世聯(lián)上海鵬欣國(guó)際家紡中心公寓式酒店?duì)I銷(xiāo)戰(zhàn)略與策略

上海鵬欣國(guó)際家紡中心公寓式酒店?duì)I銷(xiāo)戰(zhàn)略與策略謹(jǐn)呈：上海鵬欣集團(tuán)2007.11.20報(bào)告核心內(nèi)容第一部分：市場(chǎng)現(xiàn)狀下的問(wèn)題解析——現(xiàn)狀與目標(biāo)之間的差距——項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)及形象統(tǒng)領(lǐng)第二部分：客戶定位與形象定位第三部分：營(yíng)銷(xiāo)策略體系建立——營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行的指導(dǎo)總綱2市場(chǎng)現(xiàn)狀下的問(wèn)題解析項(xiàng)目解讀市場(chǎng)環(huán)境&價(jià)格預(yù)估客戶目標(biāo)問(wèn)題界定3老：楊浦老城區(qū)，平?jīng)雎贰巼?guó)路新：產(chǎn)業(yè)園區(qū)，新都市硬件、新經(jīng)濟(jì)元素大：2.2萬(wàn)/2萬(wàn)/8萬(wàn)平米，公寓式酒店+辦公+商業(yè)，大體量、大配套專：家紡——打造的有主題的產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目解讀——老而新,大而?！狝樓公寓式酒店建筑面積：22037.29平方米總套數(shù)：294套戶型：65-118平方米4產(chǎn)業(yè)大廈家飾家紡中心

辦公商業(yè)酒店相互依賴公寓式酒店是家飾家紡中心的有機(jī)組成部分。

辦公商業(yè)酒店客戶互補(bǔ)辦公、家飾家紡中心提供的貿(mào)易、展貿(mào)平臺(tái)為酒店提供了客源。辦公、商業(yè)、酒店功能互補(bǔ)，形成有機(jī)整體公寓式酒店項(xiàng)目解讀酒店寫(xiě)字樓商業(yè)5專業(yè)市場(chǎng)與其周邊完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)相互促進(jìn)、相互發(fā)展、共生的整體，本項(xiàng)目依托國(guó)際家飾家紡中心的打造，必能輻射長(zhǎng)三角。

依托專業(yè)市場(chǎng)的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，業(yè)主將更關(guān)注投資于區(qū)域內(nèi)的小戶型公寓。項(xiàng)目解讀公寓式酒店是楊浦家飾家紡中心不可或缺的有機(jī)組成，將隨著產(chǎn)業(yè)鏈的完善和片區(qū)的成熟，輻射全上海和長(zhǎng)三角城市群1、公寓式酒店在區(qū)域是否有發(fā)展?jié)摿Γ?、投資型的產(chǎn)品在該區(qū)域是否得到市場(chǎng)認(rèn)可？6案例借鑒東莞厚街商貿(mào)圈為酒店服務(wù)業(yè)、展覽業(yè)、家具業(yè)形成的六大產(chǎn)業(yè)基地厚街擁有大小酒店（賓館）約130家，五星級(jí)酒店4家，全鎮(zhèn)客房總數(shù)超萬(wàn)間，年接待旅客超200萬(wàn)人次。

酒店業(yè)會(huì)展業(yè)600余家上規(guī)模的家具企業(yè)，11家大型家具專業(yè)市場(chǎng)，成為珠江三角洲國(guó)際家具及機(jī)械、材料、配件的大型集散基地。每年舉辦的大型國(guó)際展覽會(huì)達(dá)20多個(gè)，總展出面積40多萬(wàn)平米，展館利用率接近20%。每年舉行家具、鞋材、皮革、醫(yī)學(xué)機(jī)械、服裝、舊車(chē)等展覽，其中以家具展和工業(yè)機(jī)械展最為著名，會(huì)展業(yè)已成為厚街鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)和重要的支柱產(chǎn)業(yè)。家具業(yè)厚街鎮(zhèn)7依托專業(yè)市場(chǎng)

——小戶型公寓暢銷(xiāo)，投資為主案例借鑒房屋租賃市場(chǎng)紅火：源源不斷涌入厚街鎮(zhèn)的外地人、外籍人刺激著房屋租賃市場(chǎng)，相應(yīng)的本地居民購(gòu)房投資積極性增強(qiáng)。中小戶型將走俏：投資客和外地購(gòu)房者的增多，使市場(chǎng)對(duì)中、小戶型的需求增大，中、小戶型不再以大戶盤(pán)的“邊角料”的面目出現(xiàn),而是經(jīng)過(guò)精心設(shè)計(jì)，在朝向、通風(fēng)、采光、社區(qū)環(huán)境等方面頗為講究，備受白領(lǐng)青睞。外地、外籍購(gòu)房者增加：住酒店不如買(mǎi)房、租房不如供樓。這部分人群還是高檔物業(yè)，甚至是高級(jí)別墅的重要購(gòu)買(mǎi)勢(shì)力。投資占80%，以本地人為主私營(yíng)經(jīng)濟(jì)及外資經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，帶來(lái)了大量企業(yè)白領(lǐng)及高薪職員，為房屋出租提供了大量客源香謝里小戶型，3天賣(mài)完；東逸翠園小戶型，一天賣(mài)完，現(xiàn)在買(mǎi)房投資會(huì)用來(lái)出租，轉(zhuǎn)手不多，費(fèi)用很高，如果要建公寓，越早越好，投資人很多?！獤|逸翠苑銷(xiāo)售代表訪談8東外灘與世紀(jì)公園等內(nèi)環(huán)片區(qū)相比處于價(jià)格低谷，有升值空間。板塊價(jià)格已經(jīng)處于內(nèi)環(huán)線價(jià)格底線，泡沫含量低。環(huán)線板塊物業(yè)增值快，升幅大。環(huán)線效益各時(shí)間段成交均價(jià)（元/m2)普陀區(qū)環(huán)線附近：25000-28000元\m2人民廣場(chǎng)項(xiàng)目所在地——東外灘成交均價(jià)15000元\m2長(zhǎng)寧區(qū)環(huán)線附近：28000-30000元\m2世紀(jì)公園片區(qū)30000-33000元\m2閘北環(huán)線附近：25000-28000元\m2虹口區(qū)環(huán)線附近：25000-28000元\m2徐匯區(qū)環(huán)線附近：32000-38000元\m29東外灘漁人碼頭等的規(guī)劃將帶動(dòng)本區(qū)域商務(wù)商業(yè)發(fā)展及形象轉(zhuǎn)變

