常州九洲舊改項目可行性報告市中心綜合大

常州九洲項目可行性研究版權聲明：本文僅供客戶內部使用，版權歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。報告思路1、項目界定與地塊資源解析2、競爭市場與初步定位3、布局意向及產(chǎn)品初步建議5、經(jīng)濟分析4、啟動區(qū)策略2常州市地處長江三角洲，與蘇州和無錫構成蘇錫常都市圈，是長三角都市群中的重要組成部分常州是一座有著2500多年文字記載歷史的文化古城，是一座充滿現(xiàn)代氣息、經(jīng)濟較發(fā)達的新興工業(yè)城市。常州現(xiàn)轄金壇、溧陽兩個縣級市和武進、新北、天寧、鐘樓、戚墅堰五個行政區(qū)，全市總面積4375平方公里，全市總人口351.6萬人常州與蘇州、無錫聯(lián)袂成片，構成了蘇錫常都市圈常州處于蘇錫常都市圈的核心部位，距離上海及南京都市圈均在一小時車程范圍內城市屬性3常州以機械、紡織為主導產(chǎn)業(yè)，未來重點打造現(xiàn)代制造業(yè)基地和發(fā)展包括物流等生產(chǎn)服務業(yè)至2005年底，全市共擁有各類工業(yè)企業(yè)3.9萬家，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達3593家企業(yè)，外商和港澳臺商投資企業(yè)607家，職工總數(shù)16.1萬常州是中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)發(fā)源地之一。鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)產(chǎn)值占全部工業(yè)產(chǎn)值的69.9%常州產(chǎn)業(yè)以機械、冶金、化工、紡織工業(yè)為主體，并進一步向這些產(chǎn)業(yè)集聚，合計占全市產(chǎn)業(yè)構成的3/4以上常州政府通過高新產(chǎn)業(yè)區(qū)招商引資，促成引入世界級企業(yè)，促進常州企業(yè)技術和管理的升級物流與市場分布產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)分布城市產(chǎn)業(yè)2005年常州工業(yè)主要產(chǎn)業(yè)構成機械38%冶金17%化工16%紡織14%電子7%服裝5%建材3%4城市經(jīng)濟高速持續(xù)增長，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供有效支撐5常州城市建設整體投入力度相對較小，影響城市形象提升

——與經(jīng)濟高速增長形成明顯反差02年以來，蘇錫常三市均加大基礎設施投資力度，但常州基礎設施建設情況明顯弱于蘇州、無錫。2004年蘇錫常三市綠地情況對比建成區(qū)綠化覆蓋面積（公頃）公園個數(shù)常州市區(qū)323918蘇州市區(qū)5543106無錫市區(qū)651032資料來源：江蘇省統(tǒng)計年鑒公共綠地：是指向公眾開放，以游憩為主要功能，兼具生態(tài)、美化、防災等作用的綠地。與蘇州和無錫相比，常州城市建設相對滯后；經(jīng)濟發(fā)展水平與城市建設水平脫節(jié)，不利于提升城市的美譽度和吸引力6城市空間發(fā)展戰(zhàn)略為“優(yōu)化中心，拓展南北”，

項目所在地為市中心區(qū)域，為政府大力開發(fā)優(yōu)化區(qū)域城市規(guī)劃提升中心項目位于市中心，北靠勞動中路、南至光華路、東臨晉陵南路、西面為規(guī)劃道路。項目原地為常州第一批商品住宅，聚集常州較高端人群，由于時間較長久，故對舊區(qū)進行改造。附近片區(qū)內住宅項目較多、體量也較大。嘉宏盛世、乾盛蘭庭、江南佳園等根據(jù)品質、面市時間、所處地段的不同，形成了一定的價格梯度。7本項目處于城市傳統(tǒng)核心區(qū)邊緣，交通條件是項目最大的優(yōu)勢地塊內部與周邊資源缺乏項目交通條件優(yōu)越，蘭陵路、晉陵路、勞動路是城市的核心干道傳統(tǒng)核心老城區(qū)本項目蘭陵路晉陵路光華路勞動路8本片區(qū)高檔住宅集中，常州人心目中傳統(tǒng)高端人群匯集居住區(qū)域，區(qū)域認知好九洲服裝城常州電腦城嘉宏盛世乾盛蘭庭江南佳園1號地塊2號地塊3號地塊4號地塊天安河濱花園水岸人家本項目：占地20余萬平方米建筑面積60萬平方米以上用地性質為商住綜合用地（1號地塊含商業(yè)）9交通優(yōu)勢為勞動路一帶帶來了大量的人流，沿勞動路有較好的商業(yè)氛圍，商業(yè)檔次主要集中在中低檔九洲服裝城常州電腦城嘉宏盛世乾盛蘭庭賓館酒店街鋪娛樂10項目界定定———位位于市中中心的綜綜合大盤盤項目屬性詮釋區(qū)位屬性位于長三角的城市群經(jīng)濟基礎發(fā)達常州與蘇州、無錫聯(lián)袂成片，構成了蘇錫常都市圈，是長三角都市群中的重要組成部分常州市經(jīng)濟基礎發(fā)達，整體水平較高居住氛圍較濃，高檔住宅區(qū)較多周邊配套成熟，人