世聯(lián)成都龍泉畝項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報告

成都國地東湖灣項目首次溝通版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。謹(jǐn)呈：成都國地置業(yè)有限公司[2007]GW項目整體工作推進(jìn)安排工作內(nèi)容工作目的工作時間1市場及客戶調(diào)研項目顧問結(jié)論基礎(chǔ)7月25日至7月31日2啟動位置建議；啟動區(qū)基本指標(biāo)建議形成規(guī)劃意見核心結(jié)論，指導(dǎo)設(shè)計單位開始工作8月25日（30天）3啟動區(qū)產(chǎn)品建議指導(dǎo)規(guī)劃布局、戶型平面、立面及景觀設(shè)計調(diào)整9月15日（50天）4集成開發(fā)專業(yè)建議就開發(fā)愿景及模式向政府匯報7月底5案名及推廣語建議根據(jù)客戶需求提供從7月25日到7月31日，項目小組已經(jīng)完成了以下調(diào)研工作并將調(diào)研資料匯總以文本文件形式提交客戶房地產(chǎn)市場調(diào)研項目地塊查勘房地產(chǎn)市場調(diào)研龍泉驛區(qū)樓盤調(diào)研——五大板塊-老城區(qū)、陽光城、三環(huán)外板塊、繞城高速外板塊、東山國際區(qū)域板塊，共計21個項目城市住宅中高檔樓盤現(xiàn)場調(diào)研——全市中高檔城市住宅項目七大板塊，共計49個項目專業(yè)人士及消費(fèi)者訪談開發(fā)企業(yè)調(diào)研房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士訪談成都當(dāng)?shù)亻_發(fā)商前期及銷售主管訪談10余人銷售代表訪談70余人

政府訪談龍泉區(qū)相關(guān)主管部門訪談6個——建委、發(fā)改委、房管、開發(fā)區(qū)管委會、計經(jīng)局、國土消費(fèi)者訪談項目可能目標(biāo)客戶（可比項目意向客戶及業(yè)主訪談）約20人首次溝通會公司管理層訪談蔣總馬總吳總項目本身所具備的基礎(chǔ)條件和開發(fā)商的開發(fā)目標(biāo)是我們制定項目開發(fā)思路的前提與出發(fā)點(diǎn)區(qū)位：現(xiàn)狀城市蔓延區(qū)，規(guī)劃中的城市副中心交通：近郊，距城市中心區(qū)車行30分鐘之內(nèi)規(guī)模：大規(guī)模，整體4000畝，至少可取地1200畝，地塊完整內(nèi)部資源：緩坡丘陵，具備豐富的地形及水體資源周邊狀況：基本以城市主干道為四至，邊界清晰，周邊無明顯不利要素，且緊鄰成都傳統(tǒng)都市田園旅游勝地——三圣鄉(xiāng)開發(fā)模式：4000畝的一級開發(fā)商，希望能夠進(jìn)行整體開發(fā)在企業(yè)中的地位：集團(tuán)重點(diǎn)項目，希望建成整個成都范圍內(nèi)的里程碑式高品質(zhì)項目，引領(lǐng)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展升級

價格預(yù)期：價格超越（6000/8000），打造成都富人區(qū)項目具備成為站位成都、定位高端的高品質(zhì)大盤的基本素質(zhì)和條件目前已經(jīng)確定的投入：造價2個億的18洞golf、湖景濕地公園、五星級酒店以及區(qū)域級城市配套中心開發(fā)進(jìn)度：Golf與城市公園今年年底開工本體條件開發(fā)目標(biāo)投入計劃為配合開發(fā)商加快工作進(jìn)度，本次匯報的主要內(nèi)容和思路主要圍繞啟動位置和基本指標(biāo)來展開項目所在區(qū)域（龍泉）的發(fā)展基礎(chǔ)和房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀龍泉未來發(fā)展趨勢、潛在供應(yīng)和項目資源比較優(yōu)勢分析成都中高端住宅市場現(xiàn)狀及競爭格局分析成都中高端住宅產(chǎn)品分級及客戶細(xì)分分析基于客戶需求針對競爭的項目現(xiàn)實競爭力分析成都整體市場發(fā)展趨勢分析類比標(biāo)桿案例發(fā)展歷程分析項目開發(fā)進(jìn)程約束條件分析（取地順序、核心資源分布、工程進(jìn)度）現(xiàn)在在哪里？起點(diǎn)能多高？未來怎樣走？整體開發(fā)順序啟動定位設(shè)想啟動配比及容積率建議展示區(qū)位置及內(nèi)容建議本次匯報核心結(jié)論構(gòu)成成都新一版整體規(guī)劃中龍泉位于成都主要城市發(fā)展軸之上，被定位于包含了工業(yè)、休閑度假功能的“城市新區(qū)”成都主城區(qū)發(fā)展軸：位于成都從郫縣到龍泉的東西發(fā)展主軸之上成都主城區(qū)空間布局：“一主兩次多心”的東部分中心片區(qū)功能定位中心城區(qū)省會、西部地區(qū)的科技、金融、商貿(mào)中心和交通、通信樞紐、重要的旅游中心城市和歷史文化名城華陽主城區(qū)南部分中心，以發(fā)展會展、商務(wù)服務(wù)、科研等為主的新城區(qū)新都主城區(qū)北部分中心，青白江區(qū)將以化工、冶金、建材、重型設(shè)備制造為主導(dǎo)形成集中發(fā)展區(qū)，新都區(qū)將依托鐵路樞紐建設(shè)物流中心。二者共同構(gòu)成北部新城雙流主城區(qū)西南部分中心，以醫(yī)藥、電氣機(jī)械設(shè)備制造等為主導(dǎo)的集中發(fā)展區(qū)，以發(fā)展物流配送、科研教育為主的園林式城區(qū)龍泉主城區(qū)東部分中心，國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)所在地，現(xiàn)代制造業(yè)為主導(dǎo)的工業(yè)集中發(fā)展區(qū),將發(fā)展休閑度假產(chǎn)業(yè)的城市新區(qū)郫縣主城區(qū)西北部分中心，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，依托大專院校形成科研教育基地溫江主城區(qū)西部分中心，以食品、印刷、高新產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，依托大專院校形成教育科研、休閑旅游為主的城市新區(qū)龍泉驛區(qū)GDP總值發(fā)展水平(億元)2006年龍泉與其他成都近郊區(qū)生產(chǎn)總值比較(億元)龍泉驛區(qū)在以成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為龍頭的帶動下全區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,至2006年全區(qū)國民生產(chǎn)總值達(dá)114.13億元。但和周邊近郊區(qū)縣相比，國民生產(chǎn)總值及人均可支配收入仍處于中低水平。盡管近年來經(jīng)濟(jì)一直保持增長，但龍泉的經(jīng)濟(jì)總量和人均收入在成都近郊區(qū)縣中仍處于中低水平2006年成都郊區(qū)人均可支配收入比較2006年成都郊區(qū)城市化率比較雖然龍泉驛區(qū)第一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值每年均略有增長，但第一產(chǎn)業(yè)在GDP中的貢獻(xiàn)比例卻大幅下降?？v觀成都郊區(qū)，2006年龍泉驛區(qū)的第一產(chǎn)業(yè)增加值為17.05億元,僅次于雙流縣列在第二為位。同時2006年龍泉驛區(qū)的城市化率僅為38.63%。因此不難看出龍泉驛區(qū)仍為成都郊區(qū)的一個農(nóng)業(yè)大區(qū)。龍泉驛區(qū)第一產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r2006年成都郊區(qū)第一產(chǎn)業(yè)增加值比較作為傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)大區(qū)，龍泉的農(nóng)業(yè)較發(fā)達(dá)，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中占比較高，同時也造成了區(qū)域的城市化水平較低龍泉驛區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化分析經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)對龍泉驛地區(qū)貢獻(xiàn)龍泉驛區(qū)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值龍泉驛區(qū)第二產(chǎn)業(yè)成為帶動全區(qū)經(jīng)濟(jì)增長的主要因素，工業(yè)化水平進(jìn)一步提升，全區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2000年的20：35：45調(diào)整為06年的15：49：36。