2022年行業(yè)分析多角度評估房地產(chǎn) 房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)跑贏大盤

多角度評估房地產(chǎn)房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)跑贏大盤今年上半年，房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟中復(fù)蘇最快的行業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)也相應(yīng)遠遠跑贏大盤。在"需求旺盛"的旗號下，房地產(chǎn)行業(yè)股票被券商普遍看好，并被賜予較高的動態(tài)市盈率。筆者認為，僅從銷量、動態(tài)市盈率和NAV(凈資產(chǎn)價值)角度難以全面把握房地產(chǎn)行業(yè)的投資機會，應(yīng)更多地觀看房地產(chǎn)公司的財務(wù)平安狀況、風(fēng)險掌握力量等"軟指標(biāo)"。此外，投資者還應(yīng)當(dāng)從居民長期購買力、房租收益率等方面綜合考量房地產(chǎn)行業(yè)的投資機會。

目前，很多券商討論員認為，"中國房地產(chǎn)業(yè)具有很明確的成長性"，可以依據(jù)猜測的2022年每股收益，賜予30倍以上的動態(tài)市盈率。在目前所見的券商報告中，對地產(chǎn)股的估值大多以動態(tài)市盈率為主。但眾所周知的是，由于項目銷售和結(jié)算的時間差，地產(chǎn)行業(yè)的銷售收入、凈利潤等指標(biāo)在年度之間常常大起大落，這就使以EPS為基準(zhǔn)的市盈率估值合理性大大降低。去年，由于項目計提減值預(yù)備等緣由，萬科等多家房地產(chǎn)公司的業(yè)績同比明顯下滑，實際凈利潤和市場估計消失極大偏差，就是一個最直接的證明。

用NAV來對地產(chǎn)股估值，以資產(chǎn)規(guī)模確定公司價值，也考慮了預(yù)期價格變化、開發(fā)速度等因素，肯定程度上彌補了PE、PB等傳統(tǒng)估值方法的缺陷。但NAV強調(diào)公司的土地儲備量，沒有考慮品牌、開發(fā)模式和風(fēng)險掌握水公平因素，扮演了股價"助漲助跌"的角色，在地產(chǎn)市場調(diào)整時，土地儲備量大、凈負債率高的公司跌幅"特別可觀"。

筆者認為，跳出常用的估值方法，地產(chǎn)公司的財務(wù)平安性和負債結(jié)構(gòu)最值得重視。去年房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整也證明，中國海外進展等凈負債率低、負債結(jié)構(gòu)合理、融資渠道暢通的公司，股價跌幅遠遠小于綠城、富力等凈負債率高的公司。

讓人憂慮的是，依據(jù)國內(nèi)學(xué)者的討論，內(nèi)地的開發(fā)商負債結(jié)構(gòu)普遍不合理，有40％以上的資產(chǎn)是靠短期銀行貸款、預(yù)售款和應(yīng)付賬款等短期負債支撐的，而房地產(chǎn)的開發(fā)周期較長，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率普遍很低，業(yè)內(nèi)將此稱為"短債長投"。由于生產(chǎn)方式?jīng)]有根本變革，"短債長投"并未隨著房子熱銷轉(zhuǎn)變。內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)融資渠道較少，一遇到信貸緊縮和銷售不暢等因素，打折賣樓回籠資金又會成為普遍現(xiàn)象。

另外，居民實際購買力、房租收益率也是支持房價和成交量上漲的重要因素，可用來衡量房地產(chǎn)行業(yè)的投資機會。

今年以來，地產(chǎn)唱多者屢屢提及降息帶來的居民購房成本降低，有討論員測算，"相對于以前來說，20年期的月供下降幅度達到26％，大大提升了居民購買力"。但在此后漫長的20年中，低利率確定不行能長期持續(xù)，部分商業(yè)銀行最近已經(jīng)開頭收緊對二套房貸的優(yōu)待，居民的"長期購買力"被打了明顯的折扣。而且一線城市房價漲幅較大，部分抵消了居民購買力。

上海易居房地產(chǎn)討論院供應(yīng)的報告顯示，從2022年-2022年，我國內(nèi)地租金漲幅約為2％左右，但房價平均增幅卻高達6％-10％。雖然美國、香港的房價短期波幅往往大于租金，但從長期來看，二者變化具有很高的全都性。易居由此認為，長期來看，房價水平有向租金水平靠攏的可能。依據(jù)我愛我家等中介機構(gòu)的統(tǒng)計，目前在北京等城市，房租水平同比僅僅微增甚至下降，而房價卻在快速上升。易居的報告也指出，我國房地產(chǎn)的租金回報率從2022年開頭呈逐年下降趨勢，今年一季度比2022年一季度降低30％；近12年我國房地產(chǎn)的復(fù)合租金回報率只有5.05％，明顯低于法國、英國等發(fā)達國家。假如考慮到房貸