口集中區(qū)域認知度高位于常州市市中心區(qū)域，傳統(tǒng)認知的高端人群居住區(qū)在城市主發(fā)展方向，大型的就區(qū)改造項目項目屬性市中心大規(guī)模的開發(fā)項目住宅＋商業(yè)用地占地約300畝，建面近60萬平米大型住宅區(qū)、集中商業(yè)、步行街商業(yè)可達性好、交通便捷生活配套齊全常州南北唯一主干道晉陵路、東西向勞動路附近商業(yè)較多，服裝城、電腦城、嘉宏盛世接近10萬平米商業(yè)，本項目接近10萬平米商業(yè)地塊自然資源條件一般缺少稀缺性自然景觀資源由于位于市中心區(qū)域，自然環(huán)境條件缺乏項目界定定11報告思路路1、項目目界定與與地塊資資源解析析2、競爭爭市場與與初步定定位3、布局局意向及及產(chǎn)品初初步建議議5、經(jīng)濟濟分析4、啟動動區(qū)策略略1、住宅宅2、商業(yè)業(yè)12武進區(qū)老城區(qū)新北區(qū)常州商品品房市場場分為老老城區(qū)、、新北區(qū)區(qū)、武進進區(qū)三個個板塊，，老城區(qū)區(qū)為價格格最高點點特征：新新北區(qū)，，行政新新區(qū)價格：3000-6500左左右客戶：主主要客戶戶是公務務員、白白領、投投資客特征：核核心區(qū)位位價格：6000以上客戶：全全市客戶戶心目中中的最佳佳區(qū)位，，吸引大大量高端端客戶及及投資者者特征：武武進區(qū)價格：3500左右客戶：武武進私營營業(yè)主、、教師、、公務員員等特征：次次中心第第二梯度度價格：5000以上客戶：以以周邊客客戶為主主，少量量投資特征：外外圍區(qū)域域價格：4000左右客戶：二二次置業(yè)業(yè)者，常常州、武武進兩個個區(qū)域13全市各區(qū)區(qū)置業(yè)人人口除均均有在中中心城區(qū)區(qū)置業(yè)的的心理傾傾向外，，習慣就就地置業(yè)業(yè)常州房地地產(chǎn)市場場各板塊塊中高端端核心消消費群體體有較為為明顯的的分類，，中心城城區(qū)對全全市均有有明顯吸吸引力，，各區(qū)域域也表現(xiàn)現(xiàn)出就地置業(yè)業(yè)的傾向；；由區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展產(chǎn)業(yè)帶帶來的其其他外來來人口，，外來暫暫住人口口置業(yè)沒沒有明顯顯區(qū)域傾傾向，主主要和工工作地點點相關；；常州市將將老城區(qū)區(qū)規(guī)劃為為“商貿貿、金融融、文化化中心””，不斷斷提升文文化居住住環(huán)境，，其置業(yè)業(yè)吸引力力將進一一步提高高。武進區(qū)中心城區(qū)區(qū)新北區(qū)訪談觀點點“常州人人認為老老城區(qū)才才算市區(qū)區(qū)，其他他地區(qū)是是郊區(qū)，，都想到到市區(qū)買買房?！薄薄拔溥M區(qū)區(qū)收入很很高，許許多小業(yè)業(yè)主、公公務員、、教師都都到市區(qū)區(qū)二次置置業(yè)，對對子女的的教育也也有好處處。”14老城區(qū)較較武進區(qū)區(qū)、新北北區(qū)有明明顯的競競爭優(yōu)勢勢，吸引引全市的的置業(yè)者者武進區(qū)老城區(qū)新北區(qū)核心競爭力鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)數(shù)量多，人民富裕，產(chǎn)業(yè)升級中區(qū)域成熟、優(yōu)勢明顯高新產(chǎn)業(yè)、常州市政府搬遷帶動，發(fā)展時間較長，相對成熟主力客戶周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)小業(yè)主全市范圍的公務員、私營業(yè)主、白領新北區(qū)公務員、外企白領客戶特征小業(yè)主居多，購買力強，愛面子，渴望生活質量提升，渴望城市化生活公務員收入高且穩(wěn)定，大量外來小業(yè)主選擇在老城區(qū)置業(yè)，對于高端物業(yè)接受能力強小戶型產(chǎn)品滿足因白領需求而受青睞，投資者較多，升值空間大。開發(fā)狀態(tài)大片待開發(fā)土地，未來競爭激烈產(chǎn)品比較成熟，景觀很好，中心區(qū)開發(fā)基本完畢處于開發(fā)旺盛期，配套基本完善，是現(xiàn)在常州房地產(chǎn)市場的最活躍地區(qū)產(chǎn)業(yè)支持鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)原有產(chǎn)業(yè)高新產(chǎn)業(yè)15老城區(qū)趨趨于成熟熟、配套套完整、、價格梯梯度明顯顯；中心心老城區(qū)區(qū)成為價價格高地地常州市區(qū)區(qū)，房地地產(chǎn)市場場比較成成熟，開開發(fā)商整整體水平平較高，，重視小小區(qū)規(guī)劃劃從城市中中心向周周邊價格格出現(xiàn)明明顯梯度度區(qū)域客戶戶和跨區(qū)區(qū)域客戶戶同時存存在，高高端市場場成熟中心區(qū)，，價格最最高點，，6000以上上高端產(chǎn)產(chǎn)品市場場成熟次中心區(qū)區(qū)，價格格5000以上上，投資資者較多多第三梯度度，價格格適中，，4000以上上，銷售售旺盛邊緣地帶帶，高層層價格在在4000以下下，但仍仍高于武武進區(qū)，，別墅類類產(chǎn)品銷銷售旺盛盛16然而最受受青睞的的老城區(qū)區(qū)未來住住宅項目目也是非非常有限限03～04年常常州住宅宅市場開開發(fā)熱，，05年年有所緩緩和，前前期發(fā)展展綜合影影響下，，常州房房地產(chǎn)開開發(fā)的存存量和增增量都集集中在住住宅（80%））?