目前龍泉驛地區(qū)工業(yè)發(fā)展主要依靠經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)支撐。與其他四個近郊區(qū)縣對比分析，龍泉工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量處于中下等水平。隨著經(jīng)開區(qū)的建立，工業(yè)已經(jīng)成為推動龍泉經(jīng)濟(jì)增長的主要因素，但是與其他近郊區(qū)縣相比，工業(yè)實力仍然較弱從龍泉驛總總體規(guī)劃看看，項目位位于以工業(yè)業(yè)和科研教教育為主要要特色的大大面片區(qū)，，是龍泉未未來城市的的主要發(fā)展展方向龍泉驛城區(qū)區(qū)功能結(jié)構(gòu)構(gòu)規(guī)劃為“兩心、五片片”。兩心：即指舊城的的商業(yè)中心心和新區(qū)的的商務(wù)辦公公中心五片龍泉鎮(zhèn)：以商業(yè)服務(wù)務(wù)、行政辦辦公、工業(yè)業(yè)、文化娛娛樂、配套套居住為等等為一體的的多功能綜綜合片區(qū)大面：以工業(yè)和科科研教育為為主要特色色的片區(qū)平安：以文化娛樂樂、教育和和中高檔居居住為主興龍：以工業(yè)、中中高檔居住住、旅游配配套服務(wù)和和教育為主主柏合：以工業(yè)為主主。未來城區(qū)主主要發(fā)展方方向?qū)⑾蛭骱湍媳狈椒较蜓由忑埲?zhèn)興龍柏合大面平安從建成現(xiàn)狀狀以及未來來發(fā)展看，，項目所在在的大面片片區(qū)以及東東山國際所所處的興龍龍片區(qū)具備備良好的發(fā)發(fā)展?jié)摿埲A現(xiàn)狀狀建成區(qū)主主要分為繞繞城路以內(nèi)內(nèi)片區(qū)、老老城區(qū)、陽陽光城和開開發(fā)區(qū)四部部分繞城路以內(nèi)內(nèi)片區(qū)：包括十陵陵鎮(zhèn)城區(qū)以以及大面鎮(zhèn)鎮(zhèn)部分區(qū)域域，規(guī)劃管管理權(quán)限規(guī)規(guī)錦江區(qū)政政府。是最最先承接成成都主城區(qū)區(qū)蔓延的部部分。城市市意向較強(qiáng)強(qiáng)，但缺乏乏整體的規(guī)規(guī)劃，布局局較為凌亂亂。老城區(qū)：是龍泉驛驛縣城所在在地。配套套設(shè)施不齊齊全，居住住與商業(yè)、、工業(yè)混雜雜，城市面面貌有待改改善。陽光體育城城：是龍泉驛驛早期興起起的開發(fā)熱熱點(diǎn)之一，，以別墅等等低密度產(chǎn)產(chǎn)品為主，，但由于沒沒有得到持持續(xù)性開發(fā)發(fā)，逐漸衰衰落。經(jīng)開區(qū)：是龍泉驛驛工業(yè)發(fā)展展的基地，，一期開發(fā)發(fā)已經(jīng)完成成，以工業(yè)業(yè)用地為主主，相關(guān)配配套設(shè)施嚴(yán)嚴(yán)重缺乏，，土地利用用集約度不不高。近期伴隨一一系列重大大設(shè)施以及及項目的推推進(jìn)，將進(jìn)進(jìn)一步加快快大面片區(qū)區(qū)和興龍片片區(qū)的開發(fā)發(fā)，推動龍龍泉快速融融入成都城城區(qū)政府重點(diǎn)打打造三個組組團(tuán)以及經(jīng)經(jīng)開區(qū)：天鵝湖：實實現(xiàn)和城區(qū)區(qū)的無縫對對接。皇冠湖：打打造未來城城市商業(yè)和和商務(wù)的中中心。東山國際：：按照完整整的城市體體系構(gòu)筑，，形成綜合合性的新城城。經(jīng)開區(qū)二期期與三期：：目前招商商工作進(jìn)展展順利，園園區(qū)土地基基本招商完完畢完善公共交交通：地鐵2號延延伸段（洪河—龍龍泉主城區(qū)區(qū)）、東一一環(huán)路龍泉泉段（原南南北大通道道）、東延延線（老成成渝路城區(qū)區(qū)段）改造造、東二環(huán)環(huán)路龍泉段段、主要景景區(qū)旅游道道路網(wǎng)改造造。城鄉(xiāng)公交普普及化、信信息網(wǎng)絡(luò)設(shè)設(shè)施建設(shè)等等項目。引進(jìn)重大項項目四川師范學(xué)學(xué)校的東校校區(qū)成都航天學(xué)學(xué)院吉利汽車龍泉驛是成成都近郊區(qū)區(qū)土地供應(yīng)應(yīng)的主要區(qū)區(qū)域，06年其土地地成交量在在各郊區(qū)中中僅次于雙雙流，但成成交價格水水平較低2006年年龍泉驛土土地成交量量達(dá)到2480畝，，位列成都都市前列。。2006年年龍泉驛土土地成交單單價98萬萬元/畝，，低于主城城區(qū)及郫縣縣、溫江、、新都等郊郊區(qū)。區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)市場近年年呈現(xiàn)〝走量不走走價〞的的整體特征征，商品房房價格以及及房地產(chǎn)投投資額偏低低，與其他他近郊區(qū)相相比房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)水平平較低龍泉驛區(qū)無無論竣工面面積還是銷銷售面積都都比較大，，且持續(xù)上上漲。2006年度度竣工面積積比溫江、、雙流、郫郫縣都高，，銷售面積積僅次于雙雙流，反映映市場供需需都是比較較旺盛的；；但是投資額額和銷售價價格卻相較較于其他區(qū)區(qū)域偏低，，說明龍泉泉驛房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的檔檔次相對較較低，2006年商商品房銷售售均價僅為為2861元，甚至至低于郫縣縣的2868元。根據(jù)區(qū)域位位置的差異異和房地產(chǎn)產(chǎn)供應(yīng)及客客戶特征，，可以把龍龍泉驛房地地產(chǎn)市場分分成四大片片區(qū)驛都大道片區(qū)代表性項目藝錦灣、御源大湖、龍城一號產(chǎn)品類型多層/洋房價格多層：3500洋房：4500陽光城片區(qū)代表性項目國一澳鄉(xiāng)、盛世中華、觀景上東、天鵝堡產(chǎn)品類型別墅/小高層價格別墅：5000-8000小高層：2500-3000東山國際片區(qū)代表性項目東山國際、藍(lán)色理想產(chǎn)品類型小高層/高層價格3700元/平米老城片區(qū)代表性項目錦上城、東麓驛境、文豪世苑、人和世家產(chǎn)品類型小高層/高層價格均價3000元/平米左右驛都大道片片區(qū)陽光城片區(qū)區(qū)老城片區(qū)東山國際片片區(qū)東山國際片片區(qū)特征：：規(guī)模造城城帶動之下下的新興生生態(tài)居住新新城，以社社區(qū)大環(huán)境境和價格取取勝區(qū)域認(rèn)知：：實力開發(fā)商商帶動的遠(yuǎn)遠(yuǎn)郊大盤開開發(fā)，自然環(huán)境良良好的新城城。價格：區(qū)域價格平平臺3500-3700元/平方米左左右產(chǎn)品類型：：主力戶型在在120-140平平之間的小小高層、高高層為主客戶構(gòu)成：：成都養(yǎng)老、、投資客戶戶為主，龍龍泉本地客客戶以及本本省外地客客戶代表項目：：東山國際新新城、藍(lán)色色勁力理想想未來供應(yīng)：：東山國際新新城開發(fā)主主體已經(jīng)取取得719畝左右，，截至目前前消化大約約15萬平平米，預(yù)計計未來將有有70萬平平米左右的的小高層/高層產(chǎn)品品推出；藍(lán)藍(lán)色勁力處處于尾盤，，基本無后后續(xù)供應(yīng)客戶描述：：A區(qū)90%為龍泉泉本地的客客戶，包括括公務(wù)員、、川大等學(xué)學(xué)校的老師師、私營業(yè)業(yè)主、航天天集團(tuán)以及及川威集團(tuán)團(tuán)的職工，，工廠的工工人不多;B、C區(qū)其其中50%左右的客客戶為成都都客戶，主主要購買為為養(yǎng)老和投投資，30%為龍泉泉本地的客客戶，20%為二級級城市的個個人。