資產(chǎn)評(píng)估師考試《資產(chǎn)評(píng)估》知識(shí)直接比較法

本文格式為Word版，下載可任意編輯——資產(chǎn)評(píng)估師考試《資產(chǎn)評(píng)估》知識(shí)直接比較法資產(chǎn)評(píng)估師考試《資產(chǎn)評(píng)估》學(xué)識(shí)：直接對(duì)比法

導(dǎo)語(yǔ)：直接對(duì)比修正一般是以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的區(qū)域因素與個(gè)別因素為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例房地產(chǎn)的各項(xiàng)因素與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的因素舉行對(duì)比，并逐項(xiàng)打分。

一向接對(duì)比法

1.根本原理：

利用參照物的交易價(jià)格，以評(píng)估對(duì)象的某一或者若干根本特征與參照物的同一及若干根本特征舉行對(duì)比，得到兩者的根本特征修正系數(shù)或根本特征差額，在參照物交易價(jià)格的根基上舉行修正從而得到評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。

2.優(yōu)點(diǎn)：

該方法直觀干脆，便于操作。

適用條件：

對(duì)可比性要求對(duì)比高，參照物與評(píng)估對(duì)象之間達(dá)成一致或者根本一致的程度，或者二者的差異主要表達(dá)在某一或多個(gè)明顯的因素上。

3.根本計(jì)算公式為：

1假設(shè)參照物與被評(píng)估對(duì)象可比因素完全一致

評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物合理成交價(jià)格

2參照物與被評(píng)估對(duì)象只有一個(gè)可比因素不一致

公式

①評(píng)估對(duì)象價(jià)值

=參照物成交價(jià)格評(píng)估對(duì)象可比因素特征值參照物可比因素特征值

②

③評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物成交價(jià)格修正系數(shù)

原理

本思路事實(shí)上認(rèn)可，參照物和評(píng)估對(duì)象的價(jià)值之間受某一特征或者因素的影響，而且成正比關(guān)系。

3參照物與被評(píng)估對(duì)象有n個(gè)可比因素不一致。

①方法一：

公式

評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物成交價(jià)格修正系數(shù)1修正系數(shù)2修正系數(shù)n

這里修正系數(shù)的計(jì)算公示

原理：

各個(gè)可比因素對(duì)參照物和評(píng)估對(duì)象的價(jià)值影響成正比關(guān)系，多個(gè)可比因素對(duì)價(jià)值的影響成累計(jì)連乘效應(yīng)

②方法二：

公式

評(píng)估對(duì)象價(jià)值

=參照物成交價(jià)格根本特征差額1根本特征差額2根本特征差額n

原理：

分析各個(gè)可比因素不同導(dǎo)致參照物價(jià)格相對(duì)于被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)格差額，然后以參照物成交價(jià)格為根基，調(diào)整各個(gè)差額的影響，得到被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。

4.直接對(duì)比法的根本方法僅僅一個(gè)可比因素不一致或者完全一致

直接對(duì)比法主要包括但不限于以下評(píng)估方法：

1現(xiàn)行市價(jià)法[參照物與評(píng)估對(duì)象完全一致]

當(dāng)評(píng)估對(duì)象本身具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格或與評(píng)估對(duì)象根本一致的參照物具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)候，可以直接利用評(píng)估對(duì)象或參照物在評(píng)估基準(zhǔn)日的`現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為評(píng)估對(duì)象的評(píng)估價(jià)值。

2市價(jià)折扣法

①原理

以參照物成交價(jià)格為根基，考慮到評(píng)估對(duì)象在銷售條件、銷售時(shí)限等方面的不利因素，憑評(píng)估人員的閱歷或有關(guān)部門的規(guī)定，設(shè)定一個(gè)價(jià)格折扣率來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。

②數(shù)學(xué)式表達(dá)

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格1-價(jià)格折扣率2-3

3功能價(jià)值類比法

①定義：

以參照物的成交價(jià)格為根基，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象之間的功能差異舉行調(diào)整來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。

換句話說(shuō)：功能指的是生產(chǎn)才能，生產(chǎn)才能越大，那么價(jià)值就越大

②分類

根據(jù)資產(chǎn)的功能與其價(jià)值之間的關(guān)系可分為線性關(guān)系和指數(shù)關(guān)系兩種處境：

Ⅰ、資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈線性關(guān)系的處境，通常被稱作生產(chǎn)才能比例法

數(shù)學(xué)表達(dá)式一般表述為：

所以：被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格

Ⅱ、資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的處境，通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法

數(shù)學(xué)表達(dá)式一般表述為：

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)才能/參照物生產(chǎn)才能^x2-5

4價(jià)格指數(shù)法物價(jià)指數(shù)法

①定義

價(jià)格指數(shù)法是以參照物價(jià)格為根基，考慮參照物的成交時(shí)間與評(píng)估對(duì)象的評(píng)估基準(zhǔn)日之間的時(shí)間間隔對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響，利用價(jià)格指數(shù)調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。

