廣西桂林邵平盛世地王大廈項目前期策劃與城區(qū)發(fā)展規(guī)劃報告-XXXX年

盛世地王大廈前期策劃報告中國一品堂桂林公司2011.6.25項目宏觀背景分析宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展城區(qū)發(fā)展規(guī)劃1

PARTONE一、項目宏觀背景分析在“東盟自由貿(mào)易區(qū)、西部大開發(fā)和泛珠三角區(qū)域”合作的戰(zhàn)略結(jié)合點的促動下，昭平縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)增長。昭平縣概況昭平地處廣西東部、桂江中游?？h域面積3273平方公里，轄8鎮(zhèn)9鄉(xiāng)，人口39.2萬，縣城人口5.6萬。經(jīng)過縣城的桂江上接漓江、下匯西江，為桂(林)梧(州)通航主航道；陸路有白黃線與東西南北國道相接，桂(林)梧(州)高速路貫穿境內(nèi)。全縣水力資源蘊(yùn)藏量為38.5萬千瓦，可開發(fā)量25.2萬千瓦，是全國第一批農(nóng)村初級電氣化達(dá)標(biāo)縣；礦藏有金、銀、錳、鉛、鋅、大理石、重晶石等礦產(chǎn)20多種，其中黃金的儲量和開采，在廣西區(qū)內(nèi)占有重要地位。林業(yè)資源豐富，是廣西四大重點林業(yè)縣之一；并且名優(yōu)特產(chǎn)多，其中茶葉，豆豉、沙田柚堪稱昭平三寶，并且昭平縣距賀州市區(qū)128公里，梧州市200公里、桂林市210公里。昭平縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r◎2009年昭平縣全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值38.78億元，比上年增長12.7%。◎2009年昭平縣全年實現(xiàn)人均可支配收入12650元，比上年增長3.9%。經(jīng)濟(jì)及人均可支配收入的持續(xù)增長為昭平縣城區(qū)發(fā)展奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)。二、城區(qū)未來發(fā)展規(guī)劃“兩區(qū)一軸”(江濱新區(qū)、黃姚旅游經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、昭平至黃姚二級公路產(chǎn)業(yè)軸)”承載山城騰飛的希望！昭平縣城市發(fā)展規(guī)劃江濱新區(qū)：將崛起一座新城

2010年舉行的昭平縣委十二屆七次全體(擴(kuò)大)會議上，建設(shè)江濱新區(qū)的宏偉藍(lán)圖正式出爐：圍繞“休閑型山水森林城”要求，以“三年打基礎(chǔ)、五年上規(guī)模、十年出新城”為發(fā)展目標(biāo)，把江濱新區(qū)建設(shè)成為昭平新的政務(wù)、經(jīng)濟(jì)、文化休閑、商務(wù)中心和商貿(mào)基地，再造一座新縣城，形成一座新縣城，形成縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的一極。距離城區(qū)商業(yè)中心僅1.4公里。

濱江新區(qū)城區(qū)商業(yè)、行政中心昭平縣城市發(fā)展規(guī)劃黃姚旅游經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)：黃姚是中國十大名鎮(zhèn)之一，離縣城63公里，黃姚經(jīng)濟(jì)區(qū)將建設(shè)成為集旅游、工業(yè)、商貿(mào)于一體的昭平城市副中心。昭平至黃姚二級公路產(chǎn)業(yè)軸：特色產(chǎn)業(yè)強(qiáng)集聚昭平至黃姚二級公路的沿途地區(qū)，交通便利、資源豐富、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好。昭平縣委縣政府決定整合資源，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)集聚，加快形成富有地方特色、區(qū)域競爭力強(qiáng)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)軸。

小結(jié)：◎昭平縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有堅強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)支撐（林業(yè)、礦產(chǎn)、名優(yōu)特產(chǎn)、旅游產(chǎn)業(yè)等），隨著近年生產(chǎn)總值及人均可支配收入的增長，為城鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民購房置業(yè)打下堅實的物質(zhì)基礎(chǔ)?！蛘哑娇h加緊推進(jìn)“兩區(qū)一軸”建設(shè)，“打造一個生態(tài)型山水森林城”的新城區(qū)是他的目標(biāo)。◎“濱江新區(qū)”未來將發(fā)展為城區(qū)內(nèi)又一個集政務(wù)、經(jīng)濟(jì)、文化休閑、商務(wù)中心和商貿(mào)基地于一體的生活區(qū)域，距離城區(qū)商業(yè)中心舊汽車站一帶僅1.4公里。小結(jié)昭平縣房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r城區(qū)主要在售樓盤分布2

PARTONE城區(qū)住宅情況分析城區(qū)商業(yè)市場格局一、昭平縣房房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顮顩r房地產(chǎn)處于起起步階段，未未來房價走勢勢良好。昭平房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展概況◎在2002年之前昭平人人基本上與房房地產(chǎn)的財富富神話無關(guān)，，也不關(guān)注何何為“樓花””，昭平人只只關(guān)注桂江碧碧水和滿山綠綠茶。◎2002年的的鳳鳳凰凰花花園園，，是是昭昭平平的的第第一一個個房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目，，為為昭昭平平第第一一個個真真正正意意義義上上的的商商品品房房。。隨隨后后至至2009年期期間間，，昭昭平平陸陸陸陸續(xù)續(xù)續(xù)續(xù)的的推推出出部部分分經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適適用用房房和和一一些些小小項項目目。。嚴(yán)嚴(yán)格格意意義義上上來來說說，，昭昭平平還還是是塊塊房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)的的處處女女地地。?！蜃鲎鰹闉樗乃木€線城城市市，，昭昭平平的的消消費(fèi)費(fèi)受受經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)危危機(jī)機(jī)、、金金融融危危機(jī)機(jī)的的影影響響較較小小，，加加上上城城市市基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施不不發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)，，許許多多行行業(yè)業(yè)還還沒沒起起步步，，因因此此，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)在在昭昭平平將將存存在在的的廣廣闊闊的的發(fā)發(fā)展展空空間間。?！蚰磕壳扒?，，整整個個縣縣城城存存在在著著較較多多的的單單位位集集資資房房，，但但是是已已經(jīng)經(jīng)嚴(yán)嚴(yán)重重滯滯后后，，無無法法滿滿足足新新的的生生活活需需要要，，整整個個昭昭平平縣縣缺缺乏乏高高品品質(zhì)質(zhì)的的住住宅宅。?！蛘颜哑狡綐菢鞘惺胁徊淮娲嬖谠谂菖菽?，未未來來房房價價走走勢勢良良好好。。昭昭平平房房價價始始終終在在剛剛性性需需求求種種穩(wěn)穩(wěn)中中有有升升。。二、、城城區(qū)區(qū)主主要要在在售售樓樓盤盤分分布布城區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)在在售售樓樓盤盤較較少少，，高高品品質(zhì)質(zhì)物物業(yè)業(yè)小小區(qū)區(qū)缺缺乏乏。。城區(qū)區(qū)主主要要在在售售樓樓盤盤分分布布◎目前前共共4個樓樓盤盤在在售售或或預(yù)預(yù)售售。?！蛭磥韥砉┕┴涁洏菢潜P盤集集中中在在河河西西（（新新汽汽車車站站））。?！驏|方方世世紀(jì)紀(jì)城城是是昭昭平平最最大大樓樓盤盤，，也也是是在售售樓樓盤盤內(nèi)內(nèi)唯一一有有物物業(yè)業(yè)管管理理小小區(qū)區(qū)。。三、城區(qū)住宅宅情況分析城區(qū)住宅以多多層為主，東東方世紀(jì)城為為未來主要供供貨量社區(qū)。。住宅情況概況況樓盤名稱樓盤概況類型主力戶型銷售時間供貨面積（㎡）銷售面積（㎡）價格銷售情況中鑫大廈建面：3000㎡一棟6層多層兩房：80-100三房：100-1102011.1月至3月463046301800售罄東方世紀(jì)城占地：250畝

