項(xiàng)目啟動會指引培訓(xùn)5V

項(xiàng)目啟動會指引小李什么是項(xiàng)目啟動會啟動會是通過多次會議，短時間、高強(qiáng)度、高效率、群策群力完成對項(xiàng)目第一次、也是最重要的一次決策，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)。參會人員：地區(qū)公司總經(jīng)理（必須參加第一次和最后一次會議）；運(yùn)營副總（建議盡可能參加每一次會議）；PMO成員；集團(tuán)運(yùn)營中心（主要參加新公司前三個項(xiàng)目）項(xiàng)目總監(jiān)，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員會議主持人：項(xiàng)目總監(jiān)（或者項(xiàng)目經(jīng)理、或運(yùn)營經(jīng)理是每一次會議的主持人）會議召開方式：需召開多次會議每次會議均需做出決策，并定出決策點(diǎn)每次會后，分頭收集信息，進(jìn)行專業(yè)間碰撞做好啟動會成果的關(guān)鍵啟動會之前或者拿地階段，針對項(xiàng)目預(yù)案，必須與政府歸口管理部門關(guān)鍵人員提前溝通，以保證啟動會方案報批通過，降低方案反復(fù)的風(fēng)險。拿地預(yù)案必須達(dá)到應(yīng)有的深度要求，特別是第一期和示范區(qū)，這是提高項(xiàng)目啟動會效率的前提。啟動會是我們對項(xiàng)目的判斷和決策，是項(xiàng)目的其中一個階段性成果。若由于市場變化或政府報批原因，預(yù)案、成本等被調(diào)整甚至顛覆，可直接反映在方案階段成果中，不再重新召開啟動會。原則、目的明確項(xiàng)目成功標(biāo)尺及具體指標(biāo)，達(dá)成共識、做出承諾。對項(xiàng)目進(jìn)行沙盤推演，設(shè)定項(xiàng)目的價值點(diǎn)、決策點(diǎn)、控制點(diǎn)。識別項(xiàng)目風(fēng)險點(diǎn)，提出預(yù)案。啟動會是職能向項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的交底會。針對目標(biāo)和工作范圍做好減法，對意愿和能力、資源之間的差距應(yīng)有清醒認(rèn)識。啟動會邏輯圖投資測算市場定位產(chǎn)品定位風(fēng)險顯化價值挖掘一二級計劃成本測算體驗(yàn)區(qū)選址定位項(xiàng)目成功標(biāo)尺（產(chǎn)品成功、管理成功）第一次啟動會第一次啟動會成果《總經(jīng)理初定項(xiàng)目成功標(biāo)尺》(包括項(xiàng)目總貨值）《地塊條件交底紀(jì)要》《項(xiàng)目基本建設(shè)程序及報建風(fēng)險點(diǎn)》《地塊周邊市政接口》《市場調(diào)研及客戶訪談》提交要求提交時間：取得土地（第一筆土地款支付時間)后，10個日歷日內(nèi)。責(zé)任人：《總經(jīng)理初定項(xiàng)目成功標(biāo)尺》(包括項(xiàng)目總貨值）-------項(xiàng)目總監(jiān)《地塊條件交底紀(jì)要》--------項(xiàng)目發(fā)展經(jīng)理《項(xiàng)目基本建設(shè)程序及報建風(fēng)險點(diǎn)》--------項(xiàng)目報建主管《地塊周邊市政接口》--------項(xiàng)目工程經(jīng)理《市場調(diào)研及客戶訪談》--------項(xiàng)目營銷經(jīng)理審批流程：責(zé)任人-----項(xiàng)目總監(jiān)《總經(jīng)理初定項(xiàng)目成功標(biāo)尺》1、根據(jù)集團(tuán)及地區(qū)公司戰(zhàn)略和預(yù)算，地區(qū)公司總經(jīng)理初定項(xiàng)目成功標(biāo)尺項(xiàng)目產(chǎn)品成功：銷售凈利率IRR銷售總貨值推盤計劃及年度簽約額項(xiàng)目管理成功：拿地到項(xiàng)目開工、開盤工期交房一次成功率成本偏差率（與目標(biāo)成本基準(zhǔn)版比較）《地塊條件交底紀(jì)要》

