世聯(lián)-陜西咸陽水岸楓橋營(yíng)銷策略報(bào)告-

謹(jǐn)呈：深圳宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司水岸楓橋

【營(yíng)銷策略報(bào)告】通過了解項(xiàng)目，我們認(rèn)為《水岸楓橋》項(xiàng)目將會(huì)成為西咸共建區(qū)第一盤依據(jù)：產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)（宇宏）客戶優(yōu)勢(shì)（世聯(lián)）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目總占地：307畝；總建面40萬㎡一期：規(guī)劃用地：86778.65平方米；總建筑面積：196245.80平方米；住宅建筑面積：130842.09平方米；商業(yè)會(huì)所建筑面積：10591.28平方米；幼兒園建筑面積：3637.10平方米；小學(xué)建筑面積：7128.58平方米；三棟32層高層+三棟18層小高層+六棟11層板式小高層容積率：1.75；建筑密度：19％；綠化率：％總戶數(shù)：1057戶；總?cè)藬?shù)：3382人；停車位：1141輛項(xiàng)目產(chǎn)品分析：低容積、低密度、高綠化、高車位比，具備高端物業(yè)經(jīng)濟(jì)指數(shù)項(xiàng)目一期項(xiàng)目分析項(xiàng)目規(guī)劃小學(xué)臨街商業(yè)幼兒園規(guī)劃：（一期）布局合理、圍而不合交通動(dòng)線通暢社區(qū)配套完善（幼兒園、小學(xué)、商業(yè)、會(huì)所等）社區(qū)整體規(guī)劃，突顯項(xiàng)目自身的高端形象、彰顯社區(qū)生活品質(zhì)項(xiàng)目產(chǎn)品分析：園林景觀：“親水”“生態(tài)”兩大主題五大景觀組團(tuán)分布合理、均好性強(qiáng)高品質(zhì)生態(tài)園林景觀，超越區(qū)域其他項(xiàng)目項(xiàng)目產(chǎn)品分析：建筑風(fēng)格：純西班牙風(fēng)格領(lǐng)先區(qū)域市場(chǎng)戶型分析：（一期）全景觀板式小高層組團(tuán)(7#——12#）亮點(diǎn)：南北通透全明房理念近100%實(shí)用理念零走廊理念11.1米超大開間360度轉(zhuǎn)角露臺(tái)贈(zèng)送陽光房落地飄窗項(xiàng)目產(chǎn)品分析：戶型分析：（一期）臨街高層組團(tuán)(4#——6#）亮點(diǎn)：蝶式格局近南北通透全明房理念近100%實(shí)用理念動(dòng)靜分區(qū)10.8米超大開間贈(zèng)送陽光房零走廊理念落地飄窗項(xiàng)目產(chǎn)品分析：戶型分析：：（一期））親水高層組組團(tuán)(13#——15#）亮點(diǎn)：蝶式格局全全采光全明房理念念近100%實(shí)用理念念動(dòng)靜分區(qū)贈(zèng)送陽光房房10.8米米超大開間間零走廊理念念落地飄窗項(xiàng)目產(chǎn)品分分析：戶型分析：：（一期））項(xiàng)目產(chǎn)品分分析：主力戶型三室兩廳三室兩廳（送一室）兩室兩廳三室以上面積130㎡120－13090-100㎡150㎡以上比例約25%約50％約10％約15％戶型創(chuàng)新性性強(qiáng)（落地地飄窗、贈(zèng)贈(zèng)送陽光房房）戶型面積、、戶型比例例符合區(qū)域域市場(chǎng)主要要消化面積積戶型設(shè)計(jì)實(shí)實(shí)用舒適、、超高使用用率戶型設(shè)計(jì)領(lǐng)領(lǐng)先區(qū)域市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目項(xiàng)目產(chǎn)品分分析——結(jié)結(jié)論西咸共建區(qū)區(qū)目前市場(chǎng)場(chǎng)上最具競(jìng)爭(zhēng)力力的高端產(chǎn)產(chǎn)品項(xiàng)目客戶分分析：城市擴(kuò)展帶帶動(dòng)西咸發(fā)發(fā)展項(xiàng)目40萬萬