超世聯(lián)地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)流程與房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款

會計學1超世聯(lián)地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)流程與房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款2

一、房地產(chǎn)開發(fā)流程第1頁/共31頁3主要內容1、房地產(chǎn)開發(fā)一般流程2、開發(fā)手續(xù)及文件3、關注幾個重要文件第2頁/共31頁41、房地產(chǎn)開發(fā)一般流程（中國5段模型）項目取得之前(策劃階段)0.5~1年前期準備(準備階段)建設及銷售(實施階段)竣工入伙(完工階段)物業(yè)交接/管理(運營階段)投資機會研究項目建議書可行性研究報告項目取地策略報告資金籌措組建公司簽訂土地合同資金籌措勘察測量規(guī)劃設計臨時供水供電場地平整等0.5年開發(fā)報建工程招投標開發(fā)建設銷售與招商樓宇按揭竣工驗收驗收備案入伙通告初始登記轉移登記交接物業(yè)1.5~2.5年0.5年第3頁/共31頁5“垂直壟斷型”的中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈

1、中國房地產(chǎn)鏈條是政府垂直一體化的壟斷型產(chǎn)業(yè)結構2、土地的壟斷供應，土地成為房地產(chǎn)價值鏈的主體，無論鏈條上的哪一個環(huán)節(jié)，都必須通過土地才能實現(xiàn)其價值和功能3、開發(fā)商是鏈條上的二級利益獲得者4、其它如融資機構（銀行、基金等）、開發(fā)隊伍（顧問、設計、施工、材料供應、廣告）、中介機構（策劃、代理銷售、經(jīng)紀等）等是鏈條上的三級利益分配者5、三級利益獲得者扮演是服務機構的角色，緊密圍繞在開發(fā)商周圍，構成了整個鏈條的下游端。開發(fā)商開發(fā)隊伍中介機構金融機構設計師承建商供應商顧問策劃經(jīng)紀廣告政府銀行基金信托中國現(xiàn)有房地產(chǎn)鏈從土地的供給、到資本的運作等各環(huán)節(jié)，沒有完全市場化第4頁/共31頁6“水平分工型”美國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條房地產(chǎn)的核心是資本運作，基金或者投資銀行成為房地產(chǎn)市場的主導者美國的房地產(chǎn)開發(fā)商角色更類似于接受委托的中間人，在整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中，利用完善的中介服務市場將開發(fā)的各個功能環(huán)節(jié)外包，很少進行產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程的全程運作。地產(chǎn)建造商或中介商只不過是圍繞地產(chǎn)基金的配套環(huán)節(jié)。市場需求銀行等金融機構設計事務所建造商市政配套土地經(jīng)紀健全的技術中介服務市場房產(chǎn)投資商房產(chǎn)開發(fā)商物業(yè)代理資本運營和專業(yè)分工為主導的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈第5頁/共31頁7

房地產(chǎn)開發(fā)流程（美國8段模型）提出投資設想投資設想細化可行性研究簽署正式委托協(xié)議房地產(chǎn)資產(chǎn)管理合同談判竣工入伙工程建設1、尋找多個可選擇的投資機會:2、快速判斷可行性1、選擇實現(xiàn)其開發(fā)設想用地;2、探討技術可行;3、與潛在租客、銀行、合作伙伴、專業(yè)人士接觸4、做初步方案5、探討獲取用地的可行性1、市場研究，估算市場吸納率；2、預估成本、價格3、報送計劃到政府4、從法律、技術和經(jīng)濟方面判斷項目可行性1、確定設計方案；2、得到貸款承諾3、確定總承包商4、確定租售方案5、獲得政府的用地、規(guī)劃等許可1、合作開發(fā)協(xié)議；2、建設貸款協(xié)議和長期融資協(xié)議3、土地出讓或轉讓合同4、工程施工合同5、保險合同6、預租（售）合同1、物業(yè)管理、更新改造、市場推廣；2、延長物業(yè)經(jīng)濟壽命、提高資產(chǎn)運行質量3、非房地產(chǎn)企業(yè)將其作為固定資產(chǎn)，進入其投資組合中第6頁/共31頁82、開發(fā)手續(xù)及文件程序提供資料認可文件經(jīng)辦單位1、簽訂《土地使用權出讓合同書》

《土地使用權出讓合同書》國土資源和房產(chǎn)管理局2、申請土地使用權初始登記

1.深圳市房地產(chǎn)初始登記申請書；

2.申請人身份證明；3.土地權屬證明；

4.登記機關認可的測量機構出具的實地測繪結果報告書;

