景德鎮(zhèn)項(xiàng)目匯報(bào)終調(diào)

景德鎮(zhèn)項(xiàng)目市場(chǎng)可行性研究及定位報(bào)告大公務(wù)實(shí)咨詢集團(tuán)2009年3月做活開門子廣場(chǎng)南路項(xiàng)目的六大方略立足全球，看景德鎮(zhèn)核心競(jìng)爭(zhēng)力——市場(chǎng)調(diào)研精要整合資源，找尋出路

——項(xiàng)目資源解析勝于易勝，構(gòu)建市場(chǎng)暢銷產(chǎn)品——產(chǎn)品價(jià)值梳理系統(tǒng)思考，算無(wú)遺策，制定計(jì)劃——運(yùn)作前提步驟廟算決勝，保障效益

——經(jīng)濟(jì)效益核算知險(xiǎn)方能破險(xiǎn)

——項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)前言本項(xiàng)目成功和獲得利益最大化的關(guān)鍵，在于其“商業(yè)”的成功。因此，在項(xiàng)目的調(diào)研與定位中，將重點(diǎn)圍繞商業(yè)部分展開!第一章、市場(chǎng)調(diào)研精要立足全球，關(guān)注城市核心競(jìng)爭(zhēng)力1、城市印象2、居民消費(fèi)水平3、房地產(chǎn)投資與住宅市場(chǎng)4、商業(yè)現(xiàn)狀解析我們的商業(yè)要想成功，首先要了解我們所面臨的市場(chǎng)環(huán)境？1.1城市印象（1.a）享譽(yù)世界的陶瓷之都世界瓷都，世界陶瓷產(chǎn)業(yè)集散地之一；人文氣息的藝術(shù)殿堂

歷史悠久的文化價(jià)值與藝術(shù)風(fēng)采；宜人宜居的綠色家園

旅游城市、國(guó)家園林城市“中國(guó)最值得外國(guó)人去的50個(gè)地方”之一開放創(chuàng)新的活力之城

投資創(chuàng)業(yè)熱土中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“戰(zhàn)略要地”；Keywords:陶瓷研發(fā)、生產(chǎn)、銷售、進(jìn)出口文化資源、美學(xué)、藝術(shù)展示交流生態(tài)旅游、境內(nèi)外旅游、專業(yè)考察現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)、商業(yè)交易1.1城市印象（1.b）1.2城市印象（2.a）景德鎮(zhèn)08年前三季度GDP：237.1億元，同比增長(zhǎng)15%；其中第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)勢(shì)頭尤為強(qiáng)勁；旅游發(fā)展不斷向好，前9個(gè)月景德鎮(zhèn)市共接待游客746萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)18.2%，其中，境外游客達(dá)8.43萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)50.7%，旅游收入達(dá)31.1億元，同比增長(zhǎng)25.9%，其中，旅游創(chuàng)匯達(dá)2821.6萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng)67.4%。Keywords:國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛；旅游產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展與出口創(chuàng)匯主要增長(zhǎng)要素；全世界、全國(guó)范圍的瓷器交易中心之一全世界、全國(guó)范圍的瓷器藝術(shù)、文化交流平臺(tái)小結(jié)前9個(gè)月，全市居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)為106.9%，比前8個(gè)月降低了0.3個(gè)百分點(diǎn)，漲幅也低于全省平均水平；其中，1—9月份，景德鎮(zhèn)全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到70.6億元，同比增長(zhǎng)23.5%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)12441.39元；2.居民消費(fèi)水平Keywords:居民消費(fèi)力力仍保持良良好穩(wěn)定；；消費(fèi)結(jié)構(gòu)升升級(jí)，恩格格爾系數(shù)下下行明顯；；城市第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)模迅迅速擴(kuò)大帶帶動(dòng)非消費(fèi)費(fèi)性支出放放大；非消費(fèi)性支支出和文化化休閑性消消費(fèi)需求上上升；小結(jié)3.1房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)投投資景德鎮(zhèn)08年房房地產(chǎn)投投資總額額23.08億億元，施施工面積積278萬(wàn)㎡,新開工工面積53萬(wàn)㎡㎡，其中中住宅49萬(wàn)㎡㎡，商業(yè)業(yè)4萬(wàn)㎡㎡。2008年全年年銷售56萬(wàn)㎡㎡，住宅宅48萬(wàn)萬(wàn)㎡，商商業(yè)8萬(wàn)萬(wàn)㎡。全全年銷售售總額13億，，住宅9.7億億，商業(yè)業(yè)3.3億。住宅成交交均價(jià)2708元/㎡㎡商業(yè)成交交均價(jià)4125元/㎡㎡？辦公物業(yè)業(yè)？Keywords:市場(chǎng)投資資環(huán)境良良好，房房地產(chǎn)開開發(fā)信心心較足；；房地產(chǎn)及及商業(yè)發(fā)發(fā)展速度度急遽提提升；商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)供應(yīng)量量增大，，去化率率較低，，去化價(jià)價(jià)格相對(duì)對(duì)較低；；商品住宅宅供求關(guān)關(guān)系基本本平衡<略供大大于求>。小結(jié)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)理性發(fā)展&合合理把控控商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防防3.2住住宅市市場(chǎng)現(xiàn)狀狀根據(jù)《景景德鎮(zhèn)市市城區(qū)住住房建設(shè)設(shè)規(guī)劃(2006-2010)》，，未來(lái)5年，預(yù)預(yù)計(jì)建設(shè)設(shè)普通商商品住房房459．20萬(wàn)平方方米(4．93萬(wàn)套)，其中中套型面面積在90平方方米以下下的約3．78萬(wàn)套，，90平平方米以以上的約約1．15萬(wàn)套套。建設(shè)設(shè)政策性性住房(含經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房、廉租租房等)114．80萬(wàn)平方方米，約約1．45萬(wàn)套套，其套套型建筑筑面積均均在90平方米米以下；；Keywords:暢銷住宅宅面積在在（90-110㎡））和（（60-80㎡㎡））之間；；銷售主力力價(jià)格區(qū)區(qū)間在2800~3000和和3800~4100元(精精裝修)/㎡㎡左右；；政策性住住房預(yù)計(jì)計(jì)上市體體量和速速度會(huì)對(duì)對(duì)商品住住宅市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)生一一定影響響；小結(jié)商品房住住宅投資資開發(fā)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避避VS政政府政策策性住房房保障沖沖突3.3住住宅消消費(fèi)者需需求價(jià)格需求求——以以總價(jià)20～30萬(wàn)元元面積需求求——集集中在110㎡㎡以下下戶型需求求——以以二房、、三房為為主，購(gòu)購(gòu)買一房房的，主主要集中中在單身身貴族和和中老年年人群價(jià)格需求求面積需求求戶型需求求Keywords:對(duì)居住品品質(zhì)的需需求逐步步提升；；舒適度較較高的住住宅成為為暢銷產(chǎn)產(chǎn)品；定制化產(chǎn)產(chǎn)品對(duì)特特定人群群仍保持持良好吸吸引力；；小結(jié)住宅“小小戶型””思想的的差異化化競(jìng)爭(zhēng)+舒適、緊緊湊、功功能附加加、景觀觀、品質(zhì)質(zhì)住宅產(chǎn)品品突出“理性舒舒適度””研發(fā)理念念4.1現(xiàn)現(xiàn)有商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)業(yè)態(tài)簡(jiǎn)介特點(diǎn)傳統(tǒng)型雜貨店大多為位于非主流商圈的大街小巷，數(shù)量較多，經(jīng)營(yíng)雜亂。