律師辦理城市房屋拆遷、征地拆遷法律業(yè)務(wù)操作指引(XXXX)

精品文檔精心整理精品文檔可編輯精品文檔律師辦理城市房屋拆遷、征地拆遷法律業(yè)務(wù)操作指引(XXXX)目錄：1、律師辦理城市房屋拆遷、征地拆遷法律業(yè)務(wù)操作指引(XXXX)2、律師辦理建設(shè)工程法律業(yè)務(wù)操作指引(XXXX)律師辦理城市房屋拆遷、征地拆遷法律業(yè)務(wù)操作指引（2007）（2007年12月18日業(yè)務(wù)研究與職業(yè)培訓(xùn)委員會會議通過）第一章總則1.1制訂目的本操作指引由上海市律師協(xié)會建筑與房地產(chǎn)法律研究委員會起草，其目的系為規(guī)范本市律師辦理與城市房屋拆遷、征地拆遷相關(guān)的訴訟和非訴訟業(yè)務(wù)，提高律師辦理拆遷法律服務(wù)質(zhì)量，維護拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項目的順利進行，并非強制性規(guī)定，僅供律師在實際業(yè)務(wù)中參考與借鑒。1.2概念界定（1）城市房屋拆遷，是指根據(jù)城市規(guī)劃和國家專項工程的拆建計劃以及當(dāng)?shù)卣挠玫匚募?，由建設(shè)單位或者個人對城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)國有土地上的的房屋及附屬物進行拆除，并對房屋所有者或者使用者給予補償安置的法律行為。（2）征地拆遷，是指為了國家建設(shè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃的需要，依法對農(nóng)民集體所有土地上的房屋及附屬物進行拆除，并對房屋所有者或者使用者進行補償安置的法律行為。（3）拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。（4）拆遷單位：取得拆遷資質(zhì)的房屋拆遷公司。（5）被拆遷人，是指被拆除房屋的所有人。（6）房屋承租人，是指與被拆遷人具有合法租賃關(guān)系的單位和個人。（7）房屋同住人，是指在拆遷許可證核發(fā)之日，在被拆遷居住房屋處有本市常住戶口，已實際居住一年以上，且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。（8）房屋使用人，是指實際占用房屋的單位和個人。1.3律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)的基本原則拆遷關(guān)系到社會穩(wěn)定和廣大被拆遷人的切身利益，律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)應(yīng)遵循如下原則：（1）忠誠負責(zé)原則。律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)不受任何單位及其他組織和個人的非法干涉，依法維護國家法律法規(guī)的正確實施和委托人的合法權(quán)益。（2）專業(yè)精湛原則。律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)掌握拆遷專業(yè)知識和業(yè)務(wù)操作的相應(yīng)能力和水平，以扎實的專業(yè)知識和技能為委托人提供優(yōu)質(zhì)的法律服務(wù)。（3）勤勉敬業(yè)原則。律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)勤于學(xué)習(xí)、勤于思考、恪盡職守，根據(jù)委托人的要求，在與委托人約定的期限內(nèi)完成各項受托法律業(yè)務(wù)。1.4律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)的前提和要求（1）律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)在核實委托人的主體資格并充分了解受托事項的具體情況后，與委托人制作談話筆錄，分析利弊，告知法律風(fēng)險。（2）律師須與委托人簽訂委托協(xié)議，在取得委托人的合法授權(quán)后，在受托權(quán)限內(nèi)依法履行職責(zé)，不得損害委托人的合法權(quán)益。（3）律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)把有利于社會穩(wěn)定作為自己的社會責(zé)任，把促進矛盾化解、構(gòu)建和諧社會作為辦理拆遷法律業(yè)務(wù)的工作要求。（4）律師在辦理拆遷法律業(yè)務(wù)中應(yīng)保守所知悉的國家秘密、委托人的商業(yè)秘密和個人隱私。1.5本操作指引的業(yè)務(wù)適用范圍本操作指引適用于律師代理與上海市城市房屋拆遷、征地拆遷相關(guān)的訴訟和非訴訟法律業(yè)務(wù)。主要適用于律師為政府、拆遷人、拆遷單位、被拆遷人、房屋承租人、房屋同住人、房屋使用人提供拆遷法律咨詢、受托調(diào)查、起草修改拆遷方案、起草修改各類法律文書、出具專項法律意見書、培訓(xùn)拆遷工作人員、參與與拆遷有關(guān)的評估、聽證、談判、行政裁決、強制拆遷、行政復(fù)議、仲裁訴訟活動等拆遷全過程的法律服務(wù)。律師代理城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)涉及軍事設(shè)施、教堂、寺廟等宗教設(shè)施、文物古跡以及外國駐華使（領(lǐng)）館房屋的拆遷法律服務(wù)不適用本操作指引。

第二章城市房屋拆遷前期準(zhǔn)備和評估第一節(jié)一般規(guī)定2.1.1（1）房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段，是指截至房屋拆遷許可證公告之日前的階段。（2）搬遷期限，是指被拆遷人和拆遷人在拆遷補償安置協(xié)議中約定或者裁決規(guī)定的被拆遷人騰出房屋完成搬遷事宜的期限。（3）拆遷期限，是指完成整個拆遷工作所規(guī)定的期限。（4）城市房屋拆遷評估，是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對房地產(chǎn)市場價格進行的評估。（5）房屋拆遷評估時點，為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷分期實施的，以當(dāng)期房屋拆遷許可證頒發(fā)之日為房屋拆遷評估時點。（6）房屋拆遷評估報告的有效期，為房屋拆遷許可證的拆遷期限，包括拆遷的延長期限。特別提示：集體土地房屋拆遷不適用本章。2.1.2（1）《城市房屋拆遷管理條例》（國務(wù)院令第305號文，由國務(wù)院于2001年6月13日公布，自2001年11月1日起施行）；（2）關(guān)于印發(fā)《城市房屋拆遷工作規(guī)程》的通知（建住房[2005]200號，由建設(shè)部于2005年10月31日發(fā)布，自2005年12月1日起施行）；（3）《城市房屋拆遷評估指導(dǎo)意見》（建住房[2003]234號，由建設(shè)部于2003年12月1日公布，自2004年1月1日起施行）；（4）《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》（建設(shè)部令第142號，由建設(shè)部于2005年9月27日發(fā)布，自2005年12月1日起施行）；（5）《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》（上海市人民政府令第111號，由上海市人民政府于2001年10月29日公布，自2001年11月1日起施行）；（6）關(guān)于貫徹執(zhí)行《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》若干意見的通知（滬房地資[2001]673號，由上海市房屋土地資源管理局于2001年12月10日公布，自2001年11月1日起適用）（7）《關(guān)于建立房屋拆遷工作有關(guān)制度的通知》（滬房地資拆[2003]297號，由上海市房屋土地資源管理局于2003年8月13日公布，自公布之日起施行）；（8）《上海市房屋拆遷評估管理暫行規(guī)定》（滬房地資市[2002]67號，由上海市土地資源管理局于2004年3月29日以滬房地資權(quán)[2004]114號文修改，自2004年4月1日起施行）；（9）《上海市房屋拆遷評估鑒定暫行規(guī)則》（由上海市房地產(chǎn)估價師協(xié)會于2002年4月16日公布，自公布之日起施行）；（10）關(guān)于印發(fā)《上海市城市房屋拆遷評估技術(shù)規(guī)范（試行）》的通知（滬房地資市[2002]66號，由上海市房屋土地資源管理局于2002年2月5日公布，自公布之日起施行）。2.1.3本市需要拆遷房屋的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向拆遷房屋所在地的區(qū)、縣房地局提出申請，取得房屋拆遷許可證后，方可拆遷房屋。重大市政建設(shè)項目拆遷房屋，應(yīng)當(dāng)向市房地資源局提出申請。第二節(jié)前期準(zhǔn)備的內(nèi)容2.2.1拆遷人和拆遷單位在拆遷前期準(zhǔn)備階段，應(yīng)具備以下資質(zhì)并取得以下文件：（1）拆遷人、拆遷單位應(yīng)具有拆遷主體資格與資質(zhì)；（2）拆遷工作人員應(yīng)持有上崗證；（3）拆遷人應(yīng)取得國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；（4）拆遷人應(yīng)取得建設(shè)項目批準(zhǔn)文件；（5）拆遷人應(yīng)取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（6）拆遷人應(yīng)取得拆遷許可證。2.2.2（1）調(diào)查拆遷基地被拆遷人的基本情況（拆遷基地的四至范圍、房屋類型、面積、戶數(shù)、人口、老弱病殘?zhí)厥鈱ο蟮龋＃?）確定拆遷范圍后，核實拆遷范圍內(nèi)的單位和個人有無進行下列活動：1）新建、改建和擴建房屋及其附屬物；2）改變房屋和土地用途；3）建立新的房屋租賃關(guān)系；4）分列房屋租賃戶名。（3）舉行制定拆遷方案的聽證會。（4）制定拆遷計劃與拆遷方案，拆遷方案應(yīng)載明如下事項：1）拆遷四至范圍；2）拆遷房屋總建筑面積（分別列出居住房屋與非居住房屋的具體數(shù)量，公房、私房、宗教產(chǎn)和代管產(chǎn)的具體數(shù)量）；3）拆遷戶數(shù)；4）拆遷期限；5）拆遷基地分期實施拆遷的情況；6）拆遷補償安置資金總額的預(yù)算；7）申請拆遷許可證時首期補償安置資金到位數(shù)額、安置房屋的價值量，及后續(xù)資金分期到位計劃；8）實施拆遷的方式。（5）拆遷人應(yīng)備有不低于補償安置資金總額30%的拆遷補償安置資金，并設(shè)立專用存款賬戶。補償安置資金與安置用房價值之和不足補償安置資金總額的，拆遷人應(yīng)當(dāng)在拆遷方案中明確資金分期到位的時間。（6）核實安置房源的產(chǎn)權(quán)是否清晰、無權(quán)利負擔(dān)。（7）核實安置房源的數(shù)量是否達到拆遷基地被拆遷人總戶數(shù)的70%，安置房源是否符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)及是否達到本市公共建筑設(shè)施配套要求。2.2.3（1）區(qū)、縣房地局不得作為拆遷人，也不得接受委托實施拆遷。（2）不得采用恐嚇、脅迫以及停水、停電、停止供氣、供熱等非法手段實施拆遷。（3）須按照房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施拆遷，不得擅自擴大或者縮小。確需擴大或者縮小拆遷范圍的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定辦理規(guī)劃、土地批準(zhǔn)手續(xù)，并向頒發(fā)原拆遷許可證的區(qū)、縣房地局申請變更拆遷范圍。