5.違法用地經(jīng)處理并準許留用的，應提交行政處罰決定書及繳交的罰款發(fā)票；6.法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件規(guī)定的其他文件。《房地產(chǎn)證》（土地）國土資源和房產(chǎn)管理局3、核發(fā)建設用地規(guī)劃許可以招標拍賣掛牌取得為例：1、申請書；2、申請人身份證明3、《土地使用權招標、拍賣、掛牌成交確認書》4、《土地使用權出讓合同書》《深圳市建設用地規(guī)劃許可證》規(guī)劃局第7頁/共31頁92、開發(fā)手續(xù)及文件程序提供資料認可文件經(jīng)辦單位4、立項審批1、申請報告；2、深圳市年度項目申報表；3、可行性報告（投資3000萬以上）；4、項目法人注冊文件；5、項目資本金證明文件；6、建設用地規(guī)劃許可證等《固定資產(chǎn)投資許可證》發(fā)展計劃局5、設計方案審批1、申請書；2、申請人身份證明資料3、《建設用地規(guī)劃許可證》；4、《土地使用權出讓合同書》；5、有關專業(yè)主管部門對設計方案的審查意見；6、設計方案及有關圖紙；7、設計單位資質《建筑工程設計方案審批意見書》規(guī)劃局6、擴初設計審批（一般多層民用和工業(yè)建筑略）1、申請書；2、申請人身份證明資料3、《建設用地規(guī)劃許可證》；4、《土地使用權出讓合同書》；5、有關專業(yè)主管部門對設計方案的審查意見；6、設計方案及有關圖紙；7、《深圳市建筑工程方案設計審批意見書》《建筑工程擴初設計審批意見書》規(guī)劃局第8頁/共31頁102、開發(fā)手續(xù)及文件程序提供資料認可文件經(jīng)辦單位7、施工圖審批1、申請書；2、申請人身份證明資料；3、《建設用地規(guī)劃許可證》；4、《土地使用權出讓合同書》；5、《深圳市建筑工程方案設計審批意見書》；6、《深圳市建筑工程擴初設計審批意見書》；7、環(huán)保、人防、衛(wèi)生、文物保護、消防等相關主管部門的審查意見；8、施工圖設計文件等《建設工程規(guī)劃許可證》規(guī)劃局8、辦理有關手續(xù)及繳費1、合同備案（勘察設計、工程監(jiān)理和施工合同）；2、人防、燃氣、白蟻防治和水土保持方案的審查；3、質量監(jiān)查和安全監(jiān)查登記；4、交費：散裝水泥基金、墻改保證金、交易咨詢服務費。

建設局第9頁/共31頁112、開發(fā)手續(xù)及文件程序提供資料認可文件經(jīng)辦單位9、施工報批申請(開工申請)1、申請表；2、經(jīng)辦人身份證明材料；3、規(guī)劃許可證明文件；4、施工合同；5、監(jiān)理合同和總監(jiān)理工程師任命書；6、保證工程質量、施工安全檢查的基本技術資料；7、支付保函收訖證明《建筑工程施工許可證》建設局10、施工招投標（招標工程）1、施工招標申請2、招標文件3、《建設工程規(guī)劃許可證》4、立項批文5、資信證明和資金到位證明6、企業(yè)性質的有效證明7、由定額站審定的工程造價確定施工單位，簽定承包合同建設局第10頁/共31頁122、開發(fā)手續(xù)及文件程序提供資料認可文件經(jīng)辦單位11、預售1、行政許可申請書；2、身份證明；3、開發(fā)企業(yè)資質等級證書；4、土地使用權《房地產(chǎn)證》；5、《建設工程規(guī)劃許可證》和《建設工程施工許可證》；6、會計師事務所出具的已投入開發(fā)建設資金的驗資報告；7、施工進度和竣工交付日期說明及建設工程監(jiān)理單位出具的進度報告及工程形象進度報告，7層以下（含本數(shù)）的商品房項目，已完成結構工程并封頂，7層以上（不含本數(shù)）的商品房預售項目，已完成2/3結構工程；8、商品房預售方案（預售方案說明商品房位置、裝修標準、預售面積及分戶匯總表、交付使用后的物業(yè)管理，附預售查丈報告及商品房的總平面、立面、剖面圖及分層平面圖）；9、預售款監(jiān)管協(xié)議；10、市地名辦出具的命名批復《房地產(chǎn)預售許可證》國土資源和房產(chǎn)管理局第11頁/共31頁132、開發(fā)手續(xù)及文件程序提供資料認可文件經(jīng)辦單位12、建設工程竣工驗收與備案1、《深圳市房屋建筑工程竣工驗收備案申請表》；2、房屋建筑工程竣工驗收報告（原件）或核驗證書；3、配套的燃氣工程竣工驗收報告（原件）或驗收證書；4、消防、電梯驗收合格證明文件或準許使用文件《建設工程竣工驗收備案證明書》建設局13、建設工程規(guī)劃驗收1、申請書；2、申請人身份證明；3、《深圳市建設工程用地許可證》；4、《土地使用權出讓合同》及補充協(xié)議；5、《深圳市建設工程規(guī)劃許可證》及全套圖紙；6、建設工程竣工測量和竣工查丈報告及圖紙《深圳市建設工程規(guī)劃驗收合格證》規(guī)劃局第12頁/共31頁142、開發(fā)手續(xù)及文件程序提供資料認可文件經(jīng)辦單位14、初始登記