東山國際新新城項目基礎(chǔ)信息占地面積新城規(guī)劃占地近3平方公里，腹地面積20平方公里建筑面積規(guī)劃建筑面積300萬平米容積率1.8開盤日期2006年10月風(fēng)格現(xiàn)代產(chǎn)品類型A區(qū)戶型面積60%為130平米的三居，共計600套B區(qū)戶型面積60%的120平米三居，480套左右C區(qū)總70-80%為140平米的大三居，600套項目銷售信息批次成交均價（元/平米）主力總價（萬元）銷售速度（套/月）A區(qū)300030萬-40萬600套開盤售罄B區(qū)330040萬左右480套開盤基本售罄C區(qū)370050萬5月開盤至今銷售100套核心競爭力力：規(guī)模大大、環(huán)境好好、價格低低項目問題：：項目品質(zhì)質(zhì)一般、現(xiàn)現(xiàn)狀配套設(shè)設(shè)施不足C區(qū)C區(qū)C區(qū)C區(qū)控制土地面積719.83畝容積率1.8開盤時間06.10總建面約86萬平方米左右消化套數(shù)1300套左右潛在供應(yīng)量70萬平方米，主要以小高層為主驛都大道片片區(qū)意向：：快速交通通驅(qū)動之下下的成都郊郊區(qū)地產(chǎn)板板塊，主要要以成都市市區(qū)客戶為為主，供應(yīng)應(yīng)產(chǎn)品線豐豐富區(qū)域認(rèn)知：：依托于驛都都大道城市市快速交通通干道，區(qū)區(qū)域項目產(chǎn)產(chǎn)品線豐富富，成為成成都市區(qū)郊郊區(qū)化置業(yè)業(yè)人群置業(yè)業(yè)的區(qū)域。。價格：多層價格在在3500-4500之間未來供應(yīng)：：龍城1號、、御源大湖湖以及藝錦錦灣后續(xù)將將有100萬平米左左右的多層層產(chǎn)品推出出；未來區(qū)區(qū)域?qū)⑹驱堼埲恋爻龀鲎尩闹匾袇^(qū)客戶構(gòu)成：：主要以成都都郊區(qū)改善善以及養(yǎng)老老客戶為主主，少量本本省外地人人代表項目：：龍城1號、、御源?大大湖區(qū)、藝錦灣客戶描述：：客戶主要是是成都人和和外地人，，其中成都都人占到60-70%左右，，成都客戶戶來自全成成都，不僅僅是來自東東門，也有有來自西門門和北門，，主要是做做生意的人人，也有部部分工薪族族，但是年年紀(jì)都比較較大，準(zhǔn)備備養(yǎng)老居住住；外地客客戶以當(dāng)?shù)氐氐墓賳T為為主龍城一號項目基礎(chǔ)信息占地面積總約600畝（含150畝公園）建筑面積42萬平米容積率1.4開盤日期2007年3月產(chǎn)品類型疊拼/洋房戶型面積區(qū)間戶型面積從120-210三居室，只有幾套90多的兩居，其中120-140的三居占到全部戶型的60-70%，剩下的都是大的

項目銷售信息（已售罄）期數(shù)成交均價（元/平米）主力總價（萬元）銷售速度（套/月）一期一批次360050萬左右80套開盤售罄一期二批次450060-80萬左右200套5月開盤售罄C區(qū)C區(qū)C區(qū)C區(qū)占地面積450畝（住宅）總建面42萬平方米開盤時間一批次07.3銷售套數(shù)280套左右潛在供應(yīng)量約38萬平方米，主要以多層為主項目競爭力力：低密度度、產(chǎn)品及及社區(qū)環(huán)境境項目問題：：高壓線、、周邊配套套設(shè)施缺乏乏客戶描述：：東門的客戶戶比較多，，中年人士士，很多都都是二次置置業(yè)，還有有一些成渝渝線上退休休來養(yǎng)老。。投資的比比較少。龍泉驛也有有來這邊買買房的，都都是龍泉驛驛收入水平平比較高的的，算是改改善型置業(yè)業(yè)，但是比比例特別低低御源?大湖湖區(qū)項目基礎(chǔ)信息占地面積500畝建筑面積45萬平米容積率1.33開盤日期2007年3月產(chǎn)品類型多層洋房戶型區(qū)間一批次主打120平套三的。戶型套二套三的比例3：7，套二是八九十平的，套三是100～160平二批次戶型80～140，80、90為套二，110～140為套三，二批次套二套三比例也為3：7

項目銷售信息（已售罄）期數(shù)成交均價（元/平米）主力總價（萬元）銷售速度（套/月）一期一批次308035萬左右300套開盤售罄一期二批次320040萬左右300套5月開盤，剩余約30套C區(qū)C區(qū)C區(qū)C區(qū)占地面積500畝總建面45萬平方米開盤時間一批次07.3銷售套數(shù)570套左右潛在供應(yīng)量約40萬平方米，預(yù)計以多層和小高層為主核心競爭力力：40畝畝大湖面、、低密度項目問題：：配套設(shè)施施缺乏藝錦灣客戶描述：：客戶主要有有三類，第第一是成都都二次置業(yè)業(yè)的，占到到40-50%，因因為現(xiàn)在三三環(huán)以內(nèi)幾幾乎沒有多多層，有的的也高達(dá)7000-8000的房價；；第二種是是龍泉城區(qū)區(qū)的，占25%，主主要是龍泉泉政府官員員、航天工工業(yè)區(qū)的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)、做生生意的人等等（東山國國際老總，，藍(lán)色理想想總監(jiān)，東東麓驛境策策劃都到這這里買房子子）；其他他就是一些些散客。外外省來置業(yè)業(yè)的小于10%。項目基礎(chǔ)信息占地面積340畝建筑面積33萬平米容積率1.54開盤日期2007年4月產(chǎn)品類型多層洋房戶型區(qū)間產(chǎn)品160平米以上躍層占比10%，兩居100-140平米為主力（集中為130-140）小面積較少90平米兩居占比不超過10%項目銷售信息（已售罄）期次成交均價（元/平米）主力總價（萬元）銷售速度（套/月）一期一批次340045萬左右200套（4月開盤，6月賣完）一期二批次360047萬左右200套（6月開盤，7月賣完）C區(qū)C區(qū)C區(qū)占地面積340畝總建面33萬平方米開盤時間一批次07.4銷售套數(shù)400套左右潛在供應(yīng)量約27萬平米，以多層為主核心競爭力力：低密度度、性價比比項目問題：：配套設(shè)施施缺乏老城區(qū)板塊塊：以龍泉泉本地客戶戶為主的內(nèi)內(nèi)向市場，，依托老城城區(qū)成熟的的配套，產(chǎn)產(chǎn)品主要以以小高層和和高層為主主區(qū)域認(rèn)知：：龍泉老城區(qū)區(qū)，配套設(shè)設(shè)施齊備，，生活方便便。價格：區(qū)域價格平平臺3000-3500元/平方米產(chǎn)品供應(yīng)：：以小高層和和高層為主主，項目普普遍規(guī)模較較小未來供應(yīng)：：未來供應(yīng)以以小高層、、高層為主主；受到老老城區(qū)供地地限制，未未來供應(yīng)有有限客戶構(gòu)成：：客戶以龍泉泉本地客戶戶（航天城城職工、公公務(wù)員、私私營業(yè)主））為主老城區(qū)主要要在售樓盤盤狀況項目名稱東麓驛境春秋名邸錦上城人和世家基本情況總占地400畝，容積率1.01，總建筑面積24萬平米占地4萬，總建筑面積8萬平米，容積率2項目位于龍泉驛區(qū)公園路,占地162畝，總建面33萬平米占地4萬多平米，容積率:3.90，綠化率:30%產(chǎn)品戶型一期聯(lián)排（170-200）多層140平米占70%，170平米占30%；第二期包括“17+1”的高層和多層中小戶型為主，30層左右；一居、二居、三居所占比例差不多，一居45平米，二居80-90平米，三居106平米高層/小高層電梯公寓多層和高層結(jié)合，高層69-140平米。多層有87-180六種戶型面積。價格多層2005年9月推出，開始只賣2000多；別墅3500每平今年推出的高層一個月售完，均價3500-3600元均價3400戶型70-140平米，產(chǎn)品線相對豐富79、85、90平米，主力戶型90-100平米兩居3100-3200銷售狀況新推小高層一個月售完，一期多層開盤售罄第一期一共400多套，年初開盤到現(xiàn)在銷售率70%。8月預(yù)計到地上3層，正式開盤進(jìn)入銷售。首期推出262套，預(yù)計均價3300今年五月開盤高層69平米的已經(jīng)賣完了，而103等戶型面積相對較大的還剩余大部分，多層87平米的已經(jīng)全部賣完，140只剩一套，180還剩兩套。