本項(xiàng)目位于東外灘商務(wù)休閑綜合區(qū)。博覽休閑文化區(qū)近代產(chǎn)業(yè)博覽區(qū)漁人碼頭主題購(gòu)物休閑區(qū)商務(wù)休閑綜合區(qū)商務(wù)辦公區(qū)根據(jù)最新的規(guī)劃方案，將東外灘區(qū)域建設(shè)成為以親水游覽、工業(yè)博覽、科技商務(wù)、知識(shí)社區(qū)為主要內(nèi)容的現(xiàn)代功能帶，成為上海世博會(huì)的重要景觀區(qū)。區(qū)域分析10隨著著華華誼誼星星城城商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目的的啟啟動(dòng)動(dòng)及及本本項(xiàng)項(xiàng)目目,將將加加速速區(qū)區(qū)域域商商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展。。商業(yè)分析11國(guó)際際家家紡紡中中心心已已初初具具規(guī)規(guī)模模批發(fā)發(fā)零零售售平平臺(tái)臺(tái)商務(wù)務(wù)辦辦公公平平臺(tái)臺(tái)產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)平平臺(tái)臺(tái)研發(fā)發(fā)培培訓(xùn)訓(xùn)平平臺(tái)臺(tái)樣品品制制作作平平臺(tái)臺(tái)產(chǎn)業(yè)業(yè)信信息息平平臺(tái)臺(tái)產(chǎn)品品檢檢測(cè)測(cè)平平臺(tái)臺(tái)物流流倉(cāng)倉(cāng)庫(kù)庫(kù)平平臺(tái)臺(tái)家紡紡會(huì)會(huì)展展平平臺(tái)臺(tái)產(chǎn)權(quán)權(quán)保保護(hù)護(hù)平平臺(tái)臺(tái)家紡紡旅旅游游平平臺(tái)臺(tái)跨國(guó)國(guó)采采購(gòu)購(gòu)平平臺(tái)臺(tái)41產(chǎn)業(yè)業(yè)集集聚聚2政策策優(yōu)優(yōu)惠惠3平臺(tái)臺(tái)資資源源專項(xiàng)項(xiàng)發(fā)發(fā)展展資資金金的的扶扶持持政政策策簡(jiǎn)便便方方式式征征收收有有關(guān)關(guān)稅稅收收企業(yè)業(yè)繳繳納納地地方方稅稅收收后后可可按按比比例例獲獲獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)享受受上上海海市市技技術(shù)術(shù)改改造造、、技技術(shù)術(shù)創(chuàng)創(chuàng)新新、、新新產(chǎn)產(chǎn)品品開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)和和建建立立技技術(shù)術(shù)中中心心的的扶扶持持企業(yè)業(yè)開(kāi)開(kāi)辦辦初初期期可可申申請(qǐng)請(qǐng)貸貸款款信信用用擔(dān)擔(dān)保保屬私私營(yíng)營(yíng)或或民民營(yíng)營(yíng)的的企企業(yè)業(yè)可可納納入入政政府府購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)服服務(wù)務(wù)范范圍圍配套套服服務(wù)務(wù)5戰(zhàn)略略聯(lián)聯(lián)盟盟楊浦浦區(qū)區(qū)是是上上海海傳傳統(tǒng)統(tǒng)的的紡紡織織產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)聚聚集集地地近幾幾年年來(lái)來(lái)，，百百余余家家不不同同類(lèi)類(lèi)型型和和不不同同規(guī)規(guī)模模的的家家用用紡紡織織制制品品生生產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)、、研研發(fā)發(fā)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)進(jìn)進(jìn)駐駐楊楊浦浦周邊邊已已有有近近50家家紡紡織織及及相相關(guān)關(guān)企企業(yè)業(yè)入入住住產(chǎn)業(yè)業(yè)引引導(dǎo)導(dǎo)專業(yè)業(yè)網(wǎng)網(wǎng)站站品牌牌營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)行業(yè)業(yè)協(xié)協(xié)會(huì)會(huì)專業(yè)業(yè)媒媒體體海外外機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)中國(guó)國(guó)家家用用紡紡織織品品行行業(yè)業(yè)協(xié)協(xié)會(huì)會(huì)中國(guó)國(guó)紡紡織織行行業(yè)業(yè)網(wǎng)網(wǎng)中國(guó)國(guó)國(guó)國(guó)際際時(shí)時(shí)尚尚聯(lián)聯(lián)合合會(huì)會(huì)中國(guó)國(guó)紡紡織織行行業(yè)業(yè)網(wǎng)網(wǎng)商業(yè)分析12本項(xiàng)項(xiàng)目目處處內(nèi)內(nèi)環(huán)環(huán)，，外外部部交交通通系系統(tǒng)統(tǒng)較較好好1.但但本本項(xiàng)項(xiàng)目目相相距距地地鐵鐵站站步步行行約約25-30分分鐘鐘，，出出行行較較方方便便。。2.臨臨高高架架，，高高架架出出入入口口位位于于河河間間路路。。3.未未來(lái)來(lái)軌軌道道交交通通的的規(guī)規(guī)劃劃將將使使該該區(qū)區(qū)域域外外部部交交通通更更發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)。。軌軌道道交交通通M2線線（（12號(hào)號(hào)線線））沿沿長(zhǎng)長(zhǎng)陽(yáng)陽(yáng)路路平平行行于于黃黃浦浦江江東東西西走走向向，，經(jīng)經(jīng)復(fù)復(fù)興興島島越越江江；；軌軌道道交交通通L5線線（（18號(hào)號(hào)線線））沿沿江江浦浦路路南南北北向向走走向向，，越越江江后后到到達(dá)達(dá)浦浦東東。。交通分析13項(xiàng)目目屬屬性性界界定定：：上海海東東外外灘灘內(nèi)環(huán)環(huán)板板塊塊傳統(tǒng)統(tǒng)工工業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)商務(wù)務(wù)氛氛圍圍規(guī)劃劃中中內(nèi)環(huán)環(huán)稀稀缺缺地地段段商商務(wù)務(wù)氛氛圍圍尚尚不不成成熟熟的的純純投投資資型型公公寓寓式式酒酒店店國(guó)際家飾家家紡中心的的有機(jī)組成成部分14市場(chǎng)現(xiàn)狀下的問(wèn)問(wèn)題解析項(xiàng)目解讀市場(chǎng)環(huán)境&價(jià)格預(yù)估客戶目標(biāo)問(wèn)題界定15市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)產(chǎn)品單一，，住宅供應(yīng)應(yīng)量小，品品質(zhì)不高；；無(wú)公寓式式酒店物業(yè)業(yè)供應(yīng)五角場(chǎng)商圈北外灘商圈本案整個(gè)東外灘灘板塊的住住宅市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)階段基本本進(jìn)入尾盤(pán)盤(pán)期，目前前市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)量較少。。市場(chǎng)分析申潤(rùn)江濤苑華誼星城保利花園圣驪河濱苑寶地東園16缺乏品牌牌項(xiàng)目引引擎的強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng)動(dòng)，導(dǎo)致致目前其其價(jià)格與與潛在價(jià)價(jià)值違背背市場(chǎng)分析申潤(rùn)江濤苑華誼新城城入住該板板塊的開(kāi)開(kāi)發(fā)商品品牌來(lái)看看，都不不乏實(shí)力力，如如保利地地產(chǎn)集團(tuán)團(tuán)。