2022年行業(yè)分析宏觀調(diào)控下海南房地產(chǎn)行業(yè)的出路分析

宏觀調(diào)控下海南房地產(chǎn)行業(yè)的出路分析南房地產(chǎn)業(yè)最大的進展優(yōu)勢與進展?jié)摿κ仟氁粺o二的地理優(yōu)勢，海南所特有的旅游、度假、養(yǎng)老優(yōu)勢在中國具有不行取代的價值，人居環(huán)境不僅在國內(nèi)首屈一指，在國際上也是少有的。政府在房地產(chǎn)開發(fā)中不能僅僅為了短期利益而犧牲長期利益，政府應是房地產(chǎn)市場的監(jiān)管者，調(diào)整房地產(chǎn)市場的供需平衡。在中央進一步加強房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的大背景下，海南應如何應對，不僅考驗地方政府的執(zhí)政力量，也是海南今后一段時間內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)健康、平穩(wěn)進展的關鍵。

一、海南房地產(chǎn)業(yè)的基本狀況

（一）房地產(chǎn)進展地域集中

海南的房地產(chǎn)市場，基本上是由?？谑泻腿齺喪械姆康禺a(chǎn)市場組成的。?？谑姓己Ｄ戏康禺a(chǎn)市場的肯定多數(shù)份額，施工面積和銷售量都占60%以上，其房地產(chǎn)市場走勢表現(xiàn)得相對平穩(wěn)，銷售量和銷售價格都穩(wěn)定上升。與?？谙啾?，位于南端的三亞市雖然在海南房地產(chǎn)市場中所占份額較少，但以一流的居住環(huán)境而受到人們青睞，房地產(chǎn)價格較高。其他市縣房地產(chǎn)業(yè)進展緩慢，沒有形成區(qū)域協(xié)調(diào)進展的格局。

（二）銷售以島外市場為主

2022年，?？谑蟹康禺a(chǎn)銷售中，島內(nèi)購買53.18萬平方米，島外購買93.54萬平方米，分別占商品住宅銷售總面積的36.25%和63.75%;三亞市的商品房銷售“島外市場”特征更明顯，購房者中，島外人士占九成，排在前三位的客戶來自浙江、上海和北京，占55%。除此之外，三亞購房者還呈現(xiàn)出一種國際化趨勢，港臺地區(qū)和國外客戶的購買力逐年增長，這種市場格局將隨著三亞房地產(chǎn)開發(fā)檔次以及國際化程度而不斷提高。2022年，島內(nèi)與島外的購房比例分別為40%與60%。外銷比例有所下降，主要受國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策影響，但外銷為主的格局并未轉(zhuǎn)變。海南由于經(jīng)濟還較落后，2022年，海南恩格爾系數(shù)為0.466，比全國平均水平0.37高0.096。這說明，海南民眾的消費水平還局限在吃上，生活水平較低，再加上近幾年房改購房基本到位，省內(nèi)需求難以支持房地產(chǎn)業(yè)的長期快速進展，產(chǎn)業(yè)外向性非常明顯。

（三）房地產(chǎn)的開發(fā)理念主要建立在優(yōu)良的人居環(huán)境上

海南的房地產(chǎn)銷售以消費性需求為主，而支撐房價的因素主要在于環(huán)境。針對消費性需求的特點，近些年來，海南各大樓盤的銷售均無一例外地豎起了人居環(huán)境的大旗。正是依靠得天獨厚的自然條件，海南成為中國人“其次居住地”的首選地?！吧鷳B(tài)省”、“健康島”、“陽光島”成為海南房地產(chǎn)進展的世界品牌。一流的人居環(huán)境成為海南房地產(chǎn)的主要賣點，為房地產(chǎn)業(yè)的拓展帶來了良好的商機。

（四）房地產(chǎn)業(yè)融資結(jié)構(gòu)趨于平衡

據(jù)海南省統(tǒng)計局統(tǒng)計，2022年海南房地產(chǎn)開發(fā)投資累計115.27億元，其中國內(nèi)貸款8.11億元，利用外資18.05億元，自籌資金31.15億元，其他資金56.96億元。國內(nèi)貸款僅占7%。從數(shù)據(jù)可看出，歷經(jīng)泡沫的金融機構(gòu)對介入海南房地產(chǎn)的資金較為謹慎，在規(guī)范管理方面有了明顯的改善。海南房地產(chǎn)業(yè)的進展已逐步擺脫單純依靠銀行融資的渠道，資金來源以其他資金、自籌資金為主，結(jié)構(gòu)趨向合理，抗風險力量增加。

（五）住房相對過剩的風險仍舊存在

一是土地開發(fā)投資增長較快，購置土地較多。2022年房地產(chǎn)開發(fā)投資中土地開發(fā)投資3.48億元，比上年增長85%。2022年土地開發(fā)投資18.7億元，比上年增長了4.1倍。土地投資過多無疑是房屋消失過剩的一個先行信號。二是商品房施工面積過大，但竣工面積過小，商品房竣工面積占施工面積的比重，近年來持續(xù)下降。2022年海南房屋施工面積高達911.95萬平方米，比上年增長33.3%，規(guī)模相當于2000年359.42萬平方米的2.54倍。而2022年竣工面積為165.47萬平方米，竣工率18.14%。2022年房屋施工面積達1004.88萬平方米，比上年增長9.1%，房屋竣工面積為106.61萬平方米，竣工率僅為10.6%。竣工率偏低，竣工面積與開工面積差距的持續(xù)擴大，凸顯出住房相對過剩的風險。近兩年來，海南房屋銷售面積均高于房屋竣工面積，這對降低住房空置率起到樂觀的作用，但受中央宏觀調(diào)控政策影響，2022年下半年以來海南房地產(chǎn)銷售面積消失了連續(xù)下降趨勢，這一信號加大了住房過剩的風險。

二、當前宏觀調(diào)控下的應對措施及進展思路

（一）珍惜環(huán)境，有方案地掌握土地供應量

土地是不行再生的資源，尤其是海南的土地資源更為珍貴，但過分的房地產(chǎn)開發(fā)只能使海南房地產(chǎn)的投資價值降低，也使資源被消耗掉。海南不能走內(nèi)地一般地區(qū)的以房地產(chǎn)銷售為目標取向的簡潔開發(fā)模式（即圈地、蓋房、銷售，再圈地、再蓋房），要探究建立房地產(chǎn)集約增長的機制。在現(xiàn)階段，應放緩濱海等珍貴區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)速度，警惕在“做大做強”口號下大規(guī)模造城運動中的大量圈地與批地的行為。

（二）進展一般住宅，掌握結(jié)構(gòu)性沖突

從海南房地產(chǎn)銷售結(jié)構(gòu)組成可看出，海南房地產(chǎn)需求主要在島外，海南的房地產(chǎn)主要用于滿意有特定消費功能的目標客戶:島內(nèi)購房居住群體(含二次購房者)，島外來瓊的以養(yǎng)老、過冬、度假、投資等為目標的購房群體。即海南的房地產(chǎn)需求包含島內(nèi)較小的有效需求和島外較大的潛在需求兩部分。在這些購房者中，在三亞全年居住的僅為30%，其余的多為階段性度假，年居住時限1—6個月不等，由此造成商品房入住率較低。以滿意當?shù)鼐用褡》啃枨鬄槟繕说慕?jīng)濟適用房的開發(fā)和滿意真