《項(xiàng)目基本建設(shè)程序及報建風(fēng)險點(diǎn)》2、投資發(fā)展部向公司各職能負(fù)責(zé)人及項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員交底（基本同上會時內(nèi)容）土地信息項(xiàng)目預(yù)案項(xiàng)目當(dāng)時設(shè)定的產(chǎn)品成本、定價、項(xiàng)目計劃將實(shí)際地價代入后的項(xiàng)目銷售利潤率及IRR3、深入調(diào)查當(dāng)?shù)仨?xiàng)目基本建設(shè)程序，掌握報建風(fēng)險點(diǎn)、難點(diǎn)及相關(guān)干系部門及干系人（主要針對新公司、新項(xiàng)目，但要注意即使一個城市的各個區(qū)縣有時也不一樣）項(xiàng)目報批、報建程序，輸入條件、所需周期、干系部門、干系人。項(xiàng)目預(yù)售條件及預(yù)售許可證的辦理程序項(xiàng)目融資條件及程序《地塊周邊市政接口》4、地塊周邊市政接口調(diào)研，包括天然氣、給水、雨水、污水、強(qiáng)電、弱電、市政道路、供暖、中水等天然氣：接駁點(diǎn)位、管徑、氣壓大小給水：接駁點(diǎn)位、管徑、水頭壓力、是否須二次加壓，與自來水公司接洽，開口費(fèi)用；施工臨時用水接駁申請手續(xù)。污水：接駁點(diǎn)位、管徑大小，井底標(biāo)高，是否需要設(shè)置生化池或化糞池，施工臨時污排接駁申請手續(xù)。雨水：接駁點(diǎn)位、管徑大小，井底標(biāo)高；接入費(fèi)用；施工臨時雨水接駁申請手續(xù)；沉沙池要求。強(qiáng)電：能夠接入的變電站位置；正式用電容量、是否需自建開閉所；施工用電申請手續(xù)。周邊市政道路：道路標(biāo)高，若為規(guī)劃擬建道路，明確建設(shè)時間，找到政府歸口管理部門?！妒袌稣{(diào)研及客戶訪談》

5、地塊周邊不利條件調(diào)研（盡量窮舉并配照片），并提出預(yù)案，找到干系部門及干系人噪音源：如，周邊快速干道、飛機(jī)航道、打靶場、地鐵站、公交站、火車站等。污染源：污水處理廠、排污管道、垃圾掩埋場、土質(zhì)污染探測、光污染源、發(fā)射塔等。對心理產(chǎn)生不利因素：加油站、瘋?cè)嗽?、公墓、高壓線、監(jiān)獄等。6、營銷部的市場調(diào)研，對重點(diǎn)目標(biāo)客戶的深度訪談。

