上海南站海上名邸項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告

海上名邸策劃報(bào)告2007年8月市場(chǎng)背景條件研判看大勢(shì)·知區(qū)域·察板塊大勢(shì)背景研判一整體市場(chǎng)：全市住宅供求開發(fā)商惜售·客戶需求釋放·價(jià)格上揚(yáng)宏觀面大勢(shì)向好，穩(wěn)步走高政策走向研判二2006年政策回顧2006房地產(chǎn)宏觀調(diào)控成效不彰出臺(tái)政策結(jié)果規(guī)范外資投資內(nèi)地房地產(chǎn)小投資者減少，但大型外資基金依然蜂擁而入要求各地建設(shè)供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房至今僅北京表示要在今年擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)國(guó)稅總局強(qiáng)制征收物業(yè)轉(zhuǎn)讓差價(jià)的20％個(gè)人所得稅各地二手交易并未明顯下降，出現(xiàn)買賣雙方采取各種方法避稅的情況7090政策建設(shè)部承認(rèn)，至去年底，大面積住房仍是市場(chǎng)供應(yīng)主流嚴(yán)把土地閘門，限制地方政府亂批地政府被指限制供應(yīng)，反而推高房?jī)r(jià)嚴(yán)限銀行對(duì)開發(fā)商放寬信貸利益驅(qū)動(dòng)下，銀行有禁不止比比皆是“十七大”臨近，關(guān)心國(guó)計(jì)民生、開好“十七大”已成為近期黨和國(guó)家政治生活中的重頭戲。近年房地產(chǎn)調(diào)控收效不明顯，如何關(guān)注民生、調(diào)控房?jī)r(jià)很有可能已經(jīng)成為本次“十七大”的焦點(diǎn)之一。2007年可能出臺(tái)政策可能出臺(tái)政策預(yù)計(jì)結(jié)果央行進(jìn)一步提高存款準(zhǔn)備金與加息房地產(chǎn)企業(yè)融資成本增加央行將組織全面清查房地產(chǎn)貸款，排查問(wèn)題，重申制度。房地產(chǎn)企業(yè)融資難度加大提高土地出讓金的回收及新建樓盤預(yù)售貸款管理房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力加大顯著增加經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的供應(yīng)量分流中低端市場(chǎng)需求開征物業(yè)稅增加物業(yè)持有成本，制定復(fù)雜，效果有待觀察進(jìn)一步開放單位建房分流市場(chǎng)需求清查房地產(chǎn)開發(fā)商囤積土地增加市場(chǎng)供應(yīng)出臺(tái)相關(guān)規(guī)定規(guī)范集資合作建房民心所向，但可行性不高宏觀政策的目的著力于解決民生問(wèn)題，即主要針對(duì)中低端市場(chǎng)，除物業(yè)稅政策外，對(duì)本項(xiàng)目影響較小。著力于民生.著重于執(zhí)行體現(xiàn)和諧政策面政策前景比較穩(wěn)定前景謹(jǐn)慎樂(lè)觀區(qū)域走勢(shì)研判三區(qū)域市場(chǎng)：：徐匯住宅宅供求住宅存在需需求·成成交外擴(kuò)擴(kuò)致使價(jià)格格稍有回落落.中心區(qū)區(qū)域供應(yīng)稀稀缺區(qū)域面面區(qū)域需求有有支撐··前景較較樂(lè)觀板塊狀狀況況研判判四四內(nèi)環(huán)環(huán)中環(huán)環(huán)本項(xiàng)項(xiàng)目目競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)區(qū)區(qū)域域：：徐徐匯匯內(nèi)內(nèi)中中環(huán)環(huán)間間區(qū)區(qū)域域強(qiáng)銷銷項(xiàng)項(xiàng)目目不不多多，，成成交交集集中中。。競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)市市場(chǎng)場(chǎng)：：在在售售項(xiàng)項(xiàng)目目分分布布尾盤盤項(xiàng)項(xiàng)目目多多，，有有效效供供應(yīng)應(yīng)少少；；區(qū)域域內(nèi)內(nèi)目目前前：：板塊塊市市場(chǎng)場(chǎng)：：板板塊塊價(jià)價(jià)格格沿沿革革競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)市市場(chǎng)場(chǎng)：：在在售售項(xiàng)項(xiàng)目目概概況況總面積已推面積已售面積已推住宅總套數(shù)住宅銷售套數(shù)銷售率開盤時(shí)間目前價(jià)格中海瀛臺(tái)32萬(wàn)981328609274266288%2006年8月16500(裝修)百匯園34萬(wàn)277172059118714774%2007年4月20000(裝修)徐匯臨江豪園7.4萬(wàn)5690210503349148298%2006年7月16000(毛坯)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)：主力力產(chǎn)品特特征一房二房三房四房復(fù)式中海瀛臺(tái)/100-110120-130120-130140-160190-220/35%7%9%44%3%百匯園/110-120130-150160-190/290-44029%33%34%4%徐匯臨江豪園60-8090-100100-120130-140150-160160-170/8%8%43%25%7%1%本項(xiàng)目60-65100-105110127-138140-148166-17319118%12.5%6%12%32%19%1%100150200250300350400競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)：主力力總價(jià)分分布區(qū)間間(萬(wàn)元元)160280135210180340150225本項(xiàng)目徐匯臨江江豪園百匯園中海瀛臺(tái)臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)：客戶戶來(lái)源區(qū)區(qū)域徐匯浙江閔行其他徐匯區(qū)區(qū)域客客戶為為主競(jìng)爭(zhēng)市市場(chǎng)：：客戶戶年齡齡結(jié)構(gòu)構(gòu)25-30歲30-35歲35-40歲40-45歲45-50歲50-55歲55-60歲其他中年客客戶為為主加工制制造業(yè)業(yè)服務(wù)業(yè)業(yè)高新技技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政府機(jī)機(jī)關(guān)教育業(yè)業(yè)個(gè)體經(jīng)經(jīng)營(yíng)者者自由職職業(yè)其他競(jìng)爭(zhēng)市市場(chǎng)：：客戶戶職業(yè)業(yè)、職職務(wù)特特征多從業(yè)業(yè)于徐徐匯區(qū)區(qū)企事事業(yè)單單位、、政府府、私私營(yíng)企企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)市市場(chǎng)：：客戶戶職業(yè)業(yè)、職職務(wù)特特征企業(yè)主主中高層層管理理者私營(yíng)老板普通受薪者高級(jí)白領(lǐng)政府官員教師其他中高層管理者者、私營(yíng)業(yè)主主為主競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)市市場(chǎng)場(chǎng)：：后后續(xù)續(xù)供供應(yīng)應(yīng)體體量量項(xiàng)目在建項(xiàng)目現(xiàn)有項(xiàng)目后續(xù)匯成項(xiàng)目上房項(xiàng)目上房南站項(xiàng)目本項(xiàng)目百匯園中海瀛臺(tái)地址長(zhǎng)橋華發(fā)路南站康健龍華長(zhǎng)橋后續(xù)面積（㎡）11萬(wàn)20萬(wàn)11萬(wàn)7萬(wàn)32萬(wàn)22萬(wàn)合計(jì)103萬(wàn)㎡未來(lái)來(lái)后后續(xù)續(xù)供供應(yīng)應(yīng)主主要要集集中中于于徐徐匯匯內(nèi)內(nèi)環(huán)環(huán)以以外外區(qū)區(qū)域域，，目目前前康康健健田田林林板板塊塊處處于于供供應(yīng)應(yīng)空空白白期期，，在在建建項(xiàng)項(xiàng)目目預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)08年年以以后后才才能能上上市市，，后后市市高高端端項(xiàng)項(xiàng)目目供供應(yīng)應(yīng)量量大大，，板板塊塊價(jià)價(jià)格格將將繼繼續(xù)續(xù)拉拉升升供應(yīng)應(yīng)集集中中在在徐徐匯匯內(nèi)內(nèi)中中環(huán)環(huán)··常常規(guī)規(guī)二二房房三三房房為為主主導(dǎo)導(dǎo)目前前康康健健田田林林板板塊塊市市場(chǎng)場(chǎng)供供應(yīng)應(yīng)空空白白主力力總總價(jià)價(jià)150－－200萬(wàn)萬(wàn)··單單價(jià)價(jià)在在15000元元/平平米米水水平平上上纏纏斗斗徐匯匯區(qū)區(qū)域域客客戶戶為為主主··存存在在高高端端需需求求板塊面面市場(chǎng)上升升期··中高高端競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)強(qiáng)··田林林板塊““有機(jī)可可乘”關(guān)注點(diǎn)一一：宏觀觀形勢(shì)———價(jià)量齊升升市場(chǎng)向好好關(guān)注點(diǎn)二二：徐匯匯區(qū)域———需求充足足房源去化化穩(wěn)定關(guān)注點(diǎn)三三：競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)板塊———田林供應(yīng)應(yīng)空白··有機(jī)機(jī)可乘區(qū)域客戶戶為主總體市市場(chǎng)場(chǎng)背景景項(xiàng)目定位位方向研研判區(qū)位··產(chǎn)品··客戶定位考量量因素區(qū)位角度客觀因素適合途徑產(chǎn)品角度客觀因素適合途徑區(qū)位產(chǎn)品項(xiàng)目定位位方向成熟康健健教育配套套交通便利利土地稀缺缺臨近南站站區(qū)位價(jià)價(jià)值值基礎(chǔ)礎(chǔ)整體戶型型種類多多樣三房以上上舒適戶戶型為主主力二房產(chǎn)品品面積較較常規(guī)三房以上上產(chǎn)品空空間尺度度跳升產(chǎn)品房型面積范圍套數(shù)比例(％)1R59.95-64.88101182R/199.69-106.97012.52R/2109.12346.13R/1127.51356.23R/2132.46-138.92325.7合計(jì)小于14027248.53R/2140.05-147.6418032.14R/2166.19-172.9910618.9復(fù)式4R/2190.830.5合計(jì)140以上28951.5總計(jì)561100本案目標(biāo)標(biāo)客戶細(xì)細(xì)化分區(qū)區(qū)研究目標(biāo)客戶戶群體區(qū)域內(nèi)區(qū)域外換屋需求求江浙客戶戶西南其他他區(qū)域徐匯區(qū)域域本案目標(biāo)客戶戶主要來(lái)源區(qū)區(qū)域分布特征描述年齡特征：年年齡跨度較大大，35—45歲中年為為主。工作特征：工工作或經(jīng)商，，主要集中在在徐匯區(qū)域，，收入穩(wěn)定。。其他特征：或或久居于康健健田林區(qū)域，，或因工作或或生意等原因因由外地遷入入，在該區(qū)域域已有較長(zhǎng)時(shí)時(shí)間的居住經(jīng)經(jīng)歷，因先前前居所難以滿滿足當(dāng)前的生生活需求而產(chǎn)產(chǎn)生換屋動(dòng)機(jī)機(jī)。這部分客戶長(zhǎng)長(zhǎng)時(shí)間“蟄伏伏”于該區(qū)域域，對(duì)區(qū)域現(xiàn)現(xiàn)狀已很適應(yīng)應(yīng)，對(duì)各項(xiàng)規(guī)規(guī)劃及發(fā)展前前景也非常了了解。需求特征：大大兩房、三房房為主。外區(qū)導(dǎo)入客戶戶主要以地鐵一一號(hào)線和滬閔閔路為延伸輻輻射的城市西西南區(qū)域；沿A4入滬的的江浙客戶外區(qū)客戶特征描述年齡特征：30—45歲歲左右為主工作特征：工工作或生意主主要集中于上上海西南及市市中心區(qū)域，，有較高的職職業(yè)地位。其他特征：目目前未居于本本區(qū)域，但因因工作及社交交、親屬圈層層等關(guān)系，對(duì)對(duì)本區(qū)域有較較高認(rèn)同度，，了解該區(qū)域域現(xiàn)狀及規(guī)劃劃。經(jīng)濟(jì)實(shí)力力較強(qiáng)，對(duì)生生活空間尺度度有一定要求求。需求特征：改改善性需求為為主，以兩房房以上戶型為為主。大處著眼：立足區(qū)域中高高端客戶·積極向外拓展展小處著手：以緊抓區(qū)域內(nèi)內(nèi)潛在的中高高端購(gòu)房客戶戶，實(shí)現(xiàn)大體體量房源去化化為目標(biāo)，以激發(fā)區(qū)域內(nèi)內(nèi)部客戶購(gòu)買買熱情，從而而吸引區(qū)域外外的購(gòu)房客戶戶為手段。本案客戶定位位策略本案客戶定位位結(jié)論徐匯內(nèi)中環(huán)間間區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力較強(qiáng)的二二次購(gòu)房者為為主；外來(lái)（江浙、、西南其他區(qū)區(qū)域）客戶為為輔。住宅的區(qū)域因因素是客觀的的、直觀的。。住宅的個(gè)別因因素是根據(jù)我我們的SWOT分析，產(chǎn)產(chǎn)品定位和目目標(biāo)客戶定位位，結(jié)合我們們的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)、項(xiàng)目運(yùn)作作經(jīng)驗(yàn)制定。。價(jià)格定位住宅區(qū)域因素直接比較表

