2022年房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理自測提分題庫加精品答案

2022年房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理自測提分題庫加精品答案單選題（共100題）1、下列關(guān)于房地產(chǎn)空間市場和資產(chǎn)市場之間關(guān)系的描述，正確的是（）。A.資產(chǎn)市場上的供給是由空間市場決定的B.資產(chǎn)市場上的供求關(guān)系決定房地產(chǎn)租金的水平C.房地產(chǎn)市場大部分時間處于一種均衡狀態(tài)D.在均衡狀態(tài)下，租金和價格不發(fā)生變化，價格與重置成本相同【答案】D2、根據(jù)會計法的規(guī)定，我國會計年度和財政年度一致，按公歷年度計算，每年的起止日期為（）止。A.上年的6月1日起至5月31日B.上年的8月1日起至7月31日C.每年的1月1日起至12月31日D.每年的6月1日起至下年的5月31日【答案】C3、產(chǎn)生房地產(chǎn)價格泡沫的基礎(chǔ)是（）。A.土地稀缺B.城市化進程快C.投機需求膨脹D.金融機構(gòu)過度放貸【答案】A4、目前我國采用的復式記賬法是（）。A.收付記賬法B.借貸記賬法C.支出記賬法D.收入記賬法【答案】B5、下列對某種特定商品有興趣的消費者的集合是（）。A.服務市場B.合格有效市場C.有效市場D.潛在市場【答案】D6、關(guān)于實際利率和名義利率的說法，錯誤的是（）。A.名義利率對應一年中計息周期的單利計息B.實際利率對應一年中計息周期的復利計息C.實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值D.當計息周期為“月”時，實際利率小于名義利率【答案】D7、房地產(chǎn)投資之弊不包括()A.流動性差B.投資數(shù)額巨大C.提高投資者的資信等級D.投資回收期較長【答案】C8、房地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌措計劃中應包括預售收入時，資金籌措計劃要與項目的（）配合考慮。A.質(zhì)量控制目標B.銷售收入計劃C.工程建設(shè)招標計劃D.客戶定位【答案】B9、對于收益性物業(yè)的管理費和利潤通常是物業(yè)（）的一個百分比。A.有效毛收入B.凈經(jīng)營收入C.潛在毛收入D.稅后現(xiàn)金流量【答案】A10、關(guān)于房地產(chǎn)市場吸納周期的說法，錯誤的是（）。A.吸納周期是指房屋從準備租售到租售完成所需的時間B.吸納周期反映可供租售量全部被市場吸納所需的時間C.在新建商品房銷售市場中，吸納周期又稱為銷售周期D.吸納周期在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)【答案】A11、在估算房地產(chǎn)開發(fā)項目的房屋開發(fā)費用時，采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標計算整個工程費用的方法是（）。A.單元估算法B.單位指標股算法C.工程量近似匡算法D.概算指標法【答案】D12、如果公司具有向市場領(lǐng)導者挑戰(zhàn)的實力，或者是其成本較低，或者是其資金雄厚，則開發(fā)商可以采用（）。A.領(lǐng)導定價法B.挑戰(zhàn)定價法C.隨行就市定價法D.滲透定價法【答案】B13、在集群偏好中，定位于偏好中心，來迎合所有的消費者，即______；定位于最大的細分市場，即______；同時開發(fā)幾種產(chǎn)品，分別定位于不同的細分市場，即______。（）A.差異性營銷，集中性營銷，無差異性營銷B.無差異性營銷，集中性營銷，差異性營銷C.集中性營銷，無差異性營銷，差異性營銷D.集中性營銷，差異性營銷，無差異性營銷【答案】B14、某置業(yè)投資者以1萬元/m2的價格購買了200m2的商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，購買價中的40%為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為10年，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤等共24萬元，則其償債備付率是()。A.0.21B.1.23C.2.01D.3.23【答案】B15、治療甘溫除熱的代表方是A.參苓白術(shù)散B.補中益氣湯C.六君子湯D.香砂六君子湯【答案】B16、不考慮其他因素變化，利率降低，則房地產(chǎn)價值()。A.下降B.上升C.不變D.不能確定【答案】B17、已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為4500萬元，流動資金為500萬元。如果投資者投入的權(quán)益資本為1500萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為650萬元，年平均稅后利潤為500萬元。則該投資項目的投資利潤率為（）。A.13.0%B.43.3%C.33.3%D.23.3%【答案】A18、與房地產(chǎn)投資“開發(fā)-銷售”經(jīng)營模式相比，“開發(fā)-持有出租-出售”模式的現(xiàn)金流出項中增加了（）。A.運營成本B.裝修費用C.土地費用D.開發(fā)成本【答案】A19、若影響某房地產(chǎn)投資方案財務凈現(xiàn)值的三個不確定因素E1、E2、E3分別上升10%，財務凈現(xiàn)值分別變化－12.1%、12.6%和－11.8%，則財務凈現(xiàn)值對這三個不確定因素的敏感度從高到低的順序為（）。A.E1、E2、E3B.E3、E2、E1C.E2、E1、E3D.E1、E3、E2【答案】C20、有一成片荒地需要估價。獲知該成片荒地的面積為2km2，適宜進行“五通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓；可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%；附近地區(qū)與之位置相當?shù)男K“五通一平”熟地的單價為800元/m2；開發(fā)期需要3年；將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本、管理費用等經(jīng)測算為2.5億元/km2；貸款年利率為10%；投資利潤率為15%；當?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的稅費為轉(zhuǎn)讓價格的6%，買方需要繳納的稅費為轉(zhuǎn)讓價格的4%。假設(shè)開發(fā)法不可為房地產(chǎn)投資者提供的數(shù)據(jù)是（）。A.測算擬開發(fā)場地的最高價格B.