上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費管理暫行陳錫寶上海市上海

上海市住宅物業(yè)服務(wù)

分等收費管理暫行辦法

陳錫寶二○○五年八月十八日

主要內(nèi)容一、《辦法》的概述二、《辦法》的內(nèi)容三、《辦法》的實施一、《辦法》的概述（一）政策背景（二物業(yè)收費管理的現(xiàn)狀（三）收費管理遇到的主要問題（四）物業(yè)收費現(xiàn)狀調(diào)查（五）制定《辦法》的目的（六）什么是分等收費管理（七）新《辦法》的特點（八）新老收費管理方式的主要區(qū)別（一）政策背景[國家]1、《物業(yè)管理條例》第十四條“物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及收費與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定…”2、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第六條“物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定?！钡谄邨l“物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價的，有定價權(quán)限的人民政府價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價及其浮動幅度，并定期公布…”政策背景[本市]

1、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第二十三條“物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。執(zhí)行指導(dǎo)價的范圍，按照市人民政府的規(guī)定執(zhí)行?！?、《上海市定價目錄》中明確“前期物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)…，根據(jù)市價格主管部門制定的指導(dǎo)意見具體規(guī)定?！?/p>

（二）物業(yè)收費管理的現(xiàn)狀

目前，本市住宅物業(yè)服務(wù)收費按照房屋的性質(zhì)，采用不同的價格管理形式：

*已售公有住宅實行政府定價；*普通內(nèi)銷商品房實行政府指導(dǎo)價；*原外銷房和原高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷商品房實行市場調(diào)節(jié)價。（三）收費管理遇到的主要問題

一是缺少必要的行業(yè)服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，難以提供質(zhì)價相符的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；二是缺少衡量服務(wù)質(zhì)量和價格水平的依據(jù)，廣大業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)難以進行平等協(xié)商；三是物業(yè)服務(wù)市場化價格形成機制尚未建成，物業(yè)管理企業(yè)收費行為不夠規(guī)范；四是物業(yè)服務(wù)行業(yè)公平、公開的競爭機制仍有待完善；五是業(yè)主與物業(yè)公司發(fā)生服務(wù)質(zhì)量和價格方面的爭議和糾紛缺乏調(diào)解機制；六是現(xiàn)行按房屋屬性的差別，采用不同的價格管理形式的做法已不適應(yīng)行業(yè)發(fā)展的需要。

（四）物業(yè)收費現(xiàn)狀的抽樣調(diào)查情況

物業(yè)管理服務(wù)運行成本構(gòu)成比例商品住宅物業(yè)收費水平分布圖備注：課題共調(diào)查了23家物業(yè)管理企業(yè)，102個小區(qū)，對其中90個小區(qū)進行了較全面的基本情況和成本調(diào)查，這90個小區(qū)中售后公房39個，商品房45個，別墅5個，酒店式公寓1個。另外12個小區(qū)進行了綠化的專門調(diào)查。（五）制定《辦法》的目的

1、促進本市住宅物業(yè)行業(yè)服務(wù)水平的規(guī)范和提升；

2、規(guī)范本市住宅物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費行為；3、保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益；4、進一步推動物業(yè)服務(wù)收費市場化形成機制的進程；

5、配合本市《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的實施。（六）什么是分等收費管理[1]