區(qū)域因素權(quán)重估價(jià)對(duì)象百匯園徐匯臨江豪園中海瀛臺(tái)成熟程度0.3100909085交通條件0.2100909390配套設(shè)施0.2100858585環(huán)境條件0.1100908590城市規(guī)劃0.2100939093小計(jì)110089.689.188.1住宅個(gè)別因素直接比較表

個(gè)別因素權(quán)重估價(jià)對(duì)象百匯園徐匯臨江豪園中海瀛臺(tái)外

觀0.2100105100103公共裝修0.1100120103115公建配套0.310010598103園林環(huán)境0.410010496103小計(jì)1100106.198.1104.2綜合修正是在在考慮了區(qū)域域因素和項(xiàng)目目個(gè)別因素后后制定。權(quán)重的劃分是是根據(jù)目標(biāo)對(duì)對(duì)象相比的重重要性來(lái)確定定。通過(guò)市市場(chǎng)比比較法法，本本項(xiàng)目目住宅宅均價(jià)價(jià)建議議為19500元/平平米左左右本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場(chǎng)比較法綜合修正系數(shù)表項(xiàng)目名稱修正因素估價(jià)對(duì)象百匯園徐匯臨江豪園中海瀛臺(tái)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（元/m2）

200001600016500區(qū)域因素修正10089.689.188.1個(gè)別因素修正100106.198.1104.2本項(xiàng)目住宅相對(duì)價(jià)格

210381830519549本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場(chǎng)比較法銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表項(xiàng)目名稱估價(jià)對(duì)象百匯園徐匯臨江豪園中海瀛臺(tái)住宅相對(duì)價(jià)格

210381830519549權(quán)重100%30%50%20%加權(quán)后的相對(duì)價(jià)格

631191523910本項(xiàng)目住宅銷售價(jià)格19373

產(chǎn)品分析部分容積率許可，追求利潤(rùn)最大化地塊南北窄、東西寬住宅層數(shù)高建筑密度低日照間距大小區(qū)景觀應(yīng)該以集中綠化為主由此，，應(yīng)牢牢牢把把握本本項(xiàng)目目集中中綠化化率高高的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，對(duì)客客戶進(jìn)進(jìn)行啟啟發(fā)與與引導(dǎo)導(dǎo)，從從而促促進(jìn)整整體去去化速速度。。項(xiàng)目總總平圖圖項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)技技術(shù)術(shù)指指標(biāo)標(biāo)總建設(shè)用地面積47840M2

建筑占地面積13982M2占用街坊道路面積1940M2

建筑密度29.20%住宅及商業(yè)用地面積36300M2

總綠地面積16984M2文化設(shè)施用地面積5400M2

綠地率35.50%幼托中心用地面積4200M2

集中綠地面積9000M2總建筑面積100574M2

集中綠地面積率18.80%地上建筑面積85603M2

居住總戶數(shù)562戶住宅建筑面積72649M2

機(jī)動(dòng)車停車位354輛（其中架空層面積）3166M2

地下停車位314輛商業(yè)建筑面積3789M2

地上停車位40輛文化設(shè)施建筑面積5131M2

自行車停車面積3651M2地下建筑面積14971M2

綜合容積率1.72（其中車庫(kù)面積）10027M2

小區(qū)內(nèi)內(nèi)集中中綠化化占綠綠化總總量的的53.0%，，形成成獨(dú)特特的景景觀特特色。。

住宅項(xiàng)項(xiàng)目底底層架架空，，設(shè)置置小型型便利利商業(yè)業(yè)及會(huì)會(huì)客大大堂，，品質(zhì)質(zhì)高貴貴。

地下自自行車車庫(kù)通通過(guò)電電梯直直接入入戶。。

戶型設(shè)設(shè)計(jì)跨跨度大大，滿滿足各各階層層業(yè)主主的需需求（（其中中三房房比重重過(guò)大大、二二房相相對(duì)不不足））。。