㎡的建筑筑規(guī)模項(xiàng)目高端產(chǎn)產(chǎn)品定位交通便捷，，半小時(shí)聯(lián)聯(lián)通西安咸陽市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，，客源有限限西安外溢置置業(yè)客戶增增多大西安客戶戶項(xiàng)目客戶分分析：區(qū)域客戶大西安客戶其他客戶大西安客戶區(qū)域客戶其他客戶演變隨著區(qū)域成熟，，與城市功功能連接，，配套完善善項(xiàng)目前期項(xiàng)目后期項(xiàng)目客戶演演變規(guī)律我司認(rèn)為：：就目前而言言本項(xiàng)目的的一期開發(fā)發(fā)，其主力力客戶群還還是應(yīng)該以以咸陽客戶戶為主。項(xiàng)目客戶分分析：項(xiàng)目現(xiàn)階段段客戶定位位（一期））核心客戶咸陽中高端端客戶50%重點(diǎn)客戶游離客戶咸陽周邊客客戶15%偶得客戶其它客戶5%西安中端客客戶25%客戶群體比例核心客戶1、咸陽大型企業(yè)主管和高級(jí)公務(wù)員25％50%2、咸陽市私營(yíng)業(yè)主和工商業(yè)主25％重要客戶1、西安高級(jí)打工人員15％20%2、西安小私營(yíng)業(yè)主10％游離客戶咸陽周邊縣客戶15％15%偶得客戶投資客戶10％15%其它客戶，包括陜北、青海、新疆等區(qū)域5％項(xiàng)目客戶分分析：項(xiàng)目現(xiàn)階段段客戶定位位（一期））目標(biāo)客戶描描述－認(rèn)識(shí)識(shí)他們基礎(chǔ)形態(tài)年齡結(jié)構(gòu)：一群60—70年年代出生的的青年群體體，以30-45歲歲中青年為為主，呈年年輕化趨勢(shì)勢(shì)職業(yè)構(gòu)成：腦力勞動(dòng)動(dòng)者，擁有有一定的職職業(yè)權(quán)利，，處于事業(yè)業(yè)的上升階階段；以企企業(yè)中級(jí)管管理、技術(shù)術(shù)人員為主主→延展到到政府公務(wù)務(wù)員﹑高知知群體﹑文文化產(chǎn)業(yè)者者﹑私營(yíng)業(yè)業(yè)主；經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)：狀況良好好，可使用用儲(chǔ)蓄在10萬元以以上，有相相對(duì)持續(xù)穩(wěn)穩(wěn)定的收入入來源；財(cái)財(cái)富普遍非非繼承所得得（“勤勞勞”致富））文化層次：受過良好好教育，外外出機(jī)會(huì)多多，少數(shù)甚甚多擁有留留學(xué)經(jīng)歷；；具備一定定閱歷，視視野開闊置業(yè)狀況：：首次或二次次置業(yè)生活形態(tài)生活：豐富富的工作＋＋個(gè)人的愛愛好知識(shí)：尊重重知識(shí)、學(xué)學(xué)以致用－－創(chuàng)造財(cái)富富、創(chuàng)造生生活品質(zhì)與與情趣；重重視子女教教育交友：樂于于結(jié)交志同同道合的朋朋友，形成成各有特色色的社交圈圈消費(fèi)：““品”＋““味”的結(jié)結(jié)合（品牌牌與實(shí)際感感受），有有一定的精精神需要產(chǎn)產(chǎn)生的消費(fèi)費(fèi)娛樂：健康康的方式，，如健身、、旅游項(xiàng)目客戶分分析：他們界于小小康階層和和中產(chǎn)階層層之間，屬屬于生活、、事業(yè)正在在向上全面面提升的一一個(gè)階層。。主打群體城市精英群群體上上行階層項(xiàng)目客戶分分析：項(xiàng)目現(xiàn)階段段客戶定位位他們事業(yè)成成功，而且且閱歷豐富富，在心理理上渴望得得到大眾對(duì)對(duì)其文化內(nèi)內(nèi)涵的認(rèn)同同他們物質(zhì)生生活豐富，，但是缺少少一個(gè)精神神歸所，需需要一個(gè)高高品位、高高品質(zhì)的容容器他們希望和和同類人聚聚到一起，，希望自己己生活的圈圈子受到大大眾向往。。