地下車位銷售方案

98989地下車位銷售方案目前淮濱縣市場(chǎng)除本項(xiàng)目外暫無(wú)同類型物業(yè)銷售， 無(wú)法提供車位銷售的較為全面的市場(chǎng)依據(jù)，因此本項(xiàng)目車位銷售將參照其他城市車位銷售方式。一、 營(yíng)銷背景、從淮濱縣房產(chǎn)市場(chǎng)車位整體配比及銷售情況看，市場(chǎng)上車位需求量相對(duì)較少。從項(xiàng)目車位配比來(lái)看， 淮濱縣房產(chǎn)項(xiàng)目中， 本項(xiàng)目是目前唯一有車位銷售的項(xiàng)目，以淮濱縣市場(chǎng)的消費(fèi)能力及消費(fèi)習(xí)慣看， 車位走入尋常百姓家仍然需要一段時(shí)間，所以說(shuō)在一定時(shí)期內(nèi)淮濱縣市場(chǎng)車位需求量依然走低。、以項(xiàng)目前期市場(chǎng)作為參照物，從消費(fèi)能力及投資心理來(lái)看，大多數(shù)消費(fèi)者對(duì)車位物業(yè)的需求空間并不明顯。從同格機(jī)構(gòu)對(duì)淮濱市場(chǎng)車位需求量的調(diào)查結(jié)果看， 隨機(jī)抽取的有車一族的消費(fèi)者，約60％的人表示不會(huì)考慮購(gòu)買車位， 約40％的人表示將會(huì)考慮購(gòu)買車位，購(gòu)買動(dòng)機(jī)均為節(jié)省使用成本或現(xiàn)在價(jià)格較低， 先選個(gè)好位置； 隨機(jī)抽取部分無(wú)車的項(xiàng)目業(yè)主，基于消費(fèi)能力和投資回報(bào)的考慮，約 80％的人表示最近將不考慮購(gòu)買車位。、淮濱車位市場(chǎng)整體反應(yīng)冷淡，部分項(xiàng)目不銷售車位，而是長(zhǎng)期持有，等待時(shí)機(jī)成熟。根據(jù)對(duì)淮濱市場(chǎng)的了解，部分樓盤對(duì)車位物業(yè)采用方法是前期持有，時(shí)機(jī)成熟再以較理想價(jià)格銷售，入住率越高，銷售價(jià)格越高。事實(shí)上，基于回報(bào)偏低，業(yè)主未入住等因素，對(duì)車位物業(yè)長(zhǎng)期持有，等待銷售時(shí)機(jī)成熟，成為部分項(xiàng)目采取的主要策略。、大量地面空間被用作停車，而地下車位使用率偏低?；礊I縣人民喜好省事、方便、省錢，有地面停車位，就不愿下地下車位已成普遍現(xiàn)象，目前項(xiàng)目入住率相對(duì)較高的一期永福苑，現(xiàn)在路面基本都停滿車輛。、車位通達(dá)性不夠，車位多數(shù)不能直接入戶，為多數(shù)業(yè)主停車、出車帶來(lái)一定麻煩，業(yè)主曾反饋說(shuō)‘還不如直接停在單元198989門口方便些’。部分車位無(wú)其他銷售買點(diǎn)；、車位面積偏小，有業(yè)主購(gòu)車后曾到售樓部反應(yīng)車位小，需要更換車位和不能停車入位等問題。另：考慮到本項(xiàng)目車位目前的銷售價(jià)格為 7萬(wàn)左右/ 個(gè)，在重新銷售前期建議租售結(jié)合的方式進(jìn)行， 參照其他縣城車位租賃價(jià)格， 建議本項(xiàng)目車位租金年回報(bào)率要基本達(dá)到 5%左右，車位租金價(jià)格建議定在 200-300 元/ 月。二、 營(yíng)銷策略1、車位銷售時(shí)間安排建議將福地華府項(xiàng)目車位再次對(duì)外銷售時(shí)間推遲， 待福地華府項(xiàng)目全面交房后，安排重點(diǎn)開展車位銷售。如此考慮，有二方面原因， 一是考慮目前回款及尾房銷售工作是重點(diǎn)， 故目前階段不建議強(qiáng)銷車位； 二是車位的銷售， 尤其是開始，最好是集中精力打個(gè)殲滅戰(zhàn)，集中消化一批，然后利用提價(jià)等價(jià)格杠桿，促進(jìn)猶豫不決者及早購(gòu)買。、車位銷售策略、考慮前期開發(fā)商持有，以租售結(jié)合的方式進(jìn)行銷售。