世聯(lián)-土地出讓營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)

世聯(lián)—土地出讓營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)土地出讓時(shí)通常會(huì)面臨的問(wèn)題Issue>在土地出讓過(guò)程中，我們的客戶(hù)常常會(huì)面臨如下問(wèn)題為什么會(huì)有這樣的困惑?

擬出讓地塊如何定位，它的真實(shí)價(jià)值在哪里？目標(biāo)客戶(hù)是哪類(lèi)開(kāi)發(fā)商？他們?cè)谀睦铮坎捎檬裁捶椒ㄊ拐鎸?shí)的市場(chǎng)信息高效地傳播？通過(guò)什么渠道和通路與目標(biāo)客戶(hù)進(jìn)行深度而有效的溝通？地塊的市場(chǎng)價(jià)值是多少？目標(biāo)客戶(hù)能接受嗎？如何在經(jīng)濟(jì)目標(biāo)和其他目標(biāo)之間，如社會(huì)目標(biāo)等實(shí)現(xiàn)良性的平衡？根本原因在于我們沒(méi)有把握此類(lèi)項(xiàng)目的基本市場(chǎng)規(guī)律世聯(lián)研究發(fā)現(xiàn)，關(guān)于土地出讓項(xiàng)目，本身是有一些規(guī)律可循的，需要解決以下幾個(gè)關(guān)鍵性問(wèn)題：地塊潛在價(jià)值的挖掘、包裝定位及市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)度分析地塊真實(shí)信息的有效傳播尋找真實(shí)的潛在客戶(hù)，通過(guò)合適的通路與其進(jìn)行真實(shí)的溝通土地出讓往往存在一定的社會(huì)目標(biāo)，要與其經(jīng)濟(jì)目標(biāo)取得平衡有沒(méi)有把握基本的市場(chǎng)規(guī)律？世聯(lián)對(duì)此類(lèi)項(xiàng)目的理解及觀點(diǎn)Opinion>世聯(lián)認(rèn)為，土地出讓項(xiàng)目應(yīng)該從多個(gè)層面進(jìn)行市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)的結(jié)構(gòu)化分析市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)政策與行業(yè)發(fā)展地塊價(jià)值潛在購(gòu)買(mǎi)者宏觀層面微觀層面中觀層面宏觀層面——國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)發(fā)展

行業(yè)政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)、企業(yè)態(tài)勢(shì)合理價(jià)格復(fù)蘇階段發(fā)展階段危機(jī)階段蕭條階段國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)發(fā)展（宏觀層面）以現(xiàn)階段為例國(guó)內(nèi)成熟發(fā)展商，保持觀望，拿地謹(jǐn)慎；而外資及部分新進(jìn)入的開(kāi)發(fā)商相對(duì)樂(lè)觀，投資熱情高漲；房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展到一個(gè)比較有爭(zhēng)議的階段。地塊價(jià)值認(rèn)知（微觀層面）土地區(qū)位（繁華度、交通通達(dá)度等）城市設(shè)施（城市基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)設(shè)施等）環(huán)境優(yōu)劣度（環(huán)境質(zhì)量、自然條件等）其它（人口密度、建筑容積率、城市規(guī)劃等）微觀層面——地塊價(jià)值認(rèn)知四大基本要素潛在購(gòu)買(mǎi)者分析（中觀層面）中觀層面——潛在購(gòu)買(mǎi)者分析

潛在購(gòu)買(mǎi)者核心競(jìng)爭(zhēng)力和市場(chǎng)期望的不同廣州、深圳珠三角中國(guó)香港、外資一線品牌開(kāi)發(fā)商成本控制、產(chǎn)品創(chuàng)新、品牌支撐強(qiáng)；利潤(rùn)要求合理快速增長(zhǎng)型開(kāi)發(fā)商成本控制強(qiáng)產(chǎn)品創(chuàng)新較強(qiáng)品牌支撐一般利潤(rùn)要求合理成本控制、產(chǎn)品創(chuàng)新一般缺乏品牌、利潤(rùn)要求較高成本控制強(qiáng)創(chuàng)新及品牌一般利潤(rùn)要求較高二線發(fā)展商成本控制較強(qiáng)產(chǎn)品創(chuàng)新一般無(wú)地產(chǎn)品牌成本控制力較差、難以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新、無(wú)地產(chǎn)品牌、利潤(rùn)要求高跨行業(yè)財(cái)團(tuán)投資公司成本控制一般產(chǎn)品創(chuàng)新差、無(wú)地產(chǎn)品牌舉例：珠三角潛在購(gòu)買(mǎi)者核心競(jìng)爭(zhēng)力和市場(chǎng)期望世聯(lián)地產(chǎn)十年實(shí)踐總結(jié)，開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)意向地塊的KPI體系（關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)）KPI體系政府支持力度國(guó)家/地方行業(yè)政策土地儲(chǔ)備、年度開(kāi)發(fā)計(jì)劃資金調(diào)動(dòng)/融資能力房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段研判開(kāi)發(fā)能力/收益、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期全國(guó)戰(zhàn)略布局意向城市區(qū)位/土地用途/規(guī)模宏觀政治/經(jīng)濟(jì)環(huán)境內(nèi)因外因區(qū)域市場(chǎng)容量/競(jìng)爭(zhēng)程度“思路路決決定定出出路路””，，應(yīng)應(yīng)站站在在城城市市與與區