簡要的：物業(yè)服務(wù)分等收費是一種“菜單式”服務(wù)和“間接化”管理的收費模式。

菜單化的形式小區(qū)物業(yè)服務(wù)綜合管理服務(wù)公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)公共區(qū)域秩序維護服務(wù)……一項1級……5級二項1級……5級……1級……5級五項1類……3類一項1級……5級二項1級……5級……1級……5級五項1類……3類分項定價分級什么么是是分分等等收收費費管管理理[3]依據(jù)據(jù)服服務(wù)務(wù)內(nèi)內(nèi)容容或或項項目目的的屬屬性性將將住住宅宅物物業(yè)業(yè)管管理理服服務(wù)務(wù)分分為為五五項項：：①管理理處綜綜合服服務(wù)；；②公共共區(qū)域域清潔潔衛(wèi)生生服務(wù)務(wù)；③公共共區(qū)域域秩序序維護護服務(wù)務(wù)；④公共共區(qū)域域綠化化養(yǎng)護護服務(wù)務(wù)；⑤共用用部位位、共共用設(shè)設(shè)施設(shè)設(shè)備的的日常常運行行、維維護服服務(wù)。。什么是是分等等收費費管理理[4]服務(wù)與與收費費的關(guān)關(guān)系物業(yè)服服務(wù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)與與收費費的內(nèi)內(nèi)在聯(lián)聯(lián)系服務(wù)：：對象內(nèi)容服務(wù)：：結(jié)果業(yè)主評評價人與人人的活活動數(shù)量強度服務(wù)分級成本發(fā)生支付意愿收費標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)與收費費的關(guān)系素質(zhì)技能什么是分等等收費管理理[5]分類價格的構(gòu)成成：物物業(yè)服務(wù)務(wù)成本；法法定稅費；；物業(yè)行業(yè)業(yè)的合理利利潤綜管理服服務(wù)該項服務(wù)的的稅金分?jǐn)倲傇擁椃?wù)的的公司管理理成本與利利潤分?jǐn)傇擁椃?wù)的的直接成本本人力成本（（工資、社社保及法律律法規(guī)所規(guī)規(guī)定的培訓(xùn)訓(xùn)、保險等等）管理處日日常辦公公費(水水電等)辦公設(shè)備備折舊和和辦公類類易耗品品其它必要要的費用用營業(yè)稅營業(yè)稅附附加（城城建稅、、教育費費附加、、河道管管理費））物業(yè)公司司對小區(qū)區(qū)管理的的間接成成本正常利潤潤所得稅及及其它費費用什么是分分等收費費管理[6]服務(wù)項目9項成本分?jǐn)?234567891、管理處服務(wù)√