過程討論重點(diǎn)產(chǎn)品定位市場定位建造標(biāo)準(zhǔn)《產(chǎn)品定位》---價值挖掘特定戶型價值挖掘：底層戶型頂層躍層面積贈送親地分綠、贈綠（盡量將公共綠地劃分為小塊綠地，贈送給業(yè)主，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價）與周邊和小區(qū)內(nèi)景觀的結(jié)合盡量減少地下車庫面積《市場定位》目標(biāo)客戶群是誰？深訪了多少有效客戶？他們的文化傾向、歷史記憶點(diǎn)是什么？消費(fèi)思維和習(xí)慣是什么？家庭人口數(shù)量？信息接受習(xí)慣和項(xiàng)目傳播通道？標(biāo)桿樓盤及產(chǎn)品是哪個項(xiàng)目？可以是外區(qū)域的。（有利于研發(fā)、成本、工程找到對產(chǎn)品的感覺，對項(xiàng)目相關(guān)方面定出邊界、深入判斷；營銷依此挖掘客戶群。）《市場定位》3、單套總價位？單套面積？功能房間數(shù)量？4、敏感點(diǎn)是什么？產(chǎn)品的哪些方面要做好，給研發(fā)經(jīng)理明確研發(fā)重點(diǎn)；哪些方面只要一般就可以了，給成本經(jīng)理明確省成本的方面。推盤節(jié)奏、順序？若為多產(chǎn)品業(yè)態(tài)，先賣什么，后賣什么？《產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)》包括：產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)： 客戶視角；體現(xiàn)差異化，實(shí)現(xiàn)“高溢價”。建造標(biāo)準(zhǔn)：固定的細(xì)部做法、構(gòu)造大樣；體現(xiàn)模塊化、標(biāo)準(zhǔn)化，實(shí)現(xiàn)“高周轉(zhuǎn)”。要點(diǎn)：以前的痛點(diǎn)、反復(fù)決策點(diǎn)、客戶敏感點(diǎn)滿足政府的最低要求符合市場的一般標(biāo)準(zhǔn)務(wù)必將不做的內(nèi)容列舉出來，并說明原因。（該模板產(chǎn)品中心正在完善）（該模板產(chǎn)品中心正在完善）啟動會最終成果目錄一、項(xiàng)目總覽及總經(jīng)理承諾二、總圖三、產(chǎn)品研發(fā)（住宅） 四、產(chǎn)品研發(fā)（集中商業(yè)）五、精裝規(guī)劃六、景觀規(guī)劃七、工程管控 八、成本管控九、體驗(yàn)區(qū)規(guī)劃 十、營銷策略十一、項(xiàng)目風(fēng)險及其他待決策點(diǎn)1.1總圖及總指標(biāo)1.2鳥瞰圖1.3業(yè)態(tài)分布1.4分期規(guī)劃1.5年度結(jié)算收入及結(jié)算利潤1.6總經(jīng)理承諾（總體及當(dāng)期）一、項(xiàng)目總覽及總經(jīng)理承諾1.1總圖及總指標(biāo)請插入規(guī)劃總圖并標(biāo)明各地塊代號一總體指標(biāo)合計a地塊b地塊……地塊

1總用地面積

2項(xiàng)目建設(shè)用地面積

3容積率

4建筑密度（設(shè)計）

建筑密度（規(guī)劃要求）

5綠化率（設(shè)計）

綠化率（規(guī)劃要求）

6總建筑面積（報規(guī)）

6.1地上（報規(guī)）

6.2地下（報規(guī)）

7贈送面積

8實(shí)際建設(shè)面積(6報規(guī)+7贈送)

9車位數(shù)

9.1地上

9.2地下

注1：項(xiàng)目建設(shè)用地面積指不含代征綠地、道路的凈建設(shè)用地面積；

注2：贈送面積指需要發(fā)生成本的、不計入報規(guī)面積的、但可以提供給獨(dú)立業(yè)主使用空間的面積，包括2.2米以下的地上和地下空間、不計入產(chǎn)權(quán)面積的兩層挑空的陽臺、可提供夾層空間的面積、算半面積封閉空間等。項(xiàng)目可對贈送面積進(jìn)行自定義，在此欄加備注予以說明。

注3：項(xiàng)目可根據(jù)實(shí)際情況對表格進(jìn)行增減。1.2鳥瞰圖請插入Sketchup鳥瞰圖或其他效果圖1.2鳥瞰圖1.3業(yè)態(tài)分布請插入項(xiàng)目總圖用不同色塊標(biāo)注不同業(yè)態(tài)

業(yè)態(tài)1業(yè)態(tài)2業(yè)態(tài)3業(yè)態(tài)4配套底商車庫合計用地面積(㎡)

-

用地面積占比(%)

-

建筑面積(㎡)

建筑面積占比(%)

貨值(萬元)

貨值占比(%)

