(dá)98.3％，，今年年小區(qū)區(qū)綠化化將力力爭30.6公公頃的的指標(biāo)標(biāo)。同同時(shí)通通過實(shí)實(shí)施““宣教教、碧碧水、、藍(lán)天天、綠綠地、、寧靜靜、潔潔凈、、綠色色工業(yè)業(yè)和都都市農(nóng)農(nóng)業(yè)””八大大工程程，成成為全全國第第一個(gè)個(gè)環(huán)境境保護(hù)護(hù)模范范城區(qū)區(qū)，并并力爭爭在今今年創(chuàng)創(chuàng)建園園林城城區(qū)。。1-2市場環(huán)環(huán)境分分析1-2-2-4、同同時(shí)時(shí)，市市政配配套及及道路路交通通改造造，購購物大大環(huán)境境以及及醫(yī)療療環(huán)境境的完完善，，也成成了吸吸引市市中心心購房房者的的重要要因素素。作作為上上海市市西南南的新新興居居住城城區(qū)，，因?yàn)闉椤靶滦隆倍吮姳姸嚅_開發(fā)商商的目目光，，也因因?yàn)榍笄蟆靶滦隆鲍@獲得了了迅猛猛的發(fā)發(fā)展。。閔行區(qū)區(qū)新建建樓盤盤分布布，具具有明明顯區(qū)區(qū)域性性，主主要集集中在在虹橋橋、七七寶、、莘莊莊和梅梅隴四四個(gè)地地區(qū)。。1-2市場環(huán)環(huán)境分分析1-2-3、閔閔行區(qū)區(qū)競爭爭環(huán)境境分析析因萬科科海上上春天天位于于閔行行區(qū)，，地鐵鐵、環(huán)環(huán)境和和規(guī)模模是重重要賣賣點(diǎn)，，所以以我們們將重重點(diǎn)對對本案案附近近或地地鐵沿沿線的的同質(zhì)質(zhì)樓盤盤進(jìn)行行針對對性分分析。。1-2市場環(huán)環(huán)境分分析上?？悼党巧仙虾：］烦浅巧仙虾４捍撼敲冯]城城世紀(jì)紀(jì)苑望望族族苑西西班班牙名名園陽明國國際花花苑香香樹樹麗舍舍競爭對對手：：1-2市場環(huán)環(huán)境分分析1-2-3-1、上上?？悼党俏挥谳份非f附附近，，占地地100萬萬平方方米，，綠化化覆蓋蓋率逾逾50%，，戶戶戶朝陽陽，小小區(qū)主主要由由8-12層新新古典典主義義歐陸陸風(fēng)格格小高高層組組成。。兩萬平平方米米人造造海灣灣、高高爾夫夫練桿桿場、、親水水公園園、多多功能能球場場、網(wǎng)網(wǎng)球場場、藝藝術(shù)廊廊道等等設(shè)施施組成成的高高尚大大型社社區(qū)。。1-2市場環(huán)環(huán)境分分析占地面積25萬平方米銷售價(jià)格2400-3400建筑面積50萬平方米付款方式一次性、分期、7成30年按揭套數(shù)1300開盤日期2000.5.13容積率1.97入伙日期2001.5.31綠化率50%戶型類別發(fā)展商商譽(yù)高，實(shí)力強(qiáng)1-2市場環(huán)環(huán)境分分析1-2-3-2、上上海莘莘城位于莘莘奉路路，由由名貴貴苑、、名城城苑和和牡丹丹苑構(gòu)構(gòu)成，，占地地160萬萬平方方米的的國際際化新新都市市，包包括五五星級級酒店店、SHOPPINGMALL、博覽中中心、、中央央公園園。未未來規(guī)規(guī)劃前前景極極具誘誘惑力力。社區(qū)內(nèi)內(nèi)目前前銷售售的是是十八八層住住宅，，具有有極佳佳的景景觀視視野，，小區(qū)區(qū)物業(yè)業(yè)為點(diǎn)點(diǎn)式設(shè)設(shè)計(jì)，，房型型存在在一些些局限限性。。1-2市場環(huán)環(huán)境分分析占地面積89萬平方米銷售價(jià)格2700-3500建筑面積（一期）13.5萬平方米付款方式一次性、分期、7成30年按揭套數(shù)950開盤日期1998.9容積率入伙日期1999.6.30綠化率45%戶型類別5000平方米大型升降式廣場，二十項(xiàng)趣智社區(qū)景觀1-2市場環(huán)環(huán)境分分析1-2-3-3、上上海春春城位于春春申示示范住住宅區(qū)區(qū)內(nèi)蓮蓮花南南路，，屬于于外環(huán)環(huán)線以以外偏偏遠(yuǎn)地地區(qū)，，近一一公里里的中中軸水水廊大大道，，兩幢幢建筑筑間2500平平方米米半合合圍中中庭景景觀花花園，，智能能化設(shè)設(shè)計(jì)。。