√√

√2、清潔衛(wèi)生服務(wù)√

√

√

√3、公共秩序維護服務(wù)√

√

√

√4、綠化養(yǎng)護服務(wù)√

√

√

√5、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行維護√√

√√√6、其它

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√《辦法》》中規(guī)定定的九項項成本：：1、管理理服務(wù)人人員的工工資、社社會保險險和按規(guī)規(guī)定提取取的福利利費等2、物業(yè)業(yè)共用部部位、共共用設(shè)施施設(shè)備的的日常運運行、維維護費用用3、物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域清潔潔衛(wèi)生費費用4、物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域綠化化養(yǎng)護費費用5、物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域秩序序維護費費用6、辦公公費用7、物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)固定定資產(chǎn)折折舊8、物業(yè)業(yè)共用部部位、共共用設(shè)施施設(shè)備及及公眾責(zé)責(zé)任保險險費用9、經(jīng)業(yè)業(yè)主自愿愿同意的的其它費費用服務(wù)成本本與費用用在各項項服務(wù)中中的分?jǐn)倲偳闆r什么是分分等收費費管理[7]每項服務(wù)務(wù)級別或或類別給給出一個個價格，，綜合物物業(yè)管理理服務(wù)價價格是服服務(wù)項目目數(shù)量和和等級（（類別））對應(yīng)價價格的加加總，即即：物業(yè)管理理服務(wù)收收費標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)=（某某一級別別管理處處綜合服服務(wù)費））+（某一一級別公公共區(qū)域域清潔衛(wèi)衛(wèi)生服務(wù)務(wù)費）+（某一一級別公公共區(qū)域域秩序維維護服務(wù)務(wù)費）+（某一一級別公公共區(qū)域域綠化養(yǎng)養(yǎng)護服務(wù)務(wù)費）+（一定定數(shù)量及及類別的的物業(yè)共共用部位位、共用用設(shè)施設(shè)設(shè)備的日常運行行、維護護服務(wù)費費）+（其它它需要按按實分?jǐn)倲偟馁M用用）物業(yè)管理理服務(wù)收收費標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：（七）新新《辦法法》的特特點一是服務(wù)務(wù)規(guī)范化化?！掇k法》》出臺使使上海市市住宅物物業(yè)管理理有了比比較規(guī)范范的服務(wù)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，，這將促促進物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)良性性競爭，，提高服服務(wù)，規(guī)規(guī)范收費費。二是收費費透明化化?！掇k法》》規(guī)定物物業(yè)服務(wù)務(wù)收費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)與服服務(wù)內(nèi)容容及質(zhì)量量掛鉤，，使物業(yè)業(yè)收費更更為透明明，有利利于廣大大業(yè)主按按質(zhì)論價價、明白白繳費，，并便于于監(jiān)督。。三是管理理間接化化。住宅物業(yè)業(yè)服務(wù)收收費管理理將逐步步由事前前審批轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為事后后監(jiān)管。?！掇k法法》推出出后，物物業(yè)服務(wù)務(wù)雙方可可根據(jù)不不同小區(qū)區(qū)的實際際需要，，從服務(wù)務(wù)菜單中中選擇不不同的服服務(wù)項目目和服務(wù)務(wù)等級，，按照辦辦法的規(guī)規(guī)定協(xié)商商確定具具體的收收費標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn),并在在物業(yè)服服務(wù)合同同中予以以約定。。將來雙雙方對約約定的內(nèi)內(nèi)容有爭爭議時，，可通過過雙方自自行協(xié)商商、委托托物業(yè)所所在地居居委會調(diào)調(diào)解、合合同仲裁裁、民事事訴訟等等方式來來解決，，政府部部門主要要依據(jù)分分等規(guī)則則，加強強協(xié)調(diào)服服務(wù)，加加強監(jiān)督督檢查。。（八）新新老收費費管理方方式的主主要區(qū)別別一是管理理思路上上的區(qū)別別:直接管理理--------間間接管管理二是定價價依據(jù)上上的區(qū)別別:單個企業(yè)成本本-------行行業(yè)平平均成本本三是服務(wù)務(wù)項目劃劃分上的的區(qū)別九類------------五五項四是收費費標(biāo)準(zhǔn)表表現(xiàn)形式式上的區(qū)區(qū)別捆綁式-----------菜菜單式五是服務(wù)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要要求及相相應(yīng)的收收費設(shè)定定更細化化監(jiān)督檢查查物業(yè)服務(wù)務(wù)雙方應(yīng)應(yīng)接受相相關(guān)居民民委員會會的監(jiān)督督，發(fā)生生物業(yè)服服務(wù)糾紛紛時，可可接受居居民委員員會的協(xié)協(xié)調(diào)。