住宅朝朝向普普遍較較好，，充分分利用用了小小區(qū)內(nèi)內(nèi)的集集中景景觀資資源。。

明廚明明衛(wèi)，，滿足足通風(fēng)風(fēng)要求求。

廚房工工作陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)結(jié)結(jié)合餐餐廳觀觀景，，在簡(jiǎn)簡(jiǎn)約面面積的的前提提下達(dá)達(dá)到功功能多多樣化化的效效果。。住宅宅項(xiàng)項(xiàng)目目綜綜述述海上名邸戶型配比一覽表樓號(hào)門牌層數(shù)（層）1房1廳（套）1房2廳（套）2房2廳（套）3房2廳（套）4房2廳（套）復(fù)式（套）小計(jì)（套）1號(hào)樓17號(hào)18341717——————6818號(hào)18341716——————672號(hào)樓15號(hào)21——————2020——4016號(hào)21——————2020——403號(hào)樓11號(hào)11————1010————2012號(hào)11————1010————2013號(hào)10————99————1814號(hào)10————99————184號(hào)樓7號(hào)10————99————188號(hào)10————99————189號(hào)8————77————1410號(hào)8————77————145號(hào)樓1號(hào)18——————17161342號(hào)18——————35————356號(hào)樓3號(hào)18——————17161344號(hào)18——————35————357號(hào)樓5號(hào)18——————17161346號(hào)18——————35————35總計(jì)————6834103266883562權(quán)重————12.10%6.05%18.33%47.33%15.66%0.53%100%一號(hào)樓樓一號(hào)樓樓（17、、18號(hào)））以一一房和和兩房房為主主，總總計(jì)135套，，其中中：一房一一廳共共68套，，占本本幢總總套數(shù)數(shù)的50.4%。一房二二廳共共34套，，占本本幢總總套數(shù)數(shù)的25.2%。兩房二二廳共共33套，，占本本幢總總套數(shù)數(shù)的24.4%。17、、18號(hào)AA戶型型（二二室二二廳二二衛(wèi)））分析析：：客廳、、餐廳廳方正正大氣氣、實(shí)實(shí)用，，分戶戶門側(cè)側(cè)面的的儲(chǔ)藏藏空間間設(shè)計(jì)計(jì)巧妙妙，不不占用用額外外空間間。17號(hào)號(hào)A型型客廳廳、次次臥飄飄窗朝朝向西西南（（朝向向有利利，缺缺少景景觀）），18號(hào)號(hào)A型型飄窗窗朝向向偏東東北（（享受受集中中綠化化資源源，朝朝向略略差））。明廚、、明衛(wèi)衛(wèi)外加加北向向工作作陽(yáng)臺(tái)臺(tái)，利利于堆堆物及及通風(fēng)風(fēng)。BBCB戶型型（一一室一一廳一一衛(wèi)））、、C戶戶型（（一室室二廳廳一衛(wèi)衛(wèi)）分分析：：由于本本幢采采用一一梯四四戶的的小戶戶型設(shè)設(shè)計(jì)，，每戶戶的南南向開開間有有限，，因此此在保保證臥臥室朝朝南的的前提提下，，造成成客廳廳采光光面小小（B戶型型）或或超向向有缺缺陷（（C戶戶型））。B戶型型臥室室南向向飄窗窗出挑挑較大大，極極大拓拓展了了小戶戶型住住宅的的使用用空間間，深深受廣廣大業(yè)業(yè)主的的喜愛(ài)愛(ài)。建議為為裙房房商業(yè)業(yè)添加加屋頂頂綠化化，以以彌補(bǔ)補(bǔ)C戶戶型客客廳朝朝北而而且缺缺乏景景觀的的尷尬尬。二號(hào)樓樓（15、、16號(hào)））以三三房和和四房房為主主，總總計(jì)80套套，其其中：：三房二二廳共共40套，，占本本幢總總套數(shù)數(shù)的50.0%。四房二二廳共共40套，，占本本幢總總套數(shù)數(shù)的50.0%。二號(hào)樓樓A戶型型（四四室二二廳二二衛(wèi)））分析析：：主臥、、書房房、衣衣帽、、衛(wèi)生生空間間組合合緊湊湊合理理，使使主人人具有有安靜靜獨(dú)立立的生生活工工作區(qū)區(qū)。針對(duì)對(duì)小小區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)中中心心綠綠化化，，采采用用轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角角飄飄窗窗設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，引引入入更更多多的的景景觀觀，，相相對(duì)對(duì)來(lái)來(lái)說(shuō)說(shuō)16號(hào)號(hào)A型型效效果果最最佳佳。?？蛷d、、餐廳廳距離離較遠(yuǎn)遠(yuǎn)而且且套內(nèi)內(nèi)純交交通面面積浪浪費(fèi)較較大。。A純交通面積15、、16號(hào)15、、16號(hào)B屋頂綠化B戶型型（三三室二二廳二二衛(wèi)））分析析：：餐廳、、客廳廳錯(cuò)位位且距距離較較遠(yuǎn)，，不符符合大大多數(shù)數(shù)業(yè)主主的選選房標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。。雖然有兩個(gè)個(gè)衛(wèi)生間，，但距離客客廳仍較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，使用不不便。由于變形縫縫導(dǎo)致主臥臥及衛(wèi)生間間空間的不不規(guī)則，影影響使用效效率。針對(duì)朝向景景觀較少的的北廳，可可同1號(hào)樓樓C型房那那樣在底商商設(shè)置屋頂頂花園，提提升住宅品品質(zhì)。四號(hào)樓（7、8、9、10號(hào)）以二房和三房為主，總計(jì)64套，其中：二房?jī)蓮d共32套，占本幢總套數(shù)的50.0%。三房?jī)蓮d共32套，占本幢總套數(shù)的50.0%。三號(hào)樓（11、12、13、14號(hào)）以二房和三房為主，總計(jì)76套，其中：二房?jī)蓮d共38套，占本幢總套數(shù)的50.0%。三房?jī)蓮d共38套，占本幢總套數(shù)的50.0%。三、四號(hào)樓樓AB7、8、11、12號(hào)A戶型（三三室二廳二二衛(wèi)）分析析：房型規(guī)整，，經(jīng)濟(jì)實(shí)用用，主臥景景觀飄窗美美觀、大方方。儲(chǔ)藏位于餐餐廳與臥室室之間，位位置合理，，做到兩邊邊兼顧。主臥、次臥臥、書房被被雙廳分隔隔得較遠(yuǎn)，，每去另一一個(gè)空間都都需要貫穿穿公共區(qū)域域。B戶型（二二室二廳一一衛(wèi)）分析析：房型較好，，方正大氣氣，預(yù)計(jì)去去化速度快快。北陽(yáng)臺(tái)略小小，導(dǎo)致用用餐時(shí)由于于視野受限限容易產(chǎn)生生壓抑感。。CC戶型（三三室二廳一一衛(wèi)）分析析：書房朝向不不佳，有嚴(yán)嚴(yán)重的西曬曬；而且成成為通往臥臥室的過(guò)道道廳，對(duì)業(yè)業(yè)主平時(shí)工工作學(xué)習(xí)有有較大影響響。