房地產(chǎn)估價(jià)師考試－房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理模擬試題

2005年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理模擬試題(2)

一、單選[共20題，每題1分，總計(jì)20分]

1、房地產(chǎn)投資具有保值、增值性，源于房地產(chǎn)本身的（）。

A．多樣性

B．固定性

C．稀缺性

D．體積大，消耗材料多

2、下列各項(xiàng)中導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上升的原因是（）。

A．有效需求減少

B．土地供應(yīng)減少

C．開(kāi)發(fā)成本下降

D．競(jìng)爭(zhēng)

3、根據(jù)各地房地產(chǎn)收益率水平，同類(lèi)型的物業(yè)都存在一個(gè)適當(dāng)租金售價(jià)比例，一般情況下，住宅的售價(jià)大約相當(dāng)于（）的租金。

A．5年

B．50個(gè)月

C．100個(gè)月

D．10個(gè)月

4、建筑容積率是項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與（）之比。

A．規(guī)劃建設(shè)用地面積

B．居住區(qū)總用地面積

C．居住建筑用地面積

D．獲取土地使用權(quán)面積

5、某開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目，部分材料與配套設(shè)備需要進(jìn)口，此時(shí)宜采用（）。

A．固定單價(jià)合同

B．成本加酬金合同

C．包工包料合同

D．包工部分包料合同

6、監(jiān)理工程師4月18日收到承包人提交的工期延期申請(qǐng)，按規(guī)定14天內(nèi)予以確認(rèn)，否則超過(guò)（）不予確認(rèn)，也不提出修改意見(jiàn)，視為同意工期順延。

A．5月1日24時(shí)

B．5月2日24時(shí)

C．5月3日24時(shí)

D．5月4日24時(shí)

7、以固定價(jià)格合同發(fā)包的工程項(xiàng)目，其管理人員的工作主要集中在（）。

A．質(zhì)量控制和成本控制

B．質(zhì)量控制和進(jìn)度控制

C．進(jìn)度控制和成本控制

D．質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、成本控制

8、售樓書(shū)、標(biāo)志圖形屬于市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)促銷(xiāo)組合中的（）。

A．直銷(xiāo)

B．廣告

C．銷(xiāo)售促進(jìn)

D．公關(guān)與宣傳

9、目標(biāo)定價(jià)法所確定的單位價(jià)格為（）。

A．單位價(jià)格＝單位成本＋資本投資額×目標(biāo)收益率÷銷(xiāo)售量

B．單位價(jià)格＝單位成本＋資本投資額÷銷(xiāo)售量

C．單位價(jià)格＝單位成本×(1＋月標(biāo)利潤(rùn)率)÷(1－稅率)

D．單位價(jià)格＝單位成本×(1＋月標(biāo)利潤(rùn)率)×(1－稅率)

10、建設(shè)投資估算精度上±10%，所需費(fèi)用小型項(xiàng)目約占投資的1.0%～3.0%，大型復(fù)雜工程約占投資的0.20～1.00的階段屬于（）。

A．投資機(jī)會(huì)研究

B．項(xiàng)目評(píng)估

C．初步可行性研究

D．詳細(xì)可行性研究

11、某項(xiàng)目已投入800萬(wàn)元取得土地使用權(quán)，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建設(shè)投資需1600萬(wàn)元，則今后項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)資金投入（）以上，才可辦理全部商品房預(yù)售許可證。

A．200萬(wàn)元

B．400萬(wàn)元

C．480萬(wàn)元

D．600萬(wàn)元

12、個(gè)人住房抵押貸款屬于（）。

A．權(quán)益融資

B．債務(wù)融資

C．直接融資

D．間接融資

13、判斷物業(yè)代理公司已往的業(yè)績(jī)，關(guān)鍵要看其（）。

A．共代理了多少個(gè)項(xiàng)目

B．代理成交額有多少

C．人員素質(zhì)

D．代理的成功率有多大

14、評(píng)價(jià)融資方案的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行融資成本等級(jí)劃分是根據(jù)（）關(guān)系狀況確定的。