社區(qū)占占地面面積31公公頃，，12幢小小高層層，配配套設(shè)設(shè)施一一應(yīng)俱俱全，，公交交線703、735、725經(jīng)過過，交交通便便捷。1-2市場環(huán)環(huán)境分分析占地面積31萬平方米銷售價(jià)格2900-3500建筑面積（二期）31萬平方米付款方式一次性、分期（首期三成，七成按揭）、7成30年按揭套數(shù)3500開盤日期容積率1.1入伙日期綠化率50%戶型類別近一公里的中軸水廊大道體現(xiàn)發(fā)展商獨(dú)到的規(guī)劃理念1-2市場環(huán)環(huán)境分分析1-2-3-4、梅梅隴城城世紀(jì)紀(jì)苑位于滬滬閔路路，蓮蓮花南南路交交匯處處，地地鐵一一號蓮蓮花路路站，，世紀(jì)紀(jì)苑定定位中中高檔檔，大大面積積房型型設(shè)計(jì)計(jì)，完完善的的會所所公建建配套套，獨(dú)獨(dú)有的的弧型型外觀觀造型型。由四幢幢多層層，四四幢小小高層層，一一幢高高層組組成。。1-2市場環(huán)環(huán)境分分析占地面積7.9萬平方米銷售價(jià)格3980-4800建筑面積（一期）8.5萬平方米付款方式一次性9.6折、分期9.8折、7成20或30年按揭套數(shù)465開盤日期1999.10容積率2.04入伙日期2000.10綠化率51.5%戶型類別1-2市場環(huán)環(huán)境分分析1-2-3-5、梅梅隴城城望族族苑位于閔閔行和和徐匯匯之間間，大大型純純住宅宅小區(qū)區(qū)，建建筑立立面采采用新新古典典主義義風(fēng)格格，優(yōu)優(yōu)質(zhì)面面磚鋪鋪就，，小區(qū)區(qū)由五五幢小小高層層組成成，一一梯兩兩戶或或三戶戶。設(shè)設(shè)電子子對講講防盜盜和配配備電電子監(jiān)監(jiān)控系系統(tǒng)。。建筑外外型簡簡潔明明快，，缺點(diǎn)點(diǎn)是戶戶型面面積偏偏大。。1-2市場環(huán)環(huán)境分分析占地面積3.3萬平方米銷售價(jià)格3500-4500建筑面積（一期）6.2萬平方米付款方式一次性9.5折、8成30年按揭套數(shù)362開盤日期2000.2.26容積率入伙日期2000.8.12綠化率40%戶型類別1-2市場環(huán)環(huán)境分分析1-2-3-6、西西班牙牙名園園滬閔路路旁，，地鐵鐵蓮花花路站站附近近，住住宅洋洋溢著著一種種濃烈烈、豪豪放、、自由由的西西班牙牙風(fēng)情情，6000平平方米米開放放草原原，三三萬平平方米米二十十一世世紀(jì)休休閑廣廣場，，一條條長溪溪將廣廣場層層層相相連，，一川川秀水水貫穿穿社區(qū)區(qū)主軸軸。小小區(qū)由由19幢多多層，，23幢小小高層層組成成。1-2市場環(huán)環(huán)境分分析BlueCreationAd.藍(lán)色創(chuàng)創(chuàng)意占地面積8.5萬平方米銷售價(jià)格3500-4600建筑面積（一期）6萬平方米付款方式一次性9.7折、分期（首期三成，余款按工程進(jìn)度付）7成30年按揭套數(shù)670開盤日期2000.4.30容積率1.86入伙日期2001.4綠化率50%戶型類別1-2市場環(huán)環(huán)境分分析1-2-3-7、陽陽明國國際花花苑小區(qū)位位于莘莘莊新新鎮(zhèn)水水清路路旁，，緊鄰鄰滬杭杭高速速公路路和外外環(huán)線線，小小區(qū)由由38幢多多層，，4幢幢小高高層，，4幢幢高層層組成成，建建筑歐歐陸風(fēng)風(fēng)格，，月亮亮河貫貫穿小小區(qū)，，區(qū)內(nèi)內(nèi)天然然景致致，雕雕塑小小品，，中心心綠化化等景景觀表表現(xiàn)出出現(xiàn)代代節(jié)奏奏。因地理理位置置原因因，受受外界界干擾擾較大大。