目前市場(chǎng)場(chǎng)缺乏優(yōu)優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)盤(pán)供應(yīng)，，而項(xiàng)目目的品質(zhì)質(zhì)是板塊塊價(jià)值的的保證。。潛質(zhì)地段段+良好好規(guī)劃=價(jià)值回回歸17周邊樓盤(pán)盤(pán)售樓處處報(bào)價(jià)住宅的市市場(chǎng)報(bào)價(jià)價(jià)達(dá)到20000元/平方米米實(shí)際合同同均價(jià)在在15000元元/平方方米辦公住宅住宅住宅住宅項(xiàng)目屬性尾盤(pán)12500東外灘板塊華誼星誠(chéng)大廈尾盤(pán)25000東外灘板塊申潤(rùn)江濤苑二期尾盤(pán)17000東外灘板塊保利香擯花園持銷(xiāo)期20000-24000東外灘板塊圣酈河濱苑二期尾盤(pán)20000東外灘板塊寶地東花園（精裝）銷(xiāo)售進(jìn)度單價(jià)板塊樓盤(pán)名稱房地網(wǎng)實(shí)實(shí)際合同同均價(jià)周邊樓盤(pán)價(jià)格格虛高價(jià)格分析18東外灘板板塊規(guī)劃劃發(fā)展及及紡織中中心的經(jīng)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作作是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)目標(biāo)價(jià)價(jià)格22000元/平平方米的的支撐點(diǎn)點(diǎn)基于公寓寓式酒店店價(jià)格與與住宅價(jià)價(jià)格系數(shù)數(shù)對(duì)比，，對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格格區(qū)間進(jìn)進(jìn)行評(píng)估估：（19500-22000元/平方方米)15000x1.5=22000元元/平方方米15000x1.3=19500元/平平方米上海市酒酒店式公公寓與普普通住宅宅價(jià)格比比對(duì)系數(shù)數(shù)約為1.3-1.5價(jià)格預(yù)估本價(jià)格是是基于成成熟商務(wù)務(wù)區(qū)的對(duì)對(duì)比系數(shù)數(shù)進(jìn)行評(píng)評(píng)估，而而東外灘灘的商務(wù)務(wù)氛圍并并未形成成，因此此其對(duì)比比系數(shù)應(yīng)應(yīng)相應(yīng)有有所降低低。19本項(xiàng)目1-4年年投資回回報(bào)率6%相當(dāng)當(dāng)于成熟熟商務(wù)區(qū)區(qū)租金回回報(bào)，高高于東外外灘目前前市場(chǎng)租租金回報(bào)報(bào)。本項(xiàng)目基基于6%的投資資回報(bào)率率，反算算租金為為3.6元/天天/平方方米。目前周邊邊辦公租租金2元元/天/平方米米左右，，住宅租租金1.5-1.8元元/天/平方米米投資回報(bào)各區(qū)域酒酒店式公公寓的價(jià)價(jià)格&租租金對(duì)比比計(jì)算表表目前市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展成成熟區(qū)域域內(nèi)的酒酒店式公公寓投資資產(chǎn)品平平均回報(bào)報(bào)率約在在6%。。20公寓式酒酒店經(jīng)濟(jì)濟(jì)測(cè)算十年投資資回報(bào)共共69%，收回回投資額額的期限限為14年，屬屬于較好好的投資資品種。。投資回報(bào)21分析總結(jié)結(jié)：分析總結(jié)結(jié)：市場(chǎng)產(chǎn)品品供應(yīng)單單一，無(wú)無(wú)類(lèi)似純純投資類(lèi)類(lèi)物業(yè)供供應(yīng)，非非主流產(chǎn)產(chǎn)品，但但有市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展空空間；缺乏品牌牌地產(chǎn)引引擎的強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng)動(dòng)，導(dǎo)致致目前其其價(jià)格與與潛在價(jià)價(jià)值違背背；本項(xiàng)目目目標(biāo)價(jià)格格22000元元/平方方米，在在現(xiàn)有商商務(wù)氛圍圍不成熟熟的情況況下，需需要開(kāi)發(fā)發(fā)商大力力提高產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)，完善善酒店配配套，引引入有市市場(chǎng)信心心保證的的品牌酒酒店管理理公司，，并進(jìn)行行改變區(qū)區(qū)域形象象和項(xiàng)目目?jī)r(jià)值提提升的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)舉措措；目前開(kāi)發(fā)發(fā)商設(shè)定定的投資資回報(bào)率率遠(yuǎn)高于于市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)有租金金回報(bào)，，能打造造為東外外灘優(yōu)秀秀投資產(chǎn)產(chǎn)品，但但如何給給予投資資客信心心保證將將是最關(guān)關(guān)鍵的問(wèn)問(wèn)題。22項(xiàng)目解讀讀市場(chǎng)環(huán)境境&價(jià)價(jià)格預(yù)估估客戶目標(biāo)標(biāo)問(wèn)題界定定市場(chǎng)現(xiàn)狀狀下的問(wèn)題題解析23高速度（（如何滿滿足快速速回現(xiàn)要要求？））高價(jià)格(內(nèi)環(huán)地地段，非非主流產(chǎn)產(chǎn)品，如如何創(chuàng)造造公寓式式酒店最最高價(jià)？？)鵬欣集團(tuán)團(tuán)向商業(yè)業(yè)地產(chǎn)市市場(chǎng)成功功邁進(jìn)的的代表作作品公寓式酒酒店的推推出帶動(dòng)動(dòng)后續(xù)商商鋪的推推出叫座叫好目標(biāo)目標(biāo)售價(jià)價(jià)22000元/平米米（含裝裝修,10年返返租）快速回籠籠資金，，快速銷(xiāo)銷(xiāo)售24項(xiàng)目解讀讀市場(chǎng)環(huán)境境&價(jià)價(jià)格預(yù)估估客戶目標(biāo)標(biāo)問(wèn)題界定定市場(chǎng)現(xiàn)狀狀下的問(wèn)題題解析25本體條件件目標(biāo)市場(chǎng)環(huán)境境QUESTIONQuestion1市場(chǎng)處于于發(fā)展階階段，商商務(wù)氛圍圍相對(duì)不不成熟的的情況下下，目標(biāo)標(biāo)客戶如如何定位位？Question2如何凸現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)品的的價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)？Question3如何在區(qū)區(qū)域認(rèn)知知度較低低的情況況下，實(shí)實(shí)現(xiàn)最優(yōu)優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)，進(jìn)行行快速銷(xiāo)銷(xiāo)售？