以信陽(yáng)市場(chǎng)為例，車位銷售在前期，尤其是交房之前，銷售情況均不理想，較為成功的項(xiàng)目車位銷售案例， 均是在小區(qū)入住率達(dá)到一個(gè)高位前， 由開發(fā)商持有物業(yè)，租賃為主，當(dāng)小區(qū)步入成熟，再開始以較高價(jià)格開始銷售，回籠投資。在地下車庫(kù)全部投入使用后， 可考慮分區(qū)進(jìn)行銀行抵押貸款， 進(jìn)行融資，實(shí)現(xiàn)地下車位的變現(xiàn)。B、融資模式的銷售方式即車位定為 11萬(wàn)元/ 個(gè)，開盤交 1萬(wàn)元確定車位， 在約定時(shí)間內(nèi)完成簽約手續(xù)，并一次性交納全額車位費(fèi)用，即可享受車位“ 0”元購(gòu)的鉅惠。具體執(zhí)行方式是： 全額支付車位費(fèi)用后， 以后每年的簽約日， 開發(fā)公司即返還1萬(wàn)元的車位費(fèi)用，分為十一年全額返完，客戶等于是 0元購(gòu)車位。（對(duì)我們開發(fā)公司來(lái)說(shuō)， 這樣做的方式抓住了人們貪小便宜的心理， 達(dá)到了快速回籠資金的目的， 又促進(jìn)了項(xiàng)目車位的銷售工作，深思后，實(shí)際上我們的這招融資政策， 贏利點(diǎn)是客戶的前期投入的 11萬(wàn)元以及存放 11年的利息。）298989、付款方式多樣化。一般車位以一次性付款為主， 為了使更多的人可以輕易地購(gòu)買車位， 建議可采用多種方式，如車位分期付款，首期付 50%，余款1年內(nèi)全額付清等。建議與集中開盤優(yōu)惠一起，推出分期付款方案，最大量吸引客戶購(gòu)買。、實(shí)行銷售控制，減少車位推出量車位銷售前期，建議采用銷售控制，控制車位推出量，減少客戶選擇余地；待項(xiàng)目入住率提升后集中放量銷售， 輔以優(yōu)惠政策， 以現(xiàn)場(chǎng)銷售氛圍， 增加緊迫感，促進(jìn)成交。、其他策略A、車位銷售中利用限期限額優(yōu)惠促銷銷售人員電話聯(lián)系客戶， 向客戶告知，在本項(xiàng)目車位集中開盤時(shí)間段內(nèi)購(gòu)車位將享有1000元—5000元的優(yōu)惠，如“購(gòu)買車位的，前30個(gè)優(yōu)惠10000元/個(gè)，前50個(gè)客戶購(gòu)買車位優(yōu)惠6000元/個(gè)，50——100名優(yōu)惠3000元/個(gè)”，另外，通知客戶，“車位即將調(diào)價(jià)，×年×月×日，價(jià)格一律上調(diào)5000元/個(gè)”等?；蛘哔?gòu)買二個(gè)以上車位，額外優(yōu)惠2000元/個(gè)。B、盡早交房，提高入住率。目前，項(xiàng)目四期工程建筑已基本完成，建議盡快進(jìn)行配套建設(shè)，爭(zhēng)取按時(shí)交付，盡早讓客戶收房入住、盡早購(gòu)車位。C、車位房源搭配。在項(xiàng)目銷售中，考慮選擇一批優(yōu)質(zhì)房源， 將待銷售的車位進(jìn)行一定房源比例搭配，減少客戶購(gòu)買的選擇余地，也將增進(jìn)車位的銷售。、物業(yè)管理要嚴(yán)格控制地面停車位，實(shí)行嚴(yán)格車輛管理制度。交付后，物業(yè)管理上要求汽車一律入地下車位， 嚴(yán)禁地面停車。 同時(shí)，地下車位，一律統(tǒng)一加裝車位鎖，防止隨意停放。、業(yè)務(wù)培訓(xùn)，重點(diǎn)圍繞投資回報(bào)、愛車保養(yǎng)、防剮蹭等方面，整理出系統(tǒng)的車位說(shuō)辭進(jìn)行培訓(xùn)。三、 附件附件一：車位租賃合同398989附件二：物業(yè)管理（地下車庫(kù)管理）服務(wù)協(xié)議附件三：地下車庫(kù)管理規(guī)定xxxx 機(jī)構(gòu)策劃部2015 年x月x日498989附件一：車位租賃合同車位租賃合同甲方(出租方)：地址：代表人： 電話：乙方(承租方)：身份證號(hào)： 住址：電話：為了便于停車位的正常管理和車輛的有序出入，河南琛都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（開發(fā)商）將福地華府小區(qū)現(xiàn)有的停車位出租給乙方。