2015年北京房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)價(jià)制度考試試卷

2015年北京房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為18分0鐘，總分10分0，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共 25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有 1個(gè)事最符合題意）1、假設(shè)某類(lèi)住宅的價(jià)格從 3000□□□□□□ 2800元□□,需求從900套上升到1000套。則用中點(diǎn)法計(jì)算的該類(lèi)住宅需求的價(jià)格彈性為。A：-1．33B：-0．66C：0．66D：1．53E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格2、城市房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估中，對(duì)被征收房屋的室內(nèi)自行裝修補(bǔ)償款的評(píng)估應(yīng)采用的價(jià)值類(lèi)型是 __。A口投資價(jià)值B口謹(jǐn)慎價(jià)值C口快速變現(xiàn)值D口市場(chǎng)價(jià)值3、現(xiàn)實(shí)中土地的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于方面的制約。A：建筑技術(shù)B：土地權(quán)利設(shè)置C：相鄰關(guān)系D：土地使用管制E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格4、關(guān)于估價(jià)資料歸檔的要求的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是。A：估價(jià)資料歸檔的內(nèi)容應(yīng)包括估價(jià)中形成的有保存價(jià)值的各種文字、圖表、影像等資料B：記錄估價(jià)中估價(jià)師對(duì)估價(jià)結(jié)果的不同意見(jiàn)的資料應(yīng)作為必須歸檔的內(nèi)容之一C：□□□□□□□□□□□□□□□□,不得□□□□□□□□□D：D□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□年E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格50年，項(xiàng)目建設(shè)期為5年，自估價(jià)時(shí)點(diǎn)50年，項(xiàng)目建設(shè)期為5年，自估價(jià)時(shí)點(diǎn)至建成還需 2至建成還需 2．5年，建成后的建筑面積為11000□,□□□□□ 350萬(wàn)元，口則建報(bào)酬率為 7％，折現(xiàn)率為 10％，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用期限同時(shí)結(jié)束，成后的房地產(chǎn)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值為萬(wàn)元。則建A：3752B：3806C：4128D：4830E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格6、__對(duì)價(jià)值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)所獨(dú)有的。A.區(qū)位B.交通C.環(huán)境景觀D.外部配套設(shè)施7、某宗房地產(chǎn)土地面積300m2,建筑面積250m2，建筑物的外觀及設(shè)備均已陳舊過(guò)時(shí)，有待拆除重建，估價(jià)拆遷費(fèi)用每平方米建筑面積300元，殘值每平方米建筑面積50元，則該宗房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)額為_(kāi)_元。A．62500B．62000C．61000D．615008、已知某投資項(xiàng)目折現(xiàn)率為11％時(shí)，凈現(xiàn)值為1700萬(wàn)元，折現(xiàn)率為12％時(shí)，凈現(xiàn)值為-870萬(wàn)元。則該投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率是。A：11.12％B：11.36％C：11.66％D：12.95％E：借款合同9、某地區(qū)某類(lèi)房地產(chǎn)2004年4月1日至10月1日的價(jià)格指數(shù)分別為79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2002年1月1日為100）。其中有一房地產(chǎn)在2004年8月1日的價(jià)格為2000元/m2，對(duì)其作交易日期修正到2004年10月1日的價(jià)格為（）元/m2。A．2121B．2200C．1819D．224210、下列選項(xiàng)中，__更能反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的真實(shí)經(jīng)濟(jì)效果。A.開(kāi)發(fā)工作量B.經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)C(jī).經(jīng)營(yíng)收入D.投資數(shù)額11、對(duì)申請(qǐng)房地產(chǎn)估價(jià)師變更注冊(cè)、延續(xù)注冊(cè)的，省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之曰起曰內(nèi)審查完畢，并將申請(qǐng)材料和初審意見(jiàn)報(bào)國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門(mén)。A：5B：10C：20D：30E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)12、住房公積金委員會(huì)各項(xiàng)決策的執(zhí)行機(jī)構(gòu)是__。A.住房公積金管理中心B.住房公積金管理委員會(huì)委托的銀行C.各個(gè)單位D.全體職工大會(huì)13、某待開(kāi)發(fā)土地，其土地取得費(fèi)為每畝36萬(wàn)元，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為1.5億元/k近。假設(shè)開(kāi)發(fā)周期為2年，其中第一年和第二年投資分別占總投資的60%和40%。銀行貸款年利息為8%,該土地的投資利息為元/近。A：55.20B：103.22C：109.63D：114.82E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格14、，國(guó)務(wù)院召開(kāi)了“第一次全國(guó)住房制度改革工作會(huì)議”。A：1986年1月B：1987年1月C：1988年1月D：1989年1月E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章15、某可比實(shí)例價(jià)格為2000元/m2,區(qū)域因素直接比較得出的相關(guān)數(shù)據(jù)如下，則區(qū)域因素修正后的價(jià)格應(yīng)為()元/m2。A．2000B．1900C．2100D．190516、承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200m2,租賃期限為8年，年租金固定不變?yōu)?80元/m2?，F(xiàn)市場(chǎng)上類(lèi)似住宅的年租金為600元/m2。若折現(xiàn)率為8%,則承租人甲目前的權(quán)益價(jià)值為()萬(wàn)元。A．6.19B．6.42C．