市場(chǎng)現(xiàn)狀狀下的問(wèn)問(wèn)題解析析26第一部分分：市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)狀下下的問(wèn)題題解析——現(xiàn)狀狀與目標(biāo)標(biāo)之間的的差距——項(xiàng)目目核心價(jià)價(jià)值點(diǎn)及及形象統(tǒng)統(tǒng)領(lǐng)第二部分分：客戶戶定位與與形象定定位第三部分分：營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策略體體系建立立——營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)執(zhí)行的的指導(dǎo)總總綱報(bào)告核心心內(nèi)容27客戶定位位與形象象定位客戶定位位區(qū)域、項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值值點(diǎn)總結(jié)結(jié)形象定位位28本項(xiàng)目具備的條條件內(nèi)環(huán)即將將崛起的的區(qū)域與家紡中中心結(jié)合合一體的的公寓式式酒店紡織產(chǎn)業(yè)業(yè)基地的的打造及及一系列列活動(dòng)開(kāi)展品牌開(kāi)發(fā)發(fā)商及專專業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理團(tuán)團(tuán)隊(duì)看中區(qū)域域未來(lái)發(fā)發(fā)展?jié)摿αΦ耐顿Y資客戶購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字字樓、商商鋪的客客戶群，，有投資資基礎(chǔ)，，看中回回報(bào)率上海、外外地專業(yè)業(yè)市場(chǎng)客客戶外地駐上上海分公公司的客客戶看中開(kāi)發(fā)發(fā)商實(shí)力力，希望望獲得穩(wěn)穩(wěn)定回報(bào)報(bào)的客戶戶本項(xiàng)目所所具資源源能吸引引的客戶戶類(lèi)型10年穩(wěn)穩(wěn)定返租租，14年回本本看中穩(wěn)定定回報(bào)及及物業(yè)升升值的投投資型客客戶29作為東外外灘的代表作，本項(xiàng)目的的目標(biāo)客戶戶群：純投資客客----包括個(gè)個(gè)人投資資者和投投資機(jī)構(gòu)構(gòu)，個(gè)人投資資者30-45歲，以以商人為為主，主主要關(guān)注注投資增增值的潛潛力，看看中地產(chǎn)產(chǎn)投資的的穩(wěn)定性性。養(yǎng)老型客客戶----養(yǎng)老型客戶戶，以個(gè)個(gè)人投資資者為主主，年齡齡普遍在在40歲歲以上，，購(gòu)買(mǎi)的的目的主主要是希希望退休休后能夠夠得到豐豐厚、穩(wěn)穩(wěn)定的經(jīng)經(jīng)濟(jì)來(lái)源源，這類(lèi)類(lèi)客戶的的投資風(fēng)風(fēng)格比較較穩(wěn)健，，經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力也比比較強(qiáng)，，最看重重項(xiàng)目的的發(fā)展?jié)摑摿Α?0客戶定位重點(diǎn)客戶戶核心客戶戶偶得客戶戶長(zhǎng)三角區(qū)區(qū)域，尤尤其是紡紡織業(yè)集集中發(fā)展展的區(qū)域域私營(yíng)企企業(yè)主；；區(qū)域內(nèi)及及上海其其它區(qū)域域私營(yíng)企業(yè)業(yè)主、商商業(yè)集散散地經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)主、、中高層層管理者者投資機(jī)構(gòu)構(gòu)外地投資資客戶上海投資資客戶31目標(biāo)客戶戶群特征征及對(duì)公公寓式酒酒店物業(yè)業(yè)的關(guān)注注點(diǎn)32客戶訪談?wù)劯浇?jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)主王女士，，40歲歲左右，，經(jīng)營(yíng)床床上用品品。看好東外外灘的發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)，在政政府影響響下區(qū)域域生值潛潛力較大大。很想投資資地產(chǎn)，，可以保值增值值，且風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)小。但但希望總價(jià)低點(diǎn)，希望望后續(xù)經(jīng)經(jīng)營(yíng)有保保障，回報(bào)有保保障。交通地段段要好點(diǎn)點(diǎn)的產(chǎn)品品值得考考慮。外地專業(yè)業(yè)市場(chǎng)客客戶（海海寧，電電話調(diào)查查)李女士，，30多多歲，經(jīng)經(jīng)營(yíng)皮革革服飾。。很想去上上海投資資，上海海的一些些開(kāi)發(fā)商商經(jīng)常過(guò)過(guò)來(lái)宣傳傳。在***投投資過(guò)3個(gè)商鋪鋪，遇到到好的項(xiàng)項(xiàng)目仍會(huì)會(huì)投資。?？粗衅髽I(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)的的實(shí)力，，品牌很重要，，地段要要有升值值潛力，，產(chǎn)業(yè)園園的經(jīng)營(yíng)營(yíng)有沒(méi)有有基礎(chǔ)和和條件，，我們對(duì)對(duì)上海不不是很熟熟悉，希希望去上上?？疾觳祉?xiàng)目。。低總價(jià)、、高回報(bào)報(bào)的產(chǎn)品自自然不會(huì)會(huì)錯(cuò)過(guò)。。33客戶描述述30-45歲之之間，生生意具有有一定規(guī)規(guī)模，關(guān)關(guān)注理財(cái)財(cái)投資部分客戶戶已投資資商鋪，，仍繼續(xù)續(xù)關(guān)注其其他類(lèi)型型投資產(chǎn)產(chǎn)品希望投資資類(lèi)產(chǎn)品品總價(jià)不不要太高高，不希希望占用用大量資資金投資回報(bào)報(bào)要有保保障區(qū)域發(fā)展展有一定定的潛力力專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)要有前前景，自自己一直直經(jīng)營(yíng)生生意，對(duì)對(duì)專業(yè)市市場(chǎng)的發(fā)發(fā)展有一一定的敏敏感度產(chǎn)品要適合酒酒店的經(jīng)營(yíng)，，需要知名酒酒店品牌341、項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)客戶主要是是產(chǎn)業(yè)園經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)主、私營(yíng)營(yíng)企業(yè)主，附附近經(jīng)營(yíng)業(yè)主主，以及外地地帶來(lái)滬經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)主等；2、處于資金金周轉(zhuǎn)的考慮慮，不愿購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