物業(yè)管理理企業(yè)違違反國家家和本市市物業(yè)管管理法規(guī)規(guī)及有關(guān)關(guān)規(guī)定，，未提供供相應(yīng)物物業(yè)服務(wù)務(wù)的，由由房地產(chǎn)產(chǎn)行政主主管部門門根據(jù)國國家與本本市的有有關(guān)規(guī)定定予以處處理。構(gòu)成價格格違法、、違規(guī)的的，由價價格主管管部門依依據(jù)《中中華人民民共和國國價格法法》、《《價格違違法行為為處罰規(guī)規(guī)定》和和《關(guān)于于商品和和服務(wù)實實行明碼碼標(biāo)價的的規(guī)定》》等法律律、法規(guī)規(guī)及有關(guān)關(guān)規(guī)定予予以處罰罰。本辦法由由市物價價局、市市房地資資源局按按照各自自職責(zé)負負責(zé)解釋釋。二、《辦辦法》的的主要內(nèi)內(nèi)容（一）適用范范圍（二）收費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的確定（三）超標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)收費的確定定（四）收費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)備案程序序（五）計價單單位和預(yù)收期期限（六）付費起起訖時間（七）明碼標(biāo)標(biāo)價（八）監(jiān)督檢檢查（九）實施時時間與步驟（一）適用范范圍本辦法適用于于本市行政區(qū)區(qū)域內(nèi)住宅物物業(yè)管理區(qū)域域的物業(yè)服務(wù)務(wù)、物業(yè)收費費及監(jiān)督管理理。容積率高于0.5的住宅宅物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)業(yè)服務(wù)內(nèi)容及及其要求、服服務(wù)收費及其其標(biāo)準(zhǔn)，由建建設(shè)單位或業(yè)業(yè)主大會與物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)按照本辦法法規(guī)定執(zhí)行。。容積率等于或或低于0.5的住宅物業(yè)業(yè)管理區(qū)域或或純別墅住宅宅物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)業(yè)服務(wù)內(nèi)容及及其要求、服服務(wù)收費及其其標(biāo)準(zhǔn)，由建建設(shè)單位或業(yè)業(yè)主大會與物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)參照本辦法法的有關(guān)原則則協(xié)商確定。。注：1、容積積率是指一定定地塊內(nèi)，總總建筑面積與與建筑用地面面積的比值。。（二）收費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的確定各物業(yè)服務(wù)項項目中不同等等級的最高收收費標(biāo)準(zhǔn)由市市價格主管部部門制定并適適時調(diào)整。考考慮到區(qū)縣間間地區(qū)差異，，《辦法》還還規(guī)定“經(jīng)區(qū)區(qū)（縣）人民民政府同意，，各區(qū)（縣））可根據(jù)實際際情況，在市市最高收費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)制制定并發(fā)布區(qū)區(qū)縣的最高收收費標(biāo)準(zhǔn)”。。今后，業(yè)主大大會（業(yè)主委委員會）、建建設(shè)單位和物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)可根據(jù)不同同小區(qū)的實際際需要，從服服務(wù)菜單中選選擇不同的服服務(wù)項目和服服務(wù)等級，并并在區(qū)（縣））最高收費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)協(xié)協(xié)商確定具體體的收費標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。業(yè)主大大會成成立前前的物物業(yè)服服務(wù)收收費，，由建建設(shè)單單位根根據(jù)物物業(yè)特特點和和服務(wù)務(wù)要求求，選選擇服服務(wù)項項目、、服務(wù)務(wù)等級級并擬擬定收收費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，在發(fā)發(fā)布招招標(biāo)公公告或或協(xié)議議價格格15個工工作日日前將將擬定定的收收費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)報報物業(yè)業(yè)所在在地的的區(qū)縣縣價格格主管管部門門確認(rèn)認(rèn)。建建設(shè)單單位應(yīng)應(yīng)在確確認(rèn)的的收費費標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)范圍圍內(nèi)進進行物物業(yè)管管理招招標(biāo)或或確定定協(xié)議議價格格。本辦法法所規(guī)規(guī)定的的物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)收費費標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的測測算是是采用用包干干制結(jié)結(jié)算形形式。。