（4）拆遷必須在規(guī)定的拆遷期限內(nèi)完成。確需延長拆遷期限的，應(yīng)當(dāng)在拆遷期限屆滿日的15日前，向區(qū)、縣房地局提出延期拆遷申請，區(qū)、縣房地局應(yīng)當(dāng)在收到延期拆遷申請之日起10日內(nèi)給予答復(fù)。拆遷期限累計超過一年的，延期拆遷申請由區(qū)、縣房地局報經(jīng)市房地資源局核實后給予答復(fù)。（5）建設(shè)項目若在拆遷期限內(nèi)發(fā)生轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)經(jīng)區(qū)、縣房地局同意后，辦理房屋拆遷許可證變更手續(xù)；區(qū)、縣房地局應(yīng)當(dāng)將變更后的房屋拆遷許可證的相關(guān)內(nèi)容予以公告。建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓人尚未將拆遷補償安置協(xié)議或者裁決載明的有關(guān)權(quán)利、義務(wù)履行完畢的，由受讓人繼續(xù)履行；項目轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人、房屋承租人，并自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起30日內(nèi)予以公告。2.2.4被拆遷人、房屋承租人（1）核實拆遷人、拆遷單位的拆遷資質(zhì)和相關(guān)文件；（2）核實拆遷許可證是否載明拆遷人、拆遷范圍和拆遷期限等事項；（3）參與制定拆遷方案的聽證會，并發(fā)表意見；（4）核實拆遷計劃與拆遷方案的合法性、完整性、可行性；（5）核實拆遷人拆遷補償安置資金的到位情況；（6）核實安置房源的產(chǎn)權(quán)、負擔(dān)、數(shù)量、質(zhì)量及設(shè)施配套情況。第三節(jié)城市房屋拆遷評估2.3.1拆遷評估1、房屋拆遷評估機構(gòu)的資質(zhì)從事房屋拆遷評估的房地產(chǎn)評估機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)為獲得一、二、三級房地產(chǎn)評估機構(gòu)資質(zhì)許可的房地產(chǎn)評估機構(gòu)。未獲得房地產(chǎn)評估資質(zhì)許可以及雖獲得三級房地產(chǎn)評估資質(zhì)但尚處于暫定期內(nèi)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)，不得接受房屋拆遷評估委托、出具評估報告或者價格咨詢報告。一般情況下，拆遷當(dāng)事人應(yīng)選擇綜合實力較強、社會信譽良好的房地產(chǎn)評估機構(gòu)對拆遷房屋進行評估。2、房屋拆遷評估機構(gòu)的確定方式（1）被拆遷人投票確定。采取投票方式的，應(yīng)根據(jù)投票結(jié)果，按照簡單多數(shù)的原則，得票數(shù)第一位的為拆遷基地的評估機構(gòu)，第二位的為重新評估機構(gòu)。拆遷人應(yīng)將投票結(jié)果進行公告。（2）拆遷當(dāng)事人協(xié)商確定。采用協(xié)商確定的，應(yīng)由全體拆遷當(dāng)事人通過協(xié)商一致后，確定評估機構(gòu)和重新評估機構(gòu)。（3）抽簽確定。采用抽簽方式確定評估機構(gòu)的，應(yīng)同時確定重新評估機構(gòu)。特別提示：（1）拆遷當(dāng)事人可以要求區(qū)縣監(jiān)察委、街道辦事處等共同監(jiān)督拆遷評估機構(gòu)確定的過程；（2）評估機構(gòu)和評估人員與拆遷當(dāng)事人不得具有利害關(guān)系，也不得是拆遷當(dāng)事人本人。2.3.2拆遷房屋同一拆遷范圍內(nèi)，拆遷人只能委托一家評估機構(gòu)進行評估，并與其簽訂書面的房屋拆遷評估委托合同。房屋拆遷評估委托合同應(yīng)包括以下內(nèi)容：（1）雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；（2）委托評估的被拆遷房屋的性質(zhì)、用途、面積；（3）評估的價值標(biāo)準(zhǔn)及評估方式；（4）需要雙方當(dāng)事人提供的資料及提供方式；（5）評估報告的交付日期；（6）酬金及支付方式；（7）違約責(zé)任；（8）評估報告爭議的解決程序及責(zé)任承擔(dān)；（9）合同爭議的解決方式；（10）需要約定的其他事項。2.3.3（1）評估機構(gòu)接受房屋拆遷評估委托后，不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的評估業(yè)務(wù)。（2）評估委托人應(yīng)當(dāng)如實向評估機構(gòu)提供評估所需資料，協(xié)助評估機構(gòu)開展現(xiàn)場查勘等工作。（3）對被拆遷房屋進行實地查勘，查勘記錄、拍攝被拆遷房屋狀況的照片及錄像、實地查勘記錄應(yīng)由實地查勘的評估人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。（4）評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照拆遷評估委托合同約定的時間和要求完成評估，向拆遷人出具評估報告（包括分戶評估報告）；如未按照約定的時間和要求完成評估，或者評估失實的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。（5）針對成片簡屋、舊里及非成套獨用居住房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)委托評估機構(gòu)做抽樣評估報告，且抽樣評估樣本比例不得低于同類被拆遷房屋建筑面積的5%。若抽樣評估結(jié)果明顯低于被拆遷房屋所處區(qū)域最低補償單價標(biāo)準(zhǔn)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)將抽樣評估的結(jié)果在拆遷范圍內(nèi)進行公示，評估機構(gòu)可以不再出具分戶評估報告；但被拆遷人要求的除外。（6）對于同一拆遷范圍內(nèi)既有國有土地，又有征用集體土地的房屋拆遷工作的，應(yīng)分別依照不同的規(guī)定及標(biāo)準(zhǔn)進行評估。（7）房屋所有權(quán)人或者房屋承租人拒絕評估時，評估機構(gòu)可以參照被拆除房屋同區(qū)域、同建筑類型的房屋進行評估。如當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議的，可以申請鑒定。（8）被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進行評估。（9）若評估依法代管的、產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，評估機構(gòu)應(yīng)將評估報告（含技術(shù)報告）及評估過程中形成的有關(guān)評估資料同時提交給委托人，由委托人一并辦理證據(jù)保全手續(xù)。（10）評估機構(gòu)應(yīng)按照評估技術(shù)規(guī)范的要求收集各類資料并歸檔，并至少保留十年。2.3.4評估評估報告的形式與內(nèi)容應(yīng)當(dāng)具有真實性與合法性，評估報告的具體內(nèi)容應(yīng)該包括：（1）委托方與受托方的姓名或者名稱，住所；（2）拆遷房屋的情況；（3）拆遷房屋的評估時點；（4）評估的原則和依據(jù)；（5）拆遷房屋的評估結(jié)果；（6）評估報告的有效期限；（7）專職注冊房地產(chǎn)評估師的簽字以及評估機構(gòu)的蓋章。評估委托人應(yīng)當(dāng)將分戶評估報告送交被拆遷人。2.3.5評估（1）如果拆遷當(dāng)事人對評估報告有疑問或者異議，有可能導(dǎo)致原評估報告發(fā)生變更的，評估委托人可向原評估機構(gòu)詢問、申請復(fù)核。原評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)對拆遷人、被拆遷人就評估報告提出的疑問向其作充分解釋，解釋內(nèi)容包括拆遷評估的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和評估結(jié)果產(chǎn)生的過程。（2）拆遷當(dāng)事人對評估報告有異議且評估機構(gòu)不能充分解釋的，可以另行委托其他評估機構(gòu)重新評估。（3）評估委托人就原評估機構(gòu)的評估結(jié)果、復(fù)核結(jié)果有異議，或者另行委托評估的結(jié)果與原評估結(jié)果有差異，且協(xié)商達不成一致意見時，評估委托人可以在收到評估報告、復(fù)估結(jié)論或者重估報告后的15日內(nèi)向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請技術(shù)鑒定。評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)配合專家委員會的鑒定工作，向?qū)＜椅瘑T會提供評估報告、評估技術(shù)報告及鑒定所需的其他有關(guān)資料。（4）若房地產(chǎn)價格評估專家委員會認為評估報告不合法、不規(guī)范、不合理的，由專家委員會指定其中一家評估單位進行再評估；而拆遷當(dāng)事人對再評估仍有爭議的，可以重新向?qū)＜椅瘑T會申請鑒定。特別提示：房地產(chǎn)價格評估專家委員會成員不得與原評估機構(gòu)、拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系，不得是拆遷當(dāng)事人本人。

第三章城市房屋拆遷補償與安置第一節(jié)一般規(guī)定3.1.1（1）房屋拆遷補償安置協(xié)議，是指拆遷人與被拆遷人、房屋承租人依照法律規(guī)定，就拆遷人因拆除被拆遷人的房屋，對被拆遷人予以貨幣補償和安置或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償并對房屋使用人予以安置事項所達成的協(xié)議。（2）價值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換，是指實行與貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。（3）面積標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換，是指拆遷居住房屋，實行以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。（4）最低補償單價標(biāo)準(zhǔn)，是指為被拆除房屋同區(qū)域已購公有居住房屋上市交易的平均市場單價，本指引所稱的單價，是指每平方米建筑面積的價格。特別提示：集體土地的房屋拆遷補償與安置不適用本章。3.1.2法律（1）《中華人民共和國物權(quán)法》（中華人民共和國主席令第六十二號，由中華人民共和國第十屆全國人民代表大會第五次會議于2007年3月16日通過，自2007年10月1日起施行）；（2）《城市房屋拆遷管理條例》（國務(wù)院令第305號文，由國務(wù)院于2001年6月13日公布，自2001年11月1日起施行）；（3）《關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》（建住房[2002]74號，由建設(shè)部于2002年3月27日公布，自2002年5月1日起施行）；（4）《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》（上海市人民政府令第111號，由上海市人民政府于2001年10月29日公布，自2001年11月1日起施行）；（5）關(guān)于貫徹執(zhí)行《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》若干意見的通知（滬房地資[2001]673號，由上海市房屋土地資源管理局于2001年12月10日公布，自2001年11月1日起適用）；（6）關(guān)于印發(fā)《關(guān)于實施房屋拆遷面積標(biāo)準(zhǔn)調(diào)換的指導(dǎo)意見》的通知（滬房地資拆[2005]260號，由上海市房屋土地資源管理局于2005年5月9日公布，自公布之日起施行）；（7）《關(guān)于上海城市房屋拆遷貨幣補償安置資金交付和使用有關(guān)事項通知》（滬房地資拆[2002]289號，由上海市房屋土地資源管理局、中國人民銀行上海分行于2002年6月17日公布，自公布之日起施行）；（8）《關(guān)于發(fā)布本市城市居住房屋拆遷補助費標(biāo)準(zhǔn)的通知》（滬價商（2002）10號，由上海市物價局、上海市房屋土地資源管理局于2002年2月29日發(fā)布，自2001年11月1日起適用）；（9）《關(guān)于本市城市居住房屋拆遷市場價補償安置中價格補貼標(biāo)準(zhǔn)的通知》（滬價商[2001]51號，由上海市物價局、上海市建設(shè)和管理委員會、上海市房屋土地資源管理局于2001年12月27日公布，自2001年11月1日起適用）。