)總價(jià)較高的的產(chǎn)品；3、保持資金金增值能力，，主要考慮物物業(yè)的升值潛潛力；4、注重投資資回報(bào)及產(chǎn)品品規(guī)劃5、區(qū)域升值值潛力及經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理6、容易受到到廣告宣傳和和現(xiàn)場(chǎng)氛圍的的影響7、口碑營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)在這類(lèi)客戶戶中比較看中中客戶分析給到到項(xiàng)目發(fā)展的的啟示:從區(qū)域價(jià)值、、項(xiàng)目?jī)r(jià)值挖挖掘和投資方方式上來(lái)引導(dǎo)導(dǎo)客戶35客戶定位區(qū)域、項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值點(diǎn)總結(jié)形象定位客戶定位與形形象定位36項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳梳理：七大賣(mài)點(diǎn)：區(qū)域良好的商商業(yè)商務(wù)規(guī)劃劃，發(fā)展?jié)摿αo(wú)可置疑；；處于內(nèi)環(huán)線價(jià)價(jià)格洼地板塊塊，客戶輕松松分享內(nèi)環(huán)物物業(yè)升值空間間；家飾家紡中心心提供的貿(mào)易易、展覽等平平臺(tái)，為酒店店的持續(xù)經(jīng)營(yíng)營(yíng)提供保障；；品牌地產(chǎn)集團(tuán)團(tuán)引擎，高品品質(zhì)產(chǎn)品，帶帶動(dòng)板塊升值值；引入品牌酒店店管理公司，，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管管理，令客戶戶安心坐享投投資收益；小戶型，低總總價(jià)（主力總總價(jià)150萬(wàn)萬(wàn)）；豪華裝修（裝裝修成本4000-5000元/m2).37產(chǎn)品價(jià)值與投投資客戶關(guān)注注點(diǎn)進(jìn)行銜接接片區(qū)現(xiàn)階段商商務(wù)氛圍極弱弱，需從項(xiàng)目目本身加強(qiáng)商商務(wù)感的營(yíng)造造；強(qiáng)化東外灘內(nèi)內(nèi)環(huán)板塊的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，利用未未來(lái)規(guī)劃和家家紡基地強(qiáng)調(diào)調(diào)商務(wù)氛圍;引導(dǎo)客戶投資資方式，關(guān)注注開(kāi)發(fā)商實(shí)力力、經(jīng)營(yíng)品牌牌、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)礎(chǔ)及回報(bào)率;小戶型、低總總價(jià)，高回報(bào)報(bào)、低投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn);引導(dǎo)客戶關(guān)注注產(chǎn)品，豪華華裝修。38內(nèi)環(huán)稀缺地段段安全的投資回回報(bào)四大核心賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)Alocalinthefirstring品牌、經(jīng)營(yíng)二重置業(yè)保險(xiǎn)險(xiǎn)BrandAndoperationprovidesecurity別出心裁的設(shè)設(shè)計(jì)UniquedesignTherateofreturnissafe39內(nèi)環(huán)稀缺地段段安全的投資回回報(bào)四大核心賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)Alocalinthefirstring品牌、經(jīng)營(yíng)二重置業(yè)保險(xiǎn)險(xiǎn)BrandAndoperationprovidesecurity別出心裁的設(shè)設(shè)計(jì)UniquedesignTherateofreturnIssafe投資新焦點(diǎn)：：巨大的區(qū)域域價(jià)值本案位于東外外灘商務(wù)規(guī)劃劃區(qū)核心地帶帶，上海內(nèi)環(huán)亟待待開(kāi)發(fā)地、地產(chǎn)新一輪投投資聚焦點(diǎn)。。巨大的升值空空間，具有其其他區(qū)域無(wú)可可比擬的優(yōu)勢(shì)勢(shì)。40內(nèi)環(huán)稀缺地段段安全的投資回回報(bào)四大核心賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)Alocalinthefirstring品牌、經(jīng)營(yíng)二重置業(yè)保險(xiǎn)險(xiǎn)別出心裁的設(shè)設(shè)計(jì)UniquedesignTherateofreturnIssafeBrandAndoperationprovidesecurity保障一：聯(lián)手世界馳名名的酒店品牌牌，統(tǒng)一管理理，確保整體出租率的最最大化，從而而承擔(dān)業(yè)主的的全面風(fēng)險(xiǎn)。。保障二：紡織產(chǎn)業(yè)基地地運(yùn)作為酒店成功經(jīng)營(yíng)營(yíng)的提供保障。投資新保障：：二重保險(xiǎn)令置業(yè)無(wú)后顧之之憂41內(nèi)環(huán)稀缺地段段安全的投資回回報(bào)四大核心賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)Alocalinthefirstring品牌、經(jīng)營(yíng)二重置業(yè)保險(xiǎn)險(xiǎn)別出心裁的設(shè)設(shè)計(jì)UniquedesignTherateofreturnIssafeBrandAndoperationprovidesecurity創(chuàng)意可以是國(guó)國(guó)家戰(zhàn)略，創(chuàng)創(chuàng)意可以是GDP，英國(guó)人說(shuō)：“英國(guó)可以沒(méi)有有首相，但不不能沒(méi)有設(shè)計(jì)計(jì)”日本人說(shuō)：““獨(dú)創(chuàng)力關(guān)系系國(guó)家興亡””韓國(guó)人說(shuō)：““設(shè)計(jì)韓國(guó)，，文化立國(guó)””蓋茨說(shuō)了“創(chuàng)創(chuàng)意具有裂變變效應(yīng)，一盎盎司創(chuàng)意帶來(lái)來(lái)無(wú)以計(jì)數(shù)的的商業(yè)利益””創(chuàng)意可以是龐龐大的商機(jī)投資新選擇：：國(guó)際前沿設(shè)設(shè)計(jì)新潮力邀國(guó)際著名設(shè)計(jì)大師師創(chuàng)新打造室室內(nèi)空間，豪華大氣、獨(dú)獨(dú)具匠心的設(shè)設(shè)計(jì)，每間小戶型型都成為市中心地地段的珍藏。