上街房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

上街房地產(chǎn)市場(chǎng)概況研究分析項(xiàng)目區(qū)域樓盤(pán)分布及價(jià)格區(qū)間調(diào)查重點(diǎn)參考項(xiàng)目調(diào)查分析市場(chǎng)產(chǎn)品投放結(jié)構(gòu)分析市場(chǎng)銷售速度分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析項(xiàng)目地塊區(qū)位和面貌分析項(xiàng)目定位依據(jù)和檔次項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略定位二、上街房地產(chǎn)市場(chǎng)分析二、項(xiàng)目定位分析一、上街土地市場(chǎng)分析上街土地市場(chǎng)2011-2012.3成交分析目錄壹：上街土地市場(chǎng)分析939畝，16萬(wàn)/畝，樓面地價(jià)156元/㎡24畝，16萬(wàn)/畝，樓面地價(jià)165元/㎡2011-2012.3上街土地出讓分析上街新城區(qū)出讓土地未來(lái)可投放總建面積是105.2萬(wàn)㎡。本案15畝，61萬(wàn)/畝，樓面地價(jià)102元/㎡112畝，53萬(wàn)/畝，樓面地價(jià)261元/㎡85畝，32萬(wàn)/畝，樓面地價(jià)164元/㎡84畝，49萬(wàn)/畝，樓面地價(jià)247元/㎡45畝，49萬(wàn)/畝，樓面地價(jià)245元/㎡78畝，43萬(wàn)/畝，樓面地價(jià)213元/㎡10畝，31萬(wàn)/畝，樓面地價(jià)229元/㎡85畝，39萬(wàn)/畝，樓面地價(jià)235元/㎡68畝，44萬(wàn)/畝，樓面地價(jià)296元/㎡238畝，42萬(wàn)/畝，樓面地價(jià)208元/㎡46畝，60萬(wàn)/畝，樓面地價(jià)229元/㎡119畝，92萬(wàn)/畝，樓面地價(jià)585元/㎡20畝，40萬(wàn)/畝，樓面地價(jià)202元/㎡69畝，39萬(wàn)/畝，樓面地價(jià)196元/㎡16畝，42萬(wàn)/畝，樓面地價(jià)212元/㎡市區(qū)出讓土地未來(lái)可投放總建面積是229萬(wàn)㎡。本案2011-2012.3上街土地出讓分析〈40萬(wàn)/畝40－50萬(wàn)/畝〉50萬(wàn)/畝2011-2012.3上街土地出讓分析總結(jié)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)：從市場(chǎng)土地出讓量體分布來(lái)看，市區(qū)依然是未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，未來(lái)可投放市場(chǎng)量體有229萬(wàn)㎡，上街新城區(qū)只有105.2萬(wàn)㎡。競(jìng)爭(zhēng)壓力：未來(lái)市區(qū)和新城區(qū)可投放量體一共是334.2萬(wàn)㎡，可開(kāi)發(fā)建筑體量大，且市區(qū)項(xiàng)目分布密集，競(jìng)爭(zhēng)激烈。土地成本：上街市區(qū)的土地成交金額多集中在40-50萬(wàn)元/畝，有三塊位于老城區(qū)的土地成交價(jià)格較高，在53萬(wàn)元-92萬(wàn)元/畝。本案土地的成本在43-49萬(wàn)元/畝，處于市場(chǎng)主流價(jià)格段內(nèi)。貳：上街房地產(chǎn)市場(chǎng)分析上街樓盤(pán)分布及價(jià)格區(qū)間調(diào)查翡翠城高層3700德寶城墅退臺(tái)洋房3700龍吟世家電梯洋房、小高、高層未售樂(lè)福國(guó)際小高、高層3600理想城多層、高層多層4200高層3600建業(yè)森林半島電梯多層4500亞星江南小鎮(zhèn)洋房5000溪畔美域聯(lián)排、洋房小高、高層未售本案單位：元/㎡上街重點(diǎn)個(gè)案分析綜述樓盤(pán)概況：目前市場(chǎng)在售項(xiàng)目較少，并多集中在許昌路與金華路沿線。樓盤(pán)形態(tài)：建筑形態(tài)多樣，涵蓋退臺(tái)洋房、電梯洋房，小高層、高層和聯(lián)排別墅，其中以高層為主。樓盤(pán)產(chǎn)品：三房為主，面積分布在100-160㎡，集中分布在110-130㎡，但小面積三房去化率較高。樓盤(pán)價(jià)格：市場(chǎng)高層均價(jià)在3600-3700元/㎡，德寶城墅的退臺(tái)洋房?jī)r(jià)格在3700，建業(yè)森林半島及亞星江南小鎮(zhèn)的洋房?jī)r(jià)格在5000元/㎡左右，別墅在15000元/㎡。