無(wú)裝修或簡(jiǎn)單裝修，貨物擺放凌亂，商品檔次低。百貨大樓數(shù)量較少，前計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的產(chǎn)物，設(shè)施陳舊，現(xiàn)正在改制或者淘汰中布局不合理，缺乏管理小商品批發(fā)市場(chǎng)以城鄉(xiāng)村結(jié)合部為主要集散地。商品價(jià)格低廉，以量取勝。專業(yè)市場(chǎng)主要以陶瓷商品為代表：陶瓷大世界、中國(guó)陶瓷城等，錦繡昌南、國(guó)貿(mào)等品種比較齊全，遴選范圍較大，配套較好超市珠江東路、中路，新村東、西路等都有分布，數(shù)量增長(zhǎng)較快，規(guī)模大小不一，鋪貨比較現(xiàn)代購(gòu)物中心以開門子購(gòu)物廣場(chǎng)、華達(dá)購(gòu)物中心、景客隆等為代表，講究人性化與休閑化的購(gòu)物體環(huán)境，講究科學(xué)管理和鋪貨。營(yíng)造精品意識(shí)品牌專賣店人民廣場(chǎng)周邊與珠江中路大量分布，如約翰·卡丹、黎人坊等，地段優(yōu)勢(shì)明顯，具有品牌個(gè)性，注重對(duì)店鋪的包裝等Keywords:現(xiàn)代商業(yè)業(yè)發(fā)展呈呈剛起步步階段，，未來(lái)發(fā)發(fā)展空間間巨大；；商業(yè)形態(tài)態(tài)混亂，，同質(zhì)化化競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)現(xiàn)象嚴(yán)重重；處于傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)向向現(xiàn)代商商業(yè)升級(jí)級(jí)過(guò)程中中；小結(jié)商業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)態(tài)的的整合&建筑業(yè)業(yè)態(tài)的先先鋒引導(dǎo)導(dǎo)4.2市民消費(fèi)費(fèi)行為心心理剖析析喜好名牌牌產(chǎn)品，，尤其偏偏好中檔檔次的國(guó)國(guó)內(nèi)名牌牌；但消費(fèi)能能力有限限，對(duì)高高端名牌牌的消費(fèi)費(fèi)能力較較弱品牌消費(fèi)費(fèi)心理休閑式消消費(fèi)心理理從眾消費(fèi)費(fèi)心理非消費(fèi)性性支出、、消費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)提升升，休閑閑、娛樂樂業(yè)逐步步進(jìn)入普普通居民民消費(fèi)視視野普遍存在在從眾心心理，習(xí)習(xí)慣性聚聚眾消費(fèi)費(fèi)行為較較重；Keywords:消費(fèi)呈年年輕化，，易于接接受新鮮鮮事物；；消費(fèi)行為不成成熟，易于被被市場(chǎng)所引導(dǎo)導(dǎo)；消費(fèi)能力兩級(jí)級(jí)分化嚴(yán)重，，高端市場(chǎng)機(jī)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并并存；小結(jié)消費(fèi)行為的引引導(dǎo)和領(lǐng)導(dǎo)消消費(fèi)成為可能能4.3景德德鎮(zhèn)的中心商商圈景德鎮(zhèn)中心商商圈以人民廣廣場(chǎng)為中心節(jié)點(diǎn)，，周邊連接蓮蓮社北路、新村西路、新新村東路、廣廣場(chǎng)北路、廣場(chǎng)南路、珠珠山東路、蓮蓮社南路、馬鞍山路以及及黃金街區(qū)珠珠山中路，完成了別別具特色的商商業(yè)網(wǎng)絡(luò)布局，該區(qū)域域中的景德鎮(zhèn)鎮(zhèn)80%以上的商業(yè)人流流、物流、以以及商品信息流。該區(qū)區(qū)域代表著景景德鎮(zhèn)最高的地段租租金價(jià)值和投投資潛力。Keywords:現(xiàn)有商圈容量量已然有限，，中心商圈擴(kuò)擴(kuò)張或新商圈圈崛起將成為為可能；現(xiàn)有業(yè)態(tài)復(fù)雜雜，競(jìng)爭(zhēng)激烈烈，新商業(yè)發(fā)發(fā)展必須有新新的模式或主主題；人民廣場(chǎng)商圈Keywords:現(xiàn)有商圈容量量已然飽和，，商圈擴(kuò)容或或附屬商圈崛崛起成為必然然；商業(yè)建筑業(yè)態(tài)態(tài)趨同，大型型商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)態(tài)趨同；領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)性、特色色性、主題性商業(yè)綜綜合體發(fā)展階階段較低；商業(yè)業(yè)態(tài)雜亂亂、與多樣性性并存；競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈，新商商業(yè)發(fā)展必須須學(xué)會(huì)直接嫁接與研研創(chuàng)；小結(jié)4.4景德德鎮(zhèn)商業(yè)現(xiàn)狀狀（1）1．現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)態(tài)成為主導(dǎo)景德鎮(zhèn)的商業(yè)業(yè)正處于傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)形態(tài)向向現(xiàn)代商業(yè)形形態(tài)過(guò)渡的階階段；2．中低端產(chǎn)品競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈小商品市場(chǎng)已已略呈現(xiàn)出飽飽和態(tài)勢(shì)，整整個(gè)市場(chǎng)的空空置率約為30%；3．專賣店與大型型商場(chǎng)超市成成為主流品牌專賣店與與大型商場(chǎng)超超市發(fā)展態(tài)勢(shì)勢(shì)尤為迅猛；；4．商業(yè)運(yùn)營(yíng)仍處處于初級(jí)階段段現(xiàn)代營(yíng)銷意識(shí)識(shí)薄弱，缺乏乏系統(tǒng)性與專專業(yè)性運(yùn)作是是景德鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)發(fā)展的主要要弊端5．中高端產(chǎn)品缺缺乏景德鎮(zhèn)中高檔檔的商品仍然然較少，贗品品名牌較多；；6.供求關(guān)系失衡衡一方面大量商商業(yè)物業(yè)閑置置，一方面大大量商家無(wú)法法找到適合開開店的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)場(chǎng)所，二者之之間的矛盾非非常尖銳4.5商業(yè)業(yè)問題分析（（1）開發(fā)商缺乏長(zhǎng)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)意識(shí)識(shí)重銷售輕運(yùn)營(yíng)營(yíng)輕招商只顧顧眼前利益，，缺乏長(zhǎng)線投投資眼光；開發(fā)商缺乏專專業(yè)、系統(tǒng)性性思考商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)發(fā)要有系統(tǒng)性性思考，不能能先改好房子子在想招商。。而要從一開開始就先做好好商業(yè)規(guī)劃，，然后在做建建筑設(shè)計(jì)。