目標(biāo)客戶深深度分析———認(rèn)識(shí)他他們項(xiàng)目客戶分分析：西咸共建區(qū)區(qū)最具競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力的高端端產(chǎn)品對(duì)西咸片區(qū)區(qū)高端客戶戶最準(zhǔn)確的的把握西咸共建區(qū)第一盤在同等的市場(chǎng)條件下，我們完全可以實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)以上研究了了我們要““做什么””接下來討論論我們要““怎么做””營(yíng)銷思路主題式情景景體驗(yàn)營(yíng)銷銷以活動(dòng)帶營(yíng)營(yíng)銷，以活活動(dòng)帶推廣廣快速建立第第一形象強(qiáng)勢(shì)推廣極極致展示精準(zhǔn)渠道，，拓展客戶戶借鑒/參考考：主題概念操操作，奧運(yùn)品牌的的運(yùn)用、運(yùn)運(yùn)動(dòng)概念的的導(dǎo)入提升升了項(xiàng)目的的附加值，，快速樹立立鮮明形象象?；緺顩r奧林匹克花園總占地面積800畝，總建面積100平方米，是一個(gè)大型的居住社區(qū)。社區(qū)內(nèi)有醫(yī)療、教育、商業(yè)、體育以及星級(jí)酒店等生活配套設(shè)施。產(chǎn)品組合70-90平米兩房占30%，90-120平米三房占55%，130平米以上戶型占15%。銷售情況07年銷售略好，受整個(gè)環(huán)境影響目前銷售受阻。客戶分析城市中堅(jiān)力量，即新興白領(lǐng)和中產(chǎn)階級(jí)。西安客戶占到總客戶的75%，咸陽及周邊客戶占到25%。優(yōu)劣分析優(yōu)勢(shì)：大盤、品牌、產(chǎn)品、推廣劣勢(shì)：區(qū)位環(huán)境、交通、外圍配套奧林匹克花花園借鑒/參考考：成熟配套：：教育的引引進(jìn)做為絲絲路花城的的最大亮點(diǎn)點(diǎn)；商業(yè)業(yè)街、會(huì)所所配套為客客戶提供了了各種生活活配套。基本狀況金泰絲路花城總占地面積561畝，總建面53萬平米，以多層住宅為主打。分4期開發(fā)，其中1期已入住，2期于2007年8月31日交房。產(chǎn)品組合產(chǎn)品類型有情景洋房、電梯洋房、尚品公館及花園洋房四種。戶型面積涵蓋58——62平方米一房、85——100平方米兩房、100——160平方米三房、174——190平方米四房。銷售情況一期07年10月清盤，二期90%銷售率，三期認(rèn)籌100以上。其中花園洋房、多層產(chǎn)品受到客戶的普遍偏好?？蛻舴治龃笙剃柨蛻粽?0%，西安客戶占25%，以公務(wù)員、行政事業(yè)單位管理者和私營(yíng)業(yè)主為主，年齡主要在30歲以上。優(yōu)劣分析優(yōu)勢(shì)：成熟社區(qū)、現(xiàn)房發(fā)售、品牌教育、自身完善配套、龐大的客戶資源劣勢(shì)：區(qū)位環(huán)境、外圍配套金泰絲路花花城同致行代理理項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)高形象、中中價(jià)格入市市、快速上上漲,以合合理的推廣廣費(fèi)用18－20個(gè)個(gè)月實(shí)現(xiàn)100%銷銷售!入市時(shí)機(jī)建建議2009年年4月（模模擬）1、考慮工工程進(jìn)度、、取得預(yù)售售證、樣板板情景開放放；2、2009年4月月底為最佳佳的營(yíng)銷時(shí)時(shí)機(jī)；營(yíng)銷階段劃劃分1營(yíng)銷籌備備期—2008年7月——2008年年12月2市場(chǎng)預(yù)熱熱期—2009年1月——2009年年3月3首度引爆爆期—2009年4月——2009年年8月4第二勁銷銷期—2009年9月——2010年年月4月5尾尾盤盤沖沖刺刺期期——2010年年5月月————2010年年10月月營(yíng)銷順序營(yíng)銷周期營(yíng)銷手法攻略主題第一階段營(yíng)銷籌備期（08年7月—08年12月）概念營(yíng)銷社區(qū)主題概念第二階段市場(chǎng)預(yù)熱期（09年1月—09年3月）資源營(yíng)銷生態(tài)環(huán)境細(xì)解產(chǎn)品營(yíng)銷產(chǎn)品元素解析第三階段首度引爆期（09年4月—09年8月）情景營(yíng)銷社區(qū)、賣場(chǎng)情景演繹第四階段第