A．直接融資成本和間接融資成本

B．綜合融資成本和融資總額

C．綜合融資成本費(fèi)用和投資收益率

D．綜合融資成本費(fèi)用與融資貸款率

15、如果降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的配套費(fèi)用，則會(huì)使商品房的供應(yīng)（）。

A．增加

B．減少

C．不變

D．大幅度減少

16、以下哪種因素不是導(dǎo)致商品住宅供給變化的主要因素（）。

A．開(kāi)發(fā)成本的變化

B．收入的變化

C．價(jià)格的變化

D．開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期17、長(zhǎng)期利率下調(diào)、預(yù)期房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)降低會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資需求的（）。

A．上升

B．下降

C．不變

D．不確定

18、概算指標(biāo)法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計(jì)算整個(gè)工程費(fèi)用常用的估算公式為（）。

A．直接費(fèi)：每平方米造價(jià)指標(biāo)×建筑面積主要材料消耗量：每平方米材料消耗量指標(biāo)×建筑面積

B．直接費(fèi)：每平方米造價(jià)指標(biāo)×建筑面積

C．主要材料消耗量：每平方米材料消耗量指標(biāo)×建筑面積

D．間接費(fèi)：每平方米造價(jià)指標(biāo)×建筑面積直接材料消耗量：每平方米材料消耗量指標(biāo)×建筑面積

19、金融是（）。

A．“貨幣資金的融通”的簡(jiǎn)稱(chēng)，是以政府等機(jī)構(gòu)為中心的信用活動(dòng)以及在信用基礎(chǔ)上組織起來(lái)的貨幣流通

B．“現(xiàn)金融通”的簡(jiǎn)稱(chēng)，是以銀行等金融機(jī)構(gòu)為中心的信用活動(dòng)以及在信用基礎(chǔ)上組織起來(lái)的貨幣流通

C．“貨幣資金融通”的簡(jiǎn)稱(chēng)，是指以銀行等金融機(jī)構(gòu)為中心的信用活動(dòng)以及在信用基礎(chǔ)上組織起來(lái)的貨幣流通

D．“貨幣資金融通”的簡(jiǎn)稱(chēng)，是指以銀行等金融機(jī)構(gòu)為中心的市場(chǎng)活動(dòng)以及在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上組織起來(lái)的貨幣流通

20、下列利息支出中，應(yīng)予以資本化的是（）。

A．為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的長(zhǎng)期借款利息

B．為對(duì)外投資而發(fā)生的借款利息支出

C．籌建期間發(fā)生的長(zhǎng)期借款利息支出

D．清算期間發(fā)生的長(zhǎng)期借款利息支出

二、判斷[共20題，每題1分，總計(jì)20分]

21、一般來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)所包括的地域范圍越大，其研究的深度越深，研究成果對(duì)房地產(chǎn)投資者的實(shí)際意義越大。（）

22、公開(kāi)招標(biāo)使開(kāi)發(fā)商有較大的選擇范圍，開(kāi)發(fā)商可以在眾多的投標(biāo)者中間選擇報(bào)價(jià)合理、工期短、信譽(yù)良好的承包商。因此，所有項(xiàng)目都應(yīng)采用公開(kāi)招標(biāo)。（）

23、單價(jià)合同中所用單價(jià)既包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)械使用費(fèi)，還包括按一定百分比分?jǐn)偟墓芾碣M(fèi)和利潤(rùn)。（）

24、在采用總包合同時(shí)，一般情況下，開(kāi)發(fā)商只與總承包商直接聯(lián)系，而與各分包商不發(fā)生直接聯(lián)系。但對(duì)于開(kāi)發(fā)商指定的分包商，可直接加以控制。（）

25、建設(shè)工程施工的分包也需經(jīng)開(kāi)發(fā)商同意，分包人應(yīng)由開(kāi)發(fā)商指定。（）

26、成本加成定價(jià)法中加成的含義就是一定比例的管理費(fèi)和利潤(rùn)。（）

27、認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法是指房地產(chǎn)商根據(jù)自己對(duì)物業(yè)的認(rèn)知價(jià)值來(lái)制定價(jià)格。（）