測算擬開發(fā)場地的最低價格C.測算開發(fā)項目的預期利潤D.測算開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費用【答案】B21、下列關(guān)于成本利潤率與銷售利潤率的表述中，正確的是（）。A.成本利潤率是年成本利潤率B.成本利益率除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)，等于年成本利潤率C.目標利潤率水平的高低與項目開發(fā)經(jīng)營期的長度無關(guān)D.銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入【答案】D22、表示準備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例的是（）。A.空置量B.空置率C.空置水平D.空置面積【答案】B23、若名義利率為10%，通貨膨脹率為4%，則實際利率為（）。A.5.77%B.6.00%C.10.00%D.14.40%【答案】A24、下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)的是（）。A.在建工程B.車站C.購物中心D.科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)【答案】B25、下列房地產(chǎn)投資風險中，不能通過投資組合來分散、抵消的是（）。A.持有期風險B.時間風險C.周期風險D.機會成本風險【答案】C26、下列關(guān)于通貨膨脹和房地產(chǎn)增值的說法，正確的有（）。A.通貨膨脹導致折現(xiàn)率下降B.房地產(chǎn)增值導致折現(xiàn)率下降C.通貨膨脹和房地產(chǎn)增值對折現(xiàn)率的影響大致相同D.通貨膨脹和房地產(chǎn)增值是兩回事【答案】D27、（）是指以物理計量單位或自然計量單位所表示的建筑工程各個分項工程和結(jié)構(gòu)構(gòu)件的實物數(shù)量。A.工程造價B.工程量C.定額計價D.設(shè)計概算【答案】B28、工程量清單是招標文件的組成部分，其組成不包括（）。A.分部分項工程量清單B.措施項目清單C.單位工程費用清單D.其他項目清單【答案】C29、銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個人住房抵押貸款，若該筆貸款的實際年利率為7.25%，則名義年利率是（）。A.7.02%B.7.04%C.7.50%D.7.85%【答案】A30、隨著政府土地儲備制度的建立，（）劃撥土地使用權(quán)，已經(jīng)成為政府土地儲備中心優(yōu)先收回并納入儲備的重要對象，開發(fā)商直接獲取該類土地的機會逐漸減少。A.存量B.增量C.流量D.定量【答案】A31、某物業(yè)的購買價格為60萬元，其中20萬元為金融機構(gòu)提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營期內(nèi)，年租金收入為10萬元，年運營費用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅為25%，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為（）。A.7.5%B.8.3%C.12.5%D.16.7%【答案】A32、土地購置貸款的金額通常不超過土地評估價值的()。A.30%～40%B.40%～50%C.50%～60%D.60%～70%【答案】C33、30.對經(jīng)營期不同的房地產(chǎn)投資方案進行比選時，應采用的方法是（）。A.等額年值法B.差額投資內(nèi)部收益率法C.凈現(xiàn)值法D.等額年費用法【答案】A34、某投資者以100萬元購買了一商鋪用于出租經(jīng)營，其中40萬元為銀行提供的年利率為8%、按年付息、到期還本的貸款，該項投資的年凈經(jīng)營收益為12萬元，貸款期和經(jīng)營期相同。該項投資的資本金利潤率是（）。A.8.80%B.12.00%C.14.67%D.20.00%【答案】D35、政府授權(quán)開發(fā)企業(yè)負責實施土地開發(fā)時，開發(fā)企業(yè)的利潤率不高于預計成本的（）。A.1%B.2%C.3%D.8%【答案】D36、敏感性分析的最基本方法是（）。A.因素不確定分析B.線性因素分析C.單因素敏感性分析D.多因素敏感性分析【答案】C37、市場定位通常要遵循的步驟是（）。A.識別潛在競爭優(yōu)勢-企業(yè)核心競爭優(yōu)勢定位-制定發(fā)揮核心競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略B.識別潛在競爭優(yōu)勢-制定發(fā)揮核心競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略-企業(yè)核心競爭優(yōu)勢定位C.企業(yè)核心競爭優(yōu)勢定位-識別潛在競爭優(yōu)勢-制定發(fā)揮核心競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略D.制定發(fā)揮核心競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略-識別潛在競爭優(yōu)勢-企業(yè)核心競爭優(yōu)勢定位【答案】A38、關(guān)于收益性物業(yè)的說法，正確的是（）。A.零售商業(yè)物業(yè)的租約很少對資金調(diào)整作出規(guī)定B.收益性物業(yè)管理的收入構(gòu)成中除租金收入外，還有保證金和大修基金C.在寫字樓物業(yè)租約中，并非所有的物業(yè)運營費用都包含在租金中D.在出租率達到100％時，收益性物業(yè)獲得的凈經(jīng)營收入最高【答案】C39、工程成本控制的主要對象是主要費用中的（）。A.人工費用B.固定費用C.變動費用D.材料費用【答案】C40、關(guān)于資金等效值的說法，正確的是（）。A.時值是資金運動起點時的金額B.現(xiàn)值是資金運動結(jié)束時的金額C.是指與某一時間點上一定金額的實際經(jīng)濟價值相等的另一時間點上的價值D.不同時點發(fā)生的等額資金具有相同的價值【答案】C41、某商業(yè)店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元為借貸資金，余款由購買者用現(xiàn)金支付。如果店鋪進入正常經(jīng)營期后第1年的稅后現(xiàn)金流為24000元，投資者權(quán)益增加值為2200元，店鋪的市場價值增長率為2%，則考慮物業(yè)增值時該店鋪的投資回報率為（）。A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%【答案】D42、某租戶承租某商場的部分柜臺，雙方商定基礎(chǔ)租金為15萬元／月，并當租戶的月營業(yè)額超過150萬元時收取3％的百分比租金。