二勁銷期（09年9月-10年4月）文化營(yíng)銷第五階段尾盤沖刺期（10年5月-10年10月）文化營(yíng)銷人文生活系列階段段營(yíng)營(yíng)銷銷主主題題展示示攻攻略略事件件攻攻略略渠道道攻攻略略品牌牌攻攻略略策略略體體系系媒體體推推廣廣形象象定定位位價(jià)格格策策略略項(xiàng)目目定定位位————屬屬性性定定位位區(qū)位位屬屬性性：：西西咸咸共共建建、、大大西西安安概概念念規(guī)模模屬屬性性：：40萬萬平平米米高高尚尚社社區(qū)區(qū)產(chǎn)品品屬屬性性：：純西西班班牙牙風(fēng)風(fēng)情情社社區(qū)區(qū)景觀觀屬屬性性：：自自然然生生態(tài)態(tài)、、稀稀缺缺一一線線渭渭河河景景觀觀大西西安安◎◎純純西西班班牙牙風(fēng)風(fēng)情情水水岸岸社社區(qū)區(qū)項(xiàng)目目定定位位————形形象象定定位位有點(diǎn)點(diǎn)錢錢、、有有點(diǎn)點(diǎn)閑閑、、追追求求品品位位、、希希望望與與眾眾不不同同純西西班班牙牙風(fēng)風(fēng)情情社社區(qū)區(qū)，，水水岸岸精精品品住住宅宅客戶戶————產(chǎn)品品————質(zhì)樸樸的的浪浪漫漫，，自自在在的的優(yōu)優(yōu)雅雅最純純粹粹的的西西班班牙牙生生活活鮮明明的的主主題題概概念念，，便便于于快快速速樹樹立立項(xiàng)項(xiàng)目目高高端端形形象象差異異————展示示攻攻略略事件件攻攻略略渠道道攻攻略略品牌牌攻攻略略策略略體體系系媒體體推推廣廣形象象定定位位價(jià)格格策策略略展示示攻攻略略之之特特色色街街區(qū)區(qū)營(yíng)營(yíng)造造風(fēng)情情主主題題售售樓樓中中心心啟啟用用商業(yè)業(yè)街街區(qū)區(qū)同同步步開開放放主題題會(huì)會(huì)所所同同步步開開放放展示示攻攻略略之之特特色色街街區(qū)區(qū)營(yíng)營(yíng)造造———極極具具特特色色的的地地盤盤夜夜間間燈燈光光處處理理使使項(xiàng)項(xiàng)目目成成為為城城市市一一景景,有有利利于于項(xiàng)項(xiàng)目目美美譽(yù)譽(yù)度度建建立立———前廣廣場(chǎng)場(chǎng)展展示示◎特特色色燈燈光光使使售售樓樓處處兼兼具具賣賣場(chǎng)場(chǎng)與與廣廣告告的的作作用用，，增增加加視視線線傳傳播播。。案案例例：：紐紐約約地地鐵鐵站站興興華華賓賓館館◎親親和和氣氣氛氛營(yíng)營(yíng)造造——前前廣廣場(chǎng)場(chǎng)充充分分利利用用———臨街街綠綠化化帶帶（（漫漫步步大大道道)別致致的的燈燈飾飾、、尺尺度度合合宜宜的的雕雕塑塑、、絢絢麗麗的的鮮鮮花花點(diǎn)點(diǎn)綴綴其其間間…………都都豐豐富富著著人人們們的的環(huán)環(huán)境境感感受受。。………建議議前前廣廣場(chǎng)場(chǎng)命命名名，，強(qiáng)強(qiáng)化化推推廣廣形形象象。?！?增增加加少少量量情情趣趣小小品品/鮮鮮花花◎.綠綠化化帶帶增增加加造造型型燈燈飾飾展示示攻攻略略之之特特色色街街區(qū)區(qū)營(yíng)營(yíng)造造展示示攻攻略略之之特特色色街街區(qū)區(qū)營(yíng)營(yíng)造造項(xiàng)目目形形象象包包裝裝及及建建議議展示示攻攻略略之之配配套套先先行行商業(yè)業(yè)配配套套局局部部試試營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)（（可可以以開開發(fā)發(fā)商商經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)精精品品店店或或咖咖啡啡、、茶茶秀秀））學(xué)校?？