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展的的角角度度來(lái)來(lái)看看土土地地出出讓讓項(xiàng)項(xiàng)目目城市市未未來(lái)來(lái)十十年年的的大大戰(zhàn)戰(zhàn)略略、、大大方方針針在周周邊邊大大區(qū)區(qū)域域的的發(fā)發(fā)展展中中找找到到關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)土地地出出讓讓帶帶來(lái)來(lái)的的機(jī)機(jī)遇遇及及對(duì)對(duì)城城市市未未來(lái)來(lái)發(fā)發(fā)展展的的影影響響政治治目目標(biāo)標(biāo)經(jīng)濟(jì)濟(jì)目目標(biāo)標(biāo)社會(huì)會(huì)目目標(biāo)標(biāo)………土地地出出讓讓項(xiàng)項(xiàng)目目有有著著共共通通的的要要素素，，也也應(yīng)應(yīng)遵遵循循類(lèi)類(lèi)似似案案例例成成功功的的操操作作流流程程第一一階階段段：：地地塊塊規(guī)規(guī)劃劃的的市市場(chǎng)場(chǎng)評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)與與出出讓讓策策略略第二二階階段段：：土土地地出出讓讓營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)戰(zhàn)戰(zhàn)略略與與營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)方方案案第三三階階段段：：土土地地出出讓讓方方案案與與執(zhí)執(zhí)行行程程序序土地地出出讓讓的的三三個(gè)個(gè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化化階階段段第一一階階段段：：地地塊塊規(guī)規(guī)劃劃的的市市場(chǎng)場(chǎng)評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)與與出出讓讓策策略略目標(biāo)標(biāo)分分解解：：經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)目目標(biāo)標(biāo)、、社社會(huì)會(huì)目目標(biāo)標(biāo)、、政政治治目目標(biāo)標(biāo)、、進(jìn)進(jìn)程程控控制制地塊塊規(guī)規(guī)劃劃分分析析：：功功能能布布局局、、功功能能指指標(biāo)標(biāo)、、公公共共配配套套規(guī)劃劃條條件件的的市市場(chǎng)場(chǎng)驗(yàn)驗(yàn)證證：：初初步步鎖鎖定定開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商、、意意向向性性訪訪談?wù)勈袌?chǎng)場(chǎng)實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)分分析析（（宏宏觀觀城城市市數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)，，市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)查查，，消消費(fèi)費(fèi)者者調(diào)調(diào)研研））規(guī)劃劃條條件件（（用用地地功功能能、、規(guī)規(guī)劃劃指指標(biāo)標(biāo)等等））的的調(diào)調(diào)整整建建議議潛在在購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)者者的的初初步步鎖鎖定定土地地出出讓讓的的合合理理價(jià)價(jià)格格（（出出讓讓底底價(jià)價(jià)/成交交價(jià)價(jià)））政府府需需要要提提供供的的優(yōu)優(yōu)惠惠政政策策關(guān)鍵鍵研研究究重點(diǎn)點(diǎn)解解決決的的問(wèn)問(wèn)題題第二二階階段段：：土土地地出出讓讓營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)戰(zhàn)戰(zhàn)略略與與方方案案執(zhí)執(zhí)行行潛在在購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)者者調(diào)調(diào)研研（（購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)意意向向及及門(mén)門(mén)檻檻調(diào)調(diào)查查、、開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)選選擇擇））土地地出出讓讓營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)方方案案（（營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)背背景景分分析析、、問(wèn)問(wèn)題題或或機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)、、行行動(dòng)動(dòng)策策略略、、推推廣廣執(zhí)執(zhí)行行計(jì)計(jì)劃劃））營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)方方案案執(zhí)執(zhí)行行（（地地塊塊包包裝裝、、媒媒體體推推廣廣、、活活動(dòng)動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)））區(qū)域域形形象象定定位位營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)主主題題的的確確定定尋找找并并發(fā)發(fā)展展?jié)摑撛谠诳涂蛻?hù)戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策策略略與與方方案案的的制制定定階段段性性推推廣廣計(jì)計(jì)劃劃關(guān)鍵鍵研研究究重點(diǎn)點(diǎn)解解決決的的問(wèn)問(wèn)題題第三三階階段段：：土土地地出出讓讓方方案案與與執(zhí)執(zhí)行行程程序序土地地出出讓讓方方式式