第二節(jié)拆遷補償安置協(xié)議3.2.（1）貨幣補償；（2）產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。特別提示：被拆遷人可以選擇補償方式。但是選擇權(quán)要受到以下兩種條件的限制：（1）拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，拆遷時被拆遷人只能選擇貨幣補償；（2）被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，只能實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人不能選擇貨幣補償。3.2.（1）拆遷私有房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人訂立拆遷補償安置協(xié)議；拆遷公有房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議。被拆遷人、房屋承租人以房屋拆遷許可證核發(fā)之日合法有效的房地產(chǎn)權(quán)證所載明的所有人和租用公房憑證、房屋租賃合同所載明的房屋承租人為準(zhǔn)，由拆遷人按戶進行補償安置。（2）拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人共同訂立拆遷補償安置協(xié)議；符合下列情形之一的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人分別訂立拆遷補償安置協(xié)議：1）拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租房屋且被拆遷人選擇貨幣補償?shù)模?）拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有居住房屋的；3）拆遷房管部門依法代管的房屋的；4）拆遷宗教團體委托房管部門代理經(jīng)租的房屋的。特別提示：所謂執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋，包括以下三類：（1）由房管部門代理經(jīng)租的私有居住房屋；（2）落實私房政策后由房管部門代為經(jīng)租的居住房屋；（3）1983年12月17日《城市私有房屋管理條例》實施前已經(jīng)建立租賃關(guān)系、執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)，并且租賃關(guān)系延續(xù)至今的私有出租居住房屋。（3）如果公有居住房屋承租人在本市的常住戶口已注銷的，補償安置協(xié)議簽訂主體，由按照《上海市房屋租賃條例》的規(guī)定可以繼續(xù)承租該公房的同住人簽訂補償安置協(xié)議；同住人有多人的，應(yīng)協(xié)商確定簽訂補償安置協(xié)議的代表；無同住人的，由按照《上海市房屋租賃條例》的規(guī)定可以繼續(xù)承租該公房的本市居民簽訂補償安置協(xié)議。3.2.3（1）訂立協(xié)議的主體；（2）被拆除房屋的位置、性質(zhì)、建筑面積；（3）貨幣補償金額；（4）搬遷期限；（5）違約責(zé)任；（6）爭議的處理；（7）需要約定的其他事項。3.2.4（1）訂立協(xié)議的主體；（2）被拆除房屋的位置、性質(zhì)、建筑面積；（3）安置方式：1）以現(xiàn)房調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)約定安置房屋的價值金額、面積、地點、層次和房屋交付時間等事項，以及拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付搬家補助費、設(shè)備遷移費；2）以期房調(diào)換的，除約定安置期房的價值金額、面積、地點、層次和房屋交付時間等事項外，還應(yīng)當(dāng)約定過渡期以及過渡期內(nèi)的臨時安置補助費；（4）搬遷期限；（5）違約責(zé)任；（6）爭議的處理；（7）需要約定的其他事項。特別提示：（1）搬家補助費、設(shè)備遷移費和臨時安置補助費標(biāo)準(zhǔn)則由市價格主管部門會同市房地資源局制定。（2）以期房調(diào)換的，過渡期內(nèi)被拆遷人、房屋承租人應(yīng)自行安排住處。3.2.5拆遷期限屆滿后的30日內(nèi)，拆遷人應(yīng)當(dāng)將其訂立的所有拆遷補償安置協(xié)議報區(qū)、縣房地局備案。第三節(jié)拆遷房屋面積的確定3.3.（1）拆遷房屋建筑面積，以房地產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積為準(zhǔn)；（2）無房地產(chǎn)權(quán)證的，以相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積為準(zhǔn)；實際建筑面積小于相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積的，以實際建筑面積為準(zhǔn)；（3）相關(guān)批準(zhǔn)文件未記載建筑面積的，或者雖無批準(zhǔn)文件但在1981年以前已經(jīng)建造用于居住的房屋，以有資質(zhì)的房地產(chǎn)測繪機構(gòu)實地丈量的建筑面積為準(zhǔn)。3.3.1、閣樓面積的確定（1）在2001年11月1日以前租用公房憑證中已有記載的、用于居住并已計算收取租金的閣樓，高度在1.2米至1.7（2）1.7米以上的部分，按照實際居住面積并換算成建筑面積計入公房的建筑面積；（3）其他情形的閣樓，不計入建筑面積。2、承租公房面積的計算（1）承租的公有非居住房屋，以房屋租賃合同記載的建筑面積為準(zhǔn)；（2）承租的公有居住房屋，以租用公房憑證所記載的建筑面積為準(zhǔn)；（3）租用公房憑證記載的是居住面積的，按附錄1所列的換算系數(shù)計算建筑面積。第四節(jié)拆遷房屋安置標(biāo)準(zhǔn)3.4.（1）未出租私有居住房屋、協(xié)商議定租金標(biāo)準(zhǔn)的租賃房屋被拆遷人與房屋承租人協(xié)議解除租賃關(guān)系的以及執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋被拆遷人選擇房屋調(diào)換并安置房屋承租人的，這三種情況貨幣補償金額的計算公式為：補償金額=（被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場單價+價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積。（2）拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋，被拆遷人選擇貨幣補償?shù)?，租賃關(guān)系終止，其貨幣補償金額的計算公式為：補償金額=被拆除房屋的房地產(chǎn)市場評估單價×被拆除房屋的建筑面積×20%。（3）拆遷執(zhí)行政府租金標(biāo)準(zhǔn)的公有及私有出租居住房屋且被拆遷人選擇貨幣補償?shù)?，拆遷人應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定對房屋承租人進行補償安置：1）房屋承租人選擇貨幣補償或者價值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換的，其貨幣補償金額的計算公式為：補償金額=（被拆除房屋的房地產(chǎn)市單價×80%+價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積。2）拆除房屋屬于舊式里弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋，符合拆遷房屋所在地的區(qū)、縣人民政府規(guī)定條件的下列被拆遷人、房屋承租人，可以選擇面積標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換：a.未出租私有居住房屋的所有人；b.執(zhí)行政符規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有居住房屋承租人，但被拆遷人選擇房屋調(diào)換的除外；c.執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有居住房屋、由房管部門代理經(jīng)租的宗教團體房屋、由房管部門依法代管房屋的承租人。（4）執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋，租賃關(guān)系終止。被拆遷人可以選擇貨幣補償或者價值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換，其貨幣補償金額的計算公式為：補償金額=被拆除房屋的房地產(chǎn)市單價×被拆除房屋的建筑面積×100%。特別提示：（1）實行價值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)市場評評估格確定貨幣補償金額，再將該金額與安置房屋的房地產(chǎn)市場價結(jié)算差價。（2）被拆除房屋的房地產(chǎn)市場評估單價低于補償單價標(biāo)準(zhǔn)的，按最低補償單價標(biāo)準(zhǔn)計算，詳見附錄2。3.4.21、安置方法的確定拆遷未出租非居住房屋的，或者拆遷由租賃雙方協(xié)商議定租金標(biāo)準(zhǔn)的出租非居住房屋，被拆遷人與房屋承租人協(xié)議解除租賃關(guān)系的，拆遷人對被拆遷人給予補償安置；被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系未達成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行價值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換。安置房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。2、補償金額的確定（1）拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租非居住房屋，被拆遷人選擇價值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換的，由被拆遷人安置承租人，租賃關(guān)系繼續(xù)保持；（2）被拆遷人選擇貨幣補償?shù)模疬w人應(yīng)當(dāng)將被拆除房屋的房地產(chǎn)市場價的20%補償給被拆遷人，將被拆除房屋的房地產(chǎn)市場價的80%補償給房屋承租人，租賃關(guān)系終止。3、拆遷人還應(yīng)當(dāng)補償?shù)钠渌M用（1）按國家和本市規(guī)定的貨物運輸價格、設(shè)備安裝價格計算的設(shè)備搬遷和安裝費用；（2）無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費用；（3）因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補償。