萬科經(jīng)典培訓(xùn)管理流程

裝修房項(xiàng)目管理流程概述萬科集團(tuán)北京區(qū)域全裝修管理培訓(xùn)課程系列【2008年12月】裝修房項(xiàng)目管理流程全景主責(zé)部門流程階段工作方法關(guān)鍵成果主責(zé)部門關(guān)鍵成果工作方法三大核心內(nèi)容課程目標(biāo)裝修房項(xiàng)目流程管理說明是根據(jù)裝修房的具體操作制定的標(biāo)準(zhǔn)化處理解決步驟和程序有效提高工作效率以流程標(biāo)準(zhǔn)化管理工作進(jìn)程明確崗位職責(zé)及時(shí)跟進(jìn)處理問題思考裝修房項(xiàng)目管理流程和哪些部門有關(guān)?課堂練習(xí)—項(xiàng)目管理流程分組討論并展示：請每組分別討論并在“裝修房管理流程圖”的空白處填寫所有組員共同同意的流程步驟，并分組闡述各自的理由。

立項(xiàng)階段輸入條件主責(zé)部門輸出成果裝修標(biāo)準(zhǔn)市場定位項(xiàng)目定位客戶定位初步成本規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品庫裝修標(biāo)準(zhǔn)分級體系

負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)管理部等部門支持管理層決策裝修標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)任務(wù)書裝修方案圖裝修方案圖設(shè)計(jì)任務(wù)書設(shè)計(jì)階段裝修施工圖

負(fù)責(zé)建筑設(shè)計(jì)院與室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)院配合完成管理層決策采購階段輸入條件輸出成果主責(zé)部門裝修施工圖項(xiàng)目裝修材料部品選擇清單項(xiàng)目客戶個(gè)性化選配清單……

負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)管理部等部門配合管理層決策房屋交付標(biāo)準(zhǔn)采購階段（續(xù)）輸入條件主責(zé)部門輸出成果裝修管理指導(dǎo)書標(biāo)準(zhǔn)工序停點(diǎn)驗(yàn)收一覽表施工工藝標(biāo)準(zhǔn)成品保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)分戶驗(yàn)收其他規(guī)范、相關(guān)圖紙及合同文件