根根據(jù)不同的業(yè)業(yè)態(tài)組合對(duì)建建筑結(jié)構(gòu)的要要求，來(lái)做建建筑設(shè)計(jì)，才才能保障未來(lái)來(lái)商的順利；；過(guò)度透支商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值值高售價(jià)使得業(yè)業(yè)主追求高租租金，高租金金嚇跑了商家家。這時(shí)市場(chǎng)場(chǎng)就會(huì)用物業(yè)業(yè)的閑置來(lái)報(bào)報(bào)復(fù)不合理的的租金要求；；未能充分了解解商業(yè)地產(chǎn)的的復(fù)雜性商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)復(fù)雜性在于，，必須長(zhǎng)期持持有、而且需需要大規(guī)模持持有，逐步發(fā)發(fā)展，從而降降低商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，它是和地地價(jià)聯(lián)系在一一期，是和客客戶的消費(fèi)習(xí)習(xí)慣聯(lián)系在一一起的;缺乏專業(yè)人才才調(diào)控商業(yè)運(yùn)營(yíng)是個(gè)個(gè)長(zhǎng)時(shí)間的過(guò)過(guò)程，需要有有統(tǒng)一的招商商管理、統(tǒng)一一的業(yè)態(tài)規(guī)劃劃、統(tǒng)一的服服務(wù)，沒有專專業(yè)人員的把把控，就容易易造成經(jīng)營(yíng)混混亂、檔次偏偏失、品牌沖沖突等局面.4.5商業(yè)業(yè)問題分析（（2）本章小結(jié)結(jié)景德鎮(zhèn)的開發(fā)發(fā)幅度越來(lái)越越大，商業(yè)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈烈，競(jìng)爭(zhēng)的表表象下是經(jīng)營(yíng)營(yíng)文化、營(yíng)銷銷理念、規(guī)模模、鋪貨方式式、價(jià)格、位位置等的綜合合競(jìng)爭(zhēng)，也是是傳統(tǒng)商業(yè)與與現(xiàn)代商業(yè)的的競(jìng)爭(zhēng)；我們的項(xiàng)目若若參與到現(xiàn)在在的競(jìng)爭(zhēng)中是是具有一定風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的，現(xiàn)在在項(xiàng)目進(jìn)入市市場(chǎng)，就將處處在“紅海競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)”的惡劣劣市場(chǎng)環(huán)境中中。如果想獲獲得成功，就就必須走差異異化、特色化化的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)道路；若要避免游歷歷于這種“紅紅海競(jìng)爭(zhēng)”的的局勢(shì)中，我我們就必須要要借勢(shì)發(fā)展、、必須要站的的更高，從更更遠(yuǎn)的角度去去思考和挖掘掘這個(gè)產(chǎn)業(yè)及及商圈的空白白與升級(jí)；第二章、項(xiàng)目目資源解析整合資源，找找尋出路1、項(xiàng)目概況況2、商業(yè)環(huán)境境3、地塊解析析4、SWOT分析5、項(xiàng)目運(yùn)作作思路“旅游產(chǎn)業(yè)、、陶瓷”是景景德鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)發(fā)展的不變核核心。我們項(xiàng)項(xiàng)目要想成功功就只有兩條條路選擇：1、“廝殺殺紅?！?、“突圍圍藍(lán)?！薄皬P殺紅?！薄保浩浜诵木途褪恰罢腺Y資源、借勢(shì)發(fā)發(fā)展”即整合所在商商圈內(nèi)所有可可以整合的資資源、借助與與周邊商業(yè)、、環(huán)境、交通通等進(jìn)行最優(yōu)優(yōu)化組合和聯(lián)聯(lián)通，通過(guò)主主題化、專業(yè)業(yè)化的升級(jí)，，提高項(xiàng)目的的核心競(jìng)爭(zhēng)力力，從而成為為商圈內(nèi)的成成功者，領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者，稱霸紅紅海；“突圍藍(lán)?！薄保浩浜诵木途褪恰坝掠趧?chuàng)創(chuàng)新、奇兵出出擊”即從商業(yè)模式式與城市支柱柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展等等為出發(fā)點(diǎn)，，尋找其中的的空白點(diǎn)、差差異化，在通通過(guò)與現(xiàn)有資資源進(jìn)行創(chuàng)新新性組合，適適當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)探探索和培育，，開拓全新的的市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)營(yíng)模式，從而而成為新型商商業(yè)模式的開開拓者、尋寶寶者中的第一一人，獲得高高額回報(bào)；1.項(xiàng)目基本本概況本項(xiàng)目為開門門子購(gòu)物廣場(chǎng)場(chǎng)二期，2#地塊，西側(cè)側(cè)靠廣場(chǎng)南路路，北側(cè)為戴戴家弄路（未未建成）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地面積7993平方米總建筑面積31401平方米地下建筑面積5105平方米地上建筑面積26296平方米商業(yè)建筑面積8044平方米住宅建筑面積18252平方米容積率4.2戶型比總戶數(shù)320戶90M2以下260戶，61.4%90M2以上60戶，38.6%2.周邊主主要商業(yè)設(shè)施性質(zhì)設(shè)施名稱功能描述簡(jiǎn)述商業(yè)開門子購(gòu)物廣場(chǎng)傳統(tǒng)SHOPMALL模式大型超市沃爾瑪+百貨國(guó)貿(mào)步行街陶瓷大市場(chǎng)以中低檔產(chǎn)品為主浙江路商業(yè)街娛樂休閑一條街浙江人投資，檔次不一古玩市場(chǎng)傳統(tǒng)大市場(chǎng)市面較為冷清3.1項(xiàng)目目所在地塊及及商業(yè)分析商業(yè)功能區(qū)域域定位景德鎮(zhèn)位于中中心商業(yè)區(qū)圈圈，東南角；；商業(yè)性質(zhì)特征征目前周邊是大大型陶瓷批發(fā)發(fā)賣場(chǎng)及市級(jí)級(jí)購(gòu)物中心；；商業(yè)布局形態(tài)態(tài)原有商業(yè)中心心主要集中在在“從人民廣廣場(chǎng)起，往珠珠山中路方向向”；地塊沿街商業(yè)業(yè)價(jià)值挖掘：：地塊北側(cè)地下下與開門子購(gòu)購(gòu)物廣場(chǎng)聯(lián)通通，保障人流流；地塊東側(cè)50米，連接古古玩街出口；；地塊西側(cè)對(duì)面面的國(guó)貿(mào)陶瓷瓷城可與我們們起到互補(bǔ)的的作用；地塊南側(cè)，與與浙江路相接接，距火車站站僅500米米；Keywords:豐富的周邊資資源，為項(xiàng)目目打造、升級(jí)級(jí)商圈提供了了有力支撐；；小結(jié)勢(shì)勢(shì)能優(yōu)勢(shì)4.項(xiàng)目SWOT分析析劣勢(shì)（W）距離傳統(tǒng)認(rèn)知知的商業(yè)中心心，仍有一定定距離；項(xiàng)目市場(chǎng)培育育成本較大；；商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)較少；項(xiàng)目商業(yè)體量量??