當租戶的月營業(yè)額為180萬元時，其應繳納的租金為（）萬元。A.13.2B.15.9C.19.5D.20.4【答案】B43、根據(jù)消費者（）的差異，市場營銷學將他們所購商品（包括服務）分為三類：即便利品、選購品和特殊品。A.購買習慣B.購買心理C.購買動機D.購買行為【答案】D44、有一房地產(chǎn)，土地面積2500m2，為7年前通過有償出讓取得，當時地價為700元/m2，土地使用權(quán)年限60年的地價為1200元/m2。地上建筑物總建筑面積3000m2，于3年前交付使用，當時的建筑物建造價為600元/m2，現(xiàn)在建造同類建筑物需800元/m2，估計該建筑物上可使用45年，殘值為2%。若土地的資本化率為8%。該房地產(chǎn)建筑物部分的總價為（）萬元。A.100B.149C.232.3D.180【答案】C45、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為30萬元，假設(shè)在某報告期內(nèi)的出租率為80%，所有承租人都能按時交納租金，物業(yè)其他收入為2萬元，則物業(yè)在該報告期的有效毛收入為（）萬元。A.22.0B.24.0C.25.6D.26.0【答案】D46、銀行對個人發(fā)放住房抵押貸款時，如果對借款人資質(zhì)審查不嚴或放松貸款條件，則會給銀行帶來（）。A.操作風險B.法律風險C.信用風險D.管理風險【答案】D47、（）是指報告期內(nèi)房地產(chǎn)價格變化率與交易變化率的比值。A.房地產(chǎn)價格指數(shù)B.量價彈性C.住房市場指數(shù)D.消費者心理指數(shù)【答案】B48、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積2萬m2，土地總價16000萬元，如果房屋開發(fā)成本為3000元/m2，預測銷售價格為8000元/m2，則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的容積率為（）。A.1.4B.1.5C.1.6D.1.8【答案】C49、公共配套設(shè)施建設(shè)費在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算的費用構(gòu)成中屬于（）。A.土地費用B.前期工程費C.房屋開發(fā)費D.管理費用【答案】C50、由城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的（），主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。A.《規(guī)劃意見書（選址）》B.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》C.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》D.《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓成交確認書》【答案】C51、以下財務分析指標的說法，錯誤的是（）。A.流動比率越高，說明企業(yè)償還流動負債的能力越強B.速動比率越高，說明企業(yè)的短期償債能力越強C.資產(chǎn)負債率越高，企業(yè)償還債務的能力越差D.一般來講，存貨周轉(zhuǎn)率越高，則流動性越差【答案】D52、從市場營銷的角度出發(fā)，一些甲級寫字樓市場、高檔住宅市場、青年公寓市場等是按照（）。A.房地產(chǎn)的用途和等級劃分的B.房地產(chǎn)的交易方式劃分的C.目標市場細分的D.房地產(chǎn)購買者目的劃分的【答案】C53、在房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價中，選擇評價的基礎(chǔ)參數(shù)時，一般將空置率歸為（）。A.融資類參數(shù)B.評價類指標C.時間類參數(shù)D.收益類指標【答案】D54、下列因素或措施可能會導致房地產(chǎn)價格上升的是()。A.提高開發(fā)貸款利率B.降低開發(fā)貸款利率C.通貨膨脹率下降D.降低房地產(chǎn)稅費【答案】A55、從經(jīng)濟角度理解，利用資源或通過購買資本貨物，以增加未來產(chǎn)出或財富的行為稱為（）。A.投機B.儲蓄C.投資D.信托【答案】C56、資產(chǎn)負債率是反映項目各年所面臨的財務風險程度及償債能力的指標，屬長期償債能力指標，反映債權(quán)人所提供的資金占()的比例。A.全部貸款B.全部資產(chǎn)C.銀行貸款D.部分資產(chǎn)【答案】B57、張某將現(xiàn)有資金存入銀行，期望十年后漲1倍，若每半年復利計息一次，則年名義存款利率為（）。A.7.05%B.7.17%C.14.10%D.14.34%【答案】A58、金融機構(gòu)對項目貸款進行綜合評價，凡綜合風險度超過()的，即為高風險貸款，銀行一般不予發(fā)放貸款。A.50%B.60%C.70%D.80%【答案】B59、當房地產(chǎn)開發(fā)商將建成后的物業(yè)用于出租或（）時，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。A.出售B.抵押C.轉(zhuǎn)讓D.經(jīng)營【答案】D60、某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（）的特性。A.區(qū)位選擇異常重要B.易產(chǎn)生資本價值風險C.需要適時的更新改造投資D.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移【答案】D61、員工醫(yī)療保險和失業(yè)保險屬于經(jīng)營費用中的()。A.人工費B.辦公費C.法定稅費D.保險費【答案】A62、已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為4500萬元，流動資金為500萬元。如果投資者投入的權(quán)益資本為1500萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為650萬元，年平均稅后利潤為500萬元。則該投資項目的投資利潤率為（）。A.13.0%B.43.3%C.33.3%D.23.3%【答案】A63、對于房地產(chǎn)開發(fā)項目，以下各項目中屬于投資者各方現(xiàn)金流量表的是（）。A.自有資金B(yǎng).銷售收入C.自營收入D.經(jīng)營資金出資額【答案】D64、為控制個人住房抵押貸款的風險，常用房地產(chǎn)支出與收入來考核借款人的還款能力，計算還款能力，計算月房產(chǎn)支出與收入比的公式是（）。A.本次貸款的月還款額/月均收入B.