吉寶置業(yè)中國(guó)南翔項(xiàng)目入市策略核心

吉寶置業(yè)中國(guó)

南翔項(xiàng)目入市策略報(bào)告體系ProjectStructure>>Part1.現(xiàn)狀審視及核心問(wèn)題導(dǎo)出>>Part2.入市營(yíng)銷策略>>Part3.中原優(yōu)勢(shì)資源項(xiàng)目區(qū)域銷售均價(jià)總銷套數(shù)1華潤(rùn)中央公園嘉定238601622鵬欣·一品漫城三期

閔行24068623保利茉莉公館閔行24084504綠地新南路壹號(hào)

松江24908495萬(wàn)科·城花新園閔行26942446貝尚灣二期

松江23799417東方城市豪苑

浦東23772198平陽(yáng)苑

閔行25755199碧林灣三期閔行241981810中海御景熙岸南匯2301814現(xiàn)狀審視根據(jù)目前的政策態(tài)勢(shì)及對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的預(yù)判，我們選取2011年9－12月同類區(qū)域的市場(chǎng)數(shù)據(jù)作為參考。“價(jià)格”接近的項(xiàng)目中（15％浮動(dòng)范圍），成交最多的是與項(xiàng)目同版塊內(nèi)的華潤(rùn)中央公園，共162套?！疤讛?shù)”達(dá)到項(xiàng)目設(shè)定值的全部為低價(jià)樓盤，最高均價(jià)僅18000元／平米。

通過(guò)對(duì)數(shù)據(jù)的分析得出，本項(xiàng)目的目標(biāo)［價(jià)格］和［銷量］在全市同類區(qū)域中，兩者的函數(shù)關(guān)系是反曲線的，不存在交集。300套銷售量28000元／平米銷售價(jià)格9－12月銷售周期本項(xiàng)目的目標(biāo)是否無(wú)法實(shí)現(xiàn)？現(xiàn)狀審視

版塊標(biāo)桿項(xiàng)近2年的年度均價(jià)漲幅在5000元／平米左右。

目前版塊內(nèi)公寓物業(yè)最高成交均價(jià)為24000元／平米。

［金地格林世界］項(xiàng)目在2010年9月至12月期間，總計(jì)銷售公寓物業(yè)937套。格林世界華潤(rùn)中央公園南翔版塊標(biāo)桿項(xiàng)目歷史量?jī)r(jià)回顧根據(jù)版塊價(jià)格走勢(shì)及中原的項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)，完成項(xiàng)目的目標(biāo)是有可能的。現(xiàn)狀審視現(xiàn)狀審視全市成交情況