，F(xiàn)在在售住宅宅樓盤（（包括商商住兩用用）80余個。。5.96%06年常常州出讓讓住宅用用約地150萬萬平方米米，但中中心城區(qū)區(qū)住宅用用地出讓讓僅為12.5萬平方方米。2005年常州州住宅建建設情況況2006年常州州住宅用用地出讓讓計劃17城市中心心區(qū)域可可供大規(guī)規(guī)模重建建、改造造的土地地供應也也已經(jīng)所所剩無幾幾以晉陵中中路和延延陵西路路交匯處處為圓心心1400米范范圍（大大體與京京杭運河河和關河河所圍合合的區(qū)域域相當））是主城城區(qū)中心心組團最最核心區(qū)區(qū)域，在在該范圍圍內，可可以實施施“退二二進三””戰(zhàn)略的的工業(yè)用用地已經(jīng)經(jīng)非常少少且不成成規(guī)模；；關河京杭運河工業(yè)用地圖例以晉陵中路路和延陵西西路交匯處處為圓心1400米米范圍18本項目競爭爭范圍的界界定：跳出出蘭陵片區(qū)區(qū)，納入中中心老城區(qū)區(qū)范疇———以老城區(qū)區(qū)的土地稀稀缺性來提提升本項目目價值萊蒙都會嘉宏盛世乾盛蘭庭本項目天禧星園鵬欣麗都星河名居國泰新都天安河濱江南佳園考慮到核心心老城區(qū)土土地資源的的稀缺性本項目納入入核心老城城區(qū)的范圍圍以提升項項目價值19核心老城區(qū)區(qū)市場成熟熟，價格高高，消化快快——同時，，新盤供應應缺失規(guī)模物業(yè)類型價格銷售情況嘉宏盛世10萬商業(yè)，900多戶住宅高層、商業(yè)一期均價6000多元/m2；二期7000元/m2起價一期9.11日開盤，兩幢，二期11月開盤，推出一棟半萊蒙都會58萬平方米高層、商業(yè)均價8500元/m2（含1500-2000的精裝修）06年9月23日開盤，推出一棟，售完鵬欣·麗都12萬平方米，200多戶高層均價5800元/m2基本售罄天禧星園4萬平方米，300多戶高層均價5300元/m2一期開盤05年5月，銷售80%星河名居約5萬平方米小高層、高層均價5400元/m2基本售罄天安河濱。。。。。。高層、小高層均價5600元/m2售罄20在售項目主主要價值訴訴求集中在在地段優(yōu)勢勢，產(chǎn)品體體系單一規(guī)模價格核心競爭力嘉宏盛世10萬商業(yè)，900多戶一期均價6000多元/m2；二期7000元/m2起價城市核心繁華地段，河景資源乾盛蘭庭18萬平方米大型社區(qū)現(xiàn)階段均價5400元/m2稀缺與核心地段萊蒙都會總建筑面積58萬平方米均價8500元/m2（含1500-2000的精裝修）核心地段，傳統(tǒng)商業(yè)旺地乾盛蘭庭嘉宏盛世在售（具備備參考價值值）項目主要賣點集集中體現(xiàn)在在地段優(yōu)勢勢產(chǎn)品本身（（社區(qū)規(guī)劃劃）缺乏特特色，大盤盤氣勢體現(xiàn)現(xiàn)不足。21少部分項目目適當打造造產(chǎn)品力，，實現(xiàn)了良良好的市場場反應規(guī)模價格核心競爭力天安河濱……均價5600元/m2依托景觀規(guī)劃與地層的綠化體現(xiàn)社區(qū)感，與，同時具備外部河景資源銀河灣星苑建筑面積11萬平方米均價6000元/m2部分強調社區(qū)與景觀規(guī)劃，依托售樓處展示天安河濱1999年年面市，到到現(xiàn)在仍是是當?shù)刂椖?，高高認知的住住宅小區(qū)。。主要因為為高社區(qū)品品質。銀河灣星苑苑除地段優(yōu)優(yōu)勢外主要要強調景觀觀資源，推出5棟實實現(xiàn)90%消化率銀河灣星苑22主要原因是是常州城市市面貌較差差，優(yōu)秀的的園林規(guī)劃劃設計容易易形成亮點點02年以來來，蘇錫常常三市均加加大基礎設設施投資力力度，但常常州基礎設設施建設情情況明顯弱弱于蘇州、、無錫。2004年蘇錫常三市綠地情況對比建成區(qū)綠化覆蓋面積（公頃）公園個數(shù)常州市區(qū)323918蘇州市區(qū)5543106無錫市區(qū)651032資料來源：江蘇省統(tǒng)計年鑒公共綠地：是指向公眾開放，以游憩為主要功能，兼具生態(tài)、美化、防災等作用的綠地。