樓盤(pán)客層：主要為以周邊縣市客戶為主，及部分鞏義客戶。來(lái)人來(lái)電量：目前市場(chǎng)在售項(xiàng)目日均來(lái)訪量在5-6組左右。樓盤(pán)規(guī)劃：目前市場(chǎng)以亞星江南小鎮(zhèn)及建業(yè)森林半島項(xiàng)目為代表整體定位較為高端，多數(shù)項(xiàng)目社區(qū)規(guī)劃合理，并含有水系景觀。購(gòu)房熱度：自2011年10月份開(kāi)始市場(chǎng)熱度急劇下滑，客戶觀望情節(jié)較重，但年后整體市場(chǎng)開(kāi)始回暖，多數(shù)項(xiàng)目日均來(lái)訪量在5-6組客戶左右。建業(yè)森林半島二期概況位置許昌路與金華路交匯處總建面（萬(wàn)㎡）20建筑形態(tài)二期電梯多層開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011年8月均價(jià)（元/㎡）4500，一層帶花園5200主力投放產(chǎn)品三房129、139㎡四房174㎡備注建業(yè)在上街區(qū)半島系列產(chǎn)品，社區(qū)周邊環(huán)境較好，地段優(yōu)勢(shì)明顯，二期產(chǎn)品以電梯多層，產(chǎn)品面積設(shè)定適中，加上建業(yè)品牌效應(yīng)，整體銷售情況較好。現(xiàn)二期尾盤(pán)。本案二期電梯多層亞星江江南小小鎮(zhèn)概概況位置許昌路與淮陽(yáng)路交匯處總建面（萬(wàn)㎡）60建筑形態(tài)三期在售退臺(tái)洋房開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011年12月均價(jià)（元/㎡）5000，一層帶花園6000主力投放產(chǎn)品三房136、155㎡備注亞星大盤(pán)，項(xiàng)目坐落在1.6公里的地貌公園之上，坐擁17萬(wàn)平米A級(jí)園林景觀社區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，目前在售3期退臺(tái)洋房，整體銷售情況好。本案三期溪畔美美域概概況位置許昌路與金屏路交匯處總建面（萬(wàn)㎡）8.5建筑形態(tài)洋房、小高，高層開(kāi)盤(pán)時(shí)間預(yù)計(jì)2012年6月均價(jià)（元/㎡）無(wú)主力投放產(chǎn)品二房87㎡，三房105㎡備注新項(xiàng)目，地段優(yōu)勢(shì)較好，正對(duì)左照溝公園，背面緊鄰區(qū)政府、文化宮、文化廣場(chǎng)，周邊氛圍濃厚，配套齊全，現(xiàn)階段前期推廣。本案理想城城二期期概況況位置許昌路與金華路交匯處向西100米總建面（萬(wàn)㎡）36建筑形態(tài)現(xiàn)售電梯多層開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011年5均價(jià)（元/㎡）高層3600，多層4200主力投放產(chǎn)品三房120、138㎡備注項(xiàng)目毗鄰人民廣場(chǎng)、左照?qǐng)@林公園、大型娛樂(lè)廣場(chǎng)、青少年活動(dòng)中心、上街圖書(shū)館、區(qū)重點(diǎn)幼兒園，現(xiàn)一期成型，部分入住，區(qū)域居住氛圍濃厚。本案二期多多層樂(lè)福國(guó)國(guó)際二二期概概況位置中心路與金華路交叉口西南角總建面（萬(wàn)㎡）4.3建筑形態(tài)小高、高層開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011年5月均價(jià)（元/㎡）3700主力投放產(chǎn)品二房85㎡，三房118㎡備注項(xiàng)目北靠中心路，東臨金華路，西北環(huán)繞左照公園，地理位置優(yōu)越，交通便利，周邊環(huán)境良好，生態(tài)資源豐富，整體銷售情況較好。本案二期在在售龍吟世世家概概況位置金華路、濟(jì)源路交匯處總建面（萬(wàn)㎡）42（住宅30，商業(yè)12）建筑形態(tài)電梯洋房，小高，高層開(kāi)盤(pán)時(shí)間未開(kāi)均價(jià)（元/㎡）無(wú)主力投放產(chǎn)品二房96㎡，三房116、128㎡備注龍吟世家項(xiàng)目占地135畝，由歐凱龍傾力打造。建筑風(fēng)格上采集新中式主義建筑，立面顏色沉穩(wěn)儒雅，匹配中國(guó)世家風(fēng)范，全部帶電梯的7層洋房、11層小高層、18層高層更是滿足居者不同需求，2012年1月開(kāi)始認(rèn)籌排號(hào)，交5000抵1萬(wàn)，現(xiàn)已排170組。