據(jù)此，甲乙雙方在平等自愿、互惠互利、誠(chéng)實(shí)信用的原則下，就甲方將小區(qū)停車位出租給乙方使用的事宜達(dá)成一致意見，特訂立本合同。第一條 編號(hào)、位置、面積停車位編號(hào)：位置： 面積： 。第二條 承租期限乙方承租期限即為本合同的有效期限。本合同的有效期限為 年，自 年月 日始至 年 月 日止。合同期滿經(jīng)雙方協(xié)商一致可以續(xù)簽合同。第三條 租金及其支付方式租賃車位按照先付款后使用的原則，乙方需在簽定本合同時(shí)將車位租賃費(fèi)一次性向甲方支付。收取費(fèi)用后，不再退費(fèi)。乙方須于本合同約定期限滿提前三周向甲方提出續(xù)租書面申請(qǐng)， 獲得甲方同意后辦理相關(guān)手續(xù)。過期視為放棄續(xù)租權(quán)， 甲方無(wú)須將乙方列入下一期車位租賃計(jì)劃內(nèi)。598989乙方承租停車位的租金為每年人民幣 元。租金支付方式為： 。第四條雙方責(zé)任甲方責(zé)任：1、依本合同的約定向乙方提供停車位;2、負(fù)責(zé)停車位的公共秩序維護(hù)工作;3、負(fù)責(zé)停車位的衛(wèi)生清潔工作。乙方責(zé)任：1、不得將停車位轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)借給他人 ;2、承租的停車位只用于停放機(jī)動(dòng)車輛 ;3、停放的機(jī)動(dòng)車輛牌照號(hào)為： 變更的，應(yīng)告知甲方 ;4、不得影響其它車位上停放的車輛的安全和正常通行 ;5、在停車位內(nèi)修理車輛或清洗車輛須經(jīng)甲方許可 ;6、車輛進(jìn)出停車位不得妨礙甲方的物業(yè)管理活動(dòng)和其他業(yè)主、物業(yè)使用人的活動(dòng)。第五條 停車位的所有權(quán)及維護(hù)停車位的所有權(quán)由河南琛都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所有。 其維修養(yǎng)護(hù)工作由甲方進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)。第六條 甲方免責(zé)乙方車輛在停車位內(nèi)損壞的，除乙方有證據(jù)證明是甲方的行為所致或甲方?jīng)]有履行職責(zé)所致的，甲方不承擔(dān)賠償責(zé)任;乙方車輛在停車位內(nèi)丟失的， 除乙方有證據(jù)證明是甲方的行為所致的， 甲方不承擔(dān)賠償責(zé)任 ;對(duì)于乙方車輛在停車位內(nèi)損壞或丟失的，甲方將協(xié)助乙方向公安機(jī)關(guān)報(bào)案并配合公安機(jī)關(guān)對(duì)案件進(jìn)行調(diào)查和處理。698989第七條 其它1、因小區(qū)開發(fā)、規(guī)劃等原因須提前解除合同的，甲方應(yīng)于日前通知乙方;2、甲方將建立健全停車位的各項(xiàng)管理規(guī)定;第八條 不可抗力在履行本合同的過程中出現(xiàn)不能預(yù)見、 不可避免如地震、洪水等情況造成損失的，甲乙雙方互相免責(zé)， 但雙方應(yīng)盡量避免損失的擴(kuò)大， 對(duì)擴(kuò)大部分的損失責(zé)任方應(yīng)予賠償。第九條 違約責(zé)任1、除本合同本條規(guī)定的情形外，甲乙雙方不得擅自解除本合同，擅自解除本合同的一方視為違約，守約方有權(quán)要求違約方支付 元的違約金 ;2、乙方應(yīng)按時(shí)繳納停車位的租金， 不得以任何原因拖欠租金， 乙方拖欠租金的，按日 ‰向甲方支付違約金 ;3、乙方不正確使用停車位或不按甲方的規(guī)定使用停車位的，給小區(qū)其他業(yè)主、物業(yè)使用人或甲方造成損失的乙方應(yīng)予賠償。第十條 爭(zhēng)議的解決本合同未盡事宜，甲乙雙方可簽訂補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)行約定。在履行本合同過程中發(fā)生爭(zhēng)議的，雙方應(yīng)平等協(xié)商解決。協(xié)商不成可以依法向甲方所在地人民法院起訴。本合同自雙方簽字、蓋章后生效。