2015年下半年海南房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成考試試題

2015年下半年海南省房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為18分0鐘，總分10分0，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共 25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有 1個(gè)事最符合題意）1、城市由于建筑密集，生產(chǎn)與生活活動(dòng)過程散發(fā)大量熱量，往往出現(xiàn)市區(qū)氣溫比郊外高的現(xiàn)象，這被稱為。A：冷口效應(yīng)B：溫島效應(yīng)C：熱島效應(yīng)D：綠島效應(yīng)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)2、以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放，貸款期限最長不得超過 __。A口半年B．1年C．1年半D．2年3、投資組合理論認(rèn)為，把適當(dāng)?shù)耐顿Y項(xiàng)目組合起來，可以（） 。A口提高投資收益B口降低系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)C口降低個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)D口使投資毫無風(fēng)險(xiǎn)4、對無房和住房未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工實(shí)行住房補(bǔ)貼的前提條件之一是房價(jià)收入比在倍以上。A：4B：5C：6D：7E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章50萬元，建筑物價(jià)值10%，則該宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為50萬元，建筑物價(jià)值10%，則該宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為200萬元，建筑物資本化率__萬元。12%，土地資本化率A．417B．500C．460D．4506、某成片荒地面積及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等為上述費(fèi)用均勻投入，是（）元 /m2。A．310.61B．321.601km2,□□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□3億元，年貸款利率為 7.2%，開發(fā)經(jīng)營期為 1年?？赊D(zhuǎn)讓土地面積比率為 65%，該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計(jì)成本C．477.87D．494.777、物業(yè)管理的日常綜合服務(wù)與管理是指簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理中所做的各項(xiàng)工作。A：政府職能管理部門與選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)B：房地產(chǎn)開發(fā)商與選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)C：業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)D：業(yè)主委員會(huì)與選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)8、某宗土地總面積1000面，容積率為3,對應(yīng)的土地單價(jià)為450元/近，現(xiàn)允許將容積率提高到5，樓面地價(jià)不變．則該土地應(yīng)補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）數(shù)額為。A：300元/m?B：30元/mC：4240元/mD：1272元/m?E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格9、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估計(jì)對象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)在__中。A.房地產(chǎn)損害賠償案件B.房地產(chǎn)糾紛案件C.房地產(chǎn)預(yù)售D.房地產(chǎn)預(yù)測10、根據(jù)__的不同，可將房地產(chǎn)市場劃分為銷售市場、租賃市場、抵押市場和保險(xiǎn)市場。A.房地產(chǎn)交易方式B.房地產(chǎn)交易順序C.購買房地產(chǎn)目的D.房地產(chǎn)類型11、下列對價(jià)格效應(yīng)、收入效應(yīng)、替代效應(yīng)說法正確的是__。A.替代效應(yīng)=收入效應(yīng)+價(jià)格效應(yīng)B.價(jià)格效應(yīng)=替代效應(yīng)+收入效應(yīng)C.收入效應(yīng)=替代效應(yīng)+價(jià)格效應(yīng)D.價(jià)格效應(yīng)=替代效應(yīng)/收入效應(yīng)12、房地產(chǎn)市場按市場交易形式細(xì)分時(shí)，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括子市場。（2005年試題）A：租賃B：銷售C：保險(xiǎn)D：抵押E：借款合同13、如果石油價(jià)格的持續(xù)攀升導(dǎo)致了一個(gè)國家的通貨膨脹，此類通貨膨脹屬于。A：需求拉動(dòng)型通貨膨脹B：成本推動(dòng)型通貨膨脹C：結(jié)構(gòu)失調(diào)型通貨膨脹D：預(yù)期型通貨膨脹E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、市場比較法中，采用間接比較對可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行個(gè)別因素修正，其中可比實(shí)例的個(gè)別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得103分，估價(jià)對象的個(gè)別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得98分，則個(gè)別因素修正系數(shù)為（）。