注1：如高層位于底商上方，高層和底商的用地面積和占比可合并，如下頁實(shí)例；1.3業(yè)態(tài)分布

電梯洋房社區(qū)商業(yè)高層小高層集中商業(yè)SOHO車庫其他合計用地面積(㎡)75284112140086498用地面積占比87.04%12.96%0%0%

建筑面積(㎡)8626013703163510117759296101200717953495461034建筑面積占比18.71%2.97%35.47%2.55%2.02%21.95%15.57%0.76%100.00%貨值（萬元）93161301471471591177523240109296276530442431貨值占比21.06%6.81%33.26%2.66%5.25%24.70%6.25%0%100%1.4分期規(guī)劃請插入項(xiàng)目總圖用不同色塊標(biāo)注不同分期請對以下信息進(jìn)行說明：1、標(biāo)示出各分期業(yè)態(tài)及項(xiàng)目主要運(yùn)營節(jié)點(diǎn)分期建面

（㎡）業(yè)態(tài)開工

時間開盤

時間竣備

時間交房

時間一期

二期

三期

四期

...

1.4分期規(guī)劃請插入項(xiàng)目總圖用不同色塊標(biāo)注不同分期分期建面

（㎡）業(yè)態(tài)開工

時間開盤

時間竣備

時間交房

時間一期1組團(tuán)112594

電洋+社區(qū)商業(yè)

2010-52010-72011-9

2011-11一期2組團(tuán)274299

高層+洋房+小高層

2010-112011-42012-8

2012-11

二期

76080洋房+高層2011-9

2012-62013-72013-11三期164627

SOHO+辦公2013-9

2014-32015-3

2015-6四期111141SOHO+辦公2014-92015-32016-92016-111.5年度結(jié)算收入及結(jié)算利潤（萬元）2010年2011年2012年2013年2014年……年合計簽約收入

回款收入

結(jié)算收入

結(jié)算利潤

權(quán)益后利潤

權(quán)益后利潤率

具體經(jīng)營指標(biāo)請?zhí)顚懸韵赂郊?.1.12總經(jīng)理承諾（總體及當(dāng)期）指標(biāo)目標(biāo)值可售物業(yè)銷售收入萬元可售物業(yè)簽約稅后利潤萬元可售物業(yè)利潤率%項(xiàng)目自有資金IRR%可售物業(yè)投入成本萬元持有物業(yè)投入成本（含不出售的車庫）萬元持有物業(yè)IRR%持有物業(yè)動態(tài)投資回收期00年集中商業(yè)開業(yè)時間0000年00月00日集中商業(yè)開業(yè)第三年成熟期建面租金元/月.平米項(xiàng)目現(xiàn)金盈余萬元項(xiàng)目現(xiàn)金流平衡時間（含貸款融資）0000年00月00日項(xiàng)目現(xiàn)金流平衡時間（不含貸款融資）0000年00月00日注：項(xiàng)目根據(jù)具體情況對上表進(jìn)行增減，可用備注說明統(tǒng)計口徑2.1總圖篇

2.1.1區(qū)位

2.1.2周邊交通

2.1.3周邊分析及產(chǎn)品競爭策略

2.1.4規(guī)劃設(shè)計條件及地方規(guī)范解讀

2.1.5規(guī)劃設(shè)計原則2.1.6規(guī)劃風(fēng)險管控2.1.7總圖溢價策略

2.1.8分項(xiàng)指標(biāo)

2.1.9建筑退界及間距分析

2.1.10園區(qū)交通分析

2.1.11場地標(biāo)高

2.1.12場地剖面2.2地庫篇

2.2.1地庫設(shè)計原則

2.2.2人防設(shè)計

2.2.3地庫平面及車位指標(biāo)

2.2.4層高及頂板覆土高度

2.2.5地庫疏散及送排風(fēng)設(shè)計

2.2.6地庫排水方案2.3設(shè)備及配套篇

2.3.1強(qiáng)電系統(tǒng)（外線）

2.3.2強(qiáng)電系統(tǒng)（內(nèi)線）

2.3.3弱電系統(tǒng)

