2022年行業(yè)分析地產(chǎn)預(yù)測(cè)：21世紀(jì)上半葉住房發(fā)展預(yù)測(cè)

地產(chǎn)預(yù)測(cè)：21世紀(jì)上半葉住房發(fā)展預(yù)測(cè)從城市化進(jìn)展來(lái)觀測(cè)

目前我國(guó)城市化水平為30%,城鎮(zhèn)人口3．7億。估計(jì)2022年城市化水平達(dá)到45%，全國(guó)人口14億，城鎮(zhèn)人口增至6．3億；估計(jì)2050年城市化水平達(dá)到60%，全國(guó)人口16億，全國(guó)城鎮(zhèn)人口增至9．6億。下世紀(jì)前20年城鎮(zhèn)人口增加2．6億，按人均居住面積10平方米，即建筑面積20平方米計(jì)算，共需為新增人口建設(shè)住房52億平方米，平均每年需建設(shè)住房2．6億平方米。后30年城鎮(zhèn)人口增加3．3億，仍按人均建筑面積20平方米計(jì)算，共需為新增人口建設(shè)住房66億平方米，平均每年需建設(shè)住宅2．2億平方米。有關(guān)專家指出，在我國(guó)的城市化進(jìn)程中，多數(shù)農(nóng)夫?qū)⒆≡诰偷剡M(jìn)展起來(lái)的小城鎮(zhèn)中，不會(huì)較多地增加城鎮(zhèn)住房數(shù)量。估量前面計(jì)算的因城市化所需增加的住房數(shù)，要核減一半多。假如暫按一半核減，則前20年和后30年平均每年需要建設(shè)住宅為1．3億平方米和1．1億平方米。

按低速提高居住水平來(lái)猜測(cè)

估計(jì)2022年城鎮(zhèn)居民人均住房居住面積提到12平方米，即建筑面積24平方米；估計(jì)2050年人均居住面積提高到16平方米，即建筑面積32平方米。按2022年城鎮(zhèn)人口達(dá)到6．3億人，每人增加4平方米計(jì)算，前20年為提高居住水平需要新建住房25．2億平方米，平均每年1．26億平方米。后30年按9．6億人口計(jì)算，則需在2022年基礎(chǔ)上再新建住房76．8億平方米，平均每年2．56億平方米。以上猜測(cè)，是把人均建筑面積的年遞增率定在1%以下的低速增長(zhǎng)水平上，可能慢了一點(diǎn)。假如把增速略微提高一點(diǎn)，每年遞增率超過(guò)1%，即2022年人均建筑面積達(dá)到26平方米，2050年人均建筑面積達(dá)到36．4平方米。這樣，前20年需每年新建住房1．89億平方米，后30年每年需新建住房3．33億平方米。

從住房折舊拆除重建來(lái)猜測(cè)

目前我國(guó)城鎮(zhèn)存量住房有60多億平方米，按50年折舊計(jì)算，并適當(dāng)減掉有些住房到期末能拆除的因素，估計(jì)每年需拆除重建1億平方米，把以上的三項(xiàng)猜測(cè)相加，包括對(duì)城市化影響未核減和經(jīng)濟(jì)核減的數(shù)字在內(nèi)，21世紀(jì)的前20年，每年需新建住房4．86億至5．49億平方米，或者是核減后的3．56億至4．19億平方米；后30年每年需新建住房5．76億平方米至6．53億平方米，或者是核減后的4．66億至5．43億平方米。以上的猜測(cè)，僅僅是對(duì)需要建設(shè)的住宅面積進(jìn)行了猜測(cè)。而住房建設(shè)的進(jìn)展和對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要作用，還需要從以下兩個(gè)方面來(lái)猜測(cè)。

從住房建筑投資額持續(xù)增長(zhǎng)來(lái)猜測(cè)

據(jù)日本統(tǒng)計(jì)，從1970看到1990年的20年里，日本的住宅每年建設(shè)面積沒(méi)有什么增加，但通過(guò)對(duì)傳統(tǒng)生產(chǎn)方式的革新，住宅及相關(guān)產(chǎn)業(yè)制造的增加值增加了16倍。估量我國(guó)在不增加住宅建設(shè)規(guī)模的條件下持續(xù)增加投資額的速度將會(huì)低于日本，因而估計(jì)用50年的時(shí)間，我國(guó)將把住宅投資額增加16倍。按此計(jì)算，今后50年的住宅投資每年將遞增7%，每年對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率為0．6個(gè)百分點(diǎn)。這樣持續(xù)50年連年增長(zhǎng)，對(duì)國(guó)家的貢獻(xiàn)仍是很巨大的。