負(fù)責(zé)工程管理部技術(shù)支持樣板實(shí)施階階段輸入條件輸出成果主責(zé)部門裝修施工圖圖房屋交付標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目管理理指導(dǎo)書書監(jiān)理合同同項(xiàng)目裝修修房工程程停點(diǎn)驗(yàn)驗(yàn)收一覽覽表……負(fù)責(zé)監(jiān)理負(fù)責(zé)責(zé)編制項(xiàng)目管理理部對成成果審核核并備案案裝修工程程監(jiān)理管管理辦法法項(xiàng)目管理理指導(dǎo)書書分包施工工組織設(shè)設(shè)計(jì)分包施工工計(jì)劃負(fù)責(zé)監(jiān)理、施施工方負(fù)負(fù)責(zé)編制制項(xiàng)目管理理部對成成果審核核并備案案裝修施工工組織設(shè)設(shè)計(jì)樣板實(shí)施施階段（（續(xù)）樣板實(shí)施施階段（（續(xù)）輸入條件件主責(zé)部門門輸出成果果主責(zé)項(xiàng)目裝修修房采購購方案裝修施工工圖供方資源源庫裝修房工工程管理理標(biāo)準(zhǔn)庫庫供方配合合要求（（項(xiàng)目部部提供））售后服務(wù)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及及要求毛坯房移移交精裝裝的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)分戶驗(yàn)收收表，監(jiān)理組組織并跟跟蹤問題題及問題題封閉每戶質(zhì)量量檔案裝修界面面驗(yàn)收,大面積積施工階階段交付階段段輸入條件件輸出成果果主責(zé)部門門負(fù)責(zé)裝修房推推進(jìn)工作作組參與與缺陷反饋饋分析報(bào)報(bào)告入伙問題題記錄項(xiàng)目管理理流程關(guān)關(guān)鍵階段段全流程關(guān)關(guān)鍵階段段項(xiàng)目/客客服項(xiàng)目設(shè)計(jì)/客客服設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)采購/成成本采購/項(xiàng)項(xiàng)目營銷階段關(guān)鍵成果果工作方法法核心問題題&影響點(diǎn)點(diǎn)主要責(zé)任人階段關(guān)鍵鍵點(diǎn)流程關(guān)鍵鍵階段研發(fā)階段段操作階段段項(xiàng)目研究究裝修方案案施工圖樣板間裝裝修產(chǎn)品優(yōu)化化生產(chǎn)準(zhǔn)備備大面積施施工竣工交付付我們的目目標(biāo)客戶戶是誰目標(biāo)客戶戶需要什什么樣的的產(chǎn)品要解決的的核心問問題？研發(fā)關(guān)鍵鍵階段——項(xiàng)目研研究舊模型新模型城市地圖圖：研究土地地屬性找找到土地地價(jià)值同同客戶價(jià)價(jià)值之間間的對應(yīng)應(yīng)關(guān)系；；客戶細(xì)分分：研究客戶戶分類指指標(biāo)，找找到影響響客戶房房屋需求求的關(guān)鍵鍵因素，，得出客客戶分類類結(jié)果；；七對眼睛睛：項(xiàng)目研究究的方法法裝修房方方案設(shè)計(jì)計(jì)的依據(jù)據(jù)？基于營銷銷部門提提供的““”。研發(fā)關(guān)鍵鍵階段——裝修方方案如何更好好的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)客戶需需求？專業(yè)源于于專注—精簡戶型型數(shù)量先行且為為主什么是成成熟/標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)產(chǎn)品？1集團(tuán)團(tuán)范圍成成熟產(chǎn)品品U5\蘭田田一號2區(qū)域域范圍內(nèi)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)化化產(chǎn)品TS裝修方案案—標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化產(chǎn)品品選擇裝修方案案—標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化產(chǎn)品品選擇（（續(xù)）1借鑒成成熟產(chǎn)品品的理念念，而不不是形式式：2應(yīng)用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)產(chǎn)品樣式式，但不不能僵化化所有環(huán)環(huán)節(jié)。面對標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化產(chǎn)品品主動(dòng)選選擇還是是被動(dòng)選選擇？序號U5所在城市客廳地面處理方式客戶定位1上海、沈陽、青島地板都市白領(lǐng)2北京石材隱身權(quán)貴3長春地磚+石材收邊私營業(yè)主、政府管員案例：U5的各各地不同同版本根據(jù)客戶戶需求，，對標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化產(chǎn)品品進(jìn)行地地域化調(diào)調(diào)整材料部品品選擇的的準(zhǔn)備工工作？注注意事項(xiàng)項(xiàng)？材料部品品的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化材料部品品標(biāo)準(zhǔn)資資源分級級庫成本規(guī)劃劃的定義義？依據(jù)據(jù)？有限的，使客戶戶滿意度度最大化化！成本規(guī)劃裝修方案案—成本本規(guī)劃、、部品選選擇問題思考考這是哪個(gè)個(gè)部門在在哪個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)出了了問題?裝飾設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)建筑裝飾飾設(shè)計(jì)總總包研發(fā)關(guān)鍵鍵階段——施工圖圖設(shè)計(jì)提高施工工圖設(shè)計(jì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)全面有效效的圖紙紙會(huì)審設(shè)計(jì)大總總包充分交圈圈控制要點(diǎn)點(diǎn)施工圖設(shè)設(shè)計(jì)———提高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)新標(biāo)準(zhǔn)下下裝修房房施工圖圖紙需新新增內(nèi)容容1瓷磚或石石材的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)排版版式圖2墻棚面五五金、燈燈具等標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