42內(nèi)環(huán)稀缺地段段安全的投資回回報(bào)四大核心賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)Alocalinthefirstring品牌、經(jīng)營(yíng)二重置業(yè)保險(xiǎn)險(xiǎn)別出心裁的設(shè)設(shè)計(jì)UniquedesignTherateofreturnIssafeBrandAndoperationprovidesecurity沒(méi)有噱頭，沒(méi)沒(méi)有虛頭，業(yè)業(yè)主每年拿到到手的將是不不含任何稅費(fèi)費(fèi)、雜費(fèi)、管管理費(fèi)等相關(guān)關(guān)費(fèi)用的凈收收益，與市場(chǎng)場(chǎng)變幻告別。。輕松擁有投資資內(nèi)環(huán)、外灘灘的非凡感受受。明白透明、長(zhǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定，讓讓收益從此與與風(fēng)險(xiǎn)說(shuō)BYE–BYE!投資新看點(diǎn)：：確保收益、、十年回租，，長(zhǎng)期回報(bào)43客戶定位區(qū)域、項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值點(diǎn)總結(jié)形象定位客戶定位與形形象定位44東外灘內(nèi)環(huán)——突出地段段的稀缺性，，以“內(nèi)環(huán)””區(qū)別于其它它競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的的地理屬性。。首席——強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品品的領(lǐng)先性和和唯一性。投資型公寓式酒店——突出產(chǎn)品類(lèi)型型。項(xiàng)目屬性定位位：投資型公寓式酒店?yáng)|外灘內(nèi)環(huán)首席45東外灘發(fā)展引擎，形象定位：內(nèi)環(huán)投資加速器東外灘發(fā)展引引擎——引擎，發(fā)發(fā)動(dòng)機(jī)；東外外灘潛力地段段，繁華即將將相約。本項(xiàng)項(xiàng)目站在劃時(shí)時(shí)代發(fā)展的前前沿，即將見(jiàn)見(jiàn)證東外灘的的歷史變遷，，將成為區(qū)域域的發(fā)展引擎擎。內(nèi)環(huán)投資加速速器——不僅體現(xiàn)現(xiàn)在10年高高投資高回報(bào)報(bào)率，更體現(xiàn)現(xiàn)對(duì)環(huán)線物業(yè)業(yè)價(jià)值增值的的分享，讓投投資又快又放放心。46第一部分：市市場(chǎng)現(xiàn)狀下的的問(wèn)題解析——現(xiàn)狀與目目標(biāo)之間的差差距——項(xiàng)目核心心價(jià)值點(diǎn)及形形象統(tǒng)領(lǐng)第二部分：客客戶定位與形形象定位第三部分：營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策略體系系建立——營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行行的指導(dǎo)總綱綱報(bào)告核心內(nèi)容容47劣勢(shì)（W）：：機(jī)會(huì)（O）：：威脅(T）：：區(qū)域內(nèi)潛在競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈烈投資客戶外溢溢到新江灣城城和五角場(chǎng)區(qū)域內(nèi)唯一的的酒店式物業(yè)業(yè)東外灘與內(nèi)環(huán)環(huán)其它板塊相相比將會(huì)后起起發(fā)力東外灘商務(wù)規(guī)規(guī)劃已經(jīng)啟動(dòng)動(dòng)減小劣勢(shì)，避避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化威脅利用機(jī)會(huì)，克克服劣勢(shì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶搶占機(jī)會(huì)如何將項(xiàng)目亮亮點(diǎn)順利轉(zhuǎn)化化成目標(biāo)客戶戶群認(rèn)可價(jià)值值點(diǎn)？如何通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)手段從市場(chǎng)場(chǎng)中脫穎而出出，是本項(xiàng)目目成功的關(guān)鍵鍵所在!交通流線不夠夠通暢部分戶型不方方正區(qū)域認(rèn)識(shí)度不不高處于內(nèi)環(huán)板塊塊小戶型、總價(jià)價(jià)低新園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)規(guī)模優(yōu)勢(shì)初顯顯實(shí)力開(kāi)發(fā)商，，資源整合優(yōu)優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)（S）：：項(xiàng)目SWOT分析48戰(zhàn)略一：高舉高打，借借勢(shì)借力，贏贏得口碑，提提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值值戰(zhàn)略二：以增值突破獲獲取客戶信任任，低成本營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)選擇S0營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)戰(zhàn)略—充充分利用區(qū)域域亟待發(fā)展的的機(jī)會(huì)，凸現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目投資價(jià)價(jià)值49項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略略體系圖品牌策略活動(dòng)策略展示策略價(jià)格策略營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)提速增值推廣策略原則二：低低成本營(yíng)銷(xiāo)，，直接有效的的活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)原則一：增加加和傳遞項(xiàng)目目?jī)r(jià)值感的““增值營(yíng)銷(xiāo)””為原則客戶策略50強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，給給投資客戶信信心保障目標(biāo)標(biāo)確定知名酒店店管理公司關(guān)鍵動(dòng)作2008年1月實(shí)施時(shí)間品牌策略合作酒店簽約約儀式暨產(chǎn)品品推介會(huì)鵬欣戰(zhàn)略合作作伙伴代表、、寫(xiě)字樓客戶戶、意向客戶戶邀請(qǐng)嘉賓51國(guó)際知名酒店店管理公司品牌策略521、東外灘酒酒店式物業(yè)的的投資時(shí)代2、從歷史的的變遷挖掘東東外灘的升值值潛力主題題活動(dòng)形式東外灘板塊塊投資價(jià)值值論壇執(zhí)行關(guān)鍵媒體的持續(xù)續(xù)關(guān)注和報(bào)報(bào)道活動(dòng)策略