A．1.05B．0.98C．0.95D．1.0315、某投資市場的平均收益率為12%，銀行貸款利率為5.17%，國債收益率為3.5%，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系統(tǒng)數(shù)為0.5。那么，當(dāng)前房地產(chǎn)投資的折現(xiàn)率為（）。A．3.5%B．5.17%C．7.75%D．8.59%16、某建筑物的建筑面積為120近，于9年前建成交付使用，單位建筑面積的重置價(jià)格為3200元/近，建筑物殘值率為4%,年折舊率為2%,用直線法計(jì)算該建筑物當(dāng)前的成新率為。A：78．40%B：82．00%C：82．70%D：85．60%E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格17、下列關(guān)于征收土地的表述中,正確的是__。A.土地補(bǔ)償費(fèi)均為該土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的6至10倍B.安置補(bǔ)助費(fèi)只能發(fā)放給安置單位C并非所有的征地都要支付青苗補(bǔ)償費(fèi)D.只有所征土地連續(xù)三年以上常年種菜，才須繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金18、高爾夫球場屬于__。A.居住物業(yè)B.商用物業(yè)C.工業(yè)物業(yè)D.特殊物業(yè)19、我國目前有關(guān)部門把公司或企業(yè)發(fā)行的債券統(tǒng)稱為公司債券,并且明文規(guī)定,發(fā)行的主體僅限于我國境內(nèi)的。A：個(gè)人企業(yè)B：合伙企業(yè)C：集體所有制企業(yè)D：全民所有制企業(yè)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)20、房地產(chǎn)估價(jià)從某種意義上講是房地產(chǎn)的價(jià)值。A：發(fā)明B：發(fā)現(xiàn)C：創(chuàng)造D：確定E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格21、商品房預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于。A：居住區(qū)B：居住小區(qū)C：棟D：單元E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500面,層高4.1米，土地剩余使用年限為30年，不可續(xù)期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6米，建筑物重建價(jià)格為2000元/近。假定層高沒增加0.1m,建造費(fèi)用每平米相應(yīng)增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費(fèi)2.5萬元能源費(fèi)用。以重建價(jià)格為基礎(chǔ)估算該建筑物的價(jià)值，則應(yīng)扣除的功能折舊為__萬元。（建筑物報(bào)酬率為10%）A．11.80B．16.07C．23.57D．31.0723、關(guān)于房地產(chǎn)的保值增值，下列敘述有誤的一項(xiàng)是__。A.對房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資、改良所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升，不是房地產(chǎn)的自然增值B.通貨膨脹所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升，不是真正的房地產(chǎn)增值，而是房地產(chǎn)保值C.需求增加導(dǎo)致稀缺性增加所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升，是真正的房地產(chǎn)自然增值D.外部經(jīng)濟(jì)所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升是房地產(chǎn)保值24、以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價(jià)值的__。A．50%B．60%C．70%D．80%25、不是房地產(chǎn)貸款擔(dān)保形式的是（）。A.保證B.抵押C.質(zhì)押D.提存二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、保險(xiǎn)公估人是指受保險(xiǎn)人或保險(xiǎn)客戶委托，辦理保險(xiǎn)標(biāo)的等業(yè)務(wù)，出具有關(guān)報(bào)告或證明，并向委托人收取費(fèi)用的企業(yè)。A：規(guī)劃B：鑒定C：估價(jià)D：賠款清算E：估損2、根據(jù)適合原理、均衡原理以及收益遞增遞減原理，當(dāng)房地產(chǎn)時(shí)，便為最高最佳使用．【2006年考題】A：與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)B：達(dá)到規(guī)模遞增C：內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)D：外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)E：外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合3、__是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，競爭是市場經(jīng)濟(jì)的基本特征。A.物業(yè)管理B.房地產(chǎn)C.中介機(jī)構(gòu)D.商品房4、某宗房地產(chǎn)的收益期限為30年，通過調(diào)查判定其未來每年的凈收益基本不變，通過預(yù)測得知其未來4年的凈收益分別為23萬元、24萬元、23萬元、25萬元，報(bào)酬率為10%，則該宗房地產(chǎn)每年的固定凈收益價(jià)格為__萬元。A．23.75B．24C．23D．23.695、房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證書失效的情形有__。A.注冊期滿3年而未延續(xù)注冊的B.持續(xù)離開估價(jià)崗位超過1年的C.年齡超過60周歲的D.