1.深圳市房地產(chǎn)初始登記申請表；

2.申請人身份證明；

3.土地使用權屬證明；

4.建設工程規(guī)劃許可證（原建筑許可證或建筑工程規(guī)劃許可證）；

5.施工許可證；

6.建筑物竣工驗收證明；

7.工程結算書；

8.建筑設計總平面圖、建筑物竣工圖（包括單體建筑平面、立面、剖面圖）；

9.有資質的測量機構出具的實地測繪結果報告書；

1

0.房地產(chǎn)分棟、分戶匯總表；

《房地產(chǎn)證》國土資源和房產(chǎn)管理局第13頁/共31頁152、開發(fā)手續(xù)及文件項目取得之前（策劃階段）前期準備（準備階段）建設及銷售（實施階段）竣工入伙（完工階段）物業(yè)交接/運營（運營階段）6《建設工程規(guī)劃許可證》7《施工許可證》8《預售許可證》9《房地產(chǎn)預售合同》10《竣工驗收備案證明書》11《房地產(chǎn)證》1《土地出讓合同》2《房地產(chǎn)證》(土地)3《建設用地規(guī)劃許可證》4《開發(fā)資質證書》5《立項批文》第14頁/共31頁163、關注幾個重要文件二：“四證”三：預售許可證一：土地出讓合同/補充協(xié)議第15頁/共31頁17

二、房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款第16頁/共31頁18一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款評估的意義是什么？我們必須能回答以下幾個問題：Q1：什么是房地產(chǎn)開發(fā)貸款？房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指向借款人發(fā)放的用于開發(fā)、建造向市場銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項目的貸款

商業(yè)銀行只能對已取得國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證的項目發(fā)放貸款（即四證齊全）商業(yè)銀行對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應要求其開發(fā)項目資本金比例不低于35%

（資本金指所有者權益）Q2：房地產(chǎn)開發(fā)貸款應具備哪些條件？第17頁/共31頁19Q3：房地產(chǎn)開發(fā)貸款要解決哪些問題？

借款企業(yè)

企業(yè)總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)等財務狀況已開發(fā)項目的銷售情況、發(fā)展商口碑、樓盤質量持續(xù)開發(fā)的能力

項目本身項目條件：位置、交通、基礎設施、土地現(xiàn)狀、限制條件項目規(guī)劃設計方案（判斷項目定位）項目的施工計劃、投資計劃安排

項目市場區(qū)域市場狀況產(chǎn)品定位競爭置業(yè)特點價格在售樓盤

項目合法性如何？借款企業(yè)的資信、償債能力？項目在市場上的競爭力如何？項目如何籌措資金？項目的貸款額度及貸款期限？項目的經(jīng)濟技術指標如何？項目的擔保能力如何？項目貸款主要風險是什么？第18頁/共31頁20

項目評估報告框架報告摘要評估假設和限制條件項目評估說明承貸主體簡介評估結論與建議借款企業(yè)評估貸款企業(yè)概況經(jīng)營者素質企業(yè)財務狀況及償債能力評估企業(yè)已開發(fā)項目、在建項目及土地儲備貸款企業(yè)綜合評價項目概況與背景項目概況項目建設合法性分析項目建設規(guī)模項目建設合作情況項目市場分析總體市場分析區(qū)域市場分析項目定位項目SWOT分析及定位判斷項目銷售價格確定及銷售率預測項目總投資估算與資金籌措測算前提條件項目總投資估算項目投資計劃項目資金籌措計劃第19頁/共31頁21