煽梢M(jìn)進(jìn)品品牌牌學(xué)學(xué)府府，，并并前前置置宣宣傳傳展示示攻攻略略之之導(dǎo)導(dǎo)視視擴(kuò)擴(kuò)張張⊙大大地地走走紅紅————3#橋橋——2＃＃橋橋世世紀(jì)紀(jì)大大道道段段燈燈桿桿旗旗全全覆覆蓋蓋發(fā)發(fā)布布展示示攻攻略略之之戶戶外外廣廣告告布布點(diǎn)點(diǎn)世紀(jì)大大道———西西安西西郊———咸咸陽市市區(qū)三地布布點(diǎn)，，咸陽陽市區(qū)區(qū)重點(diǎn)點(diǎn)展示攻攻略之之賣場(chǎng)場(chǎng)建議議——關(guān)關(guān)于售售樓處處設(shè)計(jì)計(jì)建議議關(guān)于臨臨街面面處理理——純純粹西西班牙牙風(fēng)情情建筑筑關(guān)于內(nèi)內(nèi)部空空間組組織分分配：合理布布局，，看房房流程程順暢暢。同同時(shí)考考慮后后續(xù)營(yíng)營(yíng)銷活活動(dòng)的的組織織利用用。如如設(shè)置音音像室室———播放樓樓盤短短片、、FLASH動(dòng)動(dòng)畫、、FUNNY小小電影影等，，將銷銷售納納入視視頻文文化。。（配配置背背景音音樂;電腦腦、投影儀儀，注注意安安放位位置））別致的的風(fēng)格格設(shè)計(jì)計(jì)（西西餐咖咖啡廳廳）——給給客戶戶留下下深刻刻印象象，增增加傳傳播話話題。。引入酒酒店式式星級(jí)級(jí)服務(wù)務(wù)（服務(wù)務(wù)生、、酒水水牌等等），，強(qiáng)化化項(xiàng)目目高品品質(zhì)印印象。。關(guān)于模模型展展示——建議制制作兩個(gè)模模型(用于于展會(huì)會(huì))財(cái)務(wù)、、簽約約、按按揭一一站式式服務(wù)務(wù)簡(jiǎn)化手手續(xù)、、給客客戶提提供更更有效效服務(wù)務(wù)——關(guān)關(guān)于樣樣板房房配置置樣板房房設(shè)置置原則則：⑴盡可可能多多地展展示戶戶型，，擴(kuò)大大展示示面增增加客客戶駐駐留時(shí)時(shí)間；；⑵便于于設(shè)計(jì)計(jì)看樓樓路線線；⑶主力力戶型型是選選擇的的重點(diǎn)點(diǎn)；⑷可能能成為為銷售售難點(diǎn)點(diǎn)戶型型。⑸小戶戶型示示范單單位更更要充充分挖挖掘空空間價(jià)價(jià)值。。⑹高品品質(zhì)展展示，，誘發(fā)發(fā)購(gòu)買買沖動(dòng)動(dòng)。⑺特色色處理理，強(qiáng)強(qiáng)化客客戶記記憶，，可識(shí)識(shí)別性性。注意細(xì)細(xì)節(jié)的的處理理：⑴樣板板房地地面鋪鋪塑料料薄膜膜，免免脫鞋鞋；⑵樣板板房設(shè)設(shè)置背背景音音樂；；⑶送露露臺(tái)、、凸窗窗、花花園陽陽臺(tái)等等面積積在戶戶型圖圖上表表識(shí)，，樣板板房展展示牌牌注明明贈(zèng)送送面積積。展示攻攻略之之賣場(chǎng)場(chǎng)建議議概念樣樣板房房挑選單單位：：項(xiàng)目主主力戶戶型樓層說說明：：首先展展示的的主要要是低低樓層層概念念樣板板間、、后期期為高高樓層生態(tài)態(tài)景觀觀清水水房裝修風(fēng)風(fēng)格：：充分體體現(xiàn)尊尊貴、、簡(jiǎn)約約、休休閑的的格調(diào)調(diào)風(fēng)格格清清水水樣樣板板房房建建議議看樓樓通通道道建建議議在售樓樓處、、樣板板房之之間，，通過過園林林示范范空間間的通通道采采用露露天的的包裝裝形式式，在在施施工區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)采用用大面面積風(fēng)風(fēng)情圍圍板組組成的的“生態(tài)人人文風(fēng)情情走廊””為通道包包裝概念念。展示攻略略之賣場(chǎng)場(chǎng)展示——關(guān)于于主題會(huì)所所——自自然、健健康、運(yùn)運(yùn)動(dòng)型會(huì)會(huì)所，純純粹西班班牙風(fēng)格格裝修展示攻略略事件攻略略渠道攻略略品牌攻略略策略體系系媒體推廣廣形象定位位價(jià)格策略略事件營(yíng)銷銷：2008年9月月西西安市2008年房地地產(chǎn)秋季季交易會(huì)會(huì)；2008年10月西西咸片片區(qū)重新新想象（（片區(qū)發(fā)發(fā)展論壇壇）；2009年1月月產(chǎn)產(chǎn)品情景景樣板展展示；2009年1月月項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品品新聞發(fā)發(fā)布會(huì)；；2