客戶群及置業(yè)目的客戶以龍泉本地最多，占到50-60%，多為政府事業(yè)單位公務(wù)員，也有周邊產(chǎn)業(yè)園的人來買房，都以自住為主，少量成都客戶/產(chǎn)業(yè)調(diào)整下的外來人口客戶以龍泉本地最多，占到50-60%，其余為成都周邊郊區(qū)客戶約占30%，另有少量成都市內(nèi)的投資客戶目前正處在咨詢期,80%為龍泉客戶，財政局民政局等政府官員、私營業(yè)主等中高收入均有咨詢，成都少量做生意的人及養(yǎng)老客戶客戶以龍泉本地最多，占到60%，其余為成都周邊縣市客戶陽光城片區(qū)區(qū)意向：日日趨衰落的的成都低密密度板塊之之一,基基本無新增增供應(yīng)區(qū)域認(rèn)知：：陽光城片區(qū)區(qū)為衰落的的成都低密密度板塊之之一，對外外交通不夠夠便利，但但是自然環(huán)環(huán)境較好價格：別墅類產(chǎn)產(chǎn)品4000-6000元/平米；小小高層2500-3000元元/平米左左右產(chǎn)品：區(qū)域新增供供應(yīng)主要以以小高層為為主未來供應(yīng)：：未來可見供供應(yīng)較少，，不是龍泉泉未來重要要的發(fā)展方方向陽光城主要要在售樓盤盤狀況項目名稱國一?澳鄉(xiāng)盛世中華觀景上東基本情況純別墅區(qū)，占地面積:73333.70平方米綠化率:42.40%，總占地130畝，綠化率40%占地30畝，總建面5萬平米左右，容積率2.89產(chǎn)品戶型獨(dú)棟別墅/聯(lián)排，獨(dú)棟面積300-400平米，聯(lián)排200-300平米。獨(dú)棟共26戶，聯(lián)排159戶洋房，面積有236、260、296和299幾種四棟11+1的電梯小高層，戶型平層是90-120平米，頂樓躍層130-160平米；兩居是90平米，占總套數(shù)的50％（總共473套），三居106-120平米，占總套數(shù)的50％價格5000-7000左右4100元2480元/平米銷售狀況銷售狀況一般，獨(dú)棟消化速度較慢2006年年初開盤，洋房260賣完了，套數(shù)比較少，296套數(shù)也比較少。299的占總量的50％，還剩幾套。二期今年10月份開盤，共25戶2006年12月開盤，90％的銷售率，現(xiàn)在已進(jìn)入尾盤銷售了。剩下的房子都是120的客戶群及置業(yè)目的成都人為主客戶來自成都市區(qū)比較多，占到70-80％，主要是從政和經(jīng)商的?？蛻糁饕顷柟獬堑恼?0％，比如說生意人，被征地的農(nóng)民（一般買90平的小戶型）等等。成都不到50％，主要是退休養(yǎng)老的人。周邊縣市的也有，成渝高速沿線，達(dá)州、自貢都有。龍泉本地也有，但比較少龍泉即將入入市項目供供應(yīng)分析：：川師大項項目已經(jīng)取取得土地151畝左左右，未來來產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)將以小高高層和高層層為主，預(yù)預(yù)計供應(yīng)量量在30萬萬平米左右右宗地編號宗地位置規(guī)劃設(shè)計條件綠地率容積率建筑高度(米)建筑密度土地用途及年限LP2006-11（DM06）位于大面街辦大面西路以東≤30%2.5-4.0≤60米≥30%住宅兼容商業(yè)住宅70年商業(yè)40年凈用地面積竟買保證金拍賣起叫價成交價成交金額竟得人備注101293.333合151.94畝（以實測面積為準(zhǔn)）2070萬元68萬元/畝141萬元/畝21423.54萬元四川師范大學(xué)科技開發(fā)總公司/金堂縣現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司川師大現(xiàn)代代花園已經(jīng)經(jīng)取得土地地151.94畝，，從規(guī)劃方方案來看，，產(chǎn)品將以以小高層和和高層為主主，預(yù)計供供應(yīng)量在30萬平米米左右龍泉即將入入市項目供供應(yīng)分析：：恒大銀河河國際新城城已經(jīng)取得得土地310畝左右右，未來供供應(yīng)產(chǎn)品將將以小高層層和高層為為主，預(yù)計計供應(yīng)量在在55萬平平米左右用地面積宗地位置規(guī)劃設(shè)計條件綠地率容積率建筑高度建筑密度土地用途及年限49.289畝大面街辦成龍路以南≥30%多層≤1.8多層≤24米多層≤30%住宅兼容商業(yè)住宅70年商業(yè)40年50.163畝大面街辦成龍路以南≤25%≤1.8≤24米≤50%商服用地商業(yè)40年53.787畝大面街辦成龍路以南≥30%≥5.0≤7≤25%商業(yè)辦公用地159.431畝大面街辦成龍路以南≥30%2.5-4.0≤60米≤30%住宅、商業(yè)用地住宅70年商業(yè)40年恒大銀河國國際新城已已經(jīng)取得土土地310畝左右，，從規(guī)劃方方案來看，，產(chǎn)品將以以小高層和和高層為主主，預(yù)計項項目平均容容積率在3.4左右右，供應(yīng)量量在55萬萬平米左右右從各個板塊塊入市項目目來看，驛驛都大道和和老城區(qū)取取代陽光城城成為主要要的供應(yīng)區(qū)區(qū)域；區(qū)域域整體開發(fā)發(fā)強(qiáng)度走高高，高層/小高層逐逐漸成為供供應(yīng)主體東方華美苑怡水居3藍(lán)色理想22003年2004年2005年2006年2007年別墅洋房多層小高層高層?xùn)|山國際新城劍橋麗景國一澳鄉(xiāng)1龍城一號藝錦灣御源大湖東麓驛境1

東麓驛境2

東麓驛境2錦上城文豪市苑

春秋名邸

人和世家上東陽光1、2上東陽光3常青藤檸檬城國一澳鄉(xiāng)2盛世中華1號耍都3觀景上東瑞臨錦苑陽光城板塊老城區(qū)板塊東山國際區(qū)域璽印上院國際城金巴黎金色海岸尚城東錦利通天鵝堡天鵝嶺龍錦花苑天泉聚龍國際生態(tài)別墅宏得紫竹苑上東壹街區(qū)桃都印象興順苑驛都大道板塊翠晨記陶然精舍明星花苑馨苑麗陽嘉園園丁花園金山花園驛都錦繡京龍名苑天地晨光麗景蔚藍(lán)花城鷹冠莊園足球假日公寓洪景麗苑怡景花園陽光世界五角度假公寓濱河苑陽光假日別墅陽光香榭麗泉江南編號客戶來源客戶分類1龍泉驛地緣型客戶龍泉老城原住民航天城產(chǎn)業(yè)人口經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)人口高校/職校教師2成都城市客戶城市東部蔓延人群拆遷遷移客戶潛在養(yǎng)老客戶綠帶家庭客戶3省內(nèi)外地客戶綠卡移民客戶綠卡養(yǎng)老客戶龍泉市場客客戶構(gòu)成復(fù)復(fù)雜，共有有來自本地地、成都、、省內(nèi)外地地三個不同同區(qū)域的十十類客戶陽光城片區(qū)區(qū)老城片區(qū)東山國際片片區(qū)驛度大道片片區(qū)龍泉驛地緣型客戶龍泉老城原住民航天城產(chǎn)業(yè)人口高校/職校教師經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)人口產(chǎn)業(yè)發(fā)展及及資源集中中帶來的置置業(yè)需求：：航天城：1994年年從達(dá)州遷遷來龍泉驛驛，共有職職工10萬萬人，其中中中高層管管理人員接接近1萬人人。航天城城在達(dá)州屬屬于軍工企企業(yè)，搬遷遷帶動了配配套產(chǎn)業(yè)人人口遷移。。航天城建建有配套住住宅，分為為甲乙丙區(qū)區(qū)及中區(qū)，，所有遷來來員工均有有住房，但但居住條件件較差。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)：2000年年正式成立立，企業(yè)規(guī)規(guī)模較小，，產(chǎn)業(yè)工人人共有10萬，技術(shù)術(shù)人員大多多數(shù)是外聘聘，并沒有有在龍泉驛驛出現(xiàn)大規(guī)規(guī)模置業(yè)需需求。高校：四川大學(xué)東東校區(qū)、四四川財經(jīng)職職業(yè)學(xué)院、、四川音樂樂學(xué)院通俗俗音樂校區(qū)區(qū)、四川大大學(xué)的成教院、、成都大學(xué)學(xué)、成都信信息工程學(xué)學(xué)院、四川川科技職工工大學(xué)等多多所高校及及職校由于產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展及資源源集中，龍龍泉驛區(qū)內(nèi)內(nèi)形成了四四類鮮明的的地緣性客客戶龍泉老城原原住民產(chǎn)品舒適性性小區(qū)環(huán)境生活便利中年、30-40歲歲左右、龍龍泉區(qū)公務(wù)務(wù)員、私營營業(yè)主三口之家在當(dāng)?shù)厣鐣匚桓?、、財富實力力?qiáng)、龍泉泉驛首批住住房改善人人群承受力有上上限（約40-50萬）在龍泉驛內(nèi)內(nèi)已有房產(chǎn)產(chǎn)，在不離離開已有工工作區(qū)域的的條件下改改善置業(yè)置業(yè)要素排排序：舒適性（戶戶型、產(chǎn)品品形式）、、小區(qū)環(huán)境境（社區(qū)內(nèi)內(nèi)綠化、水水系）、生生活便利產(chǎn)品形式：：舒適120-130平米三居居室為主地塊位置距距離成都更更近，交通通便利周圍三圣花花鄉(xiāng)，環(huán)境境較好周邊缺乏配配套設(shè)施行為及生活活特征置業(yè)需求對本項目的的看法地緣性客戶戶航天城產(chǎn)業(yè)業(yè)人口—中中高層管理理人員中年人、40-45歲、企業(yè)業(yè)中高層管管理人員（（1萬人左左右）航天城工作作時間較長長，生活圈圈相對固定定已有一套航航天城分配配住房，80或100平米左左右三居企業(yè)發(fā)展的的中堅力量量有一定經(jīng)濟(jì)濟(jì)實力，購購買住房總總價50萬萬左右二次以上改改善置業(yè)客客戶地塊位置較較好，通勤勤方便行為及生活活特征置業(yè)需求產(chǎn)品舒適性性大盤居住環(huán)環(huán)境交通便利置業(yè)要素排排序：舒適性（戶戶型、產(chǎn)品品形式）、、大盤的居居住環(huán)境（（社區(qū)內(nèi)綠綠化、水系系）、工作作便利、不不遠(yuǎn)離生活活圈產(chǎn)品形式：：舒適120-130平米三居居室為主對本項目的的看法地緣性客戶戶航天城產(chǎn)業(yè)業(yè)人口—產(chǎn)產(chǎn)業(yè)工人年青人、25-35歲、航天天城生產(chǎn)廠廠基層工人人或航天城城退休老職職工后代家庭人口全全部在航天天城就業(yè)或或曾經(jīng)是航航天城的職職工家庭內(nèi)有一一套航天城城分配住房房，60平平米左右兩兩居，或80平米左左右三居基層工作人人員，初次改善置置業(yè)或婚齡齡剛性置業(yè)業(yè)，支付能力有有限對價格極其其敏感，購購買住房總總價30萬萬左右位置偏向成成都，環(huán)境境好，未來來價格一定定較高據(jù)航天城較較遠(yuǎn)，公交交通勤不便便沒有配套，，生活不方方便行為及生活活特征置業(yè)需求總價面積改善不遠(yuǎn)離生活活及工作圈圈居住環(huán)境置業(yè)要素排排序：總價、工作作便利、不不遠(yuǎn)離生活活圈、居住住環(huán)境（社社區(qū)內(nèi)綠化化、水系））產(chǎn)品形式：：舒適80平平米兩居或或緊湊100平米三三居室為主主對本項目的的看法地緣性客戶戶經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)業(yè)人口大型企業(yè)（（如川威集集團(tuán)）普通通員工就職企業(yè)為為龍泉傳統(tǒng)統(tǒng)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)團(tuán)，企業(yè)提提供住房福福利居住在企業(yè)業(yè)提供宿舍舍內(nèi)或自有有住房中，，形成固定定的社會生生活圈經(jīng)濟(jì)實力一一般，購買買住房總價價30-40萬左右右改善型首次次置業(yè)，集集團(tuán)提供住住房優(yōu)惠，，集中內(nèi)部部團(tuán)購行為及生活活特征置業(yè)需求總價交通便利居住環(huán)境置業(yè)要素排排序：總價、工作作便利、不不遠(yuǎn)離生活活圈、居住住環(huán)境（社社區(qū)內(nèi)綠化化、水系））產(chǎn)品形式：：實用80平平米兩居或或緊湊100平米三三居室為主主地緣性客戶戶位置偏向成成都，環(huán)境境好，未來來價格一定定較高據(jù)工作地較較遠(yuǎn)，需要要有車沒有配套，，生活不方方便對本項目的的看法高校/職校校教師大盤居住環(huán)環(huán)境產(chǎn)品舒適性性升值前景中年、35-40歲歲左右、事事業(yè)穩(wěn)定期期三口之家，，基本有車車知識層次高高、視野廣廣、投資意意識強(qiáng)承受力有上上限（約50萬）二次置業(yè)在龍泉驛內(nèi)內(nèi)已有房產(chǎn)產(chǎn)，改善置置業(yè)或改善善投資置業(yè)業(yè)置業(yè)要素排排序：大盤的居住住環(huán)境（社社區(qū)內(nèi)綠化化、水系））、升值前前景、產(chǎn)品品舒適度產(chǎn)品形式：：實用80平平米二居或或舒適型120平米米三居地塊位置距距離成都更更近，交通通便利周圍三圣花花鄉(xiāng)，環(huán)境境較好缺少配套生生活不方便便行為及生活活特征置業(yè)需求對本項目的的看法地緣性客戶戶成都城市客戶城市東部蔓延人群拆遷遷移客戶綠帶家庭客戶潛在養(yǎng)老客戶隨著城市化化進(jìn)程的推推進(jìn)，四類類成都城市市客戶在龍龍泉驛釋放放置業(yè)需求求快速城市化化帶動的置置業(yè)需求：：城市化進(jìn)程程加快：隨著成都城城區(qū)的開發(fā)發(fā)，中心地地區(qū)用地逐逐漸減少，，城市骨架架在快速城城市化進(jìn)程程中被拉大大，居民住住房改善需需求的持續(xù)續(xù)存在以及及政策對城城市建設(shè)的的影響導(dǎo)致致東部就業(yè)業(yè)人群的置置業(yè)需求向向城外蔓延延。東郊老廠廠拆遷：：由于設(shè)備備陳舊、、能耗高高、產(chǎn)品品結(jié)構(gòu)單單一、污污染嚴(yán)重重、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施落落后東郊郊工業(yè)發(fā)發(fā)展退出出了成都都工業(yè)發(fā)發(fā)展舞臺臺，成飛飛，五冶冶，784等東東郊老廠廠的舊改改引發(fā)了了大規(guī)模模的客戶戶遷移，，這一剛剛性需求求在東部部得到了了一定釋釋放。龍泉驛資源優(yōu)優(yōu)勢：龍泉驛區(qū)是省省級花果山風(fēng)風(fēng)景名勝區(qū)，，自然環(huán)境優(yōu)優(yōu)越，曾舉辦辦的國際桃花花節(jié)提升了區(qū)區(qū)域的知名度度。同時成渝渝高速及成龍龍高速形成了了核心交通骨骨架。環(huán)境及及交通的優(yōu)勢勢吸引了大量量來自成都的的養(yǎng)老及投資資客戶。成都城市東部蔓延延人群—東部部白領(lǐng)總價通勤便利生活配套青年、30歲歲左右、事業(yè)業(yè)起步期，在在東門附近就就業(yè)兩口之家，部部分家庭有車車，部分依賴賴公共交通中上等收入，，有明顯的總價價上限（約40-50萬萬）婚齡初次置業(yè)業(yè)支付能力差，，父母資助首首付款置業(yè)要素排序序：總價、通勤便便利、生活配配套產(chǎn)品形式：舒適90平米米二居或舒適適型120平平米三居地塊位置距離離成都更近，，交通便利，，但沒有公交交通勤周圍三圣花鄉(xiāng)鄉(xiāng)，農(nóng)家樂比比較有名行為及生活特特征置業(yè)需求對本項目的看看法成都城市客戶戶城市東部蔓延延人群—改善善置業(yè)人群總價通勤便利產(chǎn)品舒適性大盤的居住環(huán)環(huán)境中年、40歲歲左右、事業(yè)業(yè)穩(wěn)定期，在在城市東部就就業(yè)三口之家，部部分家庭有車車，部分依賴賴公共交通中等收入，有明顯的總價價上限（約50萬）二次置業(yè)在成都內(nèi)已有有住房，但條條件一般，進(jìn)進(jìn)入龍泉區(qū)域域內(nèi)改善投資資置業(yè)置業(yè)要素排序序：總價、通勤便便利、產(chǎn)品舒舒適度、大盤盤的居住環(huán)境境（社區(qū)內(nèi)綠綠化、水系））產(chǎn)品形式：舒適90平米米二居或緊湊湊型100平平米三居地塊位位置距距離成成都更更近，，交通通便利利，但但沒有有公交交通勤勤周圍三三圣花花鄉(xiāng)，，農(nóng)家家樂比比較有有名行為及及生活活特征征置業(yè)需需求對本項項目的的看法法成都城城市客客戶拆遷遷遷移客客戶成都東東部工工業(yè)廠廠房拆拆遷改改造居居民習(xí)慣城城市東東部生生活環(huán)環(huán)境，，不愿愿遷移移太遠(yuǎn)遠(yuǎn)工業(yè)廠廠房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)工工人，，剛性置置業(yè)，，支付能能力有有限對價格格極其其敏感感，購購買住住房總總價30-40萬左左右位置偏偏向成成都，，環(huán)境境好，，未來來價格格一定定較高高公交通通勤不不方便便沒有配配套，，生活活不方方便行為及及生活活特征征置業(yè)需需求總價通勤便便利生活配配套置業(yè)要要素排排序：：總價、、通勤勤便利利、生生活配配套產(chǎn)品形形式：：舒適80平平米兩兩居或或舒適適型120