項(xiàng)目區(qū)域銷售均價(jià)總銷套數(shù)1華潤(rùn)中央公園

嘉定239844552張江湯臣豪園

浦東268554003城花新園

閔行258743164大華錦繡華城

浦東290403155三花現(xiàn)代城

寶山239402776濱河華城（中環(huán)一號(hào)）

寶山238532417逸翠公館浦東262992358象嶼酈庭

寶山245411979浦發(fā)御園

浦東2399917310圣驪河濱苑

楊浦292251652011年全年單價(jià)區(qū)間萬(wàn)樓盤前10名排名榜首的項(xiàng)目正是本項(xiàng)目所處版塊內(nèi)的標(biāo)桿項(xiàng)目；雖然該項(xiàng)目成交量已超過(guò)本項(xiàng)目的目標(biāo)值，但它的成交周期是一年，并且成交價(jià)格與本項(xiàng)目的目標(biāo)價(jià)格存在較大差值；“量、價(jià)”同時(shí)達(dá)到本項(xiàng)目目標(biāo)的僅有一位處中外環(huán)間的項(xiàng)目。本項(xiàng)目的目標(biāo)售價(jià)已達(dá)“中外環(huán)”項(xiàng)目的水平；本項(xiàng)目的目標(biāo)銷售套數(shù)在目前的市場(chǎng)下，它項(xiàng)目需用時(shí)一年完成；因此，建立項(xiàng)目的“絕對(duì)標(biāo)桿地位”，是完成營(yíng)銷目標(biāo)的關(guān)鍵所在。核心問(wèn)題本項(xiàng)目如何建立“絕對(duì)標(biāo)桿”？版塊內(nèi)標(biāo)桿項(xiàng)目的分析1,借力品牌金地為上市公司、華潤(rùn)為央企，兩者在國(guó)內(nèi)具有較高知名度。2,憑借環(huán)境格林世界——營(yíng)造的是低密度、高綠化覆蓋率的社區(qū)，及“別墅社區(qū)里的公寓”概念。中央公園——菁英湖版塊概念。3,地利人和總體向上的市場(chǎng)環(huán)境以及嘉定開發(fā)熱度的提升。菁英湖版塊發(fā)展前景日趨明顯。交通通達(dá)提升（11號(hào)線、17號(hào)線、嘉閔高架）4,依托產(chǎn)品格林世界——戶型附加值（贈(zèng)送8－15平米面積）；3000元／平米的精裝標(biāo)準(zhǔn)；部分石材立面；中央公園——私屬會(huì)所；戶型附加值（贈(zèng)送約10平米面積）；5000元／平米的精裝標(biāo)準(zhǔn)；石材＋仿石漆立面。分析版塊內(nèi)標(biāo)桿樓盤的價(jià)格提升，可以歸結(jié)為以4個(gè)主要方面，最終在客戶感受度方面營(yíng)造出“物有所值”甚至“物超所值”的效果。06年阿爾街區(qū)09年森林公館景觀：主題中軸立面：石材，Artdeco產(chǎn)品：贈(zèng)送面積裝修：3000元／平米；酒店式大堂景觀：菁英湖公園立面：石材，新古典主義產(chǎn)品：贈(zèng)送面積裝修：5000元／平米；酒店式大堂配套：湖畔商業(yè)圈景觀：高爾夫公園產(chǎn)品：剛需戶型裝修：1500元／平米景觀：百畝公園產(chǎn)品：法式風(fēng)情街區(qū)10年格林公館11年中央公園均價(jià)8000元／平米均價(jià)1.3萬(wàn)元／平米均價(jià)1.9萬(wàn)元／平米均價(jià)2.3萬(wàn)元／平米版塊內(nèi)標(biāo)桿項(xiàng)目的分析本項(xiàng)目“絕對(duì)標(biāo)桿地位”的建立版塊內(nèi)現(xiàn)有的標(biāo)桿項(xiàng)目——華潤(rùn)中央公園；版塊內(nèi)即將上市的重磅項(xiàng)目——長(zhǎng)江實(shí)業(yè)湖畔天下；品牌：打造品牌力非短期所能達(dá)成，三個(gè)項(xiàng)目中，目前屬長(zhǎng)江實(shí)業(yè)略勝一籌。環(huán)境：華潤(rùn)和長(zhǎng)實(shí)位處菁英湖，整體環(huán)境比本項(xiàng)目更為優(yōu)越。概念：本項(xiàng)目的CBD概念，在目前市場(chǎng)以“自住”為主的客群并非具有絕對(duì)作用。配套：菁英湖版塊規(guī)劃了近10萬(wàn)平米的中高端商業(yè)配套，菁英湖公園更為社區(qū)景觀增值。交通：三個(gè)項(xiàng)目在軌道交通、快速道路的資源享有上相差無(wú)幾。產(chǎn)品：［戶型］華潤(rùn)、長(zhǎng)實(shí)即將上市的公寓產(chǎn)品皆有附贈(zèng)面積，相比本項(xiàng)目的戶型附加值較低；［立面］華潤(rùn)的新古典主義立面接受度較高，長(zhǎng)實(shí)項(xiàng)目以歐陸風(fēng)情為主，品質(zhì)感較好，本項(xiàng)目的Artdeco風(fēng)格在市場(chǎng)雖有廣泛應(yīng)用，但無(wú)“純粹、極致”之作；［精裝］華潤(rùn)的精裝標(biāo)準(zhǔn)已有較好的市場(chǎng)接受度；［會(huì)所］華潤(rùn)、長(zhǎng)實(shí)均擁有5000平米以上的社區(qū)私屬會(huì)所；［服務(wù)］三個(gè)項(xiàng)目都有知名的物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)。由此，得出建立本項(xiàng)目標(biāo)桿的“核心點(diǎn)”：產(chǎn)品（立面＋精裝）。標(biāo)桿地位位的確立立，是達(dá)達(dá)到目標(biāo)標(biāo)價(jià)格的的關(guān)鍵。。項(xiàng)目的““價(jià)值體體現(xiàn)”是是塑造標(biāo)標(biāo)桿的關(guān)關(guān)鍵。中原建議議通過(guò)““品牌價(jià)價(jià)值、版版塊價(jià)值值、產(chǎn)品品價(jià)值””三方面面塑造項(xiàng)項(xiàng)目標(biāo)桿桿形象，，其中“產(chǎn)品價(jià)價(jià)值”為為最核心心部分。