2.3.4給水/消防系統(tǒng)

2.3.5其他給水系統(tǒng)

2.3.6排水系統(tǒng)2.3.7熱力系統(tǒng)

2.3.8燃?xì)庀到y(tǒng)

2.3.9管線綜合

2.3.10物業(yè)用房

2.3.11垃圾站

2.3.12公共衛(wèi)生間、保潔工具間

2.3.13幼兒園、中小學(xué)二、總圖3.1住宅單體篇

3.1.1單體設(shè)計綜述

3.1.2平面

3.1.3戶內(nèi)關(guān)鍵點(diǎn)說明

3.1.4單體組合

3.1.5立面效果及選材

3.1.6立面關(guān)鍵點(diǎn)說明

3.1.7太陽能3.2底商篇

3.2.1商業(yè)策劃及底商定位

3.2.2交通與地面停車3.2.3柱網(wǎng)與結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換

3.2.5層高

3.2.6商業(yè)動線及疏散

3.2.7商業(yè)業(yè)態(tài)及尺度

3.2.8設(shè)備

3.2.9立面效果及選材

3.2.10廣告位

3.2.11立面關(guān)鍵點(diǎn)說明3.3產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)

三、產(chǎn)品研發(fā)（住宅）4.1商業(yè)定位（商運(yùn)公司完成）

4.1.1區(qū)域概況

4.1.2商業(yè)格局及競爭市場分析

4.1.3項(xiàng)目SWOT分析

4.1.4項(xiàng)目定位4.2總圖

4.2.1商業(yè)總圖布局及功能分區(qū)

4.2.2規(guī)劃形態(tài)

4.2.3總圖及指標(biāo)

4.2.4室外交通分析

4.2.5地面停車

4.2.6場地標(biāo)高

4.2.7場地剖面4.3商業(yè)平面

4.3.1柱網(wǎng)

4.3.2層高

4.3.3業(yè)態(tài)填空及得房率統(tǒng)計

4.3.4商業(yè)水平動線

4.3.5商業(yè)垂直動線

4.3.6公區(qū)尺度

4.3.7店鋪尺度

4.3.8地鐵專項(xiàng)

4.3.9商場疏散

4.3.10設(shè)備用房及輔助設(shè)施

4.3.11防火分區(qū)

4.3.12商業(yè)后街4.4立面

4.4.1外立面風(fēng)格意向

4.4.2外立面展開及材料比例

4.4.3外立面效果圖

4.4.4立面關(guān)鍵點(diǎn)研究4.5地庫

4.5.1車庫設(shè)計條件

4.5.2車位指標(biāo)分析

4.5.3地庫平面及車位指標(biāo)

4.5.4人防設(shè)計

4.5.5層高及頂板覆土高度

4.5.6地庫送排風(fēng)設(shè)計4.6設(shè)備及配套

4.6.1空調(diào)系統(tǒng)

4.6.2強(qiáng)電系統(tǒng)

4.6.3弱電系統(tǒng)

4.6.4給水系統(tǒng)

4.6.5排水系統(tǒng)

4.6.6燃?xì)庀到y(tǒng)

4.6.7排油煙系統(tǒng)

4.6.8機(jī)房布置方案

4.6.9交通設(shè)備選型4.7結(jié)構(gòu)

4.7.1結(jié)構(gòu)選型

4.7.2結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換

4.7.3荷載取值4.8公區(qū)精裝

4.8.1精裝定位及風(fēng)格

4.8.2精裝范圍及面積

4.8.3精裝成本及敏感點(diǎn)分析

4.8.4關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)設(shè)計意向

4.8.5主要裝飾材料樣板4.9收益測算（商運(yùn)公司完成）

4.9.1租務(wù)市場調(diào)研數(shù)據(jù)