平米米三居居室對本項項目的的看法法成都城城市客客戶潛在養(yǎng)養(yǎng)老需需求客客戶中老年年人，，40-50歲歲左右右，生生活在在城市市東部部青睞較較好的的居住住環(huán)境境養(yǎng)老老，但但不愿愿遠(yuǎn)離離原居居住地地家庭人人口較較多，，通常常與兒兒女同同住，，也考考慮未未來的的升值值前景景多由兒兒女支支付房房款，，購買買住房房總價價40萬左左右位置偏偏向成成都，，交通通很便便利，，能升升值自然環(huán)環(huán)境很很好，，農(nóng)家家樂，，適合合養(yǎng)老老生活配配套需需要完完善行為及及生活活特征征置業(yè)需需求總價生活配配套交通便便利升值前前景置業(yè)要要素排排序：：總價、、生活活配套套、交交通便便利、、升值值前景景產(chǎn)品形形式：：舒適型型120-140平平米三三居室室為主主對本項項目的的看法法成都城城市客客戶綠帶家家庭客客戶中年人人、35-40歲、、事業(yè)業(yè)鼎盛盛期從事高高收入入職業(yè)業(yè)，成成都中中產(chǎn)階階層城市內(nèi)內(nèi)已有有一套套住房房，或或其它它區(qū)域域內(nèi)也也有住住房經(jīng)濟(jì)實實力雄雄厚，，財富富積累累速度度快，，購買買住房房總價價60-80萬萬支付能能力強(qiáng)強(qiáng)，改改善投投資型型客戶戶，二二次以以上置置業(yè)購買住住房作作為個個人改改善居居住、、養(yǎng)老老或投投資地塊位位置較較好，，交通通便利利，升升值前前景看看好行為及及生活活特征征置業(yè)需需求產(chǎn)品舒舒適性性大盤良良好的的居住住環(huán)境境交通便便利升值前前景置業(yè)要要素排排序：：舒適性性（戶戶型、、產(chǎn)品品形式式）、、大盤盤良好好的居居住環(huán)環(huán)境（（社區(qū)區(qū)內(nèi)綠綠化、、水系系）、、交通通便利利、具具有升升值前前景產(chǎn)品形式式：舒適120-140平平米三居居室為主主對本項目目的看法法成都城市市客戶成都城市市的首位位度吸引引大量外外來人口口置業(yè)，，這一影影響也波波及到龍龍泉驛省內(nèi)外地客戶綠卡移民客戶綠卡養(yǎng)老客戶城市首位位度引發(fā)發(fā)的外來來置業(yè)需需求：外地購房房占成都都半壁江江山：在2005年，，攀枝花花、內(nèi)江江、樂山山、綿陽陽、南充充、自貢貢、德陽陽、宜賓賓、達(dá)州州以及西西藏10地成為為成都外外來購房房主力。。2006年去去年達(dá)州州一舉成成為外來來購房者者中增長長最快的的區(qū)域。。其中內(nèi)內(nèi)江更是是表現(xiàn)非非凡，成成為成都都外來購購房區(qū)域域中的絕絕對主力力城市。。成都良良好的居居住環(huán)境境及戶籍籍綠卡是是外來人人口置業(yè)業(yè)的原動動力。龍泉驛的的外來人人口：最早的來來龍泉置置業(yè)的外外來人口口多為航航天城搬搬遷帶動動的達(dá)州州居民，，隨著龍龍泉產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展的的強(qiáng)大，，越來越越多從事事加工制制造業(yè)的的外來人人口成為為龍泉產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展的生力力軍，在在產(chǎn)業(yè)鏈鏈各環(huán)節(jié)節(jié)中實現(xiàn)現(xiàn)就業(yè)，，并舉家家遷往龍龍泉成為為成都市市民，從從而帶動動了龍泉泉驛一方方居住市市場的快快速發(fā)展展。綠卡移民民客戶中青年人人，25-40歲左右右，生活活在內(nèi)江、廣廣漢、達(dá)達(dá)州、南南充以及及成渝高高速沿線線的三線線城市內(nèi)內(nèi)看中成都都中心地地位、城城市資源源及良好好的居住住環(huán)境通過進(jìn)入入成都置置業(yè)獲得得戶籍““綠卡””解決改改善生活活環(huán)境、、獲取就就業(yè)機(jī)會會、子女女教育等等問題支付能力力有限，，購買住住房總價價30萬萬左右位置偏向向成都，，環(huán)境好好，未來來價格一一定較高高行為及生生活特征征置業(yè)需求求總價生活配套套居住環(huán)境境置業(yè)要素素排序：：總價、生生活配套套、居住住環(huán)境產(chǎn)品形式式：適用80平米兩兩居，緊緊湊100平米米三居室室為主對本項目目的看法法省內(nèi)外地地客戶綠卡養(yǎng)老老客戶中老年人人，40-50歲左右右，生活活在內(nèi)江、廣廣漢、達(dá)達(dá)州、南南充以及及成渝高高速沿線線的三線線城市內(nèi)內(nèi)青睞成都都較好的的居住環(huán)環(huán)境養(yǎng)老老家庭人口口較多，，通常與與兒女同同住，一一次置業(yè)業(yè)全家可可獲得成成都戶口口支付能力力有限，，購買住住房總價價40萬萬左右位置偏向向成都，，環(huán)境好好，未來來價格一一定較高高自然環(huán)境境很好，，農(nóng)家樂樂，適合合養(yǎng)老行為及生生活特征征置業(yè)需求求置業(yè)要素素排序：：總價、生生活配套套、居住住環(huán)境產(chǎn)品形式式：緊湊型100平平米三居居對本項目目的看法法省內(nèi)外地地客戶總價生活配套套居住環(huán)境境從不同客客戶的承承受能力力分析上上看，龍龍泉現(xiàn)狀狀市場以以中低端端客戶為為主，其其中支付付力較強(qiáng)強(qiáng)的主要要為成都都城區(qū)客客戶及本本地中高高收入群群體30萬40萬50萬60萬80萬龍泉本地地客戶成都城市市客戶本省外地地客戶綠卡養(yǎng)老老客戶綠卡移民民客戶綠帶家庭庭客戶潛在養(yǎng)老老客戶拆遷遷移移客戶改善置業(yè)業(yè)人群東部白領(lǐng)領(lǐng)高校/職職校教師師經(jīng)開區(qū)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)人口口產(chǎn)業(yè)工人人中高層管管理人員員龍泉老城城原住民民承受能力力客戶來源源龍泉市場場中高端端客戶箱箱體構(gòu)成成項目成本本較高，，如立足足本地競競爭則在在中高端端客戶數(shù)數(shù)量承受受能力有有限、數(shù)數(shù)量較小小的狀況況之下不不具比較較優(yōu)勢，，必須放放眼更大大范圍競競爭本項目龍城一號東山國際藝錦灣御源大湖區(qū)恒大銀河新城川師大現(xiàn)代花園取地成本/產(chǎn)品銷售價格130-173萬/畝，高爾夫等功能設(shè)施的投入4500元/平米均價，新一期預(yù)計5500元52-68萬/畝，目前銷售均價37003600元/平米均價3200元/平米55萬/畝-99萬/畝141萬/畝潛在供應(yīng)——約38萬平方米，多層為主70萬平方米，小高層為主27萬平米，以多層為主40萬平方米，預(yù)計以多層和小高層55萬平米，以小高層/高層為主30萬平米左右，以小高層/高層為主未來競爭爭項目潛潛在供應(yīng)應(yīng)狀況多多層大約約為100萬平平米左右右，小高高層/高高層160萬平平米左右右，供應(yīng)應(yīng)量較大大龍泉房地地產(chǎn)市場場中高端端客戶中中本地中中高層企企業(yè)管理理人員數(shù)數(shù)量有限限，大部部分居住住條件已已經(jīng)改善善；來自自成都的的改善置置業(yè)人群群以及綠綠帶家庭庭客戶雖雖然總價價承受能能力相對對較高，，但是周周邊區(qū)縣縣對其有有較大的的分流作作用本項目在在規(guī)模、、區(qū)位、、資源條條件、政政府支持持等方面面全面超超越區(qū)域域內(nèi)其他他項目，，具備在在成都中中高端市市場競爭爭的條件件本項目龍城一號東山國際藝錦灣御源大湖區(qū)恒大銀河新城川師大現(xiàn)代花園區(qū)位兩條主干道，距離主城區(qū)最近驛都大道，區(qū)位相當(dāng)成龍路盡頭，距離主城區(qū)較遠(yuǎn)驛都大道，區(qū)位相當(dāng)驛都大道，區(qū)位相當(dāng)成龍路，區(qū)位相當(dāng)成龍路，區(qū)位相當(dāng)規(guī)模、資源以及產(chǎn)品類型規(guī)模大、資源好、產(chǎn)品線豐富規(guī)模較小，無配套，以洋房為主規(guī)模大，資源好，產(chǎn)品線豐富規(guī)模較小，資源一般規(guī)模較小，資源一般規(guī)模較小，資源一般，以小高層/高層為主規(guī)模較小，資源一般，以小高層/高層為主政策支持政府重點(diǎn)項目，龍泉主要發(fā)展方向政府重點(diǎn)項目，龍泉主要發(fā)展方向政府重點(diǎn)項目龍泉主要發(fā)展方向龍泉主要發