1-2市場環(huán)環(huán)境分分析占地面積15.9萬平方米銷售價(jià)格3080-4200建筑面積（一期）付款方式一次性9.7折、7成30年按揭套數(shù)1980開盤日期1999.10.8容積率1.20入伙日期2000.12.8綠化率50%戶型類別1-2市場環(huán)環(huán)境分分析1-2-3-8、香香樹麗麗舍位于水水清路路旁，，小區(qū)區(qū)建筑筑風(fēng)格格為歐歐陸古古典式式，平平頂設(shè)設(shè)計(jì)坡坡狀起起伏，，極具具視覺覺效果果；小小區(qū)規(guī)規(guī)劃全全力融融“人人，建建筑，，環(huán)境境，歷歷史””為一一體，，在滿滿園馨馨香和和襲人人綠意意中，，體現(xiàn)現(xiàn)“老老吾老老以人人之老老，幼幼吾幼幼以人人之幼幼”的的溫馨馨主題題。1-2市場環(huán)環(huán)境分分析占地面積8萬平方米銷售價(jià)格2800-3750建筑面積（一期）7.8萬平方米付款方式一次性9.6折、分期9.8折8成30年按揭套數(shù)504開盤日期2000.7.28容積率1.02入伙日期2001.9.30綠化率41.7%戶型類別1-2市場環(huán)環(huán)境分分析分析：：從以上上資料料可以以看出出（雖雖然采采樣不不夠全全面）），莘莘莊區(qū)區(qū)的樓樓盤在在定位位、價(jià)價(jià)格、、風(fēng)格格、內(nèi)內(nèi)部環(huán)環(huán)境營營造等等方面面都趨向同同質(zhì)化化；萬科海海上春春天的的形象象定位位上要要注意意與其其他樓樓盤拉拉開差差距，，特別別是針針對附附近的的競爭爭樓盤盤。1-2市場環(huán)環(huán)境分分析1-3目標(biāo)消消費(fèi)者者分析析1-3目標(biāo)消消費(fèi)者者分析析1-3-1、目目標(biāo)消消費(fèi)群群定位位目標(biāo)消消費(fèi)群群定位位——CBD工作的的中產(chǎn)產(chǎn)階層層或稱稱現(xiàn)代代新上上海人人理由：“軌道道概念念”形形成的的地理理優(yōu)勢勢：萬萬科海海上春春天坐坐落在在CBD的軌道道延展展的新新地帶帶環(huán)境和和風(fēng)格格：環(huán)環(huán)境幽幽雅，，風(fēng)格格現(xiàn)代代符合合目標(biāo)標(biāo)群的的品位位和居居住要要求價(jià)位：：海上上春天天的價(jià)價(jià)位可可以為為中產(chǎn)產(chǎn)階層層所接接受1-3目標(biāo)消消費(fèi)者者分析析1-3-2、中中產(chǎn)階階層的的生活活形態(tài)態(tài)分析析1-3-2-1、什什么是是中產(chǎn)產(chǎn)階層層非體力力勞動動者，，主要要是三三資企企業(yè)及及小型型私營營企業(yè)業(yè)的管管理層層、金金融、、貿(mào)易易、傳傳媒、、演藝藝界、、高科科技、、咨詢詢服務(wù)務(wù)業(yè)等等行業(yè)業(yè)的從從業(yè)人人員，，即白領(lǐng)領(lǐng)階層層中的的精英英1-3目標(biāo)消消費(fèi)者者分析析1-3-2-2、中中產(chǎn)階階層的的特征征年收入入在80000元以以上的的核心心家庭庭社會地地位在在社會會權(quán)力力分布布的層層次中中處于于中間間位置置大學(xué)以以上學(xué)學(xué)歷相對其其它人人群，，中產(chǎn)產(chǎn)階層層當(dāng)中中歸國國留學(xué)學(xué)生和和前沿沿行業(yè)業(yè)從業(yè)業(yè)人員員占的的比例例最高高1-3目標(biāo)消消費(fèi)者者分析析馬斯洛洛心理理學(xué)需求層層次基本生生理需需求中產(chǎn)階階級已已基本實(shí)實(shí)現(xiàn)自我實(shí)現(xiàn)