建面：40萬㎡多層+小高層三房：102-116兩房：842011.1月至今4.2萬㎡9500㎡均價：200095%中鑫花園建面：6800㎡兩棟6層多層

三房：150四房：1702011.3月至今60002350210036%河?xùn)|商貿(mào)城建面：8400㎡兩棟7層多層

三房：約130四房：約145未售約6000㎡

預(yù)計1600-1800

◎昭平住宅市場場剛剛起步，，經(jīng)濟(jì)適用房房小區(qū)以及單單體樓是10年以前市場供供應(yīng)的主要形形式；供需量量少（單盤量量在50套左右），無無物業(yè)管理。?！蚰壳霸谑蹣潜P盤以多層為主主，無電梯房房銷售?！驏|方世紀(jì)城是是昭平首個真真正意義的小小區(qū)，規(guī)模大大，影響大。。今年供貨量量預(yù)計超過4.2萬㎡。成交戶型分析析◎市場銷售以三三房為主，兩兩房為輔◎三房兩條主力力產(chǎn)品線：100-110㎡、115-120㎡；兩房主力力戶型80-90㎡◎100-110㎡緊湊型三房房市場銷售最最快，四房銷銷售緩慢?！騼r格出現(xiàn)分化化：高品質(zhì)的的小區(qū)（東方方世紀(jì)城）價價格在1800-2000；單體樓價格格在1500-1800、地段較好的的中心花園價價格在2100元主要競爭個案案分析東方世紀(jì)城：：東方世紀(jì)城項項目由昭平縣縣恒基房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公公司承擔(dān)建設(shè)設(shè)，建設(shè)地點點為昭平鎮(zhèn)河河?xùn)|新區(qū)新汽汽車站旁，總總用地230畝，總建筑面面積38萬平方米，計計劃總投資6.8億元，一期期規(guī)劃用地面面積62580平方米，建筑筑面積98890平方米。規(guī)劃劃住戶4000戶，將吸納12000多人入住。項項目規(guī)劃有商商品套房、超超市、酒店、、步行街、幼幼兒園、會所所、花園、廣廣場等。樓盤名稱一期所推樓棟類型主力戶型銷售時間供貨面積（㎡）銷售面積（㎡）價格銷售情況東方世紀(jì)城1#、15#多層+小高層三房：102-116兩房：842011.1月至今4.2萬㎡9500㎡均價：200095%東方世紀(jì)城一一期銷售情況況：主要競爭個案案分析東方世紀(jì)城6月所推戶型：6-10#樓，多層一梯兩戶，均價2100元戶型三房四房合計面積116130130141

套數(shù)166342828256總面積1925644203640394831264116㎡三房是二期期推貨的主力力，銷售情況良好。小結(jié)◎目前城區(qū)內(nèi)內(nèi)在售項目較較少，售樓樓盤以多層為主主，無電梯房房銷售，并且在售樓樓盤多以單體體樓為主；◎東方世紀(jì)城城是目前城區(qū)區(qū)內(nèi)住宅最大大供貨量項目目，并在未來來三年內(nèi)將維維持較大供貨貨量，是城區(qū)區(qū)內(nèi)在售樓盤盤中唯一推行行物業(yè)管理小小區(qū)；◎目前縣城內(nèi)內(nèi)整體房價水水平在2000元左右，消化化戶型以緊湊湊型三房、二二房為主。小結(jié)：目前昭平縣房房地產(chǎn)市場處處于起步階段段，住宅市場場整體價格較較低，項目住住宅部分目前前不適合入市市銷售。四、城區(qū)商業(yè)業(yè)市場格局城區(qū)中心商業(yè)業(yè)帶主要分布布在舊汽車站站區(qū)域。城區(qū)商業(yè)業(yè)布布局情況育才西路，西寧北路一帶：家裝建材市場中心北起綜合市場，南至永安街，西接西寧路，東至東寧路：市中心最繁華商業(yè)圈，集娛樂休閑，電子產(chǎn)品購買，綜合零售批發(fā)于一體?？h政府區(qū)域：匯集大型家電超市?！锉卷椖恐行膮^(qū)商業(yè)分分布情況◎北起綜合市場場，南至永安安街，西接西西寧路，東至至東寧路形成成了昭平最繁繁華的商業(yè)圈圈?！蛞粚由虡I(yè)是經(jīng)經(jīng)營的絕對主主流，二層商商業(yè)認(rèn)可度低低。中心區(qū)主要商商業(yè)體項目概概況1、興隆步行街商商業(yè)（東寧路路至西寧路））◎2004年銷售，4層天地樓，建建面260㎡，售價35萬（1350元/㎡）◎商鋪面積約40-50㎡（開間：4-4.5米米，進(jìn)深：10-11米米）◎租金：臨東寧寧路70-85元/㎡/月，臨西寧路路60元/㎡/月◎經(jīng)營業(yè)態(tài)：共共53家店鋪，主要要以品牌服裝裝、鞋為主中心區(qū)主要商商業(yè)體項目概概況2、河西路商業(yè)(東寧路至西寧寧路)◎商鋪面積約40-60㎡（開間：4-4.5米米，進(jìn)深：10-12米米）◎租金：60-80元/㎡/月◎經(jīng)營業(yè)態(tài)：共共61家店鋪，主要要以品牌服裝裝、日雜、超超市、娛樂為為主中心區(qū)主要商商業(yè)體項目概概況3、東寧路商業(yè)（（河西路至新新華街）◎商鋪面積約25-70㎡（開間：3.5-4.5米，進(jìn)深：7-15米）◎租金：80-100元/㎡/月，二層15-18元/㎡/月。◎業(yè)態(tài)情況：共71家店鋪，主要要以酒店、服服飾、通訊為為主◎中心區(qū)主要商商業(yè)體項目概概況4、西寧路商業(yè)（（河西路至新新華街）◎商鋪面積約20-50㎡（開間：3.5-4.5米，進(jìn)深深：5-10米）◎租金：55-75元/㎡/月◎經(jīng)營業(yè)態(tài)：共共119家店鋪，主要要以摩托、服服飾、小吃為為主。中心區(qū)主要商商業(yè)體項目概概況◎綜合市場1-2層為商鋪◎2007年銷售，一一層7000-8500元，二層4000元◎商鋪面積約約30㎡（開間：：4米，進(jìn)深：：7米）◎租金：一層層65-85元/㎡/月，二層10-15元/㎡/月◎經(jīng)營情況：：一層街鋪鋪旺場，二二層大部分分空置。分析：依托農(nóng)貿(mào)市市場的定位位和縣城中中心的地段段，首層街街鋪極旺；；二層商鋪冷冷場的原因因在于市場場規(guī)劃，二二層入口設(shè)設(shè)置在市場場中庭，無無獨立、明明顯的入口口通道導(dǎo)致致二層商業(yè)業(yè)價值極弱弱。5、綜合市場6、縣政府圓盤盤商業(yè)◎商鋪約60-80㎡（開間間3.5-6m，進(jìn)深8-10m）◎租金：20-30元/㎡◎經(jīng)營業(yè)態(tài)：：主要經(jīng)營營超市、電電器、服裝裝、家具等等◎二層商業(yè)冷冷淡，主要要為一層超超市的延伸伸空間，或者家具城城。分析：商業(yè)業(yè)中心向本本項目所在在區(qū)域的步步行街和綜綜合市場集集中，該區(qū)區(qū)域的商業(yè)業(yè)日漸冷淡淡，以日常常生活配套套為主。中心區(qū)主要要商業(yè)體項項目概況7、寶石街◎?qū)毷帜壳扒吧啼伿蹆r價約5000元/㎡，◎租金約500元/間/月（折合約約8元/㎡）◎經(jīng)營業(yè)態(tài)以以茶葉為主主，商鋪空空置率超過過7成，生意冷冷淡。分析：地段段偏遠(yuǎn)，大大部分為單單邊街商鋪鋪，商業(yè)氛氛圍弱；專專業(yè)市場的的營造不成成功，導(dǎo)致致項目大量量空置。中心區(qū)主要要商業(yè)體項項目概況在售商業(yè)樓樓盤情況樓盤名稱面積類型面積（㎡）銷售時間供貨面積（㎡）銷售面積（㎡）價格情況銷售情況中鑫大廈15781層商鋪2層寫字樓