(fā)展方向龍泉主要發(fā)展方向龍泉主要發(fā)展方向區(qū)域認(rèn)知龍泉邊界，且緊鄰三圣鄉(xiāng)，具備借勢和克服現(xiàn)有區(qū)域認(rèn)知的基礎(chǔ)龍泉邊界，認(rèn)知屬于龍泉龍泉項目，大規(guī)模新城龍泉項目龍泉項目龍泉邊界，且緊鄰三圣鄉(xiāng)龍泉項目區(qū)域市場基礎(chǔ)周邊現(xiàn)有市場基礎(chǔ)的外向性最強(qiáng)周邊現(xiàn)有市場基礎(chǔ)的外向性最強(qiáng)前期以龍泉市場為主，后期外向型逐漸增強(qiáng)周邊現(xiàn)有市場基礎(chǔ)的外向性最強(qiáng)周邊現(xiàn)有市場基礎(chǔ)的外向性最強(qiáng)————為配合開開發(fā)商加加快工作作進(jìn)度，，本次匯匯報的主主要內(nèi)容容和思路路主要圍圍繞啟動動位置和和基本指指標(biāo)來展展開項目所在在區(qū)域（（龍泉））的發(fā)展展基礎(chǔ)和和房地產(chǎn)產(chǎn)市場現(xiàn)現(xiàn)狀龍泉未來來發(fā)展趨趨勢、潛潛在供應(yīng)應(yīng)和項目目資源比比較優(yōu)勢勢分析成都中高高端住宅宅市場現(xiàn)現(xiàn)狀及競競爭格局局分析成都中高高端住宅宅產(chǎn)品分分級及客客戶細(xì)分分分析基于客戶戶需求針針對競爭爭的項目目現(xiàn)實競競爭力分分析成都整體體市場發(fā)發(fā)展趨勢勢分析類比標(biāo)桿桿案例發(fā)發(fā)展歷程程分析項目開發(fā)發(fā)進(jìn)程約約束條件件分析（（取地順順序、核核心資源源分布、、工程進(jìn)進(jìn)度）現(xiàn)在在哪哪里？起點(diǎn)能多多高？未來怎樣樣走？整體開發(fā)發(fā)順序啟動定位位設(shè)想啟動配比比及容積積率建議議展示區(qū)位位置及內(nèi)內(nèi)容建議議本次匯報報核心結(jié)結(jié)論構(gòu)成成成都———中國西西部經(jīng)濟(jì)濟(jì)中心、、活力中中心，目目前正處處于經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長和和城市化化的高速速發(fā)展期期成都市是中中國西部重重要中心城城市，西南南地區(qū)科技技、金融、、商貿(mào)中心心和交通、、通信樞紐紐，國家歷歷史文化名名城和旅游游中心城市市。經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)穩(wěn)定增長，，2006年國內(nèi)生生產(chǎn)總值達(dá)達(dá)到2750億元人人民幣，與與西南區(qū)域域其他省會會城市間經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展差差距日益拉拉大。經(jīng)濟(jì)活力凸凸現(xiàn)，2002-2006連連續(xù)5年經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長速速度高于全全國平均水水平。2006年年人均GDP超過3000美美元。按照照國際慣例例，正是經(jīng)經(jīng)濟(jì)快速增增長和城市市快速城市市化的階段段.成都經(jīng)濟(jì)總總量雖然落落后于重慶慶，但是從從經(jīng)濟(jì)增長長速度以及及人均GDP水平來來講，領(lǐng)先先于西南乃乃至整個西西部的省會會城市，是是中國西部部城市的經(jīng)經(jīng)濟(jì)中心.作為西南中中國經(jīng)濟(jì)中中心的城市市地位和極極具魅力的的城市文化化，吸引了了大量外來來人口來成成都就業(yè)與與居住據(jù)統(tǒng)計，2006年年成都市五五城區(qū)商品品住房銷售售中，有40.3%的客戶是是外地人，，他們大多多選擇來成成都置業(yè)定定居：外地商人進(jìn)進(jìn)駐成都支邊人群回回成都養(yǎng)老老西部各省有有錢人來成成都買房養(yǎng)養(yǎng)……………大量西南人人口遷入宜居排名全全國第三公眾眼中的的成都市一座來了就就不想走的的城市………包容性全國國第二的城城市……休閑之都外來置業(yè)人人口逐年遞遞增，已經(jīng)經(jīng)成為城市市房地產(chǎn)市市場發(fā)展的的支柱力量量，開放性性的市場格格局已經(jīng)形形成從商品住宅宅個人購買買量看，外外地人在成成都購房面面積比例逐逐年上漲。。2006年全年外外地人購買買344.29萬平平方米，占占成都市五五城區(qū)商品品住宅銷售售面積的40.3%。這些客戶選選擇來成都都置業(yè)定居居,是因為為外地商人進(jìn)進(jìn)駐成都支邊人群回回成都養(yǎng)老老西部各省有有錢人（主主要是西南南區(qū)的重慶慶、西藏、、貴州等省省市及四川川省二三線線城市的人人員）來成成都買房養(yǎng)養(yǎng)老…………成都生活的的內(nèi)在舒適適度很高，，同時這也也是一個文文化大省，，這里的文文化可以總總結(jié)為不時時尚，但是是舒適、厚厚重；成都都作為四川川文化和底底蘊(yùn)的集大大成者對于于本省的人人具有很強(qiáng)強(qiáng)的認(rèn)同吸吸引力，只只要四川人人都把成都都當(dāng)作自己己的故鄉(xiāng)，，因此在外外的四川人人只要有錢錢了，都會會隔三差五五得來成都都住一住，，甚至置業(yè)業(yè)?！沙啥寄撤康氐禺a(chǎn)開發(fā)有有限公司商商業(yè)總監(jiān)成都房地產(chǎn)產(chǎn)市場在內(nèi)內(nèi)生以及外外來需求帶帶動下呈現(xiàn)現(xiàn)供銷兩旺旺的態(tài)勢，，宏觀調(diào)控控后整體依依然保持持持續(xù)發(fā)展態(tài)態(tài)勢，開發(fā)發(fā)商對市場場預(yù)期樂觀觀在多層次、、多角度、、多立面的的國家宏觀觀調(diào)控下，，外來房地地產(chǎn)開發(fā)商商對成都市市房地產(chǎn)市市場仍然保保持樂觀態(tài)態(tài)度，紛紛紛搶攤成都都僅2006年一年,中海地產(chǎn)產(chǎn)在成都的的開發(fā)建設(shè)設(shè)規(guī)模就接接近70萬萬平米；華潤置業(yè)繼繼2005年12月月以21.42億元元鯨吞420地塊之之后，2006年中中又成功競競得成都高高新區(qū)175畝優(yōu)質(zhì)質(zhì)地塊，成成為成都土土地儲備量量最大的開開發(fā)商之一一………萬科、和黃黃、華僑城城、雅居樂樂、珠江等等全國性大大開發(fā)商2006年年均有大規(guī)規(guī)模開發(fā)或或取地的動動作0.0050.00100.00150.00200.00250.00300.0045678910111201020304050607080住宅銷售面積住宅投資額2006.5.17“國六條”出臺2006.5.29“九部委新政出臺”2006.6.8《成都市調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的實施意見》出臺住宅銷售和投資出現(xiàn)一定回落走出觀望期，市場回暖2004年年由于土地地嚴(yán)控政策策，建設(shè)項項目進(jìn)展緩緩慢，而需需求卻逐年年遞增，導(dǎo)導(dǎo)致之后的的幾年成都都的房地產(chǎn)產(chǎn)住宅市場場出現(xiàn)供不不應(yīng)求狀況況，每年的的銷售面積積都遠(yuǎn)遠(yuǎn)大大于竣工面面積。根據(jù)資源稟稟賦的差異異、房地產(chǎn)產(chǎn)供應(yīng)及客客戶特征，，可以把成成都中高端端住宅市場場分成四大大板塊生態(tài)住區(qū)代表性項目仁和春天大道、萬科·朗潤園、宏信西花汀產(chǎn)品類型小高層/高層價格4500城市成熟住區(qū)代表性項目中海國際、鷺島國際、中大·君悅金沙、華潤翡翠城產(chǎn)品類型洋房/高層價格高層：6300洋房：8000規(guī)劃帶動區(qū)域代表性項目中海蘭庭、南城都會、華潤鳳凰城、蜀郡產(chǎn)品類型高層/洋房/別墅價格高層、小高層：5800洋房：7000別墅：10000城市東部區(qū)域代表性項目萬科金域藍(lán)灣、華潤24城、卓錦城產(chǎn)品類型小高層/高層價格6000城市成熟住住區(qū)外光華區(qū)域域城市東部區(qū)區(qū)域人南延線依托城市快快速交通干干道以及良良好自然環(huán)環(huán)境形成的的新興城市市生態(tài)住區(qū)區(qū)中高端住宅宅板塊分析析——光華大大道沿線區(qū)域認(rèn)知：：依托光華大大道以及溫溫江良好的的自然生態(tài)態(tài)環(huán)境形成成的新興城城市生態(tài)居居住區(qū)，目目前開發(fā)強(qiáng)強(qiáng)度正在逐逐漸走高，，平均容積積率2.5。