與蘇州和無無錫相比，，常州城市市建設相對對滯后；經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展水水平與城市市建設水平平脫節(jié)，不不利于提升升城市的美美譽度和吸吸引力23本項目客戶戶定位主流流中高端客客戶規(guī)模物業(yè)類型價格主要客戶來源嘉宏盛世900多戶高層一期均價6000多元/m2；二期7000元/m2起價部分私營企業(yè)主，公務員、武進湖塘、戚墅堰客戶；居住升級型客戶銀河灣星苑11萬平方米高層均價6000元/m2由老銀河灣業(yè)主和常州高端客戶組成，來自全市及外地乾盛蘭庭18萬平方米高層均價5400元/m2輻射全市，市區(qū)或武進湖塘、戚墅堰等靠南面客戶較多；主要是改善型居住需求江南佳園……高層均價4600元/m2大量周邊住區(qū)客戶；主要目的是改善居住需求彩虹城30萬平方米聯(lián)排、高層均價4400元/m2翠竹鎮(zhèn)和北房的，換房和婚房客戶為主主流客客戶戶本項目為市市區(qū)大規(guī)模模住宅項目目，主要目目標客戶群群為全市主主流的中高高端客戶；；主要置業(yè)目目的是滿足足居住升級級需求客戶類型主主要包括：：私營企業(yè)業(yè)主，政府府公務員，，部分企業(yè)業(yè)員工等………24客戶簡析目標客戶多多屬成熟型家庭庭置業(yè)目的為為滿足居住升級需需求客戶重視家庭生生活對于產(chǎn)品舒舒適度，生活氛圍有有較高要求求本項目為市市區(qū)大規(guī)模模住宅項目目，主要目目標客戶群群為全市主流的的中高端客客戶；主要置業(yè)目目的是滿足居住升級級需求客戶類型主要要包括：私營企業(yè)主，，政府公務員員，部分企業(yè)業(yè)員工等………25呼和浩特東岸岸國際社區(qū)———依托景觀觀規(guī)劃將國際際化與社區(qū)感感做到極致，，營造生活氛氛圍呼和浩特東岸岸國際社區(qū)市區(qū)東河以東東，與市區(qū)隔隔河相望，項項目本身不鄰鄰河一地塊總建筑筑面積26萬萬平方米。項目總占地1200畝。。當?shù)禺a(chǎn)品較差差，主要體現(xiàn)現(xiàn)在園林規(guī)劃劃無主題無特特色本項目主打國國際化社區(qū)，，售價超越當當?shù)兀ㄊ袇^(qū)項項目）高端項項目20%以以上國際化大型社社區(qū)26深圳金泓.凱凱旋城——景景觀規(guī)劃體現(xiàn)現(xiàn)沖擊力與國國際化社區(qū)感感規(guī)劃亮點：法蘭西風情園園林與商業(yè)街街11萬平米大大型濕地生態(tài)態(tài)園林，1.2萬平米中中庭園林；3.6萬平米米外延主題花花園，1200米時尚風風情商業(yè)街；；1100平米米情景生態(tài)泳泳池；160米寬入入口噴泉廣場場；400米景觀觀大道；雙語幼稚園及及公立試驗中中學。圍合社區(qū)主要客戶：南南山科技員中中層管理者，，本區(qū)私人老老板（建材業(yè)業(yè)為主）；一一周曾銷售300套，創(chuàng)創(chuàng)造深圳西銷銷售紀錄27項目初步定位位城市中心國國際化景景觀城城城市中心：位置、地地段的不可復復制性城：大氣勢建筑集集群，超大規(guī)規(guī)模社區(qū)國際化化：國國際化化的風風情，，國際際化的的品質質景觀：：高層/景觀觀園林林/超超大樓樓間距距28本項目目最大大的優(yōu)優(yōu)勢在在于規(guī)規(guī)模大大，地地塊形形狀規(guī)規(guī)整，，景觀觀規(guī)劃劃可為為空間間大常州市市滿足足日照照間距距要求求的樓樓間距距系數(shù)數(shù)為：：對外外：1.32；；對內內：1.29社區(qū)內內部開開闊，，可為為空間間大。。勞動路路晉陵路路蘭陵路路光華路路04010203本項目目定位位與核心競競爭力力？？？？29建議本本項目目主力力戶型型主要要確定定為：：普通通3房房與舒舒適型型3房房為主主，另另外包包括部部分舒舒適型型兩房房與四四房本項目目為主主流中中高端端換房房客戶戶，家家庭成成熟，，總價價承受受能力力較高高同時，，此類類客戶戶追求求舒適適度同同時追追求性性價比比參考周周邊項項目各各面積積段去去化比比例，，建議議不設設置一一房，，適當當增加加四房房比例例嘉宏盛世戶型配比戶型面積戶型套數(shù)比例二房80-9030%經(jīng)濟型3房100-1100普通3房110-13030%舒適型3房130-15010%經(jīng)濟型四房135-15015%舒適型四房（及以上）150以上15%30本項目目住宅宅產(chǎn)品品價格格初步步定位位本案周邊在售項目嘉宏盛世乾盛蘭庭江南佳園天安河濱花園實現(xiàn)均價6700540046005600開盤時間2006.92006.92005.121999本項目目開盤盤預計計為08年年下半半年，，常州州近些些年房房地產(chǎn)產(chǎn)價格格小幅幅平穩(wěn)穩(wěn)上升升本項目目位置置、資資源、、交通通條件件僅次次于嘉嘉宏盛盛世，，優(yōu)于于其他他樓盤盤考慮到到本項項目約約為50萬萬平米米的大大型住住宅小小區(qū)，，具有有規(guī)模模優(yōu)勢勢項目本本身在在社區(qū)區(qū)規(guī)劃劃上的的產(chǎn)品品優(yōu)勢勢保守預預計項項目實實收均均價：：6200~6300元元/平平方31住宅產(chǎn)產(chǎn)品消消化速速度預預期本案周邊在售項目嘉宏盛世乾盛蘭庭江南佳園銀河灣星苑本項目住宅總體量18萬16萬9萬11萬50萬開盤時間2006.92006.92005.122006.6預計2008年底平均每月消化量（平方）6000~70003000~40003000~50004000-5000？