土地地出出讓讓關(guān)關(guān)鍵鍵績(jī)績(jī)效效指指標(biāo)標(biāo)（（技技術(shù)術(shù)標(biāo)標(biāo)，，資資信信標(biāo)標(biāo)，，商商務(wù)務(wù)標(biāo)標(biāo)））制訂訂出出讓讓方方案案與與執(zhí)執(zhí)行行程程序序土地地出出讓讓的的過(guò)過(guò)程程執(zhí)執(zhí)行行土地地出出讓讓方方案案設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)組織織實(shí)實(shí)施施步步驟驟及及內(nèi)內(nèi)容容實(shí)施施過(guò)過(guò)程程中中的的節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)控控制制關(guān)鍵鍵研研究究重點(diǎn)點(diǎn)解解決決的的問(wèn)問(wèn)題題營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)對(duì)對(duì)于于促促進(jìn)進(jìn)土土地地成成功功出出讓讓?zhuān)?，尋尋找找意意向向?gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)者者的的過(guò)過(guò)程程中中發(fā)發(fā)揮揮著著重重大大的的價(jià)價(jià)值值地塊塊價(jià)價(jià)值值的的重重新新定定義義，，充充分分挖挖掘掘土土地地的的隱隱性性?xún)r(jià)價(jià)值值地塊塊的的包包裝裝推推廣廣，，可可以以讓讓意意向向購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)者者充充分分認(rèn)認(rèn)識(shí)識(shí)到到土土地地的的價(jià)價(jià)值值多種渠道道進(jìn)行地地塊宣傳傳，進(jìn)行行有效的的信息傳傳播意向購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)者的多多層面溝溝通，進(jìn)進(jìn)行規(guī)劃劃條件的的市場(chǎng)驗(yàn)驗(yàn)證通過(guò)一系系列的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)動(dòng)，可以以創(chuàng)造良良好的土土地營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)氛圍，，進(jìn)而實(shí)實(shí)現(xiàn)其真真正的價(jià)價(jià)值顧問(wèn)公司司可以充充分挖掘掘土地價(jià)價(jià)值，有有效利用用現(xiàn)有營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)通路路，確保保土地價(jià)價(jià)值市場(chǎng)場(chǎng)實(shí)現(xiàn)1、顧問(wèn)公公司擁有有大量的的潛在客客戶(hù)資源源2、顧問(wèn)公公司以專(zhuān)專(zhuān)業(yè)視角角解讀地地塊，賦賦予全新新的定義義3、對(duì)土地地價(jià)值的的一系列列專(zhuān)業(yè)包包裝使價(jià)價(jià)值大幅幅提升4、通過(guò)潛潛在客客戶(hù)的““實(shí)效營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)”，，給予土土地于最最有效的的“欣賞賞者”手手里。顧問(wèn)公司司的選擇擇是土地地成功出出讓的關(guān)關(guān)鍵成功功要素之之一重要地區(qū)區(qū)的土地地（區(qū)域域）推廣廣，一定定要選擇擇經(jīng)驗(yàn)豐豐富、資資源豐富富的品牌牌專(zhuān)業(yè)公公司，只只有這樣樣才能取取得高效效的回報(bào)報(bào)，降低低政府的的前期成成本（試試錯(cuò)成本本）世聯(lián)土地地出讓項(xiàng)項(xiàng)目成功功案例簡(jiǎn)簡(jiǎn)介Case>世聯(lián)成功功案例項(xiàng)目名稱(chēng)時(shí)間城市項(xiàng)目規(guī)模委托客戶(hù)服務(wù)內(nèi)容深圳華僑城南部填海區(qū)土地出讓2001深圳290萬(wàn)平方米深圳市土地房產(chǎn)交易中心土地價(jià)值分析、出讓方案、營(yíng)銷(xiāo)推廣深圳藍(lán)色鹽田區(qū)區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)推廣2001深圳鹽田國(guó)土局區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)推廣深圳大梅沙J402-0066號(hào)土地出讓2001深圳26.8萬(wàn)平方米鹽田國(guó)土局土地營(yíng)銷(xiāo)推廣深圳香蜜湖B302號(hào)地塊土地出讓2001深圳9.3萬(wàn)平方米深圳房地產(chǎn)交易中心土地營(yíng)銷(xiāo)推廣深圳寶安區(qū)新中心區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)2002深圳寶安國(guó)土局區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)推廣深圳觀瀾土地項(xiàng)目2004深圳11.6萬(wàn)平方米觀瀾政府土地營(yíng)銷(xiāo)推廣?？诿利惿惩恋仨?xiàng)目2005?？?19.8萬(wàn)平方米?？