60-702011.1月至3月15781578一層10000二層2500100%東方世紀(jì)城

72001-2層商鋪40-1002011.1月至今一層：3600二層：3600一層售罄二層持有臨路：1.2-1.6萬

臨步行街：8000-1萬100%中鑫花園840底層商業(yè)60-702011.3月至今84084011800100%河?xùn)|商貿(mào)城35001-2層商業(yè)60-70未售————預(yù)計1.3萬——

從以上分析析看出，城城區(qū)內(nèi)商業(yè)業(yè)銷售情況況良好，樓樓盤大多以以一至二層層商鋪銷售售，并且底底層與二層層、臨街外外鋪與內(nèi)鋪鋪價格相差差較大。小結(jié)：根據(jù)以上調(diào)調(diào)查分析，，河西路商商業(yè)、西寧寧路商業(yè)、、興隆步行行街、東寧寧路商業(yè)、、綜合市場場這五個商商業(yè)帶人流流量及商業(yè)業(yè)氛圍較高高，并形成成了以品牌牌服裝、超超市、酒店店、通訊、、休閑娛樂樂等為一體體的城區(qū)中中心商業(yè)圈圈，并且隨隨著城市發(fā)發(fā)展人口逐逐步往城區(qū)區(qū)遷移，項項目所在該該區(qū)域在未未來兩年內(nèi)內(nèi)始終保持持商業(yè)人居居優(yōu)勢，作作為昭平縣縣中心商業(yè)業(yè)區(qū)。小結(jié)項目分析項目SWOT分析3PARTTHREE項目商業(yè)銷銷售策略項目規(guī)劃建建議項目了解項目市場定定位及把握握項目價值分分析物業(yè)發(fā)展方方向一、項目了了解項目地段優(yōu)優(yōu)勢明顯，，周邊商業(yè)業(yè)及生活氛氛圍成熟。。項目經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)一覽項目總體規(guī)規(guī)劃5棟高層住宅宅樓，一至至四層規(guī)劃劃商場，1#、2#、4#、5#樓為25層，3#樓為18層。項目區(qū)位分分析★本項目中心商業(yè)區(qū)區(qū)行政區(qū)商業(yè)業(yè)帶濱江新區(qū)項目位置：：項目位于廣廣西昭平縣縣昭平鎮(zhèn)，，原昭平汽汽車站內(nèi)。。規(guī)劃用地地總面積9057.7平米（13.59畝），規(guī)劃劃總建筑面面積77140平米，西面面為商業(yè)步步行街，東東面為東寧寧中路，南南面靠近興興隆街。中心商業(yè)區(qū)區(qū)：綜合市場、、河西路商商業(yè)街、西西寧路商業(yè)業(yè)街、興隆隆步行街環(huán)環(huán)、、東寧寧路一帶已已形成城區(qū)區(qū)內(nèi)最繁華華商業(yè)帶。。地塊周邊環(huán)環(huán)境地塊情況101米124.5米49.32米56.1米70米27米地塊東面地塊東面：：面向老居民民房，樓層層高低不一一，建筑外外觀較舊，，形象較差差，對本項項目低層采采光有一定定影響。但但緊靠東寧寧大街轉(zhuǎn)角角段商業(yè)價價值較好。。地塊南面地塊東面：：面向東寧路路主大街，，商業(yè)人流流較多，已已匯集酒店店、電器、、品牌服裝裝、婚紗攝攝影等高檔檔商業(yè)配套套，此沿街街面是項目目商業(yè)價值值最高點。。地塊西面地塊西面：：面向興隆步步行街商業(yè)業(yè)樓背面，，與本項目目規(guī)劃建筑筑相隔7米，對項目底底層采光有一一定影響。地塊北面地塊北面：面向商業(yè)街，，可連通興隆隆步行街，商商業(yè)街內(nèi)主要要經(jīng)營旅館、、小零售商業(yè)業(yè)為主，人流流量及商業(yè)氛氛圍不高。人流及商業(yè)面面分析人流方向商業(yè)面地塊分析地塊連接竹園園二路處與連連接?xùn)|寧路處處存在1.5米高低落差。。地塊分析◎地塊位于城城區(qū)最繁華商商業(yè)中心；交交通、商業(yè)、、人流優(yōu)勢較較為明顯；◎地塊南北兩面面連接?xùn)|寧路路和興隆步行行街兩條城區(qū)區(qū)主商業(yè)干道道，項目商業(yè)業(yè)價值優(yōu)勢大大；◎地塊前后有有1.5米落差，是打打造雙首層商商鋪的先天資資源?！虻貕K周邊無無景觀資源。。小結(jié)：根據(jù)地塊條件件及周邊環(huán)境境分析，項目目商業(yè)價值較較大，商業(yè)價價值是本項目目開發(fā)的主要要利潤源。二、項目SWOT分析項目目前地段段優(yōu)勢巨大，，隨著新區(qū)發(fā)發(fā)展項目區(qū)域域人氣受到一一定的威脅。。優(yōu)勢(Strengths)本項目位于目目前昭平縣城城區(qū)最繁華商商圈核心位置置，商業(yè)發(fā)展展空間巨大。?！虻囟螢楸卷楉椖孔詈诵馁u賣點，綜合市市場、河西路路商業(yè)街、西西寧路商業(yè)街街、興隆步行行街環(huán)伺項目目周圍，已形形成了良好的的商業(yè)及居住住氛圍，并且且地塊前后連連接?xùn)|寧路和和興隆步行街街兩條城區(qū)主主商業(yè)干道，，項目商業(yè)價價值優(yōu)勢巨大大。劣勢(weaknesses)★本項目濱江新區(qū)：政府重點規(guī)劃區(qū)域新汽車站：形成新一個人流商業(yè)匯集地行政中心：帶動人氣向此聚集◎昭平縣城鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口共39.2萬，但城區(qū)人人口5.6萬，人口體量量限制了城區(qū)區(qū)住宅及商業(yè)業(yè)迅速發(fā)展。?！虮卷椖康靥幪幚铣菂^(qū)中心心，周邊商業(yè)業(yè)為舊汽車站站人氣帶動匯匯集而成，離離政府重點建建設(shè)的濱江新新區(qū)及新汽車車站相對較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，無法享受受區(qū)域人氣。。機(jī)遇(opportunities)本項目所處商商業(yè)圈內(nèi)無在在售或潛在競競爭對手。◎據(jù)調(diào)查了解解，項目所處處縣城中心區(qū)區(qū)內(nèi)無在售樓樓盤，并且未未來主要推貨貨項目主要分分布在育才西西路、涼亭東東路一帶?！