（三））超標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)收收費的的確定定因提供供本辦辦法未未涵蓋蓋的服服務(wù)內(nèi)內(nèi)容和和設(shè)施施設(shè)備備而提提高物物業(yè)服服務(wù)水水平的的，可可適當(dāng)當(dāng)提高高收費費標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。若涉及及前期期物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)收費費的，，需由由建設(shè)設(shè)單位位委托托市物物業(yè)管管理協(xié)協(xié)會組組織專專家論論證評評估，，以提提出相相適應(yīng)應(yīng)的收收費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，在經(jīng)經(jīng)區(qū)（（縣））價格格主管管部門門確認(rèn)認(rèn)并報報市價價格主主管部部門備備案后后，方方可作作為招招投標(biāo)標(biāo)或協(xié)協(xié)議的的最高高收費費標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。待待業(yè)主主大會會成立立后,具體體的收收費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)可可由業(yè)業(yè)主大大會與與物業(yè)業(yè)管理理企業(yè)業(yè)根據(jù)據(jù)物業(yè)業(yè)特點點和服服務(wù)要要求協(xié)協(xié)商確確定。。（四））收費費標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)備案案程序序招標(biāo)人人或協(xié)協(xié)議雙雙方應(yīng)應(yīng)在最最高收收費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)范范圍內(nèi)內(nèi)，在在不減減少服服務(wù)內(nèi)內(nèi)容的的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，，通過過招投投標(biāo)或或協(xié)議議方式式選聘聘物業(yè)業(yè)管理理企業(yè)業(yè)。對前期期物業(yè)業(yè)管理理采用用招投投標(biāo)或或協(xié)議議方式式選聘聘物業(yè)業(yè)管理理企業(yè)業(yè)的，，招標(biāo)標(biāo)書應(yīng)應(yīng)提出出服務(wù)務(wù)等級級、服服務(wù)內(nèi)內(nèi)容、、服務(wù)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的要要求。。（招標(biāo)標(biāo)人在發(fā)布布招標(biāo)標(biāo)公告告15個工工作日日前向向物業(yè)業(yè)項目目所在在地的的區(qū)縣縣價格格主管管部門門備案案。））招標(biāo)人人應(yīng)在在不超超過備備案價價格的的范圍圍內(nèi)進進行物物業(yè)管管理招招投標(biāo)標(biāo)。中中標(biāo)人人應(yīng)當(dāng)當(dāng)自被被確定定中標(biāo)標(biāo)之日日起15個個工作作日內(nèi)內(nèi)，將將中標(biāo)標(biāo)書和和投標(biāo)標(biāo)書提提交物物業(yè)項項目所所在地地的區(qū)區(qū)縣房房地、、價格格主管管部門門備案案。對成立立業(yè)主主大會會采用用招投投標(biāo)或或協(xié)議議方式式選聘聘物業(yè)業(yè)管理理企業(yè)業(yè)的，，被選選聘的的物業(yè)業(yè)公司司應(yīng)當(dāng)當(dāng)自被被確定定中標(biāo)標(biāo)或簽簽定合合同之之日起起15個工工作日日內(nèi)，，將中中標(biāo)書書和投投標(biāo)書書或物物業(yè)合合同提提交物物業(yè)項項目所所在地地的區(qū)區(qū)縣房房地、、價格格主管管部門門備案案。物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)合合同同與與中中標(biāo)標(biāo)人人投投標(biāo)標(biāo)書書所所列列各各項項物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)等等級級，，每每一一服服務(wù)務(wù)等等級級所所對對應(yīng)應(yīng)的的服服務(wù)務(wù)內(nèi)內(nèi)容容、、服服務(wù)務(wù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、、收收費費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)應(yīng)應(yīng)一一致致。。（五五））計計價價單單位位和和預(yù)預(yù)收收期期限限本辦辦法法所所確確定定的的物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)收收費費的的計計價價單單位位為為每每月月每每平平方方米米建建筑筑面面積積。。經(jīng)經(jīng)業(yè)業(yè)主主大大會會同同意意，，計計價價單單位位也也可可為為每每月月每每戶戶。。（不論論采采取取何何種種計計價價單單位位，，物物業(yè)業(yè)小小區(qū)區(qū)每每月月物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)費費總總額額應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)一一致致。。））物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)費費按按月月收收取取。。經(jīng)經(jīng)與與業(yè)業(yè)主主約約定定可可以以預(yù)預(yù)收收，，預(yù)預(yù)收收期期限限一一般般不不得得超超過過3個個月月。。（六六））付付費費起起訖訖時時間間前期期物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)合合同同生生效效之之日日至至出出售售房房屋屋交交付付之之日日的的當(dāng)當(dāng)月月發(fā)發(fā)生生的的物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)費費用用，，由由建建設(shè)設(shè)單單位位承承擔(dān)擔(dān)。。出出售售房房屋屋交交付付之之日日的的次次月月至至前前期期物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)合合同同終終止止之之日日的的當(dāng)當(dāng)月月發(fā)發(fā)生生的的物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)費費用用，，由由物物業(yè)業(yè)買買受受人人按按照照房房屋屋銷銷售售合合同同約約定定的的前前期期物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)收收費費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)承承擔(dān)擔(dān)；；房房屋屋銷銷售售合合同同未未約約定定的的，，由由建建設(shè)設(shè)單單位位承承擔(dān)擔(dān)。。物業(yè)產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移時時，產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移之之日的當(dāng)當(dāng)月及以以前發(fā)生生的物業(yè)業(yè)服務(wù)費費用，由由物業(yè)出出讓人承承擔(dān)；產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移移之日的的次月起起發(fā)生的的物業(yè)服服務(wù)費用用，由物物業(yè)受讓讓人承擔(dān)擔(dān)。雙方方另有約約定的從從其約定定。（七）明明碼標(biāo)價價物業(yè)管理理企業(yè)應(yīng)應(yīng)按規(guī)定定實行明明碼標(biāo)價價，做到到價目齊齊全、內(nèi)內(nèi)容真實實、標(biāo)示示醒目、、字跡清清晰，并并可采取取公示欄欄、公示示牌、收收費表、、收費清清單、收收費手冊冊、多媒媒體終端端等方式式在物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)進進行公示示。物業(yè)服務(wù)務(wù)收費明明碼標(biāo)價價的內(nèi)容容包括：：物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)名稱、、服務(wù)內(nèi)內(nèi)容、服服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、計費費方式、、計費起起始時間間、收費費項目、、收費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)監(jiān)督舉報報電話等等。實行明碼碼標(biāo)價的的物業(yè)服服務(wù)收費費的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)等發(fā)生生變化時時，物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)在執(zhí)行行新標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)前一個個月，將將所標(biāo)示示的相關(guān)關(guān)內(nèi)容進進行調(diào)整整，并標(biāo)標(biāo)示新標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)開始始實行的的日期。。（八）監(jiān)監(jiān)督檢查查物業(yè)服務(wù)務(wù)雙方應(yīng)應(yīng)接受相相關(guān)居民民委員會會的監(jiān)督督，發(fā)生生物業(yè)服服務(wù)糾紛紛時，可可接受居居民委員員會的協(xié)協(xié)調(diào)。物業(yè)管理理企業(yè)違違反國家家和本市市物業(yè)管管理法規(guī)規(guī)及有關(guān)關(guān)規(guī)定，，未提供供相應(yīng)物物業(yè)服務(wù)務(wù)的，由由房地產(chǎn)產(chǎn)行政主主管部門門根據(jù)國國家與本本市的有有關(guān)規(guī)定定予以處處理。構(gòu)成價格格違法、、違規(guī)的的，由價價格主管管部門依依據(jù)《中中華人民民共和國國價格法法》、《《價格違違法行為為處罰規(guī)規(guī)定》和和《關(guān)于于商品和和服務(wù)實實行明碼碼標(biāo)價的的規(guī)定》》等法律律、法規(guī)規(guī)及有關(guān)關(guān)規(guī)定予予以處罰罰。（九））實施施時間間與步步驟本辦法法自2005年年10月1日起起實施施。本辦法法實施施后開開始物物業(yè)服服務(wù)并并收費費的，，物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)及其其收費費標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)等應(yīng)應(yīng)按照照本辦辦法規(guī)規(guī)定執(zhí)執(zhí)行。。