2015年北京房地產估價師制度與政策房地產價格評價制度考試試卷

2015年北京房地產估價師《制度與政策》：房地產價格評估制度考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時間為18分0鐘，總分10分0，60分及格。一、單項選擇題（共 25題，每題2分，每題的備選項中，只有 1個事最符合題意）1、假設某類住宅的價格從 3000□□□□□□ 2800元□□,需求從900套上升到1000套。則用中點法計算的該類住宅需求的價格彈性為。A：-1．33B：-0．66C：0．66D：1．53E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格2、城市房屋拆遷補償評估中，對被征收房屋的室內自行裝修補償款的評估應采用的價值類型是 __。A口投資價值B口謹慎價值C口快速變現值D口市場價值3、現實中土地的使用、支配權要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于方面的制約。A：建筑技術B：土地權利設置C：相鄰關系D：土地使用管制E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格4、關于估價資料歸檔的要求的說法，錯誤的是。A：估價資料歸檔的內容應包括估價中形成的有保存價值的各種文字、圖表、影像等資料B：記錄估價中估價師對估價結果的不同意見的資料應作為必須歸檔的內容之一C：□□□□□□□□□□□□□□□□,不得□□□□□□□□□D：D□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□年E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格50年，項目建設期為5年，自估價時點50年，項目建設期為5年，自估價時點至建成還需 2至建成還需 2．5年，建成后的建筑面積為11000□,□□□□□ 350萬元，口則建報酬率為 7％，折現率為 10％，建筑物經濟壽命與土地使用期限同時結束，成后的房地產于估價時點的價值為萬元。則建A：3752B：3806C：4128D：4830E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格6、__對價值的決定作用幾乎是房地產所獨有的。A.區(qū)位B.交通C.環(huán)境景觀D.外部配套設施7、某宗房地產土地面積300m2,建筑面積250m2，建筑物的外觀及設備均已陳舊過時，有待拆除重建，估價拆遷費用每平方米建筑面積300元，殘值每平方米建筑面積50元，則該宗房地產相對于空地的減價額為__元。A．62500B．62000C．61000D．615008、已知某投資項目折現率為11％時，凈現值為1700萬元，折現率為12％時，凈現值為-870萬元。則該投資項目的內部收益率是。A：11.12％B：11.36％C：11.66％D：12.95％E：借款合同9、某地區(qū)某類房地產2004年4月1日至10月1日的價格指數分別為79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2002年1月1日為100）。其中有一房地產在2004年8月1日的價格為2000元/m2，對其作交易日期修正到2004年10月1日的價格為（）元/m2。A．2121B．2200C．1819D．224210、下列選項中，__更能反映房地產開發(fā)投資項目的真實經濟效果。A.開發(fā)工作量B.經營利潤C.經營收入D.投資數額11、對申請房地產估價師變更注冊、延續(xù)注冊的，省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設（房地產）主管部門應當自受理申請之曰起曰內審查完畢，并將申請材料和初審意見報國務院建設主管部門。A：5B：10C：20D：30E：執(zhí)行層的組織協調12、住房公積金委員會各項決策的執(zhí)行機構是__。A.住房公積金管理中心B.住房公積金管理委員會委托的銀行C.各個單位D.全體職工大會13、某待開發(fā)土地，其土地取得費為每畝36萬元，土地開發(fā)費為1.5億元/k近。假設開發(fā)周期為2年，其中第一年和第二年投資分別占總投資的60%和40%。銀行貸款年利息為8%,該土地的投資利息為元/近。A：55.20B：103.22C：109.63D：114.82E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格14、，國務院召開了“第一次全國住房制度改革工作會議”。