蚰壳罢哑娇h縣城人口5.6萬多人，鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口達(dá)33.6萬，隨著昭平平經(jīng)濟(jì)逐年的的提升，將吸吸引更多鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民往縣城城遷移，給房房地產(chǎn)市場帶帶來更多機(jī)遇遇?！?00畝項目，待建建★本項目★濱江新區(qū)威脅(threats)◎項目規(guī)劃四四層商業(yè)，目目前市場對二二層以上商業(yè)業(yè)及不臨街內(nèi)內(nèi)鋪接受度較較低；◎目前昭平住住宅價格較低低，項目高層層規(guī)劃形成較較大成本，難難以實現(xiàn)利潤潤平衡。◎隨著濱江新新區(qū)建設(shè)速度度的加快及規(guī)規(guī)模的逐步形形成、新汽車車站區(qū)域人流流人氣逐步的的增加，將吸吸引更多居民民往此兩處區(qū)區(qū)域置業(yè)投資資，本項目所所在老城區(qū)地地段及商業(yè)優(yōu)優(yōu)勢將逐步被被削減。本項目產(chǎn)品自自身特點是最最大的潛在威威脅。小結(jié)：◎本項目位于于目前昭平縣縣城區(qū)最繁華華商圈核心位位置，商業(yè)發(fā)發(fā)展空間巨大大?！螂S著新區(qū)發(fā)發(fā)展及新汽車車站人氣的逐逐漸匯集，項項目未來前景景受到一定威威脅?！蚰壳罢哑阶∽≌袌鎏幱谟诔跫夒A段。?！螂S著昭平經(jīng)經(jīng)濟(jì)及人均收收入的逐年增增加，帶動人人口往縣城城城區(qū)遷移給房房地產(chǎn)市場帶帶來新的發(fā)展展機(jī)遇。小結(jié)三、項目價值值分析商業(yè)價值是項項目主要利潤潤源。商業(yè)價值首先，通過以以上概述得出出項目商業(yè)價價值較大，那那么項目商業(yè)業(yè)價值在客戶戶心里有多高高？我司特對40多組意向客戶戶進(jìn)行回訪，，得出28組有效客戶并并進(jìn)行需求調(diào)調(diào)查，得出結(jié)結(jié)論如下：商業(yè)價值客戶量需求商鋪類型樓層選擇用途需求面積街鋪商場內(nèi)鋪一層二層三層自用投資30-5050-7070-100東寧路鋪內(nèi)街鋪20712251325912770%的客戶只選擇擇東寧路商鋪鋪78%的客戶只選擇擇一層商鋪50平米左右是需需求的集中點點。商業(yè)價值◎70%成客戶選擇東寧路街鋪，，客戶表示可可承受的單價價為1.5-2萬，可見市場對對東寧路臨街街鋪的心理價價位在2萬左右?！?qū)τ陧椖看蜷_開內(nèi)街連接竹園路的內(nèi)街街鋪，約30%客戶表示可以以考慮，主要原因在在于對于東寧寧路街鋪2.5萬的價格無法法承受，轉(zhuǎn)而而選擇內(nèi)街鋪鋪，心理價位位在1.5萬左右；如規(guī)規(guī)劃為商場內(nèi)鋪的形形式，僅有一一組客戶表示示考慮?！驈男枨髽菍觼韥砜矗粚涌涂蛻魹榻^對主主力，占約80%；約20%客戶表示對雙雙首層的二層層街鋪感興趣趣；三層及以以上不考慮。?！蚩蛻糍徺I商鋪鋪以投資為主主，自用僅占占一成?！蛐枨竺娣e全部部在100㎡以內(nèi)，50㎡左右是需求求較大的集中中點?？偨Y(jié)如下：商業(yè)價值得出問題點一一：共約80%只選擇臨臨東寧路路一層商商鋪，那那么這部部分商鋪鋪面積多多少？能能銷售多多少金額額？商業(yè)價值值一層商場場平面：：初步計算算，面積積約700平米。按客戶承承受程度度及市場場評估，，可售20000元/平米。銷售額：：1400萬商業(yè)價值值問題點二二：除臨東寧寧路一層層商鋪外外，其他他內(nèi)街及及二至四四層商鋪鋪面積共共多少？？能銷售售多少金金額？商業(yè)價值值一層商場場平面：：問題點：：從平面圖圖了解圖圖，商鋪鋪規(guī)劃面面積整體體過大（（絕大部部分在100㎡㎡以上，150-350㎡的商鋪比比例較大大），根根據(jù)客戶戶及市場場調(diào)研得得之，在在目前市市場不易易銷售。。初步計算算，面積積約5000平米。按客戶承承受程度度及市場場評估，，可售15000元/平米。銷售額：：7500萬商業(yè)價值值二層商場場平面：：問題點：：二層商鋪鋪同樣面面臨商鋪鋪面積過過大的問問題，并并且由市市場調(diào)查查得出二二層商業(yè)業(yè)不易經(jīng)經(jīng)營及銷銷售。初步計算算，面積積約5700平米。按客戶承承受程度度及市場場評估，，可售10000元/平米。銷售額：：5700萬商業(yè)價值值問題點：：三四層商商鋪敞開開式布局局，單層層面積超超過5000㎡，并且三三四層商商業(yè)目前前在市場場經(jīng)營銷銷售較難難。初步計算算，面積積共約11400平米。根據(jù)評估估，可售售5000元/平米。銷售額：：5700萬三、四層層商場平平面：商業(yè)價值值根據(jù)以上上統(tǒng)計分分析：項目商業(yè)業(yè)部分可可在明年年入市銷銷售實現(xiàn)現(xiàn)：2.03億元同時通過過以上了了解，我我們總結(jié)結(jié)出項目目商業(yè)部部分潛在在風(fēng)險：：1、客戶選選擇意向向大部分分集中在在臨東寧寧路一層層商鋪；；2、市場對對二層以以上商業(yè)業(yè)接受度度不高；；3、項目整整體商鋪鋪規(guī)劃面面積過大大商業(yè)機(jī)會會點那在大環(huán)環(huán)境下促促使項目目商業(yè)成成功銷售售的機(jī)會會點是什什么？◎本項目目位于目目前昭平平縣城區(qū)區(qū)最繁華華商圈核核心位置置，西面面為商業(yè)業(yè)步行街街，東面面為東寧寧中路，，南面靠靠近興隆隆街，交交通便利利，地理理位置優(yōu)優(yōu)越，因因此商業(yè)業(yè)價值是是項目價價值的核核心。◎本項目目擁有廣廣闊的目目標(biāo)客戶戶層面，，不僅包包括本地地縣城自自用或投投資者、、鄉(xiāng)鎮(zhèn)置置業(yè)者、、還包括括本地溫溫州商及及廣東生生意人。。◎項目規(guī)規(guī)劃一至至四層大大型商業(yè)業(yè)，總建建筑面積積達(dá)2萬多平米米，在昭昭平縣城城內(nèi)形成成規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢。◎項目規(guī)規(guī)劃內(nèi)街街與西面面原有商商業(yè)步行行街貫通通，進(jìn)一一步提成成產(chǎn)品本本身商業(yè)業(yè)價值。。居住價值值分析切入到項項目住宅宅部分，，其居住住價值如如何？居住價值值分析從大環(huán)境境看：項目位于于城區(qū)人人口3萬左右的的昭平縣縣城商業(yè)業(yè)中心，，交通便便捷，配配套成熟熟，區(qū)域域內(nèi)無直直接或潛潛在對手手。從產(chǎn)品本本身來看看：項目住宅宅部分由由4棟25層，1棟18層高層組組成。產(chǎn)品是否否迎合市市場需求求？是我我們下面面的研究究點……居住價值值城市情況況:城區(qū)人口口3萬左右;大環(huán)境分分析:城市發(fā)展展受到一一定限制制房地產(chǎn)市市場:起步階段,住宅均價2000元;住宅市場無較較大利潤切合項目本身身:高層住宅成本本約1800元/㎡結(jié)論：住宅目目前入市無利利潤可圖。居住價值產(chǎn)品本身分析析:住宅問題點：：1、產(chǎn)品線脫離離市場需求主主流2、住宅入口布布局不合理，，無法發(fā)揮封封閉式小區(qū)、、空中花園的的優(yōu)勢。居住價值項目戶型問題題點：戶型a戶型b戶型c戶型d戶型e戶型酒店式公寓合計四房三房兩衛(wèi)四房三房一衛(wèi)四房面積155.788.7154.697.9162.250-80套數(shù)8040404040210450總面積1245635486184391664881219044782戶型四房三房兩衛(wèi)三房一衛(wèi)酒店式公寓合計套數(shù)1604040210450面積25128354839161219044782比例56.1%7.9%8.7%27.2%100.0%三房及兩房是是目前市場需需求的主流，，四房需求較較少，項目四四房戶型設(shè)計計較多，易堆堆壓無法快速速消化。居住價值項目戶型問題題點：1、2#樓平面客廳開間僅3.3m采光弱采光弱走道過長進(jìn)深大暗衛(wèi)特點：戶型功功能設(shè)計較差差，動靜分區(qū)區(qū)不合理居住價值4#樓平面戶型問題點兩個次臥采光光差居住價值尋找問題根源源？原因：上層住住宅柱網(wǎng)需照照顧到底層商商場柱網(wǎng)布局局，以至住宅宅戶型整體設(shè)設(shè)計較差。居住價值如保持住宅戶戶型設(shè)計不變變，將可能形形成以下局面面：戶型不被市場場認(rèn)可，降價價銷售入市價格等于于或低于明年年市場住宅均均價，約為2200元/平米，則住宅宅部分利潤為為：（2200-1800）*35700=1428萬利潤較低項目價值分析析總結(jié)◎作為縣中心及購物物、休閑、娛娛樂飲食于一一體的商業(yè)體體，商業(yè)價值是本項目目的核心，是本項目開發(fā)發(fā)的主要利潤潤源?！蚰壳笆袌鰧?nèi)內(nèi)街鋪及二層層以上商業(yè)接接受度不高，，項目二至四四層、內(nèi)街鋪鋪銷售存在風(fēng)風(fēng)險。◎居住價值在大環(huán)境影響響下及產(chǎn)品本本身設(shè)計方面面存在很大風(fēng)風(fēng)險點。我司建議務(wù)必改進(jìn)商業(yè)業(yè)規(guī)劃布局及及住宅產(chǎn)品設(shè)設(shè)計，先推商商業(yè)部分入市市銷售，樹立區(qū)域標(biāo)志志性商業(yè)體地位，聚集更多的的人氣及市場場關(guān)注度，帶帶動項目住宅宅部分入市銷銷售。四、規(guī)劃方案案總結(jié)建議項目產(chǎn)品潛在在風(fēng)險排除。。1原方案問題分分析-1層停車場。1-4層滿建商業(yè)，，1-2層內(nèi)場獨立鋪鋪布局，3-4層敞開式商場場布局。首層設(shè)置內(nèi)街街連接?xùn)|寧路路和步行街提提升了商業(yè)價價值。三棟塔樓住宅宅。原方案情況：：原方案問題點點：1、由于消防要要求，住宅樓樓梯必須直落落地面，占用用商業(yè)面積，，不利于商業(yè)業(yè)布局；2、商鋪劃分不不利銷售：面面積大、不規(guī)規(guī)則。原方案問題點點：1、商鋪面積過過大（絕大部部分在100㎡以上，150-350㎡的商鋪比例較較大），在目目前市場不易易銷售。2、商業(yè)流線不不合理，有死死角。3、商業(yè)布局面面積浪費(fèi)嚴(yán)重重。原方案問題點點：三、四層整體體敞開式布局局，單層面積積超過5000㎡，難以實現(xiàn)銷銷售，只能持持有。并且單層面積積過大，業(yè)態(tài)態(tài)選擇面狹小小，在目前市市場不利于招招商。住宅問題點：：1、產(chǎn)品線脫離離市場需求主主流2、住宅入口布布局不合理，，無法發(fā)揮封封閉式小區(qū)、、空中花園的的優(yōu)勢。一層住宅入口口戶型a戶型b戶型c戶型d戶型e戶型酒店式公寓合計四房三房兩衛(wèi)四房三房一衛(wèi)四房面積155.788.7154.697.9162.250-80套數(shù)8040404040210450總面積1245635486184391664881219044782戶型四房三房兩衛(wèi)三房一衛(wèi)酒店式公寓合計套數(shù)1604040210450面積25128354839161219044782比例56.1%7.9%8.7%27.2%100.0%項目戶型統(tǒng)計計：2011年市場成交戶戶型情況：小結(jié)：從成交交戶型情況可可以看到，三三房及兩房是是目前市場需需求的主流，，消化率較高高，四房需求求較少，項目目四房戶型設(shè)設(shè)計較多，不不易消化。1、2#樓平面客廳開間僅3.3m采光弱采光弱戶型問題點：：走道過長進(jìn)深大暗衛(wèi)1、2#樓戶型特點歸歸納：a戶型入戶走道道過長，暗衛(wèi)衛(wèi)，書房進(jìn)深深大，開間小小，不易形成成功能轉(zhuǎn)變，，銷售難度大大；b戶型次臥采光光差，動靜分分區(qū)不合理。。