這里的因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補償，是指拆遷非居住房屋中用于生產(chǎn)、經(jīng)營的房屋，由拆遷人給予被拆遷人或者房屋承租人的適當(dāng)補償。補償標(biāo)準(zhǔn)按被拆除房屋建筑面積每平方米300-400元，由拆遷當(dāng)事人協(xié)商確定。3.4.3（1）原始設(shè)計為非居住房屋，延續(xù)至拆遷時仍作為非居住房屋使用的，可以認定為非居住房屋；（2）公房承租人與所有人簽訂了公有非居住房屋租賃合同，建立了公有非居住房屋租賃關(guān)系的，可以認定為非居住房屋；（3）房地產(chǎn)權(quán)證記載的權(quán)利人為單位，可以認定為非居住房屋，但原始設(shè)計為居住房屋以及實際用作職工或者職工家庭居住使用的除外；（4）原始設(shè)計為居住房屋，經(jīng)市或者區(qū)（縣）房地局批準(zhǔn)居住房屋改變?yōu)榉蔷幼∮猛镜模梢哉J定為非居住房屋。但在2001年11月1特別提示：區(qū)、縣勞動部門核發(fā)《非正規(guī)就業(yè)許可證》，以及區(qū)、縣民政部門或者街道核發(fā)《社區(qū)服務(wù)證》的持證人所使用的居住房屋，不得認定為非居住房屋。3.4.（1）拆除居住和非居住兼用的房屋，被拆遷人或者房屋承租人選擇貨幣補償?shù)?，可以按照居住用建筑面積和非居住用建筑面積分別計算貨幣補償款。（2）被拆遷人或者房屋承租人選擇價值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)按照上述貨幣補償款，用居住房屋進行調(diào)換并結(jié)算差價。（3）被拆遷人或者房屋承租人選擇面積標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)將居住用建筑面積和非居住用建筑面積合并計算為居住用建筑面積，進行補償安置。第五節(jié)特殊對象的補償與安置3.5.為體現(xiàn)“以民為本”的精神，實踐中拆遷廉租住房以及被拆遷人、房屋承租人屬于孤老、孤殘、孤幼的，拆遷人應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予面積標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換，并可適當(dāng)減免超過應(yīng)安置面積部分的房價款。3.5.拆遷宗教團體所有的房屋，應(yīng)當(dāng)事先征求宗教事務(wù)管理部門意見，并與宗教團體簽訂拆遷補償安置協(xié)議。拆遷由房管部門代理經(jīng)租的宗教團體的房屋，租賃關(guān)系終止。拆遷居住房屋的，補償安置方式與標(biāo)準(zhǔn)按照執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋的規(guī)定執(zhí)行。拆遷非居住房屋的，被拆遷人和房屋承租人均可以選擇貨幣補償或者價值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換；其中，被拆遷人的貨幣補償金額為被拆除房屋的房地產(chǎn)市場價的100%，承租人的貨幣補償金額為被拆除房屋的房地產(chǎn)市場價的80%。3.5.拆遷用于公益事業(yè)的房屋及其附屬物的，拆遷人應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，按照原性質(zhì)和規(guī)模予以重建，或者按照房地產(chǎn)市場價進行補償。3.5.4拆遷公共設(shè)施需要拆除交通崗?fù)?、交通?biāo)志、交通護欄、郵筒、廢物箱、車輛站點、消防栓、人防等公共設(shè)施以及樹木綠地的，拆遷人應(yīng)當(dāng)重建或者給予適當(dāng)補償。因房屋拆遷需要遷移管線或者鋪設(shè)臨時管線的費用，由拆遷人負擔(dān)；但結(jié)合道路擴建按規(guī)劃需要就位或者新建、擴建各種管線的費用，拆遷人不予負擔(dān)。3.5.拆遷房管部門依法代管的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)與代管人訂立拆遷補償安置協(xié)議。拆遷補償安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)經(jīng)公證機關(guān)公證，拆遷房屋有關(guān)資料應(yīng)當(dāng)向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。補償安置方式與標(biāo)準(zhǔn)為：拆遷由房管部門依法代管的房屋，租賃關(guān)系終止。拆遷居住房屋的，補償安置方式與標(biāo)準(zhǔn)按照執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋的規(guī)定執(zhí)行。拆遷非居住房屋的，被拆遷人和房屋承租人均可以選擇貨幣補償或者價值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換；其中，被拆遷人的貨幣補償金額為被拆除房屋的房地產(chǎn)市場價的100%，承租人的貨幣補償金額為被拆除房屋的房地產(chǎn)市場價的80%。3.5.6拆除違章建筑、超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，不予補償；拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償。被拆遷人接到停止建設(shè)通知后，繼續(xù)進行房屋及其附屬物新建、改建、擴建的部分，不予補償。3.5.7只要拆遷人提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門核實同意，向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全，并且將拆遷補償資金或者符合國家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的安置用房、周轉(zhuǎn)用房辦理提存的，便可實施拆遷。3.5.8（1）在拆遷設(shè)有有效抵押的房屋前，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人關(guān)于拆遷房屋的相關(guān)事項。（2）經(jīng)與抵押權(quán)人、被拆遷人（抵押人）協(xié)商，能解除抵押合同的，可達成一致意見后，將拆遷補償款交付被拆遷人。3.5.9拆遷協(xié)商議定租金標(biāo)的租賃居住房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。第六節(jié)貨幣補償款的分配3.6.1拆遷人給予房屋承租人的貨幣補償款、安置房屋，歸房屋承租人及其同住人共有。承租人、同住人之間一般遵循一人一份、均等分割的原則取得拆遷補償款，但下列情況除外：（1）承租人或者同住人屬于年老體弱，缺乏經(jīng)濟來源，且按均分所得的補償款，無法購得房屋保證其正常生活的；（2）承租人或者同住人在取得公房承租權(quán)時額外支付過較多款項的；（3）對公房內(nèi)居住的未成年人實際承擔(dān)監(jiān)護義務(wù)的。3.6.2拆遷人給予被拆遷人的貨幣補償款、安置房屋歸被拆遷人所有。被拆遷人應(yīng)當(dāng)負責(zé)安置房屋使用人。3.6.3搬家補償費、設(shè)備遷移費、臨時安家補助費，應(yīng)歸確因拆遷而搬家、設(shè)備遷移和臨時過渡的承租人、同住人等。獎勵費和一次性補償費，一般應(yīng)當(dāng)由拆遷時在被拆遷房屋內(nèi)實際居住的人之間予以分割。設(shè)備搬遷和安裝費用、無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費用，應(yīng)歸設(shè)備所有人。因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)損失的補償歸遭受實際損失的經(jīng)營人。3.6.4因拆遷人的疏忽，導(dǎo)致房屋補償款被冒領(lǐng)的，拆遷人還應(yīng)對實際的被拆遷人或者房屋承租人予以補償安置。拆遷人可以通過訴訟方式要求冒領(lǐng)人返還不當(dāng)?shù)美?.6.5拆遷補償安置爭議經(jīng)裁決后，被拆遷人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議，也不提起行政訴訟，且拒絕受領(lǐng)補償款的，拆遷人可以向公證機關(guān)辦理提存。3.6.因房屋拆遷等原因造成公有住宅售后房屋滅失的，由業(yè)主、房屋拆遷單位、原售房單位或者物業(yè)管理單位持房屋滅失等有關(guān)證明文件，到建設(shè)銀行辦理住宅維修資金交割手續(xù)。其中原個人繳納住宅維修資金中的剩余部分，由建設(shè)銀行退還給業(yè)主；原房屋出售單位繳納三項維修資金的剩余部分，用于補貼街坊公共設(shè)施維修資金的不足。

第四章城市房屋拆遷行政裁決第一節(jié)一般規(guī)定4.1.（1）房屋拆遷裁決，是指房屋拆遷主管部門依據(jù)拆遷法律規(guī)范的規(guī)定，對拆遷人和被拆遷人之間就房屋拆遷補償?shù)男问胶徒痤~、安置用房的面積和安置地點、搬遷過渡的方式和過渡期限等拆遷事宜作出的關(guān)于雙方當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)的具體行政行為。（2）強制拆遷，是指被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷的行為。（3）拆遷當(dāng)事人，是指拆遷人、被拆遷人、房屋承租人。4.1.2（1）《城市房屋拆遷管理條例》（國務(wù)院令第305號文，由國務(wù)院于2001年6月13日公布，自2001年11月1日起施行）；（2）《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》（建住房[2003]252號，由建設(shè)部于2003年12月30日公布，自2004年3月1日起施行）；（3）《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》（上海市人民政府令第111號，由上海市人民政府于2001年10月29日公布，自2001年11月1日起施行）；（4）關(guān)于印發(fā)《上海市城市房屋拆遷裁決規(guī)定》的通知（滬房地資拆[2002]734號，由上海市房屋土地資源管理局于2002年12月30日公布，自公布之日起施行）。第二節(jié)裁決申請4.2.1（1）房屋拆遷裁決申請書；（2）申請人的身份證明(指營業(yè)執(zhí)照、法人代碼)、法定代表人的身份證明；（3）被拆除房屋的權(quán)屬及租賃關(guān)系的調(diào)查資料、房屋評估報告；（4）對被申請人的房屋拆遷補償安置具體方案；（5）申請人與被申請人就補償安置達不成協(xié)議的相關(guān)證據(jù)資料(包括協(xié)商記錄)；（6）其他與裁決有關(guān)的資料。特別提示：拆遷人首次申請裁決時，還需提供拆遷基地已達成拆遷補償安置協(xié)議的戶數(shù)占拆遷基地總戶數(shù)的比例數(shù)。4.2.（1）房屋拆遷裁決申請書；（2）申請人的身份證明；（3）房地產(chǎn)權(quán)屬證明或者租用公房憑證、房屋租賃合同；（4）其他與裁決有關(guān)的資料。4.2.3裁決申請書（1）申請人的名稱、地址、法定代表人及代理人的姓名、年齡、職業(yè)、住所；（2）被申請人名稱、地址等基本情況；（3）申請裁決的請求、事實和理由；（4）申請人簽名或者蓋章、申請日期。4.2.4裁決機關(guān)收到拆遷人的裁決申請后，應(yīng)當(dāng)對達成拆遷補償安置協(xié)議的戶數(shù)占拆遷基地總戶數(shù)的比例進行審核。