4.9.2各層租金情況及匯總

4.9.3廣告收入測算

4.9.4停車收益測算

4.9.5推廣活動收入測算

4.9.6成本分析及比較

4.9.7投資回收測算

4.9.8招商策略及招商節(jié)點(diǎn)4.10后期運(yùn)營管理規(guī)劃（商運(yùn)公司完成）

4.10.1物業(yè)管理服務(wù)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

4.10.2組織規(guī)劃及人員配置4.11建造標(biāo)準(zhǔn)

4.11.1產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)四、產(chǎn)品研發(fā)（集中商業(yè)）5.1公區(qū)精裝標(biāo)準(zhǔn)選擇

5.1.1項(xiàng)目精裝范圍

5.1.2精裝公區(qū)建筑條件5.1.3精裝檔次定位5.1.4精裝風(fēng)格定位5.1.5集團(tuán)精裝標(biāo)準(zhǔn)選取5.2公區(qū)精裝標(biāo)準(zhǔn)的應(yīng)用和調(diào)整

5.2.1分區(qū)套價校核5.2.2對選用精裝標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整點(diǎn)逐一分析5.2.3校核材料集采范圍5.2.4校核項(xiàng)目精裝成本5.3公區(qū)精裝施工管控

5.3.1精裝工期安排

5.3.2關(guān)鍵管控點(diǎn)五、公共區(qū)域精裝修6.1景觀定位及策略6.2景觀設(shè)計原則6.3景觀空間要素及交通分析6.4景觀設(shè)計分解

6.4.1小區(qū)入口

6.4.2小區(qū)圍界

6.4.3中央景觀帶（含水體）

6.4.4景觀節(jié)點(diǎn)

6.4.5樓/宅間公區(qū)綠化

6.4.6商業(yè)前/后場/內(nèi)街

6.4.7單元/別墅入戶

6.4.8私家花園

6.4.9車庫出入口6.4.10車行道（含隱形消防車道）

6.4.11人行道（含景觀步行道）

6.4.12泳池、運(yùn)動/康體場地

6.4.13其它（含箱變、排煙口、車庫采光井、導(dǎo)視、燈具、垃圾桶等6.5景觀成本管控

6.5.1景觀成本分配

6.5.2景觀材料

6.5.3景觀苗木分配6.6景觀施工管控

6.6.1景觀施工管控綜述

6.6.2景觀施工重難點(diǎn)六、景觀規(guī)劃7.1施工管理總圖

7.1.1場地分析

7.1.2示范區(qū)與正式工程關(guān)系分析7.1.3工程計劃與銷售進(jìn)度匹配情況

7.2施工準(zhǔn)備

2.2.1施工組織

2.2.2人員準(zhǔn)備2.2.3控制性節(jié)點(diǎn)

2.2.4監(jiān)理單位選擇方案2.2.5施工單位選擇方案7.3

土石方調(diào)配方案7.4

技術(shù)質(zhì)量管理

2.4.1樣板帶路規(guī)劃

2.4.2技術(shù)管理

2.4.3質(zhì)量管理

2.4.4四新技術(shù)7.5安全文明施工管理

7.6文檔管理7.7風(fēng)險管理七、工程管理八、成本管控8.1項(xiàng)目啟動版目標(biāo)成本8.2目標(biāo)成本測算依據(jù)8.3項(xiàng)目啟動版合約規(guī)劃8.4項(xiàng)目成本管控風(fēng)險及措施9.1樣板區(qū)選址9.2樣板區(qū)規(guī)劃9.3體驗(yàn)動線9.4樣板區(qū)體驗(yàn)點(diǎn)布置方案9.5售樓處方案9.6售樓處功能區(qū)效果設(shè)計意向9.7樣板房選址9.8各戶型樣板房功能區(qū)效果設(shè)計意向9.10樣板區(qū)籌建成本9.11售樓處及樣板房運(yùn)營成本測算9.12體驗(yàn)區(qū)進(jìn)度計劃表