谕恋貎?chǔ)備中心土地運(yùn)營(yíng)、營(yíng)銷(xiāo)推廣青島城陽(yáng)區(qū)土地出讓項(xiàng)目2005青島63萬(wàn)平方米青島城陽(yáng)區(qū)政府規(guī)劃方案評(píng)價(jià)及出讓策略、營(yíng)銷(xiāo)方案及執(zhí)行、招評(píng)標(biāo)方案及執(zhí)行南海獅山組團(tuán)城市建設(shè)招商項(xiàng)目2005南海政府土地營(yíng)銷(xiāo)推廣深圳華僑僑城南部部填海區(qū)區(qū)土地出出讓項(xiàng)目規(guī)模模：2.9平方公里里世聯(lián)介入入階段：：地塊拍賣(mài)賣(mài)前的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)推廣廣階段工作成果果：土地價(jià)值值分析土地出讓讓方案營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃劃顧問(wèn)效果果：百仕達(dá)、、泰華等等品牌開(kāi)開(kāi)發(fā)商進(jìn)進(jìn)入?yún)^(qū)域成為為開(kāi)發(fā)熱熱點(diǎn)誕生“深深圳地王王”深圳藍(lán)色色鹽田區(qū)區(qū)區(qū)域營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)推廣廣項(xiàng)目規(guī)模模：整體區(qū)域域世聯(lián)介入入階段：：區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)推廣工作成果果：營(yíng)銷(xiāo)大綱綱營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃劃傳播方案案營(yíng)銷(xiāo)方案案營(yíng)銷(xiāo)綱要要行動(dòng)方案案主題沙龍龍顧問(wèn)效果果：區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)推廣，，提升土土地價(jià)值值萬(wàn)科、百百仕達(dá)等等品牌開(kāi)開(kāi)發(fā)商進(jìn)進(jìn)入，區(qū)區(qū)域內(nèi)房房?jī)r(jià)及土土地價(jià)格格大幅提提升深圳大梅梅沙J402-0066號(hào)土地出出讓項(xiàng)目規(guī)模模：26.8萬(wàn)平方米米世聯(lián)介入入階段：：地塊拍賣(mài)賣(mài)前的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)推廣廣階段工作成果果：制定有效效的營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)推廣策策略；制定了準(zhǔn)準(zhǔn)確可行行的營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)執(zhí)行方方案；協(xié)助客戶(hù)戶(hù)組織土土地出讓讓過(guò)程中中的各個(gè)個(gè)營(yíng)銷(xiāo)推推廣及招招標(biāo)環(huán)節(jié)節(jié)。顧問(wèn)效果果：該地塊以以高出底底價(jià)1.7億，72%的增幅成成功出讓讓?zhuān)茏屪尫綖槿f(wàn)萬(wàn)科地產(chǎn)產(chǎn)；片區(qū)后續(xù)續(xù)出讓的的土地吸吸引了萬(wàn)萬(wàn)科、中中海、華華僑城、、百仕達(dá)達(dá)等大批批一線開(kāi)開(kāi)發(fā)商，，目前大大梅沙片片區(qū)成為為房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的的熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域，住住宅價(jià)格格一路飆飆升至8000元以上。。深圳香蜜蜜湖B302號(hào)地塊土土地出讓讓項(xiàng)目規(guī)模模：9.3萬(wàn)平方米米世聯(lián)介入入階段：：地塊拍賣(mài)賣(mài)前的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)推廣廣階段工作成果果：項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策劃市場(chǎng)調(diào)研研目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)篩選市場(chǎng)推介介顧問(wèn)效果果：中海、信信和聯(lián)手手以9.5億元高價(jià)價(jià)拍賣(mài)成成交深圳寶安安區(qū)新中中心區(qū)區(qū)區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)推廣項(xiàng)目規(guī)模模：整體區(qū)域域世聯(lián)介入入階段：：整體形象象定位與與推廣工作成果果：營(yíng)銷(xiāo)方案案出讓方案案營(yíng)銷(xiāo)行動(dòng)動(dòng)品牌形象象的建立立顧問(wèn)效果果：拉平寶安安（關(guān)外外）與特特區(qū)內(nèi)（（關(guān)內(nèi)））的地價(jià)價(jià)創(chuàng)寶安地地價(jià)的新新高品牌發(fā)展展商（萬(wàn)萬(wàn)科、深深業(yè)等））進(jìn)入，從此打打破寶安安區(qū)封閉閉的房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)局面深圳觀瀾瀾A906-0285和A906-0288號(hào)地塊土土地出讓讓項(xiàng)目規(guī)模模：11.6萬(wàn)平方米米世聯(lián)介入入階段：：地塊拍賣(mài)賣(mài)前的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)推廣廣階段工作成果果：活動(dòng)方案案推廣方案案媒體宣傳傳推介書(shū)新聞通稿稿展板內(nèi)容容顧問(wèn)效果果：區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)推廣，，提升土土地價(jià)值值中海、城城建、鴻鴻榮源中中航等知知名品牌牌進(jìn)入海口美麗麗沙土地地項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)模：：219.8萬(wàn)平方米世聯(lián)介入階階段：地塊拍賣(mài)前前的營(yíng)銷(xiāo)推推廣階段工作成果：：完成美麗沙沙土地推廣廣營(yíng)銷(xiāo)方案案制作美麗沙沙土地投資資推介冊(cè)顧問(wèn)效果：：香港新世界界以18億元地價(jià)高高價(jià)拍賣(mài)競(jìng)競(jìng)得南海獅山組組團(tuán)城市建建設(shè)招商項(xiàng)項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)模：：10項(xiàng)城市建設(shè)設(shè)招商項(xiàng)目目世聯(lián)介入階階段：協(xié)助當(dāng)?shù)卣瞥?0項(xiàng)計(jì)劃總投投資50多億元的城城市建設(shè)招招商項