本案一期預(yù)預(yù)售德寶城城墅概概況位置許昌路與金華路交匯處總建面（萬(wàn)㎡）27建筑形態(tài)退臺(tái)洋房（現(xiàn)售），高層開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011年9月均價(jià)（元/㎡）3700主力投放產(chǎn)品二房81㎡，三房107㎡備注北面緊鄰上街金融大道濟(jì)源路，南鄰上街行政大道中心路，西側(cè)為南北路金華路，各項(xiàng)配套設(shè)施完善，現(xiàn)一期尾盤(pán)銷售，整體銷售情況較好。本案一期在在售翡翠城城概況況位置濟(jì)源路與淮陽(yáng)路交匯處總建面（萬(wàn)㎡）10建筑形態(tài)高層開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011年12月均價(jià)（元/㎡）3700主力投放產(chǎn)品三房119㎡，四房138㎡備注項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)明顯，周邊居住及商業(yè)氛圍濃厚，產(chǎn)品設(shè)定面積適中，戶型方正。本案一期在在售市場(chǎng)產(chǎn)產(chǎn)品投投放、、銷售售結(jié)構(gòu)構(gòu)分析析總投2161套總銷1572套通過(guò)市市場(chǎng)調(diào)調(diào)研，，上街街整體體市場(chǎng)場(chǎng)當(dāng)期期總投投2161套房源源，總總銷1572套，整整體去去化率率73%，市場(chǎng)場(chǎng)表現(xiàn)現(xiàn)較好好。市場(chǎng)投投銷中中，三三房投投放占占主要要比例例，三三房銷銷售比比例也也占第第一。。市場(chǎng)產(chǎn)產(chǎn)品投投放、、銷售售結(jié)構(gòu)構(gòu)分析析——二房市場(chǎng)二二房產(chǎn)產(chǎn)品投投放量量少，，且面面積段段集中中，在在80-90㎡。二房去去化率率80%。市場(chǎng)產(chǎn)產(chǎn)品投投放、、銷售售結(jié)構(gòu)構(gòu)分析析——三房市場(chǎng)三三房整整體投投放1622套房源源，銷銷售1182套房源源，市市場(chǎng)整整體去去化率率73%；市場(chǎng)三三房房房整體體投放放區(qū)間間在150-160㎡，100-110㎡三房房去化化率最最高。。小面積積三房房去化化率較較高。。市場(chǎng)產(chǎn)產(chǎn)品投投放、、銷售售分析析綜述述投銷：：市場(chǎng)整整體投投放、、銷售售中，，三房房均在在75%，占絕絕對(duì)比比例。。二房：：目前市市場(chǎng)二二房產(chǎn)產(chǎn)品整整體投投放較較少，，且面面積段段較為為單一一，主主要在在80-90㎡之間間，但但整體體銷售售情況況較好好，表表明二二房仍仍有較較大的的市場(chǎng)場(chǎng)需求求空間間。三房：：市場(chǎng)整整體投投放較較大，，面積積段較較為集集中，，主要要在110-130㎡，但但整體體銷售售中，，小面面積三三房投投放雖雖少，，去化化率較較高。。市場(chǎng)銷銷售速速度分分析-整體市市場(chǎng)銷銷售速速度通過(guò)市市場(chǎng)調(diào)調(diào)研分分析：：目前市市場(chǎng)在售項(xiàng)項(xiàng)目個(gè)個(gè)案月月均銷銷售套套數(shù)為為35套，銷銷售面面積為為4313㎡。案名銷售周期（月）投放（套）銷售（套）銷售速度（套/月）森林半島816515319江南小鎮(zhèn)424022456德寶城墅1030829129理想名城1186459654樂(lè)福國(guó)際1120215514翡翠城438215338合計(jì)2161157235案名銷售周期（月）投放面積（㎡）銷售面積（㎡）銷售速度（㎡/月）森林半島819533180322254江南小鎮(zhèn)437720353118828德寶城墅1030275285202852理想名城1199360680206184樂(lè)福國(guó)際1121642166421513翡翠城444002169834246合計(jì)2525321835084313市場(chǎng)銷銷售速速度分分析-不同產(chǎn)產(chǎn)品形形態(tài)月月均銷銷售套套數(shù)電梯洋房案名投放（套）銷售（套）銷售周期（月）銷售速度（套/月）森林半島4239838423930283027亞星江南小鎮(zhèn)101045042202010095201730301010普通多層案名投放（套）銷售（套）銷售周期（月）銷售速度（套/月）德寶.