餐廳、客廳廳距離遠(yuǎn)且且錯(cuò)位，為為順利通往往南北兩側(cè)側(cè)的陽(yáng)臺(tái)，，需留出的的必要交通通空間較多多，導(dǎo)致功功能空間實(shí)實(shí)際使用面面積有限。。面積積大大于于90M2或三三房房以以上上（（含含三三房房））的的住住宅宅建建議議設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)兩兩衛(wèi)衛(wèi)，，適適合合三三代代五五口口居居住住。。建筑筑為為貼貼合合集集中中景景觀觀的的走走勢(shì)勢(shì)，，使使得得主主臥臥外外墻墻斜斜率率較較大大，，只只有有部部分分空空間間可可做做小小型型衣衣帽帽間間。。由由于于小小區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)類類似似戶戶型型套套數(shù)數(shù)較較多多，，綜綜合合上上述述其其他他問(wèn)問(wèn)題題，，建建議議選選取取本本戶戶型型做做樣樣板板房房用用以以展展示示不不利利條條件件的的化化解解方方式式。。7、、8、、11、、12號(hào)號(hào)DD戶戶型型（（二二室室二二廳廳一一衛(wèi)衛(wèi)））與與C房房型型類類似似。。9、、10、、13、、14號(hào)號(hào)與與7、、8、、11、、12號(hào)號(hào)對(duì)對(duì)稱稱，，恕不不累累述述。。7、8、11、、12號(hào)五號(hào)樓樓（1、2號(hào)））、六六號(hào)樓樓（3、4號(hào)））、七七號(hào)樓樓（5、6號(hào)））以三三房、、四房房為主主，每每幢各各為69套套，其其中：：三房二二廳共共52套，，占本本幢總總套數(shù)數(shù)的75.4%。四房二二廳共共16套，，占本本幢總總套數(shù)數(shù)的23.19%。。復(fù)式住住宅一一套，，占本本幢總總套數(shù)數(shù)的1.45%。五、六六、七七號(hào)樓樓1、3、5號(hào)AA戶型型（四四室二二廳二二衛(wèi)））分析析：客廳三三面留留出必必要的的交通通空間間，使使得實(shí)實(shí)際使使用空空間在在無(wú)形形中減減小，，不利利于家家俬的的擺放放與流流線的的組織織。主臥、、童臥臥等常常用休休息空空間通通過(guò)子子母門門與公公共空空間隔隔開，，動(dòng)靜靜分區(qū)區(qū)明確確。書房與與次臥臥相結(jié)結(jié)合，，距離離主臥臥較遠(yuǎn)遠(yuǎn)；以以客廳廳為中中心，，形成成南、、北兩兩個(gè)生生活區(qū)區(qū)。明廚明明衛(wèi)、、衛(wèi)生生間做做到干干濕分分離。。B戶型型（三三室二二廳二二衛(wèi)））分析析：（（與后后頁(yè)2、4、6號(hào)的的B戶戶型相相似））客廳、餐餐廳方正正、直通通，有利利于采光光與通風(fēng)風(fēng)。利用餐廳廳開間要要求小的的特點(diǎn)，，合理挖挖出主臥臥室的衣衣帽間與與儲(chǔ)藏柜柜。餐廳廳、、廚廚房房共共用用3.6M2的觀觀景景陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)，，雖雖然然面面寬寬小小，，但但也也能能享享受受北北側(cè)側(cè)的的小小區(qū)區(qū)集集中中景景觀觀資資源源。。主臥臥與與書書房房距距離離較較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，，且且須須穿穿越越雙雙廳廳，，不不便便于于業(yè)業(yè)主主工工作作學(xué)學(xué)習(xí)習(xí)，，建建議議書書房房與與次次臥臥位位置置對(duì)對(duì)調(diào)調(diào)。。B1、、3、、5號(hào)號(hào)復(fù)式式戶戶型型（（四四室室二二廳廳三三衛(wèi)衛(wèi)））分分析析：：本戶戶型型總總共共三三套套，，屬屬于于稀稀缺缺產(chǎn)產(chǎn)品品。。附送送大大型型露露臺(tái)臺(tái)正正對(duì)對(duì)集集中中景景觀觀。。每個(gè)個(gè)臥臥室室都都配配備備附附屬屬衛(wèi)衛(wèi)生生間間，，居居住住寬寬敞敞舒舒適適。。餐廳廳和和樓樓層層次次臥臥西西曬曬嚴(yán)嚴(yán)重重。。1、、3、、5號(hào)號(hào)復(fù)復(fù)式式房房型型2、、4、、6號(hào)號(hào)ABA戶戶型型（（三三室室二二廳廳二二衛(wèi)衛(wèi)））分分析析：：主臥飄窗出挑挑0.9M，，拓展了室內(nèi)內(nèi)使用空間。。餐廳北側(cè)有觀觀景陽(yáng)臺(tái)，眺眺望小區(qū)集中中景觀?？蛷d、餐廳部部分錯(cuò)位，不不符合大多數(shù)數(shù)客戶的喜好好習(xí)慣與衛(wèi)生生要求。書房到主臥、、衛(wèi)生間均需需繞過(guò)3M多多長(zhǎng)的儲(chǔ)藏室室，使用尤為為不便。2號(hào)B戶型與與前頁(yè)1號(hào)的的B戶型類似似（添加飄窗窗元素），恕恕不累述。商業(yè)定位與包裝商業(yè)總建面積積為8747平方米，其其中沿街商鋪鋪約4000平方米商業(yè)基本情況況幢號(hào)/門牌號(hào)面積（平方米）平均面積（平方米）1幢21、23、25、27號(hào)（桂林路）645.47161.371幢227、229、231、233、235、237號(hào)（浦北路）749.43107.062幢213、215、217、219、221、223、225號(hào)（浦北路）739.00105.573幢195、197、199、201、203、205、207、209、211號(hào)（浦北路）952.32105.814幢177、179、181、183、185、187、189、191、193號(hào)（浦北路）952．86105.87文化綜合樓4708.06/合計(jì)8747.14/我們的關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)？商業(yè)定位對(duì)未來(lái)生活形形態(tài)上的維新新商業(yè)不僅是消消費(fèi)也可以是是一種文化既能滿足日常常生活需要又又具有一定文文化特質(zhì)的綜綜合商業(yè)模式式商業(yè)定位商業(yè)延展面———生活配套套類商業(yè)———海上生活館商業(yè)核——文文化休閑類商商業(yè)——海上文化館商業(yè)定位沿街商鋪目標(biāo)標(biāo)商家商業(yè)定位商家類型面積需求（平方米）建議的商家便利店50-100可的、羅森美容美發(fā)200-400克麗緹娜點(diǎn)心房50-60可頌坊、元祖干洗店50-60金象醫(yī)藥店100-150國(guó)大藥房音像店50-60美亞音像禮品店50-60/服飾店50-100休閑服飾中介店50-100中原床上用品店100-200澳西奴沖印店100-200柯達(dá)綜合文化樓目目標(biāo)商家商業(yè)定位商家類型面積需求（平方米）建議的商家Spa會(huì)館200-400一米陽(yáng)光足浴100-200大桶大足浴美容保健200-400香山瘦身茶室200-300天仁名茶館