項目評估報告框架項目經(jīng)濟效益分析項目銷售收入和銷售稅金測算項目利潤項目綜合經(jīng)濟效益分析項目盈虧平衡分析和敏感性分析項目盈虧平衡分析項目敏感性分析項目償債能力分析還款來源分析貸款償還期測算貸款方式及擔保能力分析貸款方式分析擔保能力分析銀行效益分析銀行效益貸款風險及防范措施貸款風險風險防范措施第20頁/共31頁22附表：貸款項目評估用表附表1：項目評估情況表附表2：項目開發(fā)成本估算表附表3：項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表附表3’：項目經(jīng)營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表附表4：項目投資計劃估算表附表5：資金來源與運用表附表6：損益及利潤分配表附表7：現(xiàn)金流量表（全部投資）附表8：貸款償還期測算表附表9：敏感性分析表第21頁/共31頁23二、不同過程中各自扮演不同的角色

Q1：初次和客戶溝通我們應該獲取什么信息？客戶人員技術人員我們的客戶？？第22頁/共31頁24不同的角色

向客戶提交所需資料清單；主動讓客戶介紹項目背景；了解貸款目的（如：裝修貸款）根據(jù)項目規(guī)模及用途復雜程度初步判斷收費標準；與客戶協(xié)商報告提交時間；收費談判及簽定合同；收取定金?？蛻羧藛T：

負責解釋資料清單的內容；確認所需資料清單是否齊全；記錄客戶介紹項目背景內容；了解項目規(guī)模、設計方案、設計理念及優(yōu)勢；確定項目借款主體、貸款目的；了解項目的總投資、預期銷售價格、還款來源；確認項目貸款額度、貸款期限及貸款利率；了解項目自有資金情況是否達到35%；項目資金投入情況；根據(jù)所提供資料初步判斷項目存在的問題并進行溝通確認；特殊情況下我們曾經(jīng)處理辦法及案例；協(xié)助客戶人員確定報告提交日期。技術人員：第23頁/共31頁25項目評估所必須收集的資料合法性資料借款企業(yè)財務資料項目資料《土地使用權出讓合同》及補充協(xié)議（轉讓合同等）付清地價款證明及房地產(chǎn)證（土地）《建設用地規(guī)劃許可證》《建設工程規(guī)劃許可證》《施工許可證》《項目固定資產(chǎn)投資許可證》（或深圳市發(fā)展計劃批文）借款企業(yè)營業(yè)執(zhí)照及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質證書借款企業(yè)情況介紹（公司簡史、公司管理層簡歷、已開發(fā)項目、在開發(fā)項目、待開發(fā)項目、土地儲備情況）公司公司借款情況項目規(guī)劃設計方案項目可行性研究報告項目投資概算和投資計劃工程建設計劃、施工進度（工程進度橫道圖）項目資金籌措計劃（自有資金、擬貸款資金、融資計劃）項目自有資金構成及來源說明（提供相關票據(jù)）擔保企業(yè)介紹、近三年經(jīng)審計后財務報告及最近一期的財務報告第24頁/共31頁26Q2：報告撰寫過程中我們可能遇到什么情況？討論：在這些情況下技術人員和客戶人員如何處理？可能是：資金缺口達不到企業(yè)所需要的貸款額度？自有資金達不到35%？項目合法性手續(xù)不全？客戶預期銷售價格偏高？擔保抵押物不足值？客戶提供資料不全導致報告不能按時出具？……第25頁/共31頁27

三、附件：項目經(jīng)濟評價幾個指標第26頁/共31頁28項目經(jīng)濟評價需掌握的幾個概念參考中華人民共和國建設部發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》按照房地產(chǎn)項目未來獲取收益方式劃分:出售型房地產(chǎn)項目、出租型房地產(chǎn)項目、混合型房地產(chǎn)項目1、房地產(chǎn)開發(fā)總投資：包括開發(fā)建設投資和經(jīng)營資金開發(fā)建設投資包括土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費用、建筑安裝工程費用、公共配套設施建設費用、開發(fā)間接管理費用、財務費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預見費用經(jīng)營資金是指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉資金2、房地產(chǎn)項目的收入：包括房地產(chǎn)的銷售收入、租金收入、自營收入等第27頁/共31頁29房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價幾大指標（一）現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，按期編制，進行房地產(chǎn)項目財務盈利能力分析（全部投資現(xiàn)金流量表、資本金現(xiàn)