1、楊浦區(qū)區(qū)政府、區(qū)區(qū)域內(nèi)其他他開(kāi)發(fā)商聯(lián)聯(lián)動(dòng)2、邀請(qǐng)著著名主持人人如陳魯豫豫、吳小莉莉等主持53紡織行業(yè)協(xié)協(xié)會(huì)戰(zhàn)略聯(lián)聯(lián)盟招商主主題酒會(huì)活動(dòng)策略提供一個(gè)開(kāi)開(kāi)放的交流流平臺(tái)目標(biāo)標(biāo)邀請(qǐng)嘉賓鵬欣戰(zhàn)略合合作伙伴代代表、寫(xiě)字字樓客戶、、意向客戶戶2008年年5月實(shí)施時(shí)間54推廣策略高調(diào)推廣、、密集投放放、強(qiáng)勢(shì)引引導(dǎo)高調(diào)推廣方式渠道目的PR活動(dòng)引爆市場(chǎng)樹(shù)立項(xiàng)目、、開(kāi)發(fā)商品品牌形象密集投放報(bào)紙、雜志志、電臺(tái)、電視視短期內(nèi)達(dá)到到全覆蓋，，建立項(xiàng)目形形象強(qiáng)勢(shì)引導(dǎo)名人效應(yīng)、、輿論宣傳傳現(xiàn)場(chǎng)包裝裝，銷(xiāo)售道道具建立投資信信心，促進(jìn)進(jìn)快速銷(xiāo)售售實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)引導(dǎo)55直效低成本本營(yíng)銷(xiāo)—挖掘目標(biāo)人人群的生活活軌跡中的的新推廣渠渠道寫(xiě)字樓上班班與客戶在俱俱樂(lè)部共進(jìn)進(jìn)午餐某集團(tuán)總裁入住五星級(jí)級(jí)酒店打高爾夫球球商場(chǎng)購(gòu)物高爾夫球俱樂(lè)部星級(jí)酒店資料商場(chǎng)金卡會(huì)員電梯媒體去機(jī)場(chǎng)出差機(jī)場(chǎng)廣告、飛機(jī)雜志開(kāi)車(chē)上班接送子女戶外廣告/電臺(tái)廣告休閑時(shí)尚雜志圍追堵截推廣策略56推廣渠道戶外廣告：：扼守上海到到江浙主要要交通要道道，使項(xiàng)目目的形象與與信息傳遞遞至江浙地地區(qū)直郵郵：：針對(duì)目標(biāo)客客戶來(lái)源集集中區(qū)域及及上海其他他專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)主主進(jìn)行宣傳傳。公關(guān)活動(dòng)：：充分利用輕輕紡行業(yè)協(xié)協(xié)會(huì)資源，，舉行商鋪鋪推介會(huì)，，邀請(qǐng)行業(yè)業(yè)協(xié)會(huì)中高高層管理人人員、政府府機(jī)關(guān)公務(wù)務(wù)人員參加加，推動(dòng)與與會(huì)人員購(gòu)購(gòu)房及通過(guò)過(guò)與會(huì)人員員的口碑傳傳播，達(dá)到到促進(jìn)銷(xiāo)售售的目的。。房展會(huì)會(huì)：參加春秋房房展及每年年一次的商商鋪展。短信信：針對(duì)上海的的手機(jī)高端端用戶進(jìn)行行宣傳，針針對(duì)老客戶戶直行宣傳傳。推廣策略直效低成本本營(yíng)銷(xiāo)—挖掘目標(biāo)人人群的生活活軌跡中的的新推廣渠渠道57原則1：在項(xiàng)目昭示示性最佳的的地方，放放置項(xiàng)目樓樓體條幅原則2：賣(mài)點(diǎn)清晰、、主題明確確原則3：公布銷(xiāo)售信信息（咨詢?cè)冸娫?、售售賣(mài)信息））原則4：條幅整體效效果突出品品質(zhì)感展示策略省錢(qián)且直接接有效的戶戶外廣告-樓體廣告告財(cái)富專線：8888888858賣(mài)場(chǎng)造勢(shì)———營(yíng)造旺旺場(chǎng)展示策略看樓路線醒醒目標(biāo)識(shí)系系統(tǒng)沿路道旗指指引標(biāo)識(shí)：通往項(xiàng)目目主干道彩彩旗夾道飄飄揚(yáng)，營(yíng)造造紅紅火火火的陣勢(shì)；；賣(mài)場(chǎng)外圍展展板：應(yīng)根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目的推廣廣及時(shí)更換換；其他：燈箱、展板板、廣告牌牌、形象墻墻等。體驗(yàn)五星級(jí)級(jí)酒店式的的入戶感受受挑高大堂水晶吊燈大理石花紋紋鋪地休閑沙發(fā)組組合花草植物布布置專業(yè)物管及及接待臺(tái)59展示策略樣板區(qū)體驗(yàn)驗(yàn)原則一：細(xì)節(jié)展示項(xiàng)項(xiàng)目高貴品品質(zhì)原則二：不同風(fēng)格的的樣板間，，用產(chǎn)品品品質(zhì)吸引顧顧客。原則三：利用功能及設(shè)設(shè)施的完整展展示，給客戶戶投資信心形式：以珠寶展柜的的形式，展出出材料的局部部，以獨(dú)特的的造型感和燈燈光等方面氣氣氛的渲染，，給客群以高高品質(zhì)的直觀觀聯(lián)想和感受受。60樣板房布置則則注重營(yíng)造尊貴、個(gè)性化特點(diǎn)，通過(guò)不同風(fēng)風(fēng)格的裝飾，，突出品位和個(gè)性生活，，可從細(xì)部著著手，如窗簾簾可選擇點(diǎn)、、線、方塊類(lèi)類(lèi)的圖案，墻墻壁上懸掛個(gè)個(gè)性裝飾物，，天頂上用細(xì)細(xì)的線條進(jìn)行行空間分割。。精裝修建議展示策略61客戶策略“世聯(lián)擁躉”為經(jīng)過(guò)篩選的的世聯(lián)忠誠(chéng)客客戶，他們常常年和世聯(lián)合合作，購(gòu)買(mǎi)多多個(gè)世聯(lián)代理理單位，不僅僅商鋪類(lèi)、寫(xiě)寫(xiě)字樓類(lèi)、小小戶型公寓類(lèi)類(lèi)產(chǎn)品，還有有專門(mén)的投資資客，他們認(rèn)認(rèn)可世聯(lián)對(duì)于于形勢(shì)的判斷斷，和我方有有著良好的合合作及利益關(guān)關(guān)系，給到美美好的前景和和市場(chǎng)判斷得得到合理的投投資回報(bào)率，，他們有著強(qiáng)強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力，將有機(jī)機(jī)會(huì)成為本項(xiàng)項(xiàng)目的目標(biāo)客客戶。鵬欣客戶資源源+世聯(lián)客戶戶資源“鵬欣客戶資源源”中國(guó)家紡行業(yè)業(yè)、中國(guó)貿(mào)促促會(huì)、中國(guó)紡紡織品商業(yè)、、中國(guó)印染、、上海家用紡紡織品、江蘇蘇南通家紡商商會(huì)、浙江紹紹興家紡、浙浙江海寧布藝藝等62價(jià)格策略價(jià)格體現(xiàn)價(jià)值值目標(biāo)：速戰(zhàn)速速?zèng)Q策略：1、低開(kāi)高走，造造成價(jià)值升值值趨勢(shì)2、提升性價(jià)比，兌現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)價(jià)值，同時(shí)讓讓利給投資者者，促進(jìn)快快銷(xiāo)。