②物價(jià)價(jià)格指數(shù)的各種表述方法

Ⅰ、定基物價(jià)指數(shù)：

是以固定時(shí)期為基期的指數(shù)，通常用百分比來(lái)表示。以100%為根基，當(dāng)物價(jià)指數(shù)大于100%，說(shuō)明物價(jià)上漲;物價(jià)指數(shù)在100%以下，說(shuō)明物價(jià)下跌。例如某類設(shè)備的定基物價(jià)指數(shù)計(jì)算過(guò)程如下，經(jīng)過(guò)統(tǒng)計(jì)得到了其次列的該類設(shè)備的市價(jià)平均價(jià)格。實(shí)際運(yùn)用中往往省略百分號(hào)。

年份該類設(shè)備實(shí)際均價(jià)定基物價(jià)指數(shù)

=當(dāng)年實(shí)際物價(jià)/基年物價(jià)定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)

=當(dāng)年實(shí)際物價(jià)-基年物價(jià)/基年物價(jià)

1999基年50100%

200051.5103%=51.5/50*100%3%=51.5-50/50*100%

202253106%=53/50*100%6%=53-50/50*100%

202254108%=54/50*100%8%=54-50/50*100%

202255110%=55/50*100%10%=55-50/50*100%

202256112%=56/50*100%12%=56-50/50*100%

202257.5115%=57.5/50*100%15%=57.5-50/50*100%

Ⅱ、定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)與定基價(jià)格指數(shù)的關(guān)系

某年的定基價(jià)格指數(shù)=1+該年的定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)

Ⅲ、物價(jià)指數(shù)與定基價(jià)格指數(shù)關(guān)系

譬如上表中，2022年相對(duì)于2022年的價(jià)格指數(shù)=112/106=105.66%

Ⅳ、物價(jià)變動(dòng)指數(shù)與物價(jià)指數(shù)關(guān)系

物價(jià)指數(shù)=1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù)

譬如上表中，2022年相對(duì)于2022年的價(jià)格變動(dòng)指數(shù)=112/106-1=5.66%

Ⅴ、環(huán)比物價(jià)指數(shù)：

本年的定基物價(jià)指數(shù)與上年定基物價(jià)指數(shù)的商

Ⅵ、環(huán)比物價(jià)變動(dòng)指數(shù)記做a1，a2，an教材36頁(yè)公式2-6-2和57頁(yè)

本年的定基物價(jià)指數(shù)比上年定基物價(jià)高出的片面與上年定基物價(jià)指數(shù)的商

環(huán)比物價(jià)指數(shù)=1+環(huán)比物價(jià)變動(dòng)指數(shù)

年份定基物價(jià)指數(shù)%環(huán)比物價(jià)指數(shù)%環(huán)比變動(dòng)物價(jià)指數(shù)

1999100

2000103103=103/1003%=103-100/100

2022106102.9=106/1032.91%=106-103/103

2022108101.9=108/1061.89%=108-106/106

2022110101.9=110/1081.85%=110-108/108

2022112101.8=112/1101.82%=112-110/110

2022115102.7=115/1122.68%=115-112/112

③價(jià)格指數(shù)法在評(píng)估中運(yùn)用的計(jì)算公式為：

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格2-7-1

=參照物成交價(jià)格2-6-1

=參照物成交價(jià)格價(jià)格指數(shù)27

=參照物成交價(jià)格1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù)26

=參照物成交價(jià)格2-7-24-3

=參照物成交價(jià)格1+a11+a21+an2-6-2

④適用條件

評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅僅有時(shí)間因素存在差異的處境，且時(shí)間差異不能過(guò)長(zhǎng)。

5成新率價(jià)作風(fēng)整法。

①原理：

參照物的成交價(jià)格為根基，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象新舊程度上的差異，通過(guò)成新率調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。

②計(jì)算公式為：

資產(chǎn)的成新率

=資產(chǎn)的尚可使用年限/資產(chǎn)的已使用年限+資產(chǎn)的尚可使用年限100%

5.直接對(duì)比法使用頻率高的方法

1市場(chǎng)售價(jià)類比法一個(gè)以上可比因素不一致

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)+功能差異值+時(shí)間差異值++交易處境差異值2-9

=參照物售價(jià)功能差異修正系數(shù)時(shí)間差異修正系數(shù)2-10

2價(jià)值比率法

這里介紹兩種簡(jiǎn)樸的價(jià)值比率：

①本金市價(jià)法

根本原理

以評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理本金為根基，利用參照物的本金市價(jià)比率來(lái)估算對(duì)象的價(jià)值的方法。

計(jì)算公式

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值

=評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理本金參照物成交價(jià)格參照物現(xiàn)行合理本金2-11

更加留神：公式中的計(jì)算基數(shù)是被評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理本金，假