考慮到到本項項目是是市中中心區(qū)區(qū)域的的大盤盤，嘉嘉宏盛盛世參參考價價值較較高本片區(qū)區(qū)城市市改造造預計月月均理理想的的去化化量為為：6000~7000平米米32常州城城市商商業(yè)中中心：：延陵陵路、、和平平路、、南、、北大大街兩兩側延延伸范范圍，，形成成以延延陵路路為主主干、、以購購物中中心、、新世世紀商商城為為節(jié)點點的商商業(yè)中中心；；六個大大型百百貨：：東方方商廈廈，新新世紀紀、泰泰富百百貨、、泰富富廣場場、購購物中中心；；傳統(tǒng)商商業(yè)中中心———南南大街街，其其中包包括6個大大型商商場和和面積積達12萬萬平方方米的的南大大街街街步行行街；；常州商商業(yè)聚聚集度度高，，延陵陵西路路、南南大街街一帶帶是城城市商商業(yè)中中心，，輻射射范圍圍較大大美食街新世紀東方商廈泰富百貨南大街步行街泰富廣場購物中心萊蒙都會嘉宏盛世—集中商業(yè)服裝城電腦城乾盛蘭庭—沿街商業(yè)本項目33專業(yè)市場場主要：：3-4萬萬平方米米電腦城城2-3萬萬平方米米九洲服服裝城傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)氛圍主主要：嘉宏盛世世（超市市、商場場、步行行街）：：10萬萬平方米米商業(yè)物物業(yè)，其其中約7萬平方方米商業(yè)業(yè)，3萬萬平方米米公寓物物業(yè)乾盛蘭庭庭：2萬萬平方米米步行街街勞動路、、蘭陵路路口集中中商業(yè)（（規(guī)劃中中）本項目周周邊商業(yè)業(yè)氛圍主主要體現(xiàn)現(xiàn)在專業(yè)業(yè)市場商商業(yè)；同同時，隨隨著城市市更新的的進程，，傳統(tǒng)商商業(yè)氛圍圍正在興興起中嘉宏盛世世—集中中商業(yè)服裝城電腦城乾盛蘭庭庭—沿街街商業(yè)本項目集中商場場本項目建建議沿襲襲原有的的專業(yè)商商業(yè)市場場氛圍（（電腦城城），同時，依依托便利利的交通通條件和和展示面面發(fā)展集集中商業(yè)業(yè)。本項目———可能能形成以以本項目目步行街街為核心心的附商商圈34保證社區(qū)區(qū)品質的的前提下下，商鋪鋪規(guī)模最最大化———商商業(yè)是項項目利潤潤中心勞動路晉陵路蘭陵路光華路04010203沿勞動路路設置步步行街，，晉陵路路布置街街鋪，西西側沿規(guī)規(guī)劃路布布置街鋪鋪

勞動動路與規(guī)規(guī)劃路口口可設置置部分集集中商業(yè)業(yè)

勞動動路晉陵陵路口，，市政廣廣場周邊邊可設置置部分集集中商業(yè)業(yè)步行街步行街街鋪35商鋪價格格定位物業(yè)名稱位置租金售價租金反算售價備注電腦城電腦城臨街品牌店，臨勞動路4.6-5.3元/平米天2-3萬元/平方米電腦城只租不售，如轉租需交過戶費二樓商鋪（靠邊）2.3元/平米天過戶費2萬多1.2-1.5萬/平方米二樓樓梯口柜臺過戶費10萬多一層樓梯下交通要道，后片區(qū)入口2元/平米天1-1.5萬/平方米一層其它區(qū)域2.2-2.5元/平米天1-1.5萬/平方米九洲服裝城臨勞動中路（使用面積）6-8元/平米天3-4萬/平方米經(jīng)營好，物業(yè)檔次較低內鋪（使用面積）5-6元/平米天32萬2.5-3萬/平方米南大街步行街二樓（邊緣）2.3元/平米天1.2-1.5萬/平方米一樓（邊緣）4.0元/平米天約2萬/平方米二樓角中間部位2.5元/平米天1.2-1.5萬/平方米36商業(yè)實現(xiàn)現(xiàn)的價格格？項目嘉宏盛世九洲服裝城常州電腦城商業(yè)體量10萬2萬多3萬多一層價格街鋪4-6萬/平方米內鋪3-4萬/平方米反算售價：2.5-4萬元/平方米（使用面積）反算售價：1.5-3萬元/平方米二層價格一層價格60%-70%一層價格50%-60%反算售價：1-1.5萬元/平方米本項目商商業(yè)形態(tài)態(tài)較多，，包括：：集中商商業(yè)、步步行街、、沿街商商鋪等，，實現(xiàn)的的價格不不同建議步行行街以及及街鋪一一層售價價約3萬萬/平方方米，二二層售價價約2萬萬/平方方米整體實現(xiàn)現(xiàn)均價2萬元/平方米米；菜場及周周邊商鋪鋪實現(xiàn)均均價8000元元/平方方。37報告思路路1、項目目界定與與地塊資資源解析析2、競爭爭市場與與初步定定位3、布局局意向及及產(chǎn)品初初步建議議5、經(jīng)濟濟分析4、啟動動區(qū)策略略38保證社區(qū)區(qū)品質的的前提下下，商鋪鋪規(guī)模最最大化———商商業(yè)是項項目利潤潤中心勞動路晉陵路蘭陵路光華路04010203沿勞動路路設置步步行街，，晉陵路路布置街街鋪，西西側沿規(guī)規(guī)劃路布布置街鋪鋪

勞動動路與規(guī)規(guī)劃路口口可設置置部分集集中商業(yè)業(yè)