城墅112107102918917975高層案名投放（套）銷售（套）銷售周期（月）銷售速度（套/月）理想名稱4323501136432246樂(lè)福國(guó)際二期4438113826765022222219正興翡翠城884641907710430通過(guò)市市場(chǎng)調(diào)調(diào)研分分析：：目前市市場(chǎng)電梯洋洋房產(chǎn)品的的個(gè)案案銷售售速度度為38套/月；普通多多層個(gè)案銷銷售速速度為為29套/月；高層產(chǎn)品個(gè)個(gè)案銷銷售速速度為為36套/月。市場(chǎng)銷銷售速速度分分析-不同產(chǎn)產(chǎn)品形形態(tài)月月均銷銷售面面積通過(guò)市市場(chǎng)調(diào)調(diào)研分分析：：目前市市場(chǎng)電梯洋洋房產(chǎn)品的的個(gè)案案銷售售速度度為5541㎡/月；普通多多層個(gè)案銷銷售速速度為為2852㎡/月；高層產(chǎn)品個(gè)個(gè)案銷銷售速速度為為3981㎡/月。電梯洋房案名面積（㎡）投放（套）銷售（套）銷售周期（月）銷售速度（㎡/月）森林半島47212085541894239129423913930281743027亞星江南小鎮(zhèn)139101041395042155202015510095174201718030301901010高層案名面積（㎡）投放（套）銷售（套）銷售周期（月）銷售速度（㎡/月）理想名稱110432350113981120432246樂(lè)福國(guó)際二期85443811843826118765012322221382219正興翡翠城80884641191907713810430普通多層案名面積（㎡）投放（套）銷售（套）銷售周期（月）銷售速度（㎡/月）德寶.城墅8111210710285210718917914075市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)態(tài)勢(shì)分分析通過(guò)市市場(chǎng)調(diào)調(diào)研分分析，，目前前市場(chǎng)場(chǎng)在售售項(xiàng)目目余量量9.9萬(wàn)㎡，，未來(lái)來(lái)總體體可投投放量量162.9萬(wàn)㎡，，未來(lái)來(lái)市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)壓力力較大大。案名總規(guī)模（萬(wàn)㎡）當(dāng)期銷售（萬(wàn)㎡）當(dāng)期余量（萬(wàn)㎡）未來(lái)可投放量（萬(wàn)㎡）正興翡翠城104.42.78.3溪畔美域8.5338.5森林半島203.50.212.7亞星江南小鎮(zhèn)603.70.237.6龍吟世家422.8042德寶.城墅2730.224.2樂(lè)福國(guó)際二期4.32.20.60.6理想名稱3610329合計(jì)32.69.9162.9市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)態(tài)勢(shì)分分析翡翠城8.3萬(wàn)㎡德寶城墅24.2萬(wàn)㎡龍吟世家42萬(wàn)㎡樂(lè)福國(guó)際0.6萬(wàn)㎡理想城29萬(wàn)㎡建業(yè)森林半島12.7萬(wàn)㎡亞星江南小鎮(zhèn)37.6萬(wàn)㎡溪畔美域8.5萬(wàn)㎡本案市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)態(tài)勢(shì)分分析類別在售樓盤(pán)上街2011-2012.3新成交土地未來(lái)可投放量體（萬(wàn)㎡）162.9334.2合計(jì)497.1如按照照上街街現(xiàn)階階段市市場(chǎng)月月均去去化速速度是是4313㎡/月，未未來(lái)可可投放放量體體將需需1152個(gè)月銷銷售完完畢。。未來(lái)來(lái)市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈烈。上街房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析析綜述述上街房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)在售售樓盤(pán)盤(pán)數(shù)量量少，，但是是建筑筑形態(tài)態(tài)豐富富，涵涵蓋面面廣。。市場(chǎng)整整體去去化率率較高高，達(dá)達(dá)到73%，其中中以三三房為為主，，投放放和銷銷售都都占到到了75%，面積積主要要集中中在110-130㎡。