4#樓平面戶型問題點兩個次臥采光光差2方案案建建議議商業(yè)業(yè)定定位位：：縣縣中中心心一一站站式式購購物物休休閑閑中中心心輻射射整整個個昭昭平平縣縣城城的的中中心心商商業(yè)業(yè)體體商業(yè)業(yè)機(jī)機(jī)會會：：大型型超超市市、、化化妝妝品品品牌牌服服飾飾、、體體育育用用品品家電電、、手手機(jī)機(jī)通通訊訊高檔檔餐餐飲飲、、品品牌牌快快餐餐休閑閑娛娛樂樂（（美美容容、、ktv、夜夜總總會會等等））商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃建建議議：：規(guī)劃劃思思路路：：商場場市市場場化化———商場場劃劃分分商商業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)街街，，形形成成獨獨立立內(nèi)內(nèi)街街鋪鋪，，統(tǒng)統(tǒng)一一管管理理，，自自主主經(jīng)經(jīng)營營。。低門門檻檻實實現(xiàn)現(xiàn)快快銷銷———商鋪鋪劃劃分分盡盡可可能能切切小?。ǎńń婷?0-40㎡㎡）商業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)：：-1層———超市市+地下下停停車車場場超市市規(guī)規(guī)模模3000㎡㎡左右右1-2層———商業(yè)業(yè)街街，，服服飾飾、、化化妝妝品品等等3-4層———餐飲飲、、娛娛樂樂（超超市市、、餐餐飲飲娛娛樂樂主主力力店店招招商商，，帶帶動動整整體體商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍））商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃建建議議：：雙首首層層街街鋪鋪———充分分利利用用地地塊塊前前后后連連接接昭昭平平兩兩條條商商業(yè)業(yè)干干道道（（東東寧寧路路和和興興隆隆步步行行街街））的的優(yōu)優(yōu)勢勢，，規(guī)規(guī)劃劃內(nèi)內(nèi)街街打打通通兩兩條條商商業(yè)業(yè)街街；；同時時利利用用前前后后具具有有約約1.5m高差差的的，，打打造造雙雙首首層層商商業(yè)業(yè)街街鋪鋪的的概概念念，，提提升升商商鋪鋪價價值值。。商場場整整體體下下沉沉0.6m左右右，，通通過過下下沉沉廣廣場場與與干干道道連連接接；；商場場西西側(cè)側(cè)與與步步行行街街連連接接處處設(shè)設(shè)置置大大型型下下沉沉廣廣場場，，二二層層設(shè)設(shè)置置平平臺臺形形成成上上首首層層的的形形態(tài)態(tài)，，平平臺臺上上設(shè)設(shè)置置樓樓梯梯連連通通三三、、四四層層。。入口口廣廣場場大型型下下沉沉廣廣場場，，連連通通二二層層商商業(yè)業(yè)的的平平臺臺商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃建建議議：：調(diào)整整住住宅宅入入戶戶布布局局，，形形成成封封閉閉式式小小區(qū)區(qū)———住宅宅樓樓梯梯落落在在平平臺臺花花園園，，不不再再向向商商業(yè)業(yè)樓樓層層延延伸伸；；設(shè)設(shè)置置統(tǒng)統(tǒng)一一獨獨立立的的住住宅宅通通道道，，獨獨立立入入戶戶大大堂堂。。住宅形形成獨獨立的的花園園式小小區(qū)，，實現(xiàn)現(xiàn)封閉閉式管管理，，檔次次提升升。平臺花園住宅入戶一層住宅入戶大堂（位置及數(shù)量僅作示意，實際需根據(jù)相關(guān)規(guī)范要求布置）住宅樓樓梯在在平臺臺花園園實現(xiàn)現(xiàn)轉(zhuǎn)換換，不不再通通過商商場直直接落落地商業(yè)規(guī)規(guī)劃建建議：：小面積積獨立立商鋪鋪劃分分——一二層層規(guī)劃劃多條條商場場內(nèi)街街，劃劃分20-30㎡為主的的獨立立小鋪鋪。三、四四層考考慮餐餐飲娛娛樂的的定位位，劃劃分為為600-800㎡左右的的商業(yè)業(yè)單元元。商業(yè)規(guī)規(guī)劃建建議：：負(fù)一層層規(guī)劃劃為超超市和和停車車場，，其中中超市市約3000㎡㎡左右；；在商商場東東側(cè)入入口處處設(shè)置置超市市的入入口門門廳。。設(shè)置三三四層層餐飲飲娛樂樂廣場場的入入口大大堂，，并設(shè)設(shè)置外外掛觀觀光電電梯。。超市入入口三、四四層餐餐飲娛娛樂廣廣場的的大堂堂，可可考慮慮外掛掛觀光光電梯梯。住宅定定位：：城中心心的高高品質(zhì)質(zhì)電梯梯公寓寓首個高高層花花園住住宅社社區(qū)平臺花花園住住宅入入戶一層住住宅入入戶大大堂（位置置及數(shù)數(shù)量僅僅作示示意，，實際際需根根據(jù)相相關(guān)規(guī)規(guī)范要要求布布置））首層設(shè)設(shè)置集集中獨獨立的的入戶戶大堂堂，電電梯、、樓梯梯直通通平臺臺花園園；再再由平平臺花花園分分流到到各住住宅單單元。。封閉管管理的的花園園社區(qū)區(qū)，豪豪華入入戶大大堂，，空中中花園園。產(chǎn)品線線掛靠靠市場場需求求主流流，以以三房房為主主，兩兩房、、四房房為輔輔。產(chǎn)品線線定位位：三房為為主，，輔以以少量量兩房房和四四房。。考慮到到快速速回籠籠資金金的需需要，，3#樓酒店店式公公寓調(diào)調(diào)整為為住宅宅。戶型配配比：：三房95-100㎡㎡30%三房一一衛(wèi)120-125㎡㎡30%三房兩兩衛(wèi)兩房80-85㎡20%四房140-144㎡20%五、物物業(yè)發(fā)發(fā)展方方向以最優(yōu)優(yōu)的物物業(yè)配配比方方案，，達(dá)到到利潤潤最大大點。。物業(yè)發(fā)發(fā)展方方向問題一一：本項目目的可可發(fā)展展的物物業(yè)方方向如如何，，才能能實現(xiàn)現(xiàn)最快快的回回籠資資金？？問題二二：確定各各物業(yè)業(yè)類型型與比比例如如何，，使之之相互互依托托，相相輔相相成，，實現(xiàn)現(xiàn)利潤潤最大大化？？物業(yè)發(fā)發(fā)展方方向項目各各物業(yè)業(yè)的定定位方方向研研判可能的的物業(yè)業(yè)方向向1、寫字字樓2、商場場3、酒店店物業(yè)發(fā)發(fā)展方方向一、定定位方方向研研判之之一：：酒店店項目周周邊酒酒店分分布：：★本項目目●●70米150米金三角角大酒酒店：：★★★★★★客房48間；費(fèi)用范圍88-200元/套；日入住率70%左右；昭平大酒店：：★★★★客房68間；費(fèi)用范圍120-190元/套；日入住率60%-70%左右；物業(yè)發(fā)展方向向從上述得出：：項目周邊已具具備有競爭實實力的對手項目與之競爭爭的條件：1、處于商業(yè)圈圈的核心2、3#樓坐擁東寧路路主大道，共共12190㎡建筑面積。。