通過(guò)對(duì)吉吉寶置業(yè)業(yè)的品牌牌宣傳，，利用品品牌的國(guó)國(guó)際影響響力，塑塑造項(xiàng)目目高貴血血統(tǒng)；通過(guò)對(duì)““菁英湖湖CBD”的概念念炒作，，并與大大虹橋CBD的概念嫁嫁接，塑塑造項(xiàng)目目所處區(qū)區(qū)域的發(fā)發(fā)展前景景；通過(guò)對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品展示示力的有有效提升升，塑造造高端物物業(yè)品質(zhì)質(zhì)。本項(xiàng)目““絕對(duì)標(biāo)標(biāo)桿地位位”的支支撐報(bào)告體體系系ProjectStructure>>Part1.現(xiàn)狀審視視及核心心問(wèn)題導(dǎo)導(dǎo)出>>Part2.項(xiàng)目入市市營(yíng)銷策策略>>Part3.中原優(yōu)勢(shì)勢(shì)資源營(yíng)銷策略略及執(zhí)行行主旨“四個(gè)一一”工程程策略一鳴驚人人，塑造造開發(fā)商商品牌價(jià)價(jià)值。一顧傾城，塑塑造項(xiàng)目版塊價(jià)值。一炮而紅，塑造產(chǎn)品標(biāo)桿桿價(jià)值。一脈相承，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高高速高溢價(jià)。。“儉”于線上目前市場(chǎng)大肆肆花錢在媒體體投放費(fèi)上收效卻很低。中原建議將資資金集中于““宣傳內(nèi)容”的制作，而而用地產(chǎn)類專業(yè)媒體及傳播面較為廣廣泛的網(wǎng)絡(luò)媒體即可達(dá)到到理想的宣傳傳效果（搜房網(wǎng)、愛愛房網(wǎng)、中原網(wǎng)絡(luò)資源源、百度百科、wikipedia、優(yōu)酷、MSN、電子雜志類類等），在行業(yè)內(nèi)內(nèi)和社會(huì)輿論論界形成話題題效益（項(xiàng)目官網(wǎng)、““微電影”、、海派藝術(shù)展展等）。精于線下通過(guò)中原操盤盤項(xiàng)目的數(shù)據(jù)分分析，所謂的高端活動(dòng)目前對(duì)購(gòu)房的的效果日漸式微；中原建議將活動(dòng)集中于效果顯著的業(yè)主推薦、中介專場(chǎng)等方面（業(yè)者者推薦獎(jiǎng)勵(lì)、、中介成交激激勵(lì)等），并并同時(shí)進(jìn)中介介門店包裝及及各大商圈的巡巡展活動(dòng)（房展會(huì)|梅隴鎮(zhèn)|久光百貨|虹橋百盛|中山公園|中環(huán)百聯(lián)|五角場(chǎng)|寶山萬(wàn)達(dá)）。重于渠道通過(guò)對(duì)各類行行業(yè)社團(tuán)開發(fā)發(fā)（內(nèi)部刊物物、會(huì)務(wù)活動(dòng)動(dòng)等），以及及種子客戶的的有效開發(fā)，，最精準(zhǔn)的挖挖掘目標(biāo)客群群。營(yíng)銷策略——產(chǎn)品價(jià)值塑造造客戶往往對(duì)最最直觀的事物物才會(huì)產(chǎn)生認(rèn)認(rèn)同度。因此此，我們建議議產(chǎn)品塑造方方面以“建筑立面、精精裝標(biāo)準(zhǔn)、會(huì)會(huì)所配置、景景觀綠化”4個(gè)方面著手。。建筑立面：通通過(guò)對(duì)金地藝藝境客戶分析析，導(dǎo)致客戶戶購(gòu)買的主要要原因中，40％為外立面，，40％為戶型設(shè)計(jì)計(jì)，30％為價(jià)格。因因此，中原建建議在本項(xiàng)目目的立面處理理上以全石材材為主（類似似古北中央花花園），打造全版塊的唯一一。精裝標(biāo)準(zhǔn)：在在基于華潤(rùn)中中央公園的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)之上，品牌升級(jí)至OQO級(jí)別（頂級(jí)品品牌＋中端產(chǎn)產(chǎn)品線）；并并加入更多科技元素（遠(yuǎn)程操控、、外遮陽(yáng)、燈燈光控制等））。會(huì)所配置：中中原建議主打打女性格調(diào)，規(guī)避版塊內(nèi)內(nèi)它會(huì)所的定定位，走差異異化路線。景觀綠化：考考慮到本項(xiàng)目目占地面積有有線，不適宜宜做大規(guī)模、、大體量的景景觀，因此建建議以“精致和格調(diào)”為特點(diǎn)，營(yíng)營(yíng)造強(qiáng)烈的生生活氛圍。限量誘惑饑饑餓療法通過(guò)區(qū)域內(nèi)僅僅有的洋房產(chǎn)產(chǎn)品，來(lái)拔高高項(xiàng)目調(diào)性；；通過(guò)小步快跑跑的推售，實(shí)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的緊緊俏感。相互承啟超超其預(yù)期洋房拔調(diào)性，，公寓保熱度度，互相促進(jìn)進(jìn)，帶動(dòng)整盤盤價(jià)值拔升；；通過(guò)前期報(bào)高高價(jià)格，認(rèn)籌籌給足優(yōu)惠的的方式，讓客客戶產(chǎn)生“占占到便宜”的的心理。營(yíng)銷策略——銷售思路價(jià)值曲線變化洋房?jī)r(jià)值基準(zhǔn)高層價(jià)值基準(zhǔn)變化前產(chǎn)品價(jià)值變化后產(chǎn)品價(jià)值洋房拉動(dòng)整體推動(dòng)洋房拉動(dòng)市場(chǎng)原則區(qū)域潛在供應(yīng)量大，盡早出貨，提前蓄客。競(jìng)爭(zhēng)原則區(qū)域市場(chǎng)洋房存在空白，應(yīng)搶先入市，樹立項(xiàng)目高端形象。