；優(yōu)勢(shì)（S）品牌優(yōu)勢(shì)，借借勢(shì)開門子品品牌與口碑，，地段優(yōu)勢(shì),核核心商業(yè)區(qū)區(qū)邊緣，發(fā)展展空間較強(qiáng)；；空間優(yōu)勢(shì),城城市中心商圈圈之中，城市市繁華之中；；配套優(yōu)勢(shì)，開開門子、國(guó)貿(mào)貿(mào)等，良好商商業(yè)氛圍；交通優(yōu)勢(shì),便便利的交通通利于人氣聚聚集；古玩軸線；承接中心商圈圈；機(jī)會(huì)（O）陶瓷產(chǎn)業(yè)化的的發(fā)展帶來(lái)的的機(jī)遇；原有城市商圈圈升級(jí)與擴(kuò)張張帶來(lái)的契機(jī)機(jī)；外來(lái)投資者和和創(chuàng)業(yè)行為提提供的優(yōu)質(zhì)客客群；城市規(guī)劃與房房地產(chǎn)發(fā)展構(gòu)構(gòu)建的良好前前景；居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)升級(jí)，三產(chǎn)產(chǎn)釋放；威脅（T）市場(chǎng)供應(yīng)量增增大，市場(chǎng)份份額受到?jīng)_擊擊；同質(zhì)化嚴(yán)重，，同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目隨時(shí)浮出出水面；市場(chǎng)消費(fèi)能力力不均衡，兩兩級(jí)分化大；；價(jià)格敏感度較較高，高端市市場(chǎng)購(gòu)買力不不穩(wěn)定；新性商業(yè)模式式的市場(chǎng)認(rèn)可可度不確定；；政策性房源的的預(yù)期上市；；5.1我們們的運(yùn)作思路路1就是，一定要要做市場(chǎng)的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)者；如果做不到市市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者，，也要做細(xì)分分產(chǎn)品的領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者；如果做不到細(xì)細(xì)分市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者，也要做做商圈內(nèi)區(qū)域域的領(lǐng)導(dǎo)者廝殺紅?！I(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)者路線5.2運(yùn)作作目標(biāo)從挑戰(zhàn)者向領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)者進(jìn)軍的的后起之秀把有限的區(qū)域域商業(yè)通過(guò)運(yùn)運(yùn)作，尤其是是借助開門子子，運(yùn)作成商商業(yè)中心的挑挑戰(zhàn)者、有力力競(jìng)爭(zhēng)者；陶瓷市場(chǎng)軸線線效應(yīng)的整合合；使人民廣場(chǎng)效效應(yīng)延伸到廣廣場(chǎng)南路，成成為人民廣場(chǎng)場(chǎng)商業(yè)中心的的有效組成部部分之一，成成為景德鎮(zhèn)商商業(yè)中心東南南大門的重要要組成部分；；讓東南大門在在商業(yè)中心的的比重逐步加加大，以至于于成為景德鎮(zhèn)鎮(zhèn)現(xiàn)代商業(yè)的的領(lǐng)導(dǎo)者;我們要通過(guò)這這樣的運(yùn)作，，使我們未來(lái)來(lái)價(jià)值，成倍倍翻番最終成成為領(lǐng)導(dǎo)者中中間最成功的的后起之秀5.3我們們的運(yùn)作思路路2就是，走差異異化競(jìng)爭(zhēng)，尋尋找市場(chǎng)空白白點(diǎn)；從產(chǎn)業(yè)發(fā)展中中找市場(chǎng)；從從商業(yè)模式中中找出路；突圍藍(lán)?！_開拓者路線5.2運(yùn)作作目標(biāo)從產(chǎn)業(yè)與文化化中崛起財(cái)富富新貴從產(chǎn)業(yè)發(fā)展中中找尋市場(chǎng)，，被金融危機(jī)機(jī)所籠罩的全全球經(jīng)濟(jì)，文文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)被作為新的的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)點(diǎn)；陶瓷產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)創(chuàng)新，已被視視為景德鎮(zhèn)““提升城市競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力，打造造世界瓷都，，振興瓷都””的重要措施施；以“由景德鎮(zhèn)鎮(zhèn)為現(xiàn)代陶瓷瓷產(chǎn)業(yè)基點(diǎn)，，打造中國(guó)藝藝術(shù)陶瓷全球球化效應(yīng)”的的城市發(fā)展方方向，為我們們的項(xiàng)目提供供了難得機(jī)遇遇；我們要通過(guò)““陶瓷藝術(shù)+文化創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)+商業(yè)地地產(chǎn)”的全新新融合，構(gòu)建建出全新的商商業(yè)模式，最最終獲得巨大大的收益；Brain小結(jié)項(xiàng)目區(qū)域位置置的特殊性，，決定了我們們項(xiàng)目的運(yùn)作作是一個(gè)機(jī)遇遇與挑戰(zhàn)并存存的過(guò)程;無(wú)論是“紅海海”還是“藍(lán)藍(lán)?！辈呗远级疾皇且痪淇湛赵?，首先必必須要了解現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)的特特性，需要了了解城市產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)等，并并通過(guò)系統(tǒng)化化的思考，尋尋找到有利支支撐才能成功功;第三章、項(xiàng)目目產(chǎn)品定位謀定而動(dòng)，勝勝于易勝，構(gòu)構(gòu)建商業(yè)最優(yōu)優(yōu)化組合1、現(xiàn)代商業(yè)業(yè)認(rèn)知2、商業(yè)定位位前提3、商業(yè)定位位一4、商業(yè)定位位二5、構(gòu)建暢銷銷品建議6、住宅戶型型配比建議景德鎮(zhèn)豐富的的人文與旅游游資源，在城城市發(fā)展“傳傳統(tǒng)陶瓷業(yè)與與新型工業(yè)化化”的背景下下，需要有一一個(gè)滿足休閑閑及精品購(gòu)物物要求的場(chǎng)所所;需要一個(gè)個(gè)能夠符合城城市產(chǎn)業(yè)個(gè)性性的商業(yè)模式式；那么怎樣的商商業(yè)才是景德德鎮(zhèn)現(xiàn)代商業(yè)業(yè)所需要的？？1.對(duì)現(xiàn)代代商業(yè)的認(rèn)知知1、要有多元元化構(gòu)建現(xiàn)代商業(yè)，商商場(chǎng)人流量下下降！造成這這些局面的主主要原因是由由于商業(yè)面積積不斷增加，，單一形式的的商業(yè)已經(jīng)僧僧多粥少；必必須要進(jìn)行通通過(guò)多元化的的構(gòu)建，如把把飲食、休閑閑、觀景、娛娛樂、逛景等等都納入商業(yè)業(yè)的業(yè)態(tài)業(yè)種種；2、要捕捉消消費(fèi)者購(gòu)物上上變化當(dāng)前商場(chǎng)已不不僅僅是時(shí)尚尚人群去購(gòu)物物，時(shí)間性消消費(fèi)成為未來(lái)來(lái)商業(yè)的核心心，一個(gè)人到到商場(chǎng)可以消消費(fèi)一天；3、要注重商商業(yè)主體發(fā)展展變化必須要尋找自自來(lái)水商業(yè)和和省錢的商業(yè)業(yè)，要用商業(yè)業(yè)自來(lái)水帶動(dòng)動(dòng)非商業(yè)自來(lái)來(lái)水；才能保保障商業(yè)旺盛盛的活力;2.