自尊愛與歸屬安全生理需求心理需需求中產(chǎn)階階級夢夢想實(shí)實(shí)現(xiàn)1-3目標(biāo)消消費(fèi)者者分析析1-3-2-3、中中產(chǎn)階階層的的工作作態(tài)度度中產(chǎn)階階層相相對優(yōu)優(yōu)越的的生活活是以以超時(shí)時(shí)間工工作為為前提提，以以承擔(dān)擔(dān)更大大工作作壓力力及更更高工工作強(qiáng)強(qiáng)度為為代價(jià)價(jià)。。需要的的話，，可以每每天只只睡3個(gè)小小時(shí)，，其余余時(shí)間間用來來工作作，甚甚至可可以放放棄假假期1-3目標(biāo)消消費(fèi)者者分析析1-3-2-3、中中產(chǎn)階階層的的工作作態(tài)度度具有危危機(jī)感感、成成就感感雙重重感受受收入較較豐厚厚，有有事業(yè)業(yè)基礎(chǔ)礎(chǔ)擔(dān)心自自己落落入較較低階階層與新上上司難難相處處世界經(jīng)經(jīng)濟(jì)不不景氣氣時(shí)，，公司司裁員員新員工工對自自己職職位的的威脅脅——促促使他他們高高度敬敬業(yè)1-3目標(biāo)消消費(fèi)者者分析析1-3-2-4、中中產(chǎn)階階層的的憂慮慮和對對策憂慮：：對衰老老尤為為恐懼懼，不不論在在生理理、年年齡上上，還還是在在心理理、知知識上上對策：：加強(qiáng)個(gè)個(gè)人培培訓(xùn)、、交際際活躍躍、提提高生生活質(zhì)質(zhì)素是是中產(chǎn)產(chǎn)階層層為化化解生生存危危機(jī)感感而普普通采采用的的方式式1-3目標(biāo)消消費(fèi)者者分析析1-3-2-5、中中產(chǎn)階階層的的生活活方式式及態(tài)態(tài)度背景：：上海是是一個(gè)個(gè)特殊殊的城城市，，起起起落落落地發(fā)發(fā)展進(jìn)進(jìn)程中中，讓讓上海海人產(chǎn)產(chǎn)生普普遍的的社會會心理理———時(shí)代代復(fù)興興作為中中國民民族工工業(yè)、、進(jìn)步步思想想的搖搖籃，，“東東方明明珠””經(jīng)歷歷了相相當(dāng)長長一段段輝煌煌的年年代，，走在在全國國的最最前沿沿現(xiàn)代的的中國國百花花齊放放，上上海漸漸失往往日的的風(fēng)采采，近近幾年年，歷歷史的的機(jī)遇遇重新新給了了朝氣氣蓬勃勃的上上海人人1-3目標(biāo)消消費(fèi)者者分析析1-3-2-5、中中產(chǎn)階階層的的生活活方式式及態(tài)態(tài)度生活方式式：上海中產(chǎn)產(chǎn)之家，，對穿著著、飲食食的時(shí)尚尚潮流投投入相對對較多家庭理財(cái)財(cái)方面選選擇股票票較普遍遍，也選選擇風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)較小的的儲蓄和和購買保保險(xiǎn)選擇租房房比買房房更普遍遍，這和和上海好好房產(chǎn)價(jià)價(jià)格較高高有關(guān)1-3目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)者分析析1-3-2-5、中產(chǎn)產(chǎn)階層的的生活方方式及態(tài)態(tài)度生活態(tài)度度：追求享受受——““自己工工作那么么辛苦，，就應(yīng)該該享受好好一些””“享受多多一些，，享受好好一些””是他們們的人生生信條——努力力工作就就是為了了活得更更好1-3目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)者分析析1-3-2-6、中產(chǎn)產(chǎn)階層目目前熱衷衷于什么么消費(fèi)想方設(shè)法法于都市市化生活活之外體體驗(yàn)一種種更原始始、更本本能、更更單純的的生活，，成了現(xiàn)現(xiàn)代人、、尤其是是中產(chǎn)階階層中的的一種時(shí)時(shí)尚。國外、國國內(nèi)旅游游成為中中產(chǎn)階層層的又一一消費(fèi)熱熱點(diǎn)1-3目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)者分析析1-3-2-6、中產(chǎn)產(chǎn)階層目目前熱衷衷于什么么消費(fèi)雖然中產(chǎn)產(chǎn)階層中中的大部部分是租租房子住住，但畢畢竟不是是長久之之計(jì)；他他們期望望擁有自自己的物物業(yè)，真真正落地地生根。。