上街房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)整體體月均均銷售售速度度慢，，其中中從產(chǎn)產(chǎn)品形形態(tài)來(lái)來(lái)分析析，洋洋房的的去化化速度度不論論是套套數(shù)和和面積積，銷銷售速速度都都是最最快的的，高高于普普通多多層和和高層層。上街未未來(lái)房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)可投投放量量體大大，達(dá)達(dá)到497.1萬(wàn)㎡，，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈烈。叁：項(xiàng)項(xiàng)目定定位項(xiàng)目定定位-地塊塊區(qū)位位分析析本案老城區(qū)新城區(qū)起步區(qū)新城區(qū)遠(yuǎn)期發(fā)展區(qū)項(xiàng)目地地塊位位于丹丹江路路南，，登封封路西西，汝汝南路路東，，漓江江路北北，處處于上上街區(qū)區(qū)南部部新城城區(qū)起起步區(qū)區(qū)，處處于規(guī)規(guī)劃中中的職職教城城內(nèi)。。項(xiàng)目定位-面貌分分析本案丹江路面貌，在項(xiàng)目西邊有一發(fā)電廠丹江路與登封路交叉口向北面貌項(xiàng)目東邊是建業(yè)和亞星合作開(kāi)發(fā)的幸和群島峽窩鎮(zhèn)便民服務(wù)大廳和計(jì)劃生育中心全友家私登封路南面貌市政規(guī)規(guī)劃發(fā)發(fā)展特特點(diǎn)項(xiàng)目位位于中中原區(qū)區(qū)規(guī)劃劃的宜宜居職職教城城區(qū)，，按照照規(guī)劃劃宜居居職教教城將將于2015年正式式竣工工，未未來(lái)發(fā)發(fā)展前前景好好。項(xiàng)目區(qū)區(qū)位特特征及及地塊塊條件件上街區(qū)區(qū)的郊郊區(qū)，，區(qū)域域發(fā)展展緩慢慢，人人流量量少，，以村村莊為為主。。地塊塊三面面鄰路路，南南面漓漓江路路正在在規(guī)劃劃中，，交通通出行行方便便，地地塊平平整，，利于于開(kāi)發(fā)發(fā)和提提高容容積。。項(xiàng)目目西邊邊有發(fā)發(fā)電廠廠，電電網(wǎng)密密集，，不利利于居居住。。項(xiàng)目周周邊現(xiàn)現(xiàn)狀特特點(diǎn)現(xiàn)階段段周邊邊生活活配套套設(shè)施施不完完善，，區(qū)域域內(nèi)市市政教教育單單位有有峽窩窩鎮(zhèn)的的便民民服務(wù)務(wù)大廳廳和計(jì)計(jì)劃生生育中中心，，商業(yè)業(yè)有全全友家家私和和少量量超市市門(mén)店店，項(xiàng)項(xiàng)目東東側(cè)是是建業(yè)業(yè)和亞亞星集集團(tuán)集集體開(kāi)開(kāi)發(fā)的的幸和和群島島項(xiàng)目目，現(xiàn)現(xiàn)暫未未開(kāi)工工。項(xiàng)目定定位依依據(jù)項(xiàng)目未未來(lái)發(fā)發(fā)展機(jī)機(jī)遇隨著2015年宜居居職教教城的的正式式竣工工，屆屆時(shí)，，可吸吸納并并解決決5萬(wàn)人的的配套套三產(chǎn)產(chǎn)服務(wù)務(wù)及就就業(yè)問(wèn)問(wèn)題。。以及及項(xiàng)目目緊鄰鄰東側(cè)側(cè)的建建業(yè)亞亞星集集團(tuán)開(kāi)開(kāi)發(fā)的的幸和和群島島的開(kāi)開(kāi)發(fā)建建設(shè)，，區(qū)域域面貌貌將會(huì)會(huì)得到到改善善，人人流量量增大大，居居住氛氛圍逐逐漸形形成，，將會(huì)會(huì)重新新引導(dǎo)導(dǎo)上街街區(qū)居居民的的購(gòu)房房選擇擇，為為本項(xiàng)項(xiàng)目的的發(fā)展展帶來(lái)來(lái)更多多發(fā)展展機(jī)會(huì)會(huì)。項(xiàng)目定定位依依據(jù)項(xiàng)目定定位目目的目的一一：與與職教教城建建設(shè)相相呼應(yīng)應(yīng)，滿滿足上上街及及周邊邊居民民的住住房需需求。。目的二二：提提高項(xiàng)項(xiàng)目競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力，避避免與與市場(chǎng)場(chǎng)熱點(diǎn)點(diǎn)產(chǎn)品品的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，，能夠夠滿足足開(kāi)發(fā)發(fā)商對(duì)對(duì)于資資金和和收益益率的的需求求。