對已達成協(xié)議不足20%的，裁決機關(guān)應(yīng)當(dāng)在受理裁決前就該拆遷基地的補償安置標(biāo)準(zhǔn)、安置方式等內(nèi)容組織聽證。4.2.5有下列情形之一的，裁決機關(guān)不予受理裁決申請：（1）已超過房屋拆遷期限的；（2）申請人未在規(guī)定的日期內(nèi)補齊資料的；（3）申請人與被申請人達成房屋拆遷補償安置協(xié)議后發(fā)生合同糾紛的；（4）房屋已經(jīng)滅失的；（5）申請人主體資格不符合《城市房屋拆遷管理條例》、《實施細則》規(guī)定的；（6）申請人對拆遷許可證合法性申請裁決的；（7）裁決做出后，當(dāng)事人就同一理由再次申請裁決的。對裁決申請不予受理的，裁決機關(guān)應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起5日內(nèi)書面通知申請人。第三節(jié)裁決審理4.3.1裁決審理前，裁決機關(guān)應(yīng)當(dāng)向裁決當(dāng)事人送達下列文書：（1）向申請人發(fā)出裁決受理通知書；（2）向被申請人送達裁決申請副本及答辯通知書。4.3.2裁決機關(guān)可以組織拆遷當(dāng)事人進行調(diào)解。申請人經(jīng)兩次通知未參加裁決調(diào)解的，視作為撤回裁決申請；被申請人經(jīng)兩次通知不出席裁決調(diào)解的，裁決機關(guān)可以缺席裁決。4.3.3經(jīng)調(diào)解當(dāng)事人達不成協(xié)議的，裁決機關(guān)應(yīng)自受理裁決申請之日起30日內(nèi)做出裁決。裁決方案應(yīng)當(dāng)合法、適當(dāng)。裁決須經(jīng)裁決機關(guān)集體討論決定。裁決機關(guān)在審理過程中，應(yīng)當(dāng)核實補償安置的標(biāo)準(zhǔn)，審查拆遷房屋評估相關(guān)資料、程序的合法性。如果當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議且未經(jīng)房屋拆遷評估專家委員會鑒定的，裁決機關(guān)應(yīng)當(dāng)委托評估專家委員會進行鑒定，并以鑒定后的評估結(jié)果作為裁決依據(jù)。4.3.4在裁決審理過程中，有下列情形之一的，裁決中止：（1）發(fā)現(xiàn)新的需要查證的事實；（2）當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議，需等待鑒定結(jié)論的；（3）裁決需要以相關(guān)裁決或者法院判決結(jié)果為依據(jù)的，而相關(guān)案件未結(jié)案的；（4）作為自然人的申請人死亡，需要等待繼受人表明是否愿意繼續(xù)裁決的；（5）作為自然人的被申請人死亡，需要變更被申請人的；（6）其他特殊情況需要中止的情形。中止裁決的情形消除后，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)裁決。4.3.5裁決審理過程中，有下列情形之一的，裁決終結(jié)：（1）當(dāng)事人達成拆遷補償安置協(xié)議的；（2）發(fā)現(xiàn)申請人或者被申請人不是裁決當(dāng)事人的；（3）申請人撤回裁決申請的；（4）作為自然人的申請人死亡，15日內(nèi)繼受人沒有表示參加裁決或者放棄參加裁決的。4.3.6裁決機關(guān)應(yīng)當(dāng)在審理后做出裁決書，裁決書應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：（1）申請人與被申請人(包括代理人)的姓名或者單位名稱等基本情況；（2）申請裁決的請求、爭議的事實和理由；（3）裁決機關(guān)認定的事實、理由和適用的法律依據(jù)；（4）補償安置方案，具體包括：1）補償方式；2）補償金額；3）安置用房的面積和安置地點；4）搬遷日期；5）搬遷過渡方式和過渡期限；6）其他應(yīng)當(dāng)補償?shù)捻椖?。特別提示：裁決規(guī)定的搬遷期限不得少于15日。（5）告知當(dāng)事人行政復(fù)議、行政訴訟的權(quán)利及期限；（6）裁決機關(guān)的名稱、裁決日期并加蓋公章。4.3.7裁決書應(yīng)當(dāng)送達當(dāng)事人，并留有送達的證據(jù)。裁決書可以直接送達、郵寄送達、留置送達、公告送達。公告送達的，可將裁決書張貼于被拆除房屋的拆遷基地公示欄內(nèi)。裁決書自張貼于公示欄內(nèi)之日起滿7天視作送達。4.3.8市政建設(shè)項目拆遷房屋，因拆遷當(dāng)事人達不成補償安置協(xié)議已經(jīng)影響工程進度的，拆遷人在做好被拆除房屋的勘察記錄、提出臨時安置方案后可申請裁決，裁決機關(guān)可以按照“先拆遷騰地，后處理糾紛”的原則裁決先行搬遷。拆遷當(dāng)事人可以繼續(xù)協(xié)商補償安置方案，協(xié)商結(jié)論在6個月內(nèi)告知裁決機關(guān)。協(xié)商不成的，裁決申請人應(yīng)當(dāng)向裁決機關(guān)提出正式補償安置方案，裁決機關(guān)應(yīng)當(dāng)自收到該方案之日起的30日內(nèi)作出補償安置方案的裁決。第四節(jié)行政裁決強制執(zhí)行4.4.1行政房屋拆遷裁決書送達后，申請人與被申請人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行裁決方案。被拆遷當(dāng)事人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，裁決機關(guān)可依法申請強制執(zhí)行。4.4.2行政申請行政裁決強制執(zhí)行前，裁決機關(guān)應(yīng)當(dāng)組織拆遷當(dāng)事人對行政裁決強制執(zhí)行的依據(jù)、程序、補償安置方案及測算依據(jù)等內(nèi)容進行聽證。同時，還應(yīng)邀請政府有關(guān)部門和具有社會公信力的人員參加。被拆遷當(dāng)事人拒絕參加聽證會的，裁決機關(guān)應(yīng)當(dāng)組織召開調(diào)查會。4.4.3行政（1）行政裁決強制執(zhí)行申請書；（2）裁決調(diào)解記錄和裁決書；（3）安置用房或者補償資金證明；（4）被拆遷當(dāng)事人拒絕接受補償資金的，應(yīng)當(dāng)提交補償資金的提存證明；（5）被拆遷當(dāng)事人不同意拆遷的有關(guān)材料；（6）聽證會或者調(diào)查會記錄。4.4.4行政裁決（1）申請行政裁決強制執(zhí)行，應(yīng)當(dāng)由裁決機關(guān)集體討論決定；（2）拆遷人未按裁決規(guī)定向被拆遷當(dāng)事人提供拆遷補償資金或者符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)權(quán)清晰、無權(quán)利負擔(dān)的安置用房的，不得申請行政裁決強制執(zhí)行；（3）裁決機關(guān)應(yīng)當(dāng)提前15天通知被拆遷當(dāng)事人并做好宣傳解釋，動員被拆遷當(dāng)事人自行搬遷；（4）拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆除房屋以及房屋內(nèi)的物品向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全；（5）行政裁決強制執(zhí)行時，裁決機關(guān)應(yīng)當(dāng)組織街道辦事處、居(村)委會代表和公證人員到現(xiàn)場；（6）裁決機關(guān)是被拆遷當(dāng)事人的，由同級人民政府裁決。

第五章征地拆遷第一節(jié)一般規(guī)定5.1.集體土地，是指農(nóng)村和城市郊區(qū)除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外的土地；宅基地、自留地、自留山，也屬于集體所有。5.1.2（1）《中華人民共和國物權(quán)法》（中華人民共和國主席令第六十二號，由中華人民共和國第十屆全國人民代表大會第五次會議于2007年3月16日通過，自2007年10月1日起施行）；（2）關(guān)于發(fā)布《上海市征用集體所在土地拆遷房屋補償安置若干規(guī)定》的通知（滬府發(fā)[2002]13號，由上海市人民政府于2002年4月10日公布，自公布之日起施行）；（3）關(guān)于《上海市征用集體所有土地拆遷房屋補償安置若干規(guī)定》若干應(yīng)用問題的通知（滬房地資法[2002]513號，由上海市房屋土地資源管理局于2002年9月13日公布，自公布之日起施行）；（4）《關(guān)于發(fā)布本市征用集體所有土地居住房屋拆遷補助費標(biāo)準(zhǔn)的通知》（滬價商[2002]024號，由上海市物價局、上海市房屋土地資源管理局于2002年5月31日公布，自2002年4月10日起適用）；（5）《關(guān)于上海城市房屋拆遷貨幣補償安置資金交付和使用有關(guān)事項通知》（滬房地資拆[2002]289號，由上海市房屋土地資源管理局、中國人民銀行上海分行于2002年6月17日公布，自公布之日起施行）；（6）關(guān)于印發(fā)《上海市征用集體所有土地房屋拆遷評估技術(shù)規(guī)范（試行）》的通知（滬房地資市[2002]308號，由上海市房屋土地資源管理局于2002年5月22日公布，自公布之日起施行）。第二節(jié)集體土地的征收及補償5.2.1征收征收土地，必須符合下列全部條件：（1）征收土地應(yīng)以公共利益為目的；（2）行使征地權(quán)的主體只能是國家；（3）征地的標(biāo)的只能是集體土地；（4）征收土地應(yīng)以土地補償為條件。5.2.2征（1）征收基本農(nóng)田或者基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的，其他土地超過70公頃的由國務(wù)院審批；（2）征收基本農(nóng)田或者基本土地在70公頃以下的由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報國務(wù)院備案。5.2.31、申請需要使用集體土地的用地者應(yīng)依法向有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府提出用地申請。2、審查批準(zhǔn)審查和批準(zhǔn)的重點有三項：（1）建設(shè)單位的建設(shè)項目已獲主管機關(guān)的批準(zhǔn)并需要使用國有建設(shè)用地；（2）建設(shè)單位持有關(guān)批準(zhǔn)文件向有批準(zhǔn)權(quán)的縣級以上土地管理部門提出用地申請并經(jīng)確認，確需使用國有土地具有征地必要的；（3）由該土地管理部門報請其屬的同級人民政府批準(zhǔn)建設(shè)單位使用國有土地并決定征用土地。3、公告政府部門依照法定程序批準(zhǔn)建設(shè)單位征收土地后，由批準(zhǔn)征地的人民政府予以公告。4、登記在公告的規(guī)定期限內(nèi)，被征用土地的所有人，使用人應(yīng)當(dāng)持土地權(quán)屬證書到當(dāng)?shù)厝嗣裾恋毓芾聿块T辦理征地補償?shù)怯洝?.2.4被批準(zhǔn)征收土地的，應(yīng)當(dāng)按照被征收土地的原有用途給予補償，補償費的基本內(nèi)容包括三項：（1）土地補償費；（2）安置補助費；（3）地上附著物和青苗的補償費（如果是菜地，還應(yīng)當(dāng)由用地單位繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金）。5.2.5集體土地征用補償（1）征收土地的，應(yīng)當(dāng)按照被征用土地的原用途給予補償；（2）征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍；（3）上海市征地補償安置補償?shù)木唧w標(biāo)準(zhǔn)，詳見附錄3。5.2.6（1）在征地依法報批前，區(qū)（縣）土地管理部門應(yīng)當(dāng)將擬征地的用途、位置、補償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑等，以書面形式告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶。在告知后，凡被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗，征地時一律不予補償。（2）區(qū)（縣）建設(shè)用地事務(wù)部門應(yīng)當(dāng)對擬征土地的權(quán)屬、地類、面積以及地上附著物權(quán)屬、種類、數(shù)量等現(xiàn)狀進行調(diào)查，調(diào)查結(jié)果應(yīng)與被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)戶和地上附著物產(chǎn)權(quán)人共同確認。（3）征地依法批準(zhǔn)后，區(qū)（縣）土地管理部門應(yīng)當(dāng)按照《征用土地公告辦法》規(guī)定公告征地批準(zhǔn)事項。除涉及國家保密規(guī)定等特殊情況外，征地批準(zhǔn)事項應(yīng)當(dāng)網(wǎng)上公告。（4）區(qū)（縣）土地管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)征收土地的批準(zhǔn)文件，在征地公告之日起45日內(nèi)以被征用土地的所有權(quán)人為單位擬訂征地補償安置方案（含征地拆遷房屋補償安置標(biāo)準(zhǔn)），報市建設(shè)用地中心審查同意后，按照《征用土地公告辦法》規(guī)定公告。被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶提出申請聽證的，區(qū)（縣）土地管理部門應(yīng)當(dāng)按照《國土資源聽證》規(guī)定的程序和有關(guān)要求組織聽證。（5）征地補償安置方案批準(zhǔn)后，市建設(shè)用地事務(wù)中心組織區(qū)（縣）建設(shè)用地事務(wù)部門與被征地單位協(xié)商簽訂征地補償安置協(xié)議，與建設(shè)用地單位協(xié)商簽訂征地費包干協(xié)議。特別提示：單獨選址項目和分批次項目的征地補償安置費用，應(yīng)當(dāng)根據(jù)市建設(shè)用地事務(wù)中心審核鑒證的征地費包干協(xié)議支付，未按期全額支付到位的，不得核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書。（6）征地拆遷房屋補償安置的實施程序，按照上海市城市房屋拆遷管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。征地拆遷房屋的補償安置需要評估的，可以在區(qū)（縣）土地管理部門擬訂征地補償安置方案時預(yù)估。第三節(jié)征地房屋拆遷補償安置5.3.11、補償對象的確定（1）對征地范圍內(nèi)合法有效的房地產(chǎn)權(quán)證、農(nóng)村宅基地使用證或者建房批準(zhǔn)文件計戶，拆遷補償安置按戶進行。（2）被拆除房屋的用途和建筑面積，以房地產(chǎn)權(quán)證、農(nóng)村宅基地使用證或者建房批準(zhǔn)文件的記載為準(zhǔn)。2、特殊情況的處理（1）征地公告公布時，被拆遷人已取得建房批文但新房尚未建造完畢的，新房在建工程按實際完成的工程量重置價的評估價格協(xié)商補償；建房批文規(guī)定應(yīng)當(dāng)拆除尚未拆除的舊房，可以按重置價結(jié)合成新的評估價格協(xié)商補償。（2）征地公告公布時，被拆遷人已取得建房批文但新房尚未建造完畢的，其土地使用權(quán)基價和價格補貼按建房批文規(guī)定的建筑面積計算；建房批文規(guī)定允許保留舊房的，應(yīng)當(dāng)將舊房面積和建房批文規(guī)定的新建建筑面積一并計算。建房批文規(guī)定應(yīng)當(dāng)拆除尚未拆除的舊房、已由被拆遷人自行拆除的舊房，土地使用權(quán)基價和拆遷補貼不予補償。（3）征用土地公告時，被拆遷人已取得建房批準(zhǔn)文件且新房已建造完畢的，對新房予以補償，對應(yīng)當(dāng)拆除而未拆除的舊房不予補償。（4）拆除宅基地范圍內(nèi)建筑物和構(gòu)筑物的，經(jīng)批準(zhǔn)建筑占地面積內(nèi)的合法建筑，按《若干規(guī)定》中貨幣補償計算公式或者易地新建補償金額計算公式計算補償金額；屋前屋后占地面積內(nèi)的合法建筑物和構(gòu)筑物，按征地財物補償標(biāo)準(zhǔn)計算。（5）拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，可以給予適當(dāng)補償。（6）違章建筑、超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，以及征用土地公告后擅自進行房屋及其附屬物新建、改建、擴建的部分，均不予補償。（7）同一拆遷范圍內(nèi)，既有國有土地、又有征用集體土地的，國有土地范圍內(nèi)的拆遷房屋補償安置按城市房屋拆遷管理規(guī)定執(zhí)行；被征用集體土地范圍內(nèi)的房屋拆遷補償安置按征用集體所有土地拆遷房屋補償安置的規(guī)定執(zhí)行。5.3.2居住房屋征地拆遷1、被征地的村或者村民小組建制撤銷的補償安置（1）被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。（2）貨幣補償金額計算公式為：（被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新＋同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價＋價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積。（3）被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新，由建設(shè)單位委托具有市房地資源局核準(zhǔn)的房屋拆遷評估資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估；同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價及價格補貼標(biāo)準(zhǔn)，詳見附錄4。2、被征地的村或者村民小組建制不撤銷的補償安置（1）具備易地建房條件的區(qū)域，被拆遷人可以在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或者居民點范圍內(nèi)申請宅基地新建住房，并獲得相應(yīng)的貨幣補償。貨幣補償金額計算公式為：（被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新＋價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積。被拆遷人使用新宅基地所需的費用，由建設(shè)單位支付給被征地的村或者村民小組。被拆遷人申請宅基地新建房屋的審批程序，按照國家和本市農(nóng)村住房建設(shè)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（3）不具備易地建房條件的區(qū)域，可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。但被拆遷人不得再申請宅基地新建住房。3、其他補償征地拆遷居住房屋的，還應(yīng)當(dāng)補償被拆遷人搬家補助費、設(shè)備遷移費、過渡期內(nèi)的臨時安置補助費，并自過渡期逾期之日起增加臨時安置補助費。5.3.3非居住房屋（1）拆除農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式與其他單位、個人共同舉辦的企業(yè)所有的非居住房屋，貨幣補償金額計算公式為：被拆除房屋的建安重置價＋相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費用。被拆除房屋的建安重置價、相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費用，由房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估。（2）被拆遷人還應(yīng)當(dāng)獲得的其他補償費用，具體包括：1）按國家和本市規(guī)定的貨物運輸價格、設(shè)備安裝價格計算的設(shè)備搬遷和安裝費用；2）無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費用；3）因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補償。（3）其他非居住房屋、居住房屋附屬的棚舍，以及其他地上構(gòu)筑物的補償，按照本市有關(guān)國家建設(shè)征地的財物補償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，具體補償標(biāo)準(zhǔn)詳見附錄3。5.3.4共同舉辦企業(yè)的房屋征地拆遷的補償拆除農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式與其他單位、個人共同舉辦的企業(yè)所有的非居住房屋，被拆遷人的貨幣補償金額計算公式為：被拆除房屋的建安重置價＋相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費用。被拆除房屋的建安重置價、相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費用，由建設(shè)單位委托具有市房地資源局核準(zhǔn)的房屋拆遷評估資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估，并提交具有合法的產(chǎn)權(quán)登記憑證或者用地批準(zhǔn)文件。相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費用，是指在房屋拆遷許可證頒發(fā)之日取得相同性質(zhì)、相同數(shù)量、相同地段等級土地使用權(quán)所應(yīng)支付的費用。一般按照征收該地塊集體土地的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)評估，包括耕地占用稅、耕地開墾費、土地補償費、青苗補償費和勞動力安置補償費（參加鎮(zhèn)保或者城保費用）等。評估時可以參照同區(qū)域工業(yè)園區(qū)內(nèi)相同數(shù)量的土地使用權(quán)取得費用作相應(yīng)的系數(shù)調(diào)整。5.3.51、臨時安置補助費以期房調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)在拆遷安置補償協(xié)議中約定臨時安置過渡期。臨時安置過渡期內(nèi)，發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)按被拆除房屋的每平方米建筑面積每月8元計算。每戶每月低于600元的，按600元發(fā)放。超過約定臨時安置過渡期的，拆遷人應(yīng)在原有基礎(chǔ)上增發(fā)臨時安置補助費，凡超過期限3個月以內(nèi)（含3個月）的，增發(fā)50%；超過期限3個以上的，增發(fā)100%。2、搬家補助費按被拆除房屋的每平方米建筑面積10元計算，每戶低于500元的，按500元發(fā)放。以期房調(diào)換的，應(yīng)增加一倍計費，并一次付清。對強制執(zhí)行的被拆遷人，不發(fā)給搬家補助費。3、家用設(shè)施移裝費（1）電話移裝費，按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定；（2）煤氣拆裝費，按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定；（3）有線電視移裝費，按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定；（4）空調(diào)拆裝費，每臺400元；（5）熱水器拆裝費，每臺300元；（7）由供電部門批準(zhǔn)安裝并由被拆遷人出資的10安培以上電表移裝費，按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定；（8）其他家用設(shè)施移裝費標(biāo)準(zhǔn)，由各區(qū)縣物價局會同房地局核定。