這已成成為他們們儲蓄消消費(fèi)的最最大目標(biāo)標(biāo)與其花錢錢租房子子，不如如按揭供供樓銀行貸款款的條件件是最大大障礙1-2目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)者分析析1-3-2-6、中產(chǎn)產(chǎn)階層目目前熱衷衷于什么么消費(fèi)購買汽車車，擁有有自己的的交通工工具已成成為中產(chǎn)產(chǎn)階層的的一種時(shí)時(shí)尚消費(fèi)費(fèi)。一來來汽車可可以作為為交通工工具；二二來汽車車可以體體現(xiàn)個(gè)人人身份，，讓個(gè)性性化得到到更好的的發(fā)揮另一方面面，汽車車市場的的降價(jià)也也促使中中產(chǎn)階層層去購買買1-3目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)者分析析1-3-2-7、中產(chǎn)產(chǎn)階層目目前熱衷衷于什么么消費(fèi)酒吧是一一種更個(gè)個(gè)人化、、更講求求藝術(shù)品品位的消消費(fèi)場所所，它商商業(yè)但不不赤裸裸裸，合乎乎中產(chǎn)階階層追求求個(gè)性化化消費(fèi)的的心理（（與之相相類似的的有西餐餐廳、咖咖啡館））顯示自己己的身份份（顯得得有文化化修養(yǎng)，，有較豐豐厚收入入）舒緩工作作壓力（（在輕松松的環(huán)境境中舒展展身心））1-3目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)者分析析1-3-2-7、中產(chǎn)產(chǎn)階層目目前熱衷衷于什么么消費(fèi)因?yàn)楦邚?qiáng)強(qiáng)度的工工作和高高度的精精神壓力力，中產(chǎn)產(chǎn)階層的的人們意意識到必必須鍛煉煉身體進(jìn)健身房房成為越越來越多多的人的的一項(xiàng)生生活內(nèi)容容其它的運(yùn)運(yùn)動如：：保齡球球、網(wǎng)球球等深受受中產(chǎn)階階層的歡歡迎1-3-2-7、中產(chǎn)產(chǎn)階層目目前熱衷衷于什么么消費(fèi)上網(wǎng)已作作為一種種時(shí)髦的的生活方方式在中中產(chǎn)階層層中漸漸漸流行，，“你的的伊妹兒兒在找你你”已成成為一種種時(shí)尚互聯(lián)網(wǎng)是是當(dāng)今最最新的媒媒體中產(chǎn)階層層為謀求求自身素素質(zhì)的提提高，必必須盡快快地熟練練運(yùn)用互互聯(lián)網(wǎng)，，以免被被時(shí)代所所淘汰通過互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)接觸觸到的社社會層面面廣，適適合中產(chǎn)產(chǎn)階層交交際活躍躍的特點(diǎn)點(diǎn)1-3目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)者分析析中產(chǎn)階層層的主要要消費(fèi)趨趨向———房產(chǎn)、汽汽車、旅旅游1-3目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)者分析析1-3-2-8、中產(chǎn)產(chǎn)階層的的消費(fèi)觀觀消費(fèi)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)的積累累、受教教育程度度相對較較高決定定了中產(chǎn)產(chǎn)階層將將消費(fèi)帶帶入了理理智消費(fèi)費(fèi)的階段段，表現(xiàn)現(xiàn)在對自自己的需需要、個(gè)個(gè)人享受受的內(nèi)容容和層次次有比較較實(shí)際的的認(rèn)識，，而且消消費(fèi)的品品位越來來越具有有個(gè)人色色彩并切切合國際際潮流1-3目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)者分析析1-3-2-8、中