7.20D．9.5817、下列征收補(bǔ)償中,不屬于國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用的是。A：房屋價(jià)值補(bǔ)償費(fèi)B：搬遷補(bǔ)償費(fèi)C：停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)D：土地補(bǔ)償費(fèi)E：借款合同18、某估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象為寫(xiě)字樓在建工程,采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法求取其價(jià)值時(shí),開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值同時(shí)采用了市場(chǎng)法和收益法求取；采用成本法求取其價(jià)值時(shí),土地采用了基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取。該估價(jià)報(bào)告求取寫(xiě)字樓在建工程的價(jià)值,實(shí)質(zhì)上采用了。A：假設(shè)開(kāi)發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法兩種方法B：假設(shè)開(kāi)發(fā)法和成本法兩種方法C：假設(shè)開(kāi)發(fā)法、市場(chǎng)法、收益法和成本法四種方法D：假設(shè)開(kāi)發(fā)法、市場(chǎng)法、收益法、成本法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法五種方法E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格19、運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估某待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計(jì)算，則該待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)應(yīng)是．【2006年考題】A：待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)開(kāi)始時(shí)的具體日期B：待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期C：取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的日期D：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成并投入使用的日期E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格20、在房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的空置與合理空置率的關(guān)系是__。A.空置率=合理空置率B.空置率〈合理空置率C.空置率〉合理空置率D.不能判斷21、標(biāo)準(zhǔn)臨街深度通常簡(jiǎn)稱(chēng)標(biāo)準(zhǔn)深度，從理論上講，是街道對(duì)地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，如某個(gè)路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街土地的臨街深度大多為18m,則標(biāo)準(zhǔn)臨街深度應(yīng)設(shè)定為m。A：15B：22C：18D：25E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格22、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅后利潤(rùn)應(yīng)首先用于__。A.彌補(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損B.提取法定盈余公積金C.提取公益金D.向投資者分紅23、是指在施工過(guò)程中耗費(fèi)的構(gòu)成工程實(shí)體的各項(xiàng)費(fèi)用。A：企業(yè)管理費(fèi)B：規(guī)費(fèi)C：直接工程費(fèi)D：措施費(fèi)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)24、因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人姓名或者名稱(chēng)、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進(jìn)行的登記，屬于。A：土地初始登記B：土地變更登記C：土地總登記D：土地注銷(xiāo)登記E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)25、某辦公樓的土地面積3000m2,建筑面積10000m2,該辦公樓出租正常月凈收益為18萬(wàn)元，建筑物重置價(jià)格為2000元/m2,成新率為80%,土地和建筑物的資本化率分別為7％和8％,該辦公樓的土地正常價(jià)格為。A：1257萬(wàn)元B：1571萬(wàn)元C：800萬(wàn)元D：1300萬(wàn)元E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、定義市場(chǎng)區(qū)域工作主要包括__。A.描繪市場(chǎng)區(qū)域的發(fā)展前景B.描繪市場(chǎng)區(qū)域C在相應(yīng)地圖上描繪區(qū)域的物業(yè)類(lèi)型D.在相應(yīng)地圖上標(biāo)出市場(chǎng)區(qū)域的邊界E.解釋確定市場(chǎng)區(qū)域邊界的依據(jù)2、住房公積金的繳存比例一般不得低于__。A．3%B．5%C．10%D．12%3、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本的。A：1%B：2%C：3%D：4%E：借款合同4、基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)值應(yīng)具備的條件有。A：政府確定并公布了征收農(nóng)用地地區(qū)片價(jià)標(biāo)準(zhǔn)B：估價(jià)對(duì)象位于基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋區(qū)域C：有完備的基準(zhǔn)地價(jià)修正體系D：估價(jià)對(duì)象宗地的開(kāi)發(fā)程度與基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的開(kāi)發(fā)程度一致E：估價(jià)對(duì)象宗地的使用年限與基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的使用年限相同5、某單位擁有的一出租物業(yè)的原值為5000萬(wàn)元，年租金收入為770萬(wàn)元，則該單位應(yīng)繳納的年房產(chǎn)稅數(shù)額為_(kāi)_萬(wàn)元。A．50.0B．92.4C．60.0D．98.06、拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)是被拆遷房屋的。A：考慮房屋租賃后的公開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值B：考慮抵押后的公開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值C：考慮查封后的公開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值D：公開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，不考慮房屋的租賃、抵押、查封等因素的影響E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、下列可以采取劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的范圍包括。