項(xiàng)目檔檔次定定位項(xiàng)目處處于上上街新新區(qū)宜宜居職職教城城，區(qū)區(qū)域規(guī)規(guī)劃布布局了了六大大組團(tuán)團(tuán)——高等職職業(yè)教教育組組團(tuán)、、實(shí)習(xí)習(xí)工廠廠及工工業(yè)集集聚區(qū)區(qū)組團(tuán)團(tuán)、江江南水水鄉(xiāng)旅旅游休休閑組組團(tuán)、、合村村并城城及商商業(yè)地地產(chǎn)組組團(tuán)、、汜水水河花花卉產(chǎn)產(chǎn)業(yè)組組團(tuán)、、五云云山山山地運(yùn)運(yùn)動(dòng)休休閑度度假組組團(tuán)，，定位位中高高端。。通過(guò)調(diào)調(diào)研中中了解解，上上街在在售樓樓盤(pán)規(guī)規(guī)劃品品質(zhì)高高端，，產(chǎn)品品形態(tài)態(tài)多元元化發(fā)發(fā)展，，有普普通多多層，，電梯梯洋房房，別別墅，，小高高層和和高層層。緊緊鄰項(xiàng)項(xiàng)目又又是建建業(yè)和和亞星星集團(tuán)團(tuán)一起起開(kāi)發(fā)發(fā)的幸幸和群群島項(xiàng)項(xiàng)目，，建業(yè)業(yè)和亞亞星集集團(tuán)在在上街街區(qū)的的影響響力大大，以以開(kāi)發(fā)發(fā)中高高端住住宅為為主。。故而本本項(xiàng)目目定位位為上上街新新區(qū)中中高端端的人人居典典范住住宅項(xiàng)項(xiàng)目。。項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略定定位-產(chǎn)品總總價(jià)定定位項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品總總價(jià)的的制定定，主主要是是結(jié)合合當(dāng)?shù)氐厥杖肴胨狡健⒔?jīng)經(jīng)濟(jì)特特點(diǎn)及及當(dāng)下下樓市市的總總價(jià)特特征而而確定定的本本案產(chǎn)產(chǎn)品總總價(jià)范范圍。。是項(xiàng)項(xiàng)目獲獲得市市場(chǎng)認(rèn)認(rèn)可的的先決決條件件。根據(jù)調(diào)調(diào)研分分析，，市場(chǎng)場(chǎng)兩房房總價(jià)價(jià)帶在在25-35萬(wàn)之間間，三三房總總價(jià)帶帶在35-45萬(wàn)元，，而本本案兩兩房的的主力力總價(jià)價(jià)帶在在26-30萬(wàn)元，，三房房在33-35和40-43萬(wàn)元之之間，，均在在市場(chǎng)場(chǎng)主力力總價(jià)價(jià)范圍圍內(nèi)，，產(chǎn)品品競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)大。。戶型銷售面積（㎡）贈(zèng)送面積（㎡）實(shí)際使用面積（㎡）比例實(shí)際使用面積在市場(chǎng)總價(jià)（萬(wàn)元）本案總價(jià)（萬(wàn)元）2+170-8015-1885-9825%31-3626-303+190-9518-20108-11545%40-4333-353+1110-11518-20128-13530%47-5040-43項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略定定位——戶型概概念定定位符合市市場(chǎng)需需求，，滿足足開(kāi)發(fā)發(fā)商對(duì)對(duì)資金金和回回報(bào)率率的需需求。。隨著上上街市市場(chǎng)均均價(jià)的的逐漸漸走高高，部部分樓樓盤(pán)，，尤其其是新新近將將要推推出的的樓盤(pán)盤(pán)，產(chǎn)產(chǎn)品面面積出出現(xiàn)壓壓縮，，出現(xiàn)現(xiàn)了110㎡以下下的三三房，，通過(guò)過(guò)控制制總價(jià)價(jià)，擴(kuò)擴(kuò)大客客群范范圍，，促進(jìn)進(jìn)銷售售。但但是戶戶型設(shè)設(shè)計(jì)仍仍以傳傳統(tǒng)戶戶型為為主。。所以本本項(xiàng)目目可通通過(guò)創(chuàng)創(chuàng)新戶戶型，，控制制面積積，達(dá)達(dá)到市市場(chǎng)及及客戶戶實(shí)際際需求求面積積，從從而控控制總總價(jià)，，提高高去化化率，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)開(kāi)發(fā)發(fā)商的的利潤(rùn)潤(rùn)最大大化之之目的的。