健身房300-500/畫展1000以上陳十發(fā)藝術(shù)展企劃前的思考考認(rèn)清現(xiàn)狀：眾多客戶翹首首以盼，銷售售不是難點(diǎn)。。企劃目目的：：并非為為了積積累客客群達(dá)達(dá)到盡盡快去去化，，而是是為了了提升升產(chǎn)品品形象象，進(jìn)進(jìn)而提提升銷銷售價(jià)價(jià)格格，并并使消消費(fèi)者者能認(rèn)認(rèn)同價(jià)價(jià)格。。主題概念導(dǎo)入是品牌社社區(qū)（知名名品牌牌開發(fā)發(fā)商中中星，，值得得信賴賴）是規(guī)模模社區(qū)區(qū)（10萬(wàn)萬(wàn)方）有地段段價(jià)值值（南站新新中心心、康康健板板塊）有教育育優(yōu)勢(shì)勢(shì)（傳統(tǒng)文文教區(qū)區(qū)，眾眾多學(xué)學(xué)校包包圍）客戶眼中,本項(xiàng)目目的優(yōu)優(yōu)點(diǎn)西南門門戶，，康健健板塊塊最后后的大大型居居住社社區(qū)南站經(jīng)經(jīng)濟(jì)樞樞紐，，優(yōu)質(zhì)質(zhì)商業(yè)業(yè)配套套（依托托南站站，打打造自自身））優(yōu)良的的教育育條件件，便便利的的交通通規(guī)劃劃中星品品牌實(shí)實(shí)力巨巨獻(xiàn)中環(huán)線線內(nèi)低低容積積率旺旺地靜靜宅50米米棟距距，9千M2大手筆筆集中中景觀觀用地地。近5千千M2文化綜綜合樓樓豐富富居住住生活活近4千千M2社區(qū)商商業(yè)貼貼心便便利地段價(jià)價(jià)值、、屬性性價(jià)值值、社社會(huì)價(jià)價(jià)值優(yōu)勢(shì)細(xì)分提提煉利益核心價(jià)值提升人、健康社社區(qū)與文化化居所的和諧關(guān)系系地段——徐匯區(qū)·中中環(huán)線·康康健板塊最最后一個(gè)大大型居住社社區(qū)品質(zhì)——倡導(dǎo)一種有有文化、有品品質(zhì)的城市經(jīng)典生生活稀缺——新的都都市中心低低容積率健康住宅主題概念主題概念引引導(dǎo)讓經(jīng)典融入生活文化名宅，，健康社區(qū)概念切入點(diǎn)點(diǎn)和諧，凝結(jié)完美。珍藏，源于稀有。當(dāng)多數(shù)人的欲望成為少數(shù)人的擁有，優(yōu)越感便會(huì)油然心生。優(yōu)越健康健康，不僅僅僅是身體體的健康，，還有心靈靈的健康、、精神的健健康以及社社區(qū)生活的的健康。文化文化，不僅僅僅體現(xiàn)于于讀了多少少書，擁有有多高的學(xué)學(xué)歷，更在在于日常的的熏陶和點(diǎn)點(diǎn)滴的積累累。品質(zhì)好的社區(qū)，，不僅住人人，還能養(yǎng)養(yǎng)心。當(dāng)社社區(qū)生活模模式成為一一種理想生生活模式，，品質(zhì)便成成為我們的的口碑。概念落地——現(xiàn)實(shí)體驗(yàn)綜合樓及社社區(qū)商業(yè)深深度宣傳社區(qū)商業(yè)貼心、便民民、溫馨關(guān)關(guān)愛(ài)人無(wú)我有，人有我全，人全我精程十發(fā)畫廊廊絕無(wú)僅有的的頂尖藝術(shù)術(shù)精品賞鑒鑒茶藝館地方名茶品品鑒及茶道道研習(xí)交流流健身俱樂(lè)部部更專業(yè)的場(chǎng)場(chǎng)所和教練練SPA會(huì)館館靜心、養(yǎng)身身，享受身身心放松的的愉悅提升素養(yǎng)、、身心健康康、鄰里互互動(dòng)架空層提升升產(chǎn)品附加加值要點(diǎn)目的·多樣化形式打造·與綜合樓相對(duì)陽(yáng)春白雪的功能定位錯(cuò)開·以社區(qū)泛會(huì)所概念豐富業(yè)主生活，和諧鄰里關(guān)系。·以更親民的形式落實(shí)社區(qū)文化，實(shí)現(xiàn)身心健康?？梢允怯H子子樂(lè)園小型兒童游游樂(lè)設(shè)施及及可擦洗心心情涂鴉板板，在家門門口與孩子子盡情嬉耍耍、親情互互動(dòng)?？梢允清谙胂肟臻g某個(gè)潮濕的的雨天，或或僅僅是不不愿呆在房房間的一個(gè)個(gè)午后，可可以在此看看報(bào)、閑聊聊甚至是獨(dú)獨(dú)自發(fā)呆。?？梢允青徖锢锘?dòng)不用跑去公公園，也不不用和別人人搶位，自自家樓下圍圍坐就可以以下棋、打打牌，當(dāng)然然也可以家家長(zhǎng)里短。?？梢允亲詣?dòng)動(dòng)售貨點(diǎn)再也無(wú)須為為買一聽可可樂(lè)或一包包薯片特地地趕去超市市了?？梢允潜诋嫯嬚故具@樣的社區(qū)區(qū)，這樣的的居所，誰(shuí)誰(shuí)能不心動(dòng)動(dòng)？可以是雅致致古韻文化墻、書書法墻，在在日常生活活細(xì)節(jié)中便便能品味傳傳統(tǒng)文化意意境?？梢允瞧奋乩攘牧牟杞?jīng)，，交流心得得，不花錢錢也可以??！可以是景觀延延伸通透了視野，，更多了綠意意，居住的品品質(zhì)真實(shí)可見(jiàn)見(jiàn)。