A：城市基礎(chǔ)設(shè)施用地B：國(guó)家機(jī)關(guān)用地C：軍事用地D：商品房建設(shè)用地E：國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用地8、某幢大廈的總建筑面積為10000m2房地總價(jià)值為6000萬(wàn)元，其中土地總價(jià)值為2000萬(wàn)元。某人擁有該大廈的一部分，該部分的建筑面積為100m2,房地價(jià)值為80萬(wàn)元，則按土地價(jià)值分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算該人占有的土地份額為（）。A．2.4%B．1.5%C．2%D．3%9、政府解決低收入家庭住房困難的主要渠道是提供。A：商品住房B：限價(jià)商品住房C：經(jīng)濟(jì)適用住房D：廉租住房E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)10、下列關(guān)于邊際效用遞減規(guī)律，說(shuō)法正確的是。A：隨著消費(fèi)者在一定時(shí)間內(nèi)對(duì)某種商品消費(fèi)量的增加，他從每增加一單位商品的消費(fèi)中所獲得的效用增量呈逐漸遞減的趨勢(shì)B：隨著消費(fèi)者在一定時(shí)間內(nèi)對(duì)某種商品消費(fèi)量的增加，他從每增加一單位商品的消費(fèi)中所獲得的效用增量呈逐漸遞增的趨勢(shì)C：消費(fèi)者消費(fèi)后一單位商品所獲得的效用增量小于他消費(fèi)前一單位商品所獲得的效用增量D：若繼續(xù)增加該商品的消費(fèi)量，則會(huì)使邊際效用為負(fù)值，從而減少總效用E：總效用有可能達(dá)到一個(gè)極大值，此時(shí)邊際效用大于零11、下述各項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)供給分析內(nèi)容的是（）。A.吸納率分析B.房地產(chǎn)市場(chǎng)的商業(yè)周期分析C.家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)分析D.投資購(gòu)買(mǎi)和使用購(gòu)買(mǎi)的比例分析12、下列不屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)靜態(tài)指標(biāo)的是__。A.投資利潤(rùn)率B.資本金利潤(rùn)率C.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率D.成本利潤(rùn)率13、某物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為60萬(wàn)元，其中20萬(wàn)元為金融提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，年租金收入為10萬(wàn)元，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為5萬(wàn)元，年還本付息額為2萬(wàn)元，所得稅率為33%，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為_(kāi)_。A．7.5%B．8.3%C．12.5%D．16.7%14、根據(jù)權(quán)利的作用，以下民事權(quán)利屬于形成權(quán)的是__。A.物權(quán)B.知識(shí)產(chǎn)權(quán)C.人身權(quán)D.撤銷(xiāo)權(quán)15、張某購(gòu)買(mǎi)了一間總價(jià)值為100萬(wàn)元的商鋪用于經(jīng)營(yíng)，其中首付款為總價(jià)的60%，其余為銀行提供的年利率為7.5%，期限為10年，按年等額還本付息的抵押貸款，若年平均經(jīng)營(yíng)收入為20萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為經(jīng)營(yíng)收入的30%，則在貸款期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報(bào)率是__。A．8.17%B．13.62%C．14.00%D．23.33%16、可用于收益法中轉(zhuǎn)換為價(jià)值的未來(lái)收益主要有__。A.現(xiàn)時(shí)收入B.有效毛收入C.凈經(jīng)營(yíng)收益D.稅前現(xiàn)金流量E.稅后現(xiàn)金流量17、在運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用__方法進(jìn)行測(cè)算。A.平均增減量法B.平均發(fā)展速度法C.移動(dòng)平均法D.指數(shù)修勻法18、潛在毛收入乘數(shù)考慮的因素包括房地產(chǎn)的。A：租金B(yǎng)：租金以外的收入C：空置率的差異D：運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異E：轉(zhuǎn)讓收益19、僅考慮房地產(chǎn)的投資特性時(shí)，一般認(rèn)為購(gòu)買(mǎi)銷(xiāo)售自行車(chē)的店鋪比購(gòu)買(mǎi)生產(chǎn)自行車(chē)的廠房的投資風(fēng)險(xiǎn)小。這是因?yàn)榍罢弑群笳呔哂校ǎ.更長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)壽命B.更顯著的各異性C.更強(qiáng)的適應(yīng)性D.更專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理20、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，確需征收房屋的，由__作出房屋征收決定。A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)B.人民法院C.市、縣級(jí)人民政府房屋征收部門(mén)D.市、縣級(jí)人民政府21、附件是估價(jià)報(bào)告的有機(jī)組成部分，通常包括。A：估價(jià)委托書(shū)、估價(jià)師注冊(cè)證復(fù)印件、估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明B：估價(jià)委托書(shū)、估價(jià)對(duì)象位置圖、估價(jià)師注冊(cè)證復(fù)印件C：估價(jià)對(duì)象照片、估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明、估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件D：估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明、估價(jià)委托人身份證復(fù)印件、估價(jià)師注冊(cè)證復(fù)印件E：估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、估價(jià)師注冊(cè)證復(fù)印件、估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明22、某開(kāi)發(fā)商擬向銀行貸款1500萬(wàn)元，借用5年一次還清，甲銀行貸款利率為17%，按年單利計(jì)息，乙銀行貸款年利率為16%，按月復(fù)利計(jì)息，問(wèn)向__貸款較經(jīng)濟(jì)。A.甲銀行B.乙銀行C.甲乙同樣D.無(wú)法