009年10月西西安市市2006年房房地產(chǎn)春春季交易易會(huì)；媒體攻略略：展會(huì)+戶戶外廣告告（導(dǎo)視視）+網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)+報(bào)報(bào)紙+電電視銷售攻略略：內(nèi)部咨詢?cè)兊怯洠ǎㄩ_始時(shí)時(shí)間已售售樓處開開放起始始）市場(chǎng)預(yù)熱熱期攻略（（2008年7月—09年3月）市場(chǎng)預(yù)熱熱之第一沖沖擊波2008年9月月4日——7日2008年西安安房地產(chǎn)產(chǎn)秋季交交易會(huì)用12個(gè)個(gè)展位、、讓項(xiàng)目目強(qiáng)勢(shì)亮亮相西安安市場(chǎng)！！市場(chǎng)預(yù)熱熱之第二沖沖擊波2008年10月（模模擬）西咸重新新定義——西咸咸片區(qū)城城市發(fā)展展論壇讓更多的的客戶關(guān)關(guān)注我們們！市場(chǎng)預(yù)熱熱之第三沖沖擊波2009年1月月（模擬））產(chǎn)品情景景樣板展展示用產(chǎn)品情情節(jié)感動(dòng)動(dòng)我們?。∈袌?chǎng)預(yù)熱熱之第四沖沖擊波2009年1月月（模擬））項(xiàng)目產(chǎn)品品新聞分分布會(huì)曁曁項(xiàng)目認(rèn)認(rèn)籌威尼斯酒酒店、讓讓更多的的客戶了了解我們們！市場(chǎng)預(yù)熱熱之第五五沖擊波波2009年3月月2009年西安安房地產(chǎn)產(chǎn)春季交交易會(huì)8個(gè)展位位、讓項(xiàng)項(xiàng)目持續(xù)續(xù)高調(diào)、、積累客客戶！項(xiàng)目銷售售期攻略（（2009年4月以后后）事件營(yíng)銷銷：2009年4月月底項(xiàng)項(xiàng)目第第一次公公開選房房；2009年4月月西西班牙風(fēng)風(fēng)情節(jié)；；2009年5月月開開盤盛典典（二次次選房））；媒體攻略略：戶外廣告告（導(dǎo)視視）+報(bào)報(bào)紙+電電視+短短信+外外展銷售攻略略：現(xiàn)場(chǎng)銷售售+CS服務(wù)公開發(fā)售售之活動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷2009年4月月25日日（模擬擬）選房盛典典、情景景營(yíng)造讓項(xiàng)目中中價(jià)入市市，形成成熱銷??！公開發(fā)售售之活動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷2008年4月月（模擬））西班牙風(fēng)風(fēng)情節(jié)以項(xiàng)目建建立發(fā)展展商的美美譽(yù)度?。?008年5月月（模擬擬）開盤盛典典、情景景體驗(yàn)讓項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格上漲漲、持續(xù)續(xù)熱銷??！公開發(fā)售售之活動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷展示攻略略事件攻略略渠道攻略略品牌攻略略策略體系系媒體推廣廣形象定位位價(jià)格策略略售樓部銷銷售渠道道同致行特特色4S營(yíng)銷服服務(wù)體系系西安市第第二銷售售處同致行小小眾營(yíng)銷銷渠道一對(duì)一大大客戶銷銷售中心心強(qiáng)化傳統(tǒng)統(tǒng)坐銷體體系，獨(dú)獨(dú)創(chuàng)小眾眾營(yíng)銷渠渠道展示攻略略事件攻略略渠道攻略略品牌攻略略策略體系系媒體策略略形象定位位價(jià)格策略略action1：項(xiàng)目目形象面面世初期期，舉行行宇宏過過往開發(fā)發(fā)項(xiàng)目品品鑒活動(dòng)動(dòng)，項(xiàng)目目品牌推推廣，強(qiáng)強(qiáng)化客戶戶購(gòu)買信信心深圳宇宏宏集團(tuán)是是一家以以房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)為為主的集集團(tuán)公司司，先后后在深圳圳及中山山開發(fā)““羅馬公公元”、、“健康康花城””、“歐歐景花園園”、““歐景城城華庭””等大型型花園式式住宅物物業(yè)，曾曾獲得全全國(guó)“環(huán)環(huán)保型人人居工程程”、““科技、、環(huán)境雙雙金獎(jiǎng)””等獎(jiǎng)項(xiàng)項(xiàng)。