推廣訴求點(diǎn)傳播調(diào)性確立立大氣、品味、、格調(diào)、珍藏藏新城·新家··新生活推廣語(yǔ)設(shè)計(jì)見(jiàn)證城市經(jīng)典典傳傳承名宅風(fēng)風(fēng)范（展開層面：：南站城市新新中心+中星星品牌實(shí)力+中星城南塊塊商業(yè)前景+文化名宅打打造）居住，是一種種氣質(zhì)的表達(dá)達(dá)推廣語(yǔ)設(shè)計(jì)新居住空間，，新鄰里氛圍圍（展開層面：：社區(qū)文化氛氛圍熏陶+區(qū)區(qū)域傳統(tǒng)文教教優(yōu)勢(shì)+和諧諧健康鄰里生生活）推廣語(yǔ)語(yǔ)設(shè)計(jì)計(jì)（展開開層面面：寬寬棟距距視野野+大大面積積綠化化+景景觀小小品組組團(tuán)+架空空層多多樣優(yōu)優(yōu)化））沉迷于于風(fēng)景景直到沉沉迷成成了風(fēng)風(fēng)景在城市市中修修行在自然然中養(yǎng)養(yǎng)生雅士的的住所所，總總在動(dòng)動(dòng)與靜靜之間間。一面是是成熟熟的繁繁華，，一面面是幽幽雅的的靜謐謐。尊貴的的居住住，雅雅致的的生活活，擁有了了品質(zhì)質(zhì)之后后，我我們還還需要要的，，是氣氣質(zhì)。。有素養(yǎng)養(yǎng)的人人際環(huán)環(huán)境，，更容容易在在有文文化的的社區(qū)區(qū)中形形成。。而我們們還希希望優(yōu)優(yōu)良的的教育育氛圍圍，可以影影響孩孩子的的一生生。文字訴訴求位置決決定價(jià)價(jià)值，，眼光光影響響人生生。當(dāng)生活活穿過(guò)過(guò)了流流金歲歲月，，文化在在歷史史的沉沉淀中中彌久久彌淳淳，在這里里養(yǎng)生生、養(yǎng)養(yǎng)心，，閑暇時(shí)時(shí)品茶茶、賞賞畫、、健身身、下下棋………古今多多少事事，都都付笑笑談中中。當(dāng)文化化融入入生活活，當(dāng)當(dāng)和諧諧無(wú)處處不在在，我們向向往的的健康康社區(qū)區(qū)生活活，正正在款款款展展開………文字訴訴求樓棟推推廣名名建議議名筑雅郡上苑尊品領(lǐng)秀大觀天驕海怡閣海清閣閣海悅閣閣海天閣閣海云軒軒海逸軒海風(fēng)風(fēng)軒軒市場(chǎng)場(chǎng)傳傳播播前前的的思思考考傳播播要要點(diǎn)點(diǎn)：：重點(diǎn)點(diǎn)加加強(qiáng)強(qiáng)案案場(chǎng)場(chǎng)包包裝裝，，售售樓樓處處氛氛圍圍的的營(yíng)營(yíng)造造。。相相關(guān)關(guān)物物料料的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)及及制制作作力力求求精精美美。。媒體體投投放放：：大眾眾媒媒體體僅僅在在開開盤盤時(shí)時(shí)廣廣而而告告之之，，擴(kuò)擴(kuò)大大品品牌牌影影響響、、提提升升樓樓盤盤形形象象。。無(wú)須須過(guò)過(guò)多多投投放放。。包裝要點(diǎn)及推廣計(jì)劃包裝裝樓書、折折頁(yè)設(shè)計(jì)計(jì)風(fēng)格大大氣而不不貴氣、、典雅而而非奢華華形式及制制作用料料務(wù)必精精美傳播通路路時(shí)間推廣渠道規(guī)格/數(shù)量?jī)r(jià)格備注07年10月時(shí)代報(bào)10月19or26（周五）封底半版硬廣約3.96萬(wàn)元形象廣告及開盤預(yù)告新聞晨報(bào)10月18or25（周四）彩半版硬廣約8.8萬(wàn)元形象廣告及開盤預(yù)告新民晚報(bào)10月or11月彩半版軟文一次約5萬(wàn)元從地段、產(chǎn)品、社區(qū)文化等各方面做深度宣傳總計(jì)：約18萬(wàn)元開盤前后后媒體計(jì)計(jì)劃Logo確認(rèn)廣告調(diào)性性確立VI應(yīng)用用設(shè)計(jì)稿案場(chǎng)logo墻設(shè)計(jì)初稿完成樓書、折頁(yè)、展板設(shè)計(jì)初稿完成VI應(yīng)（名片、胸牌、手袋、便箋等）Logo墻設(shè)計(jì)并制作完成樓書、折頁(yè)、展板設(shè)計(jì)并制作完成報(bào)紙稿設(shè)計(jì)稿完成9月10月8月視覺(jué)準(zhǔn)備期物料準(zhǔn)備期開盤前準(zhǔn)準(zhǔn)備工作作節(jié)點(diǎn)銷售執(zhí)行行策略銷售目標(biāo)標(biāo)設(shè)定推盤策略略價(jià)格策略略銷售配合合銷售目標(biāo)標(biāo)設(shè)定整盤銷售售周期預(yù)預(yù)計(jì)：18個(gè)月月左右二批08/01首批07/10三批08/05四批08/10五批09/01六批09/03首批二批二批三批三批四批五批推盤策略略首批：1＃、2＃二批：3＃、4＃、17＃三批：5＃、6＃、18＃四批：15＃、、16＃五批：7＃、8＃、9＃、10＃、、11＃＃、12＃、13＃、、14＃＃從每期房房源配比比合理性性考慮，，建議推推盤打破破幢單位位，以單單元號(hào)區(qū)區(qū)分單位位三批戶型配比比房源套數(shù)數(shù)推出理由由3房74%.4房24%.