28、聲望定價(jià)和尾數(shù)定價(jià)策略主要是定位于高收入階層的。（）

29、開(kāi)發(fā)商適時(shí)提價(jià)，可能會(huì)加快銷(xiāo)售進(jìn)度。（）

30、房地產(chǎn)全過(guò)程營(yíng)銷(xiāo)是貫穿于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的選址、設(shè)計(jì)、投資、建造及銷(xiāo)售整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程的銷(xiāo)售促進(jìn)。（）

31、受人們對(duì)客觀(guān)世界認(rèn)識(shí)程度限制，可行性研究具有相當(dāng)程度的不確定性，因而它只能作為投資決策的參考。（）

32、主要承租人的類(lèi)型決定了每一零售商業(yè)物業(yè)最好的承租人組合形式。（）

33、保留金應(yīng)當(dāng)在工程預(yù)付款中扣除，在缺陷責(zé)任期后，全部退還給承包商。（）

34、如果承包商未對(duì)其在工程中所雇傭的工人辦理人身保險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商可以代其投保，但在支付工程進(jìn)度款時(shí)，將扣除該筆保險(xiǎn)費(fèi)。（）

35、對(duì)舊城區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商一般希望提高建筑容積率，以增加樓面面積、提高樓面地價(jià)。（）

36、市場(chǎng)上不可能有兩宗安全相同的房地產(chǎn)，其產(chǎn)品不可能做到標(biāo)準(zhǔn)化。（）

37、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的主要社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量包括：①金融業(yè)的發(fā)展；②信息、通訊技術(shù)水平的提高；③生產(chǎn)方式和工作方式的改善；④人文環(huán)境的變化；⑤自然環(huán)境的變化；⑥政治制度的變遷等方面。（）

38、新城區(qū)往往適于開(kāi)發(fā)商業(yè)中心，寫(xiě)字樓、餐飲及娛樂(lè)用房。（）

39、一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)代理負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)宣傳和租售業(yè)務(wù)。（）

40、成本定價(jià)法忽視了當(dāng)前的需求、購(gòu)買(mǎi)者的預(yù)期價(jià)值以及競(jìng)爭(zhēng)者狀況。（）

三、多選[共15題，每題2分，總計(jì)30分]

41、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要程序可分為（）步驟。

A．投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析

B．前期工作階段

C．建設(shè)階段

D．租售階段

42、按常規(guī)公開(kāi)招標(biāo)項(xiàng)目應(yīng)授標(biāo)給最低報(bào)價(jià)者，除非最低標(biāo)價(jià)是（）的。

A．不合理

B．外地承包商提交

C．根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)

D．開(kāi)發(fā)商有懷疑的承包商提交

43、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)估中的敏感性分析，是分析和預(yù)測(cè)項(xiàng)目的主要指標(biāo)如（）等對(duì)主要變動(dòng)因素變化而發(fā)生變化的敏感程度。

A．總投資與資金籌措表

B．財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

C．財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

D．投資回收期

44、開(kāi)發(fā)商對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)售，其主要目的是（）。

A．降低或轉(zhuǎn)移投資風(fēng)險(xiǎn)

B．樹(shù)立公司良好形象

C．延長(zhǎng)銷(xiāo)售期，加強(qiáng)公眾印象

D．籌措項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金

45、抵押率的確定受（）等因素的影響。

A．抵押物的流動(dòng)性

B．貸款期限長(zhǎng)短

C．通貨膨脹預(yù)期

D．抵押物所處的市場(chǎng)條件

46、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的不確定分析包括（）。

A．蒙特卡羅法

B．盈虧平衡分析

C．敏感性分析

D．風(fēng)險(xiǎn)分析

47、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的主要社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量包括。（）。

A．生產(chǎn)方式和工作方式

B．人文環(huán)境的變化

C．信息、通訊技術(shù)水平的提高

D．自然環(huán)境的變化

48、如果項(xiàng)目具備（）條件，金融機(jī)構(gòu)可能會(huì)放寬其評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。

A．開(kāi)發(fā)商已獲得了項(xiàng)目用地的土地使用權(quán)

B．有充分的證據(jù)證明，項(xiàng)目確實(shí)可以順利出租或出售出去

C．開(kāi)發(fā)商具有良好的信譽(yù)