我們的的商業(yè)定位前前提商業(yè)定位的前前提它不僅要能符符合現(xiàn)代人消消費(fèi)習(xí)慣，還還要能符合現(xiàn)現(xiàn)代人消費(fèi)的的身份和時(shí)間間；它要能符合所所在城市的發(fā)發(fā)展規(guī)劃和經(jīng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，體體現(xiàn)城市的核核心競(jìng)爭(zhēng)力；；它要能充分考考慮解決“大大眾消費(fèi)與高高端商業(yè)的融融合、縱向各各層之間的均均好，超前性性與現(xiàn)實(shí)的購(gòu)購(gòu)買力之間””的矛盾；它要兼顧各種種業(yè)態(tài)的營(yíng)業(yè)業(yè)時(shí)間差異，，利用業(yè)態(tài)間間的相互促進(jìn)進(jìn)，營(yíng)造良好好的商業(yè)氛圍圍；3.1商業(yè)業(yè)定位方案（（一）現(xiàn)代主題商業(yè)業(yè)公園紅海策略定定位方向以瓷器為主題題，以現(xiàn)代商商業(yè)為核心，，緊抓服務(wù)性性商業(yè)帶動(dòng)的的人流契機(jī)：：3.2方案案（一）市場(chǎng)場(chǎng)依托靠山吃山，與與開門子購(gòu)物物廣場(chǎng)聯(lián)通，，以人流帶動(dòng)動(dòng)人氣借勢(shì)西門子購(gòu)購(gòu)物廣場(chǎng)，通通過(guò)業(yè)態(tài)吸引引人流開門子購(gòu)物廣廣場(chǎng)，不需要要利用地段就就能成市借勢(shì)發(fā)展，攜攜手二大市場(chǎng)場(chǎng)，吸引優(yōu)質(zhì)質(zhì)客戶攜手“國(guó)貿(mào)””“古玩市場(chǎng)場(chǎng)”，利用國(guó)國(guó)貿(mào)影響力，，站在2個(gè)市市場(chǎng)的基礎(chǔ)上上，在巨人的的肩膀上發(fā)展展；3.3方案（（一）客群定定位目標(biāo)客戶群體體本地商家來(lái)自江浙、福福建等發(fā)達(dá)地地區(qū)的商家、、投資客附近區(qū)域如南南昌、九江、、鷹潭、上饒饒等地的商人人樂平、浮梁一一帶的中小業(yè)業(yè)主商業(yè)招商對(duì)象象國(guó)內(nèi)外知名龍龍頭性百貨連連鎖企業(yè)、有有品牌知名度度與美譽(yù)度、、獨(dú)特的企業(yè)業(yè)文化與運(yùn)作作模式，看好好景德鎮(zhèn)這個(gè)個(gè)大市場(chǎng)。多年從商，完完成原始資本本積累，欲提提升經(jīng)營(yíng)檔次次的商人，從從事陶瓷業(yè)銷銷售的私營(yíng)業(yè)業(yè)主，欲轉(zhuǎn)行行或利用剩余余資金追求投投資回報(bào)的本本地有閑散資資金的投資客客五大大步步驟驟3.4方方案案（（一一））現(xiàn)現(xiàn)代代主主題題商商業(yè)業(yè)公公園園找到到主主題題做好好景景觀觀優(yōu)化化商商業(yè)業(yè)組組合合規(guī)劃劃好好發(fā)發(fā)展展階階段段走持持續(xù)續(xù)化化發(fā)發(fā)展展現(xiàn)代主題商業(yè)公園3.5方方案案（（一一））商商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組組合合建建議議負(fù)一一樓樓：：混混合合業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，，目目的的性性消消費(fèi)費(fèi)混合合型型商商業(yè)業(yè)（（餐餐飲飲、、零零售售））+停停車車場(chǎng)場(chǎng)一樓樓、、二二樓樓：：精精品品賣賣場(chǎng)場(chǎng)外鋪鋪+內(nèi)內(nèi)鋪鋪，，鋪鋪位位面面積積建建議議在在為為30M2~40M2，，開開間間4M~5M，，進(jìn)進(jìn)深深不不大大于于8M，，以五五星星級(jí)級(jí)包包裝裝，，塑塑造造超超高高的的價(jià)價(jià)值值感感，，主主流流價(jià)價(jià)格格，，尤尤其其是是投投資資品品價(jià)價(jià)格格，，要要成成為為主主流流價(jià)價(jià)格格三樓樓、、四四樓樓：：休休閑閑、、娛娛樂樂（（體體驗(yàn)驗(yàn)式式商商務(wù)務(wù)休休閑閑））三樓樓為為休休閑閑茶茶社社+工工作作室室四樓樓大大型型餐餐飲飲及及娛娛樂樂Keywords:業(yè)態(tài)態(tài)業(yè)業(yè)種種的的最最優(yōu)優(yōu)化化組組合合需需要要一一個(gè)個(gè)由由低低級(jí)級(jí)到到高高級(jí)級(jí)，，由由簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單到到復(fù)復(fù)雜雜的的發(fā)發(fā)展展過(guò)過(guò)程程;要采采用用放放水水養(yǎng)養(yǎng)魚魚方方法法，，先先創(chuàng)創(chuàng)人人流流、、再再創(chuàng)創(chuàng)消消費(fèi)費(fèi)流流、、招招募募優(yōu)優(yōu)秀秀商商業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)者者，，引引導(dǎo)導(dǎo)最最有有購(gòu)購(gòu)買買力力的的消消費(fèi)費(fèi)者者；；向著著一一站站式式方方向向升升級(jí)級(jí)，，讓讓““逛逛街街””成成為為現(xiàn)現(xiàn)代代人人生生活活行行為為的的主主旋旋律律，，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)是是消消費(fèi)費(fèi)的的便便捷捷、、舒舒適適、、多多選選；；豐富富的的周周邊邊資資源源，，為為項(xiàng)項(xiàng)目目打打造造、、升升級(jí)級(jí)商商圈圈提提供供了了有有力力支支撐撐；；3.6方方案案（（一一））商商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組組合合補(bǔ)補(bǔ)充充三樓樓、、四四樓樓：：商務(wù)務(wù)快快捷捷型型連連鎖鎖酒酒店店方案案（（一一））小小結(jié)結(jié)現(xiàn)代代主主題題商商業(yè)業(yè)公公園園的的出出現(xiàn)現(xiàn)意意味味著著一一種種更更現(xiàn)現(xiàn)代代的的經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)體體與與模模式式的的出出現(xiàn)現(xiàn)。。它它將將使使得得廣廣場(chǎng)場(chǎng)商商圈圈、、珠珠山山中中路路整整體體商商業(yè)業(yè)格格局局重重新新整整合合，，導(dǎo)導(dǎo)致致消消費(fèi)費(fèi)人人流流與與消消費(fèi)費(fèi)中中心心的的偏偏轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，，成成為為游游樂樂休休閑閑購(gòu)購(gòu)物物中中心心與與商商業(yè)業(yè)信信息息的的晴晴雨雨表表；；與與周周邊邊物物業(yè)業(yè)存存在在著著合合作作式式競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的的關(guān)關(guān)系系，，共共同同提提升升地地段段人人氣氣與與地地段段價(jià)價(jià)值值！！4.1商商業(yè)業(yè)定定位位方方案案（（二二））藍(lán)海海戰(zhàn)戰(zhàn)略略定定位位方方向向以““瓷瓷器器產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)””為為主主題題，，以以““文文化化創(chuàng)創(chuàng)意意””為為核核心心，，緊緊抓抓產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)特特性性所所帶帶來(lái)來(lái)的的契契機(jī)機(jī)，，打打造造““創(chuàng)創(chuàng)、、產(chǎn)產(chǎn)、、展展、、銷銷””一一體體化化的的新新商商業(yè)業(yè)模模式式國(guó)際際瓷瓷器器文文化化創(chuàng)創(chuàng)意意中中心心城市市發(fā)發(fā)展展，，滿滿足足國(guó)國(guó)際際地地位位需需求求商圈圈發(fā)發(fā)展展，，滿滿足足新新興興業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)需需求求產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展，，滿滿足足經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)增增長(zhǎng)長(zhǎng)需需求求藝術(shù)術(shù)發(fā)發(fā)展展，，滿滿足足文文化化交交流流需需求求滿足足城城市市核核心心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力，，做做增增量量市市場(chǎng)場(chǎng)4.2方方案案（（二二））市市場(chǎng)場(chǎng)依依托托4.3方方案案（（二二））客客群群定定位位目標(biāo)標(biāo)客客戶戶群群體體本地