產(chǎn)產(chǎn)階層的的消費(fèi)觀觀在消費(fèi)取取向上更更專注專專家的建建議，對對消費(fèi)品品的質(zhì)量量及服務(wù)務(wù)有更專專業(yè)化的的要求，，而且對對美感的的要求提提到了與與實(shí)用價(jià)價(jià)值相等等甚至更更高的地地步了1-3目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)者分析析1-3-2-8、中產(chǎn)產(chǎn)階層的的消費(fèi)觀觀由于生活活節(jié)奏的的加快以以及生活活壓力的的加大，，購物的的時(shí)間在在縮短，，消費(fèi)的的方式力力求簡化化?！偈呈车娘L(fēng)行行、電腦腦處理器器的不斷斷升級、、短發(fā)的的流行、、小禮服服取代大大禮服、、信用卡卡在這個(gè)個(gè)群體中中的普及及、電話話訂貨的的流行都都構(gòu)成了了他們消消費(fèi)模式式的特點(diǎn)點(diǎn)1-3目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)者分析析1-3-2-8、中產(chǎn)產(chǎn)階層的的消費(fèi)觀觀中產(chǎn)階層層的消費(fèi)費(fèi)類型屬屬于淡漠漠購物的的高檔消消費(fèi)型———這類類消費(fèi)群群并不喜喜歡逛街街購物，，一般的的逛街購購物讓他他們覺得得不自然然、不舒舒服，而而他們一一旦購物物，就會會選擇大大商場購購買有：：一定檔次次的名牌牌產(chǎn)品或或進(jìn)口產(chǎn)產(chǎn)品1-3目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)者分析析1-3-2-8、中產(chǎn)產(chǎn)階層的的消費(fèi)觀觀中產(chǎn)階層層——消費(fèi)時(shí)尚尚的發(fā)起起人從趕時(shí)髦髦進(jìn)入了了創(chuàng)造時(shí)時(shí)尚或追追求時(shí)尚尚的階段段，對市市場消費(fèi)費(fèi)的影響響力逐漸漸形成1-3目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)者分析析1-3-2-9、廣告告對中產(chǎn)產(chǎn)階層的的影響廣告及軟軟性的產(chǎn)產(chǎn)品宣傳傳文章對對中產(chǎn)階階層消費(fèi)費(fèi)行為是是不可低低估的。。廣告及及宣傳文文章所傳傳遞的某某些信息息如果能能與他們們對生活活的理解解產(chǎn)生共共鳴，或或其中有有尚不為為大多數(shù)數(shù)人知道道的獨(dú)到到價(jià)值，，他們也也會欣然然接受——生活活的真諦諦是什么么？1-3目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)者分析析1-3-2-9、廣告告對中產(chǎn)產(chǎn)階層的的影響高知名度度的專業(yè)業(yè)人士對對中產(chǎn)階階層的影影響力強(qiáng)強(qiáng)，往往往成為他他們的奮奮斗目標(biāo)標(biāo)或榜樣樣——張朝朝陽、王王志東………1-3目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)者分析析1-3-2-9、廣告告對中產(chǎn)產(chǎn)階層的的影響中產(chǎn)階層層追求的的是有個(gè)個(gè)性、有有形象、、有檔次次，需要要得到旁旁人的認(rèn)認(rèn)同——廣告告設(shè)計(jì)、、軟性文文章需要要突顯高高尚、典典雅的文文化風(fēng)格格，打動動他們的的心1-3目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)者分析析1-3-2-10、商商家怎樣樣影響中中產(chǎn)階層層中產(chǎn)階層層的種種種消費(fèi)行行為背后后隱藏著著許多文文化層面面的因素素，單純純地為滿滿足生理理需求或或說純物物質(zhì)化的的消費(fèi)模模式，對對中產(chǎn)階階層并不不構(gòu)成最最強(qiáng)的吸吸引力；；商家若若能將消消費(fèi)與精精神愉悅悅聯(lián)系在在一起，，就能較較容易地地打動中中產(chǎn)階層層的消費(fèi)費(fèi)者——對于于萬科海海上春天天：創(chuàng)造美好好環(huán)境，，迎合中中產(chǎn)階層層對生活活真諦的的追求1-3目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)者分析析1-4海上春天天SWOT分析Strength（優(yōu)勢）：：萬科集團(tuán)團(tuán)憑借品品牌和成成功進(jìn)駐駐上海開開發(fā)“優(yōu)優(yōu)詩美地地”、““華爾茲茲”的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)和良良好口碑碑，將吸吸引廣大大目標(biāo)消消費(fèi)者的的注目。。萬科海上上春天基基地距地地鐵一號號線莘莊莊站僅八八百米，，地鐵、、輕軌等等捷運(yùn)系系統(tǒng)加上上四通八八達(dá)的多多條快捷捷干道進(jìn)進(jìn)一步提提升了本本案的便便利度。。1-4海上春天天SWOT分析社區(qū)規(guī)模模較大，，住宅容容積率低低，建筑筑外觀美美式風(fēng)格格，簡潔潔明快，，屋頂和和陽臺的的精心處處理，更更顯陽光光、現(xiàn)代代之感，，符合價(jià)價(jià)格區(qū)間間內(nèi)人群群的審美美情趣。。社區(qū)硬件件規(guī)劃齊齊全，更更有委托托澳洲WOODSBAGOT公司精心心設(shè)計(jì)的的SHOPPINGMALL，使在區(qū)內(nèi)內(nèi)購物時(shí)時(shí)倍添娛娛樂、休休閑的氣氣氛。1-4海上春天天SWOT分析1-4海上春天天SWOT分析社區(qū)注重重生態(tài)環(huán)環(huán)保和整整治河流流，使區(qū)區(qū)內(nèi)風(fēng)景景更加優(yōu)優(yōu)美，湖湖濱與建建筑獨(dú)具具匠心的的組合，，并根據(jù)據(jù)地勢階階梯型規(guī)規(guī)劃，形形成舒適適怡人的的外部空空間環(huán)境境。萬科海上上春天項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃和開發(fā)發(fā)節(jié)奏合合理，擁擁有一批批專業(yè)、、敬業(yè)的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)及及銷售人人員，是是本案成成功開發(fā)發(fā)的基石石。Weakness（劣勢）：：本案地理理位置相相對城市市中心較較偏遠(yuǎn)。。本案所處處區(qū)域?yàn)闉楣I(yè)新新區(qū)，整整體環(huán)境境不理想想。本區(qū)自身身消化能能力有限限，必須須吸引徐徐匯區(qū)和和地鐵沿沿線目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)人人群。由于有關(guān)關(guān)部門和和政策的的某些干干預(yù)，本本案較難難完全整整合資源源，達(dá)到到盡善盡盡美，如如：社區(qū)區(qū)內(nèi)部分分街道以以由政府府命名。。1-4海上春天天SWOT分析Opportunity（（機(jī)會）：：2000年上半半年，我我國宏觀觀經(jīng)濟(jì)出出現(xiàn)重大大轉(zhuǎn)機(jī)，，國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)扭轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)連年增增幅下降降的局勢勢，可望望改變經(jīng)經(jīng)濟(jì)列車車逐年減減速的態(tài)態(tài)勢，為為房地產(chǎn)產(chǎn)持續(xù)升升溫奠定定了基礎(chǔ)礎(chǔ)。