九、體驗(yàn)區(qū)規(guī)劃十、營銷策略10.1競爭格局

10.2價格規(guī)劃

10.3營銷效率10.1.1競爭格局-市場簡析營銷策略——10.1競爭格局在此文本框中用簡短文字總結(jié)說明市場總體成交的情況下圖中，請用折線圖和柱狀圖的形式顯示本項(xiàng)目所屬各業(yè)態(tài)在所屬城市近期分別的總體成交情況(建面單價、面積)--若存在多業(yè)態(tài)，請用不同顏色圖形顯示。樣圖見下方。單價請保留數(shù)字。10.1.2競爭格局-******1.(自選)用1-3頁，從供應(yīng)、土地市場、客戶、競爭幾方面對項(xiàng)目面臨的市場機(jī)遇及風(fēng)險進(jìn)行分析。

2.表現(xiàn)形式以圖表、圖形為主，做到清晰、簡約。營銷策略——10.1競爭格局10.1.3競爭格局-—競爭標(biāo)桿營銷策略——10.1競爭格局請插入項(xiàng)目周邊區(qū)劃圖，用不同色塊及文本框標(biāo)明主要競品的位置、名稱、業(yè)態(tài)、在售單價、總價、當(dāng)年成交套數(shù)。色塊的顏色用來區(qū)分不同業(yè)態(tài)。顏色分類見下圖。請用簡短文字說明市場上各競爭項(xiàng)目的核心情況(容積率、主力戶型、賣點(diǎn)、存量等)獨(dú)立別墅聯(lián)排別墅疊拼別墅花園洋房高層公寓小高層SOHO商鋪簡述競爭環(huán)境的主要特點(diǎn)，及本項(xiàng)目對應(yīng)的機(jī)會和風(fēng)險10.1.4競爭格局-競爭戰(zhàn)略營銷策略——10.1競爭格局簡述市場/項(xiàng)目競爭的分析結(jié)論1……2……3……簡述項(xiàng)目核心優(yōu)勢及難點(diǎn)1……2……3……簡述基于市場情況和項(xiàng)目特點(diǎn)，本項(xiàng)目采用的戰(zhàn)略性突破策略有：1……2……3……10.2.1價格規(guī)劃-—目標(biāo)分解營銷策略——10.2價格規(guī)劃****億總目標(biāo)2010年銷售目標(biāo)：****億目標(biāo)分解，即將項(xiàng)目總貨值按年度進(jìn)行拆分，劃分年度銷售任務(wù)。示例如下：2011年銷售目標(biāo)：****億2012年銷售目標(biāo)：****億2009年銷售目標(biāo)：****億10.2.2價格規(guī)劃—貨值分布營銷策略——10.2價格規(guī)劃總貨值統(tǒng)計表各業(yè)態(tài)第一批次業(yè)態(tài)套數(shù)建筑面積(平米)建面單價(元)實(shí)得建面單價(元)貨值(萬元)貨值占比%建面單價(元)套數(shù)貨值(萬元)推盤時間疊拼10年10月洋房10年12月SOHO11年08月高層11年12月商鋪14年01月車位14年01月總貨值將各業(yè)態(tài)按第一次推盤的時間依次排列，將總貨值所在的行數(shù)據(jù)“加粗”。10.2.2價格規(guī)劃—貨值年度分布營銷策略——10.2價格規(guī)劃業(yè)態(tài)類別總計2010年2011年2012年2013年……年業(yè)態(tài)1簽約金額推盤金額回款額業(yè)態(tài)2簽約金額推盤金額回款額總貨值簽約金額推盤金額回款額1.請將項(xiàng)目總貨值按業(yè)態(tài)分年度進(jìn)行拆分，劃分年度銷售任務(wù)。單位：建面單價(元/平米)；貨值(萬元)2.請說明現(xiàn)金流為正的時間點(diǎn)業(yè)態(tài)A.**套.建筑面積業(yè)態(tài)B.**套.建筑面積業(yè)態(tài)C.**套.建筑面積業(yè)態(tài)D.**套.建筑面積10.2.3價格規(guī)劃-—各業(yè)態(tài)主基價關(guān)系業(yè)態(tài)A基價：****元實(shí)際成交：****元業(yè)態(tài)B基價：****元實(shí)際成交：****元業(yè)態(tài)C基價：****元實(shí)際成交：****元業(yè)態(tài)D基價：****元實(shí)際成交：****元價格差+**%+**%+**%營銷策略——10.2價格規(guī)劃在劃分各業(yè)態(tài)基價前，確定各業(yè)態(tài)的主基價關(guān)系。右邊圖表中，請用軸線表示業(yè)態(tài)主基價間的價差。價差用比例關(guān)系表示。10.2.4價格規(guī)劃—業(yè)態(tài)A基價結(jié)構(gòu)圖營銷策略——10.2價格規(guī)劃請插入項(xiàng)目總圖用不同色塊標(biāo)識”業(yè)態(tài)A“不同的基價分級用阿拉伯?dāng)?shù)字表示不同的分級，并在對應(yīng)色塊上分別用簡短文字描述不同分級的特征：如“臨湖獨(dú)棟”說明各業(yè)態(tài)的基價劃分方式及基價定位。每種業(yè)態(tài)單獨(dú)進(jìn)行基價劃分。若存在多業(yè)態(tài)，請分別用兩頁來說明各業(yè)態(tài)的基價結(jié)構(gòu)圖和內(nèi)部基價關(guān)系。對各級別的房源進(jìn)行特點(diǎn)分析和銷售定位1級（業(yè)態(tài).**套.面積.成交/實(shí)得均價）