產(chǎn)品類型：：新入市項目目以高層、、小高層為為主。價格：高層、小高高層價格約約4000-5000元／平平方米，聯(lián)聯(lián)排價格約約7000元／平方方米，洋房房5000-6000元/平平米未來供應(yīng)：：土地供應(yīng)較較大，區(qū)域域是未來房房地產(chǎn)主要要供應(yīng)區(qū)域域，產(chǎn)品供供應(yīng)以高層層、小高層層為主?？蛻魳?gòu)成：：現(xiàn)狀客戶中中成都本地地人約占60%，廣廣州、深圳圳等,外地地投資客戶戶約占40%。代表項目：：仁和春天大大道、萬科·朗潤潤園、宏信信西花汀客戶描述：：成都人占到到50-60%左右右，成都客客戶來自全全成都，主主要是做生生意的人；；外地客戶戶以廣東深深圳為主約約占30%，另有少少量四川省省內(nèi)客戶約約占10%左右感覺項目戶戶型面積合合理，適合合投資，項項目品質(zhì)很很好，具有有升值潛力力仁和春天大大道項目基礎(chǔ)信息占地面積總約600畝建筑面積50萬平米容積率1.8開盤日期2007年7月產(chǎn)品類型高層戶型面積區(qū)間一批次80平方米(100套),135平方米(100套)二批次與一批產(chǎn)品相同項目銷售信息期數(shù)成交均價（元/平米）主力總價（萬元）銷售速度（套/月）一期一批次520042—70200套開盤售罄一期二批次5800（預(yù)計）46—78預(yù)計07年9月開盤項目競爭力力：濕地公公園、品牌牌配套、居居住環(huán)境光華大道沿沿線片區(qū)主主要在售樓樓盤狀況項目名稱錦繡森鄰美茵河谷西花汀萬科朗潤園基本情況項目位于溫江區(qū)光華大道旁溫江新城，占地面積：約184畝

，建筑面積：109841平米，容積率1.30，綠地率35.20%，一期100多畝，共595戶美茵河谷位于成都市光華大道。占地108畝，總戶數(shù)６００戶，容積率1.8，綠化率50%項目位于光華大道臨近溫江城區(qū)1公里處，距光華大道垂直距離約200米，項目占地100余畝由11層、18層、20-24層電梯洋房。容積率2.39。萬科?朗潤園位于光華大道旁、江安河畔，七中試驗學(xué)校對面。占地60余畝，由高層電梯和多層花園洋房組成，項目總計990多戶，目前推出500多戶。容積率:4.39，綠化率:32.80%。產(chǎn)品戶型聯(lián)排在２４０平方米左右，5層洋房１８０平方米左右，高層戶型在146平米左右6層電梯洋房，戶型面積52平方米—230平方米，以130平方米占30%小高層，戶型122平米66套，135平米60套，155平米44套，143平米66套多層高層，戶型120平米為主價格聯(lián)排7000元／平方米洋房5100元／平方米高層4000元／平方米均價4100元/平方米均價4000元/平方米今年六月開盤3680元/平方米，現(xiàn)在4300元/平方米銷售狀況目前銷售兩棟17層電梯公寓，共68套，剩不到20套（6月開盤6層電梯洋房三期于2007年4月7日開盤目前已經(jīng)售完（約120套／月）2007年04月13開盤，目前已售近90%（50套/月）。07年5月開盤，推出500多套，銷售400多套。（134套/月）客戶群及置業(yè)目的成都人本地人約占30%四川省內(nèi)占40%廣東等外地客戶占30%成都本地客戶約為60％，外地客戶約占40％成都客戶為主約占80%，外地客戶約占20%成都客戶占60%,，外地客戶占40%依托良好的的區(qū)域位置置、便利的的交通條件件、成熟的的城市配套套形成的傳傳統(tǒng)住區(qū)中高端住宅宅板塊分析析——城市成成熟住區(qū)區(qū)域認(rèn)知：：位于二環(huán)三三環(huán)之間，，依托良好好的區(qū)域位位置、便利利的交通條條件、完善善的城市配配套形成的的傳統(tǒng)住區(qū)區(qū)。產(chǎn)品類型：：以高層、小小高層為主主價格：高層小高層層產(chǎn)品價格格在5000-7000，洋洋房類產(chǎn)品品在7000-10000未來供應(yīng)：：未來供應(yīng)以以高層為主主，洋房和和多層產(chǎn)品品將成為稀稀缺產(chǎn)品。。片區(qū)土地地稀缺，地地價已達(dá)到到1000多萬/畝畝，預(yù)計未未來房價會會持續(xù)上漲漲?？蛻魳?gòu)成：：屬于頂級和和上中產(chǎn)客客戶。整體體上成都本本地人居多多。買高層層產(chǎn)品的大大多是二次次置業(yè)。買買低密度產(chǎn)產(chǎn)品的有很很多是屬于于三、四次次置業(yè)，年年齡大都在在40歲左左右。代表項目：：中海國際、、鷺島國際際、中大··君悅金沙沙、華潤翡翡翠城客戶描描述：：成都市市區(qū)客客戶占占到70%左右右，主主要為為生意意人，，公務(wù)務(wù)員；；外地地客戶戶感覺覺以廣廣東深深圳為為主約約占30%（另另有少少量外外籍人人員））中海國國際社社區(qū)項目基礎(chǔ)信息占地面積總約1986畝建筑面積120萬平米（公共配套設(shè)施約16萬平米，住區(qū)約104萬平米）容積率0.9開盤日期2005.9產(chǎn)品類型多層/小高層/洋房/聯(lián)排別墅/獨(dú)立別墅

戶型面積區(qū)間藍(lán)岸一期（多層）總566戶，140—160平方米碧林一期（多層）總260戶，120—146平方米橙郡一期（高層）總1040戶目前開盤120戶，120平方米左右林溪美墅總100套，250平方米左右項目銷售信息期數(shù)成交均價（元/平米）主力總價（萬元）銷售情況藍(lán)岸一期530074-8505年9月開盤售罄碧林一期670080-9807年6月開盤基本銷售完橙郡一期5100-670056-8007年7月開盤（60套/月）林溪美墅

1300033507年5月開盤100套，目前剩余10套左右項目競競爭力力：大大社區(qū)區(qū)、開開發(fā)商商品牌牌、優(yōu)優(yōu)質(zhì)配配套客戶描描述：：成都本本土人人看得得多，，自住型型，投資資客比比較少少。老老板居居多。。成都都客戶戶占到到60％～～70％。。來這里里的客客戶更更看中中環(huán)境，也挑挑戶型。購買水水晶公公寓的的主要要是成都本本土的的有錢錢人和和華僑僑。城市成成熟住住區(qū)典典型項項目———鷺鷺島國國際項目基礎(chǔ)信息占地面積28萬㎡建筑面積28萬㎡容積率2.3開盤日期2期05年9月份開盤風(fēng)格現(xiàn)代產(chǎn)品類型多層、小高層套數(shù)1895面積1期，140-150平；2期170為主力戶型；水晶公寓240平為主力戶型項目銷售信息產(chǎn)品類型成交均價（元/平米）總價（萬元）銷售速度（套/月）1期480070開盤售罄，2002期580070-200開盤基本售罄229水晶公寓7500~9000180~200開盤大約銷售80%，35項目核核心賣賣點(diǎn)：：成熟熟區(qū)域域、規(guī)規(guī)模樓樓盤、、優(yōu)質(zhì)質(zhì)社區(qū)區(qū)環(huán)境境客戶描描述：：大都是是四川二二線城城市的人買買的，，占70％％。成都還還是有有地緣緣劃分分，東東邊人人住在在東邊邊，西西邊人人住西西邊。。南面面的政府官官員比較多多，這這邊也也有。。環(huán)境要要好，成都人人買房最最重要是是要看環(huán)環(huán)境，這邊買了了以居住為主主，周邊郊郊縣在這這買房子子的也都都是居住住的，養(yǎng)老、上上學(xué)。城市成熟熟住區(qū)典典型項目目——中中大·君君悅金沙沙項目基礎(chǔ)信息占地面積15.7萬㎡建筑面積40萬㎡容積率2.64開盤日期1期06年4月份開盤，2期07年6月份開盤風(fēng)格現(xiàn)代產(chǎn)品類型高層、小高層套數(shù)2000面積主力戶型120-130的三居項目銷售信息產(chǎn)品類型成交均價（元/平米）總價（萬元）銷售速度（套/月）一期45004050二期49005080項目賣點(diǎn)點(diǎn)：成熟熟區(qū)域、、性價比比項目問題題：開發(fā)發(fā)商開發(fā)發(fā)節(jié)奏推推進(jìn)較慢慢客戶描述述：買多層的的成都的的多一些些，買高高電梯的的是市外外省內(nèi)的的比較有有經(jīng)濟(jì)實實力的一一些官員和商商人買的。市市外省內(nèi)內(nèi)以自住為主，深深圳上海海的兼顧顧投資。。多層的的大都是是至少二次次置業(yè)的。以中年人居居多，上有老老下有小小，還是是喜歡靠靠近城內(nèi)內(nèi)的醫(yī)院院和學(xué)校校