地商商家家來(lái)自自江江浙浙、、福福建建等等發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)地地區(qū)區(qū)的的商商家家、、投投資資客客附近近區(qū)區(qū)域域如如南南昌昌、、九九江江、、鷹鷹潭潭、、上上饒饒等等地地的的商商人人樂平平、、浮浮梁梁一一帶帶的的中中小小業(yè)業(yè)主主商業(yè)業(yè)招招商商對(duì)對(duì)象象以陶陶瓷瓷為為核核心心的的研研發(fā)發(fā)、、創(chuàng)創(chuàng)意意、、銷銷售售等等運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)國(guó)外外創(chuàng)創(chuàng)意意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)、、文文化化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)相相關(guān)關(guān)企企業(yè)業(yè)景德德鎮(zhèn)鎮(zhèn)本本地地知知名名陶陶瓷瓷藝藝術(shù)術(shù)家家大、、中中型型陶陶瓷瓷生生產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)4.4商商業(yè)業(yè)空空間間組組合合建建議議以““畫畫廊廊、、藝藝術(shù)術(shù)中中心心、、藝藝術(shù)術(shù)家家工工作作室室、、設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)公公司司、、餐餐飲飲酒酒吧吧、、企企業(yè)業(yè)研研發(fā)發(fā)部部門門””等等各各種種空空間間的的聚聚合合，，形形成成了了具具有有國(guó)國(guó)際際化化色色彩彩的的““SOHO式式藝藝術(shù)術(shù)聚聚落落””和和““LOFT空空間間””業(yè)態(tài)業(yè)業(yè)種的的最優(yōu)優(yōu)化組組合需需要一一個(gè)由由低級(jí)級(jí)到高高級(jí)，，由簡(jiǎn)簡(jiǎn)單到到復(fù)雜雜的發(fā)發(fā)展過(guò)過(guò)程;要采用用放水水養(yǎng)魚魚方法法，先先創(chuàng)人人流、、再創(chuàng)創(chuàng)消費(fèi)費(fèi)流、、招募募優(yōu)秀秀商業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)者，，引導(dǎo)導(dǎo)最有有購(gòu)買買力的的消費(fèi)費(fèi)者；；向著一一站式式方向向升級(jí)級(jí)，讓讓“逛逛街””成為為現(xiàn)代代人生生活行行為的的主旋旋律，，標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)是消消費(fèi)的的便捷捷、舒舒適、、多選選；LOFT在在牛津詞詞典上的解解釋是是“在在屋頂頂之下下、存存放東東西的的閣樓樓”。。但現(xiàn)現(xiàn)在所所謂LOFT所所指稱稱的是是那些些“由由舊工工廠或或舊倉(cāng)倉(cāng)庫(kù)改改造而而成的的，少少有內(nèi)內(nèi)墻隔隔斷的的高挑挑開敞敞空間間”，，Loft的的定義義要素素主要要包括括：高高大而而開敞敞的空空間，，上下下雙層層的復(fù)復(fù)式結(jié)結(jié)構(gòu)，，類似似戲劇劇舞臺(tái)臺(tái)效果果的樓樓梯和和橫梁梁；流流動(dòng)性性，戶戶型內(nèi)內(nèi)無(wú)障障礙；；透明明性，，減少少私密密程度度；開開放性性，戶戶型間間全方方位組組合；；藝術(shù)術(shù)性，，通常常是業(yè)業(yè)主自自行決決定所所有風(fēng)風(fēng)格和和格局局。參考項(xiàng)項(xiàng)目：：“798藝術(shù)術(shù)區(qū)””北京“798藝藝術(shù)區(qū)區(qū)”，，國(guó)內(nèi)外外知名名的文文化創(chuàng)創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集集聚區(qū)區(qū)，匯匯集了了諸多多藝術(shù)術(shù)機(jī)構(gòu)構(gòu)，吸吸引了了許多多國(guó)內(nèi)內(nèi)外藝藝術(shù)家家的入入駐，，經(jīng)常常舉辦辦各種種藝術(shù)術(shù)活動(dòng)動(dòng)、時(shí)時(shí)尚活活動(dòng)和和國(guó)際際藝術(shù)術(shù)展。。如今今的““798””，不不僅成成為中中國(guó)文文化藝藝術(shù)的的展示示中心心，還還被北北京市市政府府列為為重點(diǎn)點(diǎn)旅游游景點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目目；2004年年以來(lái)來(lái)，瑞瑞典首首相、、瑞士士首相相、德德國(guó)總總理(施羅羅德)、奧奧地利利總理理、歐歐盟主主席(巴羅羅佐)、比比利時(shí)時(shí)王妃妃、安安南夫夫人、、法國(guó)國(guó)總統(tǒng)統(tǒng)希拉拉克夫夫人等等都先先后參參觀訪訪問過(guò)過(guò)798藝藝術(shù)區(qū)區(qū)；；2002年年，““798””的租租金是是6毛毛錢每每平方方米，，08年則則漲到到了6至9元每每平方方米不不等，，而個(gè)個(gè)別““黃金金地段段”還還更高高；辦辦普通通一場(chǎng)場(chǎng)畫展展，場(chǎng)場(chǎng)地租租金約約需花花上十十多萬(wàn)萬(wàn)；上海參參考項(xiàng)項(xiàng)目方案（（二））小結(jié)結(jié)2陶瓷是是使用用價(jià)值值與藝藝術(shù)價(jià)價(jià)值融融為一一體的的，陶陶瓷業(yè)業(yè)要取取得長(zhǎng)長(zhǎng)盛不不衰的的發(fā)展展，不不僅要要有好好的創(chuàng)創(chuàng)意，，更要要持續(xù)續(xù)不斷斷地創(chuàng)創(chuàng)新。。發(fā)展展陶瓷瓷文化化創(chuàng)意意產(chǎn)業(yè)業(yè)已是是景德德鎮(zhèn)發(fā)發(fā)展的的必經(jīng)經(jīng)之路路。如項(xiàng)項(xiàng)目目借借此此東東風(fēng)風(fēng)，，在在景景德德鎮(zhèn)鎮(zhèn)市市中中心心成成功功打打造造出出““國(guó)國(guó)際際產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)創(chuàng)創(chuàng)意意中中心心””的的““創(chuàng)創(chuàng)、、產(chǎn)產(chǎn)、、展展、、銷銷””的的新新型型模模式式，，必必能能成成為為景景德德鎮(zhèn)鎮(zhèn)城城市市發(fā)發(fā)展展一一道道靚靚麗麗的的風(fēng)風(fēng)景景線線，，其其所所引引發(fā)發(fā)的的商商機(jī)機(jī)和和延延伸伸效效應(yīng)應(yīng)必必將將不不可可限限量量。。芯片片產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)現(xiàn)代代服服務(wù)務(wù)業(yè)業(yè)5.1建建筑筑設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)及及建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格要要點(diǎn)點(diǎn)序號(hào)風(fēng)格分類風(fēng)格表述代表樓盤1傳統(tǒng)風(fēng)格民族風(fēng)格最典型的特征是頂部的處理?；彝?、坡屋頂粘貼傳統(tǒng)的藝術(shù)符號(hào)，出現(xiàn)牌樓等傳統(tǒng)建筑語(yǔ)言色彩多以淡雅的色調(diào)為主，如灰蘭色碧云天陽(yáng)光荔景2歐陸風(fēng)格繼承古典三段式立面處理，上中下有明顯的色彩分段；較多地出現(xiàn)山花尖頂、飾花柱式、寶瓶或通花欄桿、石膏線腳飾窗粘貼古希臘古羅馬藝術(shù)符號(hào)，頂部處理有裝飾性手法；窗口與陽(yáng)臺(tái)有邊框，陽(yáng)臺(tái)的欄桿裝飾性較強(qiáng)，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)羅馬柱；至于色彩則以紅白兩色為主，紅底白窗白陽(yáng)臺(tái)。