D．開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備進(jìn)一步投入自有資金用于項(xiàng)目建設(shè)

49、外墻裝飾材料是用于（）等建筑物全部外露的外部結(jié)構(gòu)裝飾的材料。

A．外墻

B．踢腳

C．陽(yáng)臺(tái)

D．隔墻

50、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資方向選擇的影響表現(xiàn)在（）。

A．令投資者根據(jù)不同類(lèi)型房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的大小、確定其合理的投資收益水平

B．使其盡可能回避，控制或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)

C．迫使投資者改變投資方向

D．確定投資金的多少

E．確定房地產(chǎn)的回收資金

51、一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要程序有（）步驟。

A．投資機(jī)會(huì)尋找和篩選

B．可行性研究

C．獲取土地所有權(quán)和使用權(quán)

D．規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批

E．簽署有關(guān)合作協(xié)議、施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)及物業(yè)管理

52、土地的經(jīng)濟(jì)特性有（）。

A．供給的廣泛性

B．可壟斷性

C．土地利用多方向性

D．效益級(jí)差異

E．土地利用的單向性

53、關(guān)于投資估算的表述正確的是（）。

A．他通過(guò)編制估算文件對(duì)擬建項(xiàng)目所需投資先測(cè)算

B．他通過(guò)編制估算文件對(duì)已建設(shè)項(xiàng)目所需投資先測(cè)算

C．其估算內(nèi)容包括從籌建直接到竣工投產(chǎn)所需兩部分

D．他包括固定投資估算和鋪底流動(dòng)資金估算兩部分

E．他只包括固定資產(chǎn)投資估算

54、寫(xiě)字樓租金的確定應(yīng)考慮的因素有（）。

A．計(jì)算可出租或可使用面積

B．基礎(chǔ)租金與市場(chǎng)租金

C．出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修

D．競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的租金情況

E．客戶(hù)的承受能力

55、影響現(xiàn)金流量的因素有（）。

A．用現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)5個(gè)月到期的債券

B．商業(yè)匯票貼現(xiàn)

C．用存貨抵償債務(wù)

D．賒銷(xiāo)商品

E．A、B、C、D均不正確

四、計(jì)算[共3題，每題10分，總計(jì)30分]

56、某企業(yè)擬向銀行貸款1500萬(wàn)元，借用5年后一次還清，甲銀行貸款利率為17%，按年單利計(jì)息；乙銀行貸款年利率16%，按月復(fù)利計(jì)息，問(wèn)企業(yè)向哪家銀行貸款較經(jīng)濟(jì)？

57、某投資者以400萬(wàn)元購(gòu)入一寫(xiě)字樓物業(yè)20年的使用權(quán)用于出租經(jīng)營(yíng)，已知該投資者的目標(biāo)收益率為18%，預(yù)計(jì)未來(lái)20年內(nèi)的年租金上漲率為5%，問(wèn)該寫(xiě)字樓于第八年的凈租金收入為多少時(shí)，方能滿(mǎn)足投資者收益目標(biāo)的要求？

58、某開(kāi)發(fā)商以6000萬(wàn)元購(gòu)置了一宗商住用地50年的使用權(quán)。該宗地的規(guī)劃建設(shè)用地面積為4500m2，容積率為7.5，建筑密度為65O，建筑層數(shù)共20層，從-2～+3層建筑面積均相等。地下兩層中，-1層為車(chē)庫(kù)，有供出售的95個(gè)車(chē)位，-2層為人防和技術(shù)設(shè)備用房（不可出售h地上3層裙房為用于出租的商業(yè)用房，地上4-18層為用于出售的標(biāo)準(zhǔn)層住宅。預(yù)計(jì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期為3.5年（其中準(zhǔn)備期為12個(gè)月，建設(shè)周期為24個(gè)月，銷(xiāo)售周期為6個(gè)月）；平均建造成本為3500元/m2，專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用和管理費(fèi)用分別為建造成本的8%和5%；地價(jià)款在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期一次投入，建造成本、專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用和管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入；該項(xiàng)目建成后，住宅的市場(chǎng)售價(jià)為8000元/m2，商業(yè)用房年凈租金收入為2000元/m2，停車(chē)位售價(jià)為12萬(wàn)元/個(gè)；銷(xiāo)售費(fèi)用和銷(xiāo)售稅金分別為總銷(xiāo)售收入的2.5%和6.0%。開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款利率為7.5%，同檔次商業(yè)用房的凈租金收入乘數(shù)門(mén)年凈租金收入與物業(yè)資本價(jià)值之比）為5.5。試計(jì)算該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率。