（本次貸款的月還款額+其他債務月償還額）/月均收入C.（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費）/月均收入D.（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費+其他債務月償還額）/月均收入【答案】C65、采用工程量清單方式招標的，不需要在招標文件中公布的內(nèi)容是（）。A.工程量清單B.招標標底C.招標控制價D.評標辦法【答案】B66、某承租人的基礎(chǔ)租金為5萬元/月，如果營業(yè)額的10%作為百分比租金，當其月營業(yè)額超過()萬元時，才對超過部分的營業(yè)額收取百分比租金。A.50B.60C.70D.80【答案】A67、在進行市場調(diào)查時，第一個原則是要采用（）的方法，首先要仔細觀察、形成假設(shè)、預測并進行檢驗。A.科學B.客觀C.準確D.全面【答案】A68、為降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險，商業(yè)銀行對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應要求其權(quán)益投資不低于開發(fā)項目總投資的（）。A.25%B.30%C.35%D.50%【答案】C69、方案經(jīng)濟比選中決策準則包括三個原則，不應包括的原則是（）。A.最低可接受收益率原則B.不行動原則C.備選方案差異原則D.最高可接受收益率原則【答案】D70、在房地產(chǎn)投資的“購買-持有出租-出售”模式中，現(xiàn)金流出不包括（）。A.購買成本B.土地取得費用C.裝修費用D.運營成本【答案】B71、在利用期望值法進行項目風險分析時，各不確定性因素發(fā)生的概率Pi的取值范圍是（）。A.Pi＞0B.Pi≤1C.0≤Pi≤1D.Pi≥1【答案】C72、計算速動比率時，扣除存貨的主要原因不包括（）。A.在流動資產(chǎn)中，存貨的變現(xiàn)能力最強B.由于某種原因，部分存貨可能已經(jīng)損失報廢還沒處理C.部分存貨可能已經(jīng)抵押給債權(quán)人D.存貨估價還存在成本和合理市價相差懸殊的問題【答案】A73、債務融資籌集的資金具有使用上的時間性，需到期償還，這體現(xiàn)了債務融資具有（）特點。A.短期性B.可逆性C.負擔性D.流通性【答案】A74、關(guān)于流動比率的說法中，錯誤的是（）。A.流動比率=（流動資產(chǎn)總額－存貨）／流動負債總額×100%B.又稱之為“銀行家比率”C.又稱之為“二對一比率”D.在國際上銀行一般要求這一比率維持在200%以上【答案】A75、物業(yè)管理企業(yè)可以通過對（）進行面積規(guī)劃，來幫助租戶確定最佳的承租面積大小。A.面積單元B.面積單位C.出租單位D.出租單元【答案】D76、房地產(chǎn)投資者的實際收益較預期收益增加的部分，通常稱為（）。A.超額利潤B.投資回報C.內(nèi)部收益D.風險報酬【答案】D77、下列風險中無法在投資組合內(nèi)部被分散或抵消的是（）。A.收益現(xiàn)金流風險B.未來運營費用風險C.匯率風險D.時間風險【答案】C78、對于開發(fā)－持有出租－出售模式和購買－持有出租－出售模式來說，兩者的共同點是（）。A.現(xiàn)金流入都包括出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入B.現(xiàn)金流入都包括銷售收入和銷售稅費C.現(xiàn)金流出都包括購買成本、購買稅費和裝修費用D.現(xiàn)金流出都包括購買成本、購買稅費、裝修費用和運營成本【答案】A79、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理職能中，以運行管理為主的是（）。A.物業(yè)管理和設(shè)施管理B.資產(chǎn)管理和投資組合管理C.物業(yè)管理和資產(chǎn)管理D.設(shè)施管理和投資組合管理【答案】A80、如國家債券的收益率為9%，經(jīng)測算，工業(yè)物業(yè)市場相對于整個投資市場的風險系數(shù)為0.14，整個投資市場的平均收益率為18%，則工業(yè)物業(yè)的預期收益率為（）。A.12.45%B.10.26%C.11.98%D.9.68%【答案】B81、決定基準收益率大小的因素主要是資金成本和()。A.資金收益B.項目規(guī)模C.經(jīng)營狀況D.項目風險【答案】D82、以下屬于房地產(chǎn)資產(chǎn)管理范圍的是（）。A.制定物業(yè)策略計劃B.設(shè)備更新財務預測C.室內(nèi)布局與空間規(guī)劃D.建筑設(shè)計與工程規(guī)劃【答案】A83、為了得到有代表的樣本，可以采用（）的方法，可以計算抽樣誤差的置信度。A.概率抽樣B.隨機抽樣C.估計抽樣D.定額抽樣【答案】A84、敏感性分析是一種（）分析，是項目評估中不可或缺的組成部分。A.靜態(tài)確定性B.靜態(tài)不確定性C.動態(tài)確定性D.動態(tài)不確定性【答案】D85、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究是（）階段的工作內(nèi)容。A.投資機會選擇與決策分析B.項目招標C.工程建設(shè)D.項目租售【答案】A86、對市場需求與供應情況、項目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟情況、項目地址及其周圍環(huán)境、市場供應與需求、項目規(guī)劃設(shè)計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算、項目財務分析等進行的預可行性研究，屬于（）階段。A.投資機會研究B.初步可行性研究C.詳細可行性研究D.項目的評估和決策【答案】B87、下列財務指標中，屬于可通過資產(chǎn)負債表直接計算的指標是（）。A.流動比率B.應收賬款周轉(zhuǎn)率C.股東權(quán)益報酬率D.成本費用凈利率【答案】A88、在項目財務評價中，動態(tài)投資回收期(Pb)與基準回收期(Pc)相比較，如果()，則開發(fā)項目在財務上是可以接受的。A.PB小于或等于PCB.PB等于PC.PB小于PCD.PB大于PC【答案】A89、某筆投資分3年回收，投資者期望收益率為8%，預計未來3年年初回收額分別是100萬元、150萬元和80萬元。若改為按年等額回收，則每年年末回收金額為（）萬元。A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43【答案】C90、某租戶承租某商場的部分柜臺，雙方商定基礎(chǔ)租金為15萬元／月，并當租戶的月營業(yè)額超過150萬元時收取3％的百分比租金。當租戶的月營業(yè)額為180萬元時，其應繳納的租金為（）萬元。