小結(jié)：項目具具備有開發(fā)酒酒店的條件。。未來保障：：昭平縣未未來三年打打造成旅游游觀光名城城的政府目目標(biāo)。物業(yè)發(fā)展方方向產(chǎn)品定位：：酒店式公公寓條件：項目周邊人人流及商業(yè)業(yè)密集；具備相當(dāng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)條件的的投資者；；需聘請專業(yè)業(yè)酒店經(jīng)營營公司；風(fēng)險：旅游客源可可否支撐收收益預(yù)期；；經(jīng)營管理不不確定因素素多；成本過高，，得放率低低；物業(yè)發(fā)展方方向酒店定位建建議定位：酒店式公公寓建筑面積：12190平米面積：套內(nèi)面積40平米套數(shù)：280間方式建議：將酒店每間間客房的獨獨立產(chǎn)權(quán)出出售給投資資者物業(yè)發(fā)展方方向二、定位方方向研判之之一：寫字字樓據(jù)調(diào)查得之之，昭平城城區(qū)內(nèi)尚無無寫字樓市市場。原因歸納：：1、目前昭平平縣企業(yè)單單位過少。。2、寫字樓若若自己持有有，則需組組建團(tuán)隊長長期經(jīng)營，，且投資回報過長；；3、商住樓競競爭風(fēng)險，，且商住樓樓需要技術(shù)術(shù)指標(biāo)比寫寫字樓低；；物業(yè)發(fā)展方方向結(jié)論：開發(fā)發(fā)寫字樓不不適合本項項目。1、銷售2、持有經(jīng)營營如開發(fā)寫字字樓將面臨臨兩種情況況：大環(huán)境下不不適合寫字字樓開發(fā)不利于開發(fā)發(fā)商快速回回籠資金物業(yè)發(fā)展方方向三、定位方方向研判之之一：商場場打造此物業(yè)業(yè)優(yōu)勢條件件歸納：1、地段優(yōu)勢：：繁華商圈內(nèi)內(nèi)中心地段段2、規(guī)模優(yōu)勢：：產(chǎn)品1至4層共2萬多平米商商業(yè)規(guī)劃，，城區(qū)內(nèi)尚無大型型商業(yè)廣場場3、競爭優(yōu)勢：：區(qū)域內(nèi)無在在售或潛在在項目物業(yè)發(fā)展方方向從上述特點點分析，項項目具備打打造成一站式休閑閑購物中心心的條件包含業(yè)態(tài)特色商業(yè)街街中檔以上餐餐飲業(yè)或特特色口味餐餐飲；中檔以上休休閑娛樂業(yè)業(yè)：桑拿、、沐足、美美容美甲等等酒吧街、KTV、迪廳超市物業(yè)發(fā)展方方向商業(yè)定位建建議定位：一站式休閑閑購物中心心建筑面積：：22800平米標(biāo)準(zhǔn)單位面面積：一二層以50平米左右商商鋪為主、、三四層以以500-600平米的單元元打造休閑閑娛樂中心心利潤估計：：1.81億物業(yè)發(fā)展方方向總結(jié)：通過過以上分析析確定利潤潤最大化方方案通過以上分分析，根據(jù)據(jù)開發(fā)張目目標(biāo)及市場場風(fēng)險分析析，我司建建議采用住宅+商場的物業(yè)配比比模式，按按規(guī)劃方案案研究得出出總銷售額額：商業(yè)22800㎡：銷售2.03億元住宅47890㎡：銷售1.1億元總銷售額：：3.13億元六、項目市市場定位及及把握準(zhǔn)確的市場場定位是項項目成功銷銷售的關(guān)鍵鍵！功能定位根據(jù)前述分分析，本項項目的產(chǎn)品品應(yīng)打造成集集大型超市市、餐飲、休閑娛樂、商業(yè)街、高品質(zhì)住宅宅等于一體，，一個產(chǎn)品品類型豐富富、客戶層層面廣闊、、市場競爭爭力強(qiáng)、物物業(yè)升值潛潛力高、利利于資金回回籠與整體體利益最大大化的綜合合性項目，，滿足生活活、娛樂、、購物等多多種功能。。本項目的功功能組合為為：購物+休閑娛樂+生活◎大型超市市◎品牌商業(yè)業(yè)街◎KTV、夜總會◎餐飲形象定位商業(yè)定位：：縣中心一一站式購物物休閑中心心（縣中心心最為繁華華商業(yè)圈內(nèi)內(nèi)集購物、、休閑娛樂樂、飲食、、品牌服裝裝于一體，，輻射整個個昭平縣城城的中心商商業(yè)體。））住宅定位：：縣中心稀稀缺高尚生生活區(qū)（中心商業(yè)業(yè)區(qū)內(nèi)稀缺缺的住宅寶寶地，中心心區(qū)內(nèi)成功功人士聚集集地成就了了項目高尚尚住宅區(qū)））客戶定位◎本項目是一個集購物物休閑中心心和高尚住住宅區(qū)于一一體的綜合合項目，未來的目目標(biāo)客戶也也勢必是多多層次、多多方面的。?！驈恼{(diào)查了了解到，昭昭平縣流動動人口較多多，其中大大部門屬溫溫州投資戶戶和廣東生生意人，這這部分人是是項目重要要的目標(biāo)客客戶。主要客戶：本地居民（（公務(wù)員、、企事業(yè)員員工、縣城城經(jīng)商戶等等）重要客戶：溫州、廣東東投資客輔助客戶：鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民（（黃姚、馬馬江等重鎮(zhèn)鎮(zhèn)）七、項目商商業(yè)銷售策策略銷售模式?jīng)Q決定利益最最大化！目前市場商商鋪的幾種種銷售模式式根據(jù)開發(fā)商商快速回籠籠資金的開開發(fā)目標(biāo)，，我司特對對以下幾種種商鋪銷售售模式進(jìn)行行研究。目前市場商商鋪的幾種種銷售模式式一、純銷售售：即是直接銷銷售，不采采用任何形形式和相關(guān)關(guān)承諾。優(yōu)勢：◎發(fā)展商商可在短期期內(nèi)回籠資資金，降低低項目整體體資金壓力力，無需承承擔(dān)返租補(bǔ)補(bǔ)貼與相關(guān)關(guān)稅費(fèi)；◎?qū)⑸虡I(yè)業(yè)經(jīng)營壓力力轉(zhuǎn)移向中中小業(yè)主，，由其分擔(dān)擔(dān)經(jīng)營壓力力。劣勢：◎產(chǎn)權(quán)分分散，主力力店或品牌牌店難以進(jìn)進(jìn)駐；◎