本辦法法實施施前業(yè)業(yè)主大大會與與物業(yè)業(yè)管理理企業(yè)業(yè)已簽簽訂住住宅物物業(yè)服服務(wù)合合同且且尚未未到期期的，，物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)及其其收費費標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)等仍仍按原原合同同約定定執(zhí)行行，合合同到到期后后按本本辦法法規(guī)定定執(zhí)行行。本辦法法實施施時尚尚未成成立業(yè)業(yè)主大大會且且原有有收費費標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)高于于本辦辦法最最高收收費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的的，須須相應(yīng)應(yīng)降低低收費費標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)或提提高服服務(wù)等等級。。若收收費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)低低于本本辦法法最高高收費費標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的，，在業(yè)業(yè)主大大會成成立前前不得得擅自自提高高收費費標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。公有有住住宅宅售售后后的的物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)收收費費執(zhí)執(zhí)行行本本辦辦法法的的有有關(guān)關(guān)事事項項另另行行研研究究后后制制定定。。三、、《《辦辦法法》》的的實實施施（一一））制制定定和和發(fā)發(fā)布布區(qū)區(qū)（（縣縣））標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)（二二））新新老老辦辦法法的的銜銜接接工工作作（三三））超超標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)收收費費的的確確認(rèn)認(rèn)程程序序（四四））宣宣傳傳與與培培訓(xùn)訓(xùn)工工作作（五））物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)及收收費爭爭議的的處理理（六））跟蹤蹤、反反饋與與調(diào)整整（一）制制定和發(fā)發(fā)布區(qū)（（縣）標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)各區(qū)(縣縣)價格格和房地地產(chǎn)行政政主管部部門應(yīng)按按照《辦辦法》有有關(guān)規(guī)定定，并結(jié)結(jié)合本地地區(qū)實際際情況，，在9月月1日前前制定并并發(fā)布本本區(qū)（縣縣）的最最高收費費標(biāo)準(zhǔn)。。如執(zhí)行本本市最高高收費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的，，也應(yīng)以以本區(qū)（（縣）的的名義發(fā)發(fā)文明確確。（二）新新老辦法法的銜接接工作各區(qū)(縣縣)價格格和房地地產(chǎn)行政政主管部部門應(yīng)嚴(yán)嚴(yán)格按照照《辦法法》有關(guān)關(guān)規(guī)定，，做好住住宅物業(yè)業(yè)服務(wù)收收費管理理的銜接接工作。。在各區(qū)（（縣）最最高收費費標(biāo)準(zhǔn)發(fā)發(fā)布后，，相關(guān)物物業(yè)管理理企業(yè)應(yīng)應(yīng)按照《《辦法》》要求對對原有收收費標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)進行重重新評估估，并在在2005年10月31日前報報區(qū)（縣縣）價格格主管部部門審核核。截止2005年年12月月31日日前仍未未經(jīng)審核核確定收收費標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的，原原收費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)暫停停執(zhí)行，，待新的的收費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)確定定之后方方可恢復(fù)復(fù)收費。。市局將提提供全市市統(tǒng)一的的物業(yè)服服務(wù)收費費標(biāo)準(zhǔn)申申報表。。（三）超超標(biāo)準(zhǔn)收收費的確確認(rèn)程序序（待發(fā)））一）建設(shè)設(shè)單位向向市物業(yè)業(yè)管理協(xié)協(xié)會提出出論證申申請時，，應(yīng)提交交以下材材料：（1）住住宅物業(yè)業(yè)服務(wù)超超標(biāo)準(zhǔn)收收費論證證申報（（備案））表；（2）建建設(shè)單位位企業(yè)工工商執(zhí)照照、建設(shè)設(shè)項目批批文；（3）報報房地產(chǎn)產(chǎn)管理部部門備案案的前期期物業(yè)管管理招標(biāo)標(biāo)文件；；（4）物物業(yè)管理理超標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)服務(wù)項項目和內(nèi)內(nèi)容及收收支預(yù)算算方案；；（5）其其它相關(guān)關(guān)資料。。