A.13.2B.15.9C.19.5D.20.4【答案】B91、下列房地產(chǎn)投資項目不確定因素中，屬于置業(yè)投資階段的主要不確定性因素的是（）。A.建筑安裝工程費B.土地費用C.空置率D.容積率【答案】C92、商品住房市場之所以能夠細分為若干子市場，最主要的原因是（）存在差異性。A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點B.城市區(qū)域功能C.購房者的需求D.城市地理環(huán)境【答案】C93、有一房地產(chǎn)，土地面積2500m2，為7年前通過有償出讓取得，當時地價為700元/m2，土地使用權(quán)年限60年的地價為1200元/m2。地上建筑物總建筑面積3000m2，于3年前交付使用，當時的建筑物建造價為600元/m2，現(xiàn)在建造同類建筑物需800元/m2，估計該建筑物上可使用45年，殘值為2%。若土地的資本化率為8%。該房地產(chǎn)土地部分的現(xiàn)時總價為（）萬元。A.80B.97C.100D.300【答案】D94、下列各項中，屬于房地產(chǎn)市場分析中需求分析的是（）。A.吸納率分析B.市場占有率分析C.估計項目市場占有率D.估算項目吸納量【答案】A95、對某一房地產(chǎn)市場中不同物業(yè)類型之間的供給比例或交易比例關(guān)系的分析，屬于房地產(chǎn)市場的（）。A.總量結(jié)構(gòu)分析B.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析C.區(qū)域結(jié)構(gòu)分析D.投資結(jié)構(gòu)分析【答案】B96、在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算中，房屋開發(fā)費中不包括（）。A.建筑安裝工程費B.公共配套設(shè)施建設(shè)費C.土地費用D.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費【答案】C97、某房地產(chǎn)投資企業(yè)在一定日期的負債合計為4000萬元，資產(chǎn)合計為6000萬元，流動資產(chǎn)和流動負債分別為3000萬元和1000萬元，存貨為1500萬元。則該房地產(chǎn)投資企業(yè)的流動比率為()。A.150%B.200%C.300%D.400%【答案】C98、在正式申請竣工驗收之前，開發(fā)商要對項目進項初步檢查。檢查后由（）列出質(zhì)量缺陷清單。A.開發(fā)商B.承包商C.監(jiān)理工程師D.使用單位【答案】C99、下列各項中，不屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目主要不確定性因素的是（）。A.購買價格B.空置率C.運營費用D.資本化率【答案】D100、為了得到有代表的樣本，可以采用（）的方法，可以計算抽樣誤差的置信度。A.概率抽樣B.隨機抽樣C.估計抽樣D.定額抽樣【答案】A多選題（共50題）1、通常將房地產(chǎn)市場劃分為()。A.土地市場B.一級市場C.二級市場D.三級市場E四級市場【答案】BCD2、風險估計與評價常用方法有()。A.專家個人判斷法B.解析法C.蒙特卡洛法D.智暴法E德爾菲法【答案】BC3、以下屬于房地產(chǎn)市場運行的社會環(huán)境的有()。A.基礎(chǔ)設(shè)施狀況B.人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)C.居民思想觀念D.宏觀金融政策E新產(chǎn)品開發(fā)能力【答案】BC4、一般來說，房地產(chǎn)投資風險分析主要包括()等分析。A.投入資金的安全性B.投資項目的變現(xiàn)性C.投資收益的長期性D.項目定位的科學性E資產(chǎn)管理的復雜性【答案】AB5、下列關(guān)于國產(chǎn)設(shè)備原價的構(gòu)成，表述正確的是（）。A.國產(chǎn)設(shè)備原價分為國產(chǎn)標準設(shè)備原價和國產(chǎn)非標準設(shè)備原價B.在計算國產(chǎn)標準設(shè)備原價時，一般采用不帶有備件的原價C.國產(chǎn)標準設(shè)備原價有兩種，即帶有備件的原價和不帶備件的原價D.國產(chǎn)設(shè)備原價一般是指設(shè)備制造廠的交貨價或訂貨合同價E.可通過查詢相關(guān)交易市場價格或向設(shè)備生產(chǎn)廠家詢價得到國產(chǎn)標準設(shè)備原價【答案】ACD6、在房地產(chǎn)開發(fā)投資的項目投資現(xiàn)金流量表中，現(xiàn)金流出不包括（）。A.開發(fā)建設(shè)投資B.土地增值稅C.借款本金償還D.借款利息支付E.運營費用【答案】CD7、己知函數(shù)f33、g33的定義如下所示，執(zhí)行表達式"x=f35"的運算時，若函數(shù)調(diào)用g(a)是引用調(diào)用(callbyreference)方式，則執(zhí)行"x=f35"后x的值為()；若函數(shù)調(diào)用g(a)是值調(diào)用(callbyvalue)方式，則執(zhí)行"x=f35"后x的值為(請作答此空)。A.20B.25C.60D.75【答案】A8、物業(yè)資產(chǎn)管理的目標是使房地產(chǎn)的價值最大化，具體管理模式包括（）。A.物業(yè)管理B.運營管理C.設(shè)施管理D.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理E.房地產(chǎn)組合投資管理【答案】ACD9、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)成本主要包括（）。A.土地轉(zhuǎn)讓成本B.管理費用C.配套設(shè)施銷售成本D.商品房銷售成本E.房地產(chǎn)出租經(jīng)營成本【答案】ACD10、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序可分為（）。A.投資機會選擇與決策分析B.前期工作C.建設(shè)階段D.租售階段E.招標階段【答案】ABCD11、注冊商標所有人是指()。A.商標使用人B.商標設(shè)計人C.商標權(quán)人D.商標制作人【答案】C12、企業(yè)不論從何種角度進行市場細分，所確定的細分市場必須具備（）。A.可衡量性B.可實現(xiàn)性C.可整合性D.可盈利性E.可區(qū)分性【答案】ABD13、房地產(chǎn)開發(fā)投資的清償能力指標一般有()。A.借款償還期B.利息備付率C.償債備付率D.資產(chǎn)負債率E速動比率【答案】ABCD14、房屋施工面積包括（）幾項。A.報告期新開工的面積B.上期開工跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積C.上期已停建在報告期恢復施工的房屋面積D.