無法法規(guī)劃經(jīng)營營業(yè)態(tài)及規(guī)規(guī)范整體形形象；◎

對于于商業(yè)做旺旺主要靠市市場自身調(diào)調(diào)整，所需需時間較長長；◎

若經(jīng)經(jīng)營不好，，對于項目目整體形象象有一定影響。適用于：◎

商業(yè)業(yè)銷售競爭爭不激烈導(dǎo)導(dǎo)致市場成成熟度低，，投資客戶戶缺乏了解解；◎純街鋪鋪銷售；◎

商業(yè)體體量極少或或零星商業(yè)業(yè)物業(yè)。二、帶租約約銷售即是先將商商鋪招商，，等商家簽簽了進(jìn)場合合同之后，，以帶租約約的形式將將商鋪銷售售。適用于：◎商業(yè)氛氛圍已形成成且正經(jīng)營營紅火，無無需擔(dān)心后后續(xù)收益；；◎可銷售售物業(yè)有大大型主力店店進(jìn)駐且長長期經(jīng)營保保證，獲取取長期穩(wěn)定定收益回報報；◎

純街街鋪或少量量商業(yè)物業(yè)業(yè)。針對帶租約約銷售所帶帶來的問題題，可以通通過以下方方式解決：：①建議成立立統(tǒng)一的商商業(yè)經(jīng)營管管理公司：：小商家及及業(yè)主均擔(dān)擔(dān)心商業(yè)街街后期經(jīng)營營管理問題題，或委托托專業(yè)的商商業(yè)經(jīng)營管管理公司，，無疑增強(qiáng)強(qiáng)投資者與與商家信心心；②未簽訂預(yù)預(yù)訂租賃合合同的新租租戶：事先先告知商鋪鋪會銷售，，正式的租租賃合同由由租戶與業(yè)業(yè)主，在簽簽訂預(yù)訂租租賃合同時時出示《放棄商鋪優(yōu)優(yōu)先購買承承諾書》及《三方協(xié)議書書》，請租戶簽簽字確認(rèn)，，以免今后后產(chǎn)生糾紛紛。③在開盤前前一周時間間公示鋪位位出租情況況及租賃條條款等詳細(xì)細(xì)租賃信息息。目前市場商商鋪的幾種種銷售模式式三、返租銷銷售即是發(fā)展商商先將商鋪鋪銷售，然然后承諾業(yè)業(yè)主幾年內(nèi)內(nèi)返給業(yè)主主應(yīng)得的租租金，但是是租賃權(quán)歸歸發(fā)展商所所有，等返返租年限過過了之后業(yè)業(yè)主才享有有租賃權(quán)。。1、短期返返租銷售（（一般為三到五年）：：優(yōu)勢：◎前期由發(fā)發(fā)展商統(tǒng)一一控制招商商和經(jīng)營，，能確保既既定的商業(yè)業(yè)定位與規(guī)規(guī)劃，可以以有效保證證整體商業(yè)業(yè)形象?！驇蜆I(yè)主堅堅守前幾年年守業(yè)期，，既能堅定定投資者信信心，又能能在返租后后卸下返租租包袱；◎3年返返租租期期較較適適中中，，3年后后商商業(yè)業(yè)有有可可能能旺旺。。劣勢勢：：◎承承擔(dān)擔(dān)前前幾幾年年的的返返租租補(bǔ)補(bǔ)貼貼；；◎返返租租結(jié)結(jié)束束后后的的統(tǒng)統(tǒng)一一經(jīng)經(jīng)營營管管理理要要求求較較高高；；◎因因返返租租而而產(chǎn)產(chǎn)生生相相應(yīng)應(yīng)的的返返租租法法律律風(fēng)風(fēng)險險。。目前前市市場場商商鋪鋪的的幾幾種種銷銷售售模模式式2、長長期期返返租租銷銷售售（（一一般般為為十十年年））：：優(yōu)勢勢：：◎前前期期由由發(fā)發(fā)展展商商控控制制招招商商，，能能確確保保既既定定的的商商業(yè)業(yè)定定位位；；◎給給投投資資者者堅堅定定信信心心。。◎返返租租銷銷售售，，并并適適當(dāng)當(dāng)降降低低投投資資門門檻檻，，可可以以擴(kuò)擴(kuò)大大客客戶戶層層面面，，有有利利于于加加快快項項目目銷銷售售速速度度。。◎如如果果項項目目經(jīng)經(jīng)營營管管理理非非常常成成功功，，遠(yuǎn)遠(yuǎn)期期物物業(yè)業(yè)租租金金收收益益將將有有可可能能出出承承諾諾回回報報。。劣勢勢：：◎承承擔(dān)擔(dān)十十年年的的返返租租補(bǔ)補(bǔ)貼貼；；◎如如后后期期經(jīng)經(jīng)營營管管理理沒沒有有達(dá)達(dá)到到預(yù)預(yù)期期目目標(biāo)標(biāo)，，則則承承受受返返租租年年限限越越長長，，壓壓力力越越大大。?！蛞蛞蚍捣底庾舛a(chǎn)產(chǎn)生生相相應(yīng)應(yīng)的的返返租租法法律律風(fēng)風(fēng)險險。。長期期返返租租與與短短期期返返租租的的比比較較分分析析◎從從銷銷售售角角度度看看，，短短期期返返租租與與長長期期返返租租都都會會使使得得銷銷售售速速度度加加快快，，兩兩者者不不會會對對銷銷售售成成果果產(chǎn)產(chǎn)生生非非常常大大的的區(qū)區(qū)別別。?！驈膹娘L(fēng)風(fēng)險險角角度度看看，，短短期期返返租租相相對對于于長長期期返返租租，，后后期期返返租租壓壓力力小小，，后后期期風(fēng)風(fēng)險險非非常常小??；；同同時時也也更更能能趨趨向向政政府府相相關(guān)關(guān)政政策策，，避避免免政政策策風(fēng)風(fēng)險險。。目前前市市場場商商鋪鋪的的幾幾種種銷銷售售模模式式小結(jié)結(jié)小結(jié)結(jié)：：綜合合幾幾種種商商鋪鋪銷銷售售模模式式，，結(jié)結(jié)合合本本身身項項目目商商鋪鋪規(guī)規(guī)劃劃特特點點，，我我司司建建議議對對商商鋪鋪實實行行帶帶租租約約銷銷售售，，投投資資者者在在購購買買商商鋪鋪的的同同時時簽簽訂訂租租約約，，定定時時得得到到定定額額的的租租金金回回報報。。以以此此吸吸引引投投資資者者，，解解決決內(nèi)內(nèi)鋪鋪銷銷售售問問題題，，實實現(xiàn)現(xiàn)利利潤潤最最大大化化。。營銷銷策策略略4PARTFOUR主題題營營銷銷活活推貨貨鋪鋪排排分階階段段執(zhí)執(zhí)行行說說明明一、、推推貨貨鋪鋪排排商業(yè)業(yè)先先行行，，住住宅宅借借勢勢旺旺銷銷分期期推推貨貨建建議議昭平平縣縣房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場處處于于起起初初階階段段，，住住宅宅市市場場整整體體房房價價較較低低，，住住宅宅市市場場較較難難實實現(xiàn)現(xiàn)利利潤潤，，但但項項目目處處于于昭昭平平縣縣城城區(qū)區(qū)最最繁繁華華商商業(yè)業(yè)中中心心，，商商業(yè)業(yè)價價值值是是項項目目主主要要利利潤潤源源，，根根據(jù)據(jù)營營銷銷需需要要，，項項目目商商業(yè)業(yè)部部分分先先行行銷銷售售，，住住宅宅部部分分伺伺機(jī)機(jī)入入市市。。期數(shù)位置開發(fā)面積一期商場一層、二層約14000㎡二期商場三層、四層約14000㎡三期住宅全部約47800㎡二、、分分階階段段執(zhí)執(zhí)行行說說明明抓重重點點，，促促銷銷售售。。分階階段段時時間間節(jié)節(jié)點點2012.2進(jìn)場場推廣廣啟啟動動12.5一期期入入市市2013.2商業(yè)業(yè)銷銷售售80%12.10二期入市市13.5三期住宅宅入市2014.2