勞動動路晉陵陵路口，，市政廣廣場周邊邊可設置置部分集集中商業(yè)業(yè)步行街步行街街鋪39一期項目目布局沿街商業(yè)沿街商業(yè)集中商業(yè)主入口步行街商業(yè)40體現(xiàn)國際際化社區(qū)區(qū)的五大大展示點點建筑風格格景觀園林林風情商業(yè)業(yè)社區(qū)廣場場配套設施施41國際化的的建筑風風格歐式現(xiàn)代代風格、現(xiàn)代簡約約式風格格選擇沉穩(wěn)的顏顏色，避免使使用過于于亮麗色色彩外立面要要打造精精致，突突出品質感42歐式偏現(xiàn)現(xiàn)代的風風格的建建筑————符合大大盤的形形象參考案例例：北京京棕櫚泉泉43現(xiàn)代簡約約式風格格的建筑筑———符符合大盤盤的形象象參考案例例：中信信紅樹灣灣44體現(xiàn)國際際化社區(qū)區(qū)的五大大展示點點建筑風格格景觀園林林風情商業(yè)業(yè)社區(qū)廣場場配套設施施45國際化的的景觀園園林主題：水系主題題，體現(xiàn)現(xiàn)大型社社區(qū)的水水岸生活活多組團園園林：組組團分散散于社區(qū)區(qū)當中，，各具趣趣味又相相互聯(lián)系系本項目建建議采納納以線性性水系為為主，局局部放大大為特點點的水景景系統(tǒng)核心景觀觀區(qū)設置置廣場以以及集中中水面各組團之之間采用用不同的的水主題題，各個個不同的的水主題題應該用用線性水水系連接接組團之間間同時也也要用以以自然材材質（木木或天然然石）鋪鋪墊的小小路連接接線性水系系的鋪底底要考慮慮缺水季季節(jié)的景景觀效果果綠化要與與水系相相得益彰彰，體體現(xiàn)出田田園自然然風味適當營造造坡度，，實現(xiàn)空空間與景景色的錯錯落有致致，使整整個小區(qū)區(qū)園林富富有變化化。46水系園林林體系之之水景意意象47水系園林林體系之之水岸互互動意象象48水系園林林體系之之組團/線性水水系/坡坡度意象象各個組團團應有不不同的水水主題組團的水水主題應應該運用用線性水水系連接接適當營造造坡度，，實現(xiàn)空空間與景景色的錯錯落有致致，使整整個小區(qū)區(qū)園林富富有變化化。49無論是一一個廣場場或是一一片綠地地，都表表明了社社區(qū)特有有的氣質質和品味味。充滿異國國風情的的入園廣廣場給人人以震撼撼力和強強烈的視視覺沖擊擊，同時時也為人人們提供供了充分分交流的的場所，，使整個個社區(qū)具具有了凝凝聚力。。社區(qū)環(huán)境境的核心心價值帶帶——水水景景主題入入園廣場場50社區(qū)環(huán)境境的核心心價值帶帶——水水岸景觀觀園林豐富水系系的變化化和小品品的種類類，實現(xiàn)現(xiàn)移步換換景的視視覺效果果，清新新與靈動動沁人心心脾。瀑布、疊疊水、噴噴泉及跳跳泉，水水聲陣陣陣，流水水潺潺……51體現(xiàn)國際際化社區(qū)區(qū)的五大大展示點點建筑風格格景觀園林林風情商業(yè)業(yè)社區(qū)廣場場配套設施施52國際化的的風情商商業(yè)多種商業(yè)業(yè)形態(tài)：：步行街集中商業(yè)業(yè)沿街商鋪鋪……沿街商業(yè)沿街商業(yè)集中商業(yè)主入口步行街商業(yè)53啟動區(qū)商商業(yè)設置置的核心心目的就就是營銷銷展示商業(yè)建筑本本身的展示示商業(yè)街商店店門面采用用統(tǒng)一的風風格，但又又富于變化化注意商店招招牌、天花花和柱的燈燈飾等細節(jié)節(jié)建筑形式富富于動感，，體現(xiàn)生活活情趣54步行街區(qū)風風格參考一一：歐式風風情街區(qū)55步行街區(qū)風風格參考二二：現(xiàn)代風風情街區(qū)56體現(xiàn)國際化化社區(qū)的五五大展示點點建筑風格景觀園林風情商業(yè)社區(qū)廣場配套設施57豐富的景觀觀小品如座座椅、花壇壇、雕塑、、噴泉增加加購物的情情致58入口的處理理入口標志要要反映區(qū)域域的獨特氣氣質，可通通過大門或或者入口景景觀物的設設計實現(xiàn)59體現(xiàn)國際化化社區(qū)的五五大展示點點建筑風格景觀園林風情商業(yè)社區(qū)廣場配套設施60花店服裝店發(fā)廊引進體現(xiàn)格格調、品味味的成熟社社區(qū)的業(yè)態(tài)態(tài)形式工藝品店咖啡店酒吧書店61藥品店保持一定的的滿足生活活需求的社社區(qū)初期業(yè)業(yè)態(tài)形式便利店家居裝修面包店62報告思路1、項目界界定與地塊塊資源解析析2、競爭市市場與初步步定位3、布局意意向及產(chǎn)品品初步建議議5、經(jīng)濟分分析4、啟動區(qū)區(qū)策略63項目狀況回回顧——外外部條件地理位置項目地塊北北至勞動路路，商業(yè)氛氛圍濃厚，，人氣旺，，人們認知知度高；東東至晉陵路路，唯一一一條貫穿常常州南北的的交通主干干道；西至至蘭陵路，，；；南至光光華路。。獨獨享四至打打造常州“長安安街”。交通狀況勞動路四車車道，晉陵陵路八車道道，道路暢暢通，且附附近配有201、219、52、901、38、14、、220路路公共汽車車，交通便便利，可達性好。勞動路晉陵路蘭陵路02光華路01030464項目狀況回回顧——本本體素質地塊現(xiàn)狀整個項目地地塊由四塊塊組成，主主要建筑形形態(tài)為住宅宅，其中在在01號地地塊中心分分布少量工工業(yè)廠房。。