上期已經(jīng)停建本期未恢復施工的面積E.上期開始施工跨入本期未施工的面積【答案】ABC15、受制于房地產(chǎn)的（）等特性，形成了房地產(chǎn)投資區(qū)別于其他類型投資的重要特性。A.不可移動性B.異質(zhì)性C.同質(zhì)性D.流動性E.弱流動性【答案】AB16、提高貸款利率對房地產(chǎn)市場的影響主要有()。A.導致房地產(chǎn)實際價值下降B.導致房地產(chǎn)實際價值上升C.加大投資者債務負擔D.抑制房地產(chǎn)市場需求E增加房地產(chǎn)市場需求【答案】ACD17、可用于互斥方案比選的方法有（）。A.凈現(xiàn)值法B.內(nèi)部收益率法C.動態(tài)投資回收期法D.費用現(xiàn)值比較法E.費用年值比較法【答案】AD18、城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門在《建設(shè)項目用地預審與選址意見書》中，規(guī)劃土地使用要求包括（）等。A.建筑規(guī)模B.公共服務設(shè)施C.容積率D.綠地率E.建設(shè)項目與城市道路的距離【答案】ACD19、投資回報率與資本金凈利潤率的差異，主要在于前者考慮了（）。A.物業(yè)增值收益B.所得稅C.還本付息額D.投資者權(quán)益增加值E.權(quán)益投資【答案】AD20、投資的特性有（）。A.投資是一種經(jīng)濟行為B.投資有穩(wěn)定長期的收益性C.投資具有時間性D.投資目的在于取得收益E.投資具有風險性【答案】ACD21、下列報表中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目基本財務報表的有（）。A.資產(chǎn)負債表B.投資計劃與資金籌措表C.借款還本付息估算表D.財務計劃現(xiàn)金流量表E.利潤表【答案】AD22、以招拍掛出讓方式獲得國有建設(shè)用地使用權(quán)的開發(fā)建設(shè)項目，政府的規(guī)劃管理包括（）。A.開發(fā)項目的選址、定點審批B.核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證C.設(shè)計方案審批D.核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證E.核發(fā)建筑工程施工許可證【答案】BCD23、成本計劃可分解為（）等方面。A.材料設(shè)備成本計劃B.管理費成本計劃C.人工費成本計劃D.不可預見成本計劃E.施工機械費用計劃【答案】ABC24、抵押率的確定受（）等因素的影響。A.抵押物的流動性B.貸款期限長短C.通貨膨脹預期D.抵押物所處的市場條件E.抵押物的新舊程度【答案】ABCD25、房地產(chǎn)開發(fā)投資的清償能力指標一般有（）。A.借款償還期B.償債備付率C.投資利潤率D.資產(chǎn)負債率E.利息備付率【答案】AD26、下列房地產(chǎn)投資形式中，屬于按經(jīng)濟活動類型劃分的有（）。A.居住物業(yè)開發(fā)投資B.商業(yè)物業(yè)投資C.土地開發(fā)投資D.房地產(chǎn)開發(fā)投資E.房地產(chǎn)經(jīng)營投資【答案】CD27、下列房地產(chǎn)市場價格指標中，屬于市場交易指標的有（）。A.吸納量B.新竣工量C.預售面積D.可供租售量E.房地產(chǎn)價格【答案】AC28、收益性物業(yè)稅前現(xiàn)金流的計算中涉及的概念及數(shù)據(jù)包括（）。A.潛在毛租金收入B.空置和收租損失C.準備金D.運營費用E.抵押貸款還本付息【答案】ABD29、按物業(yè)用途不同劃分的房地產(chǎn)投資類型包括（）。A.居住物業(yè)投資B.商用物業(yè)投資C.土地開發(fā)投資D.房地產(chǎn)資產(chǎn)和經(jīng)營投資E.酒店投資【答案】AB30、物業(yè)資產(chǎn)管理的職能包括()。A.物業(yè)管理B.設(shè)施管理C.資產(chǎn)管理D.運營管理E組合投資管理【答案】ABC31、下列系統(tǒng)風險屬于政治風險的有（）A.戰(zhàn)爭風險B.經(jīng)濟制裁風險C.土地供給政策風險D.環(huán)境保護政策風險E.金融政策風險【答案】AB32、建筑材料的物理性質(zhì)中，與溫度有關(guān)的性質(zhì)包括（）。A.耐水性B.抗?jié)B性C.抗凍性D.導熱性E.熱容量【答案】D33、融資風險分析，通常需要分析的風險因素包括（）。A.政策風險B.資金供應風險C.經(jīng)營風險D.利率風險E.匯率風險【答案】BD34、開發(fā)－持有出租－出售模式主要適用于寫字樓、零售物業(yè)、高級公寓等收益性房地產(chǎn)項目和部分政策性租賃住宅、普通商品住宅。這種業(yè)務模式下的現(xiàn)金流出包括（）。A.土地成本B.建造成本C.運營成本D.租金收入E.房產(chǎn)購買成本【答案】ABC35、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資特點的說法中，不正確的有（）。A.房地產(chǎn)所處的宏觀區(qū)位或區(qū)域?qū)ν顿Y者也很重要B.房地產(chǎn)投資非常適合作為一種長期投資C.不可移動性是房地產(chǎn)的重要特性，直接導致市場上沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn)D.房地產(chǎn)資產(chǎn)的證券化能夠從根本上改變房地產(chǎn)資產(chǎn)流動性差的弱點E.房地產(chǎn)投資容易受到政府宏觀調(diào)控和市場干預政策的影響【答案】CD36、軟件著作權(quán)受法律保護的期限是()。一旦保護期限屆滿，權(quán)利將自行終止，成為社會公眾可以自由使用的知識。A.10年B.25年C.50年D.不確定的【答案】C37、確立施工中控制質(zhì)量的具體措施，主要包括（）方面。A.對各項施工設(shè)備、儀器進行檢查，特別是校準各種儀器儀表，保證在測量、計量方面不出現(xiàn)嚴重誤差B.控制混凝土質(zhì)量C.對工程中的配套設(shè)備進行檢驗D.對砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質(zhì)量檢查和評定辦法E.實行科學合理的施工進度控制安排【答案】ABD38、房地產(chǎn)投資除了與一般投資行為一樣劃分為短期投資和長期投資、直接投資和間接投資、金融投資和實物投資外，還可以按照()分類。A.經(jīng)濟活動類型B.投資方式C.投資主體D.物業(yè)類型E投資偏好【答案】ACD39、按照企業(yè)采取某些措施和行動后競爭者的不同反應，可以將競爭者劃分為()。A.隨機型競爭者B.兇猛型競爭者C.選擇型競爭者D.從容不迫型競爭者E軟弱型競爭者【答案】ABCD40、抵押率的確定受（）等因素的影響。A.抵押物的流動性B.貸款期限長短C.通貨膨脹預期D.