核心原則借鑒“限量版”商品銷售模式，確定首推洋房，洋房高層采取夾雜對(duì)比推售，通過(guò)洋房提升公寓價(jià)值，進(jìn)而解決洋房的價(jià)格問(wèn)題，并有效推動(dòng)公寓快速銷售。以“限量版”式推售為核心營(yíng)銷策略——銷售思路洋房公寓11月9.8開始認(rèn)籌9.22洋房首開10月9月9.29公寓首開10.1公寓加推10.20公寓再推公寓第2波提高熱度洋房第1波樹立高品牌持續(xù)熱銷價(jià)值互進(jìn)洋房只推一棟。拔升調(diào)性、引起關(guān)注、保留高溢價(jià)空間；公寓每次少量放盤，形成熱銷、價(jià)格穩(wěn)步上升。前期籌備期形象導(dǎo)入期蓄勢(shì)蓄客期集中強(qiáng)銷期延續(xù)銷售期5月6月7月8月9月10月11月12月§2：形象導(dǎo)入期期【執(zhí)行核心】官網(wǎng)上線、戶戶外展現(xiàn)，接接待流程具備備，以“品牌牌+產(chǎn)品”引發(fā)發(fā)市場(chǎng)熱烈關(guān)關(guān)注§3:蓄勢(shì)蓄客期【執(zhí)行核心】售樓處處、樣樣板段段具備備，網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)鋪鋪開，，定向向活動(dòng)動(dòng)、中中介全全面展展開，，保證證5000組帶看目標(biāo)§4：集中中強(qiáng)銷銷期【執(zhí)行核核心】通過(guò)開開盤氛氛圍炒炒作、、渠道道深挖挖，制制作持持續(xù)熱熱銷期期§1：前期期籌備備期【執(zhí)行核核心】案前籌籌備，，品牌牌炒作作，外外接待、、培訓(xùn)訓(xùn)完成成，后期期執(zhí)執(zhí)行方方案到到位營(yíng)銷策策略——企劃推推廣§1：前期期籌備備期【執(zhí)行核核心】案前籌籌備，，品牌牌炒作作，外外接待待、培培訓(xùn)完完成，，后期期執(zhí)執(zhí)行方方案到到位【執(zhí)行細(xì)細(xì)項(xiàng)】媒體：：專業(yè)業(yè)媒體體網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)媒媒體熱熱炒吉吉寶品品牌及及理念念；包裝：：在項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)條條件件不足足的情情況下下，外外接待待（靜靜安豪豪景））進(jìn)場(chǎng)；；包裝：：外接接待所所需的的各類類銷售售道具具設(shè)計(jì)計(jì)及制制作到到位；；包裝：：完成銷售人人員的的培訓(xùn)訓(xùn)上崗崗，包包括各各類說(shuō)說(shuō)辭，，禮禮儀、、市場(chǎng)場(chǎng)等多多方面面的內(nèi)容；；營(yíng)銷準(zhǔn)準(zhǔn)備：：項(xiàng)目目上開開盤前前的各各類執(zhí)執(zhí)行計(jì)計(jì)劃、、推推廣計(jì)計(jì)劃等等制定定；營(yíng)銷準(zhǔn)準(zhǔn)備：：開發(fā)商商各類工工程節(jié)節(jié)點(diǎn)的的確認(rèn)認(rèn)完畢畢?！倦A段目目標(biāo)】先建立立一個(gè)個(gè)據(jù)點(diǎn)點(diǎn)——為后期期客戶戶積累累提供供場(chǎng)所所?！?：形象導(dǎo)入期期【執(zhí)行核心】官網(wǎng)上線、戶戶外展現(xiàn)，接接待流程具備備，以“品牌牌+產(chǎn)品”引發(fā)發(fā)市場(chǎng)熱烈關(guān)關(guān)注【執(zhí)行細(xì)項(xiàng)】媒體：建立本本項(xiàng)目官方網(wǎng)網(wǎng)站形象，意意在渲染新產(chǎn)產(chǎn)品線的推出出；媒體：戶外高高炮成為階段段主要的媒體體選擇，有效效引導(dǎo)客源至至外接待；渠道：中原聯(lián)聯(lián)動(dòng)平臺(tái)、系系統(tǒng)郵件、入入店培訓(xùn)、門門店包裝系統(tǒng)統(tǒng)性展開包裝：強(qiáng)化現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)銷售員、、保安、保潔潔接待流程，，并隨時(shí)調(diào)整整銷售說(shuō)辭；；包裝：對(duì)于別別具特色的風(fēng)風(fēng)情產(chǎn)品進(jìn)行行強(qiáng)化引導(dǎo)，，激發(fā)客戶親親身體驗(yàn)的欲欲望；包裝：排摸客客戶心態(tài)，進(jìn)進(jìn)行初步積累累，并對(duì)來(lái)訪訪客戶進(jìn)行分分類。【階段目標(biāo)】讓多數(shù)人都知知曉，并對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目有良好期期待主力訴求：““風(fēng)情宅品，，摩登公館””揭開神紗面面紗，吉寶置置業(yè)融匯上海的風(fēng)情產(chǎn)產(chǎn)品問(wèn)世；現(xiàn)場(chǎng)亮點(diǎn)：圍圍繞“風(fēng)情宅宅品”作秀，，力求展示一一種與往不同同的新海派生活場(chǎng)景景與方式客戶積累：引引導(dǎo)客戶關(guān)注注，吸引其眼眼求，為今后后樣板區(qū)的開開放積累足夠夠多的有效客戶；；目的：以吉寶寶品牌為基點(diǎn)點(diǎn)，以摩登產(chǎn)產(chǎn)品作為切入入點(diǎn)，引導(dǎo)更更多客戶關(guān)注注§2：形象導(dǎo)入期期§3:蓄勢(shì)蓄客期【執(zhí)行核心】售樓處、樣板板段具備，網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)鋪開，定定向活動(dòng)、中中介全面展開開，保證5000組帶看目標(biāo)【執(zhí)行細(xì)項(xiàng)】包裝：售樓處處、樣板區(qū)、、樣板間處于于施工完畢，，現(xiàn)場(chǎng)周邊導(dǎo)導(dǎo)示系統(tǒng)；渠道：中原重重點(diǎn)區(qū)域全面面啟動(dòng)，物料料下發(fā)、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)培訓(xùn)全面展展開。