01地塊塊左側為公公共設施用用地，人流流聚集效應應強。地塊規(guī)劃項目整體規(guī)規(guī)劃以住宅宅為主，配配以步行街街及街鋪，，04地塊塊一層做菜菜場，03地塊沿光光華路部分分及04地地塊作為回回遷戶住宅宅。地塊分級01號地塊塊因有圍合合商業(yè)，故故作為住宅宅屬性用地地并不是非非常理想；；02號地地塊兩邊有有配套街鋪鋪，距離01號地塊塊步行街距距離較近，，故作為住住宅用地，，資源最優(yōu)優(yōu)；03號號地塊遠離離步行街及及主干道勞勞動路，并并有部分回回遷房，故故資源較差差；04號號地塊一樓樓規(guī)劃為菜菜場，住宅宅為回遷房房，故資源源也較差。。地塊等級由由高到低劃劃分為：0201（（03、04））勞動路晉陵路蘭陵路光華路0201030465適合本項目目的啟動策策略——啟啟動中高端端產(chǎn)品，創(chuàng)創(chuàng)造社區(qū)環(huán)環(huán)境，后期期逐步拉升升價格已實實現(xiàn)高利潤潤世聯(lián)模型地塊環(huán)境資資源世聯(lián)通過多多個大盤開開發(fā)案例的的研究，根根據(jù)項目本本身所具有有的特質，，歸納總結結出極具代代表性的四四種大盤開開發(fā)模式區(qū)域成熟度度啟動相對中中高端產(chǎn)品品，創(chuàng)造社社區(qū)環(huán)境，，逐步拉升升產(chǎn)品價格格實現(xiàn)利潤潤啟動相對中中低的產(chǎn)品品，完善配配套，樹立立形象，拉拉升產(chǎn)品啟動最高端端產(chǎn)品，樹樹立標桿形形象，帶動動后期產(chǎn)品品開發(fā)中高端產(chǎn)品品樹形象，，帶動后期期開發(fā)高低低高本項目66針對本項目目啟動模型型的研究———啟動原原則世聯(lián)模型以規(guī)避風險險為前提———原原則一：多多樣化產(chǎn)品品啟動建立強勢的的核心利益益驅動因素素———原原則二：：凸顯投資資價值建立社區(qū)整整體形象和和氣勢————原則則三：一舉舉奠定大盤盤的形象價價值建立價值感感知克服信信心缺失———原原則四：展展示先行滾動式開發(fā)發(fā)，低成本本運作————原原則五：““小步快跑跑”的開發(fā)發(fā)節(jié)奏在社區(qū)設計計中植入營營銷宣傳點點———原原則六六：產(chǎn)品要要有突破性性67針對本項目目啟動模型型的研究———啟動策策略世聯(lián)模型首期產(chǎn)品貼貼近市場，，圍合社區(qū)區(qū)空間相對高端產(chǎn)產(chǎn)品，提升升品質，強強化品牌后期產(chǎn)品相相對趨向市市場主流較成熟的啟啟動區(qū)域較高的產(chǎn)品品品質較貼近客戶戶的產(chǎn)品和和價格對社區(qū)空間間有一定圍圍合作用銷售價格得得以最大化化拉升項目品牌和和形象完全全樹立提升土地利利用率，增增加收益產(chǎn)品開發(fā)的的多種可能能性整體提升項項目品質弱化外部資資源不足的的狀況提升形象，，強化品牌牌資源利用策策略資源較好資源最優(yōu)資源最差策略詮釋策略實現(xiàn)68模型基礎上上的啟動策策略項目實現(xiàn)在詳細的研研究了模型型之后，根根據(jù)本項目目的地塊分分級結果，，得出本項項目的啟動動策略如下下：第一階段：：啟動01、04地地塊。首先啟動04地塊主主要考慮讓讓部分回遷遷戶盡快回回遷，減少少資金壓力力。而首先先啟動01地塊，則則是從模型型出發(fā)，將將資源較好好、昭示性性強的地塊塊作為啟動動區(qū)。這一一階段的產(chǎn)產(chǎn)品定位為為中高端住住宅、步行行街及街鋪鋪，樹立大大盤形象，，并以極高高的性價比比迅速占領領市場。第二階段：：開發(fā)02地塊。02地塊作作為素質最最好的地塊塊放在第二二階段開發(fā)發(fā)，以高端端住宅為主主，配以少少量商鋪，，此時開發(fā)發(fā)可以借著著一期的勢勢頭，提升升價格，樹樹立高端產(chǎn)產(chǎn)品形象，，實現(xiàn)更高高價值。第三階段：：開發(fā)03地塊03地塊因因為靠光華華路有部分分回遷戶，，影響了整整個地塊的的品質，故故將此部分分最后開發(fā)發(fā)，產(chǎn)品檔檔次及價格格更加貼近近市場，迅迅速回籠資資金，并可可憑借整個個大盤形象象得到豐厚厚的溢價回回報。勞動路晉陵路蘭陵路光華路0201030469展示性強、、昭示性好好的啟動區(qū)區(qū)策略啟動區(qū)的選選取如右圖圖所示，選選取理由如如下：01號地塊塊資源較好好，故根據(jù)據(jù)模型為一一期啟動區(qū)區(qū)；勞動路與晉晉陵路結皆皆為常州市市主干道，，交通便利利，昭示性性強；沿勞動路的的步行街及及沿晉陵路路的街鋪可可首先建設設，聚集人人氣，吸引引眼球；勞動路與晉晉陵路街口口市政規(guī)劃劃為廣場，，展示性好好，建設成成本低；啟動區(qū)內水水系等景觀觀應首先修修建，提升升大盤形象象，給人以以高品質沖沖擊；售樓處建在在公共設施施旁人氣旺旺的地方，，有利于擴擴大影響力力；展示路線可可充分展示示步行街、、市政廣場場及水系景景觀。