(xiàng)目工作成果：：確定營(yíng)銷(xiāo)推推廣主題制作推介手手冊(cè)協(xié)助聯(lián)系珠珠三角房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)知知名企業(yè)近近30家顧問(wèn)效果：：吸引了近四四百位來(lái)自自全國(guó)各地地的工商業(yè)業(yè)、房地產(chǎn)產(chǎn)等“業(yè)界界大亨”和和新聞媒體體記者經(jīng)典案例：：青島城陽(yáng)陽(yáng)區(qū)土地營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)推介案案例針對(duì)需要解解決的問(wèn)題題，本項(xiàng)目目的營(yíng)銷(xiāo)策策略為－－－愿景價(jià)值值拉動(dòng)展望城陽(yáng)發(fā)發(fā)展的美好好愿景吸引國(guó)內(nèi)外外知名實(shí)力力開(kāi)發(fā)商達(dá)到項(xiàng)目地地塊成功出出讓借鑒成功的的商業(yè)發(fā)展展模式突出地塊資資源和完善配套青島·新天地五大大營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值值點(diǎn)城市背景：：城陽(yáng)是大大青島國(guó)際際化城市的的副都心空港資源：：空港對(duì)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的的強(qiáng)勁拉動(dòng)動(dòng)發(fā)展模式：：借鑒上海海新天地成成功的商業(yè)業(yè)模式完善配套：：完善的市市政配套和和基礎(chǔ)設(shè)施施規(guī)模優(yōu)勢(shì)：：近千畝凈凈地整體出出讓營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)一：大青青島國(guó)際化化城市的副副都心黃島青島紅島新的三島規(guī)規(guī)劃：青島島，黃島，，紅島三島島布局，沿沿海岸線一一線展開(kāi)，，生態(tài)間隔隔。紅島即城陽(yáng)陽(yáng)，規(guī)劃定定位為：北北部高端產(chǎn)產(chǎn)業(yè)服務(wù)中中心，海洋洋科技副中中心，旅游游度假基地地，青島出出口加工基基地，東部部流亭地區(qū)區(qū)主要體現(xiàn)現(xiàn)青島市綜綜合交通樞樞紐和商貿(mào)貿(mào)物流職能能。城陽(yáng)：以規(guī)規(guī)劃副中心心為基礎(chǔ)演演繹國(guó)際城城市副都心心國(guó)際案例演演繹：香港港銅鑼灣（（causewayBay）——城市副都心心造就商業(yè)業(yè)“寵兒””銅鑼灣：舊稱(chēng)東角，，位于香港港島中心北北岸之西；；1990年以前，分分散著貨艙艙、糖廠等等零散企業(yè)業(yè)，經(jīng)過(guò)舊舊城改造、、填海工程程，現(xiàn)已成成為中國(guó)最最大的MALL，銅鑼灣購(gòu)購(gòu)物區(qū)是全全世界租金金第三貴的的地段銅鑼灣及鄰鄰近地區(qū)有有不少日本本人聚居，，所以在銅銅鑼灣的大大型日資百百貨公司及及超級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)亦特別多多，區(qū)內(nèi)的的日式食肆肆及專(zhuān)門(mén)招招待日本人人的會(huì)所和和娛樂(lè)場(chǎng)所所更是星羅羅棋布。國(guó)際案例演演繹：新宿宿——日本第一繁繁華街，東東京的重要要商業(yè)和辦辦公中心為控制、緩緩解中心區(qū)區(qū)過(guò)分集中中的狀態(tài)，，1958年下半年?yáng)|東京都政府府提出建設(shè)設(shè)副都心，，首先從新新宿著手。。經(jīng)過(guò)近30年的規(guī)劃建建設(shè)，新宿宿副都心在在東京都的的西部形成成，并且日日益繁榮，，今已成為為東京的重重要商業(yè)和和辦公中心心。營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)二：空港港帶來(lái)企業(yè)和和產(chǎn)業(yè)聚集集，拉動(dòng)第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和制造造業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈鏈下游的發(fā)發(fā)展流亭機(jī)場(chǎng)是是華東地地區(qū)重要的的干線機(jī)場(chǎng)場(chǎng)，2005年上半年旅旅客人次已已超過(guò)300萬(wàn)，預(yù)計(jì)全全年可以突突破600萬(wàn)；國(guó)際化空港港之夢(mèng)即將將變成現(xiàn)實(shí)實(shí)通過(guò)三個(gè)層層次來(lái)著力力闡明空港港對(duì)于當(dāng)?shù)氐氐陌l(fā)展和和經(jīng)濟(jì)的增增長(zhǎng)的巨大大推動(dòng)作用用空港對(duì)于當(dāng)當(dāng)?shù)匕l(fā)展和和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)的推動(dòng)作作用一般分分為三個(gè)層層次:直接作用(Directimpact)關(guān)聯(lián)作用（catalyticimpact)間接作用(indirect/induced)完全或主要要由于機(jī)場(chǎng)場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)所所帶來(lái)的就就業(yè)崗位、、產(chǎn)值、稅稅收。一般般發(fā)生在機(jī)機(jī)場(chǎng)內(nèi)部或或近鄰機(jī)場(chǎng)場(chǎng)的區(qū)域。。如航空公公司、機(jī)場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)公司司、航空服服務(wù)、航空空貨運(yùn)與倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)等。為直接作用用產(chǎn)生的經(jīng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提提供產(chǎn)品和和服務(wù)所帶帶來(lái)的就業(yè)業(yè)崗位、產(chǎn)產(chǎn)值與稅收收。