3房+1房房———銷售售面積積：72㎡㎡，贈(zèng)贈(zèng)送面面積約約：15㎡㎡，實(shí)實(shí)際使使用面面積約約：87㎡㎡項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略定定位-高層戶型圖圖示2房+2房房———銷售售面積積：78㎡㎡，贈(zèng)贈(zèng)送面面積約約：18㎡㎡，實(shí)實(shí)際使使用面面積約約：96㎡㎡項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略定定位-高層戶型圖圖示3房+1房房———銷售售面積積：89.8㎡㎡，贈(zèng)贈(zèng)送面面積約約：20㎡㎡，實(shí)實(shí)際使使用面面積約約：109.8㎡項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略定定位-高層戶型圖圖示3房+1房房———銷售售面積積：110㎡，，贈(zèng)送送面積積約：：20㎡，，實(shí)際際使用用面積積約：：130㎡㎡項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略定定位-多層戶型圖圖示3房+1房房———銷售售面積積：89.7㎡㎡，贈(zèng)贈(zèng)送面面積約約：20㎡㎡，實(shí)實(shí)際使使用面面積約約：109.7㎡項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略定定位-多層戶型圖圖示項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略定定位-住宅戶戶型建建議住宅戶戶型建建議二室二二廳2+1戶型80㎡㎡（贈(zèng)送送約10㎡㎡）三室二二廳3+1戶型115㎡（贈(zèng)送送約12㎡㎡）住宅戶戶型建建議項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略定定位-住宅戶戶型建建議住宅戶戶型建建議三室二二廳3+1戶型125㎡（贈(zèng)送送約14㎡㎡）項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略定定位-住宅戶戶型建建議項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略定定位——戶型配配比定定位結(jié)合市市場(chǎng)投投放及及銷售售特征征，適適度避避開(kāi)市市場(chǎng)最最集中中的產(chǎn)品形形態(tài)和和面積積段投放區(qū)區(qū)域，，確定定本項(xiàng)項(xiàng)目的的主力力投放放戶型型及面面積段段，從從而最最合理理的迎迎合市市場(chǎng)需需求。。結(jié)合上街街在售樓樓盤(pán)戶型型投放以以及客戶戶對(duì)戶型型的選擇擇上，建建議以兩兩房和三三房為主主，其中中占比分分別是25%和75%。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)戰(zhàn)略定定位——經(jīng)濟(jì)測(cè)算算本案土地地取得時(shí)時(shí)，容積積范圍在在1-3之間，考考慮到上上街未來(lái)來(lái)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)可可投放量量體大，，競(jìng)爭(zhēng)激激烈，參參考市場(chǎng)場(chǎng)在售主主流產(chǎn)品品形態(tài)，，分別是是普通多多層、電電梯洋房房和高層層，其中中普通多層層和電梯梯洋房逐逐漸成為為稀缺產(chǎn)產(chǎn)品，產(chǎn)產(chǎn)品去化化速度快快，并且且洋房又又成為市市場(chǎng)上高高端產(chǎn)品品，售價(jià)價(jià)高，所以將三三種不同同的產(chǎn)品品形態(tài)進(jìn)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)濟(jì)測(cè)算，，結(jié)合地地塊和開(kāi)開(kāi)發(fā)商資資金量，，為項(xiàng)目目未來(lái)規(guī)規(guī)劃的產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)態(tài)做參考考。