抵押物所處的市場條件E.抵押物的新舊程度【答案】ABCD41、現(xiàn)代營銷戰(zhàn)略的核心可以稱為STP，是指（）。A.市場分析B.目標市場選擇C.市場細分D.市場定位E.市場調(diào)查【答案】BCD42、房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析和選擇，是對()等經(jīng)營方式進行選擇。A.出售B.出租C.物業(yè)管理D.自營E中介服務【答案】ABD43、下列會計科目中，屬于資產(chǎn)類的有（）。A.短期投資B.累計折舊C.實收資本D.委托加工材料E.壞賬準備【答案】ABD44、在可行性研究階段，房屋開發(fā)費用中各項費用的估算可以采用的方法有（）。A.單元估算法B.工程量近似匡算法C.單位指標估算法D.蒙特卡洛模擬法E.概算指標法【答案】ABC45、按物業(yè)用途不同劃分的房地產(chǎn)投資類型包括（）。A.居住物業(yè)投資B.商用物業(yè)投資C.土地開發(fā)投資D.房地產(chǎn)資產(chǎn)和經(jīng)營投資E.酒店投資【答案】AB46、可行性研究的結(jié)論主要是說明項目的財務評價結(jié)果，表明項目（）。A.是否有足夠的資金來源B.是否有較為廣闊的市場C.是否具有較理想的盈利能力D.是否有較強的貸款償還和自身平衡能力和較強的抗風險能力E.項目是否可行【答案】CD47、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營成本主要包括()。A.土地轉(zhuǎn)讓成本B.經(jīng)營管理費用C.配套設(shè)施銷售成本D.商品房銷售成本E房地產(chǎn)出租經(jīng)營成本【答案】ACD48、開發(fā)商的定價方法有（）。A.成本導向定價法B.目標導向定價法C.競爭導向定價法D.購買者導向定價法E.市場導向定價法【答案】ACD49、能夠改變收益性物業(yè)潛在毛租金收入的因素有（）。A.空置面積B.租金水平C.收租損失水平D.可出租面積E.經(jīng)營費用【答案】BD50、以下關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營凈收入、利潤和稅金的數(shù)量關(guān)系表達式中，不正確的是()。A.經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入+自營收入B.利潤總額=經(jīng)營利潤+營業(yè)外收支凈額C.稅后利潤=利潤總額-所得稅D.經(jīng)營利潤=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-期間費用-銷售稅金E銷售稅金=營業(yè)稅+城市維護建設(shè)稅+房產(chǎn)稅+土地使用稅【答案】D大題（共20題）一、××商務樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設(shè)和限制條件（略）估價結(jié)果報告一、委托方××××商貿(mào)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產(chǎn)估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級：×級。三、估價對象××商貿(mào)樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有?！痢痢痢辽藤Q(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務樓用地的土地使用權(quán)（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)?！痢辽虅諛菫榘藢愉摻罨炷连F(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內(nèi)容描述（略）四、估價目的評估××商務樓市場價值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價格參考依據(jù)。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準。【答案】二、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產(chǎn)進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價對象用地性質(zhì)、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結(jié)果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】三、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產(chǎn)進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價對象用地性質(zhì)、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結(jié)果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】四、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；五、估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動活躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產(chǎn)估價機構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業(yè)鋪面進行估價，估價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進行了實地查看。以下為該估價機構(gòu)出具的估價結(jié)果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機構(gòu)（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權(quán)益狀況（略）（三）估價對象區(qū)位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據(jù)1．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。2．《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）。3．