如市政政服務(wù)、機(jī)機(jī)場(chǎng)商業(yè)、、航空食品品等。上述兩種經(jīng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的的就業(yè)人口口消費(fèi)所產(chǎn)產(chǎn)生的就業(yè)業(yè)崗位、產(chǎn)產(chǎn)值和稅收收。如機(jī)場(chǎng)場(chǎng)工作人員員居住、購(gòu)購(gòu)物等。并不直接依依賴(lài)于機(jī)場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)，但但由于臨近近機(jī)場(chǎng)的因因素而聚集集的企業(yè)/產(chǎn)業(yè)活動(dòng)所所帶來(lái)的就就業(yè)崗位、、產(chǎn)值與稅稅收，如高高科技產(chǎn)業(yè)業(yè)、商業(yè)、、旅游業(yè)等等。資料來(lái)源：：國(guó)際空港港聯(lián)合會(huì)（（Airportscouncilinternational)美國(guó)

–2002年美國(guó)所有機(jī)場(chǎng)共產(chǎn)生稅收335億美元，相關(guān)工作崗位共670萬(wàn)個(gè)，從業(yè)人員的總收入達(dá)到1900億美元，其中的480萬(wàn)個(gè)工作崗位均產(chǎn)生在機(jī)場(chǎng)周邊區(qū)域內(nèi)。德國(guó)–2004年年機(jī)場(chǎng)的直直接和間接接作用所產(chǎn)產(chǎn)生的工作作崗位達(dá)到到80萬(wàn)個(gè)。荷蘭–阿姆斯特丹丹機(jī)場(chǎng)的迅迅速發(fā)展已已經(jīng)成為荷荷蘭經(jīng)濟(jì)的的“發(fā)動(dòng)機(jī)機(jī)”，機(jī)場(chǎng)場(chǎng)周邊區(qū)域域的就業(yè)崗崗位的增長(zhǎng)長(zhǎng)速度是所所在地區(qū)其其他區(qū)域的的2-5倍營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)三：借鑒鑒上海新天天地的成功功商業(yè)模式式是本項(xiàng)目目的一大亮亮點(diǎn)上?！靶绿焯斓亍弊畛沙晒Φ牡胤椒讲皇墙ㄖ系?，而而是商業(yè)上上的，它把把海派文化化、石庫(kù)門(mén)門(mén)文化、酒酒吧文化以以及音樂(lè)文文化發(fā)揮到到極致青島·新天地——國(guó)際生活、、文化體驗(yàn)驗(yàn)之旅綜合定位：：大型綜合合旅游景點(diǎn)點(diǎn)，青島人人常到，青青島游客必必到，青島島人值得為為此而驕傲傲商業(yè)亮點(diǎn)：：以國(guó)際化化生活社區(qū)區(qū)為背景，，充分發(fā)展展青島現(xiàn)代代特色旅游游精彩，演繹繹青島·新天地生活每每一天國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)場(chǎng)：新穎的設(shè)設(shè)計(jì)外觀，完完善的配套設(shè)設(shè)施，創(chuàng)造優(yōu)優(yōu)質(zhì)的辦公條條件來(lái)自世界各地地的美食廣場(chǎng)場(chǎng)、購(gòu)物廣場(chǎng)場(chǎng)讓人感受和和品位獨(dú)特的的海派文化在風(fēng)情酒吧、、咖啡店中渡渡過(guò)休閑時(shí)光光漫步貫穿新天天地的中央綠綠軸，放松心心情五星級(jí)異國(guó)風(fēng)風(fēng)情酒店讓游游人、商務(wù)人人士留下美好好的異域體驗(yàn)驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值點(diǎn)四四：完善的市市政設(shè)施和基基礎(chǔ)設(shè)施完善的道路設(shè)設(shè)施，三條主主干道崇陽(yáng)路路、文陽(yáng)路、、興陽(yáng)路已投投入使用配套成熟，學(xué)學(xué)校、醫(yī)院、、645畝生態(tài)公園、、民俗博物館館等等。營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值點(diǎn)五五：近千畝凈凈地整體轉(zhuǎn)讓讓規(guī)劃指標(biāo)：占地63萬(wàn)m2建筑面積98萬(wàn)m2容積率1.54地塊現(xiàn)狀：地塊平整，凈凈地出讓營(yíng)銷(xiāo)推廣策略略造場(chǎng)價(jià)值展示營(yíng)造一個(gè)品牌牌發(fā)展商云集集的場(chǎng)展示地塊核心心價(jià)值點(diǎn)愿景拉升形象樹(shù)立/展示未來(lái)發(fā)展展前景項(xiàng)目執(zhí)行攻略略索引事件造場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工具現(xiàn)場(chǎng)展示土地推介手冊(cè)冊(cè)新聞發(fā)布會(huì)答疑會(huì)公告牌音樂(lè)影視片客戶(hù)造場(chǎng)開(kāi)發(fā)商訪談規(guī)劃展示廳媒體配合平面媒體、電電視臺(tái)高層定向營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)物料準(zhǔn)備及執(zhí)執(zhí)行進(jìn)度表客戶(hù)造場(chǎng)：開(kāi)開(kāi)發(fā)商訪談目的：項(xiàng)目直效推廣廣，獲取市場(chǎng)場(chǎng)反饋時(shí)間：持續(xù)到招標(biāo)公公告之前形式：面談結(jié)合電電話訪談開(kāi)發(fā)商的選擇擇：根據(jù)客戶(hù)目標(biāo)標(biāo)及項(xiàng)目狀況況制定選擇標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目執(zhí)行攻略略索引事件造場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工具現(xiàn)場(chǎng)展示土地推介手冊(cè)冊(cè)新聞發(fā)布會(huì)答疑會(huì)公告牌音樂(lè)影視片客戶(hù)造場(chǎng)開(kāi)發(fā)商訪談規(guī)劃展示廳媒體配合平面媒體、電電視臺(tái)高層定向營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)物料準(zhǔn)備及執(zhí)執(zhí)行進(jìn)度表事件造場(chǎng)之一一：異地高層層定向?qū)嵭I(yíng)營(yíng)銷(xiāo)主題：青島·新天地目的：體現(xiàn)政政府的服務(wù)意意識(shí)和合作誠(chéng)誠(chéng)意，進(jìn)行重點(diǎn)城城市意向客戶(hù)戶(hù)的深度溝通通與項(xiàng)目推介介時(shí)間：招標(biāo)公告發(fā)布布之前形式：以青島市城城陽(yáng)區(qū)政府名名義到各重點(diǎn)點(diǎn)城市舉辦小小型座談會(huì)，，直接向當(dāng)?shù)氐匾庀蜷_(kāi)發(fā)商商高層推介本本項(xiàng)目。