類別方案一普通多層方案二電梯洋房方案三高層6.5層7層11-18層總用地面積（㎡）130107.2130107.2130107.2住宅建筑面積（㎡）208172221182390322容積率1.61.73項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)戰(zhàn)略定定位——經(jīng)濟(jì)測(cè)算算建筑形態(tài)層數(shù)成本構(gòu)成（元/㎡）建筑面積（萬(wàn)㎡）銷售均價(jià)（元/㎡）總成本（億元）總銷（億元）利潤(rùn)（億元）利潤(rùn)率（%）土地費(fèi)用前期配套費(fèi)用建安費(fèi)用其它直接費(fèi)用銷售費(fèi)用管理費(fèi)用稅費(fèi)多層6F4414257002611111845920.837004.77.7362%洋房7F4154358503012612652122.142005.59.33.868%高層11-18F23546614004711114545939370011.114.43.329%從三種方方案的投投報(bào)分析析來(lái)看，，洋房售價(jià)價(jià)最高，，利潤(rùn)率率最高，，高層的的總銷最最高，但但是利潤(rùn)潤(rùn)率最低低。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)戰(zhàn)略定定位——投報(bào)分析析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)戰(zhàn)略定定位總結(jié)結(jié)現(xiàn)階段上上街房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)主流的的產(chǎn)品形形態(tài)是普普通多層層、電梯梯洋房和和高層，，而普通通多層和和電梯洋洋房逐漸漸成為稀稀缺產(chǎn)品品，去化化速度快快，電梯梯洋房月月均去化化速度是是5541㎡，它的的售價(jià)也也是最高高的，投投資回報(bào)報(bào)率也是是最高的的。未來(lái)上街街可投放放市場(chǎng)量量體大，，產(chǎn)品形形態(tài)以高高層為主主，普通通多層和和電梯洋洋房更加加稀缺。。考慮本案案的土地地成本較較低，為為避免產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)態(tài)同質(zhì)化化，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈，，去化速速度慢，，回報(bào)率率低等問(wèn)問(wèn)題，建建議前期期可先以以電梯洋洋房和普普通多層層入市，，在市場(chǎng)場(chǎng)成交較較為低迷迷狀態(tài)下下，用稀稀缺性的的產(chǎn)品形形態(tài)吸引引市場(chǎng)，，拔高項(xiàng)項(xiàng)目形象象，提高高去化速速度和回回報(bào)率。。9、靜夜四無(wú)無(wú)鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹(shù)樹(shù)，燈下白頭頭人。。03:24:2703:24:2703:241/5/20233:24:27AM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。1月-2303:24:2703:24Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。03:24:2703:24:2703:24Thursday,January5,202313、乍見(jiàn)翻翻疑夢(mèng)，，相悲各各問(wèn)年。。。1月-231月-2303:24:2703:24:27January5,202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國(guó)見(jiàn)見(jiàn)青山。。。05一一月20233:24:27上午午03:24:271月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月233:24上上午1月-2303:24January5,202316、行動(dòng)出成成果，工作作出財(cái)富。。。2023/1/53:24:2703:24:2705January202317、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時(shí)時(shí)，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點(diǎn)點(diǎn)的的射射線線向向前前。。。。3:24:27上上午午3:24上上午午03:24:271月月-239、沒(méi)有失敗，，只有暫時(shí)停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒(méi)有有。。。03:24:2703:24:2703:241/5/20233:24:27AM11、成功就就是日復(fù)復(fù)一日那那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積積累。。