《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999）。【答案】六、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。七、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；八、××商務樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設(shè)和限制條件（略）估價結(jié)果報告一、委托方××××商貿(mào)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產(chǎn)估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級：×級。三、估價對象××商貿(mào)樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有?！痢痢痢辽藤Q(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務樓用地的土地使用權(quán)（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)?！痢辽虅諛菫榘藢愉摻罨炷连F(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內(nèi)容描述（略）四、估價目的評估××商務樓市場價值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價格參考依據(jù)。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準?！敬鸢浮烤?、估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動活躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產(chǎn)估價機構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業(yè)鋪面進行估價，估價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進行了實地查看。以下為該估價機構(gòu)出具的估價結(jié)果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機構(gòu)（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權(quán)益狀況（略）（三）估價對象區(qū)位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據(jù)1．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。2．《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）。3．《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999）。【答案】一十、以下為某房地產(chǎn)抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設(shè)計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強。5．價值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱?！敬鸢浮恳皇?、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價時點已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)報告中“估價方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價；估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設(shè)開發(fā)法是預測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開發(fā)法時按自愿轉(zhuǎn)讓前提進行估價。3．收益法是預測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發(fā)完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權(quán)價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據(jù)估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據(jù)實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應考慮其折舊因素?！敬鸢浮恳皇?、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價時點已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)報告中“估價方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價；估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設(shè)開發(fā)法是預測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開發(fā)法時按自愿轉(zhuǎn)讓前提進行估價。3．收益法是預測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發(fā)完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權(quán)價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據(jù)估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據(jù)實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應考慮其折舊因素?！敬鸢浮恳皇?、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其市場價值。以下是該房地產(chǎn)估價報告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。