)定位位圖3墻面定位位部品配配合家俱俱標(biāo)準(zhǔn)效效果圖……柜體及室室內(nèi)門廠廠家等提提前介入入進(jìn)行設(shè)計(jì)研發(fā)階段段—設(shè)計(jì)計(jì)控制要要點(diǎn)設(shè)計(jì)是建建筑之源源一戶一圖圖材料封樣樣24h內(nèi)內(nèi)必須答答復(fù)裝飾設(shè)計(jì)計(jì)必須在在建筑設(shè)設(shè)計(jì)和主主體施工工時(shí)介入入設(shè)計(jì)洽商商及時(shí)發(fā)發(fā)放定期到會(huì)會(huì)不斷改進(jìn)進(jìn)研發(fā)關(guān)鍵鍵階段——樣板裝裝修階段段鍛煉隊(duì)伍伍確立交房房標(biāo)準(zhǔn)AB成本測算算依據(jù)D調(diào)整施工工圖C樣板間意意義舉例：實(shí)實(shí)木地板板色差樣板房實(shí)際供貨貨樣板先行行制度材料樣板板材料樣板板舉例：不不同標(biāo)段段間施工工不統(tǒng)一一樣板先行行制度工藝樣板板工藝樣板板舉例：土土建結(jié)構(gòu)構(gòu)與裝修修偏差為什么我我家的冰冰箱放不不下？為什么瓷瓷磚排版版不一樣樣？為什么我我家吊頂頂和別家家不同？？樣板先行行制度施工樣板板施工樣板板項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)現(xiàn)階段示范單位位訪客反反饋施工單位位反饋成交客戶戶反饋未成交客客戶反饋饋研發(fā)階段客戶需求調(diào)研方案測試樣板間測試交付回訪訪入住階段段滿意度度回訪6個(gè)月居住住體驗(yàn)回回訪1年居住體體驗(yàn)回訪訪研發(fā)關(guān)鍵鍵階段——產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)化分級名稱配置豪華制訂中標(biāo)準(zhǔn)先進(jìn)領(lǐng)先產(chǎn)品優(yōu)化化的最終終目標(biāo)？？產(chǎn)品優(yōu)化的目目標(biāo)研發(fā)階段小結(jié)結(jié)流程起點(diǎn)：目標(biāo)客戶共共性需求流程階段總結(jié)結(jié)1-產(chǎn)品研研發(fā)階段產(chǎn)品選擇：1標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品品2新產(chǎn)產(chǎn)品裝修方案：A裝飾先行行B成本規(guī)規(guī)劃C部品標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化施工圖設(shè)計(jì)：：建筑、室內(nèi)充充分交圈樣板體驗(yàn)及產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)化：A全方位客客戶反饋B產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)庫+分級體體系第二部分操操作階段A生產(chǎn)準(zhǔn)備備B大面積裝裝修C竣工交付付思考生產(chǎn)資料及工工程服務(wù)的采采購如何進(jìn)行行？工程技術(shù)資料料包含哪些內(nèi)內(nèi)容？由誰負(fù)負(fù)責(zé)準(zhǔn)備？S1大面積裝修前前該準(zhǔn)備什么么？S2S3操作關(guān)鍵階段段—生產(chǎn)準(zhǔn)備備如何選擇采購購方式？堅(jiān)持采購批量采購的時(shí)時(shí)間節(jié)點(diǎn)如何何安排？樣板間建造＆批量施工要不要和客戶戶承諾品牌？？不要輕易承諾諾品牌生產(chǎn)準(zhǔn)備—采采購生產(chǎn)準(zhǔn)備—采采購（續(xù)）選擇戰(zhàn)略總包包還是裝飾分分包？現(xiàn)階段允許的存在但模式是發(fā)展方方向采購招標(biāo)考慮慮因素是否全全面？采購部在招標(biāo)標(biāo)考察廠家時(shí)時(shí)需要廠家提提供。技術(shù)資料包括括哪些內(nèi)容？？施工圖紙合同作業(yè)指導(dǎo)書施工組織設(shè)計(jì)計(jì)監(jiān)理細(xì)則材料封樣施工組織設(shè)計(jì)計(jì)和監(jiān)理管理理辦法誰來編編？共同編制生產(chǎn)準(zhǔn)備—技技術(shù)資料集中加工S2S1大面積裝修怎怎么做？S3操作關(guān)鍵階段段—大面積裝裝修有效管理甲委委甲供交付準(zhǔn)備期的的嚴(yán)格管理“集中加工””生產(chǎn)模式統(tǒng)一化集中化S2S1大面積裝修怎怎么做？S3固定固定固定“集中加工””生產(chǎn)模式的的要求大面積裝修——集中加工大面積裝修——甲委甲供的的管理復(fù)尺、加工、、到貨中期前期和精裝單位的的銜接、圖紙紙及技術(shù)交底底后期施工安裝、成成品保護(hù)、驗(yàn)驗(yàn)收整改甲委甲供組成成部分甲供材料涂料開關(guān)插座龍頭、花灑浴房或浴缸五金掛件水槽廚房電器潔具瓷磚燈具浴霸涼衣架地漏甲委工程櫥柜地板戶門淋浴屏成品柜甲委甲供管理理要點(diǎn)甲委甲供管理理要點(diǎn)責(zé)任到崗（崗位固定））專人對接（高層固定））舍身處地（實(shí)現(xiàn)雙贏））幫助成長（幫助供應(yīng)商商做好內(nèi)部管理））操作關(guān)鍵階段段——竣工交交付交付樓號最終終確認(rèn)接待能力了解解綜合考慮樓號號分布與標(biāo)段段因素應(yīng)急維修地點(diǎn)點(diǎn)設(shè)置交待時(shí)間安排排技巧1、交付策劃劃（交付準(zhǔn)備期期）操作關(guān)鍵階段段——竣工交交付（續(xù)）2、裝修房交交付的準(zhǔn)備集中交付準(zhǔn)備召開交付準(zhǔn)備備會(huì)編訂風(fēng)險(xiǎn)問題題統(tǒng)一說辭組織物業(yè)驗(yàn)房房工程師培訓(xùn)訓(xùn)編制施工單位位信息一覽表表召開集中交付付協(xié)調(diào)會(huì)編制應(yīng)急維修修人員、備件件清單交付時(shí)間最終終確認(rèn)操作關(guān)鍵階段段——竣工交交付（續(xù)）項(xiàng)目部工程師師交付現(xiàn)場坐坐班總包管理人員員陪同驗(yàn)房周密組織現(xiàn)場場應(yīng)急維修重點(diǎn)客戶重點(diǎn)點(diǎn)跟蹤確保信息傳遞遞通暢3、裝修房的的集中交付每日總結(jié)前期準(zhǔn)備：材料部品技技術(shù)資料流程階段總結(jié)結(jié)2操作階段段批量施工：集中加工生產(chǎn)產(chǎn)甲委委甲供管理交交付準(zhǔn)準(zhǔn)備期管理后續(xù)工工作：：精細(xì)化化策劃劃、準(zhǔn)準(zhǔn)備、、集中中交付付操作階階段小小結(jié)全流程程總結(jié)結(jié)順利交交付項(xiàng)目/客服服產(chǎn)品品品質(zhì)項(xiàng)目通用性性設(shè)計(jì)/客服服市場接接受度度設(shè)計(jì)/項(xiàng)目目指導(dǎo)意意義