渠道：對(duì)吉寶寶、格林世界界老業(yè)主等挖挖掘。媒體：搜房網(wǎng)網(wǎng)、愛房網(wǎng)、、中原網(wǎng)絡(luò)資資源；活動(dòng)：各類SP活動(dòng)：可在外外接待舉辦，，不間斷讓本本項(xiàng)目曝光；；活動(dòng)：高檔商商業(yè)中心的巡巡展活開始；；【階段目標(biāo)】找到核心客戶戶群，并成功功有效的鎖定定；現(xiàn)場(chǎng)銷售場(chǎng)所所、道具完成成，邀約客戶戶現(xiàn)場(chǎng)感受，，成功鎖定目目標(biāo)客源?！?:蓄勢(shì)蓄客期蓄客期計(jì)劃：（持續(xù)時(shí)間間5周）目標(biāo)蓄客：5000/組目標(biāo)分解：1000組/周；周末：：中介：250組;現(xiàn)場(chǎng)：50組非周末：中介介：60組;現(xiàn)場(chǎng)：20組由于在此階段段，未取得預(yù)預(yù)售許可證，，建議做誠(chéng)意意客戶登記，，以鎖定客戶戶。誠(chéng)意客戶登記記：目標(biāo)：3000組客戶方式：客戶提供購(gòu)房房及貸款所需需資料；客戶至甲方指指定銀行，規(guī)規(guī)定的時(shí)間內(nèi)內(nèi)，存一定金金額的活期存存單（建議不不低于50萬(wàn)元）；參與客戶將可可取得開盤優(yōu)優(yōu)惠；建議客戶參加加吉寶建立的的客戶匯，并并給予一定的的優(yōu)惠（會(huì)所所使用優(yōu)惠，，房?jī)r(jià)優(yōu)惠等等）。§3:蓄勢(shì)蓄客期認(rèn)籌計(jì)劃（9月初初，，與與開開盤盤時(shí)時(shí)間間間間隔隔10-15天））在取取得得預(yù)預(yù)售售許許可可證證后后，，即即開開始始認(rèn)認(rèn)籌籌；；認(rèn)認(rèn)籌籌為為實(shí)實(shí)名名制制；；建建議議認(rèn)認(rèn)籌籌金金額額5-10萬(wàn)/組目標(biāo)標(biāo)認(rèn)認(rèn)籌籌客客戶戶：：800組為保保障障目目標(biāo)標(biāo)達(dá)達(dá)成成，，建建議議開開展展以以下下活活動(dòng)動(dòng)：：日抵抵千千金金，，使使誠(chéng)誠(chéng)意意客客戶戶盡盡早早認(rèn)認(rèn)籌籌；；每周周舉舉辦辦2次抽抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)活活動(dòng)動(dòng)，，設(shè)設(shè)置置各各類類獎(jiǎng)獎(jiǎng)品品；；已認(rèn)認(rèn)籌籌客客戶戶推推薦薦獎(jiǎng)獎(jiǎng)，，激激發(fā)發(fā)已已認(rèn)認(rèn)籌籌客客戶戶介介紹紹朋朋友友的的積積極極性性。?！?：集集中中強(qiáng)強(qiáng)銷銷期期【執(zhí)行行核核心心】通過(guò)過(guò)開開盤盤氛氛圍圍炒炒作作、、渠渠道道深深挖挖，，制制作作持持續(xù)續(xù)熱熱銷銷期期【執(zhí)行細(xì)項(xiàng)項(xiàng)】現(xiàn)場(chǎng)：9月22日開盤，，通過(guò)氛氛圍營(yíng)造造和有效效的現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)逼定策策略，提提高開盤盤日客戶戶下定率率；現(xiàn)場(chǎng)：推推高開盤盤銷售比比例，力力爭(zhēng)做到到火爆銷銷售，并并達(dá)成熱熱銷的最最終目的的；渠道：全全面啟動(dòng)動(dòng)全市中中原、寶寶原中介介，增設(shè)設(shè)帶看獎(jiǎng)獎(jiǎng)、成交交獎(jiǎng)等激激勵(lì)措施施；渠道：老老帶新獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)實(shí)施施，階段段性增進(jìn)進(jìn)老帶新新優(yōu)惠；；媒體：傳傳統(tǒng)媒體體與網(wǎng)絡(luò)絡(luò)媒體聯(lián)聯(lián)手，集集中報(bào)道道開盤；；媒體：并并在開盤盤之后一一段時(shí)間間內(nèi)，通通過(guò)項(xiàng)目目熱銷，，持續(xù)銷銷售?！倦A段目標(biāo)標(biāo)】爭(zhēng)取每批批開盤房房源熱銷銷，迅速速去化。?！?：集中強(qiáng)強(qiáng)銷期開盤計(jì)劃劃目標(biāo)：完完成300套認(rèn)購(gòu)為保障開開盤當(dāng)天天氣氛，，建議采采用以下下方式：：開盤優(yōu)惠惠：當(dāng)天天認(rèn)購(gòu)，，總價(jià)減減免88888，以刺激激客戶當(dāng)當(dāng)天認(rèn)購(gòu)購(gòu)；認(rèn)購(gòu)禮品品，制作作帶有吉吉寶標(biāo)識(shí)識(shí)的精美美禮品；；其他優(yōu)惠惠：物業(yè)業(yè)費(fèi)，車車位抵用用劵等。。中原地產(chǎn)營(yíng)銷銷執(zhí)行策略2大戰(zhàn)線：：銷售線、、推廣線線并進(jìn)，，全面開開花3大兵團(tuán)：：現(xiàn)場(chǎng)隊(duì)、、渠道中中心、中中介機(jī)構(gòu)構(gòu)相互刺刺激4大媒介：：網(wǎng)絡(luò)、電電視、紙紙媒、小小眾齊頭并進(jìn)進(jìn)中原本項(xiàng)目組立體化資源配備銷售線推廣線中原渠道中心現(xiàn)場(chǎng)銷售團(tuán)隊(duì)中原中介機(jī)構(gòu)中原媒介資源CALL客組網(wǎng)絡(luò)資源電視媒體小眾渠道紙媒殺客組西區(qū)東區(qū)北區(qū)帶看組項(xiàng)目所在區(qū)域攔截組渠道組網(wǎng)絡(luò)組統(tǒng)一目標(biāo)：本項(xiàng)目迅速去化全面鋪開開引爆爆市場(chǎng)第一階段段：?jiǎn)?dòng)中原原渠道中中心拓客客組建建渠道組組大客戶戶洽淡本項(xiàng)目中中原渠道道中心，，近70人配置，，分為四四大組別別，互助助作戰(zhàn)。。