事件造場(chǎng)之二二：青島·新天地土地推推介新聞發(fā)布布會(huì)主題：青島·新天地目的：通過(guò)項(xiàng)目?jī)r(jià)值值點(diǎn)的實(shí)效營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)吸引目標(biāo)標(biāo)開(kāi)發(fā)商的關(guān)關(guān)注，并借此此提高城陽(yáng)區(qū)區(qū)的形象與知知名度時(shí)間：10月10日地點(diǎn)：青島香格里拉拉大酒店形式：以青島市城城陽(yáng)區(qū)政府名名義對(duì)外進(jìn)行行推介邀請(qǐng)對(duì)象：青島市主管管副市長(zhǎng)及市市、區(qū)兩級(jí)政政府要員、國(guó)國(guó)內(nèi)有實(shí)力的的開(kāi)發(fā)商、全全國(guó)及本地的的知名媒體媒體配合：國(guó)內(nèi)知名媒媒體及青島市市主流媒體事件造場(chǎng)之三三：青島·新天地土地出出讓答疑會(huì)主題：青島·新天地目的：介紹青島和和城陽(yáng)的城市市發(fā)展、城市市規(guī)劃規(guī)劃、、產(chǎn)業(yè)政策等等相關(guān)內(nèi)容，，同時(shí)就開(kāi)發(fā)發(fā)商共同關(guān)注注的問(wèn)題加以以解答。時(shí)間：10月底或11月初地點(diǎn)：青島新天地地規(guī)劃展示廳廳邀請(qǐng)對(duì)象：意向開(kāi)發(fā)商商、全國(guó)及本本地的知名媒媒體政府部門(mén)：青島市規(guī)劃劃局城陽(yáng)區(qū)政府青島市城陽(yáng)區(qū)區(qū)城市規(guī)劃建建設(shè)管理局媒體配合：國(guó)內(nèi)知名媒媒體及青島市市主流媒體項(xiàng)目執(zhí)行攻略略索引事件造場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工具現(xiàn)場(chǎng)展示土地推介手冊(cè)冊(cè)新聞發(fā)布會(huì)答疑會(huì)公告牌音樂(lè)影視片客戶(hù)造場(chǎng)開(kāi)發(fā)商訪談規(guī)劃展示廳媒體配合平面媒體、電電視臺(tái)高層定向營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)物料準(zhǔn)備及執(zhí)執(zhí)行進(jìn)度表營(yíng)銷(xiāo)工具之一一：青島·新天地土地推推介冊(cè)目的：展示城市形象象、發(fā)展前景景，突出項(xiàng)目目地塊的價(jià)值值，吸引開(kāi)發(fā)發(fā)商的興趣發(fā)放對(duì)象：國(guó)內(nèi)外實(shí)力開(kāi)開(kāi)發(fā)商發(fā)放渠道：推介會(huì)、直郵郵完成時(shí)間：9月15日營(yíng)銷(xiāo)工具之二二：青島·新天地推介影影視片目的：城市形象展展示形式：5分鐘音音樂(lè)影影視片片＋8分鐘的的推介介影視視片、、配解解說(shuō)詞詞播放渠渠道：在異異地高高層定定向營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)、、土地地推介介酒會(huì)會(huì)進(jìn)行行過(guò)程程中滾滾動(dòng)播播放完成時(shí)時(shí)間：：9月20日項(xiàng)目執(zhí)執(zhí)行攻攻略索索引事件造造場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工工具現(xiàn)場(chǎng)展展示土地推推介手手冊(cè)新聞發(fā)發(fā)布會(huì)會(huì)答疑會(huì)會(huì)公告牌牌音樂(lè)影影視片片客戶(hù)造造場(chǎng)開(kāi)發(fā)商商訪談?wù)勔?guī)劃展展示廳廳媒體配配合平面媒媒體、、電視視臺(tái)高層定定向營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)物料準(zhǔn)準(zhǔn)備及及執(zhí)行行進(jìn)度度表現(xiàn)場(chǎng)展展示：：一個(gè)個(gè)展示示青島島·新天地地未來(lái)來(lái)形象象的規(guī)規(guī)劃展展示廳廳目的：：以展示示為主主，固固定營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)，，提高高目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)戶(hù)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目未未來(lái)形形象的的感知知度，，展現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目目的投投資潛潛力展示廳廳布局局：用沙盤(pán)盤(pán)展示示青島島新天天地未未來(lái)發(fā)發(fā)展規(guī)規(guī)劃圍墻布布置展展板，，形象象展示示新天天地的的發(fā)展展前景景沙盤(pán)展展示規(guī)劃展展示廳廳接待處處現(xiàn)場(chǎng)包包裝：：完成時(shí)時(shí)間：：9月25日文陽(yáng)陽(yáng)路路興陽(yáng)陽(yáng)路路世紀(jì)公公園崇陽(yáng)陽(yáng)路路人民廣廣場(chǎng)項(xiàng)目地地塊塊于地塊塊臨主主干道道處設(shè)設(shè)置兩兩塊公公告牌牌：注明項(xiàng)項(xiàng)目概概況、、概念念規(guī)劃劃，設(shè)設(shè)置咨咨詢(xún)電電話（（城陽(yáng)陽(yáng)規(guī)劃劃建設(shè)設(shè)管理理局））項(xiàng)目執(zhí)執(zhí)行攻攻略索索引事件造造場