A：1986年1月B：1987年1月C：1988年1月D：1989年1月E：房地產估價機構必須加蓋公章15、某可比實例價格為2000元/m2,區(qū)域因素直接比較得出的相關數據如下，則區(qū)域因素修正后的價格應為()元/m2。A．2000B．1900C．2100D．190516、承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200m2,租賃期限為8年，年租金固定不變?yōu)?80元/m2。現市場上類似住宅的年租金為600元/m2。若折現率為8%,則承租人甲目前的權益價值為()萬元。A．6.19B．6.42C．7.20D．9.5817、下列征收補償中,不屬于國有土地上房屋征收補償費用的是。A：房屋價值補償費B：搬遷補償費C：停產停業(yè)損失補償費D：土地補償費E：借款合同18、某估價報告中的估價對象為寫字樓在建工程,采用假設開發(fā)法求取其價值時,開發(fā)完成后的價值同時采用了市場法和收益法求?。徊捎贸杀痉ㄇ笕∑鋬r值時,土地采用了基準地價修正法求取。該估價報告求取寫字樓在建工程的價值,實質上采用了。A：假設開發(fā)法和基準地價修正法兩種方法B：假設開發(fā)法和成本法兩種方法C：假設開發(fā)法、市場法、收益法和成本法四種方法D：假設開發(fā)法、市場法、收益法、成本法和基準地價修正法五種方法E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格19、運用假設開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產的價值時，若采用現金流量折現法計算，則該待開發(fā)房地產開發(fā)經營期的起點應是．【2006年考題】A：待開發(fā)房地產開發(fā)建設開始時的具體日期B：待開發(fā)房地產建設發(fā)包日期C：取得待開發(fā)房地產的日期D：房地產開發(fā)完成并投入使用的日期E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格20、在房地產市場自然周期的復蘇階段，房地產市場中的空置與合理空置率的關系是__。A.空置率=合理空置率B.空置率〈合理空置率C.空置率〉合理空置率D.不能判斷21、標準臨街深度通常簡稱標準深度，從理論上講，是街道對地價影響的轉折點，如某個路線價區(qū)段內臨街土地的臨街深度大多為18m,則標準臨街深度應設定為m。A：15B：22C：18D：25E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格22、房地產開發(fā)企業(yè)稅后利潤應首先用于__。A.彌補企業(yè)以前年度的虧損B.提取法定盈余公積金C.提取公益金D.向投資者分紅23、是指在施工過程中耗費的構成工程實體的各項費用。A：企業(yè)管理費B：規(guī)費C：直接工程費D：措施費E：執(zhí)行層的組織協調24、因土地權利人發(fā)生改變，或者因土地權利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內容發(fā)生變更而進行的登記，屬于。A：土地初始登記B：土地變更登記C：土地總登記D：土地注銷登記E：執(zhí)行層的組織協調25、某辦公樓的土地面積3000m2,建筑面積10000m2,該辦公樓出租正常月凈收益為18萬元，建筑物重置價格為2000元/m2,成新率為80%,土地和建筑物的資本化率分別為7％和8％,該辦公樓的土地正常價格為。A：1257萬元B：1571萬元C：800萬元D：1300萬元E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、定義市場區(qū)域工作主要包括__。A.描繪市場區(qū)域的發(fā)展前景B.描繪市場區(qū)域C在相應地圖上描繪區(qū)域的物業(yè)類型D.在相應地圖上標出市場區(qū)域的邊界E.解釋確定市場區(qū)域邊界的依據2、住房公積金的繳存比例一般不得低于__。A．3%B．5%C．10%D．12%3、土地儲備機構負責實施土地開發(fā)時，開發(fā)企業(yè)的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的。A：1%B：2%C：3%D：4%E：借款合同4、基準地價修正法評估國有建設用地使用權價值應具備的條件有。A：政府確定并公布了征收農用地地區(qū)片價標準B：估價對象位于基準地價覆蓋區(qū)域C：有完備的基準地價修正體系D：估價對象宗地的開發(fā)程度與基準地價對應的開發(fā)程度一致E：估價對象宗地的使用年限與基準地價對應的使用年限相同5、某單位擁有的一出租物業(yè)的原值為5000萬元，年租金收入為770萬元，則該單位應繳納的年房產稅數額為__萬元。