全市型客客戶拓展展，為本本項(xiàng)目輸輸送客客戶。第一組別別——CALL客組時(shí)間：貫貫空整個(gè)個(gè)銷售期期CALL客對(duì)象：：中原內(nèi)內(nèi)部客戶資源源（區(qū)域域成交客客戶及小小戶型產(chǎn)產(chǎn)口客戶戶）第二組別別——攔截組時(shí)間：蓄客期期主力階段攔截區(qū)域域：豐翔路路滬嘉高高速出口口、豐翔翔路寶翔翔路口、、寶翔路路陳翔路路口（攔攔截包括括華潤(rùn)、、新城等競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤盤客戶戶）第三組組別——渠道組組時(shí)間：蓄客客期、、認(rèn)籌籌期拓客區(qū)區(qū)域：梅隴鎮(zhèn)鎮(zhèn)、久久光百百貨、、虹橋橋百盛盛、、中山山公園園、中中環(huán)百百聯(lián)、、大華華虎城城、、五角角場(chǎng)、、寶山山萬(wàn)達(dá)達(dá)第四組別——網(wǎng)絡(luò)資源組組時(shí)間：貫穿穿整個(gè)銷售售期發(fā)布網(wǎng)張：專業(yè)網(wǎng)網(wǎng)站：搜房房網(wǎng)、愛房房網(wǎng)、中原原網(wǎng)絡(luò)資源源（中原中中國(guó)網(wǎng)站、、利嘉閣網(wǎng)網(wǎng)站）其它網(wǎng)絡(luò)：：百度百科科、優(yōu)酷、、MSN等等。中原戰(zhàn)略鋪開三三階段：第二階段：：樣板房開放放后啟動(dòng)項(xiàng)目主主力區(qū)域：：67家中原門店第三階段認(rèn)籌期起啟啟動(dòng)中原西區(qū)、北區(qū)全面面發(fā)動(dòng)：171家中原門店媒介資源配配合現(xiàn)場(chǎng)，我們們將配備中中原銷售組組網(wǎng)絡(luò)：中原原微博、搜搜房、焦點(diǎn)點(diǎn)紙媒：新聞聞晨報(bào)、新新民晚報(bào)、、東方早報(bào)報(bào)等報(bào)頭頭資源電視：〈今日房產(chǎn)產(chǎn)〉介紹銀行：銀行行帳單廣告告、VIP客戶帳單廣廣告雜志：中原原視界手機(jī)：中原原手機(jī)報(bào)帶看組殺單組中原媒介資資源配合中原代理現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)配合中原戰(zhàn)術(shù)執(zhí)執(zhí)行四步走走：第一步：籌籌備期事項(xiàng)1：聯(lián)動(dòng)平臺(tái)信息事項(xiàng)2：郵件形式公布項(xiàng)目信信息及培訓(xùn)訓(xùn)計(jì)劃事項(xiàng)3：中介培訓(xùn)PPT事項(xiàng)4：組織中介現(xiàn)場(chǎng)培培訓(xùn)聯(lián)動(dòng)平臺(tái)中原郵件培訓(xùn)PPT現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)第二步：蓄客期：中原渠道中中心及中原原、寶源北區(qū)中介啟動(dòng)——西區(qū)中介近近67家門店開始始進(jìn)行帶看看，為本項(xiàng)項(xiàng)目輸送客客戶第三步：：認(rèn)籌期：：樣板房開開放——進(jìn)一輪項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品品培訓(xùn)，，中原近近175家門店所所有中介介進(jìn)行現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)樣板板房培訓(xùn)中介全面面啟動(dòng)——繼中原、、寶原北區(qū)中介后，，再投入入中原東東區(qū)、西區(qū)中中介，發(fā)動(dòng)中中原全部部中介網(wǎng)上發(fā)布布信息：CALL客：：中介門店店派單：：：區(qū)域攔截截：：班車帶看看：：門店包裝裝：：認(rèn)籌期蓄客期附：中原原專場(chǎng)活活動(dòng)內(nèi)容容：對(duì)客戶推推出四大大誘惑方方案一口價(jià)特特價(jià)專場(chǎng)場(chǎng)當(dāng)日奉送送購(gòu)房代代金券現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)活動(dòng)全員禮品品贈(zèng)送對(duì)中介推推出兩大大刺激方方案大定獎(jiǎng)：：當(dāng)凡有有大定的的中介業(yè)業(yè)務(wù)員發(fā)發(fā)放2000元的現(xiàn)金金獎(jiǎng)或IPAD一臺(tái)帶看獎(jiǎng)：：凡當(dāng)天天有帶看看的中介介業(yè)務(wù)員員發(fā)放面面值100元的交通通卡第四步：：開盤期期：中原專場(chǎng)場(chǎng)活動(dòng)特特惠酬賓賓活動(dòng)建建議方案案活動(dòng)目的：中中原專場(chǎng)特惠惠活動(dòng)、增加加中原歸屬感感，配備相應(yīng)應(yīng)的中介激勵(lì)勵(lì)制度，提高高中介帶看積積極性并借助助現(xiàn)場(chǎng)的活動(dòng)動(dòng)氣氛，促進(jìn)進(jìn)成交目標(biāo)客群：中中原中介客戶戶達(dá)成銷售目標(biāo)標(biāo)300套將不是問(wèn)題！?。。