宇宏宏集團(tuán)也也于2006年年被評(píng)為為“深圳圳十大地地產(chǎn)潛力力品牌””。action2：樓盤盤知名大大獎(jiǎng)國(guó)內(nèi)內(nèi)國(guó)際榮榮譽(yù)事件件是對(duì)價(jià)價(jià)值點(diǎn)的的最好宣宣傳和客客戶信心心最佳保保證建議獎(jiǎng)項(xiàng)項(xiàng)如“最最有價(jià)值值樓盤獎(jiǎng)獎(jiǎng)”“優(yōu)秀戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)獎(jiǎng)”“陜西名名盤”“中國(guó)國(guó)國(guó)際花園園社區(qū)””“影響中中國(guó)的30大典典范社區(qū)區(qū)”等獎(jiǎng)獎(jiǎng)項(xiàng)有些獎(jiǎng)項(xiàng)項(xiàng)獲取代代價(jià)并不不高，但但是對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的最最好的廣廣告行動(dòng)時(shí)間間：結(jié)合合T3T4T5T6竣竣工，十十一房展展會(huì)，提提高信心心，促進(jìn)進(jìn)銷售action3：成立宇宏宏兒童慈慈善基金金公益性活活動(dòng)是提提高公司司品牌和和項(xiàng)目品品牌最有有效方式式之一，，增加公公信力，，給客戶戶以負(fù)責(zé)責(zé)任的公公司聯(lián)合國(guó)兒兒童基金金會(huì)會(huì)徽徽展示攻略略事件攻略略渠道攻略略品牌攻略略策略體系系媒體策略略形象定位位價(jià)格策略略在咸陽世世世紀(jì)大大道區(qū)域域項(xiàng)目，，最行之之有效的的媒體是是：戶外廣告告電視廣告告其它輔助助類有效效媒體：：網(wǎng)絡(luò)廣告告車體廣告告報(bào)紙廣告告短信廣告告展示攻略略事件攻略略渠道攻略略品牌攻略略策略體系系媒體策略略形象定位位價(jià)格策略略定價(jià)原則則：充分參考考目前區(qū)區(qū)域內(nèi)同同類產(chǎn)品品現(xiàn)行平平均價(jià)格格考慮目前前國(guó)內(nèi)通通貨膨脹脹因素，，對(duì)房地地產(chǎn)價(jià)格格上漲影影響項(xiàng)目所在在區(qū)域住住宅價(jià)格格平均年年增長(zhǎng)率率為5%左右考慮到產(chǎn)產(chǎn)品升級(jí)級(jí)帶動(dòng)了了價(jià)格提提升同致行以以往操控控大盤的的經(jīng)驗(yàn)因因素提升升項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格價(jià)格定位位住宅部分分定價(jià)建建議：（（靜態(tài)銷銷售價(jià)格格試算））比較內(nèi)容權(quán)重樓盤名稱奧園

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本案地段2016141414產(chǎn)品2018191619環(huán)境1512131015樓盤配套1512131014交樓時(shí)間108977物業(yè)管理109679開發(fā)商品牌109767合計(jì)10084807085計(jì)算內(nèi)容代碼奧園