本合同一式三份，甲方兩份，乙方一份，具有同等法律效力。本合同所有附件與本合同具有同等法律效力。甲方： 乙方：負(fù)責(zé)人：簽訂日期：798989附件二：物業(yè)管理（地下車庫(kù)管理）服務(wù)協(xié)議甲方：乙方： 號(hào)樓 單元 室為了維護(hù)福地華府項(xiàng)目交通秩序， 規(guī)范機(jī)動(dòng)車停放， 確保業(yè)主車輛安全， 經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商，就福地華府項(xiàng)目地下車庫(kù)車位租賃管理服務(wù)達(dá)成如下協(xié)議：第一條 車輛基本情況車主姓名： 性別： 聯(lián)系電話：駕駛證號(hào)： 車牌號(hào)： 車型： 顏色：第二條 物業(yè)情況物業(yè)位置：物業(yè)名稱：福地華府項(xiàng)目地下車庫(kù)車位編號(hào)：第三條 雙方的權(quán)利和義務(wù)。一、甲方的權(quán)利和義務(wù)1、根據(jù)相關(guān)法規(guī)政策，結(jié)合實(shí)際情況，制定本小區(qū)《地下車庫(kù)管理規(guī)定》并書面告知乙方；2、負(fù)責(zé)建立健全本車庫(kù)停放車輛的檔案資料；3、制止違反本車庫(kù)管理規(guī)定的行為。4、租約期滿，車主若需繼續(xù)租賃，應(yīng)在協(xié)議到期前十五天到管理處辦理租賃手續(xù)；否則，將視乙方自動(dòng)終止協(xié)議，甲方有權(quán)將該車位轉(zhuǎn)租他人，轉(zhuǎn)租時(shí)不再另行通知；二、乙方的權(quán)利和義務(wù)1、監(jiān)督甲方的車輛管理服務(wù)工作，就車輛管理的有關(guān)問題向甲方提出合理的意見和建議；2、嚴(yán)格遵守物業(yè)公司制定 《福地華府項(xiàng)目地下停車場(chǎng)管理規(guī)定》 ，如因乙方違反《福地華府項(xiàng)目地下停車場(chǎng)管理規(guī)定》而造成的損失，乙方負(fù)全部責(zé)任；3、依據(jù)本協(xié)議按時(shí)繳納車位租金和管理費(fèi)；4、接受甲方的管理和服務(wù)；5、對(duì)停放車輛辦有相關(guān)齊全的保險(xiǎn)手續(xù)。898989第四條 車庫(kù)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量1、車庫(kù)衛(wèi)生整潔，車輛停放有序；2、公用設(shè)施設(shè)備配套完好，運(yùn)行使用正常，無(wú)事故隱患，日常使用中嚴(yán)格遵守操作規(guī)程和保養(yǎng)規(guī)范；3、機(jī)動(dòng)車輛停放管理制度完善，管理責(zé)任明確，車輛進(jìn)出有登記；4、消防設(shè)備設(shè)施配置完好，運(yùn)行正常，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通無(wú)阻；制定有效的消防應(yīng)急方案；5、車場(chǎng)實(shí)行 24小時(shí)值班制度。第五條 車輛停放中的禁止行為1、停放車輛時(shí)不得對(duì)其他車輛的進(jìn)出和其他車位的使用造成阻礙，非停車區(qū)域禁止停放任何車輛；2、不得損壞車庫(kù)內(nèi)的設(shè)施設(shè)備， 不得私占他人車位， 不得改變車庫(kù)的使用性質(zhì)；3、車庫(kù)內(nèi)不得練車、修車、沖洗車輛。如有滴、漏現(xiàn)象必須及時(shí)清理；4、禁止裝有劇毒、易燃、易爆等危險(xiǎn)品的車輛在車庫(kù)停放；5、地下車庫(kù)嚴(yán)禁煙火，經(jīng)制止不改者，將取消停車資格。第六條 停車費(fèi)價(jià)格與收費(fèi)辦法停車管理服務(wù)費(fèi)： 元/ 月 車位租金： 元/ 月租用期限自 _______年______月_____日至_______年______月_____日止共_____個(gè)月，合計(jì) 元，乙方須于協(xié)議到期 15日前到物業(yè)中心交付下一期的車位租金。