二）市物物業(yè)管理理協(xié)會接接到申請請后，對對提交材材料進行行核實并并作出受受理與否否的答復(fù)復(fù)。論證證工作自自受理申申請起15個工工作日內(nèi)內(nèi)完成。。三）受理理后，應(yīng)應(yīng)落實參參加論證證的人員員、時間間和地點點。論證證人數(shù)5人以上上，其中中包括相相關(guān)房地地、物價價管理部部門人員員。論證證會由推推選的論論證組長長主持并并負責(zé)匯匯總論證證意見。。四）論證證人員應(yīng)應(yīng)認(rèn)真詳詳細審閱閱提交的的申報材材料，對對超標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的服務(wù)務(wù)內(nèi)容及及標(biāo)準(zhǔn)，，進行逐逐項對照照分析或或現(xiàn)場踏踏勘，對對各項費費用進行行復(fù)核，，并提出出書面意意見。由由市物業(yè)業(yè)管理協(xié)協(xié)會依據(jù)據(jù)論證意意見提出出論證報報告并通通知申請請單位。。五）申請請單位負負責(zé)將論論證后的的收費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)送區(qū)區(qū)縣價格格主管部部門確認(rèn)認(rèn)并報市市價格主主管部門門備案后后，作為為物業(yè)管管理招標(biāo)標(biāo)或協(xié)議議的最高高收費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。（四）宣宣傳與培培訓(xùn)工作作《辦法》》出臺后后的宣傳傳事宜由由市新聞聞辦統(tǒng)一一負責(zé)，，通過市市新聞發(fā)發(fā)布會宣宣傳。會會后，還還將通過過媒體專專訪等形形式做進進一步宣宣傳。各區(qū)(縣縣)價格格和房地地產(chǎn)行政政主管部部門應(yīng)認(rèn)認(rèn)真領(lǐng)會會《辦法法》精神神，在本本區(qū)（縣縣）最高高收費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布布后，按按照市統(tǒng)統(tǒng)一宣傳傳口徑，，通過區(qū)區(qū)（縣））有線電電視或報報紙等媒媒體做好好本地區(qū)區(qū)范圍內(nèi)內(nèi)的宣傳傳工作。。市物價局局、市房房地資源源局分別別完成對對各區(qū)(縣)價價格和房房地產(chǎn)行行政主管管部門相相關(guān)工作作人員的的培訓(xùn)工工作。各區(qū)（縣縣）物價價主管部部門和房房地產(chǎn)行行政主管管部門，，應(yīng)按照照市統(tǒng)一一要求，，在9月月中旬之之前完成成對本地地區(qū)物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)、建建設(shè)單位位、業(yè)主主委員會會，以及及居民委委員會等等單位有有關(guān)人員員的分類類培訓(xùn)工工作。（六）跟跟蹤、反反饋與調(diào)調(diào)整各區(qū)(縣縣)價價格和房房地產(chǎn)行行政主管管部門應(yīng)應(yīng)加強監(jiān)監(jiān)督檢查查，負責(zé)責(zé)處理好好本地區(qū)區(qū)的來信信來訪和和咨詢解解答等工工作，積積極妥善善解決實實施中出出現(xiàn)的問問題，如如有重要要情況應(yīng)應(yīng)及時向向市物價價局、市市房地資資源局報報告。咨詢反饋宣傳引導(dǎo)公布重新公布調(diào)整……謝謝??！9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。03:19:0403:19:0403:191/5/20233:19:04AM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。1月-2303:19:0403:19Jan-2305-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。03:19:0403:19:0403:19Thursday,January5,202313、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。1月-231月-2303:19:0403:19:04January5,202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。05一一月月20233:19:04上上午03:19:041月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月233:19上午午1月-2303:19January5,202316、行動出成果果，工作出財財富。。2023/1/53:19:0403:19:0405January202317、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時時，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點的的射線向前前。。3:19:04上午3:19上上午03:19:041月-239、沒有失敗，，只有暫時停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結(jié)結(jié)果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒沒有有。。。。03:19:0403:19:0403:191/5/20233:19:04AM11、成功就就是日復(fù)復(fù)一日那那一點點點小小努努力的積積累。。。1月-2303:19:0403:19Jan-2305-Jan-2312、世世間間成成事事