“词袌?chǎng)近似產(chǎn)產(chǎn)品的成交比比15：1計(jì)算開盤前目標(biāo)蓄蓄客：5000組中原2800組中介門店1500組格林世界300組關(guān)健人1000組推廣1500組高炮200組網(wǎng)絡(luò)300組巡展500組房展會(huì)會(huì)500組拓展700組競(jìng)品400組現(xiàn)場(chǎng)活活動(dòng)100組高鐵、、加油油站100組圈層100組客戶來(lái)來(lái)訪目目標(biāo)達(dá)達(dá)成/案名&slogan/吉寶?卓錦世世家OrchidGarden承愛時(shí)時(shí)光之之美Enjoythebeautyoftime如新加加坡國(guó)國(guó)花卓卓錦萬(wàn)萬(wàn)代蘭蘭一樣樣，時(shí)時(shí)光礪礪煉，，仍萬(wàn)萬(wàn)代不不朽，，卓越越錦繡繡卓錦世世家，卓越越富足的的家族族。同時(shí)時(shí)讓人聯(lián)聯(lián)想到到老上上海世世家名名家輩輩出，，風(fēng)華華無(wú)二二的經(jīng)經(jīng)典年年代。上海吉寶區(qū)域建筑客群/輔推案案名&slogan/吉寶?四季里里沉香上上海四四季里里?四季代代表著著萬(wàn)物物的變變遷，，展現(xiàn)現(xiàn)了大大自然然強(qiáng)烈烈的生生命感感知力力。映映襯公公園之之于項(xiàng)項(xiàng)目本本身，亦與公園園畔生生長(zhǎng)的的知名名老洋洋房形形成呼呼應(yīng)類類比。。?坐看四四季變變遷，，一種種至高高的人人生境境界，，讓客客群產(chǎn)產(chǎn)生認(rèn)認(rèn)同感感和優(yōu)優(yōu)越感感，同同時(shí)提提升項(xiàng)項(xiàng)目品品質(zhì)。。?老上海海的弄弄堂作作為一一種文文化標(biāo)標(biāo)簽，，名字字多用用里、、坊、、樓、、弄、、園來(lái)來(lái)體現(xiàn)現(xiàn)建筑筑特色色。當(dāng)當(dāng)下項(xiàng)項(xiàng)目是是對(duì)老老上海海風(fēng)韻韻的傳傳承，，更是是一段段風(fēng)情情歷史史的見見證。。/平面表表現(xiàn)/文案說(shuō)說(shuō)明：：通過(guò)過(guò)時(shí)間間、空空間等等方面面的共共融將將本案案的氣氣質(zhì)與與城市市氣質(zhì)質(zhì)比照照突出出本案案是上上海底底蘊(yùn)與與國(guó)際際品質(zhì)質(zhì)結(jié)合合的完完美產(chǎn)產(chǎn)物（二））邀約一段物物華之之旅，，跨越越百年年。基于國(guó)國(guó)際、、文明明、先先進(jìn)、、眼界界，還還是承承愛一一個(gè)品品牌。。濃縮百百年精精華，，國(guó)際際化的的吉寶寶品牌牌與老老上海海情懷懷交融融，以現(xiàn)代代派生生活典典范社社區(qū)向向文化化與歷歷史致致敬，，還原原純粹粹的上上海格格調(diào)，，無(wú)限限的的時(shí)時(shí)空空遐遐想想，，邀邀約約一一段段尋尋覓覓之之旅旅。承愛愛時(shí)時(shí)光光之之美（一））ArtDeco是一種風(fēng)風(fēng)范，名名叫摩登登。留戀摩登、時(shí)時(shí)尚、激激進(jìn)、豐豐沛，還還是承愛愛一個(gè)時(shí)時(shí)代。華洋雜居居，五方方雜處，，ArtDeco在風(fēng)氣之之先的上上海蓬勃勃再生，，塵封的梧梧桐磚瓦瓦，被注注入鮮活活的靈魂魂，前衛(wèi)的審審美模式式和愜意意的現(xiàn)代代生活哲哲學(xué)，在在時(shí)間的的對(duì)峙中中，成為為贏家。承愛時(shí)光光之美（三）在意象和世世界的深深處，還還原上海海。追求極致致、高端端、閑適適、品味味，還是是承愛一一段生活。2000㎡奢豪社社區(qū)會(huì)所所，卓然然出世，，極致的生生活打造造，只為為經(jīng)得起起時(shí)間的的考驗(yàn)，，為浮華云云霄的鉑鉑金人生生，奉獻(xiàn)獻(xiàn)一次高高品質(zhì)的的回歸。承愛時(shí)光光之美報(bào)告體體系系ProjectStructure>>Part1.現(xiàn)狀審視視及核心心問(wèn)題導(dǎo)導(dǎo)出>>Part2.入市營(yíng)銷銷策略>>Part3.中原優(yōu)勢(shì)勢(shì)資源林世界營(yíng)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)隊(duì)歷年業(yè)績(jī)一一覽：2011年，完成成全案銷售售額9.5億；2010年，完成成全案案銷銷售售額額13.5億；；2009年，，完完成成全案案銷銷售售額額35億；；2008年，，完完成成全案案銷銷售售額額20億；；2007年，，完完成成全案案銷銷售售額額16億；；2006年，，完完成成全案案銷銷售售額額12億；中原團(tuán)團(tuán)隊(duì)構(gòu)構(gòu)成為能達(dá)達(dá)成項(xiàng)項(xiàng)目的的銷售售目標(biāo)標(biāo)，中中原將將為本本項(xiàng)目目單獨(dú)獨(dú)成立立“吉吉寶事事業(yè)部部”，，最大大限度度的調(diào)調(diào)動(dòng)公公司資資源為為本項(xiàng)項(xiàng)目服服務(wù)。。服務(wù)務(wù)于本本項(xiàng)目目的營(yíng)營(yíng)銷團(tuán)團(tuán)隊(duì)的的一線線人員員主要要由原原格林林世界界班底底組成成。吉寶事業(yè)部營(yíng)銷總監(jiān)項(xiàng)目管理部銷售團(tuán)隊(duì)銷售一組（銷售主管1名、銷售5名）銷售二組（銷售主管1名、銷售5名）銷售秘書策劃團(tuán)隊(duì)策劃經(jīng)理1名、高級(jí)策劃3名企劃推廣部企劃經(jīng)理設(shè)計(jì)總監(jiān)設(shè)計(jì)師2名文案總監(jiān)高級(jí)文案2名市場(chǎng)研究部中原優(yōu)勢(shì)資資源代理項(xiàng)目：：金地格林林世界；中中信泰富又又一城；合合景峰匯；；東方豪豪園；茗馨馨公寓等。。