項目實現(xiàn)售樓處啟動區(qū)70選取“水岸岸”、“觀觀景”、““特色商業(yè)業(yè)街”作為為核心展示示點，予以以孔雀開屏屏式體驗式式展示71極具參考價價值的案例例實證世聯(lián)案例1、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)熱點點區(qū)域2、屬于發(fā)發(fā)展區(qū)域，，發(fā)展前景景看好3、實現(xiàn)大大規(guī)模開發(fā)發(fā)，樹立品品牌及快速速搶占市場場4、客戶群群體實現(xiàn)面面向全市，，廣泛傳播播案例選取原原則案例名稱1、濟南陽陽光100國際新城城2、金泓凱旋城城3、鄭州鄭鄭東第一大大街72濟南陽光100國際際新城———展示先行行項目背景原濟南水泥泥廠、東方方紅水泥廠廠用地，外外圍環(huán)境不不佳，規(guī)模模1500畝，規(guī)劃劃面積200萬平方方米；屬于于濟南市槐槐蔭區(qū)，區(qū)區(qū)域程度度度尚可，距距離交通干干道經(jīng)十路路1公里。。啟動策略以最鄰近經(jīng)經(jīng)十路的區(qū)區(qū)域作為啟啟動區(qū)，以以最貼近市市場的產(chǎn)品品戶型和面面積控制為為切入點，，低價格入入市，半年年銷售1000套。。后續(xù)開發(fā)軟件：陽光光100的的品牌效應應硬件：現(xiàn)場場實景的展展示效果地塊：通過過圍合規(guī)避避外圍不利利因素二期“坡地地上的北歐歐風情”入入市，產(chǎn)品品品質走高高，戶型面面積和區(qū)間間加大開發(fā)時間2002年年7月至今今一期二期世聯(lián)案例突出依靠交交通便利啟啟動73金泓凱旋城城——揚長“補””短位置寶安新中心心區(qū)，寶安安大道新安安西路交匯匯處；容積率高達達4.75；雖然距離關關口很近，，但仍屬關關外，客戶戶仍然對關關外認同度度較差；城市污水排排放溝通過過地塊；金泓凱旋城寶安新中心區(qū)城市排污溝世聯(lián)案例突出依靠先先建商業(yè)街街啟動74規(guī)劃亮點：：11萬平米米大型濕地地生態(tài)園林林，8萬平平米陽光地地下車庫；；1.2萬萬平米中庭庭園林；3.6萬平平米外延主主題花園，，1200米時尚風風情商業(yè)街街（解決城城市難題，，將城市污污水溝加蓋蓋，構筑外外延主題花花園，并結結合商業(yè)街街成為休閑閑長廊）；；1100平平米情景生生態(tài)泳池；；160米寬寬入口噴泉泉廣場；1期2期世聯(lián)案例啟動策略規(guī)規(guī)避資源劣劣勢風情商業(yè)街街突出依靠先先建商業(yè)街街啟動75鄭州鄭東第第一大街———產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新位于鄭東新新區(qū)，緊靠靠鄭東CBD大區(qū)、、鄭州行政政區(qū)，是未未來商業(yè)中中心項目分期開開發(fā)，啟動動區(qū)充分展示了了商業(yè)步行行街－淘珍街；；演繹了未未來居住者者的共享空空間和理想想居住模式式，吸引眼眼球首個歐風純純水景生活活社區(qū)，首首創(chuàng)住宅商商業(yè)中央街街區(qū)概念，，充分展展示最核心心的商業(yè)經(jīng)經(jīng)濟中心區(qū)區(qū)價值點12商業(yè)街展示世聯(lián)案例突出依靠先先建商業(yè)街街啟動76報告思路1、項目界界定與地塊塊資源解析析2、競爭市市場與初步步定位3、布局意意向及產(chǎn)品品初步建議議5、經(jīng)濟分分析4、啟動區(qū)區(qū)策略77下階段工作作內容：整體定位與與物業(yè)發(fā)展展建議住宅定位與與建議：客戶詳細特特征分析規(guī)劃布局建建議社區(qū)內部交交通組織規(guī)劃設計風風格建議戶型配比建建議戶型面積建建議戶型特色建建議相關配套設設施商業(yè)定位與與發(fā)展建議議：商業(yè)形態(tài)定定位商業(yè)業(yè)態(tài)定定位戶型劃分建建議如何提高商商業(yè)氛圍交通及人流流組織縱向交通組組織以提高高商業(yè)價值值789、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。21:41:2221:41:2221:411/7/20239:41:22PM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。1月-2321:41:2321:41Jan-2307-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。21:41:2321:41:2321:41Saturday,January7,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。1月月-231月月-2321:41:2321:41:23January7,202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。07一月月20239:41:23下下午21:41:231月-2315、比不了得