答案：

第1題

試題答案：C

第2題

試題答案：B

第3題

試題答案：C

第4題

試題答案：A

第5題

試題答案：D

第6題

試題答案：C

第7題

試題答案：B第8題

試題答案：B

第9題

試題答案：A

第10題

試題答案：D

第11題

試題答案：B

試題解析：

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)資金投入的數(shù)額（不含土地費(fèi)用）應(yīng)達(dá)到或超過(guò)地上物預(yù)計(jì)總投資的25%以后，方可獲得政府房地產(chǎn)管理部門(mén)頒發(fā)的預(yù)售許可證，即1600×25%=400（萬(wàn)元）。

第12題

試題答案：B

第13題

試題答案：D

第14題

試題答案：D

第15題

試題答案：A

第16題

試題答案：B

第17題

試題答案：A

第18題

試題答案：A

第19題

試題答案：C

第20題

試題答案：C

試題解析：

ABD三項(xiàng)均不需予以資本化。

第21題

試題答案：錯(cuò)誤

第22題

試題答案：錯(cuò)誤

試題解析：

公開(kāi)招標(biāo)也存在工作量大、招標(biāo)費(fèi)用高、經(jīng)歷時(shí)間長(zhǎng)的缺點(diǎn)。

第23題

試題答案：正確

第24題

試題答案：錯(cuò)誤

試題解析：

對(duì)于開(kāi)發(fā)商指定的分包商，也要由總包控制。第25題

試題答案：錯(cuò)誤

試題解析：

分包人可由開(kāi)發(fā)商指定或由總包自行選擇。

第26題

試題答案：錯(cuò)誤

試題解析：

成本加成定價(jià)法中的加成是指一定比例的利潤(rùn)。

第27題

試題答案：錯(cuò)誤

試題解析：

認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法是房地產(chǎn)商根據(jù)購(gòu)買(mǎi)者對(duì)物業(yè)的認(rèn)知價(jià)值來(lái)制定價(jià)格的一種方法。

第28題

試題答案：錯(cuò)誤

試題解析：

尾數(shù)定價(jià)是想樹(shù)立低價(jià)格形象，不是定位于高收人階層的。

第29題

試題答案：正確

第30題

試題答案：錯(cuò)誤

試題解析：

全過(guò)程營(yíng)銷(xiāo)還涉及物業(yè)管理階段的工作。

第31題

試題答案：錯(cuò)誤

試題解析：

本身是具有不確定性，但對(duì)不確定因素進(jìn)行分析，在此基礎(chǔ)上把握不確定性，從而作為決策的依據(jù)。

第32題

試題答案：正確

第33題

試題答案：錯(cuò)誤

第34題

試題答案：正確

第35題

試題答案：錯(cuò)誤

第36題

試題答案：正確

第37題

試題答案：正確

第38題

試題答案：錯(cuò)誤

試題解析：

新城區(qū)位置遠(yuǎn)離市區(qū)，環(huán)境幽靜舒適，空氣清新潔靜，四周寬敞空曠而適合建筑高級(jí)住宅和公寓。

第39題

試題答案：正確

第40題

試題答案：正確

第41題

試題答案：ABCD

第42題

試題答案：AC

第43題

試題答案：BCD

第44題

試題答案：AD

第45題

試題答案：ABCD

第46題

試題答案：BCD

第47題

試題答案：ABCD

第48題

試題答案：ABD

第49題

試題答案：AC

第50題

試題答案：AB

第51題

試題答案：ABDE

試題解析：

不包括獲得土地所有權(quán)，故C項(xiàng)錯(cuò)誤。

第52題

試題答案：BCD

第53題

試題答案：AB

第54題

試題答案：ABC

第55題

試題答案：AB

第56題

試題解析：

甲銀行貸款