復(fù)復(fù)式2%70套12341＃.2＃15＃.16＃＃3＃.4＃.17＃5＃.6＃.18＃南臨高架架,處小小區(qū)中相相對(duì)不佳佳位置，，先行推推出，低低價(jià)試水水，探知知市場(chǎng)反反映時(shí)值07年底，，小幅放放量，觀觀效預(yù)判判，以求求蓄勢(shì)后后發(fā)7＃.8＃9＃.10＃511＃.12＃＃13＃.14＃＃6推盤策略略戶型配比比房源套數(shù)數(shù)推出理由由1房37%,2房12%,3房38%,4房12%.復(fù)復(fù)式1%二批138套，，三批137套套12341＃.2＃15＃.16＃＃3＃.4＃.17＃5＃.6＃.18＃通過(guò)前期期試水，，重組房房源，優(yōu)優(yōu)化價(jià)格格體系；；以單元元配比比充足足戶型型以應(yīng)應(yīng)各類類需求求，利利用季季節(jié)及及形勢(shì)勢(shì)的回回暖，，打開開銷售售局面面，現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)促促熱，，初步步樹立立熱銷銷品牌牌根據(jù)不不同產(chǎn)產(chǎn)品的的市場(chǎng)場(chǎng)接受受度，，預(yù)判判后市市，指指導(dǎo)未未來(lái)戰(zhàn)戰(zhàn)略7＃.8＃＃9＃.10＃511＃.12＃13＃.14＃6推盤策略戶型配比房源套數(shù)推出理由3房50%.4房50%80套12341＃.2＃15＃.16＃3＃.4＃.17＃5＃.6＃.18＃推升總價(jià)杠桿桿，為景觀房房源上市做好好價(jià)格鋪墊；；房源重組，向向上篩選客戶戶層次，逐漸漸置換目標(biāo)市市場(chǎng)結(jié)合小區(qū)成熟熟，強(qiáng)化品質(zhì)質(zhì)賣點(diǎn)，撥升升樓盤形象7＃.8＃9＃.10＃＃511＃＃.12＃＃13＃＃.14＃＃6推盤策策略戶型配配比房源套套數(shù)推出理理由2房50%，3房50%五批70套套、六六批70套套12341＃.2＃＃15＃＃.16＃＃3＃.4＃＃.17＃＃5＃.6＃＃.18＃＃緊湊型型熱銷銷戶型型應(yīng)需需供應(yīng)應(yīng)，延延長(zhǎng)熱熱銷態(tài)態(tài)勢(shì)；；最佳景景觀區(qū)區(qū)位房房源集集中公公開，，兩批批次短短頻分分段，，自然然提價(jià)價(jià)，實(shí)實(shí)現(xiàn)利利潤(rùn)平平衡；；樹立品品質(zhì)標(biāo)標(biāo)桿，，鞏固固市場(chǎng)場(chǎng)形象象，升升華項(xiàng)項(xiàng)目品品牌7＃.8＃＃9＃.10＃511＃＃.12＃＃13＃＃.14＃＃6推盤策策略戶型所占比例（%）首批二批三批四批五批六批一房9.09.0二房3.03.06.75.7三房9.29.29.27.1%6.75.7四房3.03.03.07.1%復(fù)式0.20.20.2合計(jì)12.424.424.214.213.511.3推盤策策略分期戶戶型配配比表表－－－價(jià)格策策略平開穩(wěn)穩(wěn)走，，持續(xù)續(xù)遞揚(yáng)揚(yáng)；高高頻快快進(jìn)，，順勢(shì)勢(shì)自然然定價(jià)原則批次單元號(hào)總建面均價(jià)預(yù)估總銷測(cè)算一1＃2＃988916518163346502二3＃4＃17＃1501117180257888980三5＃6＃18＃1488817380258753440四15＃16＃1259917600221742400五11＃12＃13＃14＃789018250143992500六7＃8＃9＃10925118500171143500總計(jì)69528175021216867322價(jià)格走勢(shì)預(yù)預(yù)測(cè)（按市市場(chǎng)比較均均價(jià)為17500測(cè)測(cè)算）－－－價(jià)格策略銷售配合工作內(nèi)容時(shí)間節(jié)點(diǎn)支撐條件售樓處選址確定，現(xiàn)場(chǎng)包裝落成開盤前4－6周銷售形象營(yíng)造方案通過(guò)銷售團(tuán)隊(duì)組建、案場(chǎng)管理體系開盤前4－6周－－媒體發(fā)布開盤前4－6周整盤營(yíng)銷思路確立推廣計(jì)劃確認(rèn)專用看房通道、樣板區(qū)落成同媒體發(fā)布起開盤方案（含一房一價(jià)）開盤前２周跟蹤性市場(chǎng)調(diào)研如期進(jìn)行——THEEND———9、靜夜四四無(wú)鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。03:17:1903:17:1903:171/5/20233:17:19AM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見(jiàn)頻。。。1月-2303:17:1903:17Jan-2305-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。03:17:1903:17:1903:17Thursday,January5,202313、乍見(jiàn)翻疑疑夢(mèng)，相悲悲各問(wèn)年。。。1月-231月-2303:17:1903:17:19Janu