香榭里花園楓丹雅苑名仕閣3現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格，即“簡(jiǎn)約主義”、“極簡(jiǎn)主義”外立面絕無(wú)多余的雕飾，剩下來(lái)的只有凸窗、陽(yáng)臺(tái)、大面積玻璃（含少量幕墻）和橫平豎直的簡(jiǎn)潔線條。在頂部結(jié)合女兒墻加以挑板或曲板至于色彩，有兩種截然不同的趨向，一種是銀、白、灰之類的淺色系，另一種是紅、黃、藍(lán)之類的艷麗色系。而窗玻璃用藍(lán)、綠兩色也是現(xiàn)代風(fēng)格的慣常手法。萬(wàn)科金色家園黃埔雅苑中海華庭5.2建建筑筑立立面面造造型型建建議議藝術(shù)術(shù)與與建建筑筑組組合合，，將將傳傳統(tǒng)統(tǒng)藝藝術(shù)術(shù)元元素素與與現(xiàn)現(xiàn)代代建建筑筑相相結(jié)結(jié)合合，，讓讓建建筑筑自自成成風(fēng)風(fēng)景景強(qiáng)調(diào)調(diào)鋼鋼材材、、玻玻璃璃、、外外墻墻防防磁磁面面磚磚、、仿仿古古門門窗窗等等的的應(yīng)應(yīng)用用，，商商業(yè)業(yè)部部分分強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)立立面面整整體體風(fēng)風(fēng)格格營(yíng)營(yíng)造造與與通通透透感感；；融入入古古窯窯、、古古瓷瓷、、現(xiàn)現(xiàn)代代工工業(yè)業(yè)藝藝術(shù)術(shù)品品等等多多方方元元素素應(yīng)應(yīng)用用；；頂部部配配合合整整個(gè)個(gè)群群體體的的高高低低錯(cuò)錯(cuò)落落，，可可以以考考慮慮裝裝飾飾性性強(qiáng)強(qiáng)的的構(gòu)構(gòu)架架或或曲曲板板，，以以豐豐富富小小區(qū)區(qū)的的天天際際線線；；運(yùn)用用風(fēng)風(fēng)格格一一致致藝藝術(shù)術(shù)元元素素作作為為的的建建筑筑符符號(hào)號(hào)點(diǎn)點(diǎn)綴綴；；Keywords:從地地理理位位置置考考慮慮,由由于于景景德德鎮(zhèn)鎮(zhèn)地地處處我我國(guó)國(guó)的的中中南南部部，，氣氣溫溫較較高高，，日日照照多多，，空空氣氣透透明明度度大大。。在這這種種環(huán)環(huán)境境中中，，不不論論從從色色彩彩上上還還是是從從建建筑筑熱熱工工方方面面考考慮慮，，均均宜宜用用淺淺淡淡的的冷冷色色調(diào)調(diào)。。因因此此建議本項(xiàng)項(xiàng)目采用用大面積積淺冷色色及淺暖暖色調(diào)的的搭配，，重點(diǎn)處處采用小小面積的的深色處處理;5.3建建筑色色彩建議議序號(hào)色彩分類代表樓盤1淡雅淺暖色及冷色富怡雅居2古銅色深暖色廬峰翠苑3大面積暖色萬(wàn)科金色家園4大面積淺色局部重色裝飾5.4交交通組組織要點(diǎn)點(diǎn)建議機(jī)動(dòng)車流流組織戴家弄路路車庫(kù)出出口，為為地下車車庫(kù)主入入口；南面車庫(kù)庫(kù)入口，，采用L型設(shè)計(jì)計(jì)，連接接裙樓樓樓頂停車車場(chǎng)；人流組織織動(dòng)線地塊南北北，各設(shè)設(shè)一出入入口；地塊北側(cè)側(cè)廣場(chǎng)南南路，設(shè)設(shè)2處商商業(yè)出入入口；地塊北面面地下與與開門子子購(gòu)物中中心，設(shè)設(shè)立地下下連接通通道；地塊東側(cè)側(cè)，與古古玩市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)接，，將其出出入口納納入其中中5.4建建筑空空間建議議內(nèi)部要設(shè)設(shè)有一個(gè)個(gè)或多個(gè)個(gè)共享空空間———中庭將共享空空間延伸伸至負(fù)一一樓，提提供給消消費(fèi)者休休閑、娛娛樂，讓讓主題式式文化體體驗(yàn)成為為消費(fèi)的的一部分分外樓梯（（結(jié)合立立面）內(nèi)部動(dòng)線線劃分與與樓梯選選擇動(dòng)線寬敞敞，主次次動(dòng)線明明顯區(qū)分分，利用用地面磚磚做導(dǎo)視視引導(dǎo)6.住住宅戶型型配比建建議而就本項(xiàng)項(xiàng)目而言言，主要要為客群群為，向向往此地地段而““剛好””夠基本本支付能能力的年年輕一族族，以及及對(duì)地區(qū)區(qū)有足夠夠好感的的“一步步到位””的實(shí)力力一族。。面積戶型比例≥130㎡四房10%110~130㎡大三房10%90~110㎡小三房33%80~90㎡大二房16%50~80㎡小二房16%≤50㎡一房15%第四章、、項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)作前提提和步驟驟系統(tǒng)思考考，算無(wú)無(wú)遺策，，制定計(jì)計(jì)劃1、運(yùn)作作總策略略2、運(yùn)作作六大原原則3、商業(yè)業(yè)招商建建議4、工作作排期1.項(xiàng)目目運(yùn)作總總策略分階段多多年開發(fā)發(fā)集中精力力先做好好一塊穩(wěn)定獲得得收益Keywords:第一階段段：通過(guò)過(guò)品牌抄抄作———獲得土土地收益益第二階段段：通過(guò)過(guò)項(xiàng)目銷銷售———獲得銷銷售利潤(rùn)潤(rùn)第三階段段：通過(guò)過(guò)長(zhǎng)期運(yùn)運(yùn)營(yíng)———獲得升升值收益益2.1六六大大運(yùn)作原原則（一一）1、“差差異化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)”原原則差異化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)不是是絕對(duì)概概念，而而是相對(duì)對(duì)而言的的它首先是是產(chǎn)品細(xì)細(xì)分，其其次是在在在組合合、表現(xiàn)現(xiàn)形式上上的差異異競(jìng)爭(zhēng)2、“超超高性價(jià)價(jià)比定價(jià)價(jià)”原則則目前的房房地產(chǎn)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)就是是定價(jià)的的競(jìng)爭(zhēng)要多給予予客戶明明確的實(shí)實(shí)惠如果沒有有“傻干干”的精精神，就就沒有高高性價(jià)比比要把漂亮亮的衣服服穿在外外面，展展示項(xiàng)目目的整體體形象從而實(shí)現(xiàn)現(xiàn)“較高高的價(jià)值值感，主主流的價(jià)價(jià)格“可以說(shuō)只只有先把把產(chǎn)品做做好，創(chuàng)創(chuàng)造高性性價(jià)比，，才能獲獲得更多多利益，，否則一一定失敗敗2.2六六大大原則（（二）3、“震震撼性開開盤”原原則樓盤開盤盤就是好好比人成成年，開開盤活動(dòng)動(dòng)就像是是成年儀儀式；在“成年年期”，，我們們不能錯(cuò)錯(cuò)過(guò)任何何一個(gè)消消費(fèi)者，，不放過(guò)過(guò)每一個(gè)個(gè)機(jī)會(huì)，，要一炮炮而紅；；因此我們要利利用“名人、、好的事件、、新聞”等各各種形式，營(yíng)營(yíng)造轟動(dòng)的效效應(yīng)，在條件件必備時(shí)震撼撼開盤；4、“扮靚再再出街”原則則不能賣現(xiàn)房，，就要賣樣板板現(xiàn)房，打造造步步增值的的看房通道，，從消費(fèi)者第第一次接觸項(xiàng)項(xiàng)目信息開始始，到每個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)都要力爭(zhēng)爭(zhēng)獲得消費(fèi)者者的認(rèn)同，不不僅要影響消消費(fèi)者意識(shí)，，還要影響潛潛意識(shí)；因此我們要長(zhǎng)長(zhǎng)期蓄水，做做好現(xiàn)場(chǎng)、樣樣板等籌備，，一朝發(fā)布，，開盤即去化化50%以上上2.3六六大原則（三三）5、用現(xiàn)代語(yǔ)語(yǔ)言表達(dá)傳統(tǒng)統(tǒng)意境通過(guò)現(xiàn)代化的的形式手段，，提煉表達(dá)傳傳統(tǒng)美的精神神；在產(chǎn)品上，選選用現(xiàn)代化的的新材料、智智能化系統(tǒng)、、高科技新產(chǎn)產(chǎn)品，用現(xiàn)代代化的施工方方法塑造具有有傳統(tǒng)美學(xué)元元素的建筑；；在產(chǎn)品形式、、結(jié)構(gòu)上，尊尊重傳統(tǒng)，要要能表達(dá)對(duì)傳傳統(tǒng)美的傳承承和提升；6、以銷定產(chǎn)產(chǎn)，控制成本本就是通過(guò)蓄水水、價(jià)格測(cè)試試、認(rèn)購(gòu)等來(lái)來(lái)探測(cè)消費(fèi)者者的需求，以以防止出現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)品偏差、失失控等，不打打無(wú)把握之仗仗，也就是樣樣板先行，花花小成本測(cè)試試、鎖定消費(fèi)費(fèi)者，防止出出現(xiàn)供求錯(cuò)位位；商業(yè)調(diào)控是商管的主要手段3.