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本案合計(jì)權(quán)重值84807085實(shí)際均價(jià)PI370033003100權(quán)重值比例1.011.061.211權(quán)重均價(jià)PI’373734983751樓盤所占權(quán)重WI0.250.40.351樓盤權(quán)重價(jià)PI’*WI934139913133646經(jīng)過試算算，最后后得出現(xiàn)現(xiàn)階段實(shí)實(shí)收均價(jià)價(jià)3646元；；考慮到項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)際際重點(diǎn)銷銷售期間間在明年年，年均均價(jià)可上上漲5％％；最后項(xiàng)目目市場(chǎng)均均價(jià)試算算至3828元。整體實(shí)現(xiàn)現(xiàn)均價(jià)3600—4000元元/㎡項(xiàng)目一期期：通過市場(chǎng)場(chǎng)測(cè)算可可得出項(xiàng)項(xiàng)目均價(jià)價(jià)在3828元元/㎡價(jià)格定位位同致行觀觀點(diǎn)臨水高層層均價(jià)3800元/㎡㎡中心小高高層均價(jià)價(jià)4000元/㎡臨世紀(jì)大大道高層層均價(jià)3400元/㎡㎡本次匯報(bào)報(bào)在充分分的市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研基基礎(chǔ)上，，融合了了我公司司多年的的房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)和資資源，就就項(xiàng)目的的營(yíng)銷性性思路提提出了我我們的一一些看法法。希望能在在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上，充充分溝通通，找出出項(xiàng)目最最佳解決決方案，，期待與與貴方合合作，優(yōu)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)補(bǔ)，取得得共贏??！THANKS9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。03:49:1303:49:1303:491/5/20233:49:13AM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2303:49:1303:49Jan-2305-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。03:49:1303:49:1303:49Thursday,January5,202313、乍見翻疑夢(mèng)夢(mèng)，相悲各問問年。。1月-231月-2303:49:1303:49:13January5,202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國(guó)國(guó)見青青山。。。05一一月月20233:49:13上上午03:49:131月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月233:49上上午1月-2303:49January5,202316、行動(dòng)動(dòng)出成成果，，工作作出財(cái)財(cái)富。。。2023/1/53:49:1303:49:1305January202317、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時(shí)時(shí)，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點(diǎn)點(diǎn)的的射射線線向向前前。。。。3:49:13上上午午3:49上上午午03:49:131月月-239、沒有失失敗，只只有暫時(shí)時(shí)停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。03:49:1303:49:1303:491/5/20233:49:13AM11、成成功功就就是是日日復(fù)復(fù)一一日日那那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小小努努力力的的積積累累。。。。1月月-2303:49:1303:49Jan-2305-Jan-2312、世間成事，，不求其絕對(duì)對(duì)圓滿，留一一份不足，可可得無限完美美。。03:49:1303:49:1303:49Thursday,J