隨著國家家住房制制度改革革的逐步步深入，，購房融融資手段段日趨多多樣化，，市民購購房意識識正逐步步加強(qiáng)，，個(gè)人購購房行為為開始穩(wěn)穩(wěn)定，形成新的的住宅消消費(fèi)觀念念，且出出現(xiàn)升值值保值的的新投資資趨勢。。1-4海上春天天SWOT分析2000年第三季季度，上上海房地地產(chǎn)市場場出現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)勁回升升，商品品房銷售售及存量量房交易易量創(chuàng)出出歷史新新高?！笆迤谄陂g”，，日新月月異的軌軌道交通通和環(huán)境境建設(shè)，，也將對對本市住住宅消費(fèi)費(fèi)起到了了積極拉拉動作用用。市場已吹吹起“海海派”風(fēng)風(fēng)。所謂謂“海派派”風(fēng)指指的是以以“新古古典主義義”“北北美風(fēng)情情”為主主的崇尚尚簡約、、清新和和現(xiàn)代化化同時(shí)融融入上海海地方特特色的一一種建筑筑風(fēng)格。。萬科海海上春天天建筑風(fēng)風(fēng)格正屬屬于此一一類型。。1-4海上春天天SWOT分析1-4海上春天天SWOT分析莘莊區(qū)因因地鐵效效應(yīng)、市市政設(shè)施施和環(huán)境境改善，，是房地地產(chǎn)市場場新的亮亮點(diǎn)。房地產(chǎn)界界的同質(zhì)質(zhì)化現(xiàn)象象，缺乏乏形象占占位或不不到位，，使海上上春天可可以從容容把握樓樓盤差異異化定位位的先機(jī)機(jī)。上海房地地產(chǎn)廣告告普遍還還停留在在表現(xiàn)硬硬件的““就產(chǎn)品品賣產(chǎn)品品”的階階段，而而萬科海海上春天天賣的是是生活，，也是上上海獨(dú)特特的人文文觀點(diǎn)。。Threat（（問題）：：加入WTO后，企業(yè)尚缺乏與大大舉進(jìn)入入的外資資房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭爭市場的的實(shí)力。。上海房地地產(chǎn)界，，樓市存存在大量量同質(zhì)化化樓盤，，與萬科科海上春春天品質(zhì)質(zhì)較接近近的樓盤盤也不少少，但具具有自身身鮮明的的品牌個(gè)個(gè)性的不不多。1-4海上春天天SWOT分析1-5結(jié)論及相相關(guān)建議議1-5結(jié)論及相相關(guān)建議議1-5-1、樓市的同同質(zhì)化為為海上春春天創(chuàng)造造了差異異化定位位的先天天條件1-5結(jié)論及相相關(guān)建議議1-5-2、從人文角角度考慮慮，復(fù)興興意識是是當(dāng)代上上海人潛潛在的心心聲1-5結(jié)論及相相關(guān)建議議1-5-3、建立新概概念社區(qū)區(qū)，賣觀觀念，賣賣生活的的策略定定位將使使本案形形象個(gè)性性獨(dú)樹一一幟9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。22:35:0122:35:0122:351/5/202310:35:01PM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。1月月-2322:35:0122:35Jan-2305-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。22:35:0122:35:0122:35Thursday,January5,202313、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。1月-231月-2322:35:0122:35:01January5,202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。05一一月202310:35:01下下午22:35:011月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月2310:35下下午1月-2322:35January5,202316、行動動出成成果，，工作作出