主力戶型套均總價、房源特征、銷售難度、是否開盤重點(diǎn)和價格標(biāo)桿等2級（業(yè)態(tài).**套.面積.成交/實(shí)得均價）

主力戶型套均總價、房源特征、銷售難度、是否開盤重點(diǎn)和價格標(biāo)桿等3級（業(yè)態(tài).**套.面積.成交/實(shí)得均價）

主力戶型套均總價、房源特征、銷售難度、是否開盤重點(diǎn)和價格標(biāo)桿等4級（業(yè)態(tài).**套.面積.成交/實(shí)得均價）

主力戶型套均總價、房源特征、銷售難度、是否開盤重點(diǎn)和價格標(biāo)桿等10.2.4價格規(guī)劃—業(yè)態(tài)A內(nèi)部基價關(guān)系1級基價：****元2級基價：****元3級基價：****元4級基價：****元價格差+**%+**%+**%請用軸線表示基價間的價差。價差用比例關(guān)系表示。營銷策略——10.2價格規(guī)劃營銷策略——10.2價格規(guī)劃請簡要說明確定推盤批次和節(jié)奏的主要策略及理由：1.**********2.**********3.**********備注：可從項(xiàng)目定位(現(xiàn)金流項(xiàng)目、利潤型項(xiàng)目等)、工期進(jìn)度、產(chǎn)品的價值排序、市場競爭、銷售回款等角度說明。10.2.5價格規(guī)劃—價格動態(tài)規(guī)劃原則營銷策略——10.2價格規(guī)劃A.請插入項(xiàng)目總圖，背景以不同灰度的色塊表示業(yè)態(tài)。B.按推盤的時間順序確定全案的銷售總批次。用不同顏色色塊標(biāo)識不同的銷售批次，色塊上標(biāo)明批次號，色塊透明度設(shè)為30%以下。C.在每個批次色塊上方用文本框說明：1.銷售批次、銷售時間；2.各業(yè)態(tài)單價、套數(shù)和貨值；3.各業(yè)態(tài)相對上次同業(yè)態(tài)推盤批次的時間溢價幅度。文本框及批次色塊以動畫按批次依次顯示。示例如下：10.2.5價格規(guī)劃—價格動態(tài)規(guī)劃①第一批次：2010年1月業(yè)態(tài)A，均價10