第四節(jié)征地房屋拆遷評估5.4.1征地房屋拆遷評估1、房屋重置價格評估房屋重置價格，是指采用評估時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按評估時點的價格水平，重新建造與被拆除房屋具有同等功能效用的全新狀態(tài)的房屋的正常價格；若評估對象為居住用房，還要結(jié)合成新。2、相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費用評估相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費用，是指土地使用權(quán)人在評估時點，在評估對象所在地取得相同性質(zhì)、同等數(shù)量的土地使用權(quán)按現(xiàn)行政策法規(guī)應(yīng)當(dāng)支付的有關(guān)費用的總和。3、附屬物、附著物價值評估附屬物、附著物價值的評估，應(yīng)按照上海市有關(guān)國家建設(shè)征地的財物補償標(biāo)準(zhǔn)進行。4、在建工程評估在建工程的評估，應(yīng)采用成本法進行評估，以政府管理部門批準(zhǔn)的用途、參數(shù)或者規(guī)劃設(shè)計方案等為依據(jù)，工程建設(shè)進度以政府管理部門通知停工時的狀態(tài)為準(zhǔn)。5、臨時建筑評估臨時建筑的評估，以未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的建筑物殘值為準(zhǔn)。特別提示：（1）評估時點為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日；（2）拆遷房屋的評估格不包括房屋的裝飾價值，房屋裝飾應(yīng)單獨出具評估報告；（3）居住房屋只評估單價，非評估居住房屋總價；（4）評估的貨幣單位精確到元。5.4.2評估機構(gòu)應(yīng)按《房地產(chǎn)評估規(guī)范》的規(guī)定格式出具評估報告，居住房屋還應(yīng)出具分戶報告。評估報告應(yīng)由注冊房地產(chǎn)評估師簽名，經(jīng)評估機構(gòu)審核并加蓋機構(gòu)公章。5.4.3凡房屋拆遷評估中涉及原始成本、機電設(shè)備、工程造價等專業(yè)技術(shù)工作的，評估機構(gòu)可委托有資格從事該類業(yè)務(wù)的機構(gòu)協(xié)助評估。

第六章城市房屋拆遷行政復(fù)議第一節(jié)一般規(guī)定6.1.1城市房屋拆遷行政復(fù)議，是指是指公民、法人或者其他組織不服行政主體作出的有關(guān)城市房屋拆遷的具體行政行為，依法向法定的行政復(fù)議機關(guān)提出復(fù)議申請，行政復(fù)議機關(guān)依法對該具體行政行為進行審查，并作出行政復(fù)議決定的行政行為。6.1.2（1）《中華人民共和國行政復(fù)議法》（中華人民共和國主席令第十六號，由華人民共和國第九屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第九次會議于1999年4月29日通過并公布，自1999年10月1日起施行）；（2）《城市房屋拆遷管理條例》（國務(wù)院令第305號，由國務(wù)院于2001年6月13日公布，自2001年11月1日起施行）；（3）《中華人民共和國行政復(fù)議法實施條例》（國務(wù)院第499號，由國務(wù)院于2007年5月29日公布，自2007年8月1日起施行）；（4）《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》（上海市人民政府令第111號，由上海市人民政府于2001年10月29日公布，自2001年11月1日起施行）。6.1.3關(guān)于行政復(fù)議的特殊規(guī)定（1）公民、法人或者其他組織認為行政機關(guān)的具體行政行為侵犯其已經(jīng)依法取得的土地、礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、海域等自然資源的所有權(quán)或者使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)先申請行政復(fù)議。對行政復(fù)議決定不服的，可以依法向人民法院提起行政訴訟。（2）根據(jù)國務(wù)院或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府對行政區(qū)劃的勘定、調(diào)整或者征用土地的決定，省、自治區(qū)、直轄市人民政府確認土地、礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、海域等自然資源的所有權(quán)或者使用權(quán)的行政復(fù)議決定，為最終裁決。第二節(jié)行政復(fù)議的申請與受理6.2.11、申請范圍拆遷人在申請規(guī)劃許可證、房屋拆遷許可證等文件、拆遷行政管理部門作出與房屋拆遷相關(guān)的行政決定與具體行政行為的過程中，只要當(dāng)事人認為行政管理部門有關(guān)房屋拆遷的具體行政行為侵犯了自身的合法權(quán)益，均有權(quán)依法向管轄部門申請行政復(fù)議。2、申請時效公民、法人或者其他組織認為有關(guān)房屋拆遷的具體行政行為侵犯其合法權(quán)益的，可以自知道該具體行政行為之日起六十日內(nèi)提出行政復(fù)議申請；但是法律規(guī)定的申請期限超過六十日的除外。3、行政復(fù)議當(dāng)事人（1）申請人。申請行政復(fù)議的公民、法人或者其他組織是申請人；有權(quán)申請行政復(fù)議的公民死亡的，其近親屬可以申請行政復(fù)議；有權(quán)申請行政復(fù)議的公民為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，其法定代理人可以代為申請行政復(fù)議；有權(quán)申請行政復(fù)議的法人或者其他組織終止的，承受其權(quán)利的法人或者其他組織可以申請行政復(fù)議。（2）第三人。同申請行政復(fù)議的具體行政行為有利害關(guān)系的其他公民、法人或者其他組織，可以作為第三人參加行政復(fù)議。（3）被申請人。公民、法人或者其他組織對行政機關(guān)的具體行政行為不服申請行政復(fù)議的，作出具體行政行為的行政機關(guān)是被申請人。（4）代理人。申請人、第三人可以委托代理人代為參加行政復(fù)議。4、申請形式申請人申請行政復(fù)議，可以書面申請，也可以口頭申請；口頭申請的，行政復(fù)議機關(guān)應(yīng)當(dāng)當(dāng)場記錄申請人的基本情況、行政復(fù)議請求、申請行政復(fù)議的主要事實、理由和時間。6.2.2（1）對縣級以上地方各級人民政府工作部門的具體行政行為不服的，由申請人選擇，可以向該部門的本級人民政府申請行政復(fù)議，也可以向上一級主管部門申請行政復(fù)議；（2）對地方各級人民政府的具體行政行為不服的，向上一級地方人民政府申請行政復(fù)議；（3）對國務(wù)院部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府的具體行政行為不服的，向作出該具體行政行為的國務(wù)院部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府申請行政復(fù)議；（4）對國務(wù)院部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府的具體行政行為不服的，向作出該具體行政行為的國務(wù)院部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府申請行政復(fù)議。6.2.31、受理行政復(fù)議申請自行政復(fù)議機關(guān)負責(zé)法制工作的機構(gòu)收到之日起即為受理。2、不予受理行政復(fù)議機關(guān)收到行政復(fù)議申請后，應(yīng)當(dāng)在五日內(nèi)進行審查，對不屬于受理范圍的，決定不予受理，并書面告知申請人。3、移送對屬于受理范圍，但是不屬于本機關(guān)受理的行政復(fù)議申請，應(yīng)當(dāng)自接到該行政復(fù)議申請之日起七日內(nèi)，轉(zhuǎn)送有關(guān)行政復(fù)議機關(guān)，并告知申請人。4、受理監(jiān)督公民、法人或者其他組織依法提出行政復(fù)議申請，行政復(fù)議機關(guān)無正當(dāng)理由不予受理的，上級行政機關(guān)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其受理；必要時，上級行政機關(guān)也可以直接受理。6.2.4行政復(fù)議期間房屋拆遷一般不停止執(zhí)行。但是，有下列情形之一的，可以停止執(zhí)行：（1）被申請人認為需要停止執(zhí)行的；（2）行政復(fù)議機關(guān)認為需要停止執(zhí)行的；（3）申請人申請停止執(zhí)行，行政復(fù)議機關(guān)認為其要求合理，決定停止執(zhí)行的；（4）法律規(guī)定停止執(zhí)行的。第三節(jié)行政復(fù)議的審查與決定6.3.1行政復(fù)議審查的方行政復(fù)議原則上采取書面審查的辦法，但是申請人提出要求或者行政復(fù)議機關(guān)負責(zé)法制工作的機構(gòu)認為有必要時，可以向有關(guān)組織和人員調(diào)查情況，聽取申請人、被申請人和第三人的意見。行政復(fù)議機關(guān)負責(zé)法制工作的機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自行政復(fù)議申請受理之日起七日內(nèi)，將行政復(fù)議申請書副本或者行政復(fù)議申請筆錄復(fù)印件發(fā)送被申請人。被申請人應(yīng)當(dāng)自收到申請書副本或者申請筆錄復(fù)印件之日起十日內(nèi)，提出書面答復(fù)，并提交當(dāng)初作出有關(guān)房屋拆遷的具體行政行為的證據(jù)、依據(jù)和其他有關(guān)材料。申請人、第三人可以查閱被申請人提出的書面答復(fù)、作出具體行政行為的證據(jù)、依據(jù)和其他有關(guān)材料，除涉及國家秘密、商業(yè)秘密或者個人隱私外，行政復(fù)議機關(guān)不得拒絕。6.3.2行政復(fù)議申請的行政復(fù)議決定作出前，申請人要求撤回行政復(fù)議申請的，經(jīng)說明理由，可以撤回；撤回行政復(fù)議申請的，行政復(fù)議終止。6.3.3行政復(fù)議審查的行政復(fù)議機關(guān)應(yīng)主要審查以下內(nèi)容：1、相關(guān)拆遷實施行為（1）審查被拆遷房屋評估的合法性，包括評估機構(gòu)的確定、評估程序、評估報告和專家鑒定等內(nèi)容；（2）審查補償安置方案的合法性，包括補償對象、利益相關(guān)人、補償范圍、補償標(biāo)準(zhǔn)，補償方法，以及安置房源等內(nèi)容；（3）審查補償安置實施過程的合法性，包括拆遷實施單位與被拆遷人之間的協(xié)商、談話、協(xié)議，以及補償安置的執(zhí)行等事實情況。2、作出行政裁決或者具體行政行為的合法性審查具體行政機關(guān)對被拆遷房屋的面積認定、違章建筑處理、婚姻狀況證明、共有產(chǎn)權(quán)情況、戶籍人口證明、傷殘證明、住改非，以及經(jīng)營許可等內(nèi)容。3、行政強制拆遷的合法性審查行政裁決、被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的原因、行政強制拆遷的實施等內(nèi)容。