分銷項(xiàng)項(xiàng)目：華潤(rùn)潤(rùn)中央公園園；新城公公館；綠地地威廉公館館；新城悠悠活城；龍龍湖酈城等等。1.區(qū)域操盤累累積客戶50000組成功積累意意向客戶、、成交客戶戶逾50000組。可進(jìn)一步篩篩選轉(zhuǎn)化為為本項(xiàng)目客客戶資源2.強(qiáng)大CCES系統(tǒng)客戶資資源30萬(wàn)組完善的客戶戶統(tǒng)計(jì)分類類——CCES系統(tǒng)，目前中原客客戶已累計(jì)計(jì)統(tǒng)計(jì)30余萬(wàn)，從低低端至高端端都有強(qiáng)大大的客戶群群體資源通過(guò)技術(shù)支支持，可分分析篩選并并迅速準(zhǔn)確確找到目標(biāo)標(biāo)會(huì)員，從從而有針對(duì)對(duì)性地服務(wù)務(wù)目標(biāo)項(xiàng)目目在傳播信息息指導(dǎo)置業(yè)業(yè)上具有系系統(tǒng)性、可可識(shí)別性、、保密性、、有效性的的特點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)：中原原微博、搜搜房、焦點(diǎn)點(diǎn)紙媒：新聞聞晨報(bào)、租租售情報(bào)、、搜房周刊刊、房地產(chǎn)產(chǎn)時(shí)報(bào)、新新民晚報(bào)、、東方早報(bào)報(bào)等報(bào)頭資資源電視：《今日房產(chǎn)》介紹雜志：中原原視界手機(jī)：中原原手機(jī)報(bào)3.中原免費(fèi)5維媒介網(wǎng)絡(luò)中原外網(wǎng)中原微博“今日房產(chǎn)”采訪中原視界4.中原內(nèi)外場(chǎng)協(xié)同作戰(zhàn)聯(lián)動(dòng)優(yōu)勢(shì)勇冠上海中原渠道帶來(lái)的客戶THANKS!9、靜靜夜夜四四無(wú)無(wú)鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月月-231月月-23Sunday,January1,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。13:16:2613:16:2613:161/1/20231:16:26PM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見頻。。。1月-2313:16:2613:16Jan-2301-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。13:16:2613:16:2613:16Sunday,January1,202313、乍見翻疑夢(mèng)夢(mèng)，相悲各問(wèn)問(wèn)年。。1月-231月-2313:16:2613:16:26January1,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國(guó)國(guó)見見青青山山。。。。01一一月月20231:16:26下下午午13:16:261月月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。一月月231:16下下午午1月月-2313:16January1,202316、行行動(dòng)動(dòng)出出成成果果，，工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2023/1/113:16:2613:16:2601January202317、做前，能能夠環(huán)視四四周；