聘用單位被撤回房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書的E.不具有完全民事行為能力的6、當(dāng)某開發(fā)商的成本費(fèi)用和產(chǎn)品質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者相比具有競爭優(yōu)勢時(shí)，可以采用的定價(jià)法是__。A.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法B.挑戰(zhàn)定價(jià)法C.隨行就市定價(jià)法D.滲透定價(jià)法7、前期工程費(fèi)用主要包括__。A.拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)B.規(guī)劃費(fèi)用C.設(shè)計(jì)費(fèi)用D.可行性研究費(fèi)用E．“三通一平”費(fèi)用8、基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報(bào)率，稱為最低要求收益率(MARR).決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是。A：資金來源B：資金成本C：項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)D：預(yù)期利潤E：機(jī)會(huì)成本9、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對其開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行市場需求分析，在確定其市場規(guī)模時(shí)，有效市場、滲透市場、服務(wù)市場三者關(guān)系正確的是。A：有效市場＞滲透市場＞服務(wù)市場B：服務(wù)市場〉有效市場＞滲透市場C：有效市場〉服務(wù)市場〉滲透市場D：服務(wù)市場〉滲透市場＞有效市場E：借款合同10、大型復(fù)雜工程詳細(xì)可行性研究的研究費(fèi)用一般占總投資的（）。0.2%?0.8%0.2%?1.0%0.25%?1.5%1.0%?3.0%11、下列關(guān)于會(huì)計(jì)報(bào)表的編制要求，表述正確的是。A：在編制報(bào)表時(shí)，應(yīng)保證內(nèi)容完整，不得漏填B：各個(gè)年度會(huì)計(jì)報(bào)表中各項(xiàng)目的內(nèi)容和核算方法上如有變動(dòng)，應(yīng)加以說明C：賬簿記錄是編制會(huì)計(jì)報(bào)表的主要依據(jù)，在編制會(huì)計(jì)報(bào)表前，要做好對賬和結(jié)賬工作，在保證賬證、賬賬、賬實(shí)相符的前提下進(jìn)行編報(bào)D：會(huì)計(jì)報(bào)表之間、各項(xiàng)目之間，凡是相應(yīng)關(guān)系的數(shù)字應(yīng)該計(jì)算準(zhǔn)確、相互一致E：會(huì)計(jì)報(bào)表之間、本期報(bào)表與上期報(bào)表之間的數(shù)字應(yīng)允許不一致12、下列不屬于基本報(bào)表的是__。A.資金來源與運(yùn)用表B.經(jīng)營成本估算表C.資產(chǎn)負(fù)債表D.損益表13、在下列行為中，屬于犯罪的有__。A.欠稅B.偷稅C.抗稅D.退稅E.漏稅14、測量學(xué)按照專業(yè)可分為。A：空間測量B：陸地測量C：地籍測量D：房產(chǎn)測量E：礦山測量15、若某國家在一個(gè)時(shí)期的消費(fèi)函數(shù)為C=1000+0.8y,則該國此時(shí)的引致消費(fèi)是__（公式中C表示消費(fèi)，y表示收入）。A．0.8B．0.8yC．1000D．1000+0.8y16、為了公共利益的需要，可以作出房屋征收決定的情形有。A：棚戶區(qū)改造B：城中村改造C：廉租住房建設(shè)D：經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)E：公共租賃住房建設(shè)17、房地產(chǎn)的供給曲線表示__。A.房地產(chǎn)的出售量與其價(jià)格之間的關(guān)系B.房地產(chǎn)的出售量與購買者能力的關(guān)系C.房地產(chǎn)的供給量與其價(jià)格之間的關(guān)系D.房地產(chǎn)的供給量與購買者能力的關(guān)系18、投資組合理論認(rèn)為，把不同投資項(xiàng)目組合起來，可以。A：提高投資收益B：降低系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)C：降低個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)D：使投資毫無風(fēng)險(xiǎn)E：借款合同19、__是指企業(yè)按照每個(gè)消費(fèi)者的要求大量生產(chǎn)，產(chǎn)品之問的差異可以具體到每個(gè)最基本的組成部件。A.全面覆蓋B.大量定制C.市場專業(yè)化D.產(chǎn)品專業(yè)化20、有甲、乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價(jià)為3500元，/m2,報(bào)酬率為8%;乙房地產(chǎn)收益年限為30年，單價(jià)為3000元/m2,報(bào)酬率為6%。那么，甲的價(jià)格（）乙的價(jià)格。A.高于B.低于C.等于D.條件不足，無法確定21、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為10000近，規(guī)劃容積率W4,預(yù)計(jì)開發(fā)完成后可供銷售面積為總建筑面積的80％，項(xiàng)目的固定成本為5000萬元，預(yù)計(jì)平均銷售單價(jià)為4500元/面,則使項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡的單位變動(dòng)成本為元/由?.（2008年試題A：2350B：2937．5C：3250D：4062．5E：借款合同22、以下項(xiàng)目中，構(gòu)成商品住宅價(jià)格的有。A：征地費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)B：地段差價(jià)C：住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用D：住宅建筑、安裝工程費(fèi)E：非住宅小區(qū)級的公共建筑的建設(shè)費(fèi)用23、在房地產(chǎn)周期循環(huán)周期過程中，控制率持續(xù)下降到合理的