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工工具現(xiàn)場(chǎng)展展示土地推推介手手冊(cè)新聞發(fā)發(fā)布會(huì)會(huì)答疑會(huì)會(huì)公告牌牌音樂(lè)影影視片片客戶(hù)造造場(chǎng)開(kāi)發(fā)商商訪談?wù)勔?guī)劃展展示廳廳媒體配配合平面媒媒體、、電視視臺(tái)高層定定向營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)物料準(zhǔn)準(zhǔn)備及及執(zhí)行行進(jìn)度度表媒體配配合媒體宣傳內(nèi)容平面媒體《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》\《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》\《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》新聞發(fā)布會(huì)公告、招標(biāo)公告、專(zhuān)題連續(xù)報(bào)導(dǎo)《世聯(lián)地產(chǎn)評(píng)論》新聞發(fā)布會(huì)公告、招標(biāo)公告《青島日?qǐng)?bào)》、《財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》、《半島都市報(bào)》系列跟蹤報(bào)道電視臺(tái)青島電視臺(tái)系列跟蹤報(bào)道網(wǎng)絡(luò)搜房新聞發(fā)布會(huì)公告、招標(biāo)公告9月15日之前前要確確定媒媒體以以及宣宣傳計(jì)計(jì)劃項(xiàng)目執(zhí)執(zhí)行攻攻略索索引事件造造場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工工具現(xiàn)場(chǎng)展展示土地推推介手手冊(cè)新聞發(fā)發(fā)布會(huì)會(huì)答疑會(huì)會(huì)公告牌牌音樂(lè)影影視片片客戶(hù)造造場(chǎng)開(kāi)發(fā)商商訪談?wù)勔?guī)劃展展示廳廳媒體配配合平面媒媒體、、電視視臺(tái)高層定定向營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)物料準(zhǔn)準(zhǔn)備及及執(zhí)行行進(jìn)度度表物料準(zhǔn)準(zhǔn)備規(guī)劃模模型2宣傳光光碟土地推推介冊(cè)冊(cè)31完成時(shí)時(shí)間：：9月20日前營(yíng)銷(xiāo)推推廣工工作進(jìn)進(jìn)度安安排表表8月中旬旬新聞發(fā)布會(huì)10月底11月中旬旬答疑會(huì)招標(biāo)公告9月5日推介手手冊(cè)音樂(lè)影影視片片9月20日10月10日現(xiàn)場(chǎng)告告示牌牌媒體配配合：：平面面媒體體+網(wǎng)絡(luò)媒媒體+當(dāng)?shù)仉婋娨暸_(tái)臺(tái)開(kāi)發(fā)商商訪談?wù)劊ㄐ判畔鱾鞑?、、土地地推介介）?guī)劃展展示廳廳高層定定向營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)（（重點(diǎn)點(diǎn)城市市意向向客戶(hù)戶(hù)深度度溝通通）邀請(qǐng)函函我們不不僅提提供報(bào)報(bào)告文文本，，還將將在整整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的的運(yùn)作作過(guò)程程中，，與客客戶(hù)共共同協(xié)協(xié)商，，對(duì)方方案的的實(shí)施施提供供建設(shè)設(shè)性的的指導(dǎo)導(dǎo)和建建議，，以規(guī)規(guī)避風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，，最大大化實(shí)實(shí)現(xiàn)客客戶(hù)目目標(biāo)。。THEEND9、靜夜四無(wú)鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹(shù)樹(shù)，燈下白頭頭人。。03:50:0203:50:0203:501/5/20233:50:02AM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見(jiàn)見(jiàn)頻頻。。。。1月月-2303:50:0203:50Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。03:50:0203:50:0203:50Thursday,January5,202313、乍見(jiàn)見(jiàn)翻疑疑夢(mèng)，，相悲悲各問(wèn)問(wèn)年。。。1月-231月-2303:50:0203:50:02January5,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國(guó)國(guó)見(jiàn)青山。。。05一月月20233:50:02上上午03:50:021月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月233:50上上午1月-2303:50January5,202316、行動(dòng)出成果果，工作出財(cái)財(cái)富。。2023/1/53:50:0303:50:0305January202317、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時(shí)時(shí)，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點(diǎn)的的射線線向前前。。。3:50:03上上午3:50上上午午03:50:031月-239、沒(méi)沒(méi)有有失失敗敗，，只只有有暫暫時(shí)時(shí)停停止止成成功功??！。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒(méi)有。。。03:50:0303:50:0303:501/5/20233:50:03AM11、成功就是日日復(fù)一日那一一點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積累。。