商業(yè)招招商招商步驟第一階段超大型主力店店、名店、定定向消費(fèi)店、、測(cè)試經(jīng)營(yíng)者者對(duì)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)布局的響應(yīng)應(yīng)程度第二階段優(yōu)先經(jīng)營(yíng)的區(qū)區(qū)域相繼完善善、放水養(yǎng)魚魚第三階段有選擇的基礎(chǔ)礎(chǔ)上進(jìn)行淘汰汰落后、效益益差的商店，，確定店鋪對(duì)對(duì)消費(fèi)者的號(hào)號(hào)召力和股東東的收益4.09年年?duì)I銷工作排排期03月04月05月06月07月09月-12月08月籌備、調(diào)研期期蓄水期開盤強(qiáng)銷期甲方線銷售線傳播線工程動(dòng)工出正負(fù)零樣板完工蓄水啟動(dòng)9月開盤售樓處傳播啟動(dòng)開盤儀式產(chǎn)品解析認(rèn)購(gòu)市場(chǎng)調(diào)研公開招標(biāo)營(yíng)銷方案售樓處開工形象設(shè)計(jì)合同簽訂招商啟動(dòng)第五章、項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)效益核核算妙算決勝，保保障效益1、成本構(gòu)成成2、收入核算算3、利潤(rùn)核算算4、SWOT分析5、項(xiàng)目運(yùn)作作思路按總建筑面積積31401㎡，住宅建筑面面積18000㎡，商業(yè)建筑面面積19000㎡，進(jìn)行核算土地樓面地價(jià)估算約：1070元/㎡(按土地目前市值300萬(wàn)/畝，容積率4.2測(cè)試)每平方米綜合造價(jià)估算：N.A元/㎡不可預(yù)見及財(cái)務(wù)費(fèi)用為：N.A元/㎡（包括環(huán)藝、規(guī)費(fèi)、稅費(fèi)、資金成本、銷售成本、辦公等其他費(fèi)用）每平方米成本=2600元/平方米總成本=建筑總面積X每平方米成本31401㎡x2600元/㎡=8164.26萬(wàn)元1.成本構(gòu)成成與核算約3500萬(wàn)元產(chǎn)權(quán)式商鋪+住宅產(chǎn)權(quán)式商鋪：5000萬(wàn)元2500平方米（外鋪）X20000元/平方米住宅：5400萬(wàn)元18000平方米X3000元/平方米土地收入兌現(xiàn)2.收入構(gòu)成成與估算正常銷售收入物業(yè)升值收入項(xiàng)目總收入非產(chǎn)權(quán)式商鋪（經(jīng)營(yíng)權(quán)）首期十年1200萬(wàn)（第一年零租金計(jì)算）十年后2.3萬(wàn)物業(yè)整體價(jià)值4.6個(gè)億以上第一年項(xiàng)目總總收入：1.51億元,項(xiàng)目營(yíng)利：：6935.74萬(wàn)元第六章、項(xiàng)目目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估知險(xiǎn)方能破險(xiǎn)險(xiǎn)1、主要風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)2、防范策略略3、防范措施施1.項(xiàng)目八八大主要風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)資金風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)培訓(xùn)過(guò)程程風(fēng)險(xiǎn)試錯(cuò)風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)建筑風(fēng)險(xiǎn)住宅風(fēng)險(xiǎn)業(yè)態(tài)業(yè)種風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)50米街風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)2.防范風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)主要策略略◆“放水養(yǎng)魚魚”策略———先養(yǎng)后用◆“十年磨一一劍”策略———品牌經(jīng)營(yíng)營(yíng)◆“以錢生錢錢”策略———靠錢越近越越容易賺錢———項(xiàng)目銀行行3.防范風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)主要措施第一大措施加強(qiáng)計(jì)劃性、、策略性，防防止時(shí)間成本本加大、防止止硬成本加大大；第二大措施減少對(duì)外投資資，減少對(duì)其其他項(xiàng)目的關(guān)關(guān)注度，防止止資金鏈斷裂裂，防止精力力不夠第三大措施加大對(duì)商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)的學(xué)習(xí)速速度，加大規(guī)規(guī)范管理的力力度，加大商商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式式的調(diào)整創(chuàng)新新第四大措施用人要防范用用人風(fēng)險(xiǎn)，加加大引進(jìn)人才才、激勵(lì)人才才的步伐，一一定要設(shè)計(jì)同同舟共濟(jì)的激激勵(lì)模式，將將長(zhǎng)效激勵(lì)與與短效激勵(lì)結(jié)結(jié)合好總結(jié)總而言之，不不能簡(jiǎn)單的將將此項(xiàng)目的商商業(yè)當(dāng)做一個(gè)個(gè)簡(jiǎn)單的商業(yè)業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作，，應(yīng)當(dāng)將其看看成商品經(jīng)營(yíng)營(yíng)和資本運(yùn)營(yíng)營(yíng)完美結(jié)合的的項(xiàng)目來(lái)運(yùn)作作。其中，商商品經(jīng)營(yíng)搭臺(tái)臺(tái)，資本運(yùn)營(yíng)營(yíng)唱戲，利潤(rùn)潤(rùn)要壓在資本本上，品牌要要壓在商品上上。這是現(xiàn)代代商業(yè)成功運(yùn)運(yùn)營(yíng)的典范項(xiàng)項(xiàng)目。所以以，，提提高高項(xiàng)項(xiàng)目目戰(zhàn)戰(zhàn)略略認(rèn)認(rèn)知知水水平平，，加加強(qiáng)強(qiáng)管管理理，，加加強(qiáng)強(qiáng)策策劃劃，，加加強(qiáng)強(qiáng)計(jì)計(jì)劃劃尤尤為為重重要要。。謝謝謝觀觀賞賞2009年年3月月大公公務(wù)務(wù)實(shí)實(shí)咨咨詢?cè)兗瘓F(tuán)團(tuán)9、靜夜四四無(wú)鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Sunday,January1,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。13:29:0313:29:0313:291/1/20231:29:03PM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見見頻。。1月-2313