第七條 違約責(zé)任的處理1、甲方違反本協(xié)議， 未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)的， 乙方有權(quán)督促甲方限期整改；2、由乙方原因造成甲方未能達(dá)到服務(wù)目標(biāo)的，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未改的，甲方有權(quán)取消其停車資格；3、甲方違反協(xié)議，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或亂收費(fèi)的，乙方有權(quán)要求甲方清退所有費(fèi)用，退還利息并支付違約金。4、乙方違反協(xié)議，不按約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間交納停車服務(wù)費(fèi)用的，甲方有權(quán)要求乙方補(bǔ)交欠款，并有權(quán)取消乙方停車資格；5、乙方有責(zé)任和義務(wù)保證所停車輛的完好狀態(tài)，由于滴、漏、電路問題等車輛998989自身原因造成的后果由乙方自行承擔(dān)；6、違反本協(xié)議第五條規(guī)定的，由此所產(chǎn)生的一切經(jīng)濟(jì)、法律責(zé)任由乙方承擔(dān)。第八條為維護(hù)業(yè)主、公眾的切身利益， 在不可預(yù)見的情況下， 甲方有權(quán)協(xié)助有關(guān)部門采取緊急措施，如發(fā)現(xiàn)燃?xì)庑孤?、漏電、火?zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，甲方因采取緊急措施造成乙方必要的財(cái)產(chǎn)損失的，雙方按有關(guān)法律規(guī)定執(zhí)行。第九條 本協(xié)議執(zhí)行期間， 如遇不可抗力致使合同無(wú)法履行時(shí)， 雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。第十條業(yè)主有車位購(gòu)買優(yōu)先權(quán)。因業(yè)主購(gòu)買車位而造成車位租賃發(fā)生相應(yīng)調(diào)整的，甲方不承擔(dān)責(zé)任。第十一條 本協(xié)議一式兩份， 雙方各執(zhí)一份， 具有同等的法律效力， 自雙方簽字之日起生效。甲方簽字（蓋章） 乙方簽字（蓋章）年 月 日 年 月 日1098989附件三：地下車庫(kù)管理規(guī)定為加強(qiáng)地下車庫(kù)管理， 規(guī)范車輛停放。 保持良好的停車秩序保障地下車庫(kù)車位擁有人、使用人及全體業(yè)主和物業(yè)管理合法權(quán)益， 根據(jù)地方有關(guān)交通法則制定本管理方法。第一條，所有出入地下的車輛， 必須遵守《福地華府項(xiàng)目地下車庫(kù)管理服務(wù)協(xié)議》及本管理辦法。 車庫(kù)實(shí)行有償使用并按規(guī)定繳納場(chǎng)地服務(wù)費(fèi) （不含車輛保管費(fèi)），服從物業(yè)管理公司工作人員的管理，愛護(hù)車庫(kù)設(shè)施設(shè)備。第二條，車輛憑管理磁卡出入車庫(kù)，應(yīng)關(guān)閉遠(yuǎn)光燈，禁止鳴笛，限速 5公里/時(shí)。第三條，車輛應(yīng)停放在自己的車位上， 不得占用公共通道或他人車位， 應(yīng)避讓公共設(shè)施、障礙物和其他車輛，防止劃傷、碰傷車輛。第四條，車庫(kù)車位設(shè)計(jì)停放的車輛為家用、 商用小型車輛， 車輛高度不得超過 2米。禁止超長(zhǎng)超高大型車輛及貨運(yùn)卡車進(jìn)入車庫(kù)。第五條，車輛應(yīng)及時(shí)清潔， 不潔車輛不得入庫(kù)， 漏油和嚴(yán)重污染車輛不得進(jìn)入車庫(kù)。第六條，地下車庫(kù)禁止洗車、修車、學(xué)車、練車和試剎車，嚴(yán)禁無(wú)證駕駛。第七條，車庫(kù)內(nèi)不允許有危害公共衛(wèi)生的行為，禁止傾倒垃圾和有毒物品，嚴(yán)格控制噪聲源。第八條，車庫(kù)內(nèi)嚴(yán)禁煙