從增加住房有效需求、拉動(dòng)內(nèi)需求猜測(cè)

按前面猜測(cè)，今后50年我國(guó)城鎮(zhèn)每年新建住宅4至5億平方米，扣去每年折舊拆除和其他緣由拆除的住房后，只算每年凈增3億平方米，到2050年就會(huì)凈增150億平方米。加上現(xiàn)有的60億平方米，屆時(shí)我國(guó)城鎮(zhèn)的住房共計(jì)210億平方米。假如當(dāng)年有8%左右的存量房進(jìn)入市場(chǎng)銷售，就有17億平方米上市。假如當(dāng)年每買(mǎi)賣一平方米住房，當(dāng)事居民要多付200元，全社會(huì)就會(huì)增加住房消費(fèi)3．4萬(wàn)億元。當(dāng)然，這筆消費(fèi)是逐年增加的。我們估計(jì)，2022年我國(guó)城鎮(zhèn)居民進(jìn)入市場(chǎng)買(mǎi)賣住房產(chǎn)生的住房消費(fèi)為8000億元，然后在30年時(shí)間里逐步增長(zhǎng)，最終達(dá)到3．4萬(wàn)億元，每年增長(zhǎng)在1000億元左右。

這樣巨大的住房消費(fèi)的逐年增長(zhǎng)，就會(huì)長(zhǎng)時(shí)期地產(chǎn)生啟動(dòng)消費(fèi)、增加住房有效需求、拉動(dòng)內(nèi)需的重大作用。

對(duì)以上猜測(cè)，需作兩點(diǎn)說(shuō)明。第一，以上猜測(cè)實(shí)行了算術(shù)平均的計(jì)算方法，主要是為了看起來(lái)簡(jiǎn)明明白。而住房建設(shè)進(jìn)展的實(shí)際，一般都會(huì)呈波浪型，既有高峰，又有低谷，甚至消失負(fù)增長(zhǎng)的年月。其次，很多國(guó)家的住宅建設(shè)，在經(jīng)過(guò)一段較快進(jìn)展的時(shí)期后，由于住宅供應(yīng)與需求相對(duì)飽和，就會(huì)轉(zhuǎn)入住宅建設(shè)進(jìn)展緩慢的時(shí)期。專家們?cè)诓聹y(cè)何時(shí)消失這個(gè)轉(zhuǎn)折時(shí)，有兩種計(jì)算方法。一種是以人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值來(lái)計(jì)算。比如有的專家認(rèn)為，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值超過(guò)3000美元以后就有可能消失轉(zhuǎn)折。另一種是以人均住房面積來(lái)計(jì)算。由于各國(guó)的國(guó)情不一樣，用作轉(zhuǎn)折標(biāo)準(zhǔn)的人均住房面積也不一樣。比如專家們就曾分別用美國(guó)60平方米、歐洲45平方米、新加坡30平方米和臺(tái)灣省28平方米作標(biāo)準(zhǔn)。按理，在21世紀(jì)的前50年里，我國(guó)也有轉(zhuǎn)入緩慢進(jìn)展期的可能。為此，我們?cè)谇懊娴牟聹y(cè)中，考慮了四項(xiàng)減緩進(jìn)展的因素：一是，每年住宅建設(shè)的規(guī)模，僅僅稍高于20世紀(jì)最終兩年的水平；二是，人均住宅面積的增長(zhǎng)只考慮每年遞增1%或者稍低于1%；三是，使用較低的全國(guó)人口數(shù)。據(jù)一些人口學(xué)家估計(jì)，2022年我國(guó)人口將達(dá)到16億，而我們的估計(jì)只用了14億人口；四是，從我國(guó)的國(guó)情動(dòng)身核減了一半因城市化而需要增加的住房?？偠灾?，我們的猜測(cè)是建立在住宅建設(shè)面積增長(zhǎng)較慢（假如按核減后的數(shù)字計(jì)算，21世紀(jì)前20年平均每年建設(shè)住房數(shù)量還低于20世紀(jì)最終兩年的實(shí)績(jī)）、住宅水平提高較快、保證持續(xù)健康增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上，因而沒(méi)有去猜測(cè)在21世紀(jì)前50年里，何時(shí)消失轉(zhuǎn)折的問(wèn)題。假如在今后的實(shí)際運(yùn)行中，消失了連續(xù)幾年住宅建設(shè)數(shù)量的高速增長(zhǎng)，就有可能較快地消失轉(zhuǎn)折，甚