3、建立區(qū)域租金金標(biāo)準(zhǔn)，按7%的年年投資回報(bào)率率，按4.2元/平方米米/天租金水平，22000元元/平米能被被投資客接受受；建議均價(jià)定位位為22000元/平米米左右，風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)較低63營(yíng)銷(xiāo)策略總控控圖時(shí)間1月12月推廣階段推廣主題推廣渠道活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)工地圍墻、營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)工程節(jié)點(diǎn)戶外、報(bào)紙、、雜志結(jié)構(gòu)封頂形象導(dǎo)入期強(qiáng)銷(xiāo)期銷(xiāo)售目標(biāo)報(bào)紙、異地推推廣、房展會(huì)會(huì)08年尾盤(pán)期老帶新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)活活動(dòng)售樓處開(kāi)放開(kāi)盤(pán)儀式80套54套2月3月4月5月6月7月8月9月交房120套40套合作酒店簽約約儀式暨產(chǎn)品品推介會(huì)紡織行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)戰(zhàn)略聯(lián)盟招招商主題酒會(huì)會(huì)業(yè)主共建平臺(tái)臺(tái)聯(lián)誼市中心投資機(jī)機(jī)遇，有多少少機(jī)會(huì)可以重重來(lái)？不是你在財(cái)富富，是財(cái)富在在找你！市中心稀缺投投資機(jī)會(huì)內(nèi)環(huán)缺貨-僅僅有60個(gè)做做市中心高薪薪房東的席位位市場(chǎng)引爆期開(kāi)盤(pán)64創(chuàng)造市場(chǎng)活躍市場(chǎng)激發(fā)市場(chǎng)春節(jié)11月12月2月1月3月4月5月6月7月8月9月1月活動(dòng)引爆項(xiàng)目目08年開(kāi)盤(pán)5月活動(dòng)跟進(jìn)8月活動(dòng)持續(xù)營(yíng)銷(xiāo)

階段劃劃分營(yíng)銷(xiāo)階段不同，策策略重點(diǎn)相應(yīng)應(yīng)不同65營(yíng)銷(xiāo)推廣的三三大階段性之之1/活躍市場(chǎng)推廣主題：廣告主題：針對(duì)對(duì)象：本地活躍投資資客推廣方式：事件營(yíng)銷(xiāo)、策策劃報(bào)道、媒媒體攻勢(shì)、SP活動(dòng)12月5月3月9月底形象導(dǎo)入期

市場(chǎng)引爆期強(qiáng)銷(xiāo)期尾盤(pán)期7月全面展示項(xiàng)目目綜合實(shí)力及及發(fā)展商的品品牌實(shí)力。不是你在找財(cái)財(cái)富，是財(cái)富富在找你66策劃報(bào)導(dǎo)主題題之一通過(guò)品牌酒店店管理公司及及本案高品質(zhì)質(zhì)內(nèi)涵的解讀讀，帶出本案案對(duì)于投資者者投資行為極極大的安全性性和保障性，，增強(qiáng)本案的的市場(chǎng)影響力力。不是你在找財(cái)財(cái)富，是財(cái)富富在找你！67營(yíng)銷(xiāo)推廣的三三大階段性之之2/激發(fā)市場(chǎng)推廣主題：品牌酒店管理理公司簽約，，本案投資價(jià)價(jià)值保障廣告主題：市中心投資機(jī)機(jī)遇，有多少少機(jī)會(huì)可以重重來(lái)？針對(duì)對(duì)象：本地潛在投資資客推廣方式：事件營(yíng)銷(xiāo)、策策劃報(bào)道、媒媒體攻勢(shì)、SP活動(dòng)12月5月3月9月底形象導(dǎo)入期市場(chǎng)引爆期

強(qiáng)銷(xiāo)期

尾盤(pán)期7月68藉由本案“全全球品牌酒店店管理公司簽簽約”信息的的發(fā)布，可快快速建立本案案的知名度，，給投資者建建立信心保障障，更為本案案后續(xù)推廣奠奠定一個(gè)高起起點(diǎn)的平臺(tái)。。投資保障：做做***酒店店的房東策劃報(bào)導(dǎo)主題題之一69策劃報(bào)導(dǎo)主題題之二著重闡述本案案稀缺的市中中心投資價(jià)值值，以及在高高品質(zhì)產(chǎn)品硬硬件+高品位位服務(wù)軟件+紡織行業(yè)旗旗艦三合一的的效應(yīng)所產(chǎn)生生的無(wú)限投資資潛力，帶動(dòng)動(dòng)市場(chǎng)對(duì)本案案投資價(jià)值的的全新認(rèn)知，，逐步確立本本案最具投資資價(jià)值的市場(chǎng)場(chǎng)地位。內(nèi)環(huán)東外灘板板塊掀起投資資新浪潮！70東外灘發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)景+產(chǎn)品火火熱投資氛圍圍營(yíng)銷(xiāo)推廣執(zhí)行行的三大階段段性之3/創(chuàng)造市場(chǎng)推廣主題：廣告主題：針對(duì)對(duì)象：異地活躍投資資客推廣方式：異地巡展內(nèi)環(huán)缺貨，僅僅有60個(gè)做市中心高高薪房東的席席位12月5月3月9月底形象導(dǎo)入期市場(chǎng)引爆期強(qiáng)銷(xiāo)期尾盤(pán)期7月71策劃報(bào)導(dǎo)主題題之一借紡織城到外外地專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)如南通疊石石橋、浙江柯橋等進(jìn)行招商機(jī)機(jī)會(huì)，進(jìn)行異異地推廣，拓拓寬客戶渠道道，促進(jìn)尾盤(pán)盤(pán)銷(xiāo)售內(nèi)環(huán)缺貨，僅有60席市中心高薪房房東席位72營(yíng)銷(xiāo)預(yù)算根據(jù)上海營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)費(fèi)用規(guī)律值值，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用用為總銷(xiāo)的1.5%，2.2萬(wàn)平方方*22000元/平方方=4.84億元*1.5%，約為為726萬(wàn)元本項(xiàng)目推廣渠渠道和投放，，如下數(shù)據(jù)：：73THEEND！749、靜夜夜四無(wú)無(wú)鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹(shù)，燈下下白頭人。。。03:50:1103:50:1103:501/5/20233:50:11AM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。1月-2303:50:1103:50Jan-2305-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。03:50:1103:50:1103:50Thursday,January5,202313、乍見(jiàn)翻翻疑夢(mèng)，，相悲各各問(wèn)年。。。1月-231月-2303:50:1103:50:11January5,202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國(guó)國(guó)見(jiàn)青青山。。。05一一月月20233:50:11上上午03:50:111月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月月233:50上上午午1月月-2303:50January5,202316、行動(dòng)出成果果，工作出財(cái)財(cái)富。。2023/1/53:50:1103:50:1105January202317、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時(shí)時(shí)，