6.3.4行政復(fù)議審查決定的期限行政復(fù)議機關(guān)應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起六十日內(nèi)作出行政復(fù)議決定；但是法律規(guī)定的行政復(fù)議期限少于六十日的除外。情況復(fù)雜，不能在規(guī)定期限內(nèi)作出行政復(fù)議決定的，經(jīng)行政復(fù)議機關(guān)的負責(zé)人批準(zhǔn)，可以適當(dāng)延長，并告知申請人和被申請人；但是延長期限最多不超過三十日。6.3.5行政復(fù)議決定政復(fù)議機關(guān)負責(zé)法制工作的機構(gòu)應(yīng)當(dāng)對被申請人作出的有關(guān)房屋拆遷的具體行政行為進行審查，提出意見，經(jīng)行政復(fù)議機關(guān)的負責(zé)人同意或者集體討論通過后，按照下列規(guī)定作出行政復(fù)議決定：（1）具體行政行為認定事實清楚，證據(jù)確鑿，適用依據(jù)正確，程序合法，內(nèi)容適當(dāng)?shù)?，決定維持；（2）被申請人不履行法定職責(zé)的，決定其在一定期限內(nèi)履行；（3）具體行政行為有下列情形之一的，決定撤銷、變更或者確認該具體行政行為違法；決定撤銷或者確認該具體行政行為違法的，可以責(zé)令被申請人在一定期限內(nèi)重新作出具體行政行為：1）主要事實不清、證據(jù)不足的；2）適用依據(jù)錯誤的；3）違反法定程序的；4）超越或者濫用職權(quán)的；5）具體行政行為明顯不當(dāng)?shù)摹Ｐ姓?fù)議機關(guān)作出行政復(fù)議決定，應(yīng)當(dāng)制作行政復(fù)議決定書，并加蓋印章。6.3.6行政復(fù)議決定的履行1、被申請人的履行被申請人應(yīng)當(dāng)履行行政復(fù)議決定。被申請人不履行或者無正當(dāng)理由拖延履行行政復(fù)議決定的，行政復(fù)議機關(guān)或者有關(guān)上級行政機關(guān)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期履行。2、申請人的履行申請人逾期不起訴又不履行行政復(fù)議決定的，或者不履行最終裁決的行政復(fù)議決定的，按照下列規(guī)定分別處理：（1）維持具體行政行為的行政復(fù)議決定，由作出具體行政行為的行政機關(guān)依法強制執(zhí)行，或者申請人民法院強制執(zhí)行；（2）變更具體行政行為的行政復(fù)議決定，由行政復(fù)議機關(guān)依法強制執(zhí)行，或者申請人民法院強制執(zhí)行。

第七章城市房屋拆遷訴訟第一節(jié)一般規(guī)定7.1.1概念界定（1）拆遷行政訴訟：房屋拆遷行政案件涵蓋多種具體行政行為，涉及許多法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件，法律關(guān)系繁雜，又是社會的熱點，容易引發(fā)群體矛盾。除了本章第一節(jié)行政復(fù)議后15日內(nèi)提起行政訴訟，當(dāng)事人也可以在行政裁決書送達之日起3個月內(nèi)直接向法院提起行政訴訟。（2）拆遷民事訴訟：是拆遷當(dāng)事人因房屋拆遷法律行為而引起的民事訴訟，以及拆遷當(dāng)事人與非拆遷當(dāng)事人之間的與拆遷相關(guān)的訴訟。7.1.2法律依據(jù)（1）《中華人民共和國行政訴訟法》（中華人民共和國主席令第十六號，由中華人民共和國第七屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二次會議于1989年4月4日通過并公布，自1990年10月1日起施行）；（2）《中華人民共和國民事訴訟法》（中華人民共和國主席令第七十五號，由中華人民共和國第七屆全國人民代表大會第四次會議于1991年4月9日通過，由中華人民共和國第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十次會議于2007年10月28日修改并公布，自2008年4月1日起施行）；（3）《城市房屋拆遷管理條例》（國務(wù)院令第305號，由國務(wù)院于2001年6月13日公布，自2001年11月1日起施行）；（4）《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》（上海市人民政府令第111號，由上海市人民政府于2001年10月29日公布，自2001年11月1日起施行）；（5）最高人民法院《關(guān)于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復(fù)》（法復(fù)[1996]12號，由最高人民法院于1996年7月24日公布，自公布之日起施行）；（6）最高人民法院《關(guān)于當(dāng)事人達不成拆遷補償安置協(xié)議就補償安置爭議提起民事訴訟人民法院應(yīng)否受理問題的批復(fù)》（法釋[2005]9號，由最高人民法院審判委員會第1358次會議于2005年7月4日通過，自通過之日起施行）；（6）上海市高級人民法院《關(guān)于審理房屋拆遷民事案件若干問題的意見（試行）》（滬高法[2000]687號，由上海市高級人民法院審判委員會第61次會議于2000年12月13日原則通過，自通過之日起施行）；（7）上海市高級人民法院《關(guān)于房屋動拆遷補償款分割民事案件若干問題的解答》（滬高法民一[2004]3號，由上海市高級人民法院于2004年1月12日公布，自公布之日起施行）；（8）上海市高級人民法院《關(guān)于審理公房承租權(quán)確定及使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛案件若干問題的意見》（滬高法民一[2004]44號，由上海市高級人民法院于2004年9月28日公布，自公布之日起施行）。第二節(jié)立案管轄7.2.1行政訴訟1、立案范圍公民、法人或者其他組織對人民政府或者城市房屋主管行政機關(guān)依職權(quán)作出的有關(guān)房屋拆遷、補償、安置等問題的裁決不服，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)按行政案件受理。2、起訴時效當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在行政裁決書送達之日起3個月內(nèi)向法院提起行政訴訟。3、立案管轄因不服拆遷或者安置裁決提起的行政訴訟，應(yīng)由被拆遷房屋或者被安置房屋所在地人民法院管轄。特別提示：對城市房屋拆遷裁決不服的，拆遷人依法已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行；拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。7.2.2民事訴訟1、立案范圍拆遷人與被拆遷人因房屋補償、安置等問題發(fā)生爭議，或者雙方當(dāng)事人達成協(xié)議后，一方或者雙方當(dāng)事人反悔，未經(jīng)行政機關(guān)裁決，僅就房屋補償、安置等問題，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理。拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議，就補償安置爭議向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理，并告知當(dāng)事人可以申請房地局裁決。2、起訴時效房屋拆遷民事訴訟適用民事權(quán)利的一般訴訟時效，即當(dāng)事人應(yīng)從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害之日起兩年內(nèi)向法院提起民事訴訟。3、立案管轄房屋拆遷民事訴訟由被拆除房屋所在地或者被安置房屋所在地法院管轄。第三節(jié)當(dāng)事人舉證7.3.1證明訴訟主體資格的證據(jù)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交身份證明資料。當(dāng)事人為自然人的，應(yīng)提交身份證或者戶口本；當(dāng)事人為法人或者其他經(jīng)濟組織的，應(yīng)提交工商營業(yè)執(zhí)照副本、工商注冊登記資料或者社團法人登記證等；法人或者其他經(jīng)濟組織的名稱在訟爭法律事實發(fā)生后有變更的，還應(yīng)當(dāng)提交變更登記資料。7.3.2證明房屋發(fā)生拆遷法律事實的證據(jù)1、拆遷人應(yīng)提交的證據(jù)（1）房屋拆遷許可證；（2）拆遷公告；（3）新建建筑物的，應(yīng)提交《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及工程竣工驗收證明；（4）房屋被拆除前所作的面積測量報告；（5）已經(jīng)達成拆遷補償安置協(xié)議的，應(yīng)提交該協(xié)議；（6）已向被拆遷人支付貨幣補償款、過渡費、搬家補助費、設(shè)備遷移費等費用的憑證；（7）提供過渡期臨時用房給被拆遷人的證據(jù)；（8）用以安置被拆遷人的房屋平面圖、建筑面積竣工測量報告等。2、被拆遷人應(yīng)提交的證據(jù)（1）能證明被拆除房屋的所有權(quán)的憑據(jù)；（2）能證明被拆除房屋的結(jié)構(gòu)、房屋的性質(zhì)（住宅、辦公或者商鋪）、房屋的建筑面積等的證據(jù)；（3）在被拆遷房屋所有權(quán)憑據(jù)上記載的所有人不是主張權(quán)利的被拆遷人時，還須要提交能夠證明被拆遷人有權(quán)主張補償安置的證據(jù)，例如：繼承關(guān)系證明、親屬關(guān)系證明、原權(quán)利人放棄權(quán)利的證明等；（4）能證明房屋何時被拆除的證據(jù)；（5）已經(jīng)達成拆遷補償安置協(xié)議的，要提交該協(xié)議；（6）經(jīng)過房屋拆遷主管部門裁決的，還應(yīng)提交裁決書。第四節(jié)上海市特別規(guī)定7.4.1法院審理房屋拆遷行政訴訟案件的特別規(guī)定1、房屋拆遷行政訴訟案件的管轄根據(jù)《行政訴訟法》有關(guān)規(guī)定，上海市中級人民法院管轄下列第一審行政案件：（1）被告是區(qū)、縣人民政府的；（2）基層法院認為需要由上級法院管轄或者上級法院認為應(yīng)由自己管轄的；（3）重大、疑難的拆遷糾紛或者拆遷對象涉及面廣、情緒激烈的。2、行政機關(guān)法定代表人應(yīng)當(dāng)出庭情況（1）該行政機關(guān)轄區(qū)內(nèi)當(dāng)年度第一件重大的因房屋拆遷引發(fā)的行政訴訟；（2）法院審理房屋拆遷行政案件認為行政機關(guān)法定代表人應(yīng)當(dāng)出庭的。3、房屋拆遷行政訴訟的代理房屋拆遷行政訴訟一般應(yīng)由律師代理，當(dāng)事人沒有聘請律師或者因生活困難無法聘請律師的，法院可以指定相應(yīng)的法律援助機構(gòu)提供律師進行法律援助。上海市律師協(xié)會組建“為被拆遷人提供法律服務(wù)律師志愿團”，向社會推薦一批律師事務(wù)所和律師，為被拆遷人提供專業(yè)的法律服務(wù)。4、房屋拆遷行政訴訟代理人的審查律師、社會團體、提起訴訟的公民的近親屬或者所在單位推薦的人，以及經(jīng)人民法院許可的其他公民，可以受委托為訴訟代理人。對當(dāng)事人委托的其他公民代理人，人民法院發(fā)現(xiàn)有下列情形之一的，可不予認可其訴訟代理人資格：（1）可能損害被代理人利益的；（2）以營利為目的的；（3）不具有法律專業(yè)基本知識的；（4）其他不宜作訴訟代理人的。對以營利為目的的公民代理人，根據(jù)《中華人民共和國律師法》規(guī)定，移送公安或者司法行政機關(guān)依法處理。5、公民代理權(quán)利義務(wù)的告知人民法院在審理房屋拆遷行政訴訟案件中，設(shè)立《公民代理訴訟告知》制度，將公民代理應(yīng)具備的條件和權(quán)利以及相應(yīng)的法律后果，告知選擇以公民代理方式參加訴訟的當(dāng)事人及其公民代理人，并要求其在告知書上簽字。7.4.2法院審理不服房屋拆遷裁決行政案件的具體規(guī)則（1）公房承租人死亡，尚未確定新的承租人時，