A．50.0B．92.4C．60.0D．98.06、拆遷估價的價值標準是被拆遷房屋的。A：考慮房屋租賃后的公開房地產市場價值B：考慮抵押后的公開房地產市場價值C：考慮查封后的公開房地產市場價值D：公開房地產市場價值，不考慮房屋的租賃、抵押、查封等因素的影響E：執(zhí)行層的組織協調7、下列可以采取劃撥建設用地使用權的范圍包括。A：城市基礎設施用地B：國家機關用地C：軍事用地D：商品房建設用地E：國家重點扶持的能源項目開發(fā)用地8、某幢大廈的總建筑面積為10000m2房地總價值為6000萬元，其中土地總價值為2000萬元。某人擁有該大廈的一部分，該部分的建筑面積為100m2,房地價值為80萬元，則按土地價值分攤方法計算該人占有的土地份額為（）。A．2.4%B．1.5%C．2%D．3%9、政府解決低收入家庭住房困難的主要渠道是提供。A：商品住房B：限價商品住房C：經濟適用住房D：廉租住房E：執(zhí)行層的組織協調10、下列關于邊際效用遞減規(guī)律，說法正確的是。A：隨著消費者在一定時間內對某種商品消費量的增加，他從每增加一單位商品的消費中所獲得的效用增量呈逐漸遞減的趨勢B：隨著消費者在一定時間內對某種商品消費量的增加，他從每增加一單位商品的消費中所獲得的效用增量呈逐漸遞增的趨勢C：消費者消費后一單位商品所獲得的效用增量小于他消費前一單位商品所獲得的效用增量D：若繼續(xù)增加該商品的消費量，則會使邊際效用為負值，從而減少總效用E：總效用有可能達到一個極大值，此時邊際效用大于零11、下述各項中，屬于房地產供給分析內容的是（）。A.吸納率分析B.房地產市場的商業(yè)周期分析C.家庭規(guī)模與結構分析D.投資購買和使用購買的比例分析12、下列不屬于房地產投資項目經濟評價靜態(tài)指標的是__。A.投資利潤率B.資本金利潤率C.財務內部收益率D.成本利潤率13、某物業(yè)的購買價格為60萬元，其中20萬元為金融提供的抵押貸款，在正常經營期內，年租金收入為10萬元，年運營費用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅率為33%，則該項投資的稅前現金回報率為__。A．7.5%B．8.3%C．12.5%D．16.7%14、根據權利的作用，以下民事權利屬于形成權的是__。A.物權B.知識產權C.人身權D.撤銷權15、張某購買了一間總價值為100萬元的商鋪用于經營，其中首付款為總價的60%，其余為銀行提供的年利率為7.5%，期限為10年，按年等額還本付息的抵押貸款，若年平均經營收入為20萬元，運營費用為經營收入的30%，則在貸款期內的稅前現金回報率是__。A．8.17%B．13.62%C．14.00%D．23.33%16、可用于收益法中轉換為價值的未來收益主要有__。A.現時收入B.有效毛收入C.凈經營收益D.稅前現金流量E.稅后現金流量17、在運用長期趨勢法測算房地產未來價格時，當房地產價格的變動過程是持續(xù)上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用__方法進行測算。A.平均增減量法B.平均發(fā)展速度法C.移動平均法D.指數修勻法18、潛在毛收入乘數考慮的因素包括房地產的。A：租金B(yǎng)：租金以外的收入C：空置率的差異D：運營費用的差異E：轉讓收益19、僅考慮房地產的投資特性時，一般認為購買銷售自行車的店鋪比購買生產自行車的廠房的投資風險小。這是因為前者比后者具有（）。A.更長的經濟壽命B.更顯著的各異性C.更強的適應性D.更專業(yè)的物業(yè)管理20、《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定，為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，確需征收房屋的，由__作出房屋征收決定。A.房地產開發(fā)企業(yè)B.人民法院C.市、縣級人民政府房屋征收部門D.市、縣級人民政府21、附件是估價報告的有機組成部分，通常包括。A：估價委托書、估價師注冊證復印件、估價對象權屬證明B：估價委托書、估價對象位置圖、估價師注冊證復印件C：估價對象照片、估價對象權屬證明、估價機構資質證書復印件D：估價對象權屬證明、估價委托人身份證復印件、估價師注冊證復印件E：估價機構營業(yè)執(zhí)照復印件、估價師注冊證復印件、估價對象權屬證明22、某開發(fā)商擬向銀行貸款1500萬元，借用5年一次還清，甲銀行貸款利率為17%，按年單利計息，乙銀行貸款年利率為16%，按月復利計息，問向__貸款較經濟。A.甲銀行B.乙銀行C.甲乙同樣D.無法